Gröndal's Trehörningen 1 becomes care home, rent increases.

Fastigheten Trehörningen 1 är belägen i Gröndal inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämndsområde och ägs av Micasa Fastigheter i Stockholm AB (Micasa). Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd bedriver idag Trekantens servicehus med 100 lägenheter i lokalerna. Fastigheten har sedan byggåret 1986 inte genomgått någon större renovering utöver löpande underhåll och är nu i behov av omfattande renovering som kräver tomställning av servicehuset.Mot bakgrund av stadens ökande behov av platser i vård- och omsorgsboende, lägre efterfrågan på boendeplatser i servicehus samt begränsade möjligheter till nyproduktion i stadsdelen föreslås att servicehuset avvecklas och fastigheten byggs om till ett vård- och omsorgsboende med 92 lägenheter. Den preliminära tidsplanen visar på ett genomförande av projektet mellan år 2027–2030.Total investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling redovisas i bilaga 4. Projektet är att definiera som ett stort projekt (större än 300 mnkr) enligt Stockholms Stadshus AB:s och kommunfullmäktiges investeringsregler, varför ärendet ska beslutas av kommunfullmäktige. [R1+R6 Utl - Inriktningsbeslut avseende Micasa Fastigheter i Stockholm ABs underhåll och anpassningar av fastigheten Trehörningen 1 i Gröndal.pdf] 1 (10) Utlåtande Rotel I, Rotel VI (Dnr KS 2026/255) Inriktningsbeslut för Micasa Fastigheter i Stockholm AB:s underhåll och anpassningar av fastigheten Trehörningen 1 i Gröndal samt Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds inhyrning av fastigheten och avveckling av Trekantens servicehus Förslag till beslut Föredragande borgarråden Karin Wanngård och Torun Boucher Sammanfattning av ärendet Fastigheten Trehörningen 1 är belägen i Gröndal inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämndsområde och ägs av Micasa Fastigheter i Stockholm AB (Micasa). Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd bedriver idag Trekantens servicehus med 100 lägenheter i lokalerna. Fastigheten har sedan byggåret 1986 inte genomgått någon större renovering utöver löpande underhåll och är nu i behov av omfattande renovering som kräver tomställning av servicehuset. Mot bakgrund av stadens ökande behov av platser i vård- och omsorgsboende, lägre efterfrågan på boendeplatser i servicehus samt begränsade möjligheter till nyproduktion i stadsdelen föreslås att servicehuset avvecklas och fastigheten byggs Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. Inriktningen för Micasa Fastigheter i Stockholm AB:s underhåll och anpassningar av fastigheten Trehörningen 1 i Gröndal med en investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling enligt bilaga 4 till utlåtandet, godkänns. Kommunstyrelsen beslutar för egen del, under förutsättning att kommunfullmäktige beslutar enligt ovan, följande. 1. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds ansökan om inhyrning av del av fastigheten Trehörningen 1, avseende vård- och omsorgsboende med en vid inriktningsbeslutet uppskattad tillkommande årshyra år ett om 18,3 miljoner kronor, vilket ger en uppskattad total årshyra år ett om 32,9 miljoner kronor, godkänns. 2. Avvecklingen av Trekantens servicehus godkänns mot bakgrund av omställningen till vård- och omsorgsboende. 3. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds ansökan om stimulansbidrag om 0,5 miljoner kronor för förprojektering gällande Trehörningen 1, godkänns. 2 (10) om till ett vård- och omsorgsboende med 92 lägenheter. Den preliminära tidsplanen visar på ett genomförande av projektet mellan år 2027–2030. Total investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling redovisas i bilaga 4. Projektet är att definiera som ett stort projekt (större än 300 mnkr) enligt Stockholms Stadshus AB:s och kommunfullmäktiges investeringsregler, varför ärendet ska beslutas av kommunfullmäktige. Beredning Ärendet har initierats gemensamt av Micasa Fastigheter i Stockholm AB och Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd och remitterats till Stockholms Stadshus AB och stadsledningskontoret som berett ärendet gemensamt. Föredragande borgarrådens synpunkter Alla äldre har rätt till ett tryggt boende utformat efter sina behov och en vardag med hög livskvalitet, god hälsa och goda förutsättningar att leva ett självständigt liv så länge som möjligt oavsett funktionsförmåga och stadsdel. Antalet äldre i staden ökar och att kunna möta bostadsbehovet hos stadens äldre är centralt i arbetet för att bedriva en högklassig äldreomsorg och erbjuda en god arbetsmiljö för de anställda. Vi ser positivt på att Trehörningen 1 nu föreslås renoveras och byggas om till ett nytt vård- och omsorgsboende. Åtgärderna inkluderar utbyte av tekniska installationer, renovering av fönster, balkonger och tak samt anpassning av planlösningar utifrån verksamhetens behov. Fastigheten bedöms efter ombyggnation inrymma 92 lägenheter inom vård- och omsorgsboende. De boende på Trekantens servicehus kommer att erbjudas förtur till andra servicehus eller vid behov andra boendeformer. I samband med genomförandebeslutet kommer ytterligare information kring evakueringsbehovet och förslag till lösningar att redovisas. Inför kommande genomförandebeslut betonar vi vikten av att projektet arbetar för att prioritera kostnadseffektiviseringar och se över potentiella besparingsåtgärder, förenklingar och alternativa lösningar som innebär minskade kostnader och därmed möjligheter att hålla nere hyreskostnaden för stadsdelsnämnden. Den stora efterfrågan och behovet av platser i vård- och omsorgsboende i staden innebär att fler renoveringar och nyproduktioner behöver genomföras framöver. Det kommer bidra till att staden kan hålla en högklassig kvalitet i omsorgen och en god arbetsmiljö för de anställda. Det är något vi ska vara stolta över. Bilagor 1. Tjänsteutlåtande Micasa Fastigheter och Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd, dnr KS 2026/255–2.1 3 (10) 2. Protokollsutdrag Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd, dnr KS 2026/255–2.2 3. Protokollsutdrag Micasa Fastigheter, dnr KS 2026/255–2.3 4. Investeringskalkyl Trehörningen 1 (SEKRETESS enligt OSL 19 kap 1 och 3), dnr KS 2026/255–2.4 Borgarrådsberedningen tillstyrker föredragande borgarrådens förslag. Särskilt uttalande av borgarråden Christofer Fjellner, Dennis Wedin och Andrea Hedin (alla M) enligt följande. Micasa fastigheter står inför stora investeringar i nybyggnation och underhåll kommande år. Samtidigt har rådande ekonomiska läge kraftigt påverkat bolagets ekonomi. Vi konstaterar att räntekostnaderna är fortsatt höga och vill därför understryka vikten av en ekonomi som i största möjliga mån stävjar skuldutvecklingen. I ljuset av detta är det viktigt med kostnadskontroll och att bolaget löpande redovisar eventuella förändringar i kostnadskalkyler, så att åtgärder kan vidtas så tidigt som möjligt. Parallellt med att bolaget planerar för underhåll och investeringar vill vi även framhålla vikten av att kontinuerligt se över vilka fastigheter som skulle kunna avyttras. Detta för att minska underskotten och öka självfinansieringsgraden för framtida projekt. Kommunstyrelsen delar borgarrådsberedningens uppfattning och föreslår att kommunfullmäktige beslutar enligt föredragande borgarråds förslag. Stockholm den 13 maj 2026 Karin Wanngård Kommunstyrelsens ordförande Reservation av Gabriel Kroon (SD) enligt följande. Jag föreslår att kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. 1. Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige att avslå borgarrådsberedningens förslag till beslut. 2. Därutöver anföra följande: Sverigedemokraterna har inte tagit del i beredningen av ärendet i bolaget Micasa Fastigheter i Stockholm AB. Trots att vi är det näst största oppositionspartiet har vi inte getts insyn i bolagets styrelseverksamhet. Vi kan inte förväntas ta ansvar i ett ärende som vi inte har varit delaktiga i. Med anledning av detta föreslår vi att ärendet avslås. Särskilt uttalande av Christofer Fjellner, Jonas Nilsson och Johan Nilsson (alla M), som är likalydande med Moderaternas särskilda uttalande i borgarrådsberedningen. 4 (10) Ersättaryttrande av Nike Örbrink (KD) som är likalydande med Moderaternas särskilda uttalande i borgarrådsberedningen. 5 (10) Ärendet Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd och Micasa har inkommit med ett inriktningsförslag om underhåll och anpassning av fastigheten Trehörningen 1 i Gröndal i Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämndsområde. Stadsdelsnämnden bedriver i dagsläget Trekantens servicehus samt gruppbostaden Triangeln enligt SoL (socialtjänstlagen) med sammanlagt 100 lägenheter i lokalerna. Därtill har en hemtjänstgrupp en lokal på ett av våningsplanen. Fastigheten uppfördes år 1986 och har sedan dess endast genomgått begränsat underhåll. Stadsdelsnämnden och bolaget redogör för ett omfattande behov av tekniska åtgärder och modernisering. Samtidigt visar den stadsövergripande äldreboendeplanen på ett växande behov av platser i vård- och omsorgsboende samt en minskad efterfrågan på servicehusbostäder. Stadsdelsnämnden och Micasa föreslår därför att, i samband med omfattande underhåll, avveckla befintlig servicehusverksamhet och omvandla Trehörningen 1 i sin helhet till ett vård- och omsorgsboende. Inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämndsområde finns tre servicehus: Fruängsgården, Trekanten och Älvsjö servicehus. Totalt rymmer de 191 servicehuslägenheter, varav 100 lägenheter på Trekanten. Enligt nämnden stod sammanlagt 40 lägenheter tomma i stadsdelen under 2025. Utredningsbeslut för att starta en förstudie fattades av Micasas styrelse i oktober år 2024. Projektet är att definiera som ett stort projekt (större än 300 mnkr) enligt koncernstyrelsens och kommunfullmäktiges investeringsregler, varför ärendet ska beslutas av koncernstyrelsen och kommunfullmäktige. 6 (10) Bild 1: Placering av Trekantens servicehus på fastigheten Trehörningen 1. Micasa och Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd föreslår en totalrenovering och ombyggnation av fastigheten Trehörningen 1 till ett nytt vård- och omsorgsboende. Åtgärderna inkluderar utbyte av tekniska installationer, renovering av fönster, balkonger och tak samt anpassning av planlösningar utifrån verksamhetens behov. Fastigheten bedöms efter ombyggnation inrymma 92 lägenheter inom vård- och omsorgsboende. Befintlig restauranglokal på bottenplan renoveras för att uppfylla myndighetskrav för ett storkök. Ytan föreslås efter ombyggnation tillfalla stadsdelsförvaltningens förhyrning. Nämnden bedömer att den utökade storkökskapaciteten möter det framtida behovet och skapar förutsättningar för en effektiv hantering av måltidsservice inom förvaltningen. Servicehuset föreslås avvecklas och behöver tomställas inför byggstart då arbetet innebär påverkan på både boende och verksamhet i form av driftstörningar och buller. Gruppbostaden kommer att permanent flyttas till annan fastighet. Alternativ Bolaget och nämnden har utöver föreslaget ärende studerat en lösning där servicehuset behålls. Utifrån verksamhetens behov och ett fastighetsförvaltningsperspektiv har Micasa och nämnden tillsammans enats om att gå vidare med förslaget att omvandla servicehuset till ett vård- och omsorgsboende. Ekonomi Framtagen investeringskalkyl för projektet redovisar en total investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling till färdigställandet 2030, enligt bilaga 4 (SEKRETESS). Projektet redovisar ett positivt resultat utan behov av nedskrivningar för fastigheten. Riksbankens inflationsmål + 1 % -enheter används som index för prisutveckling fram till färdigställande, totalt 3 %. Projektet medför, en för nämnden, tillkommande årshyra om cirka 18,3 miljoner kronor i 2030 års penningvärde, vilket ger en uppskattad årshyra år ett om cirka 32,9 miljoner kronor, vilket motsvarar 3 600 kr/kvm. Hyreskostnaden beräknad med kalkylberäkningsprocenten om 2 % uppgår till 31,3 miljoner kronor år ett, eller 3 400 kr/kvm. Hyresofferten grundar sig på en uppskattad bostadshyra som ska förhandlas med Hyresgästföreningen inför att projektet färdigställs. I offerten ingår grundhyran för bostäder och verksamhetsyta samt ett hyrestillägg för verksamhetsytorna då grundhyran inte helt täcker investeringsutgiften. Hyrestillägget uppgår till cirka 138,7 miljoner kronor fördelat över en avbetalningstid om 30 år. 7 (10) För boendets 92 lägenheter, som vardera omfattar cirka 33 kvm med en uppskattad hyra på omkring 8 600 kronor per månad, innebär detta att stadsdelsnämndens nettohyreskostnad (NHK) uppgår till 614 kronor per lägenhet och dygn vid full beläggning. Under tiden för renovering kommer nämnden att ha kostnader för tomgångshyra. Hyran för Trekantens servicehus kommer att vara rabatterad i enlighet med samverkansavtalet under evakueringstiden. Enligt ärendet är bolagets räntekostnader under byggtiden inräknade i tillkommande hyran. När projektet är avslutat och projektkostnaden är slutgiltigt fastställd är det faktisk kostnad som ligger till grund för hyrestilläggen. Om det beslutas att inte gå vidare med projektet efter framtagande av systemhandlingar uppges förgäveskostnaderna uppgå till cirka 11 miljoner kronor. Preliminär tidplan och beslut 2026 2027 2028 2029 2030 Inriktningsbeslut nämnd/styrelse Jan Inriktningsbeslut KF Maj/juni Systemhandlingar Juni Planeraskede Juni Genomförandebeslut KF Okt Genomförandebeställning Nov Upphandling Nov Jan Produktion Mars Dec Inflyttning Jan Slutredovisning Juni Tabell 1: preliminär tidplan Evakuering De boende på Trekantens servicehus kommer att erbjudas förtur till andra servicehus eller vid behov andra boendeformer. Cirka hälften av de personer som idag bor i servicehuset bedöms enligt nämnden i nuläget ha behov av en plats på ett vård- och omsorgsboende. Ett arbete pågår för att hitta en ersättningslokal i närområdet till hemtjänsten under ombyggnationen. I samband med genomförandebeslutet ska nämnden och bolaget återkomma med ytterligare information kring evakueringsbehovet och förslag till lösningar. Risker De huvudsakliga riskerna som redovisas i detta skede avser osäkerhet i kalkyl och tidplan, evakueringslösning och kostnader samt framtida hyresnivåer. Riskerna bedöms hanterbara genom den budgetreserv som är avsatt och fortsatt samverkan mellan bolag och stadsdelsnämnden. 8 (10) Stockholms Stadshus AB Stockholms Stadshus AB beslutade vid sitt sammanträde den 13 april 2026 följande. Koncernstyrelsen beslutar att föreslå kommunfullmäktige besluta följande. 1. Inriktningen för Micasa Fastigheter i Stockholm ABs underhåll och anpassningar av fastigheten Trehörningen 1 i Gröndal med en investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling enligt bilaga 4 till tjänsteutlåtandet (SEKRETESS), godkänns. Koncernstyrelsen beslutar för egen del följande. 1. Inriktningen för Micasa Fastigheter i Stockholm ABs underhåll och anpassningar av fastigheten Trehörningen 1 i Gröndal med en investeringsutgift inklusive förväntad prisutveckling enligt bilaga 4 till tjänsteutlåtandet (SEKRETESS), godkänns. 2. Beslut i ärendet justeras omedelbart. Särskilt uttalande av Christofer Fjellner m.fl. (M), se Reservationer m.m. Suppleantyttrande av Nike Örbrink (KD) som instämde i särskilt uttalande av Christofer Fjellner m.fl. (M). Stockholms Stadshus AB:s och stadsledningskontorets gemensamma utlåtande daterat den 20 februari 2026 har i huvudsak följande lydelse. Koncernledningen och stadsledningskontoret anser att förslaget överensstämmer med kommunfullmäktiges budget, där stadens växande andel äldre och behovet av att säkerställa tillgången till ändamålsenliga vård- och omsorgsplatser framhålls som ett prioriterat område. Projektet innebär en betydande investering men bedöms nödvändig för att säkerställa stadens långsiktiga försörjning av vård- och omsorgsboenden. Hyresnivån är hög, men bedöms av nämnden vara möjlig att bära inom stadsdelsnämndens budget. Detta särskilt mot bakgrund av en förväntad ökad beläggning och minskade tomgångskostnader vid omställningen från servicehus till vård- och omsorgsboende. Projektets totala kostnader utgör en hyresgrundande projektkostnad, det vill säga hela investeringskostnaden för såväl underhåll, anpassningar samt kapitalkostnader i form av ränta under produktionstiden belastar verksamhetens driftsbudget och riskerar att leda till höga initiala hyresnivåer. Samtidigt beskrivs att investeringen genererar en näst intill underhållsfri fastighet under lång tid framöver vilket kan tolkas som att Micasa samtidigt får minskade drift- och underhållskostnader samt stärkt fastighetsvärde. Koncernledningen och stadsledningskontoret menar att detta kostnads- och nyttoperspektiv bör belysas i samband med budgetuppdraget att se över samverkansavtalet mellan staden och dotterbolaget. I samband med detta är det positivt att även finansieringen för nya vård- och omsorgsboenden ses över, enligt kommunfullmäktiges budget för 2026. 9 (10) Projektet kommer innebära ökade hyreskostnader för stadsdelsnämnden vilket tydliggör vikten av att i kommande skeden pröva utformning, standard och kostnadsnivåer samt kostnadsfördelning mellan bolaget och nämnden för att säkerställa långsiktig ekonomisk balans. Koncernledningen och stadsledningskontoret betonar vikten av att projektet arbetar för att prioritera kostnadseffektiviseringar och se över potentiella besparingsåtgärder, förenklingar och alternativa lösningar som innebär minskade kostnader och därmed möjligheter att hålla nere hyreskostnaden för stadsdelsnämnden. Till genomförandebeslutet ska de tillkommande kostnaderna för tomställning och evakuering redovisas. Koncernledningen och stadsledningskontoret bedömer att projektet är väl motiverat utifrån stadens kommande behov av vård- och omsorgsplatser i kombination med de utmaningar som finns kring marksituationen för nyproduktion. Förslaget om ombyggnation bidrar till att möta behoven hos stadens ökande andel äldre samt bidrar till effektiv lokalförsörjning genom att utveckla en av stadens befintliga fastigheter. Koncernledningen och stadsledningskontoret föreslår mot denna bakgrund att koncernstyrelsen respektive kommunstyrelsen hemställer att kommunfullmäktige beslutar om att godkänna inriktningen för Micasas och Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds projekt avseende underhåll och anpassning av fastigheten Trehörningen 1 för vård- och omsorgsboende. 10 (10) Reservationer m.m. Stockholms stadshus AB Särskilt uttalande av Christofer Fjellner m.fl. (alla M) Micasa fastigheter står inför stora investeringar i nybyggnation och underhåll kommande år. Samtidigt har rådande ekonomiska läge kraftigt påverkat bolagets ekonomi. Vi konstaterar att räntekostnaderna är fortsatt höga och vill därför understryka vikten av en ekonomi som i största möjliga mån stävjar skuldutvecklingen. I ljuset av detta är det viktigt med kostnadskontroll och att bolaget löpande redovisar eventuella förändringar i kostnadskalkyler, så att åtgärder kan vidtas så tidigt som möjligt. Parallellt med att bolaget planerar för underhåll och investeringar vill vi även framhålla vikten av att kontinuerligt se över vilka fastigheter som skulle kunna avyttras. Detta för att minska underskotten och öka självfinansieringsgraden för framtida projekt. --- [Bilaga 1-Tjänsteutlåtande Micasa Fastigheter och Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd.pdf] Micasa Fastigheter Nordkapsgatan 3, Kista Box 1298 164 29 Kista Tfn: 08 508 360 00 www.micasa.se Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd Avdelning för äldreomsorg Telefonvägen 13 Box 490 129 04 Hägersten 08-508 22 000 hagersten-alvsjo@stockholm.se Sida 1 (14) Micasa Fastigheter i Stockholm AB Dnr 2025/543 Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning Dnr HÄ 2025/865 Bilaga 1 - investeringskalkyl sekretessbeläggs i enlighet med Offentlighets- och sekretesslagen Kapitel 19 § 1 Handläggare Till Inriktningsbeslut avseende underhåll och ombyggnation av Trehörningen 1 Bolagets och förvaltningens förslag till beslut Bolagsstyrelsen föreslår att koncernstyrelsen respektive kommunfullmäktige beslutar följande 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av fastigheten Trehörningen 1, med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. Bolagsstyrelsen beslutar för egen del följande 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av fastigheten Trehörningen 1 med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. 2. Styrelsen ger VD i uppdrag att ta fram underlag gällande genomförandebeslut för underhåll och anpassning av fastigheten Trehörningen 1 avseende vård- och omsorgsboende, vid beställning från Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd föreslår att kommunstyrelsen beslutar följande: 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av fastigheten Trehörningen 1, stadsdelen Hägersten-Älvsjö avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 18,3 mnkr per år 2030 inklusive förväntad prisutveckling jämfört med årshyran 2025, vilket ger en årshyra år ett om 32,9 mnkr, godkänns. Micasa Fastigheter i Stockholm AB Nathalie Ackema Telefon: 08-50836048 Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning Annika Jungklo Telefon: 08-50823463 Styrelsen för Micasa Fastigheter Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd Gemensamt tjänsteutlåtande 2025-12-17 Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 2 (14) 2. Trekantens servicehus avvecklas i och med ny inriktning för Trehörningen 1. 3. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds ansökan hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Trehörningen 1, godkänns. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd beslutar för egen del: 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av fastigheten Trehörningen 1 avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 18,3 mnkr per år i 2030 inklusive förväntad prisutveckling jämfört med årshyra år 2025, vilket ger en årshyra år ett om 32,9 mnkr godkänns. 2. Trekantens servicehus avvecklas i och med ny inriktning för Trehörningen 1. 3. Kostnaden om 8 mnkr exklusive moms för aktuellt samt kommande skede där systemhandlingar tas fram, godkänns 4. Hägerstens-Älvsjö stadsdelsnämnd ansöker hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Trehörningen 1. Sammanfattning Fastigheten Trehörningen 1 är belägen i Gröndal inom Hägersten- Älvsjö stadsdelsnämnd och ägs av Micasa Fastigheter. Hägersten- Älvsjö stadsdelsförvaltning bedriver i dagsläget Trekantens servicehus med 100 lägenheter i lokalerna. Fastigheten har sedan byggåret 1986 inte genomgått någon större renovering utöver löpande underhåll. Micasa har genomfört en förstudie avseende fastighetens underhållsbehov och möjligheter till ombyggnation samt utvärderat olika ombyggnadsalternativ i samråd med förvaltningen. Utredningen visar att fastigheten är i behov av omfattande renovering som kräver en tomställning av servicehuset. I brist på lämplig mark för nyproduktion i stadsdelen samtidigt som behovet av fler platser i vård- och omsorgsboende ökar, är bedömningen att underhåll och ombyggnation av fastigheten Trehörningen 1 är en nödvändig åtgärd. Detta för att säkerställa en långsiktig hållbar äldreomsorg, både ekonomiskt och verksamhets- mässigt. Micasas och förvaltningens förslag innebär en ny inriktning i fastigheten och servicehuset föreslås därmed att avvecklas. Förslaget innebär att fastigheten efter genomförd upprustning innehåller cirka 92 stycken lägenheter i vård- och omsorgsboende. Projektkostnaden inklusive moms framgår av investeringskalkylen enligt bilaga 3. I stadsdelsförvaltningens hyresoffert för lokalerna avseende vård- och omsorgsboendet redovisas grundhyran till 3 600 kr/kvm. Förvaltningens årshyra år Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 3 (14) ett uppgår till 32,9 mnkr inklusive tomträttsavgäld. Nettohyreskostnaden kommer efter färdigställd renovering att bli högre för vård- och omsorgsboendet jämfört med idag. Den preliminära tidsplanen visar på ett genomförande av projektet mellan år 2027–2030. Boende på Trekantens servicehus kommer att erbjudas förtur till andra servicehus eller vid behov andra boendeformer, enligt stadens tillämpningsanvisningar för köhanteringssystem inom särskilt boende för äldre. Trekantens servicehus är en arbetsplats för cirka 40 stycken tillsvidareanställda medarbetare. Stadsdelsförvaltningen kommer att ha en nära samverkan med fackliga representanter, genomföra risk- och konsekvensanalyser. Bakgrund Fastigheten Trehörningen 1 är belägen i Gröndal på Lövholmsvägen invid sjön Trekanten. Fastigheten uppfördes som servicehus av Svenska Bostäder år 1986 och förvärvades av Micasa år 2004. I fastigheten driver idag Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning Trekantens servicehus med 100 stycken lägenheter vilket utgör en stor del av fastighetens yta. En hemtjänstgrupp har idag lokal på ett av våningsplanen. I fastigheten driver förvaltningen gruppbostaden Triangeln enligt SoL med tio stycken lägenheter. Under åren har endast ytskiktsrenovering och löpande underhåll genomförts i fastigheten. Inventering och vattenskador indikerade att fastigheten är i behov av större underhåll. Utredningsbeslut för att starta en förstudie fattades av Micasas styrelse i oktober år 2024. Förstudien har omfattat en inventering av byggnadens installationer, byggdelar och möjligheter till ombyggnation för nytta till stadsdelsförvaltningens behov. Utredningen pekar på omfattande underhållsbehov. I samband med den tilltänkta kommande ombyggnationen av fastigheten Fruängsgården 1 hus C, uppstår behov av evakueringsplatser för vård- och omsorgsboende. Beslut att omvandla Trehörningen 1 till vård- och omsorgsboende skapar förutsättningar att möta behovet av evakuering för Fruängsgården 1. Fastigheten är strategiskt viktig för bolaget och förvaltningen. Behov Under de kommande åren förväntas befolkningsgruppen 80 år och äldre att mer än fördubblas, till cirka 88 000 personer år 2050. De allra äldsta, 90 år och äldre, beräknas att öka från cirka 7 500 personer år 2024 till omkring 19 700 personer till år 2050. Denna Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 4 (14) utveckling bedöms öka efterfrågan av äldreomsorg och vård- och omsorgsboenden väsentligt under kommande decennier. Vård- och omsorgsboenden Vård- och omsorgsboende är ett biståndsprövat särskilt boende enligt socialtjänstlagen. Vid utgången av år 2024 hade staden tillgång till omkring cirka 8 500 platser i vård- och omsorgsboende. Av dessa platser fanns cirka 3 400 inom kommunens bestånd, medan cirka 5 100 fanns i privata boenden inom stadens valfrihetssystem. Balansen mellan tillgång och kommande behov av vård- och omsorgsboenden skiljer sig åt mellan stadens stadsdelsområden. Samtliga boenden utgör dock stadsgemensamma resurser där personer med beviljad insats har möjlighet att ställa sig i kö. Enligt Stadsövergripande äldreboendeplan 2026 med utblick mot 20501 behövs utöver redan planerad nybyggnation, vilket motsvarar cirka 1 000 platser inom både privat och kommunal regi, ett tillskott om cirka 150 platser inom vård- och omsorgsboende fram till år 2030 och 2 600 platser fram till år 2040. Därefter förväntas ytterligare platser behöva tillskapas. Servicehus Servicehus är ett biståndsprövat särskilt boende enligt socialtjänstlagen och utgör en gemensam resurs för staden där personer med beviljad insats har möjlighet att ställa sig i kö. Under perioden år 2020–2024 har antalet personer med ett verkställt beslut om servicehus minskat, vilket speglar en generell trend där allt färre ansöker om servicehus och i stället efterfrågar andra alternativ, till exempel seniorbostäder. Inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsområde finns tre servicehus: Fruängsgården, Trekanten och Älvsjö servicehus. Totalt rymmer stadsdelen 191 servicehuslägenheter, varav 100 stycken inom fastigheten Trehörningen 1, Trekantens servicehus. Enligt helårsprognosen för 2025 förväntas cirka 42 lägenheter stå tomma i stadsdelen. Mot bakgrund av begränsad tillgång på mark för nyproduktion av vård- och omsorgsboenden har Micasa och stadsdelsförvaltningen utrett möjligheterna att, i samband med omfattande underhåll, avveckla servicehusverksamheten och omvandla Trehörningen 1 till ett vård- och omsorgsboende. Projektet bedöms möjliggöra tillskott på 92 vård- och omsorgsplatser. Som alternativ har även en lösning där servicehuset behålls studerats. Utifrån utredningens resultat, stadens prognostiserade behov och ett långsiktigt fastighetsförvaltningsperspektiv har Micasa 1 Stadsövergripande äldreboendeplan - ALD 2025/326 med beslut i äldrenämnden 2025-10-21 Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 5 (14) tillsammans med Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning enats om att gå vidare med förslaget att omvandla servicehuset till ett vård- och omsorgsboende. Ärendets beredning Ärendet har beretts av Micasa Fastigheter och Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning. Äldreförvaltningen har informerats om den planering som har inletts. Samråd med Stockholm Stadshus AB och stadsledningskontoret har skett. Facklig förvaltningsgrupp, Hägersten-Älvsjö sker 20 januari år 2026. Ärendet kommer behandlas av Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds pensionärsråd 21 januari år 2026. Ärendet Projektet Utredningen påvisar att fastigheten Trehörningen 1 har ett stort underhållsbehov som omfattar en totalrenovering av byggnadens samtliga tekniska installationer såsom vatten- och ventilations- system, el, brandskydd, konstruktion, materialhantering och arkitektur. Fönster, balkonger och tak behöver ersättas och renoveras. Verksamhetsytorna kommer att renoveras och anpassas utefter aktuella behov i tät dialog med stadsdelsförvaltningen. Befintlig restauranglokal på bottenplan ska renoveras för att uppfylla lagkrav för ett storkök. Ytan för restaurangen planeras efter ombyggnation tillfalla stadsdelsförvaltningens förhyrning i form av ett storkök. Att bedriva ett storkök i fastigheten är av vikt för en högre kapacitet än dagens behov i form av måltidsservice för förvaltningens boende. I samma takt med att antalet äldre ökar och fler vård- och omsorgsboenden efterfrågas, kommer också behovet av måltidsservice att växa. Genom att dimensionera behovet av restauranger för framtida behov i stadsdelen, tillskapas långsiktiga förutsättningar för en hållbar verksamhet och resurseffektiv hantering av måltidsservice. Enligt skisser av ombyggnadsalternativet skulle vård- och omsorgsboendet kunna innehålla cirka 92 lägenheter fördelat på fem våningsplan. Även administrativa ytor kan inrymmas på våningsplanen. I den vidare projekteringen kommer effektivisering av behov av verksamhetsyta på bottenvåningen ses över. Ombyggnadsskisser av preliminär planlösning, se bilaga 2. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 6 (14) Micasa bedömer att hela servicehuset behöver tomställas inför byggstart då arbetet kommer att ha betydande påverkan på både boende och verksamhet i form av driftstörningar och buller. Syftet med projektet är att Trehörningen 1, efter genomförd renovering kan utvecklas till en tillgång för stadens bestånd av vård- och omsorgsboenden för att möta den framtida befolknings- utvecklingen. Målet med projektet är att utveckla en för staden strategiskt viktig fastighet då förslaget omfattar att de nuvarande lokalerna för servicehuset lämpar sig bra för ombyggnation till vård- och omsorgsboende. Underhållsåtgärderna kommer att ge bolaget en under många år nästintill underhållsfri fastighet med en förbättrad energiprestanda och ett bättre inomhusklimat. I nästa skede, planeringsskedet, kommer ett antal detaljer inom projektet utredas vidare så som planlösning, standard och utrustning. Ekonomi En investeringskalkyl har tagits fram utifrån en beräknad projektkostnad inklusive moms, se bilaga 1. Samtliga summor som beskrivs i detta avsnitt redovisas i 2030 års bedömda penningvärde om inte annat nämns. Den beräknade projektkostnaden avser den totala kostnaden för hela projektet och innefattar hela entreprenadssumman samt byggherrekostnader som index, projektledning och budgetreserv. Utifrån projektkostnaden och marknadsvärde efter färdigställandet framgår ett positivt resultat Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 7 (14) utan behov av nedskrivningar för fastigheten. Det som inte ingår i projektkostnaden är kostnader och intäktsbortfall kopplat till stadsdelsnämndens verksamheter. En hyresoffert har överlämnats till stadsdelsförvaltningen med en hyra för lokalerna avseende vård- och omsorgsboendet efter anpassningar, se bilaga 3 samt tabellen nedan. Hyresofferten grundar sig på en uppskattad bostadshyra som ska förhandlas med Hyresgästföreningen inför att projektet färdigställs. I offerten uppgår grundhyran för bostäder och verksamhetsyta inom vård- och omsorgsboendet till 2 600 kr/kvm. Utöver grundhyran tillkommer ett hyrestillägg om 1 000 kr/kvm för verksamhetsytorna då vård- och omsorgsboendet inte helt täcker investeringsutgiften för verksamheten. Hyreskostnaden inklusive hyrestillägg för bostäder och verksamhetsyta uppskattas till 3 600 kr/kvm. Hyresnivån enligt uträkning med kalkylberäkningsprocent är 3 400 kr/kvm med en beräkning på 2%. Tabellen redovisar preliminära hyreskostnader för Hägersten-Älvsjö Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 8 (14) stadsdelsförvaltning år 2025 jämfört med år 2030 då ombyggnationen förväntas vara klar. Nettohyreskostnaden för stadsdelsförvaltningen kommer under en lång tid framöver att bli högre efter färdigställd renovering. Nettohyreskostnaden består av hyreskostnader för gemensamhetsytor och lägenheter med avdrag från hyresintäkter från de boende. Utöver de nya hyreskostnaderna tillkommer även andra kostnader för stadsdelsförvaltningen med anledning av renoveringen. Kostnaderna består av projektledare, flytt av boende och inventarier, magasinering av inventarier samt tomgångshyra för tomma boendeplatser under avvecklings- och inflyttningsfaserna. Tidsplaneringen är preliminär då utflytt kan ske snabbare än planerat, vilket medför svårighet i att bedöma en exakt kostnad. En mer specificerad kostnad kommer att tas fram och presenteras i samband genomförandeärendet. Under tiden för renovering kommer förvaltningen att ha kostnader för tomgångshyra inom servicehuset. Hyran för Trekantens servicehus kommer att vara rabatterad i enlighet med samverkansavtalet under evakueringstiden. Kostnader för evakuering kommer att tas fram och redovisas inför genomförandebeslut. Kostnader för tomgångshyror i stadsdelens servicehus har under de senaste åren ökat kontinuerligt. Helårsprognosen för stadsdelen år 2025 är totalt 43 stycken lediga lägenheter och en helårskostnad beräknad till 3 600 tkr. I nästa skede kommer Micasa att utreda ett antal detaljer inom projektet vilket kommer klargöra osäkerhetsfaktorer såsom planlösning, standard och utrustning. I och med detta kommer kalkylen att revideras och bli mer precis inför genomförandebeslut. Under byggtiden finns det ingen hyra som kan täcka Micasas finansieringskostnader varför räntekostnaden under byggtid fram till färdigställande räknas in i tillkommande hyran. När projektet är avslutat och projektkostnaden är slutgiltigt fastställd är det faktisk kostnad som ligger till grund för hyrestilläggen. Om det beslutas att inte gå vidare med projektet efter framtagande av systemhandlingar uppgår förgäveskostnader på cirka 11 mnkr enligt dagens penningvärde. Hållbarhet Inom ramen för förstudien har en miljöinventering genomförts vilket inkluderar en återbruksinventering inför renoveringen. Utredning visar att miljö- och hälsoaspekter måste ges hög prioritet i projektet för att säkerställa en hållbar ombyggnation. En miljöplan kommer upprättats där bolagets kravställningar, stadens krav samt projektets egna hållbarhetsmål integreras. Målet är att projektet vid Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 9 (14) färdigställande ska ha en förbättrad energiprestanda med minst 30 procent jämfört mot föregående års referensvärde. Tidplan och beslut Den preliminära tidplanen visar att efter inriktningsbeslut i kommunfullmäktige, som planeras till våren 2026, kan framtagandet av systemhandlingar påbörjas. Dessa ligger till grund för förslag till genomförandebeslut som planeras att tas upp i kommunfullmäktige under hösten 2027. Därefter kan projektet fortgå med start av ett genomförande till våren år 2028 och fram till år 2030 då preliminär inflyttning planeras. Tomställning av huset beräknas behöva ske från och med första kvartalet av år 2028. Tidplanen i detta skede är preliminär och utgår ifrån att byggnaden är tomställd i sin helhet inför projektets genomförande. Genomförandeärendet kommer liksom detta ärende att samskrivas och presenteras för Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd respektive Micasas bolagsstyrelse samtidigt. Evakuering De boende på Trekantens servicehus kommer att erbjudas förtur till andra servicehus eller vid behov andra boendeformer, enligt stadens tillämpningsanvisningar för köhanteringssystem inom särskilt boende för äldre. Cirka hälften av de personer som idag bor i servicehuset bedöms i nuläget ha behov av en plats på vård- och omsorgsboende eller profilboende. För brukarna med insatser inom socialpsykiatrin ansvarar stadsdelsförvaltningen för att erbjuda alternativa boendelösningar. Förvaltningen arbetar för att ta fram ett alternativ som väl tillgodoser brukarnas behov. Ett arbete pågår för att under ombyggnationen i närområdet hitta en ersättningslokal till hemtjänsten. Konsekvenser för medarbetare Trehörningen 1 är sammantaget en arbetsplats för cirka 85 stycken tillsvidareanställda medarbetare fördelade på sju olika yrkeskategorier. Trekantens servicehus är en arbetsplats för cirka 40 stycken tillsvidareanställda medarbetare. Triangelns gruppbostad har Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 10 (14) fem stycken tillsvidareanställda medarbetare och hemtjänsten har cirka 40 stycken tillsvidare anställda medarbetare. Den renovering som fastigheten står inför medför ett omställningsarbete som innebär att alla medarbetare påverkas, om än i olika hög omfattning. Den personal som idag arbetar inom verksamheten för socialpsykiatrin kommer följa med till det nya boendet, vilket är en permanent lösning. Under processens gång kommer stadsdelsförvaltningen att ha en nära samverkan med fackliga representanter samt genomföra risk- och konsekvensanalyser. Kompetensförsörjning inom äldreomsorgen är en stor utmaning och utifrån det kommer all befintlig personal erbjudas placeringar på andra enheter inom avdelningen för äldreomsorg. Vid behov av nyrekrytering ska de som idag har en deltidsanställning fortsatt erbjudas heltid för att minska behovet av timavlönad personal. Omplaceringar kommer att genomföras utifrån verksamhetens behov, personalens anställning och arbetsmiljö samt trygghet för omsorgstagarna. Avdelningen har även inom en tioårsperiod ett större antal pensionsavgångar. Ansvarig chef kommer i samverkan med fackliga parter att föra en dialog med berörda medarbetare genom hela förändringsarbetet för att säkerställa transparens och tydlighet vad gäller placering på andra enheter så att medarbetarna upplever en trygghet i det arbetet. Risker I utredningsskedet har Micasa undersökt möjligheterna till förändrat användningsområde. Detta medför att kalkyl och tidplan bygger på antaganden och är en risk i projektet. Dessa ska utredas mer detaljerat under planeraskedet vilket kan påverka ekonomi, tidplan och utformning av ytor. Tillkommande krav såsom separata leveransintag, hygienkrav och arbetsmiljökrav kommer att behöva utredas närmare under planeraskedet. För att hantera riskerna finns en budgetreserv om 15 procent inräknad i projektkostnaden. Det finns ekonomiska risker för Hägersten-Älvsjö stadsdels- förvaltning då de tillkommande kostnaderna under renoveringen samt den nya hyran för vård- och omsorgsboendet efter färdigställandet är preliminära och beroende av den slutliga projektkostnaden. Förvaltningen beräknar inrymma ökade hyresnivåer i befintlig budget. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 11 (14) Kommunikation En planerad, tydlig och kontinuerlig kommunikation med berörda intressenter är viktig för genomförandet av projektet och kommer att bidra till ökad förståelse och trygghet under projektets gång. Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning har utifrån detta påbörjat framtagandet av en kommunikationsplan. Planen innefattar möjliga frågeställningar som kan uppkomma samt hur och vem som ska besvara dessa. Micasa tar fram en kommunikationsplan kopplat till byggprojektet och entreprenören, vilket blir aktuellt närmare byggstart. Ett samarbete gällande kommunikation sker löpande mellan stadsdelsförvaltningen och Micasa för tydlig och enig information till berörda hyresgäster. Jämställdhetsanalys I processens alla delar ska ett jämställdhet perspektiv beaktas, i syfte att upprätthålla en god arbetsmiljö och god kvalitet inom vård och omsorg. Äldreperspektiv Stockholms stads program för en åldersvänlig stad betonar vikten av att äldre ska ha tillgång till trygga, tillgängliga och socialt främjande boendemiljöer som stödjer ett självständigt liv. Utifrån ett äldreperspektiv är det centralt att säkerställa att underhåll och ombyggnation sker med stor hänsyn till de äldre som berörs. Det innebär att individuellt stöd, god information och delaktighet i processen är avgörande för att minska oro och främja trygghet. Synpunkter och förslag Micasas bedömning är att fastigheten Trehörningen 1 uppnått sin tekniska livslängd. Det finns behov av genomförande av underhåll för att bidra till en långsiktig och hållbar förvaltning av fastigheten och samtidigt utveckla en för staden strategiskt viktig fastighet. Underhållsåtgärderna kommer att ge bolaget en fastighet med en förbättrad energiprestanda och ett bättre inomhusklimat. Detta medför en förvaltnings- och kostnadseffektiv fastighet för bolaget. Inom Hägersten-Älvsjö finns i enlighet med stadens äldreboendeplan från år 2026 behov av flertalet nya vård- och omsorgsboenden de kommande årtionden. Utifrån resultatet av utredningen samt mot bakgrund av stadens ökade behov av vård- och omsorgsboende i kombination med svårighet att hitta mark för nyproduktion så är förslaget att lyfta alternativet ombyggnad till vård- och omsorgs- boende för beslut. Ombyggnationen bidrar till att möta behoven hos stadsdelens och stadens ökande andel äldre samt bidrar till effektiv lokalförsörjning genom att utveckla bolagets befintliga fastighet. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 12 (14) Den omfattande ombyggnationen medför stora investeringar. Förutom den investeringsdel som krävs tillkommer även kostnader för Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning för tomställning och övriga evakueringskostnader. Stadsdelsförvaltningen kommer efter färdigställandet att få en högre hyra för vård- och omsorgsboendet jämfört med idag. Tomgångshyror under tiden för ombyggnation samt den ökade hyresnivån vid inflytt medför konsekvenser för stadsdelsförvaltningen. De ökade kostnaderna riskerar att medföra skärpta ekonomiska prioriteringar för förvaltningen, även om det i dagsläget beräknas rymmas inom budget. I och med ombyggnationen från servicehus till vård- och omsorgsboende beräknar förvaltningen med en högre beläggningsgrad. Detta medför lägre tomgångshyror om ca 2,5 mnkr per år, vilket reducerar kostnadsökning för förvaltningen. Mot bakgrund av detta kommer Micasa och Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning lägga stor vikt vid att hålla kostnaderna så låga som möjligt genom att göra ekonomiska val. Inriktningen är samtidigt att säkerställa en god standard och kvalitet då målet är att slutprodukten är rätt anpassad för verksamheten samt håller rätt kvalitet för att minska behov av framtida underhåll. Med hänsyn tagen till kostnaderna, är Micasas och Hägersten- Älvsjö stadsdelsförvaltnings sammantagna bedömning, att det är av stor vikt att säkerställa tillgången till moderna och funktionella vård- och omsorgsboenden med staden som huvudman för att möta behoven hos stadens ökande andel äldre. Stadsdelsförvaltningen bedömer således att en förändrad inriktning och nedläggning av servicehuset är en nödvändig åtgärd och i linje med utpekade behov i stadens boendeplan. Förslaget innebär en ny inriktning för fastigheten Trehörningen 1 och servicehuset föreslås därmed avvecklas. Staden får istället ett utökat antal lägenheter i vård- och omsorgsboende. Genom upprustningen uppfylls dagens krav för både en god arbetsmiljö för personalen och en trivsam boendemiljö för de äldre och bidrar till att säkra tillgången till moderna och funktionella vård- och omsorgsboenden med staden som huvudman. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 13 (14) Bolagsstyrelsen föreslår att koncernstyrelsen respektive kommunfullmäktige beslutar följande 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av fastigheten Trehörningen 1, med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. Bolagsstyrelsen beslutar för egen del följande 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av fastigheten Trehörningen 1 med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. 2. Styrelsen ger VD i uppdrag att ta fram underlag gällande genomförandebeslut för underhåll och anpassning av Trehörningen 1 avseende vård- och omsorgsboende, vid beställning från Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd föreslår att kommunstyrelsen beslutar följande: 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av fastigheten Trehörningen 1, stadsdelen Hägersten-Älvsjö avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 18,3 mnkr per år i 2030 års penningvärde jämfört med årshyra 2025, vilket ger en uppskattad årshyra år ett om 32,9 mnkr godkänns. 2. Trekantens servicehus avvecklas i och med ny inriktning för Trehörningen 1. 3. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds ansökan hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Trehörningen 1, godkänns. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd beslutar för egen del: 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av fastigheten Trehörningen 1 avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 18,3 mnkr per år i 2030 års penningvärde jämfört med årshyra 2025, vilket ger en uppskattad årshyra år ett om 32,9 mnkr godkänns. 2. Trekantens servicehus avvecklas i och med ny inriktning för Trehörningen 1. 3. Kostnaden om 8 mnkr exklusive moms för aktuellt samt kommande skede där systemhandlingar tas fram, godkänns 4. Hägerstens-Älvsjö stadsdelsnämnd ansöker hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Trehörningen 1. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 14 (14) Katarina Wåhlin Alm VD Micasa Fastigheter i Stockholm AB Lee Orberson Stadsdelsdirektör Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning Bilagor 1. Sekretess - Investeringskalkyl 2. Ritningar 3A. Hyresoffert – Internränta 3B. Hyresoffert – Kalkylberäkningsprocent Underskriftens äkthet valideras här: https://underskriftpas.stockholm.se/validera --- [Bilaga - Protokollsutdrag Hägersten Älvsjö stadsdelsnämnd.pdf] Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd Protokoll nr 2/2026 2026-01-29 § 11 Underhåll och ombyggnation av del av fastigheten Trehörningen 1 Inriktningsbeslut HÄ 2025/865 Beslut Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd föreslår att kommunstyrelsen beslutar följande. 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av fastigheten Trehörningen 1, stadsdelen Hägersten-Älvsjö avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 18,3 mnkr per år 2030 inklusive förväntad prisutveckling jämfört med årshyran 2025, vilket ger en årshyra år ett om 32,9 mnkr, godkänns. 2. Trekantens servicehus avvecklas i och med ny inriktning för Trehörningen 1. 3. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds ansökan hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Trehörningen 1, godkänns. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd beslutar för egen del. 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av fastigheten Trehörningen 1 avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 18,3 mnkr per år i 2030 inklusive förväntad prisutveckling jämfört med årshyra år 2025, vilket ger en årshyra år ett om 32,9 mnkr godkänns. 2. Trekantens servicehus avvecklas i och med ny inriktning för Trehörningen 1. 3. Kostnaden om 8 mnkr exklusive moms för aktuellt samt kommande skede där systemhandlingar tas fram, godkänns. 4. Hägerstens-Älvsjö stadsdelsnämnd ansöker hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Trehörningen 1. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd Protokoll nr 2/2026 2026-01-29 Sammanfattning av ärendet Fastigheten Trehörningen 1 är belägen i Gröndal inom Hägersten- Älvsjö stadsdelsnämnd och ägs av Micasa Fastigheter. Hägersten- Älvsjö stadsdelsförvaltning bedriver i dagsläget Trekantens servicehus med 100 lägenheter i lokalerna. Fastigheten har sedan byggåret 1986 inte genomgått någon större renovering utöver löpande underhåll. Micasa har genomfört en förstudie avseende fastighetens underhållsbehov och möjligheter till ombyggnation samt utvärderat olika ombyggnadsalternativ i samråd med förvaltningen. Utredningen visar att fastigheten är i behov av omfattande renovering som kräver en tomställning av servicehuset. Beslutsgång Ordföranden föreslog bifall till förvaltningens förslag och fann att nämnden ställde sig bakom det. Handlingar i ärendet • HÄ 2025/865-5 Tjänsteutlåtande Underhåll och ombyggnation av Trehörningen 1 - Inriktiningsbeslut • HÄ 2025/865-1 Bilaga 1 SEKRETESS Investeringskalkyl • HÄ 2025/865-2 Bilaga 2 Ritningar Trehörningen • HÄ 2025/865-3 Bilaga 3A Hyresoffert Trehörningen Internränta • HÄ 2025/865-4 Bilaga 3B Hyresoffert Trehörningen Kalkylberäkningsprocent Signerat av Protokollet har signerats digitalt av följande personer Namn Datum Sara Grolander 2026-02-02 Johan Nilsson 2026-02-02 --- [Bilaga - Protokollsutdrag Micasa Fastigheter.pdf] Protokoll nr 1/2026 2026-01-21 Protokoll 1/2026 fört vid Micasa Fastigheter i Stockholm ABs sammanträde onsdagen den 21 januari 2026 kl. 16:00-17:45, Stadshuset, Drätselnämndens sessionssal Ledamöter Maria Mustonen (V) Ordförande Felix Finnveden (S) Fatemeh Järlström (S) Amanda Hansson Åkerlind (S) Christoffer Hökmark (M) Liso Norrman (L) Robert Mjörnberg (V) Suppleant Magnus Lundin (MP) Suppleant Birgitta Thulin (M) Suppleant Gösta Lundström (M) Suppleant Övriga närvarande Katarina Wåhlin Alm VD Lena Cronstedt Facklig Oscar Fex vice VD Hanna Markkula Avdelningschef Stefan Runfedlt Borgarrådssekreterare (V) Justerare Maria Mustonen, Nike Örbrink Paragraf §6 Sekreterare Marie Eriksson Protokoll nr 1/2026 2026-01-21 § 6 Inriktningsbeslut avseende underhåll och ombyggnation av Trehörningen 1 MIC 2025/543 Beslut Bolagsstyrelsen föreslår att koncernstyrelsen respektive kommunfullmäktige beslutar följande. 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av fastigheten Trehörningen 1, med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. Bolagsstyrelsen beslöt för egen del följande. 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av fastigheten Trehörningen 1 med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. 2. Styrelsen ger VD i uppdrag att ta fram underlag gällande genomförandebeslut för underhåll och anpassning av fastigheten Trehörningen 1 avseende vård- och omsorgsboende, vid beställning från Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd. Särskilt uttalande anmäldes av Liso Norrman (L) enligt följande. Den äldre befolkningen, över 65 år och äldre, kommer öka kraftigt framöver i Stockholms stad. Detta ställer krav på en variation av olika boendeformer anpassade till de äldres behov, såsom seniorbostäder, vård- och omsorgsboenden samt servicehus för äldre. Servicehusen är en utmärkt mellanform av boende och svarar upp mot ställda behov hos många äldre. Utvecklingen av servicehusen bör därför främjas och utvecklas i samband med olika projekt inom Micasas bestånd av boendeformer. Handlingar i ärendet • MIC 2025/543-1 (Signerad) Inriktningsbeslut avseende underhåll och ombyggnation av Trehörningen 1 • MIC 2025/543-2 Bilaga 1 SEKRETESS Investeringskalkyl • MIC 2025/543-3 Bilaga 2 Ritningar Trehörningen • MIC 2025/543-4 Bilaga 3A Hyresoffert Trehörningen Internränta • MIC 2025/543-5 Bilaga 3B Hyresoffert Trehörningen Kalkylberäkningsprocent Signerat av Protokollet har signerats digitalt av följande personer Namn Datum Marie Eriksson 2026-01-22 Maria Mustonen 2026-01-23 Nike Örbrink 2026-01-22