City Buys Tullhuset for Museum and Development

[Tjänsteutlåtande: Överlåtelse av tullhuset på Blasieholmen till fastighetskontoret.pdf] S:t Erik Markutveckling Tjänsteutlåtande Fastighets AB Flanören Dnr STEM 2026/36 2026-02-23 Sida 1 (5) K1dst1au a2nn rt ige.2s sl5.t klo alSc iuptkorp hidca oksn lhme 6onl@mstockholm.se Handläggare Till Patrik Dahlin Styrelsen 2026-03-20 Telefon: 08-50829919 Överlåtelse av Tullhuset på Blasieholmen till fastighetskontoret Beslut om överlåtelse av byggnad på ofri grund, Tullhuset på Blasieholmen, till fastighetskontoret Förslag till beslut 1. Styrelsen godkänner försäljningen av Tullhuset på Blasieholmen med en överenskommen köpeskilling om 47 000 000 kr, enligt förslag till överlåtelseavtal mellan fastighetsnämnden och Fastighets AB Flanören, bilaga 1 till tjänsteutlåtandet. 2. VD får i uppdrag att teckna nödvändiga avtal, besluta om mindre ändringar och vidta övriga åtgärder med anledning av försäljningen enligt punkt 1 ovan. Sammanfattning Tullhuset på Blasieholmen är uthyrt till SL som projektkontor men de flyttar ut sista oktober i år. Huset bedöms vara en lämplig permanent lokalisering för ett museum om förintelsen men det kräver planarbete. Exploateringsnämnden innehar marken och ett planarbete ska starta med museiverksamhet som ändamål för byggnaden. Fastighets- nämnden förvaltar övriga byggnader som alla ska bestå permanent. Koncernen S:t Erik Markutveckling AB har i uppdrag att förvalta fastigheter i avvaktan på stadsutveckling. Av samordningsskäl är det lämpligt att en part tar ansvar för byggnadernas framtida användning i det nya planprojektet. Fastighetsnämnden är den part inom staden som förvaltar specialbyggnader mm. Därför föreslås att byggnaden säljs till fastighetsnämnden. S:t Erik Markutveckling Kaplansbacken 10 Stadshuset 105 35 Stockholm Växel 08-508 290 00 info@sterikmark.se sterikmark.se Tjänsteutlåtande Dnr STEM 2026/36 Sida 2 (5) Bakgrund Koncernen S:t Erik Markutveckling AB har i uppdrag att stödja nämnder och bolag i samband med försäljning av fastigheter samt att förvärva och förvalta fastigheter, i avvaktan på stadsutveckling. S:t Erik Markutveckling AB förvärvade genom det helägda dotter- bolaget Fastighets AB Flanören Tullhuset på Blasieholmen från Stockholms Hamn AB våren 2021. A B Övre bilderna: Tullhusets läge – streckad linje/röd pil - söder om Nybrovi- ken och norr om Museiparken/Nationalmuseum. Hamnmagasinen marke- rade A resp B. Nedre bilden: Tullhuset på Blasieholmen. Tullhuset på Blasieholmen är som namnet antyder beläget på Bla- sieholmen, omedelbart norr om Museiparken/Nationalmuseum och söder om Nybroviken. Huset har adress Nybrokajen 1A och 1B invid Albert Ranfts torg och Hovslagargatan och ligger på en tomt utanför detaljplan upplåten med arrende av exploateringnämnden. Hyresgäst är sedan 2019 Region Stockholm som nyttjar huset som projektkontor. Kontraktet överläts till AB Storstockholms lokaltra- fik och senare till nuvarande hyresgäst SL Nya Tunnelbanan AB. Tjänsteutlåtande Dnr STEM 2026/36 Sida 3 (5) Hyresgästen avflyttar sista oktober 2026. Området där Tullhuset och de båda magasinsbyggnaderna (A och B i figuren ovan) ligger ägs av exploateringsnämnden. Marken mellan Tullhuset och maga- sinen är upplåten till SL Nya Tunnelbanan AB som etableringsom- råde och ska så förbli ytterligare en tid. Inom området finns en infart till arbetstunnel för tunnelbanans blå linje. Magasinen A och B ägs av exploateringsnämnden och förvaltas av fastighetsnämnden. Byggnaderna är grönklassade och anses ha stora kulturhistoriska värden. År 2011 och 2013 utfördes en byggnadshistorisk förunder- sökning. Området har sedan 1500-talet varit en marin miljö med an- knytning till skeppsbyggeri. På 1640-talet ersatte Skeppsholmen Blasieholmen som flottstation varefter varvsverksamheten på plat- sen övergick i privat regi. Under andra halvan av 1800-talet blev området en betydelsefull hamn för utrikeshandeln, varvid kajen stensattes och tullhuset uppfördes 1876 och de båda magasinen år 1910. Miljön är viktig för förståelsen av Stockholm som sjöstad, handelsstad och huvudstad. Tullhuset är interiört helt ombyggt i förhållande till ursprungligt uppförande. Sedan tullavdelningen drogs in 1962 har huset över- vägande använts som kontor men i västra flygeln också som ben- sinmack och varuhallen i mitten som bilverkstad. En lämplig lokal för ett museum om förintelsen har sökts en tid. Förslaget är nu att i en ny detaljplan utveckla denna del av Blasie- holmen med moderna förutsättningar för nya användningar för både Tullhuset och Magasinen. Ärendet Förslag till avtal Ett förslag till avtal om överlåtelse av byggnad, bilaga 1, har upp- rättats. Enligt avtalet förvärvar fastighetsnämnden Tullhuset på Blasieholmen. Forum Fastighetsekonomi AB har på bolagets uppdrag upprättat en extern värdering av byggnaden med värdetidpunkt 31 december 2025. Den överenskomna köpeskillingen för egendomen – i enlig- het med värderingsutlåtandet - uppgår till 47 000 000 kr. Tillträde ska ske tio dagar efter att bolagets styrelse samt fastighetsnämndens beslut att godkänna transaktionen har vunnit laga kraft, dock tidi- gast den 1 november 2026. Nuvarande hyresgäst avflyttar den 31 oktober 2026. Parterna ska fram till tillträde i nära samarbete hantera eventuella förändringar i avtalsförhållandena kring byggnaden. I tiden mellan avtalsdag och Tjänsteutlåtande Dnr STEM 2026/36 Sida 4 (5) tillträdesdag ska åtgärder kring byggnaden ske i samråd med fastig- hetsnämnden. Bolaget lämnar begränsade garantier kopplade bygganden. Avtalet innehåller en vittgående friskrivning för fel i byggnaden. Avtalet är villkorat av godkännande i bolagets styrelse och fastig- hetsnämnden senast 31 december 2026 vilka beslut ska vinna laga kraft senast den 31 december 2028. Ekonomiska konsekvenser Huset är uppfört 1876 och omfattar 1.079 kvm lokalarea bestående av kontor som renoverades 2018. Byggnaden är grundlagd på käl- larmurar med stomme i tegel och bjälklag av betong. Fasaderna är putsade, fönstren är av isolerglastyp och taket belagt med plåt. Huset värms med fjärrvärme via vattenradiatorer. Ventilation utgörs av mekanisk till- och frånluft med värmeåtervinning. Byggnaden är ansluten till nät för el, VA och värme. Lokalerna är försedda med komfortkyla. Byggnaden är marknadsvärderad av extern värderingsbyrå till 47 000 000 kr och transaktionen sker till marknadsvärde. Försäljningen ger upphov till en realisationsvinst på skillnaden mellan marknadsvärde och byggnadens skattemässiga värde, i detta fall i storleksordningen 45,5 mnkr, vilken beskattas med 20,6 procent. Den slutliga skatteeffekten påverkas dock av bolagets resultat i övrigt. Skatt aktualiseras bara om realisationsvinsten resulterar i skattepliktigt överskott som inte kan utjämnas mot underskott i koncernen. Då nuvarande hyresgäst flyttar ut per sista oktober påverkas inte årets hyresintäkter. Framtida hyresintäkter är förknippade med kost- nader för hyresgästanpassning. Fastighets AB Flanörens hyresin- täkter per 2027 minskar med cirka 5,4 mnkr per 2027 på helårsbasis. Det normaliserade driftnettot, som också utgör ungefärlig resultatpåverkan inom Fastighets AB Flanören, uppgår för närvarande till cirka 1,5 mnkr. Försäljningen innebär att Fastighets AB Flanören minskar sin skuld till staden motsvarande köpeskillingen vilket minskar bolagets räntekostnader med cirka 1,4 mnkr per år. De resultatmässiga effekterna är alltså neutrala för Fastighets AB Flanören men positiva för köparen då denne inte kommer behöva erlägga markränta. För kommunkoncernen som helhet torde tran- saktionen vara neutral. Avyttringen ligger i linje med koncernen S:t Tjänsteutlåtande Dnr STEM 2026/36 Sida 5 (5) Erik Markutvecklings uppdrag, då byggnaden bedöms som färdig- utvecklad. Ärendets beredning Ärendet har beretts av bolaget i samråd med Stockholms Stadshus AB, fastighetsnämnden och vad avser godkännande av överlåtelse av byggnad på ofri grund (arrende) exploateringsnämnden. Synpunkter och förslag Den föreslagna stadsutvecklingen är av permanent karaktär. Mark och magasinsbyggnader ägs av exploateringsnämnden och magasinen förvaltas av fastighetskontoret. De ska enligt uppgift från fastighetsnämnden värdeöverföras till nämnden. Fastighets- nämnden har i uppdrag att förvalta stadens kommersiella byggnader samt specialbyggnader. I det förestående planarbetet är det av sam- ordningsskäl till fördel att begränsa antalet medverkande bolag och nämnder som ska samordnas. Därför föreslår bolaget att styrelsen i Fastighets AB Flanören beslutar att sälja Tullhuset på Blasieholmen till fastighetsnämnden till en överenskommen köpeskilling om 47 000 000 kr enligt förslag till avtal, samt att VD får i uppdrag att teckna nödvändiga avtal, besluta om mindre ändringar och vidta övriga åtgärder med anledning av försäljningen. Daniel Roos VD Bilaga Avtal om överlåtelse av byggnad Attesterat av Detta dokument har godkänts digitalt av följande personer: Namn Datum Daniel Roos, VD 2026-03-12 --- [Avtal om överlåtelse av byggnad.pdf] Mellan Fastighets AB Flanören, org. nr 559298-6615 ("Säljaren") och Stockholms kommun genom dess fastighetsnämnd, org.nr 212000-0142, ("Köparen") har denna dag träffats följande Avtal om överlåtelse av Tullhuset på Blasieholmen 1. Bakgrund Tullhuset på Blasieholmen ("Byggnaden") uppfört 1876 är beläget inom fastigheten Stockholm Norrmalm 3:43. Tomten, som inte är detaljplanelagd, arrenderas av exploateringsnämnden. Byggnad och mark avses utgöra del av planområde för bl a museiverksamhet, park mm. Säljaren och Köparen kallas gemensamt "Parterna". Parterna är överens om att byggnaden ska överlåtas från Säljaren till Köparen. 2. Definitioner "Avtalet" avser detta köpeavtal inklusive bilaga. "Avtalsdagen" avser dagen för undertecknandet av Avtalet av båda Parter. "Bankdag" avser sådan dag då affärsbanker i Sverige (undantaget internetbanker) håller öppet för allmänheten. "Byggnaden" avser Tullhuset på Blasieholmen. "Hyresavtal" avser lokalhyresavtal i Byggnaden per Avtalsdagen. "Part" avser Säljaren eller Köparen var för sig. "Parterna" avser Säljaren och Köparen gemensamt. "Preliminär Likvidavräkning" har den betydelse som anges i 8 § 2 st. "Serviceavtalen" har den betydelse som anges i 7 § 5 st. "Slutlig Likvidavräkning" har den betydelse som anges i 8 § 3 st. "Tillträdesdagen" har den betydelse som anges i 5 § 2 st. 3. Överlåtelseförklaring Säljaren överlåter härmed Byggnaden till Köparen och Köparen förvär- var härmed Byggnaden från Säljaren på de villkor som framgår av Avtalet. 4. Köpeskilling Köpeskillingen för Byggnaden uppgår till fyrtiosju miljoner kronor (47 000 000) ("Köpeskillingen"). 5. Förvaltning fram till Tillträdesdagen och farans övergång Säljaren ska förvalta Byggnaden enligt samma principer som tidigare. Säljaren förbinder sig att hålla Köparen informerad om väsentliga beslut beträffande Byggnaden, inte ingå några nya hyresavtal, inte ingå några andra väsentliga avtal eller fatta andra väsentliga beslut utan Köparens skriftliga godkännande (vilket inte oskäligen ska fördröjas eller inne- hållas). Om inte Parterna skriftligen överenskommer om ett senare datum, ska Köparen tillträda Byggnaden senast tio (10) Bankdagar efter beslut att godkänna Avtalet i Säljarens styrelse och fastighetsnämnden vunnit laga kraft, dock tidigast 2026-11-01, ("Tillträdesdagen"). Äganderätten till, och faran för, Byggnaden övergår till Köparen på Tillträdesdagen. 6. Åtgärder på Tillträdesdagen På Tillträdesdagen ska Köparen: - Kontant till Säljaren erlägga Köpeskillingen, i enlighet med den Preliminära Likvidavräkningen, genom insättning på Säljarens plusgiro 189 08 08-7. På Tillträdesdagen ska Säljaren: - Bekräfta mottagandet av Köpeskillingen genom en kvittens i två exemplar som undertecknas av Parterna. - Överlämna justeringshandling för mervärdesskatt i enlighet med 15 kap. 28–30 §§ mervärdesskattelagen (2023:200), förkortad ML. Par- terna är överens om att en ny kompletterande justeringshandling kan komma att upprättas i enlighet med vad som stadgas i 15 kap. 28 § andra stycket ML. - Redovisa en Preliminär Likvidavräkning. På Tillträdesdagen ska Parterna underteckna en tillträdespromemoria som bekräftelse på att de åtgärder som anges i denna paragraf har utförts och som bekräftelse på fullbordandet av detta Avtal. De åtgärder som anges som Säljarens och Köparens åtaganden ovan ska anses utgöra en transaktion. Om någon av angivna åtgärder av någon an- ledning inte skulle genomföras ska tillträde inte anses ha ägt rum om inte den Part som inte ansvarar för att aktuell åtgärd genomförs skrift- ligen godkänner att tillträde ändå sker. Ett sådant godkännande ska inte innebära att förfördelad Part därmed avsagt sig sin rätt till kompensation till följd av den andra Partens avtalsbrott. Det åligger felande Part att snarast möjligt efter tillträdet tillse att sådan åtgärd utförs. 7. Åtaganden efter tillträdet Anmälan Skatteverket Säljaren ska skyndsamt efter Tillträdesdagen anmäla överlåtelsen av Byggnaden till Skatteverket och tillse att Köparen registreras som ny ägare. Avläsning mätare Säljaren ska tillse att leverantörer per Tillträdesdagen läser av Bygg- nadens mätare för förbrukning av el, vatten, värme och liknande. För- brukningskostnaderna ska meddelas Köparen utan dröjsmål efter Tillträdesdagen. Anmäla äganderättsövergång till trafikkontoret Säljaren ska skyndsamt efter Tillträdesdagen anmäla överlåtelsen av Byggnaden till trafikkontoret enligt § 5 i Nyttjanderättsavtal avseende rätt att anlägga, bibehålla och nyttja anläggning i allmän platsmark. Överlämnande av dokumentation Säljaren ska, vid en mellan Parterna överenskommen tidpunkt i anslut- ning till Tillträdesdagen till Köparen överlämna all dokumentation hänförlig till Byggnaden som Säljaren innehar, och som behövs för Köparens framtida ägande av Byggnaden, såsom Hyresavtal, nycklar, ritningar, kartor etc. Uppsägning serviceavtal För Byggnaden gällande leverans-, skötsel- och andra serviceavtal har förtecknats i Bilaga 1 till detta Avtal, ("Serviceavtalen"). Säljaren ska tillse att Serviceavtalen sägs upp till upphörande om möjligt per Tillträ- desdagen och annars i enlighet med Serviceavtalens bestämmelser om uppsägningstid. Om Köparen så begär ska Parterna i tiden mellan Avtalsdagen och Till- trädesdagen komma överens om vilka Serviceavtal som Köparen, om möjligt, önskar överta per Tillträdesdagen. Säljaren ska, i förekommande fall, kontakta leverantörer för erhållande av samtycke till överlåtelse. Om någon leverantör vägrar samtycke till överlåtelse ska Säljaren tillse att ifrågavarande Serviceavtal sägs upp till upphörande om möjligt per Tillträdesdagen och annars i enlighet med Serviceavtalens bestämmelser om uppsägningstid. Parterna ska i förekommande fall teckna skriftlig överenskommelse om övertagande av Serviceavtal. 8. Intäkter/kostnader Intäkter och kostnader för Byggnaden som belöper på tiden före Till- trädesdagen tillkommer respektive belastar Säljaren. Intäkter och kost- nader för Byggnaden som belöper på tiden från och med Tillträdes- dagen tillkommer respektive belastar Köparen. Säljaren ska så långt det är möjligt, enligt ovan princip, uppskatta in- täkter och kostnader hänförliga till Byggnaden per Tillträdesdagen i en av Säljaren upprättad likvidavräkning vilken ska överlämnas till Köpa- ren senast fem (5) bankdagar före Tillträdesdagen ("Preliminär Lik- vidavräkning"). Saldot enligt den Preliminära Likvidavräkningen ska regleras mellan Parterna på Tillträdesdagen genom tillägg eller avdrag på Köpeskillingen, enligt vad som följer av § 6. För reglering av kostnad eller intäkt per Tillträdesdagen som avviker från den Preliminära Likvidavräkningen, som inte tagits upp i den Preli- minära Likvidavräkningen eller uppkommer eller blir känd efter Tillträ- desdagen, ska Säljaren upprätta ännu en Likvidavräkning i vilken alla utestående belopp ska regleras ("Slutlig Likvidavräkning"). Säljaren ska överlämna en Slutlig Likvidavräkning inom 90 dagar från Tillträ- desdagen. Skillnaden mellan saldot från den Preliminära Likvidavräk- ningen och den Slutliga Likvidavräkningen ska betalas till den berätti- gade Parten i enlighet med den Partens instruktioner senast tio (10) Bankdagar efter att Säljaren överlämnat den Slutliga Likvidavräkningen till Köparen. Eventuell nödvändig kostnadsreglering mellan Parterna till följd av den faktiska avläsningen av mätare för el, vatten etc. på Tillträdesdagen hanteras på sätt som angivits i stycket ovan. 9. Försäkring Säljaren ska hålla Byggnaden försäkrad till och med Tillträdesdagen. Drabbas Byggnaden före eller på Tillträdesdagen av skada ska Parternas skyldigheter att genomföra överlåtelsen enligt detta Avtal ändå stå fast, varvid Köparen, i före kommande fall, inträder i försäkringstagarens (Säljarens) rätt till ersättning. Säljaren ska då biträda Köparen gentemot försäkringsbolaget. Kostnaden för eventuell självrisk ska bäras av Säl- jaren. 10. Hyresavtal m.m. Byggnaden är i sin helhet uthyrd till SL Nya Tunnelbanan AB som pro- jektkontor till och med sista oktober 2026. Köparen är medveten om att Byggnaden per Avtalsdagen är upplåten med hyresrätt och att överlåtelsen av Byggnaden sker med förbehåll för Hyresavtalets löptid fram till avflyttning. Säljaren ska löpande informera Köparen om de kontakter som Säljaren har med hyresgästen samt inhämta Köparens skriftliga godkännande (vilket inte oskäligen ska fördröjas eller innehållas) innan ytterligare avtal eller överenskommelser träffas. 11. Säljarens garantier Säljaren lämnar inga garantier utöver vad som uttryckligen framgår i denna § 12 och påtar sig inte heller i övrigt något ansvar utöver vad som uttryckligen anges i Avtalet. Säljaren garanterar per Avtalsdagen att ålägganden eller förelägganden från miljö och hälsoskyddsnämnden eller annan myndighet inte före- ligger avseende Byggnaden. Säljaren garanterar per Tillträdesdagen att Säljaren är ägare av Byggnaden. 12. Mervärdesskatt Säljaren upplyser Köparen om att Byggnaden omfattas av reglerna om frivillig beskattning för mervärdesskatt för samtliga lokalytor och att samtliga förutsättningar för att göra avdrag och fakturera hyra med mervärdesskatt för lokalytorna är uppfyllda. Säljaren och Köparen är överens om att den frivilliga beskattningen upphör i samband med att Köparen tillträder byggnaden. Köparen övertar på Tillträdesdagen Säljarens rättigheter och skyldighe- ter att justera avdrag för ingående skatt hänförlig till sådana ny-, till- eller ombyggnader som anges i ML. Säljaren ska till Köparen utfärda och överlämna de handlingar som framgår av 15 kap. 28-30 §§ ML. Säljaren har rätt att utfärda kom- pletterande sådan handling om så skulle vara erforderligt. 13. Friskrivning Köparen har beretts tillfälle att undersöka Byggnaden, har erhållit infor- mation om den från Säljaren och är väl införstådd med dess skick. Byggnaden överlåts i befintligt skick. Köparen har inte rätt att förlita sig på, och har inte förlitat sig på, någon annan information, uttalande eller garanti (uttrycklig eller implicit) oavsett om den grundar sig på Köpla- gen, Jordabalken, annan tillämplig lag eller i övrigt. Köparen friskriver Säljaren från allt ansvar (och kan därmed inte göra påföljder gällande såsom att kräva ersättning, prisavdrag eller häva Avtalet) för eventuella fel och brister i Byggnaden, av vad slag det än må vara, såväl synliga som dolda, faktiska fel, rättsliga fel, miljörättsliga fel och brister och rådighetsfel, utom i den utsträckning detta uttryckligen garanteras i detta Avtal. 14. Meddelanden mellan Parterna och kontaktpersoner Alla meddelanden till Part under detta Avtal ska skickas med rekom- menderat brev, bud eller e-post. Meddelande ska skickas till nedan namngivna kontaktpersoner och adresser som ansvarar för kommuni- kationen Parterna emellan i frågor som rör Avtalet. Part ansvarar för att informera den andra Parten om kontaktpersonen avslutar sin anställning eller av annan anledning byts ut. Till Säljaren: Till Köparen: Fastighets AB Flanören Fastighetskontoret Att: Daniel Roos, VD Att: Jesper Sjöberg Stockholms Stadshus Box 8189 105 35 Stockholm 104 20 Stockholm daniel.roos@sterikmark.se jesper.sjoberg@stockholm.se 15. Ändringar av, tillägg till och överlåtelse av avtalet Varje ändring eller tillägg till detta Avtal kan endast ske genom skriftlig handling som hänvisar till detta Avtal och som undertecknas av Parterna. Part har inte rätt att, helt eller delvis, överlåta detta Avtal eller rättighe- ter eller skyldigheter enligt detta Avtal på annan, utan Parts skriftliga medgivande. 16. Avtalets giltighet Detta Avtal och transaktionen är för sin giltighet villkorad av godkän- nande i fastighetsnämnden och Säljarens styrelse senast den 31 decem- ber 2026 och att besluten vinner laga kraft senast den 31 december 2028. Detta Avtal har upprättats i två exemplar, varav Parterna tagit var sitt. Ort: Ort: Datum: Datum: Daniel Roos, VD Fastighets AB Flanören Stockholms kommun genom dess fastighetsnämnd Överlåtelse av byggnaden godkännes (villkor i arrendeavtalet) Ort: Datum: Stockholms kommun genom dess Exploateringsnämnd Bilaga 1 Serviceavtalen Förteckning över serviceavtal: Hissar, besiktning Inspecta Sweden AB, avtalssituation osäker Fiber, förläggning, underhåll, Kanalisation STOKAB Vatten Stockholm Vatten och Avfall AB El, nätavtal Ellevio El, elhandelsavtal Vattenfall Kundservice AB Brandlarm: Siemens AB