Separatorhuset: Utredning om historiskt hus som boutiquehotell byggs ut

[Anmälan av delegationsbeslut inom fastighetskontoret 2026-09-29.pdf] Fastighetsnämnden 2026-09-29 Fastighetskontoret Dnr FSK 2026/16 Sida 1 (1) 2026-09-15 Fastighetskontoret Fleminggatan 4 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm Anmälan av delegationsbeslut inom fastighetskontoret Investeringsbeslut enligt förteckning daterad 2026-09-09 Delegationsbeslut övrigt enligt förteckning daterad 2026-09- 15. Ordförandebeslut om Utökad utredningsutgift - Teknisk upprustning av Separatorhuset, Klamparen 8 daterat 2026- 09-04. Bilaga 1. Delegationsbeslut investeringsbeslut 2. Delegationsbeslut övrigt 3. Ordförandebeslut --- [Bilaga 2 Delegationsbeslut övrigt.pdf] 2026-09-15 Handläggare Ärendets namn Diarienummer Delegerings- nummer Delegerings- beskrivning Jesper Sjöberg Avyttring av Svartviksslingan 77 lägenhet 243, Minneberg 4, Brf Tangen 266 FSK 2026/361-2 P.46. Förvärv samt överlåtelse av mark och /eller byggnad och bostadsrätt om värdet ej överstiger 10 mnkr och ärendet inte är av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt. Jesper Sjöberg Avyttring av Svartviksslingan 110 lägenhet 81, Sandvik 15, Brf Sandvik 267 FSK 2026/363-2 P.46. Förvärv samt överlåtelse av mark och /eller byggnad och bostadsrätt om värdet ej överstiger 10 mnkr och ärendet inte är av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt. 2026-09-08 Förvaltningschef 2026-09-29 2026-09-02 Förvaltningschef 2026-09-29 Delegeringsbeslut Utskriftsdatum: Beslutsdatum Delegat Mötesdatum --- [(Signerad) Ordförandebeslut.pdf] Fastighetskontoret Fastighetsavdelningen Ordförandebeslut Dnr FSK 2023/202 Projektnr 78411 Sida 1 (2) 2026-09-04 Fastighetskontoret Fastighetsavdelningen Fleminggatan 4 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm Ordförandebeslut Utökad utredningsutgift - Teknisk upprustning av Separatorhuset, Klamparen 8 Enligt Kommunallagen 6 kap. 39 § har nämnden rätt att ge ordföranden delegation att fatta brådskande beslut å nämndens vägnar. I delegationsordning för fastighetskontoret ges den rätten till ordföranden. Beslutet ska anmälas vid nämndens nästa sammanträde (KL 6 kap. 40 §). Nedanstående beslut har fattats av ordföranden Alexandra Mattsson. Ärendet Separatorhuset är i stort behov av upprustning då de flesta tekniska installationer har uppnått sin tekniska livslängd. Fastighetsnämnden har ett pågående projekt i utredningsfas, Teknisk upprustning av Separatorhuset, Klamparen 8. Utredningsbeslut har fattats i nämnd 2023-05-23 samt ett reviderat utredningsbeslut 2025-06-03. Efter föregående utredningsbeslut har ursprunglig planering och förutsättningarna för uthyrning av lokalerna ändrats, vilket har medfört en högre utredningskostnad. Tidigare plan för byggnaden har varit att renovera upp den till moderna kontorslokaler i syfte att inrymma stadens egna verksamheter. Efter undersökning i samarbete med stadslednings- kontoret har ingen passande stadsintern hyresgäst (som idag hyr av extern hyresvärd) hittats. Efter ett arbete med involverade mäklare har en möjlig extern hyresgäst hittats, vilket är en hotellverksamhet som är intresserad av att göra Klamparen 8 till ett centralt boutiquehotell. Utgift för utredningar, som underlag för ett kommande inriktnings- beslut, beslutades i tidigare utredningsbeslut uppgå till 8 mnkr och utökades genom ett reviderat utredningsbeslut med 4 mnkr. Med detta reviderade utredningsbeslut utökas utredningsutgiften med ytterligare 5 mnkr, till sammanlagt 17 mnkr. Utredningsutgiften är inkluderad i den totala prognosen för projektet. För att projektet inte ska avstanna och dialogen med intressenten inte sättas på paus behöver beslut tas innan ordinarie nämnd. Beslut Tjänsteutlåtande Dnr FSK 2023/202 Sida 2 (2) Fastighetskontoret Fastighetsavdelningen Fleminggatan 4 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm Mot bakgrund av vad som anförts i fastighetskontorets bifogade tjänsteutlåtande beslutar fastighetsnämnden om en utökad utredningsutgift om ytterligare ytterligare 5 mnkr, till sammanlagt 17 mnkr. Slut Bilagor 1. Teknisk upprustning av Separatorhuset, klamparen 8, Reviderat reviderat utredningsbeslut Underskriftens äkthet valideras här: https://underskriftpas.stockholm.se/validera --- [_(Godkänd - R 1) Teknisk upprustning av Separatorhuset, Klamparen 8. Reviderat utredningsbeslut.pdf] Fastighetskontoret Fastighetsavdelningen Bilaga 1 Dnr FSK 2023/202 Projektnr 78411 Sida 1 (7) 2026-09-04 Fastighetskontoret Fastighetsavdelningen Fleminggatan 4 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm Handläggare: Magnus Karman Telefon: 08-50827036 Teknisk upprustning av Separatorhuset, Klamparen 8 Reviderat utredningsbeslut Förslag till beslut Fastighetsnämnden ger fastighetskontoret i uppdrag att utreda förutsättningarna för projekt Teknisk upprustning av Separatorhuset som underlag för ett kommande inriktningsbeslut, med en beräknad utredningsutgift upp till 17 mnkr. Sammanfattning Separatorhuset är i stort behov av upprustning då de flesta tekniska installationer har uppnått sin tekniska livslängd. Inom projektet anpassas byggnadens befintliga ytor och planlösningar för att möjliggöra bättre tillgänglighet, tillgodose brandutrymningskrav och effektivisera utifrån ett hyresgästbehov. Byggnaden är blåklassad av Stadsmuseet, vilket är den högsta klassningen och innebär synnerligen höga kulturhistoriska värden. Stadens målsättning är att förvaltningar och bolag ska hyra lokaler i stadens egna bestånd. Efter undersökning i samarbete med stadsledningskontoret har ingen passande stadsintern hyresgäst (som idag hyr av extern hyresvärd) hittats. Kontoret måste därför söka efter en extern hyresgäst. Arbetet med mäklare har resulterat i en möjlig hyresgäst som är intresserad av att göra Klamparen 8 till ett centralt boutiquehotell. Efter de föregående utredningsbesluten, daterade 2023-05-23 respektive 2025-06-03, har ursprunglig planering och förutsättningar för uthyrning av lokalerna ändrats, vilket har medfört en högre utredningskostnad. Utgift för utredningar, som underlag för ett kommande inriktningsbeslut, beslutades i tidigare utredningsbeslut uppgå till 8 mnkr och utökades genom ett reviderat utredningsbeslut med 4 mnkr. Med detta reviderade utrednings- beslut utökas utredningsutgiften med ytterligare 5 mnkr, till sammanlagt 17 mnkr. Utredningsutgiften är inkluderad i den totala prognosen för projektet. Bilaga 1 Dnr FSK 2023/202 Sida 2 (7) Fastighetskontoret Fastighetsavdelningen Fleminggatan 4 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm Ärendet Bakgrund Byggnaden, som ritades av Johan Laurentz och uppfördes som huvudkontor åt AB Separator 1899–1901, har huvudsakligen fungerat som kontor och har ett synnerligen högt kulturhistoriskt värde. Senast har byggnaden fungerat som evakueringslokal för miljöförvaltningen när Tekniska nämndhuset renoverades. Byggnaden är nu tomställd i väntan på upprustning. Stadens målsättning är att förvaltningar och bolag ska hyra lokaler i stadens egna bestånd. Efter undersökning i samarbete med stadsledningskontoret har ingen passande stadsintern hyresgäst hittats och kontoret måste därför nu söka efter en extern hyresgäst. Byggnaden delrenoverades under 2017 för att fungera som evakueringslokal. Då iordningställdes de flesta ytskikt, fönster och fasader. De tekniska systemen omfattades inte och har nu uppnått sin tekniska livslängd. Byggnaden är därför i behov av en större teknisk upprustning. Sedan tidigare utredningsbeslut Utredningsfasen har blivit dyrare och tidigare beslut utrednings- summa har inte räckt. Detta på grund av flera orsaker. En anledning är utmaningar på grund av byggnadens antikvariska värden, vilka har krävt mer omfattande utredningar. Det har även kommit fram en del fuktskador till följd av den invändiga vattenavrinningen. Det påverkar både ytskikt och fasad, och kräver ytterligare utredningar. Utredningsfasen har genomgått flera skeden och utrednings- inriktningen har nu ändrats än en gång. Fastighetskontoret har en möjlig intressent som bedriver hotellverksamhet, vilket gör att det krävs ett omtag och en annan inriktning på utredningen. Då möjlig hyresgäst har krav på snabb inflyttning avser kontoret att utföra en utredning av Klamparen 8 för hotellverksamhet mer grundligt. Fastighetskontoret önskar utreda möjligheten att renovera byggnaden för en modern hotellverksamhet med ett litet spa, restaurang, kök, lounge, konferens och hotellrum, samtidigt som byggnadens kulturhistoriska värde ska lyftas fram och bevaras på ett sätt som möjliggör en effektivt förvaltning av byggnaden och drift av verksamheten. All projektering och undersökningar behöver ske varsamt för att inte förvanska byggnadens kulturhistoriska värde. Vissa Bilaga 1 Dnr FSK 2023/202 Sida 3 (7) Fastighetskontoret Fastighetsavdelningen Fleminggatan 4 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm installationer delas med Klamparen 11, vilket gör att en samordning behövs mellan projekten. Byggnaden har stora begränsningar till följd av sin konstruktion sitt kulturhistoriska värde, vilket innebär att utredningen även behöver innehålla stora delar av en systemhandling och till viss del även idéer om hur vissa detaljer ska kunna lösas. Beskrivning av projektet Fastighetskontoret önskar tillskapa en modern byggnad som möter verksamhetens behov samtidigt som förutsättningar för att bevara och förvalta byggnadens kulturhistoriska värde skapas. All projektering och byggnation behöver ske varsamt för att inte förvanska byggnadens kulturhistoriska värde. Vissa installationer delas med Klamparen 11 och går genom den fastigheten, vilket gör att en samordning behöver utföras mellan projekten. En teknisk statusinventering visar på stora brister i ventilation, rör- och elsystem. I samband med detta ska även komfortkyla via fjärrkylan installeras där så är möjligt utan att en ny ventilationslösning förvanskar byggnadens kulturhistoriska värden. Styrsystem och brandsystem i huset är av äldre karaktär och ska bytas. Fönstren är inte täta och alternativa lösningar för att åtgärda dessa ses över för att spara energi. Takets ytskikt är otätt och behöver bytas. Invändig takavvattning behöver dras ut för att gå på fasad. Hissarna är av äldre karaktär och har renoverats akut i olika omgångar, vilket innebär att en mer omfattande översyn behövs. Eftersom fastighetskontorets egenambition i de tekniska anvisningarna anger att byggnader med försäkringsvärde över 100 miljoner kronor ska vara sprinklade så ska om möjligt sprinkler installeras, förutsatt att det inte förvanskar det kulturhistoriska värdet. Avloppssystemet måste utvecklas för att anpassas för ett flertal hotellrum, vilket blir en utmaning med en äldre byggnad som Klamparen 8. Bilaga 1 Dnr FSK 2023/202 Sida 4 (7) Fastighetskontoret Fastighetsavdelningen Fleminggatan 4 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm God tillgänglighet i och till byggnaden samt goda parkerings- möjligheter för cykel är viktiga funktioner. Byggnaden ska vara hållbar ur ekonomiskt, miljömässigt och socialt hänseende. Byggnaden ska vara enkel att förvalta ur ett teknik- och driftperspektiv och erbjuda en god arbetsmiljö för drift- och anläggningspersonal. Projektet beräknas pågå fram till kvartal 1 2029. Tidigare beslut Utredningsbeslut, 2023-05-23. Dnr FSK 2023/232 Reviderat Utredningsbeslut, 2025-06-03. Dnr FSK 2023/232 Hållbarhet och kvalitet Miljökonsekvenser Projektet ska följa stadens miljöprogram och projekt- anpassat miljöprogram ska tas fram. Åtgärder för skyfall ska hanteras. Radonhalter har konstaterats i källaren och måste hanteras. Återbruk av radiatorer ska ske i den mån det är möjligt för att bevara det tidsenliga utseendet. Inventering för möjligt återbruk utförs. Tillgänglighet Projektet ska följa Stockholms stads program för tillgänglighet och delaktighet för personer med funktionsnedsättning. En tillgänglighetskonsult är delaktig i utredningsarbetet för att säkerställa att tillgänglighetskraven för byggnaden uppfylls. Antikvariska aspekter Byggnaden pekas ut som kulturhistoriskt värdefull (Q) enligt detaljplan och är blåklassad enligt Stadsmuseets klassificerings- karta, vilket innebär synnerligen höga kulturhistoriska värden. Ett vårdprogram är framtaget av fastighetskontoret och används som beslutsunderlag i projektet. I vårdprogrammet beskrivs lagskydd och såväl exteriöra som interiöra kulturhistoriska värden. Renoveringen ska ske med varsamhet och en antikvarie är delaktig under hela projekteringen och produktionen. En antikvarisk konsekvensbeskrivning av utvändiga arbeten har utförts och kommer att göras även för invändiga arbeten. Bilaga 1 Dnr FSK 2023/202 Sida 5 (7) Fastighetskontoret Fastighetsavdelningen Fleminggatan 4 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm Investeringens mål och syfte Projektets genomförande bidrar till att uppfylla kommun- fullmäktiges inriktningsmål Alla stockholmare ska ha tillgång till ett rikt kultur-, idrotts- och föreningsliv, genom att på ett centralt ställe i staden möjliggöra fler hotellplatser och rekreations- verksamhet. Projektets genomförande bidrar också till att uppfylla kommun- fullmäktiges inriktningsmål Ett grönt och fossilfritt Stockholm som leder en rättvis klimatomställning genom att renoveringen bidrar till en större energieffektivitet i byggnaden. Byggnadens energivärden minskar med hjälp av effektivare energiförsörjning samt miljö- vänligare materialval. Genom detta projekt fullgör nämnden sitt huvudsakliga ansvar om en långsiktigt hållbar fastighetsförvaltning och en kontinuerlig översyn av lokalbeståndet i enlighet med stadens fastighets- och lokalpolicy. Preliminär tidplan Inriktningsbeslut i fastighetsnämnden Q1 2027 Genomförandebeslut i fastighetsnämnden Q2 2027 Produktionsstart Q3 2027 Projektavslut Q1 2029 Ekonomi Projektets investeringsvolym uppskattas enligt stadens styrmodell för investeringsprojekt utifrån detta tidiga skede hamna inom spannet över 50 mnkr men under 300 mnkr. Spannet avgör primärt ärendehanteringen av projektet. Kalkylen för det specifika projektet beräknas initialt till inriktningsbeslutet och slutgiltigt inför genomförandebeslutet. Efter föregående utredningsbeslut, daterade 2023-05-23 respektive 2025-06-03, har ursprunglig planering och förutsättningar för uthyrning av lokalerna ändrats. Det krävs mer omfattande projektering för att anpassa byggnaden för en hotellverksamhet. För att förbereda underlag och minimera risker avser kontoret fortsätta utreda fastighetens behov. Utgifter för utredningsarbete beräknas uppgå till totalt 17 mnkr, vilka är inkluderat i den totala prognosen för projektet. Det innebär en ökning med 5 mnkr jämfört med tidigare utredningsbeslut. Utredningsutgiften bedöms rymmas inom den beslutade utökade investeringsplanen för nämnden för år 2026–2029. Bilaga 1 Dnr FSK 2023/202 Sida 6 (7) Fastighetskontoret Fastighetsavdelningen Fleminggatan 4 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm Byggnaden har stora begränsningar i sin konstruktion samt det kulturhistoriska värdet, vilket innebär att utredningen även behöver innehålla stora delar av en systemhandling och till viss del även idéer om hur vissa detaljer ska kunna lösas. Risker och möjligheter Möjligheter Genom den tekniska upprustningen skapas en energieffektivare byggnad. Läget är attraktivt för kontorsverksamhet och centralt beläget nära kollektivtrafik. En kulturhistoriskt värdefull och vacker byggnad ger mervärde för hyresgästen och bidrar till en nöjd kund. Risker Nedan återfinns de största identifierade riskerna för projektet. De nu identifierade riskerna finns omhändertagna i kalkylen. Risk Konsekvens Notis Miljöfarligt avfall Låg Risk för asbest i svartlim eller annat miljöfarligt ämne. Miljöinventering har utförts. Okända problem i äldre byggnad Låg Risk föreligger men är låg eftersom byggnaden delvis renoverades under 2017, inför evakuering av hyresgäster i Tekniska nämndhuset. Åldrande konstruktionen på grund av projektförsening Mellan Flera av renoveringsbehoven som inte åtgärdades i den tidigare renoveringen är kritiska och måste åtgärdas snarast. Brandskydd Mellan Då byggnaden har höga kulturhistoriska värden kan utmaningar uppstå med att tillgodose brandskyddet, brandcellsgränser och eventuell sprinkler. Tillgänglighet Låg Då byggnaden har höga kulturhistoriska värden kan tillgänglighetskrav bli svåra att uppnå och kräva utförliga utredningar. Avsaknad av relationshandlingar Mellan Kontoret saknar relations- handlingar, vilket innebär att provtagningar och projektering blir mer utmanande. Bilaga 1 Dnr FSK 2023/202 Sida 7 (7) Fastighetskontoret Fastighetsavdelningen Fleminggatan 4 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm Fastighetskontorets analys Fastighetskontoret förordar att projektet genomförs i enlighet med presenterat förslag. Plan för uppföljning Fastighetskontoret avser att återkomma till fastighetsnämnden med förslag till inriktningsbeslut så snart vidare undersökningar kan visa på en fungerande inriktning för hotellverksamhet. Slut Attesterat av Detta dokument har godkänts digitalt av följande personer: Namn Datum Anders Kindberg, Fastighetsdirektör 2026-09-15 Carina Jonsson, Avdelningschef 2026-09-15