New Care Home in Bagarmossen: Approval for Bergholmsbacken Project

Stockholm står inför stora utmaningar med en ökande andel äldre i befolkningen de kommande åren. Detta skapar behov av funktionella och tillgängliga vård- och omsorgsboenden. Micasa Fastigheter i Stockholm AB (Micasa Fastigheter) och Skarpnäcks stadsdelsnämnd föreslår, med utgångspunkt i stadens äldreboendeplan, en nybyggnation av ett nytt vård- och omsorgsboende med 80 lägenheter samt lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre på del av fastighet Rustmästaren 2,3 och 5 i Bagarmossen.Total investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling redovisas i bilaga 4. Projektet är att definiera som ett stort projekt (större än 300 mnkr) enligt koncernstyrelsens och kommunfullmäktiges investeringsregler, varför ärendet ska beslutas av koncernstyrelsen och kommunfullmäktige. [R1+R6 Utl - Genomförandebeslut för Micasa Fastigheter i Stockholm ABs nyproduktion av vård- och omsorgsboende i projektet Bergholmsbacken.pdf] 1 (10) Utlåtande Rotel I, Rotel VI (Dnr KS 2025/1650) Genomförandebeslut för Micasa Fastigheter i Stockholm AB:s nyproduktion av vård- och omsorgsboende i projektet Bergholmsbacken i Bagarmossen samt Skarpnäcks stadsdelsnämnds inhyrning av fastigheten Förslag till beslut Föredragande borgarråden Karin Wanngård och Torun Boucher Sammanfattning av ärendet Stockholm står inför stora utmaningar med en ökande andel äldre i befolkningen de kommande åren. Detta skapar behov av funktionella och tillgängliga vård- och omsorgsboenden. Micasa Fastigheter i Stockholm AB (Micasa Fastigheter) och Skarpnäcks stadsdelsnämnd föreslår, med utgångspunkt i stadens äldreboendeplan, en nybyggnation av ett nytt vård- och omsorgsboende med 80 lägenheter samt lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre på del av fastighet Rustmästaren 2,3 och 5 i Bagarmossen. Total investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling redovisas i bilaga 4. Projektet är att definiera som ett stort projekt (större än 300 mnkr) enligt koncernstyrelsens och kommunfullmäktiges investeringsregler, varför ärendet ska beslutas av koncernstyrelsen och kommunfullmäktige. Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. Genomförandet av Micasa Fastigheter i Stockholm AB:s nyproduktion av vård- och omsorgsboende, med lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken på del av fastighet Rustmästaren 2,3 och 5 i Bagarmossen, till en investeringsutgift, inklusive förväntad prisutveckling enligt bilaga 4 till utlåtandet, godkänns. Kommunstyrelsen beslutar för egen del, under förutsättning att kommunfullmäktige beslutar enligt ovan, följande. Genomförandet av nyproduktion av vård- och omsorgsboende, lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken på del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen till en hyresgrundande investeringsutgift, enligt bilaga 4 till utlåtandet, och en tillkommande årshyra år ett (1) om totalt 28,0 miljoner kronor inklusive förväntad prisutveckling, godkänns. 2 (10) Beredning Ärendet har initierats gemensamt av Micasa Fastigheter och Skarpnäcks stadsdelsnämnd och remitterats till Stockholms Stadshus AB och stadsledningskontoret som berett ärendet gemensamt. Föredragande borgarrådens synpunkter Alla äldre har rätt till ett tryggt boende utformat efter sina behov och en vardag med hög livskvalitet, god hälsa och goda förutsättningar att leva ett självständigt liv så länge som möjligt oavsett funktionsförmåga och stadsdel. Antalet äldre i staden ökar och att kunna möta bostadsbehovet hos stadens äldre är centralt i arbetet för att bedriva en högklassig äldreomsorg och erbjuda en god arbetsmiljö för de anställda. Projektet vid Bergholmsbacken bidrar till att tillgodose detta behov genom att tillföra ett nytt vård- och omsorgsboende med tillhörande dagverksamhet och träffpunkt. Vi välkomnar det! Projektet är planerat utifrån Micasa Fastigheters ramprogram för nyproduktion av vård- och omsorgsboenden med en hemlik boendemiljö som svarar mot de äldres behov samt med en genomtänkt logistik och hänsyn till en god arbetsmiljö. Projektet projekteras enligt Miljöbyggnad silver. För att uppnå detta ställs flera krav, bland annat avseende materialval, inom- och utomhusmiljö, byggnadens energiprestanda och cirkulärt byggande. Vi uppmanar Micasa Fastigheter att noga bevaka kostnadsutvecklingen samt tidplanen för att säkerställa genomförandetiden till beslutad projektbudget. Den stora efterfrågan och behovet av platser i vård- och omsorgsboende i staden innebär att fler renoveringar och nyproduktioner behöver genomföras framöver. Det kommer bidra till att staden kan hålla en högklassig kvalitet i omsorgen och en god arbetsmiljö för de anställda. Det är något vi ska vara stolta över. Bilagor 1. Gemensamt tjänsteutlåtande Micasa Fastigheter och Skarpnäcks stadsdelsnämnd, dnr KS 2025/1650–2.1 2. Protokollsutdrag Micasa Fastigheter, dnr KS 2025/1650–2.2 3. Protokollsutdrag Skarpnäcks stadsdelsnämnd, dnr KS 2025/1650–2.3 4. Investeringskalkyl för Bergholmsbacken (SEKRETESS enligt OSL 19 kap 1 och 3 §§), dnr KS 2025/1650–2.4 Borgarrådsberedningen tillstyrker föredragande borgarrådens förslag. 3 (10) Särskilt uttalande av borgarråden Christofer Fjellner, Dennis Wedin och Andrea Hedin (alla M) och borgarrådet Jan Jönsson (L) enligt följande. Micasa fastigheter står inför stora investeringar i nybyggnation och underhåll kommande år. Samtidigt har rådande ekonomiska läge kraftigt påverkat bolagets ekonomi. Vi konstaterar att räntekostnaderna är fortsatt höga och vill därför understryka vikten av en ekonomi som i största möjliga mån stävjar skuldutvecklingen. I ljuset av detta är det viktigt med kostnadskontroll och att bolaget löpande redovisar eventuella förändringar i kostnadskalkyler, så att åtgärder kan vidtas så tidigt som möjligt. Vi vill att man utreder möjligheten till ett tillagningskök. Parallellt med att bolaget planerar för underhåll och investeringar vill vi även framhålla vikten av att kontinuerligt se över vilka fastigheter som skulle kunna avyttras. Detta för att minska underskotten och öka självfinansieringsgraden för framtida projekt. Kommunstyrelsen delar borgarrådsberedningens uppfattning och föreslår att kommunfullmäktige beslutar enligt föredragande borgarråds förslag. Stockholm den 13 maj 2026 Karin Wanngård Kommunstyrelsens ordförande Reservation av Gabriel Kroon (SD) enligt följande. Jag föreslår att kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. 1. Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige att avslå borgarrådsberedningens förslag till beslut. 2. Därutöver anföra följande: Sverigedemokraterna har inte tagit del i beredningen av ärendet i bolaget Micasa Fastigheter i Stockholm AB. Trots att vi är det näst största oppositionspartiet har vi inte getts insyn i bolagets styrelseverksamhet. Vi kan inte förväntas ta ansvar i ett ärende som vi inte har varit delaktiga i. Med anledning av detta föreslår vi att ärendet avslås. Särskilt uttalande av Christofer Fjellner, Jonas Nilsson och Johan Nilsson (alla M) och Jan Jönsson (L) som är likalydande med Moderaternas och Liberalernas gemensamma särskilda uttalande i borgarrådsberedningen. Ersättaryttrande av Nike Örbrink (KD) som är likalydande med Moderaternas och Liberalernas gemensamma särskilda uttalande i borgarrådsberedningen. 4 (10) Ärendet I projektet Bergholmsbacken, mellan Bagarmossen och Skarpnäck, planeras för byggande av cirka 700 bostäder, skola, vård- och omsorgsboende samt nya lokalgator. Byggstart för hela projekt Bergholmsbacken var i september 2025. Projektet för det nya vård- och omsorgsboendet är lokaliserat i kvarter H som är den del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5, som är belägen söder om Bagarmossens centrum, intill ett genomgående parkstråk mot Skarpnäck. Bild 2: Överblicksbild av planområdet. Det planerade vård- och omsorgsboendet är inom kvarter H. 5 (10) Projektet Projektet vid Bergholmsbacken syftar till att tillgodose behovet av moderna och funktionella vård- och omsorgsboenden med tillhörande lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre. Det nya vård- och omsorgsboendet inrymmer totalt 80 vård- och omsorgslägenheter. Lägenheterna finns på fyra våningsplan med två avdelningar per plan. Varje avdelning består av 10 lägenheter vardera. På entréplan planeras för gemensamhetsytor, personalytor samt lokal för en dagverksamhet och en träffpunkt för äldre. I källarplan och på vindsplan ska teknikutrymmen, förråd och verksamhetsutrymmen inrymmas. Byggnaden kommer bestå av totalt fem våningar ovan mark. Bild 3: Perspektivbild över den nya byggnaden (ÅWL Arkitekter AB). Ekonomi Investeringsutgiften inklusive förväntad prisutveckling till 2029, enligt bilaga 4 redovisar ett positivt resultat om 5 miljoner kronor. Riksbankens inflationsmål + 1 % -enheter används som index för prisutveckling fram till färdigställande, totalt 3 %. Projektkostnaden har ökat väsentligt sedan inriktningsbeslutet. Ökningen beror på flera faktorer, dels att projektutgiften i inriktningsärendet var i 2019 års penningvärde medan nuvarande kalkyl och investeringsutgift är uppräknad till beräknat penningvärde 2029. En annan orsak är högre byggkostnader på grund av de senaste årens kostnadsutveckling i byggbranschen. Sedan 2019 till dagens datum har byggkostnadsindex (BKI) ökat med ca 40 procent. Utöver prisökningar är den främsta förklaringen att projektets omfattning utökats med åtta lägenheter samt en källare under del av byggnaden som behövs för förråd, teknik, el- och undercentraler samt mobil sopsug. 6 (10) Projektet har hittills 9,5 miljoner kronor i upparbetade kostnader. Vid ett avslut av projektet i förtid innebär det att dessa kostnader samt ett tillkommande vite om 3,7 miljoner kronor kommer att direktfaktureras till stadsdelen. För stadsdelsnämnden innebär genomförandet en beräknad tillkommande årshyra om 26,9 miljoner kronor i 2029 års penningvärde, beräknat med internränta. Om hyran i stället beräknas med kalkylberäkningsprocent uppgår den till 26,4 mnkr. Hyran består av grundhyra och hyrestillägg enligt samverkansavtalets modell för optimerad hyra, där hyrestillägget är beräknat att amorteras över 30 år. För boendets 80 lägenheter, som vardera omfattar cirka 30 kvm och har en uppskattad hyra på omkring 8 000 kronor per månad, innebär detta att stadsdelsnämndens nettohyreskostnad (NHK) uppgår till 587 kronor per lägenhet och dygn. För lokalerna för dagverksamhet, uppgår årshyran till 871 000 kronor inklusive tomträttsavgäld, medan träffpunkten hyrs ut till en årskostnad om 225 000 kronor baserat på marknadshyra. Båda beloppen redovisas i 2029 års penningvärde. Besparingsåtgärder Micasa Fastigheter redogör för att projektet kommer arbeta för att bevaka och säkra materialtillgången i ett så tidigt skede som möjligt för att undvika produktionsstopp och plötsliga prisförändringar. Projektet kommer kontinuerligt bevaka kostnader och arbeta aktivt för att hitta rationella och kostnadseffektiva lösningar som möter kravställd produkt. Tidplan och beslut Inriktningsbeslut för projektet togs i kommunfullmäktige under 2020. Genomförandeärendet beslutades i bolagets styrelse samt i stadsdelsnämnden i december 2025. Ärendet föreläggs koncernstyrelsen för Stockholms Stadshus AB i april 2026 för att därefter föreläggas kommunstyrelse och slutligen kommunfullmäktige under våren 2026. Efter att kommunfullmäktige beslutat om genomförandet kan projektet fortgå och planerad byggstart enligt ursprunglig tidplan är tredje kvartalet 2027. Produktionen beräknas pågå fram till slutet av 2029 då inflyttningen sker i både vård- och omsorgsboendet och i lokalerna för dagverksamhet och träffpunkt. Tidplanen är preliminär och utgår ifrån att Micasa Fastigheter får tillträde till marken i augusti 2027, att beslut fattas i ovan nämnda instanser och att övrig process flyter på enligt plan. Risker Projektet har avsatt en riskbuffert motsvarande 10 procent av den totala projektutgiften. 7 (10) För projektet som ingår i ett större planområde innebär det att omvärldsfaktorer kan påverka övriga byggaktörer och därmed även områdets utbyggnad av ledningar och gator. Om produktionen avstannar till följd av dessa faktorer kan det skapa förseningar eller störningar i den gemensamma logistiken, vilket i sin tur kan påverka projektets tidplan och kostnader. Hållbarhet Micasa Fastigheter har utifrån direktiv i kommunfullmäktiges budget projekterat i enlighet med Miljöbyggnad silver. För att uppnå detta ställs flera krav, bland annat avseende materialval, inom- och utomhusmiljö, byggnadens energiprestanda och cirkulärt byggande. Utomhusmiljön projekteras med fokus på biologisk mångfald och hantering av dagvatten och beredskap för så kallat hundraårsregn. För inomhusmiljön ställs krav på termiskt klimat både vinter och sommartid och hur ljud fångas upp och dämpas. De färdigställda byggnaderna ska också ha en låg energiförbrukning. Stockholms Stadshus AB Stockholms Stadshus AB beslutade vid sitt sammanträde den 13 april 2026 följande. Koncernstyrelsen beslutar att föreslå kommunfullmäktige besluta följande. 1. Genomförandet av Micasa Fastigheter i Stockholm ABs nyproduktion av vård- och omsorgsboende med lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken på del av fastighet Rustmästaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen till en investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling enligt bilaga 4 till tjänsteutlåtandet (SEKRETESS), godkänns. Koncernstyrelsen beslutar för egen del följande. 1. Genomförandet av Micasa Fastigheter i Stockholm ABs nyproduktion av vård- och omsorgsboende med lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken på del av fastighet Rustmästaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen till en investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling enligt bilaga 4 till tjänsteutlåtandet (SEKRETESS), godkänns. 2. Beslut i ärendet justeras omedelbart. Särskilt uttalande av Christofer Fjellner m.fl. (M) och Jan Jönsson (L) se Reservationer m.m. Suppleantyttrande av Nike Örbrink (KD) som instämde i särskilt uttalande av Christofer Fjellner m.fl. (M) och Jan Jönsson (L). Stockholms Stadshus AB:s och stadsledningskontorets gemensamma utlåtande daterat den 6 februari 2026 har i huvudsak följande lydelse. Koncernledningen och stadsledningskontoret konstaterar att förslaget ligger i linje med kommunfullmäktiges budget, där den växande andelen äldre och behovet av 8 (10) ändamålsenliga vård- och omsorgsboenden är prioriterat. Stadsdelsnämndens ärende beslutades i december 2025 baserat på befolkningsprognos 2024. Ärendet har efter det kompletterats med information utifrån Äldreboendeplan 2026 med utblick mot 2050 som beslutades av kommunstyrelsen den 17 december 2025. Enligt den planen uppgår behovet av nya vård- och omsorgsplatser fram till 2040 till 2500 platser. I detta underlag framgår att utvecklingen stärker behovet av nya tillkommande platser. När Bergholmsbacken planeras tas i drift omkring 2030 bedöms det finnas ett stort behov av dessa tillkommande platser. Koncernledningen och stadsledningskontoret konstaterar att projektet påverkats av ökade byggkostnader samt ett lägre marknadsvärde jämfört med inriktningsbeslutet 2019. Investeringskalkylen visar fortsatt ett positivt resultat, om än på en lägre nivå än tidigare. Den föreslagna hyran för stadsdelsnämnden innebär en högre NHK än vad som redovisades i inriktningsärendet. Stadsdelsnämnden är berättigade till ett merkostnadsbidrag om 200 kronor per dygn och lägenhet under tre år från det att boendet startar förutsatt att medel är avsatt i kommunfullmäktiges årliga budget. Koncernledningen och stadsledningskontoret uppmanar bolaget att noga bevaka kostnadsutvecklingen samt tidplanen för att säkerställa genomförandetiden till beslutad projektbudget. Det bör även ses över om lokalytorna för dagverksamhet och träffpunkt för äldre kan tillskapas på andra sätt av stadsdelsnämnden och därmed utgå ur detta projekt, i syfte att hålla nere kostnaderna i projektet. Den identifierade förskjutningen i tidplanen förutsätter ett strukturerat arbetssätt med regelbundna avstämningar samt deltagande i workshops tillsammans med exploateringskontoret och andra berörda byggaktörer, i syfte att säkerställa att den reviderade tidplanen kan hållas. Koncernledningen har, utifrån ny information från bolaget, uppfattat att den nya byggvägen samt färdigställandet av kvartersgatan utgör riskmoment som kan påverka möjligheten att påbörja byggnationen enligt uppdaterad tidplan. Det är av stor vikt att projektet Bergholmsbacken färdigställs enligt den uppdaterade tidplanen och inte förskjuts ytterligare. Detta då Bergholmsbacken utgör en viktig del i stadens samlade planering för nyproduktion av vård- och omsorgsboenden samt för hanteringen av kommande renoverings- och ombyggnadsbehov i det befintliga beståndet. Uppföljning ska ske på faktisk kostnadsutveckling genom hela projektets framdrift. Bolaget ska fortlöpande följa upp kostnader och risker noggrant samt säkerställa att riskbuffert och reservnivåer är relevanta i förhållande till projektets skede och komplexitet. Om stadsdelsnämnden inte kan beställa projektet utgår en förgäveskostnad om 9,5 mnkr. 9 (10) Koncernledningen och stadsledningskontoret föreslår mot denna bakgrund att koncernstyrelsen respektive kommunstyrelsen hemställer att kommunfullmäktige beslutar om att godkänna nyproduktionen i projektet Bergholmsbacken. 10 (10) Reservationer m.m. Stockholms Stadshus AB Särskilt uttalande av Christofer Fjellner m.fl. (alla M) och Jan Jönsson (L) Micasa fastigheter står inför stora investeringar i nybyggnation och underhåll kommande år. Samtidigt har rådande ekonomiska läge kraftigt påverkat bolagets ekonomi. Vi konstaterar att räntekostnaderna är fortsatt höga och vill därför understryka vikten av en ekonomi som i största möjliga mån stävjar skuldutvecklingen. I ljuset av detta är det viktigt med kostnadskontroll och att bolaget löpande redovisar eventuella förändringar i kostnadskalkyler, så att åtgärder kan vidtas så tidigt som möjligt. Parallellt med att bolaget planerar för underhåll och investeringar vill vi även framhålla vikten av att kontinuerligt se över vilka fastigheter som skulle kunna avyttras. Detta för att minska underskotten och öka självfinansieringsgraden för framtida projekt. --- [Bilaga - Tjänsteutlåtande Micasa Fastigheter och Skarpnäcks stadsdelsnämnd.pdf] Micasa Fastigheter Nordkapsgatan 3, Kista Box 1298 164 29 Kista Tfn: 08 508 360 00 www.micasa.se Skarpnäcks stadsdelsförvaltning Avdelning för verksamhetsstöd och stadsmiljö Björkhagsplan 6 121 17 Johanneshov Telefon 08-508 150 00 https://start.stockholm Sida 1 (13) Micasa Fastigheter i Stockholm AB Dnr MIC 2025/574 Skarpnäcks stadsdelsförvaltning Dnr SKA 2025/781 Bilaga 1 - investeringskalkyl sekretessbeläggs i enlighet med Offentlighets- och sekretesslagen Kapitel 19 § 1 Handläggare Till Genomförandebeslut för nyproduktion av vård- och omsorgsboende med dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken på del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen. Bolagets och förvaltningens förslag till beslut Bolagsstyrelsen föreslår att koncernstyrelsen respektive kommunfullmäktige beslutar följande 1. Genomförande av nyproduktion av vård- och omsorgsboende med lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen, med en investeringsutgift i förväntad kostnadsutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. Bolagsstyrelsen beslutar för egen del följande 1. Genomförande av nyproduktion av vård- och omsorgsboende med lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen, med en investeringsutgift, inklusive förväntad kostnadsutveckling och inklusive moms, enligt bilaga 1, godkänns. 2. Styrelsen ger VD i uppdrag att genomföra nyproduktion av vård- och omsorgsboende med lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5, vid en beställning från Skarpnäcks stadsdelsnämnd. Micasa Fastigheter Signelill Björk Skarpnäcks stadsdelsförvaltning Johan Feldtman Styrelsen för Micasa Fastigheter Skarpnäcks stadsdelsnämnd Gemensamt tjänsteutlåtande 2025-11-14 Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 2 (13) Skarpnäcks stadsdelsnämnd föreslår att kommunstyrelsen beslutar följande 1. Genomförande av nyproduktion av vård- och omsorgsboende, lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen till en hyresgrundande projektkostnad, enligt bilaga 1, och en tillkommande årshyra år ett (1) om totalt 28,0 mnkr i 2029 års penningvärde godkänns. Skarpnäcks stadsdelsnämnd beslutar för egen del följande 1. Nämnden godkänner förvaltningens förslag om att genomföra nyproduktion av vård- och omsorgsboende i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästarna 2, 3 och 5 i Bagarmossen med en tillkommande årshyra om 26,9 mnkr i 2029 års penningvärde. 2. Nämnden godkänner förvaltningens förslag om att genomföra nyproduktion av lokaler för dagverksamhet i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rusthållaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen med en tillkommande årshyra inklusive hyrestillägg och avgäld om 871 tkr i 2029 års penningvärde. 3. Nämnden godkänner förvaltningens förslag om att genomföra nyproduktion av lokaler för träffpunkt i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rusthållaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen med en tillkommande årshyra inklusive avgäld om 225 tkr i 2029 års penningvärde. 4. Nämnden ger förvaltningen i uppdrag att teckna hyresavtal och beställa nyproduktion i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 i enlighet med vad som framgår av detta tjänsteutlåtande. Sammanfattning För att möta de ökande behoven till följd av den åldrande befolkningen förslås det i stadens äldreboendeplan en nyproduktion av ett vård- och omsorgsboende i Bagarmossen inom Skarpnäcks stadsdelsområde med önskat färdigställande år 2029. Inriktningen är att utveckla ett kvarter inom projektet Bergholmsbacken med nyproduktion av ett vård- och omsorgsboende samt lokaler för en dagverksamhet och en träffpunkt för äldre. Inriktningsärendet beslutades år 2020 och detaljplanen vann laga kraft år 2024. Projektet omfattar nybyggnation av ett vård- och omsorgsboende i en byggnad i fem våningsplan med en källare och Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 3 (13) en vindsvåning. Vård- och omsorgsboendet innehåller 80 lägenheter fördelat på fyra boendeplan. På entréplan finns en lokal för en dagverksamhet och en träffpunkt för äldre. Projektet omfattar även en tillhörande utemiljö. Projektkostnaden har ökat sedan inriktningsärendet beslutades. Det beror dels på att kalkylen utgick från 2019 års penningvärde och nuvarande kalkyl är uppräknad till 2029 års beräknade penningvärde. Därtill har byggkostnader ökat till följd av de senaste årens kostnadsutveckling. Investeringskalkylen som framgår av bilaga 1 redovisar ett positivt resultat om 5 mnkr, vilket är ett lägre resultat än det resultat som redovisades i inriktningsärendet. Befolkningsprognoser visar att andelen äldre ökar kraftigt. Behoven av vård- och omsorgsboenden inom staden har börjat öka och kommer enligt prognoserna att fortsätta öka. Micasa och stadsdelsförvaltningen ser därmed det som angeläget att med projektet i Bergholmsbacken möta behovet och säkerställa tillgången till moderna och funktionella vård- och omsorgsboenden. Projektet bidrar även med goda lokaler för en biståndsbedömd dagverksamhet samt en öppen träffpunkt till för äldre i närområdet, där möjlighet finns för aktiviteter och socialt umgänge för att främja äldres hälsa och motverka ensamhet. Bakgrund Föreliggande beslut Micasa fick en markanvisning inom projektet Bergholmsbacken i slutet av 2016 för nyproduktion av ett vård- och omsorgsboende. I oktober 2019 tog stadsbyggnadsnämnden upp samrådsredogörelsen och i samband med detta fattades ett inriktningsbeslut i Micasas styrelse i december 2019 och i Skarpnäcks stadsdelsnämnd i mars 2020. Detaljplanen antogs i stadsbyggnadsnämnden i december 2020. Detaljplanen vann laga kraft i april 2024. Sedan januari 2025 har Micasa tillsammans med stadsdelsförvaltningen tagit fram systemhandlingar som underlag för genomförandebeslut. Behovsanalys Den äldre befolkningen, över 65 år och äldre, kommer öka kraftigt framöver i Stockholms stad. Den största ökningen sker i gruppen 80 år och äldre, vilket även är den grupp med störst påverkan på behovet av vård- och omsorgsplatser. Ökningen beror främst på de stora ålderskullarna födda under 1940- och 1950-talen. År 2024 var antalet personer 65 år och äldre cirka 162 000, motsvarande 17 procent av stadens befolkning. Av dessa var antalet personer 80 år och äldre cirka 43 000, motsvarande fyra procent av Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 4 (13) stadens befolkning. Under kommande år förväntas gruppen 80 år och äldre att nästan fördubblas, till cirka 88 000 personer år 2050. De allra äldsta, 90 år och äldre, beräknas öka mer, från cirka 7 500 personer 2024 till omkring 19 700 personer år 2050. Utvecklingen innebär att efterfrågan av äldreomsorg och vård- och omsorgsboende kommer att öka väsentligt under kommande decennier. Vid utgången av år 2024 hade Stockholms stad tillgång till cirka 8 500 platser i vård- och omsorgsboende. Av dessa platser drevs cirka 3 400 med kommunen som huvudman och cirka 5 100 drevs av privata utförare. Enligt förslag till stadsövergripande äldreboendeplan år 2026 med utblick mot år 2050, som godkändes i äldrenämnden i oktober 2025, omfattar den nu planerade utbyggnaden cirka 1 000 nya platser i vård- och omsorgsboende. Bedömt behov av vård- och omsorgsboende Enligt den stadsövergripande äldreboendeplanen behövs ett tillskott av cirka 3 000 platser, cirka 38 vård- och omsorgsboenden, fram till 20401. Med inriktningen att 60 procent av platserna ska tillhandahållas av staden behövs en utbyggnad om ca 23 nya vård- och omsorgsboenden med Micasa Fastigheter som byggherre och fastighetsägare. Därefter förväntas ytterligare platser behöva tillskapas. Bedömt behov av dagverksamhet och träffpunkt Mot bakgrund av den ökande andelen äldre, bedöms det även uppstå ett ökat behov av biståndsbedömda dagverksamheter. Skarpnäcks stadsdelsförvaltning anser därför att det är angeläget att tillskapa fler dagverksamheter för äldre. Syftet med dagverksamheten är att främja och bibehålla äldres hälsa och bidra till att äldre kan bo kvar längre i ordinärt boende. Det sker genom meningsfulla och stimulerande aktiviteter samt socialt umgänge. Därtill avlastas anhöriga och främjar även deras hälsa och välbefinnande. Dagverksamhet som insats bidrar till att förebygga eller senarelägga det totala behovet av vård- och omsorgsplatser. Stadsdelsnämnderna har även i uppdrag att tillhandahålla öppna mötesplatser och träffpunkter för äldre i syfte att bland annat motverka social isolering och ofrivillig ensamhet samt att främja äldres hälsa. Detta är också en viktig förebyggande insats i linje med intentionerna i nya socialtjänstlagen (SoL). Sammantaget är både dagverksamheten och träffpunkten viktiga insatser som främjar äldres hälsa och ökar kvarboendet och som därigenom kan motverkar behovet av vård- och omsorgsplatser. 1 Stadsövergripande äldreboendeplan 2025 med utblick 2050. Beslut i kommunstyrelsen den 29 januari 2025 Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 5 (13) Projektet Bergholmsbacken Balansen mellan tillgång och kommande behov av vård- och omsorgsboende skiljer sig åt inom olika stadsdelsområden i staden. Samtliga boenden är stadsgemensamma resurser. Den stadsöver- gripande planeringen innebär att ytterstadsregionerna, på grund av svårigheter att hitta centralt placerad mark, även får täcka underskottet av platser i innerstaden. Projektet i Bergholmsbacken är utpekat i äldreboendeplanen och är en viktig del av planeringen för att staden ska kunna möta det ökande behovet av vård- och omsorgsplatser. Projektet är planerat utifrån Micasas ramprogram för nyproduktion av vård- och omsorgsboenden med en hemlik boendemiljö som svarar mot de äldres behov samt med en genomtänkt logistik och hänsyn till en god arbetsmiljö. Sammanfattningsvis finns ett behov och en efterfrågan av ett nyproducerat vård- och omsorgboende med lokaler för dagverksamhet och träffpunkt inom Skarpnäcks stadsdelsförvaltning år 2029. Ärendets beredning Ärendet har beretts av Micasa Fastigheter och Skarpnäcks stadsdelsförvaltning. Information om projektet har lämnats till referensgruppen på äldreboendeplaneringen. Samråd med Stockholm Stadshus AB och stadsledningskontoret har skett. Dialog har även skett med äldreförvaltningen. Ärendet Fastigheten Projektet är lokaliserat i ett område beläget strax söder om Bagarmossens centrum, vid Rusthållarvägen/Bergrådsvägen. Det är del av ett större detaljplaneområde som är på ca 10 hektar och omfattar bland annat den nedlagda Bergholmsskolan och bollplan med omnejd. Micasa Fastigheters kvarter, kvarter H, ligger i södra delen av området, intill ett genomgående parkstråk som fortsätter ner mot Skarpnäck. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 6 (13) Överblicksbild av planområdet. Micasa Fastigheters kvarter är kvarter H Projektet Projektet är del av ett större detaljplaneområde, Bergholmsbacken, med sex byggherrar och totalt ca 600 lägenheter, förskola och grundskola. Området kräver en större utbyggnad av nya gator, ledningsflytt, utbyggnad av nytt VA-nät samt sprängning av berg med gemensam hantering av massa. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 7 (13) Projektet Bergholmsbacken i Bagarmossen Projektet omfattar nyproduktion av en byggnad med ett vård- och omsorgsboende med 80 lägenheter. Lägenheterna är fördelade på fyra boendeplan med vardera två enheter. Varje enhet omfattar i sin tur 10 lägenheter. På entréplan finns gemensamhetsytor, personalytor samt lokal för en dagverksamhet och en träffpunkt för äldre. I källarplan och på vindsplan finns teknikutrymmen, förråd och verksamhetsutrymmen. Skiss av fastigheten från norr Sydväst om bygganden finns en utemiljö som nås via entréplan och som är avgränsad med staket för att skapa en trygg och säker miljö. Den är anpassad efter verksamhetens behov med uteplatser, sittmöjligheter, träd, planteringar och gångstråk. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 8 (13) Projektet planeras att upphandlas som en totalentreprenad med ett färdigställande i slutet av 2029. Hållbarhet Projektet projekteras enligt Miljöbyggnad klass silver. För att uppnå detta ställs flera krav, bland annat avseende materialval, inom- och utomhusmiljö, byggnadens energiprestanda och cirkulärt byggande. Utomhusmiljön projekteras med fokus på biologisk mångfald och hantering av dagvatten och beredskap för så kallat hundraårsregn. För inomhusmiljön ställs krav på termiskt klimat både vinter och sommartid och hur ljud fångas upp och dämpas. De färdigställda byggnaderna ska också ha en låg energianvändning. Ekonomi Investeringskalkylen redovisar ett positivt resultat om 5 mnkr, vilket är ett lägre resultat än vad som redovisades i inriktningsärendet. Projektkostnaden har ökat sedan inriktningsärendet beslutades. Ökningen beror på flera orsaker, dels för att inriktningsärendet utgick från 2019 års penningvärde medan nuvarande kalkyl är uppräknad till beräknat penningvärde för år 2029, vilket innebär en bedömd indexutveckling för byggkostnader till och med år 2029. En annan orsak är högre byggkostnader på grund av de senaste årens kostnadsutveckling i byggbranschen. Sedan 2019 har byggkostnadsindex (BKI) ökat med ca 40 procent till dagens datum. Förutom detta har projektet även utökats med åtta lägenheter samt en källardel för förråd och teknik. Från tiden då inriktningsärendet skrevs har även marknadsvärdet generellt sjunkit. Investerings- kalkylen finns i bilaga 1, vilken är sekretessbelagd. Hyreskostnad Skarpnäck stadsdelsförvaltning Vård- och omsorgsboendet För vård- och omsorgsboendet och dagverksamheten består hyran av en grundhyra och ett hyrestillägg, då grundhyran i sig inte täcker investeringsutgiften. Hyran är beräknad utifrån samverkansavtalets modell för hyra i nyproduktion. Enligt modellen fördelas grundhyra och hyrestillägg på det mest effektiva sätt vilket då ger en så låg nettohyreskostnad (NHK) som möjligt. I detta fall är hyrestillägget beräknat att amorteras av under en 30 årsperiod. Den totala beräknade årshyran inklusive bostadshyra uppgår till 26,9 mnkr i 2029 års penningvärde. Samtliga 80 lägenheter inom vård- och omsorgsboendet kommer ha en yta om cirka 30 kvm och en beräknad månadshyra om ca 8 000 kr i 2029 års penningvärde. Hyran är beräknad utifrån bruksvärdessystemet. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 9 (13) I enlighet med hyresofferten i bilaga 2 ökar stadsdelsförvaltningens totala hyra för vård- och omsorgsboendet jämfört med inriktningsärendet. Den ökande hyran är en följd av ökande byggkostnader samt att ränta under byggtid nu ingår i hyran. Micasa tar lån för att finansiera projektet, under byggtiden finns ingen hyra som kan täcka den kostnaden, varför räntekostnaden under byggtid fram till färdigställande läggs på hyran. Skarpnäcks stadsdelsförvaltnings NHK vid inriktningsbeslutet var 271 kr per lägenhet och dygn i 2019 års penningvärde. Uppräknat till 2029 års penningvärde motsvarar det en NHK på 528 kr per lägenhet och dygn. NHK i aktuellt genomförandebeslut utökas till 587 kr per lägenhet och dygn i 2029 års penningvärde. NHK består av hyreskostnader i form av grundhyra och hyrestillägg för gemensamhetsytor och lägenheter med avdrag för hyresintäkter från de boende. Stadsdelsförvaltningen har rätt att göra avdrag för omsorgsmoms på delar av hyreskostnaden. Stadsdelsförvaltningen kan vara berättigad till ersättning för merkostnader vid nytt vård- och omsorgsboende. Enligt gällande anvisningar för 2026 uppgår ersättningen till 200 kronor per dygn och lägenhet under en treårsperiod. Det sammanlagda beloppet beräknas uppgå till 17,5 miljoner kronor. Dagverksamhet Lokalen omfattas av samverkansavtalet och hyran består av en grundhyra och ett hyrestillägg. Årshyran inklusive tomträttsavgäld är 871 tkr i 2029 års penningvärde vilket motsvarar ca 4400 kr/kvm. Lokal för träffpunkt Lokalen kommer att hyras ut till Skarpnäcks stadsdelsförvaltning utanför samverkansavtalet. Hyran baseras utifrån marknadshyra i området. Årshyran inklusive tomträttsavgäld är 225 tkr i 2029 års penningvärde vilket motsvara ca 2 900 kr/kvm. Upparbetade kostnader och förgävesprojektering Om staden i detta läge skulle lägga ner projektet finns upparbetade förgäveskostnader som fram till 2025-09-30 är ca 9,5 mnkr exklusive moms, samt tillkommande vite om 3,7 mnkr för avtalsbrott gentemot exploateringsavtalet. Tidplan och beslut Omfattningen av den totala projektkostnaden kräver godkännande av kommunfullmäktige innan projektet kan genomföras. Nedan Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 10 (13) redovisas en preliminär tidplan som utgår från att Micasa får tillträde till marken i augusti 2027. Risker Med ett oroligt världsläge finns risk för påverkan avseende tillgång till material samt risk för snabba variationer av priser på material. Risker finns även att omvärldsfaktorer påverkar övriga byggaktörer samt områdets utbyggnad av ledningar och gator. Långsiktigt drabbas stadsdelsförvaltningen av en höjning av den totala hyresnivån, vilket påverkar budgetbehovet. Det finns även en risk för svårigheter att anställa personal till vård- och omsorgsboendet. Utifall genomförandetiden förlängs ökar kostnaden för ränta under byggtid vilket ökar hyran för stadsdelsförvaltningen. Projektet är del av ett större produktionsområde vilket skapar möjligheter till delande kostnader med gemensam massahantering på plats och ett logistikstöd. Det finns även en fördel i att, även om projektet är del av ett större planområde, så delar projektet inte kvarter med någon annan aktör och kan därmed troligen fortgå med en produktion även om andra aktörers produktion skulle stanna av. Projektet kommer arbeta för att bevaka och säkra materialtillgången i så tidigt skede som möjligt för att undvika produktionsstopp och plötsliga prisförändringar. Projektet kommer kontinuerligt att aktivt bevaka kostnader och arbeta för att hitta rationella och kostnadseffektiva lösningar som möter kravställd produkt. Projektet har även en riskpeng för att möta oförutsedda kostnader och tidplanen kommer bevakas för att säkerställa genomförandetiden. Genom att bygga ett nytt modernt vård- och omsorgsboende med en genomtänkt arbetsmiljö skapas bättre förutsättningar för bemanning. 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Bolagsstyrelse dec Nämndsammanträde dec Koncernstyrelse feb Kommunstyrelsen feb Kommunfullmäktige mars Produktion Q3 → Q3 Inflytt Q4 Ekonomiskt avslut Q1 Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 11 (13) Jämställdhetsanalys I processens alla delar ska ett jämställdhetsperspektiv beaktas, i syfte att upprätthålla en god arbetsmiljö och god kvalitet inom vård och omsorg. Synpunkter och förslag I Skarpnäck ökar antalet personer över 65 år kraftigt. I enlighet med äldreboendeplanen finns ett uppdrag om nyproduktion av ett vård- och omsorgsboende i Bergholmsbacken. Behovet av vård- och omsorgsplatser är stort och i och med uppräkningen av stadens prognoser kommer behovet att öka. Micasa Fastigheter och Skarpnäcks stadsdelsförvaltning ser det därmed som angeläget att genom projektet i Bergholmsbacken säkerställa tillgången till moderna och funktionella vård- och omsorgsboenden med staden som huvudman. Flertalet av Micasas fastigheter som innehåller vård- och omsorgsboende står nu inför stora underhållsbehov. Fastigheternas ålderskoncentration gör att flera större renoveringar kommer behöva ske parallellt. Under åren 2026 - 2029 kan flera boenden beröras av projekt som kräver tomställning och kapaciteten i stadens samlade resurs av platser kommer att minska vilket sammanfaller med ökat omsorgsbehov. Nyproduktion är en viktig del i att möta ökande behov men också för att möjliggöra nödvändiga renoveringar av Micasas befintliga fastigheter. Enligt senaste behovsprognoser ses ökande behov och risk för underskott om inte planerade projekt genomförs. Projektet Bergholmsbacken har påverkats av betydligt högre byggkostnader och sjunkande marknadsvärde. Sedan inriktningsbeslutet 2019 har byggkostnaderna ökat till följd av bland annat den osäkerhet som krig i Europa innebär. Detta har också inneburit höjda räntor och ökande avkastningskrav vilket i sin tur har fått till följd att marknadsvärden generellt har sjunkit. De förändrade förutsättningarna inom bygg och fastighetsbranschen som lett till ökade kostnader och lägre marknadsvärde ger en markant högre hyra jämfört med fem-tio år tillbaka i tiden. Samtidigt visar stadens prognoser och äldreboendeplanering att behovet av fler vård- och omsorgsplatser är stort och att det nya vård- och omsorgsboendet i Bergholmsbacken är en viktig del av den stadsgemensamma resursen. Micasa och Skarpnäcks stadsdelsförvaltning vill sammanfattningsvis framföra att projektet i Bergholmsbacken är en Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 12 (13) viktig del i att möta stadens behov av vård- och omsorgsbostäder för stadens äldre och att projektet är i enlighet med den stadsövergripande äldreboendeplanen. Bolagets och förvaltningens förslag till beslut Bolagsstyrelsen föreslår att koncernstyrelsen respektive kommunfullmäktige beslutar följande 1. Genomförande av nyproduktion av vård- och omsorgsboende med lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen, med en investeringsutgift i förväntad kostnadsutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. Bolagsstyrelsen beslutar för egen del följande 1. Genomförande av nyproduktion av vård- och omsorgsboende med lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen, med en investeringsutgift, inklusive förväntad kostnadsutveckling och inklusive moms, enligt bilaga 1, godkänns. 2. Styrelsen ger VD i uppdrag att genomföra nyproduktion av vård- och omsorgsboende med lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5, vid en beställning från Skarpnäcks stadsdelsnämnd. Skarpnäcks stadsdelsnämnd föreslår att kommunstyrelsen beslutar följande 1. Genomförande av nyproduktion av vård- och omsorgsboende, lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen till en hyresgrundande projektkostnad, enligt bilaga 1, och en tillkommande årshyra år ett (1) om totalt 28,0 mnkr i 2029 års penningvärde godkänns. Skarpnäcks stadsdelsnämnd beslutar för egen del följande 1. Nämnden godkänner förvaltningens förslag om att genomföra nyproduktion av vård- och omsorgsboende i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästarna 2, 3 och 5 i Bagarmossen med en Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 13 (13) tillkommande årshyra om 26,9 mnkr i 2029 års penningvärde. 2. Nämnden godkänner förvaltningens förslag om att genomföra nyproduktion av lokaler för dagverksamhet i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rusthållaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen med en tillkommande årshyra inklusive hyrestillägg och avgäld om 871 tkr i 2029 års penningvärde. 3. Nämnden godkänner förvaltningens förslag om att genomföra nyproduktion av lokaler för träffpunkt i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rusthållaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen med en tillkommande årshyra inklusive avgäld om 225 tkr i 2029 års penningvärde. 4. Nämnden ger förvaltningen i uppdrag att teckna hyresavtal och beställa nyproduktion i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 i enlighet med vad som framgår av detta tjänsteutlåtande. Katarina Wåhlin Alm VD Micasa Fastigheter i Stockholm AB Jonas Lauri stadsdelsdirektör Skarpnäcks stadsdelsförvaltning Bilagor 1. Investeringskalkyl (sekretess) 2. Hyresoffert 3. Ritning Underskriftens äkthet valideras här: https://underskriftpas.stockholm.se/validera --- [Bilaga - Protokollsutdrag Micasa Fastigheter.pdf] Protokoll nr 9/2025 2025-12-09 Protokoll 9/2025 fört vid Micasa Fastigheter i Stockholm ABs sammanträde tisdagen den 9 december 2025 kl. 16:00-17:30, Micasa Fastigheter, Salongen, Nordkapsgatan 3, Husby Ledamöter Maria Mustonen (V) Ordförande Nike Örbrink (KD) Vice ordförande Felix Finnveden (S) Fatemeh Järlström (S) Amanda Hansson Åkerlind (S) Christoffer Hökmark (M) Liso Norrman (L) Marcus Antfolk (S) Suppleant Robert Mjörnberg (V) Suppleant Magnus Lundin (MP) Suppleant Birgitta Thulin (M) Suppleant Gösta Lundström (M) Suppleant Övriga närvarande Katarina Wåhlin Alm VD Stefan Runfeldt Borgarrådssekreterare (V) Marcus Björk Borgarrådssekreterare (KD) Oscar Rex Ekonomichef Hanna Markkula Avdelningschef Karl Frisell Avdelningschef Anders Kjellqvist Fastighetschef Justerare Maria Mustonen, Nike Örbrink Paragraf §6 Sekreterare Marie Eriksson Protokoll nr 9/2025 2025-12-09 § 6 Genomförandebeslut för nyproduktion av vård- och omsorgsboende med dagverksamhet och träffpunkt för äldre - Bergholmsbacken på del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 MIC 2025/574 Beslut Bolagsstyrelsen föreslår att koncernstyrelsen respektive kommunfullmäktige beslutar följande. 1. Genomförande av nyproduktion av vård- och omsorgsboende med lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen, med en investeringsutgift i förväntad kostnadsutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. Bolagsstyrelsen beslöt för egen del följande. 1. Genomförande av nyproduktion av vård- och omsorgsboende med lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen, med en investeringsutgift, inklusive förväntad kostnadsutveckling och inklusive moms, enligt bilaga 1, godkänns. 2. Styrelsen ger VD i uppdrag att genomföra nyproduktion av vård- och omsorgsboende med lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5, vid en beställning från Skarpnäcks stadsdelsnämnd. Särskilt uttalande anmäldes av Nike Örbrink (KD), Christoffer Hökmark (M) och Liso Norrman (L) enligt följande. Micasa fastigheter står inför stora investeringar i nybyggnation och underhåll kommande år. Samtidigt har rådande ekonomiska läge kraftigt påverkat bolagets ekonomi. Vi konstaterar att räntekostnaderna är fortsatt höga och vill därför understryka vikten av en ekonomi som i största möjliga mån stävjar skuldutvecklingen. I ljuset av detta är det viktigt med kostnadskontroll och att bolaget löpande redovisar eventuella förändringar i kostnadskalkyler, så att åtgärder kan vidtas så tidigt som möjligt. Protokoll nr 9/2025 2025-12-09 Parallellt med att bolaget planerar för underhåll och investeringar vill vi även framhålla vikten av att kontinuerligt se över vilka fastigheter som skulle kunna avyttras. Detta för att minska underskotten och öka självfinansieringsgraden för framtida projekt. Särskilt uttalande anmäldes av Liso Norrman (L) enligt följande. Den äldre befolkningen, över 65 år och äldre, kommer öka kraftigt framöver i Stockholms stad. Detta ställer krav på en variation av olika boendeformer anpassade till de äldres behov, såsom seniorbostäder, vård och omsorgsboenden samt servicehus för äldre. Servicehusen är en utmärkt mellanform av boende och svarar upp mot ställda behov hos många äldre. Utvecklingen av servicehusen bör därför främjas och utvecklas i samband med olika projekt inom Micasas bestånd av boendeformer. Styrelsen förde följande anteckning till protokollet. Nya uppgifter om förändrade förutsättningar har kommit in i ett sent skede. Projektet kommer preliminärt färdigställas kvartal 4 2030 istället för kvartal 4 2029. Micasa kommer att följa Stockholms Stadshus AB:s tillämpningsanvisningar avseende bolagens investeringar. Om investeringsutgiften ökar mer än 15% så kommer ett reviderat genomförandeärende tas upp för beslut i styrelsen. Handlingar i ärendet • MIC 2025/574-1 (Signerad) Genomförandebeslut nyproduktion Bergholmsbacken • MIC 2025/574-2 Bilaga 1. SEKRETESS investeringskalkyl Bergholmsbacken 2025-11-12 • MIC 2025/574-3 Bilaga 2 Hyresoffert Bergholmsbacken 2025-11-12 inkl bilagor • MIC 2025/574-4 Bilaga 3 Ritningar Bergholmsbacken Signerat av Protokollet har signerats digitalt av följande personer Namn Datum Marie Eriksson 2025-12-17 Maria Mustonen 2025-12-17 Nike Örbrink 2025-12-17 --- [Bilaga - Protokollsutdrag Skarpnäcks stadsdelsnämnd.pdf] Skarpnäcks stadsdelsnämnd Protokoll nr 14/2025 2025-12-18 § 9 Nybyggnation av vård- och omsorgsboende i Bagarmossen, Bergholmsbacken Genomförandebeslut SKA 2025/781 Beslut 1. Skarpnäcks stadsdelsnämnd föreslår att kommunstyrelsen beslutar om genomförande av nyproduktion av vård- och omsorgsboende, lokaler för dagverksamhet och träffpunkt för äldre i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen med en tillkommande årshyra år ett (1) om totalt 28,0 mnkr i 2029 års penningvärde godkänns. Skarpnäcks stadsdelsnämnd beslutar för egen del följande 1. Nämnden godkänner förvaltningens förslag om att genomföra nyproduktion av vård- och omsorgsboende i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästarna 2, 3 och 5 i Bagarmossen med en tillkommande årshyra om 26,9 mnkr i 2029 års penningvärde. 2. Nämnden godkänner förvaltningens förslag om att genomföra nyproduktion av lokaler för dagverksamhet i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rusthållaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen med en tillkommande årshyra inklusive hyrestillägg och avgäld om 871 tkr i 2029 års penningvärde. 3. Nämnden godkänner förvaltningens förslag om att genomföra nyproduktion av lokaler för träffpunkt i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rusthållaren 2, 3 och 5 i Bagarmossen med en tillkommande årshyra inklusive avgäld om 225 tkr i 2029 års penningvärde. 4. Nämnden ger förvaltningen i uppdrag att teckna hyresavtal och beställa nyproduktion i projektet Bergholmsbacken inom del av fastigheten Rustmästaren 2, 3 och 5 i enlighet med vad som framgår av detta tjänsteutlåtande. Sammanfattning av ärendet För att möta de ökande behoven till följd av den åldrande befolkningen förslås det i stadens äldreboendeplan en nyproduktion av ett vård- och omsorgsboende i Bagarmossen inom Skarpnäcks stadsdelsområde med önskat färdigställande år 2029. Inriktningen är att utveckla ett kvarter inom projektet Bergholmsbacken med Skarpnäcks stadsdelsnämnd Protokoll nr 14/2025 2025-12-18 nyproduktion av ett vård- och omsorgsboende samt lokaler för en dagverksamhet och en träffpunkt för äldre. Inriktningsärendet beslutades år 2020 och detaljplanen vann laga kraft år 2024. Projektet omfattar nybyggnation av ett vård- och omsorgsboende i en byggnad i fem våningsplan med en källare och en vindsvåning. Vård- och omsorgsboendet innehåller 80 lägenheter fördelat på fyra boendeplan. På entréplan finns en lokal för en dagverksamhet och en träffpunkt för äldre. Projektet omfattar även en tillhörande utemiljö. Projektkostnaden har ökat sedan inriktningsärendet beslutades. Det beror dels på att kalkylen utgick från 2019 års penningvärde och nuvarande kalkyl är uppräknad till 2029 års beräknade penningvärde. Därtill har byggkostnader ökat till följd av de senaste årens kostnadsutveckling. Investeringskalkylen som framgår av bilaga 1 redovisar ett positivt resultat om 5 mnkr, vilket är ett lägre resultat än det resultat som redovisades i inriktningsärendet. Befolkningsprognoser visar att andelen äldre ökar kraftigt. Behoven av vård- och omsorgsboenden inom staden har börjat öka och kommer enligt prognoserna att fortsätta öka. Micasa och stadsdelsförvaltningen ser därmed det som angeläget att med projektet i Bergholmsbacken möta behovet och säkerställa tillgången till moderna och funktionella vård- och omsorgsboenden. Projektet bidrar även med goda lokaler för en biståndsbedömd dagverksamhet samt en öppen träffpunkt till för äldre i närområdet, där möjlighet finns för aktiviteter och socialt umgänge för att främja äldres hälsa och motverka ensamhet. Förslag till beslut Ordförande Cecilia Obermüller (MP) yrkar bifall till förvaltningens förslag till beslut. Ledamot Sergej Salnikov (SD) yrkar bifall till Sverigedemokraternas förslag till beslut. Beslutsgång Ordförande Cecilia Obermüller (MP) konstaterar att det finns två förslag till beslut och det är förvaltningens samt Sverigedemokraternas förslag. Ordförande ställer förslagen mot varandra och finner att stadsdelsnämnden beslutar enligt förvaltningens förslag. Reservation Ledamot Sergej Salnikov (SD) reserverar sig mot beslutet till förmån för ett eget förslag till beslut enligt följande: Förslag till beslut 1. Att avslå förvaltningens förslag till beslut 2. Därutöver anföra följande: Skarpnäcks stadsdelsnämnd Protokoll nr 14/2025 2025-12-18 Sverigedemokraterna motsätter sig ärendet i dess nuvarande form. Vår kritik grundar sig på att vi sedan tidigare varit emot hela detaljplanen för området. Det handlar inte om ett principiellt motstånd mot att stärka äldreomsorgen tvärtom finns det ett behov av fler vård- och omsorgsplatser. Däremot anser vi att placeringen i Bergholmsbacken är felaktig. Det har under flera år funnits omfattande och återkommande kritik från närboende, både under samråd och i den offentliga dialogen. De boende har tydligt lyft att området är en uppskattad och välanvänd grönyta, och att projektet innebär att denna viktiga rekreativa miljö riskerar att förstöras eller kraftigt försämras. Den massiva opinionen borde väga tungt i den fortsatta hanteringen av ärendet. Mot bakgrund av detta bör en ny prövning göras av alternativa platser för ett framtida äldreboende, där man inte bygger bort en etablerad och lokalt värdefull grönstruktur. Ett genomförandebeslut bör därför inte fattas förrän en sådan utredning genomförts. Handlingar i ärendet • SKA 2025/781-1 Genomförandebeslut Bergholmsbacken tjut • SKA 2025/781-1.1 Bilaga 2 • SKA 2025/781-1.2 Bilaga 3 Signerat av Protokollet har signerats digitalt av följande personer Namn Datum Cecilia Obermüller (MP) 2025-12-18 Gunnar Caperius (C) 2025-12-19 Mia Fridfeldt Berggren 2025-12-18