Budget 2027-2029: Affordable Housing and Digital Improvements

[Tjänsteutlåtande Underlag för budget 2027 med inriktning 2028 och 2029.pdf] Sida 1 (1) Underlag för budget 2027 med inriktning 2028 och 2029 Förslag till beslut Styrelsen beslutar att godkänna budgetunderlaget. Jacob Krokstedt tf VD Ärendet Enligt kommunallagen ska kommunens budget innehålla en plan för ekonomin för en period av tre år. Budgetåret ska alltid utgöra periodens första år. I detta ärende redovisas Bostadsförmedlingens underlag till budget för 2027 med inriktning för 2028 och 2029. Här beskrivs vilka frågor och faktorer som bedöms ha störst påverkan på verksamhetens utveckling och ekonomi under perioden samt bolagets strategiska satsningar och prioriteringar för att bidra till uppfyllelse av kommunfullmäktiges inriktningsmål. Ärendets beredning Budgetunderlaget har utarbetats inom staben i samarbete med samtliga bolagets avdelningar. Bilagor 1. Budgetunderlag för 2027 med inriktning för 2028 och 2029 Handläggare Mattias Holmberg Telefon: 08-7858881 Till Bostadsförmedlingen i Stockholm AB 2026-06-11 Tjänsteutlåtande Dnr BOST 2026/83 2026-05-27 Kungsklippan 6 112 25 Stockholm daniel.lauridsen@stockholm.se start.stockholm Bostadsförmedlingen i Stockholm AB Box 7026 121 07 Stockholm-Globen Tel:08-785 88 00 Orgnr:556057-8303 BOSTAD.STOCKHOLM.SE --- [Bilaga - Underlag till budget 2027 med inriktning för 2028 och 2029.pdf] Sid. 1 (9) 2026-06-04 Treårsplan 2027-2029 Tertial 1 2026 Bostadsförmedlingen i Stockholm AB Sid. 2 (9) Innehållsförteckning Analys av bolagets verksamhet .......................................................................................................................3 1. Ett Stockholm som håller samman med en stark och jämlik välfärd i hela staden ..............................7 1.3 Stockholms stad ska ge stöd och omsorg där behoven är som störst ..............................................7 3. Ett Stockholm med en stabil och hållbar ekonomi med utbildning, jobb och bostäder för alla ..........7 3.1 Stockholms ekonomi är stark, hållbar och lägger grunden för en jämlik välfärd .........................7 3.3 I Stockholm ska alla ha rätt till ett bra boende som de har råd med ..............................................8 3.6 Tryggheten ska öka genom förebyggande insatser ...........................................................................9 Bilagor Bilaga 1: Mall CSRD Sid. 3 (9) Analys av bolagets verksamhet I detta ärende redovisas Bostadsförmedlingens underlag till budget för 2027 med inriktning för 2028 och 2029. Här beskrivs vilka frågor och faktorer som bedöms ha störst påverkan på verksamhetens utveckling och ekonomi under perioden samt bolagets strategiska satsningar och prioriteringar för att bidra till uppfyllelse av kommunfullmäktiges inriktningsmål. Bolagets nuvarande uppdrag och bidrag till kommunfullmäktiges inriktningsmål Bostadsförmedlingen i Stockholm AB ska vara öppen för alla. Bolaget ska med sin verksamhet trygga en väl fungerande regional marknadsplats för hyresrätter samt vara ett aktivt verktyg i den sociala bostadspolitiken. Vad gäller kommunfullmäktiges inriktningsmål bidrar bolaget till att uppfylla Ett Stockholm som håller samman med en stark och jämlik välfärd i hela staden genom att svara för en reguljär bostadsförmedling som förmedlar bostäder utifrån en "rak" kö i en transparent process. Bolaget bidrar även till inriktningsmålet genom att fortsatt säkerställa tillgången till skyddade boenden för våldsutsatta samt säkerställa att de skyddade boenden som idag har lägenheter i stadens bostadsbolag kan byta dessa mot jämförbara lägenheter. För att bidra till att infria målet Ett grönt och fossilfritt Stockholm som leder en rättvis klimatomställning medverkar bolaget till att uppnå målsättningen om ett klimatpositivt Stockholm 2030 och i övrigt bidra till stadens miljöarbete. Detta bland annat genom fortsatt digitalisering och minskad pappersanvändningen vid kontakten med de bostadssökande. Bolaget medverkar till att inriktningsmålet Ett Stockholm med en stabil och hållbar ekonomi med utbildning, jobb och bostäder för alla uppfylls bland annat genom att tillhandahålla en gemensam marknadsplats för hyresbostäder från såväl kommunala som privata fastighetsägare i Stockholm och i omgivande kommuner, till nytta för både fastighetsägare och bostadssökande. Vidare aktivt till att tillgodose behovet av förturslägenheter, försöks-och träningslägenheter och Bostad Först inom ramen för det bostadssociala uppdraget. Bolagets inriktning och måluppfyllelse 2027-2029 Kommunfullmäktiges uppdrag och övergripande inriktning för bostadsförmedlingen har varit relativt konstant över tid. Bolagets långsiktiga planering utgår från premissen om att detta gäller även under den kommande treårsperioden. Bolaget planerar under den kommande perioden därmed fortsätta att att svara för reguljär bostadsförmedling, evakuering och förmedling av förturslägenheter inklusive försöks- och träningslägenheter, förmedling av lägenheter till stadens bostadsbolags internköer samt förmedling av kategoribostäder såsom student- och seniorboenden. Bolaget avser att fortsatt bidra till uppfyllelsen av kommunfullmäktiges inriktningsmål i enlighet vad som framgår av ovan och önskar att samtliga de ägardirektiv som framgår av bolagets budget för 2026 ska kvarstå även framöver. (Se redovisning under respektive inriktningsmål) Marknadsläge och omvärld Bolagets verksamhet påverkas i hög grad av omvärldsfaktorer som efterfrågan och tillgång på hyresrätter i regionen. Nedan redogörs för bolagets syn på hur dessa faktorer utvecklas under den kommande treårsperioden. Efterfrågan Behovet av hyresrätter i regionen är fortfarandet stort och kommer sannolikt att bestå under hela planperioden. Sedan 2022 har dock en tröghet i förmedlingen börjat märkas av och många nyproducerade bostäder, med sin högre hyresnivå, har blivit allt mer svårförmedlade. Under 2025 märktes också en Sid. 4 (9) avtagande efterfrågan på successionsbostäder i lägen långt från centrala Stockholm. Det gäller främst bostäder med hög hyra men även bostäder med mer normal hyra blev svårare att hyra ut i dessa lägen. Minskad efterfrågan märks även av på studentbostäder och även där gäller det främst nyproduktion. Studenter, med sin begränsade ekonomi, har svårt att betala nyproduktionshyror. En generellt avtagande efterfrågan på små bostäder, 1 rum och kök, är också tydlig. Anledningen till den minskade efterfrågan är troligen en hög produktionstakt av nya hyresrätter fram till 2023. Ett negativt flyttnetto i regionen och försämrat ekonomiskt läge för hushållen under senare år är också en del av förklaringen. Det senare tar sig också uttryck i att efterfrågan på bostäder med lägre hyra ökar. Försvagad efterfrågan avspeglas i den genomsnittliga kötid som krävs för att få en bostad. Den har sjunkit kontinuerligt sedan högsta noteringen år 2019 då den var 10,5 år för att helåret 2025 landa på 9 år. En viktig aspekt är att det är skillnad på bostadssökandes efterfrågan och behov. Många kan vara i behov av bostad, men har inte råd att efterfråga de lägenheter som finns lediga. Detta är då särskilt märkbart på just nybyggda bostäder där hyran är ca 50 % högre i medeltal än bostäder i det befintliga beståndet. Likaså kan målgrupperna som söker smålägenheter och studentbostäder, unga och oetablerade på arbetsmarknaden, vara extra sårbara för sämre ekonomiskt omvärldsläge och högre arbetslöshet. Befolkningsutvecklingen är en viktig faktor för hur behov och efterfrågan utvecklas. Antalet invånare i Stockholms län beräknas öka under planperioden, men prognosen är att det blir en svagare ökning än tidigare år vilket beror på förväntningar om ett lägre barnafödande och minskad invandring. Sett till åldersfördelningen så bedöms andelen barn och unga upp till 19 år minska svagt medan grupperna över 65 år samt över 80 år ökar. Färre unga och fler äldre kan innebära en minskad efterfrågan på bostäder. Motkraften är att det byggstartas få bostäder nu och återhämtningen ser ut att gå långsamt. Vad gäller konjunkturläget väntas en återhämtning under året och köpkraften för hushållen öka. Om det innebär en lättnad för uthyrningen av nyproduktion återstår att se. Bolagets samlade bedömning är dock att den totala efterfrågan på hyresrätter kommer att vara relativt konstant under planperioden. Utbudet av hyresrätter Bostadsförmedlingen har i uppdrag att förmedla så många av länets lediga hyresrätter som möjligt för att därigenom förenkla för regionens bostadssökande. Inflödet av bostäder påverkas framför allt av omsättningen av hyresbostäder, förändringar av beståndet samt mängden nyproduktion. Omvärldsläget med höga räntor och byggkostnader för bostadsbolagen samt kraftigt försämrad köpkraft hos hushållen ledde i slutet av 2022 till en inbromsning av byggandet av nya bostäder, både hyresrätter och bostadsrätter. Utvecklingen väntas vända i år och byggandet får sannolikt mer fart 2027-29. Ledtiderna är dock långa så det dröjer högst troligt till slutet eller tom efter planperioden innan bolaget får in samma nivåer att nyproduktion som under de senaste åren. Nuläge, utmaningar och strategisk inriktning 2027-2029 Bostadsförmedlingen förmedlar cirka 20 000 lägenheter per år, vilket vilket motsvarar cirka 75% av alla ledigställda hyresrätter i stockholmsregionen. Bostadsförmedlingen samarbetar i dagsläget med över 200 olika fastighetsägare, vilket inkluderar de flesta större aktörerna i regionen. Genom att utgöra en samlande och självklar marknadsplats för fastighetsägare och bostadssökande spelar bolaget en viktig roll i stadens bostadsförsörjning och kan därmed också fungera som ett aktivt verktyg i den sociala bostadspolitiken. En avgörande förutsättning för att bolaget fortsatt ska kunna bidra till kommunfullmäktiges mål är att det behåller sin position som den ledande förmedlaren av hyresrätter i regionen. Bolaget behöver även fortsättningsvis vara en relevant och attraktiv part, både för bostadssökande och för fastighetsägare. Bolaget verkar sedan några år tillbaka på en konkurrensutsatt marknad. Privata aktörer som erbjuder förmedling av hyresrätter har etablerats och det är inte uteslutet att fler aktörer etablerar sig under planperioden. Utöver att välja att själva förmedla lägenheter ur sitt eget bestånd har de privata fastighetsägarna nu möjlighet att välja en annan förmedlingstjänst än den bolaget erbjuder. På motsvarande Sid. 5 (9) sätt har de bostadsökande nu ett större utbud av förmedlingstjänster av lägenheter. Bolagets utgångsläge är i sig starkt i och med det grundläggande uppdraget att bolaget ska vara till för alla och att förmedling sker öppet, rättvist och transparent utifrån kötid. Detta särskiljer bolaget från andra aktörer och är något som attraherar många, både fastighetsägare och bostadssökande. Bolaget har dock efter att ha genomfört en strategisk översyn kunnat konstatera att det finns ett antal områden som bolaget behöver särskilt fokusera på och förbättra för att även fortsättningsvis vara den ledande förmedlaren av hyresrätter i regionen. Den genomförda översynen har till stor del byggt på erfarenheter och synpunkter inhämtade från bolagets kundgrupper. Några särskilt framträdande synpunkter är önskemål om en modernare bostadsförmedling, med kortare förmedlingstider. Översynen har även omfattat de interna processerna och bolagets kompetensförsörjning. Under den kommande perioden kommer bolaget särskilt fokusera på • effektiva digitala tjänster för bolagets fastighetsägarkunder. Bolagets fastighetsägarekunder ska kunna lämna in bostäder och följa bostadens status genom förmedlingsprocessen på ett smidigt, effektivt, tidsenligt digitalt och säkert sätt. • kundvård och ökat inflöde av bostäder. Befintliga samarbeten ska fortsätta och utvecklas och nya tillkomma. • en effektivare förmedlingsprocess som kontinuerligt blir kortare. • medarbetare och chefer med rätt kompetenser som ett resultat av ett strategiskt och genomtänkt arbete med kompetensförsörjning. Bostadsförmedlingen behöver därutöver, liksom övriga stadens verksamheter, förhålla sig till rådande omvärldsläge. Bolaget är till exempel genom sin verksamhet och läget på bostadsmarknaden särskilt exponerad för risken att direkt utsättas - eller användas som redskap för- välfärdsbrottslighet. Under den kommande perioden planerar bolaget att vidta åtgärder för att stärka handläggarnas förmåga att upptäcka och agera på välfärdsbrott. Vidare kommer rutiner i handläggningen som syftar till förebygga brott att skärpas. Bolaget kommer vidare att fortsätta arbeta med kontinuitetsplanering och med att stärka it-säkerhet, informationssäkerhet och dataskydd. En sammanhållen stad Bolaget bidrar till målet om en sammanhållen stad genom att förmedla bostäder genom ett rakt, rättvist och transparent kösystem. Bolaget bidrar vidare genom sitt deltagande i den årligt återkommande Järvaveckan, samt med det mobila Stockholmsrummet. Med dessa två insatser skapas förutsättningar för att kunna informera om bostadsförmedlingen till grupper som är svåra att nå via mer traditionella kanaler. Insatserna anknyter även till bolagets bolagets uppdrag om åtgärder för att nå underrepresenterade grupper i bostadskön. Bolagets arbete med att bidra till sänkta inkomstkrav hos de privata hyresvärdarna bidrar också till målet om en sammanhållen stad. Analys av ekonomisk utveckling Intäkter Bostadsförmedlingens intäkter består till över 90% av inbetalade årliga köavgifter från kunderna i bostadskön. Antalet betalande har ökat i många år, men under åren 2026-2028 är det bolagets bedömning att ökningen kommer att avta för att sedan plana ut. Prognosen utgår från att avgiften för att vara registrerad (200 kr/år inklusive moms) är oförändrad under planperioden. Avgiftsnivån ses dock över löpande. Intäkterna består också av anslag via socialnämnden för handläggning och förmedling av förturs-, försöks- och träningslägenheter och lägenheter inom kategorin Bostad Först. Denna sker enligt självkostnadsprincipen och uppgår till 11 mnkr per år. Bedömningen för treårsperioden är att kostnaderna kommer att vara på samma nivå som under innevarande budgetår. Sid. 6 (9) Bostadsförmedlingen erhåller även ersättning från stadens kommunala bolag för allmännyttans interna byteskö samt förmedling av seniorlägenheter enligt särskilda kriterier. Årligen förmedlas ca 1 000 lägenheter via de kommunala bostadsbolagens interna byteskö. Denna nivå bedöms öka något de närmaste åren då bostadsbolagen fått i uppdrag att utveckla användningen av internbyteskön. Den särskilda förmedlingen av seniorbostäder i Micasas bestånd förutsätts fortlöpa under planperioden. Avgifterna som debiteras de kommunala bolagen beräknas i stort vara oförändrade under 2026-2028, förutom eventuella indexjusteringar. Utifrån finansenhetens ränteprognoser som erhållits för planperioden bedöms ränteintäkten på bolagets tillgodohavande på koncernkontot vara minst 3,5 mnkr per år. Nedan visas intäkternas utfall för 2025 samt budget för åren 2026-2029. Intäkter (mnkr) Intäktsslag 2025 2026 2027 2028 2029 Köavgifter 140,4 141,2 141,8 142 142 Försäljning av förturstjänster 11 11 11 11 11 Förmedling kommunala bolagens interna byteskö 1,4 1,3 1,5 1,5 1,5 Särskild förmedling seniorbostäder Micasa 0,2 0,1 0,2 0,2 0,2 Övrigt inkl. ränteintäkter 3,9 3,6 4,2 4,6 4,7 Summa 156,9 157,2 158,7 159,3 159,4 Kostnader Personalkostnaderna är bolagets största utgiftspost. Under planperioden budgeteras för en bemanning med en kompetensstruktur som anpassas till bolagets behov och som antalsmässigt är ungefär i nivå med den befintliga. I samband med flytten till nya kontorslokaler väntas viss vakanshållning p g a personalomsättning. Kostnaden för förmånsbaserade pensioner bedöms vara relativt stabil under planperioden. Kostnadsbilden kommer att påverkas av bolagets fokus på att, med fortsatt hjälp av både egen personal och extern specialkompetens, utveckla tjänster som gör det attraktivt och enkelt för fastighetsägare att lämna in lägenheter samt att öka förtroendet och ytterligare förenkla för de bostadssökande. Det egna verksamhetssystemet byggs huvudsakligen av bolagets egen personal, men kostnaderna kostnader för serverdrift, licenser och IT- och webbtjänster är fortsatt betydande under planperioden. Därutöver påverkas kostnadsbilden av antalet bostadssökande och av antalet förmedlade lägenheter. En fortsatt ökning av antalet registrerade kunder leder till högre volymbaserade kostnader. Intern utveckling för att effektivisera kostnadsdrivande processer fortsätter att vara i fokus under planperioden. Avskrivningarna påverkas under planperioden av kompletterande anskaffningar av möbler och utrustning i kontorslokalerna samt av anskaffningar av immateriella tillgångar. Under planperiodens första år bedöms investeringbehovet (möbler och utrustning i kontorslokalerna) vara på en lägre nivå för att sedan öka mot slutet av planperioden med anledning av planerad flytt till nya kontorslokaler. Sid. 7 (9) Nedan redovisas kostnadernas utfall för 2025 samt budget för åren 2026 -2029. Under planperioden budgeteras ett nollresultat. Kostnader (mnkr) Kostnadsslag 2025 2026 2027 2028 2029 Personal- och personalomkostna der 95,5 108 106 105,5 105,5 Övriga externa kostnader 46,1 49 52,5 53,5 53,4 Avskrivningar 1,5 0,2 0,2 0,3 0,5 Summa 143,1 157,2 158,7 159,3 159,4 Investeringar För 2026 har bolaget budgeterat för kompletterande inköp av inventarier till kontorslokalerna i Palmfelt Center om 0,3 mnkr. Även för år 2027 uppskattas bolagets investeringsbehov till ca 0,3 mnkr för att i samband med flytt till nya kontorslokaler 2028 och 2029 öka till ca 1 mkr. 1. Ett Stockholm som håller samman med en stark och jämlik välfärd i hela staden 1.3 Stockholms stad ska ge stöd och omsorg där behoven är som störst Bolagsstyrelsens mål för verksamhetsområdet Status Bolagskommentar I samarbete med bostadsbolagen säkerställa tillgången till skyddade boenden för våldsutsatta Fortsätta ägardirektivet bedöms ingå i ordinarie verksamhet Säkerställa att de skyddade boenden som idag har lägenheter i stadens bostadsbolag kan byta dessa mot jämförbara lägenheter när verksamheten av skyddsskäl så kräver Fortsätta ägardirektivet bedöms ingå i ordinarie verksamhet 3. Ett Stockholm med en stabil och hållbar ekonomi med utbildning, jobb och bostäder för alla 3.1 Stockholms ekonomi är stark, hållbar och lägger grunden för en jämlik välfärd Bolagsstyrelsens mål för verksamhetsområdet Status Bolagskommentar Redogör för hur bolaget arbetar med att öka graden av egenfinansiering i syfte att minska skuldutvecklingen. I detta ingår att arbeta för att innehavet av Avsluta Bolaget finansieras till övervägande del av köavgifter. Bolaget har inga skulder och har inget lånebehov under kommande treårsperiod. Inga investeringar planeras Sid. 8 (9) Bolagsstyrelsens mål för verksamhetsområdet Status Bolagskommentar fastigheter bidrar till att planerade investeringar kan genomföras med bibehållen finansiell styrka och med låg finansiell risk samtidigt som stadens kapacitet och förmåga att tillhandahålla effektiva och ändamålsenliga verksamhetslokaler utvecklas och bolaget äger inga fastigheter och planerar inte heller att anskaffa några. 3.3 I Stockholm ska alla ha rätt till ett bra boende som de har råd med Bolagsstyrelsens mål för verksamhetsområdet Status Bolagskommentar Bidra i arbetet med att underlätta för ungdomar att komma in på bostadsmarknaden Fortsätta ägardirektivet bedöms ingå i ordinarie verksamhe Fortsätta att i dialog med fastighetsägarna utveckla bättre digitala lösningar för lägenhetsinformation, visning och dylikt för att förenkla den sökandes bedömning tidigt i processen eller vid utebliven fysisk visning Fortsätta ägardirektivet bedöms ingå i ordinarie verksamhet Fortsätta att stärka kontrollen av intyg i syfte att säkerställa rättssäkerheten inom förmedlingsprocessen Fortsätta ägardirektivet bedöms ingå i ordinarie verksamhet I dialog med privata fastighetsägare informera om goda erfarenheter från stadens allmännyttiga bolag och deras sänkta inkomstkrav, i syfte att fler ska göra motsvarande justeringar av sina krav. Bolaget ska därtill aktivt verka för att fler fastighetsägare inför sänkta inkomstkrav Fortsätta ägardirektivet bedöms ingå i ordinarie verksamhet Säkerställa att annonser om lediga bostäder innehåller utförlig information om tillgängligheten i bostaden och i fastigheten, samt information om källsortering, laddstolpar, cykelförråd och energieffektiviseringar Fortsätta ägardirektivet bedöms ingå i ordinarie verksamhet Säkerställa att personer med stora behov av anpassningsåtgärder i hemmet erbjuds förtur till anpassade lägenheter Fortsätta ägardirektivet bedöms ingå i ordinarie verksamhet Sid. 9 (9) Bolagsstyrelsens mål för verksamhetsområdet Status Bolagskommentar Tillhandahålla förmedling av försöks- och träningslägenheter inklusive Bostad Först i den omfattning som efterfrågas av stadens nämnder och bolag Fortsätta ägardirektivet bedöms ingå i ordinarie verksamhet Utveckla servicen för den som står i bostadskön för att motverka att personer tappar sin köplats på grund av underlåtenhet Fortsätta ägardirektivet bedöms ingå i ordinarie verksamhet Verka för en successiv ökning av Bostadsförmedlingens andel kategoribostäder och förturer för att öka möjligheten för de som verkligen behöver bostad att kunna få bra och billiga sådana utifrån behov Fortsätta ägardirektivet bedöms ingå i ordinarie verksamhet Öka antalet inlämnade lägenheter från privata fastighetsägare/förvaltare Fortsätta ägardirektivet bedöms ingå i ordinarie verksamhet 3.6 Tryggheten ska öka genom förebyggande insatser Bolagsstyrelsens mål för verksamhetsområdet Status Bolagskommentar I fortsatt samverkan med bostadsbolagen, SHIS Bostäder, stadsdelsnämnderna och socialnämnden, i den mån det behövs, säkerställa att genomgångsbostäder tillhandahålls och kommer barnfamiljer som under lång tid levt i osäkra boendeförhållanden tillgodo Fortsätta ägardirektivet bedöms ingå i ordinarie verksamhet I samarbete med socialnämnden, stadsdelsnämnderna och stadens bostadsbolag samverka kring oriktiga hyresförhållanden på bostadsmarknaden Fortsätta ägardirektivet bedöms ingå i ordinarie verksamhet