Stockholmshem service team moving to Ulvsunda in 2027

[Tjänsteutlåtande: Genomförandebeslut för etablering av Stockholmshem.pdf] S:t Erik Markutveckling Kaplansbacken 10 Stadshuset 105 35 Stockholm Växel 08-508 290 00 info@sterikmark.se sterikmark.se Sida 1 (4) Genomförandebeslut för etablering av Stockholmshem, Gjutmästaren 6 Förslag till beslut 1. Styrelsen godkänner genomförande av åtgärder med en investeringsutgift om cirka 22,6 mnkr, i kostnadsläge september 2026 inklusive index. 2. VD får i uppdrag att teckna erforderliga avtal rörande genomförandet av beslutet ovan. 3. VD får i uppdrag att teckna ett femårigt hyresavtal med ett sammanlagt hyresvärde om cirka 8 mnkr. Sammanfattning Projektet Gjutmästaren 6 omfattar ett antal etapper. Inom etapp 2, som avser plan 1-5 i hus 5 och 17, finns en lokal på plan 3 i hus 17 som är avsedd att hyras ut som kontor. Stockholmshem AB önskar samlokalisera sina servicekontor i Solberga och Hässelby till Ulvsunda och Gjutmästaren 6. Härifrån utgår de serviceteam (cirka 30 medarbetare) som betjänar bolagets bestånd i västra Stockholm. Genomförandebeslutet avser utrednings- och projekteringsarbete för hyresgästanpassning av kontorslokaler och förrådsytor för Stockholmshem omfattande cirka 650 kvadratmeter. Bakgrund S:t Erik Markutveckling AB:s (STEM) dotterbolag Fastighets AB G-mästaren (hädanefter bolaget) äger och förvaltar fastigheterna Gjutmästaren 6 och 9. Bolaget förvärvades i november 2004 i avsikt att utveckla fastigheterna när flygtrafiken på Bromma avvecklats. Markområdet motsvarar Skeppsholmen i storlek och befintliga byggnadsvolymer omfattar cirka 110 000 kvadratmeter lokaler samt stora kaj- och betongkonstruktioner. Merparten av byggnaderna är blåklassade av stadsmuseet, vilket är det högsta kulturmiljövärdet och motsvarar byggnadsminnesklass. Byggnaderna som uppfördes i slutet av 1960-talet har i många delar passerat sin tekniska livslängd och är heller inte anpassad för en framtida hållbar driftsekonomi. Bolagets planerade utveckling av fastigheten kräver därför omfattande reinvesteringar de kommande åren. Handläggare Pär Sandström Telefon: 08-50829934 Till Styrelsen 2026-10-02 S:t Erik Markutveckling Fastighets AB Gjutmästaren Tjänsteutlåtande Dnr STEM 2026/301 2026-09-14 Kungsklippan 6 112 25 Stockholm daniel.lauridsen@stockholm.se start.stockholm Tjänsteutlåtande Dnr STEM 2026/301 Sida 2 (4) Detta genomförandebeslut har föregåtts av en förstudie och programhandling samt fortsatt projektering till färdig systemhandling och kostnadskalkyl. Illustration: C.F. Møller Architects Ärendet Ärendet avser explicit investering i hyresgästanpassning av Stockholmshem kontorslokaler. Ärendet har föregåtts av beslut om utredning och förstudie av ny lokalstruktur i hus 5 plan 1–5, samt hus 17. Därutöver har det utretts hur lokalerna ska försörjas med kraft, värme, ventilation och kyla (Infra 2). Lokalerna har tidigare utretts för att anpassas till projektkontor, men med anledning av Stockholmshems intresse föreslås lokalerna istället anpassas till servicekontor och hyras ut. Hyresgästanpassningen föreslås genomföras inom ramen för pågående samverkansentreprenad, varför bolaget rekommenderar ett genomförandebeslut utan föregående inriktningsbeslut. Tidigare beslut i ärendet Datum Bolag Beskrivning 2025-09-29 G-mästaren Beslut om förstudie och program av delprojekt projektkontor. Omfattning Hyresobjektets omfattning framgår i bifogad ritning, bilaga 1 och typrumsbeskrivning, bilaga 2. Kontoret består till övervägande del av öppen planlösning med tillhörande funktioner som pentry, omklädnings-, mötes- och samtalsrum. Hyresavtal Ett 5-årigt hyresavtal, med start den 1 juli 2027 avser tecknas. Årshyran inklusive hyrestillägg för kostnadsdrivande materialval Tjänsteutlåtande Dnr STEM 2026/301 Sida 3 (4) etcetera uppgår till 1 729 290 kronor (2 944 kr/kvm). Därutöver tillkommer tillägg för förbrukningsberoende media och fastighetsskatt. Hyresavtalet är villkorat av bygglov och styrelsebeslut. Risker • Kommande års kostnadsutveckling. • Samordning mellan delprojekt. Miljö och hållbarhet Bolaget har lagt fast en hållbarhetsplan för utvecklingen av fastigheten, baserad på stadens mål. Projektet har bedömts utifrån miljöaspekterna och hållbarhetsplanens förslag till lösningar. En rad miljöundersökningar och inventeringar har utförts av både mark- och inomhusmiljö. Bolaget har arbetat fram ett antal styrande och stödjande dokument för att kvalitetssäkra processerna inom återbruk, projektering och produktion kopplat till hållbarhetsfrågor. Genomförande Projektet föreslås avropas som option och genomföras inom ramen för pågående samverkansentreprenad. Organisation Projektet kommer övergripande att drivas av den organisation som handlats upp i generalkonsultavtalet (GK1). Ekonomi Förslag till genomförandebeslut för hyresgästanpassning av kontor i detta tjänsteutlåtande beräknas uppgå till 17 590 tkr i kostnadsläge september 2026, inklusive oförutsett samt risk och index. Kostnaden är upptagen i bolagets flerårsbudget. Se bilaga 2 för en mer detaljerad översikt. Utöver hyresgästanpassningen ska lokalens hyresintäkter även bära sin andel av fastighetens kostnad av mark- och saneringsåtgärder som bedöms uppgå till cirka 5 mnkr. Den totala investeringen beräknas därför uppgå till cirka 22,6 mnkr och den förväntade hyresintäkten till cirka 1,73 mnkr per år exklusive förbrukningsberoende kostnader. Givet dessa förutsättningar bedöms projektvinsten uppgå till drygt 15,6 procent. Ekonomiska osäkerheter • Kommande års kostnadsutveckling. • Samordning mellan delprojekt. Tjänsteutlåtande Dnr STEM 2026/301 Sida 4 (4) Ärendets beredning Ärendet har beretts av bolaget med underlag från projektledning. Synpunkter och förslag Fastigheten är idag en utpräglad industrifastighet. Byggnader, konstruktioner och installationer är i stora delar mer än 50 år och i behov av renovering och uppgradering. Investeringen ligger i linje med och har reserverats i bolagets flerårsplan. Den totala investering bolaget planerar för i fastigheten bedöms som lönsam. Bolaget föreslår därför att styrelsen godkänner investeringen och ger VD i uppdrag att teckna erforderliga avtal rörande genomförandet inklusive hyresavtal. Daniel Roos VD Bilagor 1. Planlösning 2. Typrumsbeskrivning 3. Projektkalkyl Attesterat av Detta dokument har godkänts digitalt av följande personer: Namn Datum Daniel Roos, VD 2026-09-24 --- [Bilaga 1A, Planlösning.pdf] 17-3002 PAUSRUM 17-3013 FÖRRUM LOKALTYP MÖTESRUM PERSONAL PUBLIKT UTRYMME STÖDFUNKTIONER VÅTRUM takh öjd un der betong- fundament ca 2 100 VENT 17-3S03 VENT 17-3H05 HISS 5 17-3013 KOPIERINGSFÖRRÅD 17-3005 WC/DUSCH 17-3006 RWC/DUSCH 17-3004 OMKLÄDNINGSRUM 17-3010 STÄD 17-3009 KAPPRUM 17-3008 RECEPTION 17-3007 ENTRÉLOUNGE 17-3003 PENTRY 17-3016 MÖTE 4p 17-3017 FOKUS 1p 17-3014 FOKUS 1p AKTIVT ARBETE FOKUSERAT ARBETE 17-3018 MÖTE 8p EL/ DATA TS TM DM DM HS HS K 17-3012 NYCKLAR 17-3001 KONTOR 17-3011 WC 17-3015 MÖTE 4p EL-NISCH 1 m² BEF. TRAPPA 17A 14 m² METER 0 SKALA 1 2 5 10 1:100 C.F. Møller Sverige AB Renstiernas Gata 12 116 28 Stockholm +46 (0)8 5557 6000 stockholm@cfmoller.com 2019.10.16 2026-09-14 14:18:01 5600-2 Bryggeriet i Bromma 2025-09-14 HG 4A STOCKHOLMSHEM 1 : 100 /Author . --- [Bilaga 1B, Planlösning.pdf] 17-1007 FÖRRÅD 86 m² 17-1009 FLÄKTRUM 17-1003 FETTAVSKILJARE 17-1002 PUMPSTATION HISS 5 3 m² HISS DIREKT FRÅN KONTORET OBS! KORGMÅTT 1200x1400 DÖRRÖPPNING 900X2000 17-1006 BEF. RUM 17-1008 BEF. RUM 17-1001 PASSAGE 17-1004 BEF. RUM 17-1005 BEF. RUM LOKALTYP STÖDFUNKTIONER METER 0 SKALA 1 2 5 10 1:100 C.F. Møller Sverige AB Renstiernas Gata 12 116 28 Stockholm +46 (0)8 5557 6000 stockholm@cfmoller.com 2019.10.16 2026-09-16 17:33:36 5600-2_KÄLLARE Bryggeriet i Bromma 2025-09-16 HG 4A STOCKHOLMSHEM 1 : 100 /Author . --- [Bilaga 2, Typrumsbeskrivning.pdf] HYR ES K ON T R A KT N R : 1 8 37 8 1- 1 0 02- 01 B IL A G A 7 2 02 6-0 9 - 12 Rumsbeskrivning ALLMÄNNA FÖRESKRIFTER FÖR RUMSBESKRIVNING Denna rumsbeskrivning ansluter till Hus AMA 24. FÖRKLARINGAR: G = Golv S = Golvsocklar V = Vägg, pelare, inklädnader, nischer, smygar och dyl T = Undertak, inklusive balkar, trappkupa/vagnstycke och undersidavilplan Ö = Övriga rumskompletteringar VA = Vattenavvisande beläggning/beklädnad/måln., enligt MVK (Måleribranschens våtrumskontroll) VT = Vattentät beläggning/beklädnad/målning, enligt MVK (Måleribranschens våtrumskontroll) FM = Fabriksmålad/lackad GENERELLT GÄLLER: För projektet råder en hög ambition för hållbarhet. För samtliga ytskikt, byggmaterial och byggdelar gäller i första hand återbruk av material inom fastigheten, vilket inkluderar materialspill från andra delprojekt. Därefter återbrukade material/spill från andra aktörer/staden. Finns inte ändamålsenliga ytskikt skall nya material vara av återvunnen råvara, samt godkända av Byggvarubedömningen. Återbruk gäller även i första hand för fast inredning och snickerier såsom exempelvis wc-porslin, pentry och skåps inredningar samt innerdörrar. Ytmaterial och kulörer skall godkännas av beställare och arkitekt innan läggning. GOLV: Golv enligt rumsbeskrivning. Golvbeläggningar och ytbehandlingar skall utföras även bakom och under samtliga skåpinredningar od) Uppvikt plastmatta: där plastmatta viks upp gäller kulör, VT-klass etc lika golv i samma rum. Uppvikt linoleum: där linoleum viks upp avses stående remsa lika golv som fogas med kulöranpassad mjukfog. Träsockel: avser 12x56mm, klarlackad. VÄGGAR: Nya innerväggar utförs av plyfa, gips och stålreglar. Nya väggar ska uppfylla ljudklass C enligt Svensk Standard SS 25268:2007. UNDERTAK: Undertak enl. rumsbeskrivning. För nedpendlat undertak 600x600 gäller kant A, vit standardkulör. 2 / 21 STOMKOMPLETTERINGAR: Nya glaspartier mot publik yta (skalskydd) utförs som stålglaspartier. Innerdörrar och glaspartier inom lokalen utförs som massiva trädörrar/partier. Pentryinredning typ Marbodal Arkitekt om återbruk inte finns att tillgå. Bänkskiva av komposit MÅLNINGSKODER- BEHANDLINGSKLASS Nedanstående målningskoder utgör förslag på målningsbehandlingar. Behandlingsklass 1 – primära (såsom publika och allmänna utrymmen) Skivor 56–03512 Skivor, befintliga 966–30512 Skivor, VA-målning 56-03512VA Skivor, VA-målning, befintliga 966-20512VA Betongväggar ny 26–01512 Betongväggar, befintliga målade 922–21612 / 966–21612 Betong, tak, befintliga 922–00510 / 966–00510 Behandlingsklass 2 - sekundära (såsom förråd, teknikutrymmen od) Skivor 56–03210 Skivor, befintliga 966–20510 Betongväggar, befintliga 922–20010 / 922–20010 Betong, tak, befintliga 922-20010SP 966-20010SP Behandlingsklass 3 – (elnischer od) Skivor 56-00010SP Skivor, befintliga 966-20010SP KONSTRUERADE KODER: Murade väggar av tegel befintliga målade 996–50012 Målning av befintliga tegelväggar, färgtyp okänt. Noggrann rengöring genom borstning av hela ytan, vid ev. lokalt lös färgskrapning av ytan . Rengöring till fast underlag (med fast underlag avses fullt betryggande underlag för ommålning samt uppskrapande) 1–2 ggr strykning beroende på väggkulör. 3 / 21 RUM 17–3001 KONTOR Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB203 Textilmatta SOCKEL GS002 Sockel trä Klarlackad VÄGG/DÖRR Gipsvägg Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) Fasta arbetsplatser ca 10–15 st (0,3–0,5 per anställd) 2 ”köksöar” 2x3m för arbete med utskick och förvaring under Plats för låsta nyckelskåp Plats för möteshubbar Plats för soffgrupp 4 / 21 RUM 17–3002 PAUSRUM Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB203 Textilmatta - SOCKEL GS002 Sockel trä Klarlackad VÄGG/DÖRR Gipsvägg Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) Plats för matplatser, ståbord Flexibel möblering som möjliggör möten 5 / 21 RUM: 17–3003 PENTRY Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB301 Keramiska plattor SOCKEL GS002 Sockel trä Klarlackad VÄGG/DÖRR Kakel, stänkskydd Gipsvägg Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FASTINREDNING: Pentryinredning med bänkskåp och vägghyllor Enkel diskho med blandare Diskmaskin 2 st Kylskåp 1 st Avsättning för kaffemaskin LÖSINREDING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) Micro 4 st Plats för kaffemaskin 6 / 21 RUM 17–3004 OMKLÄDNINGSRUM Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB301 Keramiska plattor - SOCKEL GS002 Sockel trä Klarlackad VÄGG/DÖRR Gipsvägg Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FASTINREDNING: LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) Omklädningsskåp 20 st (dubbla skåp eller z-skåp) 7 / 21 RUM: 17–3005 WC/DUSCH Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB301 Keramiska plattor - SOCKEL Sockel kakel, lika vägg VÄGG/DÖRR Kakel Helkaklat VT Kakel Helkaklat Avvikande kontrastkulör, VT TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: Papperskorg, väggmonterad, metall Pappershandduksdispenser, rostfritt stål Tvåldispenser, rostfritt stål Sanitetsbehållare, rostfritt stål Toalettpappershållare, rostfritt stål Reservpappershållare Spegel Krok Duschväggar av glas LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) 8 / 21 RUM: 17–3006 RWC/DUSCH Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB301 Keramiska plattor - SOCKEL Sockel kakel, lika vägg VÄGG/DÖRR Kakel Helkaklat VT Kakel Helkaklat Avvikande kontrastkulör, VT TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: Armstöd Draghandtag dörr Papperskorg, väggmonterad, metall Pappershandduksdispenser, rostfritt stål Tvåldispenser, rostfritt stål Sanitetsbehållare, rostfritt stål Toalettpappershållare, rostfritt stål Reservpappershållare Spegel Krok Duschväggar av glas LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) 9 / 21 RUM: 17–3007 ENTRÉLOUNGE Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB301 Keramiska plattor SOCKEL GS002 Sockel trä Klarlackad VÄGGDÖRR Gipsvägg Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) Besöksdator för inskrivning Plats för soffgrupp / möblering för kunder 10 / 21 RUM: 17–3008 RECEPTION Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB203 Textilmatta SOCKEL GS002 Sockel trä Klarlackad VÄGG/DÖRR Gipsvägg Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) Receptionsdisk Glasning av receptionsdisk mot Lounge 2 fasta arbetsplatser (plats för en extra) 11 / 21 RUM:17–3009 KAPPRUM Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB301 Keramiska plattor SOCKEL GS002 SOCKEL trä Klarlackad VÄGG Gipsvägg, målas primär Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) Kapphyllor Personliga skåp 30 st 12 / 21 RUM: 17–3010 STÄD Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB202 Plastmatta - SOCKEL GS004 Uppvik plastmatta, lika golv VÄGG/DÖRR Gipsvägg Befintliga målade tegelväggar Målas Målas VA, primär TAK Undersida bjälklag Målas Sekundär ÖVRIGT FAST INREDNING: Utslagsback med blandare Städset LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) Plats för städvagn Tvättmaskin Torkskåp 13 / 21 RUM: 17–3011 WC Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB301 Keramiska plattor - SOCKEL GS003 Keramiska plattor, lika golv VÄGG/DÖRR Kakel, stänkskydd vid tvättställ Gipsvägg Målas Målas VA VA, Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: Papperskorg, väggmonterad, metall Pappershandduksdispenser, rostfritt stål Tvåldispenser, rostfritt stål Sanitetsbehållare, rostfritt stål Toalettpappershållare, rostfritt stål Reservpappershållare Spegel Krok LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) 14 / 21 RUM: 17–3012 NYCKLAR Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB201 Linoleum - SOCKEL GS002 Sockel trä Klarlackad VÄGG/DÖRR Gipsvägg Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) Plats för 7 st olåsta nyckelskåp (mått 300x750x2000) 15 / 21 RUM: 17–3013 FÖRRUM Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB203 Textilmatta - SOCKEL GS002 Sockel trä Klarlackad VÄGG/DÖRR Gipsvägg Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) 16 / 21 RUM: 17–3013 KOPIERINGSFÖRRÅD Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB201 Linoleum - SOCKEL GS002 Sockel trä Klarlackad VÄGG/DÖRR Gipsvägg Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) Postfack 6-12st Arbetsbänk för leveranser Förvaring av kontorsmaterial Plats för återvinningsfraktioner 17 / 21 RUM: 17–3014 FOKUS 1p Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB203 Textilmatta - SOCKEL GS002 Sockel trä Klarlackad VÄGG/DÖRR Gipsvägg Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) 18 / 21 RUM: 17–3015 MÖTE 4p Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB203 Textilmatta - SOCKEL GS002 Sockel trä Klarlackad VÄGG/DÖRR Gipsvägg Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) 19 / 21 RUM: 17–3016 MÖTE 4p Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB203 Textilmatta - SOCKEL GS002 Sockel trä Klarlackad VÄGG/DÖRR Gipsvägg Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) 20 / 21 RUM: 17–3017 FOKUS 1p Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB203 Textilmatta SOCKEL GS002 Sockel trä Klarlackad VÄGG/DÖRR Gipsvägg Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD) 21 / 21 RUM: 17–3018 MÖTE 8p Byggnadsdel Behandling Notering GOLV GVB203 Textilmatta - SOCKEL GS002 Sockel trä Klarlackad VÄGG/DÖRR Gipsvägg Målas Primär TAK Nedpendlat undertak Plattor 600x600 ÖVRIGT FAST INREDNING: LÖS INREDNING: (INGÅR EJ I ENTREPRENAD)