Bällstahamn water and sewer upgrades support 1,400 new homes

[7_Projekt 410656 Bällstahamn - Reviderat inriktningsbeslut.pdf] 2026-10-13 Dnr: : 26SVOA611 1 (10) Handläggare Investering Projektberedning exploatering Philip Model Till Styrelsen för Stockholm Vatten AB Projekt 410656 Bällstahamn – Reviderat inriktningsbeslut FÖRSLAG TILL BESLUT Styrelsen föreslås besluta att för projekt 410656 Bällstahamn fatta reviderat inriktningsbeslut och bevilja utökning med 5 mnkr till en total om 12 mnkr för planeringsfasen med en indikativ totalbudget om upp till 182 mnkr inklusive framtida kostnadsutveckling. att bemyndiga verkställande direktören att teckna erforderliga avtal Christian Rockberger Verkställande direktör Jenny Bengtsson Avdelningschef Investering 2026-10-13 Dnr: : 26SVOA611 2 (10) Sammanfattning Projektet Bällstahamn har initierats för att Stockholms stad planerar cirka 1400 nya bostäder i anslutning till Bällstaviken inom stadsdelen Ulvsunda industriområde. För Stockholm Vatten AB (bolaget) innebär projektet omläggning av befintliga ledningar samt utbyggnad av nya ledningar för att VA-försörja nya fastigheter inom exploateringsområdet. Bolaget har tagit fram en programhandling för de VA-tekniska åtgärderna som krävs. Detta har gjorts under samordning av exploateringskontoret. Inom programhandlingen har det identifierats att området har sämre markförutsättningar än antaget samt är kraftigt förorenat och sättningsbenäget. Utöver det har kostnader för entreprenadarbete ökat markant sedan 2020 när inriktningsbeslut fattades samt justering med framtida prisindexrisk har tillkommit. Detta föranleder en revidering av den indikativa totalprognosen. Programhandlingen visar även på behov av en större omfattning av projektering än ursprungligen bedömt vilket innebär en ökning av planeringsbudgeten. Förlängning av tidplanen innebär också ökade kostnader. Projektet har ett inriktningsbeslut med en beslutad planeringsbudget om 7 mnkr och en indikativ totalbudget om 83 mnkr. Projektet söker nu ett reviderat inriktningsbeslut på 12 mnkr för planerafasen med en indikativ totalbudget inklusive framtida kostnadsutveckling om 182 mnkr. Framtida anläggningsavgifter beräknas inbringa cirka 92 mnkr för anläggningsavgifter, enligt 2026 års VA-taxa, samt cirka 30 mnkr för ledningsflytt. Täckningsgraden blir 92 % av bolagets nettoinvesteringsutgift i prisnivå 2026-05. Antalet lägenheter som planeras är 1400 stycken, och tillsammans med den beräknade lokalytan omräknat till lägenhetsekvivalenter motsvarar det totalt 1500 stycken lägenheter. Detta innebär ett underskott på cirka 5 500 kr per lägenhet. Bakgrund Projekt Bällsta hamn har initierats av att Stockholms stad planerar för en detaljplan som möjliggör för cirka 1400 nya bostäder och verksamheter i anslutning till Bällstaviken inom stadsdelen Ulvsunda industriområde. 2026-10-13 Dnr: : 26SVOA611 3 (10) Figur 1 visar aktuellt planområde i grönt Sedan tidigt 1900-tal har platsen används som ett industriområde med kontor, parkering och verksamhetslokaler för industriändamål. Den historiska markanvändningen har medfört att både jord och grundvatten i området är förorenat. Inom planområdet har Stockholm Vatten AB (bolaget) befintliga ledningar som påverkas av den planerade exploateringen. Området har dessutom identifierats som en lämplig plats för att anlägga en reningsanläggning för dagvatten eftersom en större dagvattenkulvert passerar genom nuvarande industriområde via Smältvägen och avvattnar ett stort område. Reningsanläggningen är en av åtgärderna i det lokala åtgärdsprogrammet (LÅP) för Mälaren-Ulvsundasjön, vars syfte är att förbättra vattenkvaliteten i sjön. Länsstyrelsen har påtalat att den planerade exploateringen inte får försvåra möjligheterna att anlägga en reningsanläggning i området. Det befintliga dagvattensystemet i området mynnar ut i dagvattenkulverten i Smältvägen. I nuläget har kulverten inte kapacitet att avleda dimensionerande regn. För att förbättra kapaciteten i dagvattensystemet behöver kulverten dimensioneras upp. Dessutom ansluter den planerade reningsanläggningen (LÅP-åtgärden) till dagvattenkulverten vilket medför att kapaciteten i befintlig kulvert ytterligare försämras. Den planerade exploateringen av området har ingen extra eller försämrande påverkan på dessa faktorer. 2026-10-13 Dnr: : 26SVOA611 4 (10) Sammanfattningsvis innebär det att bolaget inom samma geografiska område behöver utveckla VA-systemet för att möta olika behov: - Försörja exploateringsområdets nya och förändrade bebyggelse genom flytt- och nyanläggning av VA-ledningar - Anlägga reningsanläggning för dagvatten som del av LÅP för Mälaren-Ulvsundasjön - Över tid säkerställa avledning av dagvatten enligt de krav som i nuläget ställs på bolaget i egenskap av VA-huvudman Bolaget har valt att separera de olika delarna i tre investeringsprojekt, som behandlas i separata investeringsärenden och beslut. Det finns fördelar med samordning i tid och utförande mellan projekten men också samordningsvinster för att hitta kostnadseffektiva lösningar. De tre projekten som omfattar bolagets samlade åtgärder inom planområdet för Bällsta hamn är: · 410656 Bällsta Hamn (exploateringsprojekt) · 2233 LÅP Bällsta Hamn (reningsanläggning för dagvatten) · 2628 Kapacitetshöjning D2000 Bällsta Hamn (dagvattenkulvert) Detta ärende och projekt avser det som direkt berörs av exploateringsprojektet Bällsta Hamn och som för bolaget innebär flytt och nyläggning av VA-ledningar inom området för att kunna försörja den nya bebyggelsen. Detta investeringsprojekt har inget direkt beroende gentemot bolagets andra två investeringsprojekt som nämns ovan och kan utföras fristående från dessa. Tidigare har ett större område ingått i ett gemensamt planarbete, området har delats upp där Masugnen 5 och 7 är genomförd, Archimedes och Gjutmästaren 6 och 9 är pågående, se figur 1. Anledningen till uppdelningen var att planerna planerades att utföras vid olika tillfällen. Tidigare beslut Inriktningsbeslut 2020-06: Projektering belopp 7 mnkr; indikativ totalbudget belopp 83 mnkr (prisnivå 2020). ÄRENDET Ärendet avser ett reviderat inriktningsbeslut på 12 mnkr med en indikativ totalbudget inklusive framtida kostnadsökning om 182 mnkr, en ökning med 5 mnkr för planerafasen för flytt- och nyanläggning av VA-ledningar vid exploateringen av Bällsta hamn. Sedan inriktningsbeslutet i projektet har en programhandling tagits fram för de VA-tekniska åtgärder som krävs för planerad detaljplan. En del av det arbetet har varit att anpassa ledningsnätet med dimensioner och serviser. Fastighetsindelning har presenterats från staden som har föranlett projektering av servislägen samt uppskattade dimensioner i ledningsnätet. Programhandlingen visar på behov av en större omfattning av projekter ing än ursprungligen bedömt vilket innebär en ökning av planeringsbudgeten. Förlängning av tidplanen innebär också ökade kostnader. 2026-10-13 Dnr: : 26SVOA611 5 (10) Vid framtagandet av programhandlingen har det identifierats att området har sämre markförutsättningar än tidigare antaget samt är kraftigt förorenat och sättningsbenäget vilket resulterar i mer markförstärkning än tidigare bedömt. Utöver det har kostnader för entreprenadarbete ökat markant sedan 2020 när inriktningsbeslut söktes samt justering med framtida prisindexrisk har tillkommit. Detta sammantaget föranleder revideringen av den indikativa totalprognosen. Under Q3 2026 påbörjas en systemhandling som drivs och samordnas av exploateringskontoret. I det nu gällande inriktningsbeslutet fanns åtgärder på den befintliga större dagvattenkulverten, som går genom området, med som riskpost. Dessa åtgärder har i detta förslag till reviderat inriktningsbeslut brutits ut till ett separat investeringsprojekt (2628 Kapacitetshöjning D2000 Bällsta Hamn) då åtgärderna inte är en direkt följd av exploateringen. Inom programhandlingsarbetet har befintlig dagvattenkulvert konstaterats vara i behov av renovering samt uppdimensionering. Det har även konstaterats att det finns stora fördelar och samordningsvinster att utföra åtgärder på kulverten samordnat med exploateringen. Om inga förnyelseåtgärder görs kommer hantering av befintlig kulvert i nuvarande skick och läge innebära merkostnader för detta projekt till exempel i form av extra pumpning av vatten och förmodad tillkommande spont. Detta hanteras som en projektrisk. Samordning sker mellan projekten i planeringen för att få så kostnadseffektiva lösningar som möjligt i genomförandet. Åtgärder för kulverten hanteras i separat projekt och ärende, 2628 Kapacitetshöjning D2000 Bällsta Hamn. Figur 2 visar planområdet 2026-10-13 Dnr: : 26SVOA611 6 (10) Hållbarhetsanalys Dagvatten Dagvattnet inom planområdet leds idag via markyta till recepienten Bällstaviken. Området är kraftigt hårdgjort med övervägande industrimark och med få grönytor. Efter exploateringen kommer dagvatten till större del ledas till planerade grönområden och skelettjordar, därefter leds dagvattnet ut till recipienten och belastar inte bolagets ledningsnät. Dagvattensituationen inom planområdet förbättras med projektet. Solceller Ej relevant för detta ärende Övriga hållbarhetsområden av stor vikt för projektet Marken inom planområdet är förorenad och kommer saneras vilket minskar utläpp till recipient i framtiden. Mer grönska kommer in i området, vilket är positivt för den biologiska mångfalden . Alternativa lösningar Nollalternativ Bolaget är en avgörande part i möjliggörandet av exploateringen. Exploateringsprojektet kommer inte vara möjligt om inte åtgärder genomförs för anpassning av bolagets ledningssystem. Förordad lösning Spill- och dagvattensystemet inom planområdet byggs ut utifrån levererad programhandling för att möjliggöra anslutning av planerade fastigheter, se figur 3. Delar av det befintliga ledningsnätet flyttas för att möjliggöra planerad utformning av allmän platsmark. Ledningsnät för vatten, spill- och dagvatten byggs ut i samtliga gator inom området, mer detaljerad omfattning och utförande tas fram under systemhandlingsprojekteringen. Omfattning beskrivs närmare under åtgärder. 2026-10-13 Dnr: : 26SVOA611 7 (10) Figur 3 visar planområdet och planerade ledningsarbeten samt förnyelseplanprojekten markerade inom området Planeringsbudgeten för detta alternativ beräknas uppgå till 12 mnkr med en total indikativ budget om 182 mnkr inklusive framtida kostnadsutveckling. Förordat förslag till beslut Projektet förordar att reviderat inriktningsbeslut fattas enligt förordad lösning, baserat på tillgänglig information inför systemhandlingsprojektering. Åtgärder på den befintliga större dagvattenkulverten i området förordas brytas ut ur projektet och hanteras i separat investeringsprojekt då denna åtgärd inte direkt är driven av exploateringen och utvecklingen av bebyggelse inom planområdet. 2026-10-13 Dnr: : 26SVOA611 8 (10) Åtgärder För att möjliggöra anslutning av kommande fastigheter samt säkra en hållbar dagvattenavledning från planområdet planerar projektet följande åtgärder: - Nyläggning av spillvattenledning: 300 m - Nylägging av vattenledning: 250 m - Nyläggning av dagvattenledning: 150 m - Flytt av utloppsledning för dagvatten: 250 m - Flytt av spillvattenledning: 350 m - Flytt av vattenledning: 370 m - Serviser till samtliga nya fastigheter Organisation och ansvarsfördelning Projektet drivs av exploateringskontoret i samråd med bolaget. Bolaget ansvarar för att ta fram handlingar för de VA-tekniska åtgärderna samt kontrollera genomförandet av planerade åtgärder. Tidplan Planering och projektering: Q3 2020 - Q3 2030 Genomförande: Q3 2030 – Q2 2038 Avslut: Q1 2039 Ekonomi Kalkylen baseras på den förstudie, utredningar och programhandling som gjorts. Projektet är i tidigt skede och ytterligare undersökningar samt vidare projektering kommer att utföras. Bolaget har identifierat ett antal risker som presenteras under rubriken Risker. Dessa ligger till grund för posten kända risker i tabellen nedan. Då projektet är i tidigt skede har en procentsats på 20 % lagts till i kalkylerna nedan för oförutsedda kostnader. Planeringsbudget: Moment Beslutad planeringsbudget Förändring Beräknad planeringsbudget Projekt- och byggledning 2 000 000 kr + 2 000 000 kr 4 000 000 kr Projektering 3 000 000 kr + 1 500 000 kr 4 500 000 kr Geo, mark och miljö 2 000 000 kr 0 kr 2 000 000 kr Kända risker 0 kr + 500 000 kr 500 000 kr Oförutsett 0 kr + 1 000 000 kr 1 000 000 kr Summa 7 000 000 kr 5 000 000 kr 12 000 000 kr 2026-10-13 Dnr: : 26SVOA611 9 (10) Indikativ totalbudget, inklusive planeringsbudget: Moment Tidigare indikativ totalbudget Förändring Ny indikativ totalbudget Projekt- och byggledning 2 000 000 kr 2 500 000 kr 4 500 000 kr Projektering 3 000 000 kr 1 500 000 kr 4 500 000 kr Geo, mark och miljö 2 000 000 kr 0 kr 2 000 000 kr Entreprenad inklusive material 43 000 000 kr 39 000 000 kr 82 000 000 kr Kända risker 28 600 000 kr -16 600 000 kr 12 000 000 kr Oförutsett 4 400 000 kr 20 600 000 kr 25 000 000 kr Summa 83 000 000 kr 47 000 000 kr 130 000 000 kr Indexuppräkning 32 000 000 Summa (Prisnivå 2026-04) 115 000 000 kr 15 000 000 kr 130 000 000 kr Prisindexrisk 52 000 000 kr Summa: 182 000 000 kr Kalkylen är framtagen i prisnivå 2026-05. Prisindexrisk Bolaget bedömer att marknadsläget är fortsatt oförutsägbart med risk för fortsatt ökande kostnader till följd av prisindexutveckling. Prisindexrisken för projektet beräknas till 52 mnkr. Beräkningar av prisindexrisken i projektet baseras på antagande om indexutveckling enligt Figur 4. Figur 4. Förväntad indexutveckling Förväntad indexutveckling 2030 5 % 2031 5 % 2032 5 % 2033 5 % 2034 5 % 2035 5 % 2036 5 % 2037 5 % 2038 5 % Upparbetade kostnader Projektet har till och med 2026-05 upparbetat 2,1 mnkr. Inkomster Projektet beräknas generera inkomster på cirka 30 mnkr till följd av ledningsflytt. Framtida anläggningsavgifter beräknas inbringa cirka 92 mnkr enligt 2026-års VA-taxa. Täckningsgraden från anläggningsavgifter blir 92 % av bolagets nettoinvesteringsutgift i prisnivå 2026-05. 2026-10-13 Dnr: : 26SVOA611 10 (10) Projektet omfattar byggnation av lägenheter och lokalyta. Antalet lägenheter som planeras är 1400 stycken, och tillsammans med den beräknade lokalytan omräknat till lägenhetsekvivalenter motsvarar det totalt 1500 stycken lägenheter. Sammantaget innebär detta ett beräknat underskott på cirka 5 500 kr per lägenhet. Risker Här beskrivs de risker som är upptagna i kalkylen som kända risker. Miljön är utmanande och de största identifierade riskerna är aktuella i genomförandeskedet. Riskpotten minskar markant då tidigare medtagen risk för omläggning av dagvattenkulverten har brutits ut till det separata investeringsprojektet 2628 Kapacitetshöjning D2000 Bällsta Hamn. Risk Påverkan på projekt Förslag på åtgärd Förorenad mark (mer förorenad än hittills identifierat) Påverkar kostnaden för projektet. Genomföra utökad provtagning. Länshållning av förorenat vatten krävs. Större mängder vatten än förväntat läcker in i schakt Påverkar kostnaden och ev tiden om projektet blir stillastående. Reningsanläggning räcker inte till och behöver utökas Genomföra utökad provtagning för att avgöra metod för rening av länshållning. Riskpost för spont. Tillstånd avseende vatttenverksahet erhålls inte Projektet försenas Inlämning av ärende tidigt under projekteringen Risk för sättningar på tvärbana Påverkar kostnaden samt kan vid problem orsaka stopp. Projektet försenas samt eventuella försvarsåtgärder Utreda tvärbanans grundläggning, upprätta kontrollprogram samt söka tillstånd för vattenverksamhet Osäkerheter i grundläggningsmetod. Omfattning och metod för markförstärkning ej fastställd Påverkar kostnaden Säkerställa bergdjup och metod för grundläggning vilket kan minska riskpåslag. Geotekniska förhållanden annorlunda än förväntat. Högre kostnader pga. Ökade mängder Extern granskning av geounderlag för att minimera risk Exploatering försenas Ovisst ekonomiskt, dyrare om inflation går upp. Hålla tät dialog med staden. Risk att befintlig kulvert är i sämre skick än bedömt och kräver åtgärd. Påverkar kostnaden och omfattningen av erforderligt arbete om planerat projekt för åtgärder på kulverten försenas eller inte genomförs.. Tät samordning med investeringsprojektet för åtgärder på kulverten, säkerställa att eventuella åtgärder går att genomföra. Arbetsgång gällande utförande är inte fastställd Projektet förlängs om det indentifieras att genomförandet blir svårare än tänkt Arbetsmöten under projekteringen med byggledare för avstämning kring genomförbarheten i projekterade lösningar Omfattning och metod för markförstärkning ej fastställd Kostnadsdrivande Dialog med staden under projekteringen Ärendets beredning Ärendet har beretts av bolagets investeringsavdelning, enhet Projektberedning exploatering, i samverkan med berörda enheter på Investerings- respektive VA-avdelningen samt med Exploateringskontoret. SLUT