Fruängsgården: Converting service house to care home

Fastigheten Fruängsgården 1 är belägen inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämndsområde och ägs av Micasa Fastigheter i Stockholm AB (Micasa Fastigheter). Detta ärende avser hus C, där stadsdelsnämnden idag bedriver både vård- och omsorgsboende samt servicehusverksamhet. Byggnaden är i behov av omfattande renovering och tekniska åtgärder som bedöms kräva tomställning.Mot bakgrund av stadens ökande behov av vård- och omsorgsboendeplatser och minskad efterfrågan på servicehus föreslår Micasa Fastigheter och Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd att servicehusverksamheten avvecklas och att hus C byggs om till ett sammanhållet vård- och omsorgsboende med totalt 97 lägenheter. Den preliminära tidsplanen visar på en byggstart under början av 2030 och ett färdigställande år 2031. Projektet redovisar ett positivt resultat utan behov av nedskrivningar för fastigheten.Total investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling redovisas i bilaga 4. Projektet är att definiera som ett stort projekt (större än 300 mnkr) enligt Stockholms Stadshus AB:s och kommunfullmäktiges investeringsregler, varför ärendet ska beslutas av kommunfullmäktige. [R1+R6 Utl - Inriktningsbeslut gällande Micasa Fastigheter i Stockholm ABs underhåll och ombyggnation av del av fastigheten Fruängsgården 1 och Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds inhyrning av fa.pdf] 1 (10) Utlåtande Rotel I, Rotel VI (Dnr KS 2026/256) Inriktningsbeslut för Micasa Fastigheter i Stockholm AB:s underhåll och ombyggnation av del av fastigheten Fruängsgården 1 och Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds inhyrning av fastigheten samt avveckling av Fruängsgårdens servicehus Förslag till beslut Föredragande borgarråden Karin Wanngård och Torun Boucher Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. Inriktningen för Micasa Fastigheter i Stockholm AB:s underhåll och ombyggnation av del av fastigheten Fruängsgården 1 med en investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling enligt bilaga 4 till utlåtandet, godkänns. Kommunstyrelsen beslutar för egen del, under förutsättning att kommunfullmäktige beslutar enligt ovan, följande. 1. Inriktningen för Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds förslag om anpassning av del av fastigheten Fruängsgården 1, avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande årshyra år ett om cirka 15,3 miljoner kronor, vilket ger en uppskattad total årshyra år ett om cirka 31,8 miljoner kronor, godkänns. 2. Fruängsgårdens servicehus avvecklas i och med ny inriktning för del av Fruängsgården 1. 3. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds ansökan om stimulansbidrag om 0,5 miljoner kronor avseende förprojektering av Fruängsgården 1, godkänns. 2 (10) Sammanfattning av ärendet Fastigheten Fruängsgården 1 är belägen inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämndsområde och ägs av Micasa Fastigheter i Stockholm AB (Micasa Fastigheter). Detta ärende avser hus C, där stadsdelsnämnden idag bedriver både vård- och omsorgsboende samt servicehusverksamhet. Byggnaden är i behov av omfattande renovering och tekniska åtgärder som bedöms kräva tomställning. Mot bakgrund av stadens ökande behov av vård- och omsorgsboendeplatser och minskad efterfrågan på servicehus föreslår Micasa Fastigheter och Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd att servicehusverksamheten avvecklas och att hus C byggs om till ett sammanhållet vård- och omsorgsboende med totalt 97 lägenheter. Den preliminära tidsplanen visar på en byggstart under början av 2030 och ett färdigställande år 2031. Projektet redovisar ett positivt resultat utan behov av nedskrivningar för fastigheten. Total investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling redovisas i bilaga 4. Projektet är att definiera som ett stort projekt (större än 300 mnkr) enligt Stockholms Stadshus AB:s och kommunfullmäktiges investeringsregler, varför ärendet ska beslutas av kommunfullmäktige. Beredning Ärendet har initierats gemensamt av Micasa Fastigheter och Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd och remitterats till Stockholms Stadshus AB och stadsledningskontoret som berett ärendet gemensamt. Föredragande borgarrådens synpunkter Alla äldre har rätt till ett tryggt boende utformat efter sina behov och en vardag med hög livskvalitet, god hälsa och goda förutsättningar att leva ett självständigt liv så länge som möjligt oavsett funktionsförmåga och stadsdel. Antalet äldre i staden ökar och att kunna möta bostadsbehovet hos stadens äldre är centralt i arbetet för att bedriva en högklassig äldreomsorg och erbjuda en god arbetsmiljö för de anställda. Vi ser positivt på att denna del, hus C, av fastigheten Fruängsgården 1 nu föreslås byggas om till ett sammanhållet vård- och omsorgsboende. De utredningar som genomförts påvisar att hus C har ett stort renoveringsbehov som omfattar en totalrenovering av byggnadens samtliga tekniska installationer, vatten- och ventilationssystem, el, brandskydd, konstruktion, materialhantering och arkitektur. Fönster och tak planeras även att renoveras. Färdigställande av projektet innebär att stadsdelsnämnden får tillgång till moderna och anpassade lokaler för vård- och omsorgsboende. Under genomförandet kommer befintlig verksamhet i hus C evakueras, vilket påverkar både boende och personal. Inriktningen är att dessa personer samt de boende på Axgårdens vård- och omsorgsboende kommer att evakueras till det ombyggda 3 (10) vård- och omsorgsboendet inom fastigheten Trehörningen 1. Därför är det viktigt att kommunfullmäktige också fattar de beslut som krävs gällande Trehörningen 1. Inför kommande genomförandebeslut uppmanar vi Micasa Fastigheter att säkerställa att samtliga risker är utredda och hanterade, och att det finns ett tillräckligt riskpåslag och en planering för att hantera den påverkan de kan få på projektet om de faller ut. Den stora efterfrågan och behovet av platser i vård- och omsorgsboende i staden innebär att fler renoveringar och nyproduktioner behöver genomföras framöver. Det kommer bidra till att staden kan hålla en högklassig kvalitet i omsorgen och en god arbetsmiljö för de anställda. Det är något vi ska vara stolta över. Bilagor 1. Tjänsteutlåtande Micasa Fastigheter och Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd, dnr KS 2026/256–2.1 2. Protokollsutdrag Micasa Fastigheter, dnr KS 2026/256–2.2 3. Protokollsutdrag Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd, dnr KS 2026/256–2.3 4. Investeringskalkyl för Fruängsgården 1 (SEKRETESS enligt OSL 19 kap 1 och 3), dnr KS 2026/256–2.4 Borgarrådsberedningen tillstyrker föredragande borgarrådens förslag. Särskilt uttalande av borgarråden Christofer Fjellner, Dennis Wedin och Andrea Hedin (alla M) enligt följande. Micasa fastigheter står inför stora investeringar i nybyggnation och underhåll kommande år. Samtidigt har rådande ekonomiska läge kraftigt påverkat bolagets ekonomi. Vi konstaterar att räntekostnaderna är fortsatt höga och vill därför understryka vikten av en ekonomi som i största möjliga mån stävjar skuldutvecklingen. I ljuset av detta är det viktigt med kostnadskontroll och att bolaget löpande redovisar eventuella förändringar i kostnadskalkyler, så att åtgärder kan vidtas så tidigt som möjligt. Parallellt med att bolaget planerar för underhåll och investeringar vill vi även framhålla vikten av att kontinuerligt se över vilka fastigheter som skulle kunna avyttras. Detta för att minska underskotten och öka självfinansieringsgraden för framtida projekt. Kommunstyrelsen delar borgarrådsberedningens uppfattning och föreslår att kommunfullmäktige beslutar enligt föredragande borgarråds förslag. Stockholm den 13 maj 2026 Karin Wanngård Kommunstyrelsens ordförande 4 (10) Reservation av Gabriel Kroon (SD) enligt följande. Jag föreslår att kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. 1. Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige att avslå borgarrådsberedningens förslag till beslut. 2. Därutöver anföra följande: Sverigedemokraterna har inte tagit del i beredningen av ärendet i bolaget Micasa Fastigheter i Stockholm AB . Trots att vi är det näst största oppositionspartiet har vi inte getts insyn i bolagets styrelseverksamhet. Vi kan inte förväntas ta ansvar i ett ärende som vi inte har varit delaktiga i. Med anledning av detta föreslår vi att ärendet avslås. Särskilt uttalande av Christofer Fjellner, Jonas Nilsson och Johan Nilsson (alla M), som är likalydande med Moderaternas särskilda uttalande i borgarrådsberedningen. Ersättaryttrande av Nike Örbrink (KD) som är likalydande med Moderaternas särskilda uttalande i borgarrådsberedningen. 5 (10) Ärendet Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd och Micasa Fastigheter har inkommit med ett inriktningsförslag avseende underhåll och ombyggnation av hus C inom fastigheten Fruängsgården 1 i Fruängen. Byggnaden uppfördes 1984 och har sedan dess inte genomgått någon större renovering av tekniska system. En utredning visar på behov av tekniska åtgärder och modernisering. Mot bakgrund av en sjunkande efterfrågan på servicehuslägenheter samt stadens växande behov av vård- och omsorgsplatser föreslår nämnden och bolaget att servicehuset avvecklas och byggnaden byggs om till vård- och omsorgsboende. Projektet bedöms möjliggöra ett tillskott på 48 vård- och omsorgsboendeplatser. Inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämndsområde finns tre servicehus: Fruängsgården, Trekanten och Älvsjö servicehus. Totalt rymmer de 191 servicehuslägenheter, varav 41 på Fruängsgården. Enligt nämnden stod sammanlagt 40 lägenheter tomma i stadsdelen under 2025. Ett utredningsbeslut för att starta en förstudie togs i Micasa Fastigheters styrelse i oktober år 2024. Projektet är att definiera som ett stort projekt (större än 300 miljoner kronor) enligt Stockholms Stadshus AB och kommunfullmäktiges investeringsregler, varför ärendet ska beslutas av kommunfullmäktige. Bild 1. Placering av fastigheten Fruängsgården 1. Fastigheten Fruängsgården 1 är belägen i närheten av Fruängens centrum inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämndsområde. Fastigheten består av tre sammankopplade huskroppar. Hus A totalrenoverades och byggdes om från 6 (10) servicehus till seniorbostäder 2024, hus B totalrenoverades 2005 och består av ett vård- och omsorgsboende med 112 lägenheter som hyrs av stadsdelsnämnden. Detta ärende avser hus C där Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd idag driver både Axgårdens vård- och omsorgsboende med 49 boendeplatser och Fruängsgårdens servicehus med 41 lägenheter. Den föreslagna inriktningen innebär totalrenovering och ombyggnation av hus C till ett sammanhållet vård- och omsorgsboende. Alternativ Micasa Fastigheter och Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd har utöver föreslaget ärende studerat en lösning där servicehuset behålls. Utifrån verksamhetens behov och ett fastighetsförvaltningsperspektiv har parterna tillsammans enats om att gå vidare med förslaget att omvandla servicehuset till ett vård- och omsorgsboende. Projektet Utredningen påvisar att hus C har ett stort renoveringsbehov som omfattar en totalrenovering av byggnadens samtliga tekniska installationer, vatten- och ventilationssystem, el, brandskydd, konstruktion, materialhantering och arkitektur. Fönster och tak planeras även att renoveras. Ombyggnationen innebär att Axgårdens vård- och omsorgsboende utökas med 48 stycken bostäder. Det finns möjlighet till två avdelningar med vardera åtta lägenheter per våningsplan i hus C. I projektet ingår även renovering av ett tillagningskök på bottenvåningen för att uppfylla myndighetskrav. Totalt sett kommer vård- och omsorgsboendet, efter genomförd ombyggnation, att ha 97 stycken lägenheter samt tillhörande gemensamma utrymmen och personalytor. Samtidigt avvecklas 41 stycken servicehuslägenheter. Under genomförandet innebär projektet att befintlig verksamhet i hus C behöver evakueras, vilket påverkar både boende och personal. Färdigställande av projektet innebär att stadsdelsnämnden får tillgång till moderna och anpassade lokaler för vård- och omsorgsboende. Ekonomi En investeringskalkyl har tagits fram av Micasa Fastigheter där projektet redovisar en investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling till 2031, enligt bilaga 4 (SEKRETESS). Riksbankens inflationsmål + 1 % -enheter används som index för prisutveckling fram till färdigställande, totalt 3 %. Den uppskattade årshyran för stadsdelsnämnden uppgår till cirka 31,8 miljoner kronor år ett eller cirka 3 700 kr/kvm. Det motsvarar en ökning om cirka 15,3 miljoner kronor jämfört med nuvarande hyresnivå. Årshyran beräknad utifrån en kalkylberäkningsprocent om 2% uppskattas till 30,7 miljoner kronor år ett. 7 (10) Hyresofferten grundar sig på en uppskattad bostadshyra som ska förhandlas med Hyresgästföreningen inför att projektet färdigställs. Då grundhyran för verksamhetsytorna inte täcker bolagets hela investeringsutgift inkluderar årshyran ett hyrestillägg för verksamhetsytorna. Hyrestillägget uppgår till 93 mnkr fördelat över en avbetalningstid om 30 år. Enligt nämndens och bolagets ärende har bolagets finansieringskostnad fram till färdigställande (räntekostnader under byggtid) inkluderats i stadsdelsnämndens tillkommande hyra. För boendets 97 lägenheter, som vardera omfattar cirka 35 kvm med en uppskattad hyra på omkring 8 500 kronor per månad, innebär detta att stadsdelsnämndens nettohyreskostnad uppgår till 537 kronor per lägenhet och dygn vid full beläggning. Under byggtiden beräknas stadsdelsnämnden få tillkommande kostnader för tomgångshyra, evakuering och övriga omställningskostnader. I och med ombyggnationen förväntas tomgångshyran för icke utnyttjade servicehuslägenheter försvinna och reducera effekten av hyreshöjningen. Förvaltningen beräknar att inrymma den ökade hyresnivån inom befintlig budgetram. Om det beslutas att inte gå vidare med projektet efter framtagande av systemhandlingar uppgår förgäveskostnader till cirka 17 miljoner kronor. Preliminär tidplan och beslut 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Inriktningsbeslut SDN/styrelse Jan Inriktningsbeslut KF Juni Upphandling Aug- Nov Planeraskede Dec Maj Genomförandebeslut KF April Beställning Dec Evakuering Jan Produktion Jan Inflyttning Aug Tabell 1: preliminär tidplan Evakuering Genomförandet av projektet förutsätter evakuering av befintlig verksamhet i hus C. Tidplanen i detta skede är preliminär och utgår från att byggnaden är tomställd i sin helhet inför projektets genomförande. De boende på Fruängsgårdens servicehus kommer att erbjudas förtur till andra servicehus eller andra boendeformer. Flera personer som idag bor i servicehuset bedöms enligt stadsdelsnämnden i nuläget vara i behov av en plats på vård- och omsorgsboende. Inriktningen är att dessa personer 8 (10) samt de boende på Axgårdens vård- och omsorgsboende kommer att evakueras till det ombyggda vård- och omsorgsboendet inom fastigheten Trehörningen 1. Detta under förutsättning att erforderliga beslut fattas angående utveckling och ny inriktning för fastigheten Trehörningen 1 (dnr KS 2026/255). Risker De huvudsakliga riskerna avser osäkerhet i kalkyl och tidplan, samt framtida hyresnivåer. Riskerna hanteras genom en budgetreserv om 15 procent. Fram till genomförandeärendet kommer bolaget arbeta fram en risklista med identifierade projektrisker. Stockholms Stadshus AB Stockholms Stadshus AB beslutade vid sitt sammanträde den 13 april 2026 följande. Koncernstyrelsen beslutar att föreslå kommunfullmäktige besluta följande. 1. Inriktningen för Micasa Fastigheter i Stockholm ABs underhåll och ombyggnation av del av fastigheten Fruängsgården 1 med en investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling enligt bilaga 4 till tjänsteutlåtandet (SEKRETESS), godkänns. Koncernstyrelsen beslutar för egen del följande. 1. Inriktningen för Micasa Fastigheter i Stockholm ABs underhåll och ombyggnation av del av fastigheten Fruängsgården 1 med en investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling enligt bilaga 4 till tjänsteutlåtande, (SEKRETESS) godkänns. 2. Beslut i ärendet justeras omedelbart. Särskilt uttalande angavs av Christofer Fjellner m.fl. (M), se Reservationer m.m. Suppleantyttrande av Nike Örbrink (KD) som instämde i särskilt uttalande av Christofer Fjellner m.fl. (M). Stockholms Stadshus AB:s och stadsledningskontorets gemensamma utlåtande daterat den 16 april 2026 har i huvudsak följande lydelse. Koncernledningen och stadsledningskontoret bedömer att projektet är i linje med kommunfullmäktiges budget, i vilken stadens växande andel äldre och utbyggnadsbehovet av vård- och omsorgsplatser framhålls som ett prioriterat område. Projektet innebär en betydande investering, men bedöms som ett viktigt bidrag för att säkerställa tillgången till ändamålsenliga vård- och omsorgsboenden i staden. Hyresnivån bedöms hög, men enligt stadsdelsnämnden som möjlig att bära inom nämndens budgetram, särskilt med beaktande av minskade tomgångskostnader för servicehuset och ökad beläggningsgrad. Det är viktigt att i kommande skeden fortsatt 9 (10) pröva utformning, standard, kostnadsnivåer samt kostnadsfördelning mellan bolaget och nämnden för att säkerställa långsiktig ekonomisk balans. Tillkommande kostnader för stadsdelsnämnden, så som tomgångshyra, evakuering och övriga omställningskostnader ska redovisas i samband med genomförandebeslut. Det är vidare av stor vikt att evakueringsfrågorna hanteras med särskild omsorg med fokus på trygghet och kontinuitet för boende och personal samt att riskhantering och kostnadsuppföljning sker strukturerat i kommande skeden. Inför kommande genomförandebeslut vill koncernledningen och stadsledningskontoret att bolaget säkerställer att samtliga risker är utredda och hanterade, och att det finns ett tillräckligt riskpåslag och en planering för att hantera den påverkan de kan få på projektet om de faller ut. Koncernledningen och stadsledningskontoret föreslår mot denna bakgrund att koncernstyrelsen respektive kommunstyrelsen hemställer att kommunfullmäktige beslutar om att godkänna inriktningen för Micasa Fastigheters och Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds projekt avseende underhåll och ombyggnation av del av fastigheten Fruängsgården 1. 10 (10) Reservationer m.m. Stockholms stadshus AB Särskilt uttalande av Christofer Fjellner m.fl. (alla M) Micasa fastigheter står inför stora investeringar i nybyggnation och underhåll kommande år. Samtidigt har rådande ekonomiska läge kraftigt påverkat bolagets ekonomi. Vi konstaterar att räntekostnaderna är fortsatt höga och vill därför understryka vikten av en ekonomi som i största möjliga mån stävjar skuldutvecklingen. I ljuset av detta är det viktigt med kostnadskontroll och att bolaget löpande redovisar eventuella förändringar i kostnadskalkyler, så att åtgärder kan vidtas så tidigt som möjligt. Parallellt med att bolaget planerar för underhåll och investeringar vill vi även framhålla vikten av att kontinuerligt se över vilka fastigheter som skulle kunna avyttras. Detta för att minska underskotten och öka självfinansieringsgraden för framtida projekt. --- [Bilaga - Tjänsteutlåtande Micasa Fastigheter och Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd.pdf] Micasa Fastigheter Nordkapsgatan 3, Kista Box 1298 164 29 Kista Tfn: 08 508 360 00 www.micasa.se Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd Avdelning för äldreomsorg Telefonvägen 13 Box 490 129 04 Hägersten 08-508 22 000 hagersten-alvsjo@stockholm.se Sida 1 (14) Micasa Fastigheter i Stockholm AB Dnr MIC 2025/276 Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning Dnr HÄ 2025/864 Bilaga 1 - investeringskalkyl sekretessbeläggs i enlighet med Offentlighets- och sekretesslagen Kapitel 19 § 1 Handläggare Till Inriktningsbeslut avseende underhåll och ombyggnation av del av fastigheten Fruängsgården 1 Bolagets och förvaltningens förslag till beslut Bolagsstyrelsen föreslår att koncernstyrelsen respektive kommunfullmäktige beslutar följande 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av del av fastigheten Fruängsgården 1, med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. Bolagsstyrelsen beslutar för egen del följande 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av del av fastigheten Fruängsgården 1 med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. 2. Styrelsen ger VD i uppdrag att ta fram underlag för genomförandebeslut för underhåll och anpassning av del av fastigheten Fruängsgården 1 avseende vård- och omsorgsboende, vid beställning från Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd föreslår att kommunstyrelsen beslutar följande: 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av del av fastigheten Fruängsgården 1, stadsdelen Hägersten-Älvsjö Micasa Fastigheter i Stockholm AB Nathalie Ackema Telefon: 08-50836048 Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning Annika Jungklo Telefon: 08-50823463 Styrelsen för Micasa Fastigheter Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd Gemensamt tjänsteutlåtande 2025-12-17 - Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 2 (14) avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 15,3 mnkr per år jämfört med årshyra 2025, vilket ger en uppskattad årshyra år ett om 31,8 mnkr godkänns. 2. Fruängsgårdens servicehus avvecklas i och med ny inriktning för del av Fruängsgården 1. 3. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds ansökan hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Fruängsgården 1, godkänns. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd beslutar för egen del: 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av del av fastigheten Fruängsgården 1 avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 15,3 mnkr per år jämfört med årshyra 2025, vilket ger en uppskattad årshyra år ett om 31,8 mnkr godkänns. 2. Fruängsgården servicehus avvecklas i och med ny inriktning för del av Fruängsgården 1. 3. Kostnaden om 15 mnkr exklusive moms för aktuellt samt kommande skede där systemhandlingar samt utökade arbeten av ytterligare projektering tas fram, godkänns 4. Hägerstens-Älvsjö stadsdelsnämnd ansöker hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Fruängsgården 1. Sammanfattning Fastigheten Fruängsgården 1 är belägen inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd och ägs av Micasa Fastigheter. Fastigheten består av tre huskroppar benämnda hus A, B och C. Detta ärende gäller hus C där stadsdelsnämnden förhyr samtliga ytor och driver Axgårdens vård- och omsorgsboende samt Fruängsgårdens servicehus. Hus C har, förutom löpande underhåll, inte genomgått någon större renovering sedan det byggdes år 1984. Micasa har genomfört en förstudie avseende fastighetens underhållsbehov och möjligheter till ombyggnation. Förstudien visar att hus C är i behov av omfattande renoveringar som kräver en tomställning av huset. I brist att finna mark för nyproduktion i stadsdelen samtidigt som behovet av fler platser i vård- och omsorgsboende ökar, är bedömningen att underhåll och ombyggnation av fastigheten Fruängsgården 1 hus C är en nödvändig åtgärd för att säkerställa en långsiktig hållbar äldreomsorg, både ekonomiskt och verksamhets- mässigt. Micasas och förvaltningens förslag innebär en ny inriktning i fastigheten och servicehuset föreslås därmed att avvecklas. Förslaget är att hus C efter genomförd upprustning Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 3 (14) innehåller 97 stycken lägenheter i vård- och omsorgsboende och tillagningskök vilket är en utökning med 48 stycken lägenheter. Efter ombyggnation kommer förvaltningens årshyra år ett att uppgå till uppskattningsvis 31,8 mnkr inklusive tomträttsavgäld. Vilket innebär en tillkommande kostnad om 15,3 mnkr jämfört med idag. Den preliminära tidsplanen visar på ett genomförande av projektet mellan år 2029–2031 beroende av evakueringsmöjligheter inom stadsdelens bestånd. Boende på Fruängsgårdens servicehus kommer erbjudas förtur till andra servicehus eller andra boendeformer. Inriktningen är att de boende på Axgården kommer att evakueras till nya lokaler inom Trehörningen 1 under förutsättning att erforderliga beslut fattas angående fastighetens inriktning. Fruängsgårdens servicehus och Axgården är en arbetsplats för cirka 65 stycken tillsvidareanställda medarbetare. Stadsdelsförvaltningen kommer att ha en nära samverkan med fackliga representanter, genomföra risk- och konsekvensanalyser samt säkerställa att lagar och avtal efterlevs. Bakgrund Fastigheten Fruängsgården 1 är belägen i Fruängen i närheten av Fruängens tunnelbanestation inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämndsområde. Fastigheten består av tre stycken sammankopplade byggnader. Hus A uppfördes år 1959, hus B år 1967 och hus C år 1984 av Stockholmshem och ägs sedan 1999 av Micasa Fastigheter. Hus A totalrenoverades och byggdes om från servicehus till 81 seniorbostäder med inflytt år 2024. Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning förhyr i sin helhet hus B och hus C. Hus B består av ett befintligt vård- och omsorgsboende med 112 stycken boendeplatser i stadsdelsförvaltningens regi. I dagsläget finns det 16 stycken tomställda lägenheter i hus B. Detta ärende avser hus C där stadsdelsnämnden driver Axgårdens vård- och omsorgsboende med 49 stycken boendeplatser och Fruängsgårdens servicehus med 41 stycken lägenheter. Det finns även ytor för tillagningskök och restaurang inom förhyrningen. Hus C genomgick en ombyggnation av Axgårdens vård- och omsorgsboende år 2005 med löpande underhåll och anpassningar. Hus C har inte genomgått stambyte eller utbyte av tekniska installationer sedan det uppfördes 1984. Ett utredningsbeslut för att starta en förstudie togs i Micasas styrelse i oktober år 2024. Förstudien har omfattat en inventering av byggnadens installationer, byggdelar och möjligheter till ombyggnation för nytta till stadsdelsförvaltningens förhyrning. Utredningen pekar på omfattande underhållsbehov. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 4 (14) Behov Under de kommande åren förväntas befolkningsgruppen 80 år och äldre att mer än fördubblas, till cirka 88 000 personer år 2050. De allra äldsta, 90 år och äldre, beräknas att öka från cirka 7 500 personer år 2024 till omkring 19 700 personer till år 2050. Denna utveckling bedöms öka efterfrågan av äldreomsorg och vård- och omsorgsboenden väsentligt under kommande decennier. Vård- och omsorgsboenden Vård- och omsorgsboende är ett biståndsprövat särskilt boende enligt socialtjänstlagen. Vid utgången av år 2024 hade staden tillgång till omkring cirka 8 500 platser i vård- och omsorgsboende. Av dessa platser fanns cirka 3 400 inom kommunens bestånd, medan cirka 5 100 fanns i privata boenden inom stadens valfrihetssystem. Balansen mellan tillgång och kommande behov av vård- och omsorgsboenden skiljer sig åt mellan stadens stadsdelsområden. Samtliga boenden utgör dock stadsgemensamma resurser där personer med beviljad insats har möjlighet att ställa sig i kö. Enligt Stadsövergripande äldreboendeplan 2026 med utblick mot 20501 behövs utöver redan planerad nybyggnation, vilket motsvarar cirka 1 000 platser inom både privat och kommunal regi, ett tillskott om cirka 150 platser inom vård- och omsorgsboende fram till år 2030 och 2 600 platser fram till år 2040. Därefter förväntas ytterligare platser behöva tillskapas. Servicehus Även servicehus är ett biståndsprövat särskilt boende enligt socialtjänstlagen och utgör en gemensam resurs för staden där personer med beviljad insats har möjlighet att ställa sig i kö. Under perioden år 2020–2024 har antalet personer med ett verkställt beslut om servicehus minskat, vilket speglar en generell trend där allt färre ansöker om servicehus och i stället efterfrågar andra alternativ, till exempel seniorbostäder. Inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsområde finns tre servicehus: Fruängsgården, Trekanten och Älvsjö servicehus. Totalt rymmer stadsdelen 191 servicehuslägenheter, varav 41 på Fruängsgården. Enligt helårsprognosen för 2025 förväntas cirka 42 lägenheter stå tomma i stadsdelen. Mot bakgrund av begränsad tillgång på mark för nyproduktion av vård- och omsorgsboenden har Micasa och stadsdelsförvaltningen utrett möjligheterna att, i samband med omfattande underhåll, avveckla servicehusverksamheten och omvandla Fruängsgården hus 1 Stadsövergripande äldreboendeplan - ALD 2025/326 med beslut i äldrenämnden 2025-10-21 Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 5 (14) C i sin helhet till vård- och omsorgsboende. Projektet bedöms möjliggöra tillskott på 48 vård- och omsorgsboendeplatser. Som alternativ har även en lösning där servicehuset behålls studerats. Utifrån utredningens resultat, stadens prognostiserade behov och ett långsiktigt fastighetsförvaltningsperspektiv har Micasa tillsammans med Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning enats om att gå vidare med förslaget att omvandla servicehuset till vård- och omsorgsboende. Ärendets beredning Ärendet har beretts av Micasa Fastigheter och Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning. Äldreförvaltningen har informerats om den planering som har inletts. Samråd med Stockholm Stadshus AB och stadsledningskontoret har skett den 5 september år 2025. Ärendet har behandlats i referensgruppen för äldreboendeplanering den 20 oktober 2025. Facklig förvaltningsgrupp, Hägersten-Älvsjö sker i januari år 2026. Ärendet kommer även behandlas i Hägersten- Älvsjö stadsdelsnämnds pensionärsråd i januari år 2026. Ärendet Projektet Utredningen påvisar att hus C har ett stort renoveringsbehov som omfattar en totalrenovering av byggnadens samtliga tekniska installationer varav vatten- och ventilationssystem, el, brandskydd, konstruktion, materialhantering och arkitektur. Fönster och tak ersätts och renoveras. Verksamhetsytor kommer att renoveras och anpassas utefter behov i tät dialog tillsammans med stadsdels- förvaltningen. Hus C kopplar ihop hus A och hus B på två plan där Axgårdens vård-och omsorgsboende finns med fem avdelningar. Hus C har även en lamellbyggnad ovanpå Axgården som har tre plan till där servicehuslägenheterna finns, se bild nedan. I projektet ingår även renovering av tillagningskök på bottenvåningen för att uppfylla lagkrav. I vård- och omsorgsboendet finns det möjlighet till två avdelningar med vardera åtta lägenheter per våningsplan. Ombyggnationen innebär att Axgården utökas med 48 stycken bostäder. Totalt sett kommer Axgården att ha 97 stycken lägenheter efter ombyggnationen i vård- och omsorgsboendet och samtidigt avvecklas de 41 stycken servicehuslägenheter. Ombyggnadsskisser av preliminär planlösning, se bilaga 2. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 6 (14) Micasa bedömer att hela hus C behöver tomställas inför byggstart då arbetet kommer att ha betydande påverkan på både boende och verksamhet i form av driftstörningar och buller. Verksamheten i hus B kommer att bedrivas under ombyggnation av hus C. Syftet med projektet är att Fruängsgården, hus C, efter genomförd renovering kan utvecklas till en tillgång för stadens bestånd av vård- och omsorgsboenden för att möta befolkningsutvecklingen. Målet med projektet är att utveckla en för staden strategiskt viktig fastighet då förslaget omfattar att de nuvarande lokalerna för servicehuset lämpar sig bra för ombyggnation till vård- och omsorgsboende. Underhållsåtgärderna kommer att ge bolaget en under många år nästintill underhållsfri byggnad med en förbättrad energiprestanda och ett bättre inomhusklimat. Ekonomi En investeringskalkyl har tagits fram utifrån en beräknad projektkostnad inklusive moms, se bilaga 1. Samtliga summor som beskrivs i detta avsnitt redovisas i 2031 års förväntade penningvärde om inte annat nämns. Den beräknade projektkostnaden avser den totala kostnaden för hela projektet och innefattar hela entreprenads- summan samt byggherrekostnader som index, projektledning och budgetreserv. Utifrån projektkostnaden och marknadsvärde efter färdigställandet framgår ett resultat utan behov av nedskrivningar för Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 7 (14) fastigheten. Det som inte ingår i projektkostnaden är kostnader och intäktsbortfall kopplat till stadsdelsnämndens verksamheter. En hyresoffert har överlämnats till stadsdelsförvaltningen med en hyra för lokalerna avseende vård- och omsorgsboendet efter anpassningar, se bilaga 3 samt tabellen nedan. Hyresofferten grundar sig på en uppskattad bostadshyra som ska förhandlas med Hyresgästföreningen inför att projektet färdigställs. I offerten uppgår grundhyran för bostäder och verksamhetsyta inom vård- och omsorgsboendet till 3 000 kr/kvm. Utöver grundhyran tillkommer ett hyrestillägg om 700 kr/kvm för verksamhetsytorna då vård- och omsorgsboendet inte helt täcker investeringsutgiften för verksamheten. Hyreskostnaden inklusive hyrestillägg för bostäder och verksamhetsyta uppskattas till 3 700 kr/kvm. Hyresnivån enligt uträkning med kalkylberäkningsprocent är 3 500 kr/kvm på en beräkning med 2%. Tabellen nedan redovisar hyreskostnader för Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning år 2025 jämfört med år 2031 då renoveringen förväntas vara klar. Nettohyreskostnaden för stadsdelsförvaltningen kommer under en lång tid framöver att bli högre efter färdigställd renovering. Nettohyreskostnaden består av hyreskostnader för gemensamhetsytor och lägenheter med avdrag från hyresintäkter från de boende. Utöver de nya hyreskostnaderna tillkommer även andra kostnader för stadsdelsförvaltningen med anledning av renoveringen. Kostnaderna består av projektledare, evakuering av boende och Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 8 (14) inventarier, magasinering av inventarier samt tomgångshyra för tomma boendeplatser under avvecklings- och inflyttningsfaserna. Under tiden för renovering kommer förvaltningen att ha kostnader för tomgångshyra inom vård- och omsorgsboendet i hus C. Hyran för Axgården kommer att vara rabatterad under evakueringstiden i enlighet med samverkansavtalet. Kostnaderna för evakuering kommer att tas fram och redovisas inför genomförandebeslut. Kostnader för tomgångshyror av servicehuslägenheter i stadsdelen har under de senaste åren ökat kontinuerligt. Helårsprognos för stadsdelen år 2025 totalt 41,6 lediga lägenheter, helårskostnaden beräknas till 3 500 tkr i tomgångshyra. I och med ombyggnationen förväntas tomgångshyran försvinna och reducera effekten av hyreshöjningen. Förvaltningen beräknar att inrymma den ökade hyresnivån inom befintlig budgetram. I nästa skede, planeraskedet, kommer Micasa att studera ett antal detaljer inom projektet vilket kommer klargöra osäkerhetsfaktorer såsom planlösning, standard och utrustning. I och med detta kommer kalkylen att revideras och bli mer precis inför genomförandebeslut. Avvägda materialval som är ekonomiskt fördelaktiga utan att minska standard och kvalitet ska göras. Under byggtiden finns det ingen hyra som kan täcka Micasas lånekostnader varför räntekostnaden under byggtid fram till färdigställande räknas in i tillkommande hyran. När projektet är avslutat och projektkostnaden är slutgiltigt fastställd är det faktisk kostnad som ligger till grund för hyrestilläggen. Om det beslutas att inte gå vidare med projektet efter framtagande av systemhandlingar uppgår förgäveskostnader till cirka 17 mnkr enligt dagens penningvärde. Tidplan och beslut Den preliminära tidsplanen visar att efter inriktningsbeslut i Kommunfullmäktige går projektet in i planerarskede till våren 2026, då framtagandet av systemhandlingar påbörjas. Dessa ligger till grund för förslag till genomförandebeslut som planeras att tas upp i kommunfullmäktige under våren 2029. Därefter kan projektet fortgå med start av ett genomförande sista kvartalet år 2029 och fram till sommaren 2031 då inflyttning är planerad. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 9 (14) Tidplanen är beroende av färdigställande av evakueringslokalerna i fastigheten Trehörningen 1. Tomställning av huset beräknas behöva ske från och med början av år 2030. Tidplanen i detta skede är preliminär och utgår ifrån att byggnaden är tomställd i sin helhet inför projektets genomförande. Projektet är tilltänkt att drivas i en så kallad samverkansentreprenad. Syftet med att driva projektet som en totalentreprenad i samverkan för att främja en samarbetsform med möjlighet att ta till vara alla involverades spetskompetens och erfarenheter, för att uppnå en optimal slutprodukt med trygga- och tillgängliga lägenheter i ett vård- och omsorgsboende. Genomförandeärendet kommer liksom detta ärende att samskrivas och presenteras för Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd respektive Micasas bolagsstyrelse samtidigt. Evakuering De boende på Fruängsgårdens servicehus kommer att erbjudas förtur till andra servicehus eller andra boendeformer, enligt stadens tillämpningsanvisningar för köhanteringssystem inom särskilt boende för äldre. Flera personer som idag bor i servicehuset bedöms i nuläget ha behov av en plats på vård- och omsorgsboende. För brukarna med insatser inom socialpsykiatrin ansvarar stadsdels- förvaltningen för att erbjuda alternativa boendelösningar. Ett arbete pågår med att hitta lämpliga bostäder som tillgodoser brukarnas behov. Inriktningen är att de boende på Axgårdens vård- och omsorgs- boende och servicehuset i hus C kommer att evakueras till ombyggda vård- och omsorgsboendet inom fastigheten Trehörningen 1. Detta under förutsättning att erforderliga beslut fattas angående utveckling och ny inriktning för fastigheten Trehörningen 1. Konsekvenser för medarbetare Fruängsgården 1, hus C, är sammantaget en arbetsplats för cirka 65 stycken tillsvidareanställda medarbetare fördelade på sex stycken yrkeskategorier. Den renovering som hus C står inför medför ett omställningsarbete som innebär att alla medarbetare påverkas, om än i olika hög omfattning. Under processens gång kommer stadsdels- Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 10 (14) förvaltningen att ha en nära samverkan med fackliga representanter samt genomföra risk- och konsekvensanalyser. Kompetensförsörjning inom äldreomsorgen är en stor utmaning och utifrån det behovet kommer all befintlig personal erbjudas placeringar på andra enheter inom avdelningen för äldreomsorg. Vid behov av nyrekrytering ska de som idag har en deltidsanställning fortsatt erbjudas heltid för att minska behovet av timavlönad personal. Omplaceringar kommer att genomföras utifrån parametrarna verksamhetens behov, personalens anställning och arbetsmiljö samt trygghet för omsorgstagarna. Verksamheten har även inom en tioårsperiod ett större antal pensionsavgångar. Ansvarig chef kommer i samverkan med fackliga parter att föra en dialog med berörda medarbetare genom hela förändringsarbetet för att säkerställa transparens och tydlighet vad gäller placering på andra enheter så att medarbetarna upplever en trygghet i det arbetet. Risker I utredningsskedet har Micasa undersökt möjligheterna till förändrat användningsområden. Detta medför att kalkyl och tidsplan bygger på antaganden och är en risk i projektet. Dessa ska utredas mer detaljerat under planeraskedet och kan påverka ekonomi, tidsplan och utformning av ytor. Tillkommande krav såsom separata leveransintag, hygienkrav och arbetsmiljökrav kommer att behöva utredas närmare under planeraskedet. För att hantera riskerna finns en budgetreserv om 15 procent inräknad i projektkostnaden. Det finns ekonomiska risker för stadsdelsförvaltningen då de tillkommande kostnaderna under renoveringen samt den nya hyran för vård- och omsorgsboendet efter färdigställandet inte är definitiva tills projektet är genomfört. Det finns även risk för omställnings- kostnader av medarbetare. Då projektet är beroende av ombyggnation för evakueringsplatser i fastigheten Trehörningen 1 är tidsplanen en risk på grund av framdrift och projektets utförande. Hållbarhet Inom ramen för förstudien har en miljöinventering genomförts vilket inkluderar en återbruksinventering inför renoveringen. Utredning visar att miljö- och hälsoaspekter måste ges hög prioritet i projektet för att säkerställa en hållbar ombyggnation. En miljöplan kommer upprättats där bolagets kravställningar, stadens krav samt projektets egna hållbarhetsmål integreras. Målet är att projektet vid Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 11 (14) färdigställande ska ha en förbättrad energiprestanda med minst 30 procent jämfört mot föregående års referensvärde. Kommunikation En planerad, tydlig och kontinuerlig kommunikation med berörda intressenter är viktig för genomförandet av projektet och kommer att bidra till ökad förståelse och trygghet under projektets gång. Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning har utifrån detta påbörjat framtagandet av en kommunikationsplan. Planen innefattar möjliga frågeställningar som kan uppkomma samt hur och vem som ska besvara dessa. Micasa tar fram en kommunikationsplan kopplat till byggprojektet och entreprenören, vilket blir aktuellt närmare byggstart. Ett samarbete gällande kommunikation sker löpande mellan stadsdels- förvaltningen och Micasa för tydlig och enig information till berörda hyresgäster. Jämställdhetsanalys I processens alla delar ska ett jämställdhetsperspektiv beaktas, i syfte att upprätthålla en god arbetsmiljö och god kvalitet inom vård och omsorg. Äldreperspektiv Stockholms stads program för en åldersvänlig stad betonar vikten av att äldre ska ha tillgång till trygga, tillgängliga och socialt främjande boendemiljöer som stödjer ett självständigt liv. Utifrån ett äldre-perspektiv är det centralt att säkerställa att underhåll och ombyggnation sker med stor hänsyn till de äldre som berörs. Det innebär att individuellt stöd, god information och delaktighet i processen är avgörande för att minska oro och främja trygghet. Synpunkter och förslag Micasas bedömning är att byggnaden avseende hus C i fastigheten Fruängsgården 1, uppnått sin tekniska livslängd. Det finns behov av en totalrenovering och ombyggnation som en nödvändig åtgärd för att bidra till en långsiktig och hållbar förvaltning av fastigheten och samtidigt utveckla en för staden strategiskt viktig fastighet. Underhållsåtgärderna kommer att ge bolaget en byggnad med en förbättrad energiprestanda och ett bättre inomhusklimat. Detta medför en förvaltnings- och kostnadseffektiv fastighet för bolaget. Inom Hägersten-Älvsjö finns i enlighet med stadens äldreboendeplan från år 2026 behov av flertalet nya vård- och omsorgsboenden de kommande årtionden. Utifrån resultatet av utredningen samt mot bakgrund av stadens ökade behov av vård- och omsorgsboende i Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 12 (14) kombination med svårighet att hitta mark för nyproduktion så är förslaget att lyfta alternativet ombyggnad till vård- och omsorgs- boende för beslut. Ombyggnationen bidrar till att möta behoven hos stadsdelens och stadens ökande andel äldre samt bidrar till effektiv lokalförsörjning genom att utveckla bolagets befintliga fastighet. Den omfattande renoveringen medför stora investeringar. Förutom den investeringsdel som krävs tillkommer även kostnader för Hägersten- Älvsjö stadsdelsförvaltning för tomställning och övriga evakueringskostnader. Stadsdelsförvaltningen kommer efter färdigställandet att få en högre hyra för vård- och omsorgsboendet jämfört med idag. Tomgångshyror under ombyggnationstiden samt den ökade hyresnivån efter ombyggnation medför konsekvenser för stadsdelsförvaltningen. De ökade kostnaderna riskerar att medföra skärpta ekonomiska prioriteringar för förvaltningen, även om det i dagsläget beräknas rymmas inom budget. I och med ombyggnationen från servicehus till vård- och omsorgsboende beräknar förvaltningen med en högre beläggningsgrad. Detta medför lägre tomgångshyror om ca 2,5 mnkr per år, vilket reducerar kostnadsökning för förvaltningen. Mot bakgrund av detta kommer Micasa och Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning lägga stor vikt vid att hålla kostnaderna så låga som möjligt genom att göra ekonomiska val som ovan nämnda. Inriktningen är samtidigt att säkerställa en god standard och kvalitet då målet är att slutprodukten är rätt anpassad för verksamheten samt håller rätt kvalitet för att minska behov av framtida underhåll. Med hänsyn tagen till kostnaderna, är Micasas och Hägersten- Älvsjö stadsdelsförvaltnings sammantagna bedömning, att det är av stor vikt att säkerställa tillgången till moderna och funktionella vård- och omsorgsboenden med staden som huvudman för att möta behoven hos stadens ökande andel äldre. Stadsdelsförvaltningen bedömer således att en förändrad inriktning och nedläggning av servicehuset är en nödvändig åtgärd och i linje med utpekade behov i stadens boendeplan. Förslaget innebär en ny inriktning i hus C och servicehuset föreslås därmed avvecklas. Staden får istället ett utökat antal lägenheter i vård- och omsorgs- boende. Genom upprustningen uppfylls dagens krav för både en god arbetsmiljö för personalen och en trivsam boendemiljö för de äldre och bidrar till att säkra tillgången till moderna och funktionella vård- och omsorgsboenden med staden som huvudman. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 13 (14) Bolagsstyrelsen föreslår att koncernstyrelsen respektive kommunfullmäktige beslutar följande 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av del av fastigheten Fruängsgården 1, med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling moms enligt bilaga 1, godkänns. Bolagsstyrelsen beslutar för egen del följande 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av del av fastigheten Fruängsgården 1 med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. 2. Styrelsen ger VD i uppdrag att ta fram underlag för genomförandebeslut för underhåll och anpassning av del av fastigheten Fruängsgården 1 avseende vård- och omsorgsboende, vid beställning från Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd föreslår att kommunstyrelsen beslutar följande: 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av del av fastigheten Fruängsgården 1, stadsdelen Hägersten-Älvsjö avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 15,3 mnkr per år jämfört med årshyra 2025, vilket ger en uppskattad årshyra om 31,8 mnkr godkänns. 2. Fruängsgårdens servicehus avvecklas i och med ny inriktning för del av Fruängsgården 1. 3. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds ansökan hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Fruängsgården 1, godkänns. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd beslutar för egen del: 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av del av fastigheten Fruängsgården 1 avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 15,3 mnkr per år jämfört med årshyra 2025, vilket ger en uppskattad årshyra år ett om 31,8 mnkr godkänns. 2. Fruängsgården servicehus avvecklas i och med ny inriktning för del av Fruängsgården 1. 3. Kostnaden om 15 mnkr exklusive moms för aktuellt samt kommande skede där systemhandlingar samt utökade arbeten av ytterligare projektering tas fram, godkänns Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 14 (14) 4. Hägerstens-Älvsjö stadsdelsnämnd ansöker hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Fruängsgården 1. Katarina Wåhlin Alm VD Micasa Fastigheter i Stockholm AB Lee Orberson Stadsdelsdirektör Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning Bilagor 1. Sekretess - Investeringskalkyl 2. Ritningar 3A. Hyresoffert – Internränta 3B. Hyresoffert – Kalkylberäkningsprocent Underskriftens äkthet valideras här: https://underskriftpas.stockholm.se/validera --- [Bilaga - Protokollsutdrag Micasa Fastigheter.pdf] Protokoll nr 1/2026 2026-01-21 Protokoll 1/2026 fört vid Micasa Fastigheter i Stockholm ABs sammanträde onsdagen den 21 januari 2026 kl. 16:00-17:45, Stadshuset, Drätselnämndens sessionssal Ledamöter Maria Mustonen (V) Ordförande Nike Örbrink (KD) Vice ordförande Felix Finnveden (S) Fatemeh Järlström (S) Amanda Hansson Åkerlind (S) Christoffer Hökmark (M) Liso Norrman (L) Robert Mjörnberg (V) Suppleant Magnus Lundin (MP) Suppleant Birgitta Thulin (M) Suppleant Gösta Lundström (M) Suppleant Övriga närvarande Katarina Wåhlin Alm VD Lena Cronstedt Facklig Oscar Fex vice VD Hanna Markkula Avdelningschef Stefan Runfedlt Borgarrådssekreterare (V) Justerare Maria Mustonen, Nike Örbrink Paragraf §7 Sekreterare Marie Eriksson Protokoll nr 1/2026 2026-01-21 § 7 Inriktningsbeslut avseende underhåll och ombyggnation av del av fastigheten Fruängsgården 1 MIC 2025/276 Beslut Bolagsstyrelsen föreslår att koncernstyrelsen respektive kommunfullmäktige beslutar följande. 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av del av fastigheten Fruängsgården 1, med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. Bolagsstyrelsen beslöt för egen del följande. 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av del av fastigheten Fruängsgården 1 med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. 2. Styrelsen ger VD i uppdrag att ta fram underlag för genomförandebeslut för underhåll och anpassning av del av fastigheten Fruängsgården 1 avseende vård- och omsorgsboende, vid beställning från Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd. Särskilt uttalande anmäldes av Liso Norrman (L) enligt följande. Den äldre befolkningen, över 65 år och äldre, kommer öka kraftigt framöver i Stockholms stad. Detta ställer krav på en variation av olika boendeformer anpassade till de äldres behov, såsom seniorbostäder, vård- och omsorgsboenden samt servicehus för äldre. Servicehusen är en utmärkt mellanform av boende och svarar upp mot ställda behov hos många äldre. Utvecklingen av servicehusen bör därför främjas och utvecklas i samband med olika projekt inom Micasas bestånd av boendeformer. Handlingar i ärendet • MIC 2025/276-1 (Signerad) Inriktningsbeslut avseende underhåll och ombyggnation av del av fastigheten Fruängsgården 1 • MIC 2025/276-2 Bilaga 1 SEKRETESS Investeringskalkyl • MIC 2025/276-3 Bilaga 2 Ritningar • MIC 2025/276-4 Bilaga 3A Hyresoffert Fruängsgården Internränta • MIC 2025/276-5 Bilaga 3B Hyresoffert Fruängsgården Kalkylberäkningsprocent Protokoll nr 1/2026 2026-01-21 Signerat av Protokollet har signerats digitalt av följande personer Namn Datum Marie Eriksson 2026-01-22 Maria Mustonen 2026-01-23 Nike Örbrink 2026-01-22 --- [Bilaga - Protokollsutdrag Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd.pdf] Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd Protokoll nr 2/2026 2026-01-29 § 10 Underhåll och ombyggnation av del av fastigheten Fruängsgården 1 Inriktningsbeslut HÄ 2025/864 Beslut Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd föreslår att kommunstyrelsen beslutar följande. 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av del av fastigheten Fruängsgården 1, stadsdelen Hägersten-Älvsjö om vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 15,3 mnkr per år jämfört med årshyra 2025, vilket ger en uppskattad årshyra år ett om 31,8 mnkr godkänns. 2. Fruängsgårdens servicehus avvecklas i och med ny inriktning för del av Fruängsgården 1. 3. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds ansökan hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Fruängsgården 1, godkänns. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd beslutar för egen del. 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av del av fastigheten Fruängsgården 1 avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 15,3 mnkr per år jämfört med årshyra 2025, vilket ger en uppskattad årshyra år ett om 31,8 mnkr godkänns. 2. Fruängsgården servicehus avvecklas i och med ny inriktning för del av Fruängsgården 1. 3. Kostnaden om 15 mnkr exklusive moms för aktuellt samt kommande skede där systemhandlingar samt utökade arbeten av ytterligare projektering tas fram, godkänns. 4. Hägerstens-Älvsjö stadsdelsnämnd ansöker hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Fruängsgården 1. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd Protokoll nr 2/2026 2026-01-29 Sammanfattning av ärendet Fastigheten Fruängsgården 1 är belägen inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd och ägs av Micasa Fastigheter. Fastigheten består av tre huskroppar benämnda hus A, B och C. Detta ärende gäller hus C där nämnden förhyr samtliga ytor och driver Axgårdens vård- och omsorgsboende samt Fruängsgårdens servicehus. Hus C har, förutom löpande underhåll, inte genomgått någon större renovering sedan det byggdes år 1984. Micasa har genomfört en förstudie om fastighetens underhållsbehov och möjligheter till ombyggnation. Förstudien visar att hus C är i behov av omfattande renoveringar som kräver en tomställning av huset. Beslutsgång Ordföranden föreslog bifall till förvaltningens förslag och fann att nämnden ställde sig bakom det. Handlingar i ärendet • HÄ 2025/864-5 Tjänsteutlåtande Underhåll och ombyggnation av Fruängsgården 1 - Inriktiningsbeslut • HÄ 2025/864-1 Bilaga 1 SEKRETESS Investeringskalkyl • HÄ 2025/864-2 Bilaga 3B Hyresoffert Fruängsgården Kalkylberäkningsprocent • HÄ 2025/864-3 Bilaga 2 Ritningar • HÄ 2025/864-4 Bilaga 3A Hyresoffert Fruängsgården Internränta Signerat av Protokollet har signerats digitalt av följande personer Namn Datum Sara Grolander 2026-02-02 Johan Nilsson 2026-02-02