Renovating 110 Apartments at Albatrossen 1 in Hägersten

[(Godkänd - R 1) Ombyggnad av fastigheten Albatrossen 1 i Hägersten. Inriktningsbeslut.pdf] AB Stockholmshem Bredholmstorget 16 Box 2051 12702 Skärholmen Växel 08-50839000 epost@stockholmshem.se www.stockholmshem.se Sida 1 (5) Ombyggnad av fastigheten Albatrossen 1 i Hägersten. Inriktningsbeslut Bolagets förslag till beslut Styrelsen för AB Stockholmshem beslutar att - godkänna inriktningsbeslut för ombyggnad av fastigheten Albatrossen 1 till en total projektram om 229 mnkr inkl moms - ge VD i uppdrag att teckna erforderliga avtal Sammanfattning Projektet omfattar en ombyggnad av 110 lägenheter inom fastigheten Albatrossen 1 i Hägersten. Total projektram bedöms indexuppräknad till 2030 års kostnadsläge till 229 mnkr. Byggnaden är ursprungligen uppförd år 1967. Fastigheten har problem med återkommande vattenläckage varför det planeras utbyte av tappvatten-, dagvatten- och avloppsstammar i hela fastigheten. Taken är i behov av ny takpapp och taktillträde från trapphus behöver åtgärdas för att uppfylla arbetsmiljökraven samt höja brandskyddet. Ny el installeras i hela fastigheten enligt dagens standard. Balkonger och balkongväggar åtgärdas. Kök, badrum och WC renoveras och hyresgästerna kommer erbjudas tillval. Stockholmshem tillämpar sedan några år varsam renovering vilket innebär att endast de mest nödvändiga åtgärderna vidtas samt att ombyggnaden sker med kvarboende hyresgäster. Fastighetsinformation Fastigheten Albatrossen 1 är belägen utmed Hägerstensvägen i Hägersten söder om Stockholm. Fastigheten består av nio byggnader varav sex berörs i detta projekt. De tre övriga är ett miljöhus och två byggnader uppförda 2009. Byggnaderna har fyra bostadsvåningar varav ett i suterräng med tre till fyra trapphus per byggnad. Den kvadratiska byggnaden, på bilden nedan, innehåller en Coop-butik och en samlingslokal. Berörda byggnader har 110 lägenheter fördelade på 10 st 1:or; 20 st 2:or; 69 st 3:or och 11 st 5:or. Berörd BOA uppgår till 8 685 m² och LOA till 79 m². Byggnaden har kulturhistorisk klassificering Gul. Handläggare Lisa Sundström 08-50839587 Till Styrelsen för AB Stockholmshem Styrelseärende Dnr SHEM 2026/697 2026-06-02 Kungsklippan 6 112 25 Stockholm daniel.lauridsen@stockholm.se start.stockholm Styrelseärende Dnr SHEM 2026/697 Sida 2 (5) Ombyggnad av fastigheten Albatrossen 1 på Södermalm. Inriktningsbeslut Problembeskrivning Den tekniska livslängden är nådd för spill- och vattenstammarna vilka har återkommande läckage. Utöver det behöver elinstalla- tionerna uppdateras till dagens lagkrav och balkonger och tak är i behov av renovering. Ärendet 1. Projektbeskrivning Stambyte: • Nya stammar och rör för tappvatten (varm- och kallvatten), avlopps- och dagvatten samt komplettering av VVC (varmvattencirkulation) • Relining av liggande stammar i källare, där behov uppstår, samt vid åtgärder mellan byggnaderna. • Liggande spill- och dagvattenledningar i bottenplatta och utvändigt relinas. • Rör för invändig takavvattning relinas • Vid relining byts spygatter och golvbrunnar. • Samlings- och nedstigningsbrunnar renoveras. • Injusteringsventiler installeras byggnadsvis för injustering. Styrelseärende Dnr SHEM 2026/697 Sida 3 (5) Ombyggnad av fastigheten Albatrossen 1 på Södermalm. Inriktningsbeslut Värmesystem: • Backspolning av hela värmesystemet • Byte av samtliga radiatortermostater och radiatorventiler • Värmeinjustering El: • Ny elinstallation enligt dagens standard. • Nya elcentraler i lägenheterna samt fler eluttag i kök och ny diskbänksbelysning. Badrum: • Alla badrum, grovkök och separata WC renoveras i sin helhet med tätskikt, nytt kakel och klinker. Inredning och armaturer demonteras och återmonteras om möjligt. Kök: • Köken renoveras enligt principen Varsam renovering, endast målning av köksskåp och köksluckor. Om skick eller typ inte möjliggör målning ersätts de mot nya skåp. Allmänna utrymmen: • Trapphusens ytskikt renoveras. • Tomtställda lokaler byggs om till tvättstugor Balkonger: • Framkantsrenovering av befintliga balkonger. • Skador på balkongväggarna som ingår i balkongkonstruktionen repareras. Tak: • Uppstigningsluckor byggs om för att uppfylla arbetsmiljökrav samt förstärkning av bjälklag och tilläggsisolering. • Taksäkerhet monteras för att uppfylla lagkrav • Avluftningsrör för avlopp byts Brand, åtgärder för att höja brandskyddet, så som: • Komplettering av brandgasfläkt som enbart avser brandgasevakuering av trapphus. • Frånluftsfläktar som betjänar lägenheter byts till brandklassade. • Komplettering med vägledande markeringar i källarplan. Övrigt: • FLU-åtgärder ingår att utföra i projektet (målning av väggar och tak i kök och hall) • Asbestsanering Tillval: elektrisk handdukstork Entreprenadform är Totalentreprenad. 2. Projektmål / effektmål • Hålla tidplan och projektbudget samt vara kostnadsmedvetna i alla val • Noll miljö- och arbetsmiljöolyckor • Arbeta aktivt med riskhantering under hela projektet speciellt med hänsyn till kvarboende hyresgäster. • Förlänga fastighetens livslängd Styrelseärende Dnr SHEM 2026/697 Sida 4 (5) Ombyggnad av fastigheten Albatrossen 1 på Södermalm. Inriktningsbeslut • Öka elsäkerheten • Minska energianvändningen • Förbättra inomhusklimatet • Förbättra standarden • Förbättra NKI-resultatet 3. Ekonomi Investeringskostnaden bedöms till 212 mnkr inkl. moms i kostnads- läge mars 2026. Totala projektramen inkl. moms, personalkostnader samt index till projektets slut bedöms till 229 mnkr, se ekonomisk redovisning i bilaga 1 (SEKRETESS). Kalkyl har tagits fram av projektchef tillsammans med vår interna kalkylator. Kostnaderna har stämts av med erfarenheter från nyligen genomförda ombyggnads- projekt. Investeringsrådet har behandlat ärendet 2026-03-31. 4. Tider Genomförandebeslut beräknas till Q2 2028. Produktionsstart beräknas ske Q2 2028. Planerad färdigställandetid beräknas till Q2 2030. 5. Energi Följande åtgärder inom detta projekt bidrar till energibesparing: • Injustering av värmesystemet • Tilläggsisolering av vind Projektet förväntas uppnå ca 4 % energieffektivisering av köpt energi. Tabellen nedan visar energianvändning före och efter planerade åtgärder: Befintligt skick kWh/m2, A-temp, år Efter åtgärd kWh/m2, A-temp, år Uppvärmning 135 130 Fastighetsel 6 6 Total energianvändning 141 136 6. Miljö och Klimat Asbestsanering utförs i erforderlig omfattning i byggdelar som berörs av renoveringen. Enligt miljöinventeringen finns det asbest i kakelfix och fog, rörisolering, mattlim mm. Projektet omfattas inte enligt riktlinjer från Stockholm stad gällande dagvattenhantering då ombyggnaden inte påverkar dagvatten- belastningen. Klimatberäkning kommer att utföras i nästa skede. Styrelseärende Dnr SHEM 2026/697 Sida 5 (5) Ombyggnad av fastigheten Albatrossen 1 på Södermalm. Inriktningsbeslut 7. Kundundersökning (NKI) Tidigare kundundersökning (NKI) visade på lägre resultat jämfört med branschindex gällande underhåll, utrustning, temperatur/ värmekomfort sommartid och underhåll i trapphus. Följande åtgärder ingår i projektet och bör höja NKI framöver: • Injustering av värmesystem för att förbättra temperatur/värmekomfort sommar- och vintertid • Tilläggsisolering av vind för att förbättra temperatur/värmekomfort sommar- och vintertid • Renovering av badrum och kök inkl. målning av golv och tak • Komplettering med fler eluttag i kök samt bättre belysning i kök • Ytskiktsrenovering av trapphus • Ombyggnad av tomtställda lokaler till tvättstugor 8. Hyresgästgodkännandeprocessen Informationsmöten och samråd med hyresgästerna är planerade till hösten 2026. 9. Evakueringar Projektet kommer att genomföras med kvarboende hyresgäster. Boende i lägenheter om 1 rum och kök och personer med särskilda behov kommer dock att evakueras. Inga lokalhyresgäster behöver evakueras under stambytet. 10. Risker • Sanering av ev. skadliga ämnen kan påverka produktionstiden • Lägenheter med kvarboende kan orsaka förseningar eller problem • Hyresgästgodkännandeprocessen kan ta längre tid än beräknat. Ärendets beredning Ärendet har beretts på avdelningen för Bygg & Teknik. Bolagets synpunkter och förslag Fastigheten har återkommande och omfattande vattenläckage. Vidare behövs en modernisering av elinstallationer, takåtgärder krävs för att uppfylla säkerhets- och arbetsmiljökrav samt öka brandskyddet. Sammantaget föreslår bolaget fortsatt arbete i syfte att återkomma med genomförandebeslut med åtgärder enligt detta inriktningsbeslut. Åsa Leverén Wigfeldt Anja Norman VD Chef Bygg & Teknik Bilagor 1. Värde- och avkastningsberäkning Albatrossen 1, inriktningsbeslut – SEKRETESS Attesterat av Detta dokument har godkänts digitalt av följande personer: Namn Datum Åsa Leverén Wigfeldt, VD 2026-06-02 Anja Norman, Chef Bygg & Teknik 2026-06-02