New Homes and Green Space Debate in Hässelby Villastad

Projektet Smedshagen avser genomförande av detaljplan för Vitsenapen 1 med flera, Smedshagen i stadsdelen Hässelby villastad (Dp 2016-15666). Planområdet utgörs i huvudsak av privat mark. De befintliga fastigheterna i Smedshagen ägs av ett antal bolag som alla är dotterbolag till Wallfast AB.Wallfast AB har låtit ta fram en detaljplan som syftar till att möjliggöra kompletterande bostadsbebyggelse, service och nya parkeringslösningar i Smedshagen. Planförslaget möjliggör cirka 500 nya bostäder med en blandning av boendetyper. Nya lokaler för centrumändamål lokaliseras i anslutning till kollektivtrafik och Åkermyntans centrum.Exploateringsnämnden har tillsammans med Wallfast AB och dotterbolagen Bk Nordväst AB, Hh Åkervickern 3 AB, Hh Vitsenapen 2 AB, Hh Vitsenapen 3 AB, Hh Vitsenapen 4 AB, Hh Vitsenapen 5 AB och Hh Åkersyran 1 AB tagit fram ett exploateringsavtal som reglerar ansvaret för genomförandet. För att möjliggöra genomförandet av detaljplanen säljer staden viss tillskottsmark.Fördelningen av utgifter för investeringar i allmän platsmark sker utifrån parternas nytta av planläggningen. Bolagen ska genom exploateringsbidrag ersätta staden för 93 procent av alla utgifter som staden har i samband med framtagandet och genomförandet av detaljplanen.Exploateringsnämndens projektutgifter beräknas uppgå till cirka 139,1 mnkr, projektinkomsterna till 129,8 mnkr och försäljningsinkomsterna till 30 mnkr. Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden redovisar ett positivt nettonuvärde om 15 mnkr. Täckningsgraden uppgår till 111 procent. [R1 Utl Exploateringsavtal med överlåtelse av tillskottsmark för bostäder inom Smedshagen i Hässelby Villastad med Bk Nordväst AB, Hh Åckervickern 3 AB, Hh Vitsenapen 2 AB med flera.pdf] Utlåtande Rotel I (Dnr KS 2025/1625) Genomförandebeslut gällande exploatering inom fastigheterna Åkerväpplingen 2, Åkervädden 1, Åkervickern 3, Åkersyran 1 samt Vitsenapen 1-5, Hässelby Villastad, projekt Smedshagen Hemställan från exploateringsnämnden Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. 1. Exploateringsnämnden medges rätt att genomföra exploatering inom fastigheterna Åkerväpplingen 2, Åkervädden 1, Åkervickern 3, Åkersyran 1 samt Vitsenapen 1–5, Hässelby Villastad, projekt Smedshagen, till en projektutgift om 139,3 mnkr, projektinkomst om 129,8 mnkr samt en försäljningsinkomst om 30 mnkr. 2. Utgifterna för år 2026 ska rymmas inom nämndens investeringsbudget. Utgifterna för kommande år behandlas i budget för 2027. Föredragande borgarrådet Karin Wanngård Sammanfattning av ärendet Projektet Smedshagen avser genomförande av detaljplan för Vitsenapen 1 med flera, Smedshagen i stadsdelen Hässelby villastad (Dp 2016-15666). Planområdet utgörs i huvudsak av privat mark. De befintliga fastigheterna i Smedshagen ägs av ett antal bolag som alla är dotterbolag till Wallfast AB. Wallfast AB har låtit ta fram en detaljplan som syftar till att möjliggöra kompletterande bostadsbebyggelse, service och nya parkeringslösningar i Smedshagen. Planförslaget möjliggör cirka 500 nya bostäder med en blandning av boendetyper. Nya lokaler för centrumändamål lokaliseras i anslutning till kollektivtrafik och Åkermyntans centrum. Exploateringsnämnden har tillsammans med Wallfast AB och dotterbolagen Bk Nordväst AB, Hh Åkervickern 3 AB, Hh Vitsenapen 2 AB, Hh Vitsenapen 3 AB, Hh Vitsenapen 4 AB, Hh Vitsenapen 5 AB och Hh Åkersyran 1 AB tagit fram ett exploateringsavtal som reglerar ansvaret för genomförandet. För att möjliggöra genomförandet av detaljplanen säljer staden viss tillskottsmark. 1 (19) Fördelningen av utgifter för investeringar i allmän platsmark sker utifrån parternas nytta av planläggningen. Bolagen ska genom exploateringsbidrag ersätta staden för 93 procent av alla utgifter som staden har i samband med framtagandet och genomförandet av detaljplanen. Exploateringsnämndens projektutgifter beräknas uppgå till cirka 139,1 mnkr, projektinkomsterna till 129,8 mnkr och försäljningsinkomsterna till 30 mnkr. Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden redovisar ett positivt nettonuvärde om 15 mnkr. Täckningsgraden uppgår till 111 procent. Beredning Ärendet har initierats av exploateringsnämnden och remitterats till stadsledningskontoret. Stadsledningskontoret ser positivt på projektet Smedshagen som bidrar till stadens övergripande bostadsmål. Projektet har goda förutsättningar att ge ett välbehövligt tillskott och blandning av boendetyper i ett attraktivt och kollektivtrafiknära läge. Den föreslagna förtätningen har potential att bidra till ökad trivsel och trygghet och till att stärka kopplingarna till omgivande bebyggelse. Stadsledningskontoret anser att projektets ekonomiska förutsättningar är godtagbara. Föredragande borgarrådets synpunkter Jag välkomnar projektet i Smedshagen, Hässelby villastad. Här möjliggörs för cirka 500 nya hyres- och bostadsrätter i olika storlekar, inklusive 6 LSS-bostäder, i både lamellhus som liknar de befintliga husen i området, punkthus som är högre men enbart har ett trapphus och i radhus. I projektet kommer en naturlekplats tillskapas i skogen norr om Smedshagen som en välkommen komplettering till den befintliga lekplatsen intill skolan. Växthusvägen kommer att utvecklas med nya gångbanor och trädplantering. Även vid Smedshagsskolan blir det nya gångbanor och trygghetshöjande åtgärder. Dagens markparkeringar omvandlas till bostadsbebyggelse när parkering kan lösas på ett mer effektivt sätt som i garage. Nya lokaler för service planeras i anslutning till kollektivtrafik och befintligt stadsdelscentrum. Gårdsmiljöerna utvecklas med fokus på att tillföra nya funktioner och bostadsnära odling som anknyter till områdets historiska användning. Projektet innebär att Smedshagen utvecklas till en mer urban miljö med kvalitativa gröna inslag och med stärkta kopplingar till omgivande bebyggelse. Borgarrådsberedningen tillstyrker föredragande borgarrådets förslag. 2 (19) Särskilt uttalande av borgarrådet Christofer Fjellner (M) enligt följande. Vi ser generellt positivt på projektet, som syftar till att möjliggöra kompletterande bostadsbebyggelse, service och nya parkeringslösningar i Smedshagen. Då projektet till allra största del avser privat mark så har staden inte möjlighet detaljreglera upplåtelseform. Men planförslaget möjliggör ändå cirka 500 nya bostäder med en blandning av upplåtelseformer och boendetyper, inte minst både bostadsrätter och radhus. Det är också positivt att stadsutvecklingen huvudsakligen planeras ske på hårdgjord och redan ianspråktagen mark. Det är samtidigt viktigt att ett kommande genomförande av projektet tar hänsyn till den ansträngda trafiksituationen i stadsdelen, att grönytor bevaras och att de befintliga kolonilotterna värnas. I den mån dessa ändå påverkas av genomförandet så är det viktigt att odlingslotterna ersätts på andra platser i området. Vi konstaterar att förslaget har reviderats sedan samråd och granskning av detaljplanen, exempelvis genom att den tidigare föreslagna bebyggelsen i Päronparken har utgått. Kommunstyrelsen delar borgarrådsberedningens uppfattning och föreslår att kommunfullmäktige beslutar enligt föredragande borgarråds förslag. Stockholm den 25 mars 2026 Karin Wanngård Kommunstyrelsens ordförande Reservation av Linnéa Vinge (SD) enligt följande. Jag föreslår att kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. 1. Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige avslår borgarrådsberedningens förslag till beslut. 2. Därutöver anföra följande: Projektet är till största delen ett privatmarksprojekt där Bk Nordväst AB, Hh Åkervickern 3 AB, Hh Vitsenapen 2 AB, Hh Vitsenapen 3 AB, Hh Vitsenapen 4 AB, Hh Vitsenapen 5 AB och Hh Åkersyran 1 AB, nedan gemensamt benämnda Bolagen, vill utveckla enskild mark för bostäder inom ett antal fastigheter i Hässelby Villastad som går under namnet Smedshagen. Bolagen har därför låtit ta fram ett detaljplaneförslag för ny bostadsbebyggelse om cirka 500 lägenheter och cirka 60 kvadratmeter kommersiella lokaler inom Smedshagen. Sverigedemokraterna ställer sig tveksamma till mervärdet av förtätningen på naturmark. Förtätningen riskerar att leda till ökad segregation samt minska områdets attraktivitet 3 (19) Särskilt uttalande av Johan Paccamonti (M) som är likalydande med Moderaternas särskilda uttalande i borgarrådsberedningen. Ersättaryttrande av Nike Örbrink (KD) enligt följande. Vi välkomnar fler bostäder i hela staden med tanke på den rådande bostadsbristen i Stockholm. Däremot ser vi ett antal problem med planförslaget då det innebär en ökning av densitet i ett underdimensionerat område och att ytor som används som bostadsgård, odlingslotter, lekplats, skateramper och park kommer att påverkas. Redan idag kan vi konstatera att trafiksituationen är en stor utmaning för stadsdelen i allmänhet och boenden i området i synnerhet. Vi förutsätter därför att det läggs särskild vikt vid att analysera denna i det fortsatta planarbetet. Planförslaget påverkar också kollektivtrafiken som kan leda till ökad belastning. Flera planerade projekt i närområdet riskerar påverka befintliga busslinjer som redan idag är under högt tryck vilket förvärras av att det saknas parkeringsplatser i området. Därför vill vi se att trafik- och kollektivtrafiksituationen i Hässelby villastad utreds inför bebyggelsen. Avslutningsvis ser vi även att det är väsentligt att man i genomförandeskedet tar särskild hänsyn till områdets karaktär och grönska. Det är positivt med en blandning av hyres- och bostadsrätter utifrån ett helhetsperspektiv vid nybyggnation. Utöver ovan vill vi understryka vikten av att ersätta de träd som planeras tas bort och vi tycker det är av vikt att försöka hitta lösningar så att både basketplanen och odlingslotter kan finnas kvar. 4 (19) Ärendet Projektet Smedshagen avser genomförande av detaljplan för Vitsenapen 1 med flera, Smedshagen i stadsdelen Hässelby villastad (Dp 2016-15666). Planområdet utgörs i huvudsak av privat mark. De befintliga fastigheterna i Smedshagen ägs av ett antal bolag som alla är dotterbolag till Wallfast AB. Wallfast AB har låtit ta fram en detaljplan som syftar till att möjliggöra kompletterande bostadsbebyggelse, service och nya parkeringslösningar i Smedshagen. Den nya bebyggelsen ska bidra till en utveckling av området med en sammanhållen ny årsring. Ytor för befintliga markparkeringar ersätts av bostadsbebyggelse. Parkering löses istället i huvudsak i garage. Planförslaget möjliggör cirka 500 nya bostäder med en blandning av boendetyper. Ny radhusbebyggelse kompletterar befintliga och tillkommande flerbostadshus, och kopplar an till intilliggande radhusbebyggelse. Nya lokaler för centrumändamål lokaliseras i anslutning till kollektivtrafik och Åkermyntans centrum. Exploateringsnämnden har tillsammans med Wallfast AB och dotterbolagen Bk Nordväst AB, Hh Åkervickern 3 AB, Hh Vitsenapen 2 AB, Hh Vitsenapen 3 AB, Hh Vitsenapen 4 AB, Hh Vitsenapen 5 AB och Hh Åkersyran 1 AB tagit fram ett exploateringsavtal som reglerar ansvaret för genomförandet. För att möjliggöra genomförandet av detaljplanen säljer staden viss tillskottsmark. Enligt överenskommelsen ska mark för bostäder i flerbostadshus överlåtas för 7 500 per kvm ljus BTA i prisläge februari 2022. Mark för bostäder i radhus ska överlåtas för 11 000 kronor per kvm ljus BTA, i prisläge februari 2022. Markpriserna indexregleras fram till tillträdesdagen. Exploateringsnämndens expertråd godkände värderingen år 2022. Fördelningen av utgifter för investeringar i allmän platsmark sker utifrån parternas nytta av planläggningen. Bolagen ska genom exploateringsbidrag ersätta staden för 93 procent av alla utgifter som staden har i samband med framtagandet och genomförandet av detaljplanen. Staden bekostar resterande 7 procent. Exploateringsnämndens sammanlagda projektutgifter beräknas uppgå till cirka 139,1 mnkr, varav 7,3 mnkr är redan upparbetade utgifter. Utgifterna avser främst ny trottoar och träd utmed Växthusvägen, breddning av trottoar utmed Smedshagsvägen inklusive övergångsställe, trottoar utmed Mäster Karls väg, skyfallsyta, skyfallsåtgärder i diket väster om Växthusvägen samt en naturlekplats i parken norr om Smedshagen. Av de totala projektutgifterna utgör 0,4 mnkr utgifter som redovisas som driftkostnader. Projektinkomsterna beräknas uppgå till 129,8 mnkr varav 112,3 mnkr avser icke offentliga bidrag i form av exploateringsbidrag. Försäljningsinkomsterna beräknas uppgå till cirka 30 mnkr och reavinsten till 29,9 mnkr. Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden redovisar ett positivt nettonuvärde om 15 mnkr. Täckningsgraden uppgår till 111 procent. 5 (19) Bolagen planerar sin byggstart till år 2029 och första inflyttning bedöms till år 2030. Byggnationen kommer att ske etappvis och även stadens utbyggnad av allmän plats kommer att genomföras i etapper. Exploateringsnämnden Exploateringsnämnden beslutade vid sitt sammanträde den 11 december 2025 följande. 1. Exploateringsnämnden godkänner för sin del förslag till genomförandet av exploatering inom delar av fastigheterna Åkerväpplingen 2, Åkervädden 1, Åkervickern 3, Åkersyran 1 samt Vitsenapen 1-5 och föreslår att kommunfullmäktige godkänner förslag till genomförande för projekt Smedshagen och att exploateringsnämnden medges rätt att genomföra projektet till en projektutgift om 139,3 miljoner kronor, en projektinkomst om 129,8 miljoner kronor och en total försäljningsinkomst om cirka 30 miljoner kronor. 2. Exploateringsnämnden godkänner exploateringsavtal med överlåtelse av tillskottsmark inom fastigheterna Hässelby Villastad 31:1, 27:3, 14:33 och 10:13 till Bk Nordväst AB, Hh Åkervickern 3 AB, Hh Åkersyran 1 AB med en preliminär köpeskilling om cirka 30 miljoner kronor enligt tjänsteutlåtandets bilaga 1. Reservation av Anders Edin (SD), se Reservationer m.m. Ersättaryttrande av Aron Modig (KD), se Reservationer m.m. Exploateringskontorets tjänsteutlåtande daterat den 19 november 2025 har i huvudsak följande lydelse. Bakgrund till överenskommelsen Projektet är till största delen ett privatmarksprojekt med nya bostäder inom ett antal fastigheter i Hässelby Villastad som går under namnet Smedshagen. Smedshagen avgränsas av de intilliggande vägarna Lövstavägen och Växthusvägen, ett mindre skogsområde mot kommungränsen till Järfälla i norr och i öster av kvarteret Vitplistern. Inom området finns förskola, Smedshagsskolan och Smedshagshallen. Bolagen har låtit ta fram ett detaljplaneförslag för ny bostadsbebyggelse om cirka 500 lägenheter och minst 60 kvm BTA lokaler inom fastigheterna Åkerväpplingen 2, Åkervädden 1, Åkersyran 1 och Vitsenapen 1, 3 - 5. Fastigheterna ägs av Bk Nordväst AB, Hh Åkervickern 3 AB, Hh Vitsenapen 2 AB, Hh Vitsenapen 3 AB, Hh Vitsenapen 4 AB, Hh Vitsenapen 5 AB och Hh Åkersyran 1 AB, gemensamt kallade Bolagen. Samtliga fastigheter förvaltas av Hässelby Hem AB som är ett dotterbolag till Wallfast AB. I samband med genomförandet av projektet behöver Bolagen köpa tillskottsmark från flera av stadens fastigheter. 6 (19) Projektets läge i Hässelby Villastad Förslag till detaljplan för Smedshagen För området gäller en detaljplan enligt vilken fastigheterna är avsedda för markparkeringar, värmecentral, odlingslotter, park- och gatumark samt öppna gräsytor som är prickmark i gällande detaljplan, det vill säga mark som inte får bebyggas. Söder om Smedshagen har nyligen en ny detaljplan vunnit laga kraft för fastigheten Strandärten 22, där cirka 130 hyresrättslägenheter ska byggas på en befintlig tomträtt. Mittemot Smedshagen, på andra sidan Växthusvägen, har tidigare pågått ett planarbete på privat mark för Åkermyntans Centrum, men som för närvarande är pausat i avvaktan på att ett föravtal till exploateringsavtal ska tecknas. På andra sidan korsningen har precis startat ett planarbete för Riddersvikshallen, där syftet är att tillskapa en byggrätt för befintlig idrottshall. Genomförandetiden för detaljplan Smedshagen är fem år från det att detaljplanen vunnit laga kraft. 7 (19) Tidigare beslut Stadsbyggnadsnämnden godkände en start-pm för detaljplaneläggning 2017-02-23. Exploateringsnämnden godkände föravtal till exploateringsavtal och anvisade mark för bostäder 2022-08-25 inom fastigheterna Hässelby Villastad 31:1, 14:33 och 27:3 till Bk Nordväst AB med flera inom fastigheten Åkervädden 1 med flera i Hässelby Villastad. Stadsbyggnadsnämnden godkände redovisningen av plansamråd 2022-11-10 och gav stadsbyggnadskontoret i uppdrag att upprätta reviderat planförslag och ställa ut förslaget för granskning. Stadsbyggnadsnämnden godkände förslag till detaljplan 2023-10-19 och avser att överlämna det till kommunfullmäktige för antagande efter att erforderligt genomförandebeslut har fattats av exploateringsnämnden. Exploateringsavtal med överlåtelse av mark Exploateringsavtal med överlåtelse av tillskottsmark föreslås tecknas med Bolagen som avser att inom fastigheterna uppföra bostadsbebyggelse innehållande cirka 500 lägenheter och minst 60 kvm BTA kommersiella lokaler. Utöver nämnda lägenheter och lokaler ska Bolagen efter överenskommelse med berörd nämnd projektera, bygga och upplåta en gruppbostad med 6 stycken bostadslägenheter enligt LSS (Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade) samt en lägenhet som innehåller gemensamhetsytor och personalutrymmen. Exploateringsavtalet reglerar fördelningen av utgifter för stadens arbete och principer för kommande utbyggnad av allmän platsmark inom området. Exploateringsavtalet reglerar även överlåtelse av fem mindre områden tillskottsmark för bostadsbebyggelse från staden till Bk Nordväst AB, Hh Åkervickern 3 AB samt Hh Åkersyran 1 AB. Delar av de privata fastigheterna Åkervädden 1, Åkerväpplingen 2 samt Vitsenapen 3, 4 och 5 som i detaljplanen utgör allmän platsmark ska utan ersättning genom fastighetsreglering överföras till stadens fastigheter Hässelby Villastad 14:33 och Hässelby Villastad 31:1, vilket också regleras i exploateringsavtalet. Allmän platsmark Fördelningen av utgifter sker utifrån parternas nytta av planläggningen. Bolagen ska genom exploateringsbidrag ersätta staden för 93 procent av alla utgifter som staden har i samband med framtagandet och genomförandet av detaljplanen. Staden ombesörjer projektering och byggande av alla anläggningar på allmän platsmark samt x-områden inom och intill utbyggnadsområdet till standard som beslutas av staden. Bolagen ersätter staden för 93 procent av den faktiska kostnaden. Staden ska stå för resterande 7 procent av den faktiska kostnaden. Staden debiterar Bolagen enligt löpande räkning. 8 (19) Bolagen ska även bekosta drift av anläggningarna intill dess trafiknämnden alternativt stadsdelsnämnden övertar ansvaret för dessa samt bekosta underhåll fram till godkänd garantibesiktning. Överlåtelse av mark för flerbostadshus Exploateringsavtalet reglerar även överlåtelse av fem mindre markområden tillskottsmark för bostadsbebyggelse från staden till Bk Nordväst AB, Hh Åkervickern 3 AB samt Hh Åkersyran 1 AB. Fyra av dessa markområden avser mark för flerbostadshus. Exploateringsavtalet innehåller en total preliminär köpeskilling för dessa fyra områden om 27,6 miljoner kronor. Den totala köpeskillingen för tillskottsmark till både flerbostadshus och radhus har räknats upp till bedömt år då tillträde sker, varvid den totala preliminära köpeskillingen blir ca 30 miljoner kronor. Priset är 7 500 kr per kvadratmeter ljus BTA för mark till flerbostadshus överenskommet i prisläge 2022-02-01 (värdetidpunkten) och skall regleras – uppåt eller nedåt – fram till tillträdesdagen i relation till prisförändringarna vid försäljningar av bostadsrätter på den öppna marknaden. Respektive bolag tillträder marken när fastighetsbildningen har vunnit laga kraft. På tillträdesdagen skall slutlig köpeskilling, beräknad enligt genomsnittsvärdemetoden, betalas. Expertrådet har godkänt ärendet 2022-08-18 (dnr E2021-04620). Överlåtelse av mark för radhus Ett markområde avser mark för radhus. Exploateringsavtalet innehåller en total preliminär köpeskilling för denna tillskottsmark om 93 000 kronor. Priset är 11 000 kr per kvadratmeter ljus BTA för mark till radhus överenskommet i prisläge 2022-02- 01 (värdetidpunkten) och skall regleras – uppåt eller nedåt – fram till tillträdesdagen i relation till prisförändringarna vid försäljningar av bostadsrätter på den öppna marknaden. Hh Åkersyran 1 AB tillträder marken när fastighetsbildningen har vunnit laga kraft. På tillträdesdagen skall slutlig köpeskilling, beräknad enligt genomsnittsvärdemetoden, betalas. Expertrådet har godkänt ärendet 2022-08-18 (dnr E2021-04620). Överlåtelse av mark som blir allmän platsmark Delar av de privata fastigheterna Åkervädden 1, Åkerväpplingen 2 samt Vitsenapen 3, 4 och 5 ska enligt den föreslagna detaljplanen utgöra allmän platsmark och ska utan ersättning genom fastighetsreglering överföras till stadens fastigheter Hässelby Villastad 14:33 och Hässelby Villastad 31:1. Ekonomiska konsekvenser för staden 9 (19) Bolaget ska efter fastighetsbildning förvärva tillskottsmarken för flerbostadshus för 7 500 kr/kvadratmeter ljus BTA och tillskottsmarken för radhus för 11 000 kr/kvadratmeter ljus BTA. Bolaget ska stå för plankostnader och alla övriga kostnader som hör till byggandet av husen. Kontoret bedömer att exploateringen ger ett överskott till staden. I detta ärende uppgår investeringen till 139,3 miljoner kronor. Ärendet ska även beslutas av kommunfullmäktige då investeringen överstiger 50 miljoner kronor. Kontoret redovisar här de ekonomiska förutsättningarna för projektet enligt nuvärdes- metoden och vilka budgetkonsekvenser projektet medför. Lönsamhetskalkyl enligt nuvärdesmetoden Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden tar hänsyn till kommande investeringar från och med beslutstillfället i löpande priser och beaktar de ekonomiska konsekvenserna för både investeringar, driftkostnader och intäkter. Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden för projektet redovisar ett positivt nettonuvärde om 15 miljoner kronor motsvarande 28 tusen kronor/ekvivalent lägenhet. Ekvivalent lägenhet motsvarar den sammanlagda tillkommande ytan (bruttoarean) för bostäder, kommersiella lokaler etc. dividerat med 100 (en lägenhet motsvarar 100 kvadratmeter bruttoarea). Tillskottsmarken kommer att säljas. Exploateringsgraden uppgår till 1,85. De sammanlagda projektutgifterna i löpande prisnivå beräknas till cirka 139,3 miljoner kronor, varav 7,3 miljoner kronor är utgifter före år 2025, det vill säga redan nedlagda utgifter. Utgifterna avser främst ny trottoar och trädrad utmed Växthusvägen, breddning av trottoar utmed Smedshagsvägen inklusive övergångsställe, trottoar utmed Mäster Karls väg, skyfallsyta, skyfallsåtgärder genom dämmen i diket väster om Växthusvägen samt en naturlekplats i parken norr om Smedshagen. Av projektutgifterna utgör 0,4 miljoner kronor utgifter som redovisas som driftkostnader. Projektinkomsterna beräknas till 129,8 miljoner kronor, varav 112,3 miljoner kronor utgörs av icke offentliga bidrag (exploateringsbidrag). Projektet har inga inkomster som ska redovisas som driftintäkter. Försäljningsinkomster som avser tillskottsmark beräknas till 30 miljoner kronor och reavinsten beräknas uppgå till 29,9 miljoner kronor. Bolagen svarar för alla kostnader kopplade till husproduktionen så som kostnader för anslutning av vatten- och avlopp, el och fjärrvärme med mera. 10 (19) Projektets nettoexploateringsutgift/ekvivalent lägenhet beräknas uppgå till 16 000 kronor i fast prisnivå. Detta är i jämförelse med andra motsvarande projekt väldigt lågt eftersom så stor del av exploateringen sker på privat mark. Nyckeltalet visar projektets nettoutgift/ekvivalent lägenhet inklusive redan nedlagda utgifter. Projektets täckningsgrad inklusive nedlagda nettoutgifter beräknas uppgå till 111 procent. All ekonomisk risk avseende byggaktörens del av projekteringen står bolaget för. Staden har viss risk för förgävesprojektering. Budgetkonsekvenser Projektbudget och försäljningsinkomster Projektbudgeten för projektet beräknas till 139,3 miljoner kronor och projektinkomsterna till 129,8 miljoner kronor i löpande prisnivå. Utfallet över åren beräknas bli enligt nedanstående tabell: Budgetkonsekvenser Ack Investering tom Mnkr 2024 2025 2026 2027 2028 Senare Totalt Utgifter inkl. förvärv (-) -7,3 -0,3 -0,1 -3,3 -6,2 -122,1 -139,3 Inkomster (exkl. försäljning) 5,6 0,3 0,1 3,1 5,8 114,9 129,8 Nettoutgift (-) /-inkomst -1,7 0,0 0,0 -0,2 -0,4 -7,2 -9,6 Försäljningsinkomst 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 30,0 30,0 Stadens utgifter/inkomster för exploatering bedöms kunna finansieras via exploateringsnämndens investeringsbudget för år 2025. Behov av medel för åren därefter får beaktas i nämndens kommande budgetarbete. Driftbudget Projektet bedöms påverka stadens och nämndens resultat enligt nedanstående tabell. Budgetkonsekvenser Drift Kom- Mnkr 2025 2026 2027 2028 2029 Senare mentar Resultatpåverkan ExplN Löpande intäkter/kostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 max 0 11 (19) Ej aktiverbara utgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0 totalt -0,4 Ej aktiverbara inkomster 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0 totalt 0 Internränta 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 max -3,2 Avskrivningar 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 max -3,1 år 2034 Reavinster/förluster 0,0 0,0 0,0 0,0 29,9 0,0 totalt 29,9 Offentliga bidrag upplösning 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 totalt 0 Offentliga bidrag internränta 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Summa resultatpåverkan nämnd 0,0 0,0 0,0 0,0 29,9 Resultatpåverkan TRN+SDN Icke offentliga bidrag upplösning 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 112,3 totalt 112,3 mellan Driftskostnader -0,1 och TRN+SDN 0,0 0,0 0,0 0,0 -0,1 -0,1 Underhållskostnader mellan 0 TRN 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 och -0,1 Summa resultatpåverkan TRN+SDN 0,0 0,0 0,0 0,0 -0,1 De beräknade drift- och underhållskostnaderna inom trafiknämndens och stadsdelsnämndens ansvarsområden beräknas efter genomförandet uppgå till 0,2 miljoner kronor. Projektutgifter som redovisas som driftkostnader uppgår till 0,4 miljoner kronor. Projektet har inga inkomster som ska redovisas som driftintäkter. Icke offentliga bidrag (exploateringsbidrag) uppgår till 112,3 miljoner kronor. Internränta och avskrivningar (kapitalkostnaderna) för exploateringsnämnden beräknas uppgå till 6,3 miljoner kronor det första året och minskar därefter något genom avskrivningar. Reavinsten beräknas uppgå till 29,9 miljoner kronor. 12 (19) Ekonomiska osäkerheter Hur konjunkturen utvecklas har betydelse för intäkterna från försäljningen som kan variera uppåt eller nedåt. Samma sak gäller beträffande entreprenadkostnaderna. Kalkylen är framtagen under systemhandlingen. Denna omfattar dock inte till exempel geotekniska åtgärder som krävs eller hantering av markföroreningar på stadens mark. Ledningsägarnas ledningskostnader för flytt kommer att kunna fastställas först när genomförandeavtal tecknas med dem. Kalkylen innehåller sedvanliga risker som är medräknade i riskpåslaget. En projektreserv om tio procent på nettokalkylen har fördelats över åren från och med antagen detaljplan till bedömd slutbesiktning. Slutsats ekonomi Den största osäkerheten i projektets ekonomi hänger för närvarande ihop med hur konjunkturen utvecklas både vad gäller inkomster från försäljning och entreprenadkostnader. Stadens del av kostnaderna för allmän platsmark begränsas dock till 7 procent. Hur projektet uppfyller stadens mål Den aktuella exploateringen avser cirka 500 lägenheter. Projektet avser till största delen privat mark, vilket innebär att staden inte kan detaljreglera upplåtelseform. Byggaktören har inte bestämt den slutliga fördelningen ännu. Huvudinriktningen är att bygga hyresrätter och bostadsrätter, men det kan enligt byggaktören bli aktuellt med äganderätt för radhusen. Idag finns det i stadsdelen ca 18 procent lägenheter i hyresrätt, 11 procent lägenheter i bostadsrätt och 71 procent bostäder med äganderätt. Exploateringskontoret har bedömt projektet utifrån mål i stadens budget, översiktsplanen och övriga styrdokument. Bostadsbebyggelse Projektet bidrar med att uppfylla flera av stadens mål: • 6 000 bostäder i genomförandebeslut. • Tillgodose behov av LSS/SoL-bostäder. • Bygga med en mångfald av upplåtelseformer. • Bygga med blandade bebyggelsetyper genom att bygga flerbostadshus i ett stadsdelsområde som domineras av småhus. • Planområdet är utpekat i översiktsplanen som ett stadsutvecklingsområde där omfattande komplettering föreslås. Lokaler Inom planområdet planeras att uppföras minst 60 kvm BTA kommersiella lokaler. Detta bör generera 2–4 arbetstillfällen. 13 (19) De planerade LSS/SoL-bostäderna bör generera 6–8 arbetstillfällen. Inom området finns förskola, Smedshagsskolan och Smedshagshallen. Vårdcentral finns i Åkermyntans centrum på andra sidan Växthusvägen där också närmaste större livsmedelsbutik finns. Projektet bedöms stärka Åkermyntans centrumverksamhet. Social hållbarhet Projektet kan bidra till en förbättrad fysisk integration mellan Smedshagen och omgivande områden, bland annat med Åkermyntans centrum som ligger väster om Växthusvägen. Projektet bidrar till att tillföra hyresrätter och bostadsrätter som är de upplåtelseformer som är underrepresenterade i stadsdelen. En blandning av hyresrätter och bostadsrätter kan påverka den sociala integrationen inom Smedshagen positivt. I detaljplanen definieras ett tydligt stråk genom planområdet och förbättrad tillgänglighet skapas längs med Växthusvägen tillsammans med nya kopplingar mot Åkermyntans centrum. Projektet bidrar också till blandade bostadsstorlekar i stadsdelen. Enligt en tidig bedömning från byggaktören avses en fördelning mellan bostadsstorlekar enligt följande: 1 rum och kök 31 procent, 2 rum och kök 19 procent, 3 rum och kök 27 procent, 4–5 rum och kök 19 procent och radhus 4 procent. En naturlekplats tillskapas i skogen norr om Smedshagen som en välkommen komplettering till den befintliga lekplatsen intill skolan. Området får ett rejält tillskott av bostäder i blandade bostadsstorlekar där även barn i något äldre åldrar kan behöva tillgång till lekplats. Jämställdhet och trygghet Genom omvandling från mestadels markparkeringar till ny bostadsbebyggelse befolkas området och blir en tryggare miljö med bättre kopplingar och stråk genom bebyggelsen. Växthusvägen som är ett utpekat urbant stråk får en ny bebyggelsefront med entréer mot gatan och möjlighet till nya lokaler för centrumändamål. Lokaler för bostadskomplement ska främst placeras i bottenvåning med egen entré för att uppnå en aktivare gatumiljö. Barn Smedshagen har flera kvaliteter utifrån ett barnperspektiv. Området har många bilfria vägar genom bebyggelsen som leder till målpunkter inom och utanför området. I områdets mitt, längs med Smedshagsvägen finns skola, förskola och idrottsverksamheter. Inledningsvis planerades och markanvisades för en ny förskola inom området. Förskolan utgick under planprocessen, då stadsdelsförvaltningen inte 14 (19) såg något behov av denna. Projektet bedöms inte påverka de befintliga kvaliteterna negativt. I parken norr om Smedshagen föreslås en enklare naturlekplats som komplement till den befintliga lekplatsen intill skolan. Utefter Växthusvägen och Mäster Karls väg planeras nya trottoarer att anläggas, vilket skapar en säkrare trafikmiljö för barn. Vid Smedshagsvägen föreslås en breddning av gångbanan på den östra sidan och ett nytt övergångsställe i höjd med Smedshagshallen. Övergångsstället kan kombineras med farthinder för att skapa en trygg övergång till skol- och idrottsområdet. Projektet bedöms ha en positiv inverkan utifrån ett barnperspektiv. Där kan nämnas den trygghetshöjande aspekten av ny bebyggelse på tidigare markparkering, entréer mot lokalgator och huvudgator samt fler ögon vid idrottsplatsen och närliggande busshållplats. Tillgänglighet Tillgängligheten till nya byggnader klaras med angöring från de befintliga kvarters- och lokalgatorna. Idag är områdets allmänna gator reglerade med parkeringsförbud. Parkering för rörelsehindrad kan anordnas i de nya garagen till flerbostadshusen. Vistelseytor intill de nya husen och entréer kommer att vara tillgängliga för personer med nedsatt rörelseförmåga. För befintliga hus medför projektet ingen förändring mot dagens situation gällande tillgänglighet. Miljömässig hållbarhet Gårdsmiljöerna utvecklas med fokus på integrerade öppna dagvattenlösningar och odling som anknyter till områdets historiska användning. De öppna dagvattenlösningarna i form av makadamdiken, skelettjordar och växtbäddar, ger ett rekreativt, estetiskt och pedagogiskt värde för staden. Tidig miljöbedömning De miljökonsekvenser som har utretts vid planering av bebyggelsen är buller och skyfall. Trafikbuller från Lövstavägen och Växthusvägen har utretts. Ny bebyggelse främst mot Växthusvägen måste anpassas för att klara kraven som gäller för buller. Skyfallssituationen inom planområdet har analyserats. Det finns ett antal mindre lågpunkter som översvämmas vid skyfall, varav några av ytorna är aktuella för ny bebyggelse. Åtgärder för att hantera de bortträngda volymerna ska göras, varvid vatten behöver fördröjas på annan plats för att inte riskera ökad översvämningsrisk för bebyggelse nedströms planområdet. Lösningar för att hantera skyfall ska i första hand ske på stadens mark och genomföras innan eller i samband med att byggnation påbörjas. 15 (19) Två åtgärder föreslås på allmän platsmark, dels dämning av nuvarande dike på Växthusvägens västra sida, dels anläggning av en lågpunkt norr om planområdet. Det nuvarande diket på Växthusvägens västra sida däms upp med tvärsgående fördämningar, varvid vatten kan fördröjas i diket. Vid anläggandet av en lågpunkt norr om planområdet sänks marknivån vid befintlig gräsyta öster om Växthusvägen, så att vatten kan fördröjas. Vid Växthusvägen skapas nya planteringsytor för gatuträd. Dessa ytor anpassas och utförs nedsänkta för att kunna fördröja vatten vid skyfall. Det befintliga diket vid gång- och cykelbanan som ansluter till Mäster Karls väg ersätts med ett nytt dike för att upprätthålla nuvarande rinnvägar och inte riskera att det skapas nya instängda områden. Kompensation för ianspråktagen grönyta Den ianspråktagna marken som staden äger avser park- och gatumark och för fastigheten Hässelby Villastad 27:3 del av en parkeringsyta. Park- och gatumarken utmed Växthusvägen är delvis en vägslänt och har ingen eller mycket liten användning. Ytan har idag inga speciella rekreations- eller landskapsvärden. Parkmarken utmed kvartersgatan söder om Smedshagen, parkmarken norr om Åkersyran och vid koloniområdet är små delområden med tillskottsmark som inte tillför något rekreations- eller landskapsvärde. Sammantaget har de grönytor som tas i anspråk ett mycket ringa ekologiskt och rekreativt värde. Kompensation sker ändå genom de nya gatuträd som planteras vid Växthusvägen och genom den naturlekplats som kommer att anläggas. Genomförandefrågor Tidplan Bolagen planerar sin byggstart till år 2029 och första inflyttning bedöms till år 2030. Byggnationen kommer att ske etappvis och även stadens utbyggnad av allmän plats kommer att genomföras i etapper. Utbyggnadsordningen kommer att klargöras i samband med detaljprojekteringen som sker samtidigt för Bolagens och stadens arbeten för att samordning ska kunna ske. Risker och osäkerheter Risk föreligger att tidplanen blir förskjuten på grund av att detaljplanen blir överklagad. Det är många byggaktörer inblandade i området inklusive ledningsägare, vilket kan riskera att dessa kan vara i vägen för varandra och fördröja eller försvåra arbetet för varandra. 16 (19) Eftersom kalkylen som är framtagen inte omfattar geotekniska åtgärder eller hantering av markföroreningar på stadens mark kan detta riskera att fördyra projektet. Inom området finns skola, förskola, idrottshall och föreningsverksamheter viket entreprenader måste ta extra hänsyn till. Med hänsyn till att många gator inom området är små och trånga kan detta ge framkomlighetsproblem och påverka skedesplaneringen. Ledningssamordningen inom området påverkas även av att det finns och kommer att finnas privata ledningar inom den allmänna platsmarken. Vid detaljprojekteringen behöver detta klargöras och samordnas. Kommunikation Kontoret har diskuterat utbyggnadsförslaget med stadsdelsförvaltningen, stadsbyggnadskontoret, trafikkontoret och socialförvaltningen. Berörd stadsdelsförvaltning har uttryckt att de har behov av bostäder enligt Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade och/eller Socialtjänstlagen i projektet. Byggaktören är informerad om stadsdelsförvaltningens önskemål. Då projektet bedöms medföra en utgift över 50 miljoner kronor har avstämning skett med stadsledningskontoret. Kontorets sammanfattande bedömning Kontoret bedömer att projektet har goda förutsättningar att ge ett välbehövligt tillskott av bostäder med goda förutsättningar att skapa goda boendemiljöer i ett attraktivt läge samtidigt som det kan öka både trivseln och säkerheten i området och bidra till en blandad stad. Projektet kan också bidra till en förbättrad fysisk integration mellan Smedshagen och omgivande områden. Remissammanställning Ärendet har initierats av exploateringsnämnden och remitterats till stadsledningskontoret. Stadsledningskontoret Stadsledningskontorets tjänsteutlåtande daterat den 19 februari 2026 har i huvudsak följande lydelse. Enligt kommunfullmäktiges budget ska staden ha en byggtakt för att uppnå målet om 140 000 bostäder till år 2035. Stockholm ska byggas attraktivt, hållbart och tätt och vara en levande och socialt hållbar stad. Stadsledningskontoret ser positivt på projektet Smedshagen som bidrar till stadens övergripande bostadsmål. Projektet har goda förutsättningar att ge ett välbehövligt tillskott med en blandning av bostäder i ett attraktivt och kollektivtrafiknära läge. Den 17 (19) föreslagna förtätningen har potential att bidra till ökad trivsel och trygghet och till att stärka kopplingarna till omgivande bebyggelse. Stadsledningskontoret anser att projektets ekonomiska förutsättningar är godtagbara. Stadsledningskontoret föreslår att kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar att exploateringsnämnden medges rätt att genomföra exploatering inom fastigheterna Åkerväpplingen 2, Åkervädden 1, Åkervickern 3, Åkersyran 1 samt Vitsenapen 1–5, projekt Smedshagen, till en projektutgift om 139,3 mnkr, projektinkomst om 129,8 mnkr samt en försäljningsinkomst om 30 mnkr. Utgifterna för år 2026 ska rymmas inom nämndens investeringsbudget. Utgifterna för kommande år behandlas i budget för 2027. 18 (19) Reservationer m.m. Exploateringsnämnden Reservation av Anders Edin (SD) Föreslår att nämnden beslutar att avslå tjänsteutlåtandet samt att därutöver anföra följande: Projektet är till största delen ett privatmarksprojekt där Bk Nordväst AB, Hh Åkervickern 3 AB, Hh Vitsenapen 2 AB, Hh Vitsenapen 3 AB, Hh Vitsenapen 4 AB, Hh Vitsenapen 5 AB och Hh Åkersyran 1 AB, nedan gemensamt benämnda Bolagen, vill utveckla enskild mark för bostäder inom ett antal fastigheter i Hässelby Villastad som går under namnet Smedshagen. Bolagen har därför låtit ta fram ett detaljplaneförslag för ny bostadsbebyggelse om cirka 500 lägenheter och cirka 60 kvadratmeter kommersiella lokaler inom Smedshagen. Sverigedemokraterna ställer sig tveksamma till mervärdet av förtätningen på naturmark. Förtätningen riskerar att leda till ökad segregation samt minska områdets attraktivitet. Ersättaryttrande av Aron Modig (KD) 1. Att avslå förslaget. 2. Att därutöver anföra följande: Kapaciteten i västerorts kollektivtrafik är god men tungt belastad efter flera år av snabb stadsutveckling, både lokalt och i de kranskommuner som ansluter till Hässelby-Vällingby och Järva. Ser vi till avståndet mellan yttre västerort och city, samt de goda arbetspendlingsmöjligheterna till kranskommuner, så framstår bilens roll i vardagspusslet ganska naturligt. Därför motsätter vi oss planerna på att ersätta garage- och markparkering med uppemot 500 hyresbostäder. Det riskerar försämra framkomligheten och påverka lokalbors parkeringsmöjligheter negativt. 19 (19)