Olaus Magnus väg homes and public spaces planned in Hammarbyhöjden

Projektet Cikadan avser genomförande av detaljplan för Cikadan 1 med flera i Hammarbyhöjden. Planförslaget syftar till att tydliggöra Hammarbyhöjdens entré från väst och möjliggör cirka 150 bostäder. Stråket längs med Olaus Magnus väg stärks genom lokaler i bottenvåningen. Olaus Magnus plan utvecklas och rustas upp och Palandergatan dras om.År 2025 valde JM AB att avsluta deltagandet i projektet, varefter exploateringsnämnden genomförde en anbudstävling för att finna en ny byggaktör. OBOS Nya Hem Bostadsutveckling AB lämnade det högsta anbudet. Exploateringsnämnden har tillsammans med OBOS Nya Hem Bostadsutveckling AB och dotterbolagen Nya Hem NYAB 52 AB och Nya Hem NYAB 61 AB tagit fram en överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark som reglerar ansvar i genomförandet av projektet (bilaga ).Exploateringsnämndens sammanlagda projektutgifter beräknas uppgå till cirka 201,7 mnkr, projektinkomsterna till 11,7 mnkr och försäljningsinkomsterna till cirka 294,3 mnkr. Lönsamhetskalkylen redovisar ett nettonuvärde om 102 mnkr. Täckningsgraden uppgår till 155 procent. Projektet innebär även investeringsutgifter för Stockholm Vatten och Avfall AB (SVOA) med en indikativ total budget på cirka 52 mnkr.Ärendet ska beslutas av kommunfullmäktige då investeringen överstiger 50 miljoner kronor och försäljningen överstiger 90 miljoner kronor.Överenskommelsens giltighet är villkorad av kommunfullmäktiges godkännande senast den 31 december 2027. [R1 Utl Genomförandebeslut för projekt Cikadan i Hammarbyhöjden.pdf] 1 (21) Utlåtande Rotel I (Dnr KS 2026/928) Genomförandebeslut för exploatering inom fastigheterna Hammarbyhöjden 1:1 och Cikadan 1, projekt Cikadan i Hammarbyhöjden, och försäljning av del av fastigheten Hammarbyhöjden 1:1 och del av fastigheten Cikadan 1 Hemställan från exploateringsnämnden Förslag till beslut Föredragande borgarrådet Emilia Bjuggren Sammanfattning av ärendet Projektet Cikadan avser genomförande av detaljplan för Cikadan 1 med flera i Hammarbyhöjden. Planförslaget syftar till att tydliggöra Hammarbyhöjdens entré från väst och möjliggör cirka 150 bostäder. Stråket längs med Olaus Magnus väg stärks genom lokaler i bottenvåningen. Olaus Magnus plan utvecklas och rustas upp och Palandergatan dras om. År 2025 valde JM AB att avsluta deltagandet i projektet, varefter exploateringsnämnden genomförde en anbudstävling för att finna en ny byggaktör. OBOS Nya Hem Bostadsutveckling AB lämnade det högsta anbudet. Exploateringsnämnden har tillsammans med OBOS Nya Hem Bostadsutveckling AB och dotterbolagen Nya Hem NYAB 52 AB och Nya Hem NYAB 61 AB tagit fram en överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark som reglerar ansvar i genomförandet av projektet (bilaga ). Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. 1. Exploateringsnämnden medges rätt att genomföra exploatering inom fastigheterna Hammarbyhöjden 1:1 och Cikadan 1, projekt Cikadan, till en projektutgift om 201,7 mnkr, projektinkomst om 11,7 mnkr samt försäljningsinkomst om cirka 294,3 mnkr. 2. Utgifterna för år 2026 ska rymmas inom nämndens investeringsbudget. Utgifterna för kommande år behandlas i budget för 2027. 3. Försäljning av del av fastigheten Hammarbyhöjden 1:1 och del av fastigheten Cikadan 1 med en preliminär köpeskilling om cirka 294,3 mnkr godkänns och exploateringsnämnden medges rätt att träffa överenskommelse om exploatering i enlighet med bilaga till utlåtandet. 2 (21) Exploateringsnämndens sammanlagda projektutgifter beräknas uppgå till cirka 201,7 mnkr, projektinkomsterna till 11,7 mnkr och försäljningsinkomsterna till cirka 294,3 mnkr. Lönsamhetskalkylen redovisar ett nettonuvärde om 102 mnkr. Täckningsgraden uppgår till 155 procent. Projektet innebär även investeringsutgifter för Stockholm Vatten och Avfall AB (SVOA) med en indikativ total budget på cirka 52 mnkr. Ärendet ska beslutas av kommunfullmäktige då investeringen överstiger 50 miljoner kronor och försäljningen överstiger 90 miljoner kronor. Överenskommelsens giltighet är villkorad av kommunfullmäktiges godkännande senast den 31 december 2027. Beredning Ärendet har initierats av exploateringsnämnden och remitterats till stadsledningskontoret. Stadsledningskontoret ser positivt på projektet som bidrar till stadens övergripande bostadsmål och åtagandet inom 2013 års Stockholmsöverenskommelse, med bebyggelse i ett kollektivtrafiknära läge. Projektet utgör en del i genomförandet av Programmet för Björkhagen och Hammarbyhöjden och bidrar till att utveckla området till en attraktiv boendemiljö. Föredragande borgarrådets synpunkter Jag välkomnar att detta projekt nu blir verklighet med cirka 150 bostäder i Hammarbyhöjden. I projektet ingår att Olaus Magnus väg och torget Olaus Magnus plan utvecklas och rustas upp till en mer trygg och grön mötesplats. Palandergatan dras om och Olaus Magnus väg får dubbelsidiga gång- och cykelbanor. Längs med gatan i riktning mot Hammarbyhöjdens centrum möjliggörs verksamhetslokaler i husens bottenvåningar. I projektet ingår även en satsning på offentlig konst. Det är glädjande att projektet ger ett ekonomiskt överskott till staden. Jag vill, precis som stadsledningskontoret, understryka vikten av god kostnadskontroll i projektet för att säkerställa bibehållen lönsamhet så att alla områden kan utvecklas med likvärdiga stadskvaliteter. Bilaga Överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark inom del av fastigheten Hammarbyhöjden 1:1 och del av Cikadan 1, dnr KS 2026/928-1.2 Borgarrådsberedningen tillstyrker föredragande borgarrådets förslag. 3 (21) Kommunstyrelsen delar borgarrådsberedningens uppfattning och föreslår att kommunfullmäktige beslutar enligt föredragande borgarråds förslag. Stockholm den 28 oktober 2026 Emilia Bjuggren Kommunstyrelsens ordförande 4 (21) Ärendet Projektet Cikadan avser genomförande av detaljplan Cikadan 1 med flera i stadsdelen Hammarbyhöjden (Dp 2016-00773) och utgör en del av Programmet för Hammarbyhöjden och Björkhagen. Planområdet ligger i korsningen Hammarbybacken/Olaus Magnus väg. Platsen är idag huvudsakligen grön med buskar och träd och består i söder av berg i dagen. Den berörda marken ägs av staden. Planförslaget syftar till att tydliggöra Hammarbyhöjdens entré från väst och möjliggör cirka 150 bostäder i flerbostadshus längs med Olaus Magnus väg i norr, Hammarbybacken i väst och tunnelbanespåren i syd. Stråket längs med Olaus Magnus väg stärks genom lokaler i bottenvåningen. Torget Olaus Magnus plan utvecklas och rustas upp. Förslaget innebär vidare att Palandergatan, som löper genom området, dras om. Inriktningsbeslut för projektet fattades av exploateringsnämnden i augusti 2020. Då beslutades även om markanvisning för bostäder till JM AB som haft en tidigare markanvisning på platsen. Projektutgifterna beräknades uppgå till 90,3 mnkr, projektinkomsterna till 2,6 mnkr och försäljningsinkomsterna till 257,6 mnkr. Nettonuvärdet beräknades uppgå till 139 mnkr. År 2025 valde JM AB att avsluta deltagandet i projektet, varefter exploateringsnämnden genomförde en anbudstävling för att finna en ny byggaktör. OBOS Nya Hem Bostadsutveckling AB lämnade det högsta anbudet, 23 300 kronor per kvm ljus BTA avseende bostäder. Markpriset avseende lokaler var en given förutsättning i anbudstävlingen och uppgår till 6 000 kronor per kvm ljus BTA. Prisläget avser oktober 2025 och markpriserna ska indexuppräknas till tillträdesdagen. Exploateringsnämndens expertråd godkände värderingen den 16 mars 2026. Exploateringsnämnden har tillsammans med OBOS Nya Hem Bostadsutveckling AB och dotterbolagen Nya Hem NYAB 52 AB och Nya Hem NYAB 61 AB tagit fram en överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark som reglerar ansvar i genomförandet av projektet (bilaga). Överenskommelsens giltighet är villkorad av kommunfullmäktiges godkännande senast den 31 december 2027. Bolagen ska även teckna genomförandeavtal med SL och Region Stockholm samt Trafikverket för att reglera formerna för att genomföra byggnationen i närheten av deras respektive anläggningar, tunnelbanan och Södra länken. Entreprenad för allmän platsmark planeras att påbörjas år 2029, byggstart inom kvartersmark år 2031 och första inflyttning beräknas kunna ske år 2033. Exploateringsnämndens sammanlagda projektutgifter i löpande prisnivå beräknas uppgå till cirka 201,7 mnkr, varav 13,1 mnkr är redan nedlagda utgifter. Utgifterna avser främst ombyggnation och flytt av Palandergatan och uppgradering av Olaus Magnus väg och Olaus Magnus plan. Projektet medför ledningsflyttar för VA, el, 5 (21) fjärrvärme, gas och fiber. Av de totala projektutgifterna utgör 0,8 mnkr utgifter som redovisas som drift. Projektinkomsterna beräknas uppgå till 11,7 mnkr och utgörs i huvudsak av ersättningar från ledningsägare. Försäljningsinkomsterna beräknas uppgå till cirka 294,3 mnkr och reavinsten till 283,6 mnkr. Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden redovisar ett positivt nettonuvärde om 102 mnkr. Täckningsgraden uppgår till 155 procent. Projektet innebär även investeringsutgifter för Stockholm Vatten och Avfall AB med en indikativ total budget på cirka 52 mnkr. Den indikativa totalbudgeten omfattar projektering och entreprenadkostnader för planerade VA-åtgärder samt risker med mera. Exploateringsnämnden Exploateringsnämnden beslutade vid sitt sammanträde den 27 augusti 2026 följande. 1. Exploateringsnämnden beslutar att för sin del godkänna förslag till genomförandet av exploatering inom fastigheten Hammarbyhöjden 1:1 och Cikadan 1 och föreslår att kommunfullmäktige godkänner förslag till genomförande för projekt Cikadan och att exploateringsnämnden medges rätt att genomföra projektet till en projektutgift om 201,7 miljoner kronor, en projektinkomst om 11,7 miljoner kronor och en total försäljningsinkomst om cirka 294,3 miljoner kronor. 2. Exploateringsnämnden beslutar att anvisa mark för bostäder inom del av fastigheten Hammarbyhöjden 1:1 och Cikadan 1 till OBOS Nya Hem Bostadsutveckling AB, Nya Hem NYAB 52 AB och Nya Hem NYAB 61 AB. 3. Exploateringsnämnden beslutar att för sin del godkänna överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark inom fastigheten Hammarbyhöjden 1:1 och Cikadan 1 till OBOS Nya Hem Bostadsutveckling AB, Nya Hem NYAB 52 AB och Nya Hem NYAB 61 AB med en preliminär köpeskilling om cirka 294,3 miljoner kronor enligt tjänsteutlåtandets bilaga 1 samt föreslår att kommunfullmäktige godkänner överenskommelsen och ger exploateringsnämnden rätt att träffa överenskommelsen. Reservation av Gabriel Kroon (SD), se Reservationer m.m. Exploateringskontorets tjänsteutlåtande daterat den 12 maj 2026 har i huvudsak följande lydelse. Bakgrund till överenskommelsen JM AB som tidigare var markanvisad det aktuella området valde att i ett sent skede inte ingå överenskommelse om exploatering. Exploateringskontoret beslutade då att anordna en anbudstävling för att utse en ny byggaktör för projektet. Nedan följer en beskrivning av området och projektidén. 6 (21) Området idag Exploateringsområdet är beläget i ett kollektivtrafiknära område invid korsningen Hammarbybacken och Olaus Magnus väg. Området består huvudsakligen av grönska och berg i dagen. Det är inte utpekat som ett ekologiskt särskilt betydelsefullt område (ESBO) och naturvärdesinventering visar att det inte hyser några högre naturvärden. Karta med planområdet markerat Hammarbyhöjden är ett typiskt smalhusområde med lamellhus i tre till fyra våningar. Fyra tegelklädda punkthus i nio våningar uppförda under 40-talet finns direkt väster om området. All mark inom exploateringsområdet ägs av staden. Inom fastigheten Cikadan 1 fanns tidigare ett gatukök upplåtet med arrende. Arrendeavtalet har sagts upp och gatuköket har rivits. Flygfoto från söder Projektidé - Hammarbyhöjdens entré 7 (21) I programmet för Hammarbyhöjden-Björkhagen pekas området ut som lämpligt för nya bostäder och verksamheter. Ett huvudsyfte med förtätning på denna plats har varit att tydliggöra Hammarbyhöjdens entré från väst. Projektet innehåller cirka 150 lägenheter placerade utmed Olaus Magnus väg och längs Hammarbybacken fördelade på sex huskroppar. Palandergatan får en ny sträckning för att lämna plats åt den nya bebyggelsen och dess bostadsgård. För att stärka stråket mot Hammarbyhöjdens centrum föreslås lokaler i bottenvåningen mot Olaus Magnus väg. Bilparkering sker i garage under tillkommande bebyggelse. I syfte att skapa en mer stadsmässig miljö på den aktuella platsen så omfattar projektet flera satsningar och uppgradering av angränsande allmän plats. Berörd del av Olaus Magnus väg utvecklas till stadsstråk med nya gång- och cykelbanor. Befintlig markparkering i anslutningen till Olaus Magnus plan försvinner, vilket möjliggör för mer grönska och sitt- och lekmöjligheter. Söder om det blivande kvarteret skapas ett nytt allmänt gångstråk i öst-västlig riktning. Tidigare visionsbild av ny bebyggelse från korsningen Olaus Magnus väg och Hammarbybacken (JM/AIX arkitekter) 8 (21) Illustrationsplan, inklusive planerad ny bebyggelse I närheten av Cikadan ligger projektet Sjöstadshöjden. I det projektet planeras det för cirka 400–500 bostäder, 4000–5000 arbetsplatser, förskola, nya torg och en lekplats. Längre upp på Olaus Magnus väg ligger projektet Sparrmansvägen. Där har detaljplanen vunnit laga kraft och byggnationen av cirka 60 nya lägenheter planeras påbörjas under 2027. Tidigare beslut Den berörda marken anvisades ursprungligen, genom beslut i exploateringsnämnden 2007 till JM bostad AB. Start-PM för planläggning beslutades av stadsbyggnadsnämnden 2016. Efter att planarbetet startat och programmet för Hammarbyhöjden och Björkhagen slutförts hade förutsättningarna för platsen ändrats. Den ursprungliga markanvisningen hade då också förfallit. I samband med inriktningsbeslutet 2020 fattade också exploateringsnämnden ett nytt beslut om markanvisning till JM AB om cirka 140 bostäder. JM AB valdes genom 9 (21) direktanvisning för att möjliggöra ett återupptagande av planarbetet där det tidigare avslutades. JM AB valde sedan att avsluta sin medverkan i projektet vilket föranledde den anbudstävling som genomfördes hösten 2025. Nedan sammanfattas tidigare beslut: • Exploateringsnämnden 2007-06-14, anvisning av mark till JM AB för ny bostadsbebyggelse om cirka 70 bostadsrättslägenheter. Inriktningsbeslut bedömdes vid markanvisningstillfället kunna fattas på delegation. • Stadsbyggnadsnämnden 2016-06-16, godkännande av programmet för Hammarbyhöjden – Björkhagen • Stadsbyggnadsnämnden 2016-08-18, godkännande av start-pm för detaljplaneläggning • Exploateringsnämnden 2020-08-27, inriktningsbeslut och en ny markanvisning till JM AB. Anvisningen omfattar cirka 140 lägenheter upplåtna med bostadsrätt eller äganderätt. • Stadsbyggnadsnämnden 2022-10-20, godkännande av redovisningen av plansamrådet • Stadsbyggnadsnämnden 2023-11-30, godkännande av redovisning inför granskning av detaljplanen Markanvisning och anbud på pris Exploateringskontoret bjöd under oktober–december 2025 in till anbudstävling där byggaktörer fick lämna anbud på pris för bostadsbebyggelse med bostadsrätt. Eftersom förslag till detaljplan redan tagits fram och planprocessen är i ett avslutande skede, valde kontoret anbudstävling som förfarande för en ny byggaktör. Detta i enlighet med riktlinjerna för markanvisning. Byggrätten bedöms inrymma cirka 150 lägenheter och bottenvåningslokaler om cirka 11 600 m2 ljus BTA. Priset för lokaler sattes som en förutsättning i inbjudan till 6 000 kronor per m2 ljus BTA. Både pris för bostäder och lokaler är i prisnivå oktober 2025. Parkering ska lösas i garage under mark. Inbjudan att lämna anbud publicerades på kontorets websida, samt sändes ut i digitala nyhetsbrev till bolag som anmält intresse för markanvisningar inom staden på stadens websida. Kontoret fick in tolv anbud, vilka redovisas nedan. Nr Anbudslämnare Anbud kr/m2 ljus BTA 3 OBOS Nya Hem Bostadsutveckling AB 23 300 4 23 007 9 22 889 10 (21) 12 22 502 5 22 053 1 21 500 7 20 738 8 19 020 10 18 201 2 17 333 6 17 000 11 15 022 Bolaget har lämnat det högsta anbudet och ska efter fastighetsbildning förvärva marken för 23 300 kronor per m2 ljus BTA för bostäder och 6 000 kronor per m2 ljus BTA lokaler. Bolaget, som är ett helägt dotterbolag till OBOS Nya Hem AB, utvecklar bostäder i Sveriges tre storstadsregioner. År 2024 hade OBOS Nya Hem AB koncernen en byggrättsportfölj motsvarande 3 800 lägenheter varav 1 400 lägenheter avser samarbetsprojekt. Koncernen har totalt sex andra pågående projekt i dagsläget, samtliga avser bostadsrätter och omfattar cirka 460 lägenheter. Koncernen har fem planerade projekt i närtid om totalt cirka 660 lägenheter. Koncernen har flera markanvisningar i Stockholm bland annat i Norra Djurgårdsstaden, Bagarmossen och Sjöstadshöjden. En byggaktörskontroll av Bolaget har gjorts i närtid. Överenskommelse om exploatering Kontoret har upprättat överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark med Bolaget. Överenskommelsen reglerar bland annat köpeskillingen och genomförandet av exploateringen. Markområdet ska säljas och bostäderna ska upplåtas med bostadsrätt. Preliminärt rymmer förslaget cirka 150 lägenheter om cirka 11 600 m2 ljus BTA och 150 m2 ljus BTA lokaler i bottenvåning. Vid försäljningen av marken ska köpeskillingen baseras på byggrätten enligt blivande detaljplan. Parterna är överens om att priset för bostäder är 23 300 kronor per m2 ljus BTA med värdetidpunkt oktober 2025. Köpeskillingen för bottenvåningslokaler är bestämd till 6 000 kronor per m2 ljus BTA med värdetidpunkt oktober 2025. Expertrådet har godkänt ärendet 2026-03-16 (dnr E2023-03299). Överenskommelsen innehåller villkor om att Bolaget åtar sig att före produktionsstart teckna genomförandeavtal med Trafikverket för att reglera formerna för att genomföra byggnation i närheten Trafikverkets anläggning enligt detaljplanen. 11 (21) Bolaget tillträder fastigheten när fastighetsbildning vunnit laga kraft och när stadens entreprenad avseende gatu- och ledningsarbeten, i enlighet med utbyggnadsplan) är färdigställda. Preliminärt planeras Bolaget tillträda fastigheten under kvartal 4 2030. Ekonomiska konsekvenser för staden I detta ärende uppgår investeringen till 201,7 miljoner kronor. Ärendet ska även hemställas till kommunfullmäktige för beslut då investeringen överstiger 50 miljoner kronor och försäljningen överstiger 90 miljoner kronor. Kontoret redovisar här de ekonomiska förutsättningarna för projektet enligt nuvärdes- metoden och vilka budgetkonsekvenser projektet medför. Lönsamhetskalkyl enligt nuvärdesmetoden Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden tar hänsyn till kommande investeringar från och med beslutstillfället i löpande priser och beaktar de ekonomiska konsekvenserna för både investeringar, driftkostnader och intäkter. Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden för projektet redovisar ett positivt nettonuvärde om 102 miljoner kronor motsvarande 867 tusen kronor/ekvivalent lägenhet. Ekvivalent lägenhet motsvarar den sammanlagda tillkommande ytan (bruttoarean) för bostäder, kommersiella lokaler etc. dividerat med 100 (en lägenhet motsvarar 100 kvadratmeter bruttoarea). Marken kommer att säljas. Exploateringsgraden uppgår till 1,96. De sammanlagda projektutgifterna i löpande prisnivå beräknas till cirka 201,7 miljoner kronor, varav 13,1 miljoner kronor är utgifter före år 2026, det vill säga redan nedlagda utgifter. Utgifterna avser främst ombyggnation och flytt av Palandergatan, uppgradering av Olaus Magnus väg och Olaus Magnus plan. Projektet medför även ledningsflyttar för VA, el (regionnät, lokalnät och ledningar tillhörande SL), fjärrvärme, gas och fiber. Av dessa utgör 0,8 miljoner kronor projektutgifter som redovisas som driftkostnader. Projektinkomsterna beräknas till cirka 11,7 miljoner kronor, varav huvuddelen utgörs av ersättning från ledningsägare. Försäljningsinkomster som avser markförsäljning beräknas till 294,3 miljoner kronor och reavinsten beräknas uppgå till 283,6 miljoner kronor. Projektets nettoexploateringsutgift per ekvivalent lägenhet beräknas uppgå till 1283 tusen kronor i fast prisnivå. Detta är i jämförelse med andra motsvarande projekt högre. Nyckeltalet visar projektets nettoutgift/ekvivalent lägenhet inklusive redan nedlagda utgifter. Projektets täckningsgrad inklusive nedlagda nettoutgifter beräknas uppgå till 155 procent. 12 (21) All ekonomisk risk avseende byggaktörens del av projekteringen står bolaget för. Staden har risk för förgävesprojektering. Projektet innebär även investeringsutgifter för SVOA med en indikativ total budget på cirka 52 miljoner kronor. Den indikativa totalbudgeten omfattar projektering och entreprenadkostnader för planerade VA-åtgärder samt risker med mera. Budgetkonsekvenser Projektbudget och försäljningsinkomster Projektbudgeten för projektet beräknas till cirka 201,7 miljoner kronor och projektinkomsterna till cirka 11,7 miljoner kronor i löpande prisnivå. Utfallet över åren beräknas bli enligt nedanstående tabell: Budgetkonsekvenser Ack Investering t.o.m. Mnkr 2025 2026 2027 2028 2029 Senare Totalt Utgifter inkl. förvärv (-) -13,1 -0,3 -0,2 -7,3 -14,9 -165,9 -201,7 Inkomster (exkl. försäljning) 0,0 0,0 0,0 0,2 0,0 11,4 11,7 Nettoutgift (-) /-inkomst -13,1 -0,3 -0,2 -7,1 -14,9 -154,4 -190,1 Försäljningsinkomst 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 294,3 294,3 Stadens utgifter/inkomster för exploatering bedöms kunna finansieras via exploateringsnämndens investeringsbudget för år 2026. Behov av medel för åren därefter får beaktas i nämndens kommande budgetarbete. Driftbudget De beräknade drift- och underhållskostnaderna inom trafiknämndens och stadsdelsnämndens ansvarsområden beräknas efter genomförandet uppgå till cirka 0,2 miljoner kronor. Projektutgifter som redovisas som driftkostnader uppgår till 0,8 miljoner kronor. Internränta och avskrivningar (kapitalkostnaderna) för exploateringsnämnden beräknas uppgå till cirka 8,7 miljoner kronor det första året och minskar därefter något genom avskrivningar. Ekonomiska osäkerheter Fram till tillträdesdagen kan markpriset vid överlåtelse av mark ändras till följd av indexförändringar. I och med att tillträdesdagen ligger en bit fram i tiden, preliminärt i slutet av 2030, kan detta påverka det slutgiltiga försäljningspriset. 13 (21) En känslighetsanalys har utförts med alternativa scenarier för vad projektet klarar av vid ändrade inkomster och utgifter. Projektet har sammanställt och värderat risker. På utgiftssidan finns risker avseende fördyrningar som kan uppstå vid utbyggnad och grundläggning av allmän platsmark. Riskerna och osäkerheterna är framförallt förknippade med den stora mängd ledningsomläggningar som krävs. För ledningsarbeten utmed Hammarbybacken behöver extra hänsyn tas till trafik och ledningar i drift. Här kalkylerar projektet med stödkonstruktioner och högre påslag för provisorier. Det finns dock fortfarande osäkerheter i förläggningskostnader med hänsyn till förutsättningarna och den komplexa trafikmiljön. Ledningsarbeten i Palandergatan och i det nya gångstråket i söder innehåller delsträckor som kommer att kräva bergschakt och spräckning eller sprängning av berg. Arbetena kommer behöva utföras med hänsyn till närheten till Södra länken, regionens tunnelbaneanläggning och närliggande bostäder. Det faktiska utförandet kommer klarläggas ännu mer i vidare projektering. Systemhandlingen är färdigställd men det finns några kvarvarande restpunkter. Det innebär att det finns viss osäkerhet i underlaget till kalkylen. Med hänsyn till detta har entreprenadutgifterna beräknats med ett högre riskpåslag. Slutsats ekonomi Projektet bedöms ge ett ekonomiskt överskott till staden och bidrar därmed till inriktningen i stadens budget att prioritera projekt med god lönsamhet. Lönsamheten i stadens exploateringsprojekt är avgörande för hur många icke lönsamma projekt staden kan genomföra. Utgiftskalkylen som detta genomförandebeslut baseras på är framtagen på ett genomarbetat underlag. Samtidigt finns ett antal osäkerheter om det faktiska utförandet. Ett riskpåslag finns därför med i budgeten samt en projektreserv för oförutsedda händelser. Hur projektet uppfyller stadens mål Bostadsbebyggelse Exploateringskontoret har bedömt projektet utifrån stadens vision, mål i stadens budget, översiktsplanen och övriga styrdokument. Projektet är en del i genomförandet av översiktsplanen och programmet för Hammarbyhöjden-Björkhagen. Projektet bidrar med att uppnå nämndens mål om att hålla en hög jämn takt i bostadsbyggandet. Den aktuella exploateringen innebär en förtätning i den här delen av Hammarbyhöjden. Hammarbyhöjden får en tydligare och mer stadsmässig entré från väst. Exploateringen omfattar cirka 150 lägenheter i sex flerbostadshus mellan fyra till tio våningar. Exploateringen sker i ett attraktivt och kollektivtrafiknära område. 14 (21) Projektet tillskapar cirka 150 lägenheter i bostadsrätt. Det kan ställas i relation till att det i stadsdelen i dag (uppgifter från 2024) finns 4 459 bostadsrätter och 1 904 hyresrätter, varav 537 tillhör allmännyttan. 21 äganderätter finns i stadsdelen varav 17 avser småhus. Lokaler Inom projektet tillskapas bottenvåningslokaler om cirka 150 m2 längs Olaus Magnus väg. Skarpnäcks stadsdelsförvaltning har meddelat att det inte finns ett behov av bostäder enligt Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS) i detta projekt. Social hållbarhet Projektet startade för ett antal år sedan och har inte arbetet utifrån stadens nuvarande arbetsmetod för socialt värdeskapande analys. Projektet bedöms ändå bidra till att ett socialt värdeskapande, framför allt genom en förbättrad utformning av områdets offentliga miljöer. Olaus Magnus väg utvecklas för gående och cyklister och Olaus Magnus plan omprogrammeras för ökad vistelse och trivsel. Olaus Magnus plan har potential att attrahera besökare från omgivande stadsdelar. I söder tillkommer ett nytt gångstråk som innebär ökade möjligheter att röra sig i området. Jämställdhet och trygghet Projektet har främst arbetat med jämställdhet vid utformningen av den allmänna platsen. Alla, oavsett kön, ska ha samma tillgång till och känna sig trygga i det offentliga rummet. Olaus Magnus väg är idag anpassad för biltrafik med breda körfält och flera ytkrävande markparkeringar. Någon cykelbana längs vägen finns inte idag. Inom projektet kommer investeringar läggas på att smalna av Olaus Magnus väg för att ge den en mer stadsmässig karaktär och för att tillskapa gång- och cykelbanor med god standard. Olaus Magnus plan blir till ytan större då markparkeringar försvinner. Torget kommer bli en mötesplats med mer grönska, fler funktioner och vistelseytor samt konst. Platsen kommer att få en tryggare utformning med förstärkta kopplingar och bredare trappa. Det nya gångstråket som planeras i södra planområdet öppnar upp för ökad rörelse i området. Vid gestaltning av stråket har stort fokus lagts på god belysning i form av parkbelysning längs sträckan och spotlights för att lysa upp befintlig bergsskärning. I den planerade byggnaden längs Olaus Magnus väg kommer lokaler i bottenvåningen tillskapas. Den nya bebyggelsens entréer kommer att förläggas ut mot Olaus Magnus väg och Hammarbybacken. Att tillskapa gång- och cykelbanor är ett sätt att bidra till en mer jämställd allmän plats då kvinnor tenderar att gå och cykla i större omfattning än män. Genom att skapa fler funktioner, vistelseytor och bättre kopplingar vid Olaus Magnus plan kan den upplevda tryggheten öka på platsen. Även bottenvåningslokaler och entréer ut mot gata ökar den upplevda tryggheten. 15 (21) Barn Exploateringsområdet består idag av en kuperad grönyta som kan ha viss betydelse för barns utevistelse. Men stora delar av området är otillgängligt. Projektets genomförande medför att nya mer trafik- och bullerskyddande miljöer skapas. Olaus Magnus plan utvidgas och uppgraderas. Gång och -cykelvägar längs med Hammarbybacken och Olaus Magnus väg breddas och separeras från biltrafik vilket ökar trafiksäkerheten för barn. Sammantaget bedöms projektet tillskapa nya miljöer som ger goda förutsättningar för barns utevistelse. Tillgänglighet Den blivande kvartersmarken är delvis kuperad och tillgänglighetsfrågorna har studerats under detaljplaneprocessen och systemhandlingsprojekteringen. Samtliga nya byggnader har minst en tillgänglig entré (huvudentrén) och parkering för rörelsehindrade sker i garage. Befintlig bebyggelse kommer, liksom idag, kunna angöras av personer med parkeringstillstånd för rörelsehindrade genom möjligheten att parkera längs kantsten. Även tillgängligheten till Olaus Magnus plan förblir samma som idag med tillgänglig koppling från väster och en trappa från öster, detta på grund av områdets naturliga höjdskillnader. På Olaus Magnus plan kommer tillgängliga sittplatser att anordnas. Cykelbanorna längs Olaus Magnus väg höjs upp så de går i nivå med gångbanorna. Mellan gångbana och cykelbana samt mellan cykelbana och körbana/kantsten planeras en färgkonstraterande remsa. Korsningarna med Palandergatan, Kalmgatan och Åkerbladsgatan höjs upp så gångbanan och cykelbanan blir genomgående. Korsningspunkterna markeras med vita taktila plattor i enlighet med stadens tekniska handbok. Även den del av korsningen Olaus Magnus väg/Hammarbybacken som ligger inom planområdet uppgraderas med justerade kantstenshöjder och färgkonstraterande taktila plattor i enlighet med teknisk handbok. Belysningen ses över och uppgraderas vid Olaus Magnus plan samt på nya sträckningen av Palandergatan och på det tillkommande cykelstråket intill tunnelbanespåren. Miljömässig hållbarhet Projektet innebär förtätning invid redan bebyggda områden och anslutning till befintlig bebyggelse och infrastruktur. Ur hållbarhetssynpunkt är det positivt att kunna nyttja redan befintlig infrastruktur. Samtidigt medför projektet att en grönyta tas i anspråk för ny bebyggelse. Utifrån framtaget underlag bedöms inga avgörande ekologiska värden byggas bort. Grönkompensation kommer att genomföras för att uppväga för den grönyta som tas i anspråk. Läs mer under separat rubrik nedan. Kvartersmarksprojektet tillämpar grönytefaktor där syftet är att garantera att kvartersmark anläggs i enlighet med stadens ambitioner för klimatanpassning och dagvattenhantering. 16 (21) De offentliga ytorna anpassas för att möta klimatförändringar, framför allt så kallade 100-årsregn. Projektet kommer att bidra till ökad rening och infiltration av dagvatten i och med ombyggnationen av gator och torg. Olaus Magnus plan utformas med utökade grönytor och med större kapacitet att ta omhand dagvatten. För att ytterligare minska belastning på ledningsnätet ska Palandergatan förses med planteringar. Nya träd ska planteras. Träd- och växtarter ska vara i samklang med områdets karaktär. Tidig miljöbedömning De miljökonsekvenser som har utretts är framförallt naturvärden, artskydd, markföroreningar, dagvatten och skyfall samt buller. En naturvärdesinventering (NVI) har genomförts. Planområdet är inte utpekat som ett ekologiskt särskilt betydelsefullt område (ESBO). Av inventeringen framgår att det aktuella området inte hyser några högre naturvärden. Inom planområdets södra del finns tallhällmark med berg i dagen och i norr finns parkmark där vegetationen består av lövträd och gräsytor. Förutom en naturvärdesinventering så har en förstudie av fåglars artskydd i området tagits fram. Förstudien har utförts med underlag från tidigare inventering och underlag från artportalen. En bedömning har gjorts om det förekommer fågelarter i området som riskerar att påverkas på ett sådant sätt av projektet att förbuden i artskyddsförordningen aktualiseras. Bedömningen är att negativ påverkan inte når en sådan grad att det är nödvändigt att genomföra skyddsåtgärder. Det finns ett antal tidigare verksamheter som potentiellt kan ha lett till markförorening, men inga vidare uppgifter finns om verksamheterna och samtliga är nedlagda. I området har smärre föroreningar påträffats i framförallt fyllning och asfalt, vilket är som förväntat i äldre stadsbebyggelse. Schakt för anläggning kommer att kräva omhändertagande av massor men ingen sanering utöver detta bedöms vara nödvändig för allmän platsmark. Inom planområdet finns det i dagsläget inga befintliga lågpunkter som riskerar att byggas bort med framtida exploatering. I stort sett är områdets topografi sådan att större översvämningsrisker inte föreligger, även om vissa kritiska punkter har identifierats. Kontoret har planerat höjdsättning av gator för att klara skyfallssituationer. Bland annat har den nya Palandergatan utformats med hänsyn till dagvatten och skyfall. Dagvatten kommer bland annat att avledas i öppna skelettjordar utmed nya Palandergatan och inom Olaus Magnus plan. Buller och risk från Hammarbybacken har också varit viktiga frågor att hantera. Bebyggelsen är planerad med ett riskavstånd från Hammarbybacken och lägenheterna planeras med tyst sida där det behövs för god ljudmiljö. En bullerskärm planeras i söder mot spårområdet. Kompensation för ianspråktagen grönyta 17 (21) Av naturvärdesinventering framgår det att det aktuella området inte hyser några högre naturvärden, men exploateringen ianspråktar en grönyta där vissa värden förekommer. Inom planområdet i söder finns tallhällmark med berg i dagen och i norr finns parkmark där vegetationen består av lövfällande träd, gräsytor och olika blommande buskar som syren, hagtorn och snöbär. Exploateringskontoret har planerat åtgärdsförslag tillsammans med miljöförvaltningen och Skarpnäcks stadsdelsförvaltning. Projektet möjliggör en satsning på att stärka tallbeståndet i närområdet. Åtgärderna kommer att innefatta plantering av tall samt att skapa solbelyst öppen ”ängsmark”. Naturvärdesinventering har visat att ett område utmed tunnelbanans spårområde, mellan Skärmarbrink och Hammarbyhöjdens tunnelbanestation är ett svagt spridningssamband för barrskog. Samma område bedöms vara lämpligt för satsning på ängsvegetation. Åtgärderna syftar till att gynna både fåglar, pollinatörer och blommande örter och buskar. Ängsmark kan åstadkommas genom att magra ut mark eller byta jord och så in ängsfrön eller pluggplantor. Medel har avsatts för dessa åtgärder. Åtgärderna kommer att preciseras ytterligare efter genomförandebeslut i samband med kommande detaljprojektering. Hållbarhetskrav Bolaget åtar sig att uppfylla kraven enligt "Hållbarhetskrav vid byggande på stadens mark i Stockholm” avseende energianvändning, transporter, biologisk mångfald, materialkrav med mera. Kraven följs upp i Uppföljningsportalen. Konstnärlig utsmyckning I exploateringsprojekt ska en procent av stadens produktionskostnad avsättas till offentlig konstnärlig gestaltning i samråd med Stockholm Konst. Stockholm Konst har tagit fram ett separat konstprogram för projektet, som tar sin utgångspunkt i det övergripande konstprogrammet för Hammarbyhöjden-Björkhagen. Syftet med konstprogrammet är att beskriva en konstnärlig vision för det konstnärliga gestaltningsprojektet, föreslå möjliga platser för gestaltningen och klargöra praktiska förutsättningar för arbetet med ett platsspecifikt konstverk. Konstprogrammet lyfter särskilt fram Olaus Magnus plan. Här finns möjligheter för konsten att på samma gång bli ett signum för den växande staden som att markera entrén in till området. En konstnärlig gestaltning för det nya torget har möjlighet att skapa en identitet och dynamik med genklang i hela omgivningen. Det fortsatta arbetet med konstprojektet, upphandling av konstnär med mera, ska samordnas med kommande detaljprojektering av allmän plats. Genomförandefrågor Tidplan 18 (21) Staden har upprättat en preliminär huvudtidplan och utbyggnadsplan för att i ett tidigt skede uppskatta tidsåtgång, identifiera gränsdragnings-, och etappindelning mellan stadens och byggaktörens kommande markarbeten. Under förutsättning att detaljplanen vinner laga kraft bedömer kontoret att arbetet med detaljprojektering för allmän plats kommer att pågå ett och ett halvt år. Stadens entreprenad för allmän platsmark bedöms pågå mellan mitten av 2029 och avslutas i slutet av 2030. Mot bakgrund av detta planerar byggaktören sin byggstart inom kvartersmark till början av år 2031 och första inflyttning bedöms kunna ske år 2033. Staden planerar sedan att färdigställa vissa ytskikt efter byggaktörens färdigställande. Risker och osäkerheter Projektet innehåller ny bebyggelse ovanpå en ramptunnel som tillhör Södra länken. Nödvändig samverkan med Trafikverket kan få påverkan på stadens tidplan och genomförande. Utförandet av byggaktörens arbeten kommer att behöva regleras i avtal med Trafikverket. Det kan eventuellt bli aktuella med ansökan enligt väglagen inför produktionsstart. Beroende på arbetenas art kan det även bli aktuellt för staden att teckna genomförandeavtal med Trafikverket för vissa av stadens arbeten. Förutom närhet till södra länken så kommer stadens arbeten att behöva ta hänsyn till närhet till regionenens tunnelbaneområde i söder och närliggande befintliga bostäder. Gatuarbeten kan medföra störningar och trafikproblem lokalt. Ett stort antal ledningar ska läggas om. Ledningsarbetena rymmer flera osäkerheter. I Hammarbyvägen måste arbetena bland annat ta hänsyn till en huvudvattenledning och fjärrvärme i drift. I norra delen av planområdet har SVOA en tryckstegringsstation som ska vara kvar i befintligt läge. Intill stationen går flera vattenledningar som ska bevaras och vara i drift under hela byggtiden. I exploateringsprojektet Sjöstadshöjden, som ligger nordöst om Cikadan, krävs det omläggning av en vattenledning. Föreslagen omläggning hamnar inom planområdet för Cikadan. Enligt respektive projekts tidplan kommer Cikadan att byggas före vattenledningen. Samordning mellan projekten kommer därför ske under detaljprojektering av Cikadan och korsningar mellan planerade ledningar kommer behöva säkerställas. Projektet kan dra ut på tiden på grund av överklaganden av detaljplan eller entreprenad. Den nuvarande tidplanen tar inte hänsyn till överklagande. Kommunikation Aktuellt projekt är föreslaget i det godkända programmet för Hammarbyhöjden och Björkhagen som har tagits fram av stadsbyggnadskontoret i samarbete med exploateringskontoret, trafikkontoret, miljöförvaltningen och Skarpnäcks stadsdelsförvaltning. Förutom exploateringsnämnden påverkar detta projekt även stadsbyggnadsnämnden, Skarpnäcks stadsdelsnämnd och trafiknämnden. Exploateringskontoret har 19 (21) regelbundna avstämningsträffar med stadsdelsförvaltningen och trafikkontoret där de har informerats om projektet Cikadan. Stadsdelsförvaltningen har uttryckt att de inte har behov av bostäder enligt Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade och/eller Socialtjänstlagen i projektet. Då projektet bedöms medföra en investering över 50 miljoner kronor har avstämning skett med stadsledningskontoret. Kontorets sammanfattande bedömning Kontoret bedömer att projektet Cikadan är en viktig del i genomförandet av programmet för Hammarbyhöjden och Björkhagen. Projektet bidrar till att utveckla området till en attraktiv boendemiljö. Projektet rymmer nya och uppgraderade allmänna platser som boende och besökare från ett större omland kommer kunna nyttja. Olaus Magnus plan blir en viktig mötesplats och gatorna utvecklas med förbättrad tillgänglighet för fotgängare och cyklister. De offentliga ytorna anpassas för att möta klimatförändringar, framför allt så kallade 100-årsregn. Projektet bedöms ge ett ekonomiskt överskott till staden och bidrar därmed till inriktningen i stadens budget att prioritera projekt med god lönsamhet. Sammantaget överensstämmer projektet med stadens övergripande mål för stadsplaneringen, mål i stadens budget och övriga styrdokument. Remissammanställning Ärendet har initierats av exploateringsnämnden och remitterats till stadsledningskontoret. Stadsledningskontoret Stadsledningskontorets tjänsteutlåtande daterat den 1 oktober 2026 har i huvudsak följande lydelse. Enligt kommunfullmäktiges budget för 2026 ska staden ha en byggtakt för att uppnå målet om 140 000 bostäder till år 2035. Stockholm ska byggas attraktivt, hållbart och tätt och vara en levande och socialt hållbar stad. Stadsledningskontoret ser positivt på projektet Cikadan som bidrar till stadens övergripande bostadsmål och åtagandet inom 2013 års Stockholmsöverenskommelse, med bebyggelse i ett kollektivtrafiknära läge. Projektet utgör en del i genomförandet av Programmet för Björkhagen och Hammarbyhöjden och bidrar till att utveckla området till en attraktiv boendemiljö. Stadsledningskontoret konstaterar att projektet tack vare gynnsamma markvärden uppvisar goda ekonomiska förutsättningar, och beräknas ge ett ekonomiskt överskott. 20 (21) Stadsledningskontoret vill understryka vikten av god kostnadskontroll i projektet för att säkerställa bibehållen lönsamhet så att alla områden kan utvecklas med likvärdiga stadskvaliteter. Stadsledningskontoret föreslår att kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar att exploateringsnämnden medges rätt att genomföra exploatering inom fastigheten Hammarbyhöjden 1:1 och Cikadan 1, projekt Cikadan, till en projektutgift om 201,7 mnkr, en projektinkomst om 11,7 mnkr samt en försäljningsinkomst om cirka 294,3 mnkr. Utgifterna för år 2026 ska rymmas inom nämndens investeringsbudget. Utgifterna för kommande år behandlas i budget för 2027. Försäljning av del av fastigheten Hammarbyhöjden 1:1 och del av fastigheten Cikadan 1 med en preliminär köpeskilling om cirka 294,3 mnkr godkänns och exploateringsnämnden medges rätt att träffa överenskommelse om exploatering i enlighet med bilaga. 21 (21) Reservationer m.m. Exploateringsnämnden Reservation av Gabriel Kroon (SD) Att nämnden beslutar att avslå kontorets förslag samt att därutöver anföra följande: Exploateringskontoret har upprättat överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark med OBOS Nya Hem Bostadsutveckling AB samt de två dotterbolagen Nya Hem NYAB 52 AB och Nya Hem NYAB 61 AB, gemensamt kallat Bolaget, där OBOS Nya Hem AB är borgensman. Överenskommelsen reglerar bland annat köpeskillingen och genomförandet av exploateringen. Markområdet ska säljas och bostäderna ska upplåtas med bostadsrätt. Preliminärt rymmer förslaget cirka 150 lägenheter om cirka 11 600 m2 ljus BTA och 150 m2 ljus BTA lokaler i bottenvåning. Sverigedemokraterna ställer sig mycket negativa till förtätningen på den föreslagna marken som idag är naturmark. Förtätningen riskerar att leda till ökad segregation samt minska områdets attraktivitet. --- [Bilaga - Utkast på överenskommelse om exploatering.pdf] 1 (18) Mellan Stockholms kommun genom dess exploateringsnämnd, nedan kallad Staden, och OBOS Nya Hem Bostadsutveckling AB (org.nr. 559305-0965), Nya Hem NYAB 52 AB, (org.nr. 559523-9954) och Nya Hem NYAB 61 AB, (org.nr. 559582-3179), nedan gemensamt kallat Bolaget, har under de förutsättningar som anges i § 4.6 nedan träffats följande Överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark inom del av fastighete n Hammarbyhöjden 1:1 och del av Cikadan 1 § 1 BAKGRUND OCH DETALJPLAN 1.1 Bakgrund Under hösten 2025 utlyste exploateringskontoret en anbudstävling för projektet Cikadan inom området Hammarbyhöjden. Bolaget vann genom att lägga det högsta budet. Exploateringsnämnden har enligt beslut 2026-08-27 lämnat både markanvisning och godkänt överenskommelse om exploatering. 1.2 Detaljplan Parterna förbinder sig ömsesidigt att verka för att detaljplan för del av fastigheten Hammarbyhöjden 1:1 samt del av Cikadan 1 antas och vinner laga kraft i huvudsaklig överensstämmelse med detaljplaneförslag Dp 2016-00773, nedan kallad Detaljplanen. Detaljplanekarta bifogas, Bilaga 1. Det geografiska område som omfattas av Detaljplanen benämns nedan Planområdet. § 2 MARKÖVERLÅTELSE OCH FASTIGHETSBILDNING 2.1 Överlåtelse Staden överlåter med äganderätt till Bolaget ett område om cirka 6000 kvadratmeter av del av fastigheten Hammarbyhöjden 1:1 samt del av fastigheten Cikadan 1, nedan kallad Fastigheten, inom Stockholms kommun, för en överenskommen preliminär köpeskilling tvåhundrasjuttioenmiljoneråttahundrasjuttioniotusen (271 879 000) kronor. 2 (18) Fastigheten är markerad med streckad begränsningslinje på bilagd detaljplanekarta, Bilaga 1. Köpeskillingens storlek baseras på beräkningen av ljus BTA som Detaljplanen bedöms medge. Definition av ljus BTA återfinns i Bilaga 2. Ljus BTA omfattar normalt alla areor undantaget teknikutrymmen på vind, exempelvis utrymmen för fläkt, el, tele värme och kyla. Utrymmen för bostadskomplement såsom förråd, soprum och garage i fristående byggnader räknas ej som ljus BTA, undantaget tvättstugor och gemensamhetslokaler som alltid ska medräknas. Ljus BTA som medges enligt Detaljplanen men som inte utnyttjas ska medräknas, exempelvis oinredda vindar och bjälklagsöppning till förmån för dubbla rumshöjder. För ytor där rumshöjden är markant högre än normalt, högre än 3,25 meter, beräknas ljus BTA utifrån faktisk ljus BTA multiplicerat med en faktor där faktorns storlek bestäms av rumshöjdens avvikelse från 3,25 meter. Exempelvis ger 4,0 meters rumshöjd faktorn 1,23 (4,00/3,25). Överstiger rumshöjden 5,10 meter tillämpas omräkningsfaktor 2,0 eftersom ljus BTA då anses kunna beräknas i två plan, dubbla rumshöjder. Detta gäller oavsett om loft/entresolplan byggs eller ej. Reglering av markpris för bostäder Vid försäljningen av marken ska köpeskillingen baseras på byggrätten enligt blivande detaljplan. Priset för bostäder är 23 300 kronor per m 2 ljus BTA och är bestämt i prisläge 2025-10-01 (värdetidpunkten) och ska regleras – uppåt eller nedåt – fram till tillträdesdagen i relation till förändringar i priset på försäljningar av bostadsrätter på den öppna marknaden. Reglering av priset ska ske enligt nedanstående formel: A = B + 25 % * (C - D) A = pris på tillträdesdagen, kr/m 2 ljus BTA B = pris vid värdetidpunkten, kr/m2 ljus BTA C = senaste tillgängliga månatliga genomsnittspris1 på bostadsrätter uttryckt i kr/m2 lägenhetsarea inom Enskede-Skarpnäck som på tillträdesdagen kan avläsas ur prisuppgifter från Svensk Mäklarstatistik D = månatligt genomsnittspris 1 på bostadsrätter inom Enskede-Skarpnäck enligt Svensk Mäklarstatistik uttryckt i kr/m2 lägenhetsarea vid värdetidpunkten Om ovanstående formel inte är användbar på grund av förändring av eller upphörande av Svensk Mäklarstatistiks redovisningsmetoder eller källor, ska reglering ske utifrån den vid tillträdestidpunkten mest relevanta statistiken. Priset ska dock regleras med stöd av ovanstående formel fram till den tidpunkt statistiken upphör/förändras. 1 Den månatliga noteringen avser tre månaders glidande medelvärde. 3 (18) Reglering av markpris för bottenvåningslokaler Köpeskillingen för bottenvåningslokaler, är bestämd till 6 000 kr/m² ljus BTA i prisläge 2025-10-01 och ska regleras – upp eller ner – fram till tillträdesdagen med 100 % av förändringen av MSCI Svenskt Fastighetsindex, värdeförändring, butiker hela Stor- Stockholm, framtaget av MSCI Norden AB* (MSCI). Detta index visar värdeförändring per kalenderår för bebyggda fastigheter och tas fram senast under april månad nästföljande år. Per 2024-12-31 (indextal för år 2024) är indextalet 427,3 enheter (1983-12-31=100). När indextalet för år 2025 har publicerats beräknas indextalet per 2025-10-01 genom linjär interpolering med utgångspunkt från indextalen för 2024 och 2025. Det på detta sätt beräknade indextalet benämns nedan startindex. Ovan angivet indextal för år 2024 kan över tid komma att justeras. Vid tidpunkt för beräkning används alltid senast publicerat indextal för angivet år. Vid tillträde beräknas köpeskillingen enligt följande: 1. Om startindex enligt ovan kan beräknas: Slutligt fastighetsindex beräknas som det vid tillträdestidpunkten av MSCI senast framtagna indextalet omräknat med förändringen av statistiska centralbyråns konsumentprisindex (KPI) för december månad det år detta MSCI:s indextal avser och KPI för den månad som infaller två månader före tillträdet. Köpeskillingen vid tillträde beräknas som köpeskillingen i prisläge 2025-10-01 multiplicerad med förhållandet mellan slutligt fastighetsindex och startindex. 2. Om startindex enligt ovan inte kan beräknas: Köpeskillingen vid tillträde beräknas som köpeskillingen i prisläge 2025-10-01 multiplicerad med förhållandet mellan KPI för den månad som infaller två månader före tillträdet och KPI för oktober månad 2025. *före detta IPD 2.2 Tilläggsköpeskilling Bolaget ska tillsända Staden bygglovshandlingar, jämte redovisning av ljus BTA, senast fyra veckor efter beslut om bygglov. Om Bolaget, eller annan som förvärvar Fastigheten eller del därav, erhåller bygglov för byggnad eller byggnader med area eller areor överstigande det antal m² ljus BTA bostäder respektive lokaler varpå köpeskillingen beräknats, ska Bolaget utöver köpeskillingen erlägga tilläggsköpeskilling till Staden enligt nedan. För den area eller de areor ljus BTA bostäder respektive lokaler som överstiger det antal m² ljus BTA varpå köpeskillingen beräknats ska tilläggsköpeskilling utgå beräknat på det pris i kr/m² varpå köpeskillingen för bostäder respektive lokaler beräknats, dvs. överstigande m² ljus BTA multiplicerat med pris i kr/m² för aktuell typ av användning. Detta gäller även om den totala arean ljus BTA inte har ökat. För det fall ett ändamåls area utökats på bekostnad av arean för ett annat ändamål ska tilläggsköpeskillingen 4 (18) emellertid minskas med ett belopp beräknat på area och pris för det ändamål vars area minskat. Endast för Staden nettopositiva tilläggsköpeskillingar tillämpas. Bolaget har således inte rätt till återbetalning av del av köpeskillingen. Tilläggsköpeskilling ska regleras med konsumentprisindex från tillträdesdagen till dag då betalningsansvar inträder enligt nästföljande stycke. Tilläggsköpeskilling ska utan anmaning från Staden erläggas senast fyra veckor efter lämnat startbesked enligt bygglov som medger byggrätt som grundar rätt till tilläggsköpeskilling enligt ovan. Vid dröjsmål med betalning utgår dröjsmålsränta på förfallet belopp till dess betalning sker, enligt vad därom i lag stadgas. Om byggnation genomförs och de ingående ytorna motsvarar eller underskrider de m² ljus BTA varpå köpeskillingen beräknats upphör detta villkor om tilläggsköpeskilling att gälla 1 år efter det att slutbesked lämnats för densamma. Villkoret om tilläggsköpeskilling ska inte utgöra hinder för köparens erhållande av lagfart och utgör inte ett sådant villkor som avses i jordabalken 4 kap. 4 §. Detta villkor om tilläggsköpeskilling ska upprepas i det köpebrev som ska upprättas. 2.3 Fastighetsbildning Staden ska ansöka om sådana fastighetsbildningsåtgärder som erfordras för marköverlåtelsen enligt § 2.1. Staden är medveten om att Bolaget planerar att genomföra projektet genom två bostadsrättsföreningar och önskar att Fastigheten vid Bolagets tillträde utgörs av två separata registerfastigheter. Inför Stadens ansökan om fastighetsbildning ska Staden samråda med Bolaget innan den skickas in av Staden. Genom undertecknandet av detta avtal biträder Bolaget ansökan om fastighetsbildning. Bolaget ska bekosta fastighetsbildningen samt de förrättningar som krävs för gemensamhetsanläggningar och ledningsrätter. Bolaget ansvarar för och bekostar beställning av nybyggnadskarta. 2.4 Förnyelse av överlåtelse Ansökan om fastighetsbildning ska enligt JB 4:7 inges till lantmäterimyndigheten inom sex månader från köpeavtals undertecknande. Det är emellertid parternas önskan att fastigheten bildas först när Stadens arbeten med grovplanering inklusive ledningsarbeten enligt § 2.5 är slutförda. Staden och Bolaget är därför överens om att överenskommelsen om exploatering på oförändrade villkor ska förnyas senast var femte månad för att den i överenskommelsen ingående överlåtelsen alltjämt ska äga giltighet. Detta ska möjliggöra för Staden att inge ansökan om fastighetsbildning senare än sex 5 (18) månader från det att överenskommelsen ursprungligen upprättades. Staden ansvarar för att vid varje enskilt tillfälle upprätta och tillhandahålla Bolaget underlag för förnyad överenskommelse. Om förnyelse av överenskommelsen inte kommer till stånd senast inom fem månader från överenskommelsens upprättande respektive inom fem månader från det datum då överenskommelsen senast förnyades äger Staden rätten att genast inge ansökan om fastighetsbildning oaktat att Stadens arbeten inte är slutförda. Parterna är införstådda med att Fastigheten då kan komma att bildas tidigare än avtalad tillträdesdag samt att kostnader därmed uppkommer i form av fastighetsskatt. Förnyelse av överenskommelsen ska ske genom tecknande av tilläggsavtal om förnyelse hos Stadens exploateringskontor. Staden ska kalla Bolaget till möte per e-post. Bolagets företrädare ska vid varje tillfälle styrka sin behörighet att företräda Bolaget genom överlämnande av behörighetshandlingar. Avtal om förnyelse av avtalet anses för Bolaget inte vara en löpande förvaltningsåtgärd. 2.5 Tillträde Vid tidpunkten för ingående av denna överenskommelse bedöms preliminär tidpunkt för tillträde till kvartal 4 2030. Den faktiska tillträdesdagen ska dock bestämmas enligt nedan. Bolaget tillträder Fastigheten (Tillträdesdagen) när följande förutsättningar är uppfyllda: 1. fastighetsbildning enligt § 2.3 ovan har vunnit laga kraft, 2. Stadens entreprenad avseende gatu- och ledningsarbeten, som i utbyggnadsplan Bilaga 8, är benämnda flytt av byggnad (rosa färg), grov- och finplanering inkl. ledningsarbeten (gul färg) samt grovplanering inkl. ledningsarbeten (turkos färg), är färdigställda och godkänd slutbesiktning genomförts. Utbyggnadsplanen (Bilaga 8) redovisar principiella gränsdragningar i plan där ytornas utbredning kan komma att förändras. Oaktat om Stadens arbeten är utförda ska Bolaget tillträda Fastigheten senast 24 månader efter att fastighetsbildningen vunnit laga kraft. Staden ska skriftligen meddela Bolaget definitiv Tillträdesdag senast 6 månader före den definitiva Tillträdesdagen. 2.6 Betalning m.m. Bolaget ska senast på Tillträdesdagen betala slutlig köpeskilling i enlighet med § 2.1 och § 2.2 ovan mot att Staden utfärdar kvitterat köpebrev. Staden ska på Tillträdesdagen överlämna till Bolaget de handlingar rörande Fastigheten som är i Stadens ägo och som bör tillkomma Bolaget i egenskap av ägare till Fastigheten. 6 (18) 2.7 Kostnader och intäkter Alla skatter, räntor och andra kostnader för Fastigheten som belöper på tiden före tillträdet ska betalas av Staden och för tiden därefter av Bolaget. Motsvarande ska gälla för intäkterna av Fastigheten. Med undantag från vad som gäller enligt första stycket ska Bolaget dock erlägga fastighetsskatt som belöper på Fastigheten från det årsskifte som infaller närmast efter dag då fastighetsbildningen vunnit laga kraft. 2.8 Förfogande över Fastigheten till tillträde I den mån det enligt gällande rätt anses tillkomma Bolaget i egenskap av tillträdande köpare att vidta nedan angivna åtgärder ger Bolaget Staden rätt att vidta dessa. Rätten gäller till dess Bolaget erlagt köpeskilling och tillträtt fastigheten. • Tillfälligt upplåta Fastigheten eller del därav. • Genomföra uppsägning av nyttjanderätt eller annan rättighet som belastar Fastigheten. • Vidta andra åtgärder för förvaltning av nyttjanderätt. • I övrigt rättsligt förfoga över Fastigheten i förhållande till nyttjanderättshavare. Ovanstående förändrar inte Stadens ansvar gällande på tillträdesdagen befintliga belastningar enligt punkten 2.10 Inskrivningar. 2.9 Rivning Staden ombesörjer och bekostar rivning av befintlig bebyggelse inom Fastigheten. Rivningen ska vara slutförd senast på Tillträdesdagen, eller vid den senare tidpunkt som parterna kan komma överens om. Staden har för närvarande inte identifierat något behov av rivning inom Fastigheten. 2.10 Inskrivningar Staden garanterar att Fastigheten på tillträdesdagen inte besväras av andra inskrivningar och avtal än de som anges i bifogat utdrag ur fastighetsregistret, Bilaga 3. Det noteras särskilt att avtalsrättighet avseende bergrum med aktnr. 13/13481 fortsatt ska gälla mot Bolaget. 7 (18) 2.11 Fastighetens skick med mera Bolaget, som har besiktigat Fastigheten, förklarar sig härmed godta Fastighetens skick och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot Staden på grund av fel och brister i Fastigheten. Det noteras särskilt att Fastigheten är belägen invid Södra Länkens tunnelsystem. Beträffande markföroreningar se § 2.12. Bolaget är medvetet om att Fastigheten kan innehålla lämningar från tidigare verksamheter, exempelvis stödmurar med mera. Bolaget tar på sig ansvaret för att utan ersättning avlägsna dessa anläggningar. 2.12 Föroreningar Bolaget ska utföra och bekosta erforderliga markmiljöundersökningar i syfte att säkerställa den blivande kvartersmarkens lämplighet samt vid behov provtagningar och utredningar för att bedöma behovet av efterbehandlingsåtgärder. Med efterbehandlingsåtgärd avses en åtgärd som syftar till att eliminera eller minska den nuvarande och framtida påverkan på människors hälsa, miljön eller naturresurser från föroreningar i mark, grundvatten, sediment, deponier, byggnader och anläggningar. Bolaget ansvarar för att ansöka om erforderliga tillstånd. Om Bolaget påträffar föroreningar eller har anledning att misstänka föroreningar ska Bolaget omgående informera Staden. Om föroreningshalter är över Naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenad mark för mindre känslig markanvändning (MKM) ska fortsatt hantering ske enligt en av Staden upprättad handlingsplan. Vid genomförande av exploatering fördelas kostnader för hantering av förorenade massor enligt följande. Bolaget svarar för alla kostnader förknippade med hantering av jordmassor med halter upp till och med MKM samt övrig hantering av föroreningar med undantag för de merkostnader som Staden står för vid hantering av jordmassor enligt nedan. Vid utförande av teknisk schakt svarar Staden för de merkostnader som uppstår för transport och avlämning till mottagningsanläggning av jordmassor med anledning av att jordmassorna har halter över MKM om inte Bolaget har avsättning för dessa jordmassor. Vid saneringsschakt står Staden även för vissa merkostnader som uppstår vid utförande av schakt och återfyllning med anledning av att jordmassorna har halter över MKM. Med avsättning avses bolagets återanvändning, återvinning på annan plats eller försäljning av berörda jordmassor. Med teknisk schakt avses jordschakt som utförs oavsett föroreningsnivå i marken och som utförs som en del av byggprojektet. Med saneringsschakt avses jordschakt, utöver teknisk schakt, som utförs i syfte att uppnå acceptabla risker och beslutat åtgärdsmål med avseende på markföroreningar. Villkoren avseende Bolagets rätt till ersättning för merkostnader utvecklas i av Staden upprättad handlingsplan, bilaga 4. Bolaget förbinder sig att följa handlingsplanen. Av 8 (18) handlingsplanen följer bl.a. att det för Bolagets rätt till ersättning krävs att klassificering av jordmassor är välgrundad utifrån representativa halter inom berört markområde Staden bekostar inga åtgärder beställda av Bolaget om Staden i förväg inte godkänt detta. Staden ersätter inte Bolaget för eventuella stilleståndskostnader eller dylikt i samband med en eventuell efterbehandlingsåtgärd. Stadens åtagande enligt ovan avser endast markföroreningar som påträffas i samband med den i denna överenskommelse överenskomna exploateringen och avser enbart sådana föroreningar som uppkommit före Bolagets övertagande av marken. 2.13 Lagfartskostnader Bolaget ska ansöka om och bekosta erforderlig lagfart. 2.14 Servitut Bolaget medger att nedan angivna rättigheter får inskrivas i Fastigheten som avtalsservitut, upplåtas med ledningsrätt eller inrättas som officialservitut i samband med fastighetsbildningen till förmån för fastighet ägd av Staden eller den Staden sätter i sitt ställe. Gatubelysning och ledningar med mera Bolaget medger Staden eller den Staden sätter i sitt ställe rätt att inom Fastigheten utan ersättning för all framtid anlägga, nyttja, underhålla och ombygga följande: - Gatubelysning med tillhörande ledningar och därtill hörande anordningar samt skyltar för allmänna gator och vägar. Placering bestäms efter samråd med Bolaget. 2.15 Gemensamhetsanläggningar Bolaget förbinder sig att söka, bekosta samt medverka till genomförandet av erforderliga förrättningar enligt anläggningslagen för detaljplanens genomförande. 2.16 Gatukostnader och anläggningsavgifter Efter genomförande av detta avtal är Bolaget såsom ägare till Fastigheten befriat från gatukostnadsersättning enligt Detaljplanen. Detta gäller inte kostnader för framtida förbättringar av gator eller andra allmänna platser med därtill hörande anordningar. Bolaget svarar för alla övriga kostnader för Fastigheten så som kostnader för anslutning av vatten- och avlopp, el och fjärrvärme med mera. 9 (18) § 3 GENOMFÖRANDE AV EXPLOATERING 3.1 Genomförande, samordning och tidplan Staden och Bolaget förbinder sig ömsesidigt att - genomföra exploatering på Fastigheten och intilliggande allmän plats i enlighet med Detaljplanen och denna överenskommelse, - kontinuerligt samordna sina exploateringsåtgärder såväl i tid som i utformning och kvalitet. Bolaget är skyldigt att samordna sina entreprenader med Stadens olika entreprenörer inom Planområdet och med de ledningsdragande bolagen. Bolaget förbinder sig vidare att vid exploateringen tillämpa vad som anges gällande parkeringstal (p-tal) i planbeskrivningen. Staden och Bolaget ska gemensamt upprätta en huvudtidplan för exploateringen. Bolaget ska vid inflyttningen ha färdigställt den yttre miljön, så att de boende får en acceptabel kontakt med gator och parker. 3.2 Bostäder/kommersiella lokaler Bolaget ska inom Fastigheten uppföra bostadsbebyggelse innehållande cirka 150 lägenheter, kommersiella lokaler etc. Bolaget ska upplåta bostäderna med bostadsrätt. Bolaget äger själv rätt att förmedla lägenheterna. 3.3 Bygg- och anläggningskostnader med mera Bolaget ansvarar för och bekostar projektering samt bygg- och anläggningsarbeten inom Fastigheten. Bolaget ansvarar för och bekostar därvid även projektering och genomförande av återställande- och anslutningsarbeten, som måste göras i allmän platsmark invid Fastigheten och som är en följd av Bolagets bygg- och anläggnings- arbeten på Fastigheten. Projektering och utförande av alla återställande- och anslutningsarbeten ska utföras i samråd med Staden och enligt Stadens standard. Bolaget ska efter projektets färdigställande kalla Staden till besiktning av återställande- och anslutningsarbetena. Staden ansvarar för och bekostar projektering samt byggande av övriga anläggningar inom allmän platsmark enligt Detaljplanen. Om spontning krävs i allmän platsmark ska en av byggherren projekterad lösning för spontning inklusive riskanalys delges och godkännas av Staden. Efter överenskommelse 10 (18) med Staden ska sponten kapas 1200 mm under färdig mark. Arbetet utförs och bekostas av byggherren och ska samordnas med arbeten med återfyllning. 3.4 Ledningar Inom Fastigheten finns idag ledningar för VA, el (regionnät, lokalnät och SL), gas, fjärrvärme och fiber/tele. Staden, tillsammans med ledningsägarna, ansvarar för och bekostar omläggning av dessa ledningar. Bolaget är införstått med att ledningsomläggningen innebär att ledningar/ledningsrester tagna ur drift kan ligga kvar inom Fastigheten. Bolaget tar på sig ansvaret för att om så krävs för genomförandet av exploateringen, utan ersättning avlägsna dessa ledningar/ledningsrester. Bolaget är införstått med att Staden alt. ledningsägare/-na måste omlägga ovannämnda ledningar innan Bolaget kan tillträda Fastigheten. Detta påbörjas först då Detaljplanen vunnit laga kraft. Hänsyn till denna förutsättning ska tas i huvudtidplanen enligt § 3.1. Befintliga ledningar invid fastighetsgräns ska beaktas vid Bolagets byggverksamhet. Bolaget måste iaktta försiktighet vid genomförande av byggnation och schaktarbeten i närheten av ledningar i drift. Bolaget ska ta kontakt med respektive ledningsbolag för planering av dessa arbeten. Anläggningar för dagvatten och infiltration som Bolaget ansvarar för ska planeras och utföras med hänsyn till befintliga ledningar vid fastighetsgräns. Bolaget ska ta kontakt med ledningsbolagen för planering av dessa arbeten. 3.5 Befintlig vegetation och mark Allmän platsmark Bolaget ansvarar för att träd, annan vegetation och berg på allmän platsmark intill Fastigheten inte skadas under den tid exploateringen genomförs. Bolaget ska skydda träd och vegetation på ett betryggande sätt genom att avgränsa Fastigheten med ett stabilt två meter högt stängsel. Bolaget är skyldigt att åta försiktighetsåtgärder vid schakt i närheten av träd och ska följa riktlinjer Växtbäddar i Stockholms stad – en handbok 2017. Bolaget ansvarar för att Bolaget, eller något företag som Bolaget anlitar, inte på något sätt nyttjar denna mark utan skriftligt tillstånd från Staden. Gemensam Syn Innan byggstart sker ska parterna gemensamt inspektera träd, annan vegetation, mark och berg som omfattas av denna paragraf. Vid denna inspektion, som Bolaget ska kalla till, ska status och eventuella skyddsåtgärder för berörda träd och annan vegetation säkerställas. Vid synen ska fastighetsgränsen och kommande byggnader vara utmärkta i terrängen. Bolaget ansvarar för att utmärkning sker på plats. Status för träd och övrig vegetation på allmän plats ska inventeras och dokumenteras. Bolaget ska bistå med inmätning och kartläggning av träds stamläge och kronutbredning där dessa står i anslutning till Fastigheten eller till mark som Bolaget eller av Bolaget anlitad entreprenör planerar att söka tillstånd för att ianspråkta under etableringstiden. 11 (18) Viten Om träd eller annan vegetation på park- och naturmark på grund av Bolaget eller något företag som Bolaget anlitar, skadas, avlägsnas eller dör ska Bolagen till Staden utge vite. För dött eller skadat träd utgår vite enligt följande modell: vitesbelopp för träd större än 80 cm i diameter är 1 000 000kr, vite för träd större än 50 cm i diameter är 500 000 kr, vite för träd större än 30 cm i diameter är 300 000 kr och vite för träd större än 10 cm i diameter är 100 000 kr. Måtten avser stamdiameter och mäts 1,3 meter över marknivån. För skador som medför att trädet måste tas bort utgår maximalt vitesbelopp baserat på trädets diameter. För skada på träd som kan sparas beräknas vite enligt stadens beräkningsmodell, Bilaga 5. För skadad markvegetation utgår vite om 20 000 kr per kvadratmeter. För träd som parterna vid den gemensamma synen är överens om att fälla utgår inget vite. Om träd dör trots att dokumentation kan uppvisas som visar att föreskrivna åtgärder följts, utgår inget vite. Om Bolagets schakt medför skador på berg på allmän plats ska bolaget till Staden utge vite med 50 000 kr per kvadratmeter påverkad allmän platsmark. Bolaget ska därutöver återställa marken enligt Stadens anvisningar. I bifogad ritning, Bilaga 6, framgår avgränsningen för den allmänna platsmarken som omfattas av vite för skador på berg. Vid annan skada ansvarar Bolaget för att reparera skadan, eller för att bekosta Stadens reparation av skadan. Om Bolaget nyttjar allmän platsmark intill Fastigheten utan tillstånd, se § 3.9 nedan. 3.6 Krav på tillgängliga anläggningar under utbyggnadstiden Bolaget ska säkerställa tillgänglighet och tekniska anslutningar under hela utbyggnads- tiden för andra fastigheter som behöver nyttja anläggningar som ligger inom Fastigheten. Samråd med Staden ska ske. I dagsläget har Staden inte identifierat någon sådan anläggning inom Fastigheten. 3.7 Information till allmänheten Bolaget förbinder sig att genom skyltning på plats informera allmänheten om projektet och byggnadsarbeten, utan kostnad för Staden. Skylt, fundament och montage betalas av Bolaget. Skyltning ska ange Stadens medverkan i projektet med logotyp och webbadress till projektet (https://vaxer.stockholm/projekt/). Utformning av och innehåll på byggskylt ska utformas efter Stadens anvisningar i Varumärkesmanualen (http://varumarkesmanual.stockholm.se) – se Byggaktörstavlor under >Skyltar och kartor >Byggen och anläggningsarbeten >Byggskyltar. Framtaget förslag på skylt ska godkännas av Stadens kommunikatör innan beställning. Skyltning ska finnas på plats senast i samband med byggaktörens etablering. 12 (18) Därutöver förbinder sig Bolaget att kontinuerligt informera berörd allmänhet om sin del i projektet till exempel vid särskilt störande arbeten eller avstängningar. 3.8 Byggytor och byggetablering Byggetablering ska i första hand ske inom Fastigheten. Skulle Staden och Bolaget bedöma att befintlig allmän plats trots detta behöver tas i anspråk för byggetablering, ska Bolaget tillse att Bolaget, eller av Bolaget anlitad entreprenör, i god tid före byggstart samråder med trafikkontoret om vilka ytterligare ytor som behövs för byggetablering och under hur lång tid dessa behövs. Upplåtelse av allmän plats för byggetablering kräver polistillstånd och debiteras enligt taxa fastställd av kommunfullmäktige. Bolaget ska ansöka om polistillstånd för den med trafikkontoret överenskomna etableringsytan. Bolaget ska tillse att Bolaget, eller av Bolaget anlitad entreprenör, håller sig inom Fastigheten och godkänd byggetableringsyta upplåten med polistillstånd enligt ordningslagen. Trafikkontoret kan komma att göra en polisanmälan om Bolaget eller dess entreprenör olovligen skulle nyttja allmän platsmark utanför Fastigheten och den godkända byggetableringsytan. Staden kan även komma att kräva Bolaget på skadestånd enligt skadeståndslagen. Fastigheten och den godkända etableringsytan ska avgränsas med ett stabilt minst två meter högt stängsel. 3.9 Bygglogistik Flera exploateringsprojekt pågår i stadsdelen och Fastighetens närhet. Om flera av projekten inom programmet för Hammarbyhöjden-Björkhagen genomförs samtidigt uppstår behov av samordning kring transporter och bygglogistik. Bolaget ska, om Staden så begär, ansluta sig till en gemensam bygglogistiklösning för projekt inom programmet för Hammarbyhöjden-Björkhagen och teckna avtal avseende denna när Staden meddelat att så ska ske. I dagsläget bedömer Staden att någon gemensam bygglogistiklösning inte är aktuell. Bolaget ska ansvara för sin del av kostnaden för bygglogistiklösningen. Bolaget accepterar Stadens styrning av de ingående delarna i bygglogistiklösningen. Staden bestämmer hur kostnaderna ska fördelas. 3.10 Åtaganden gällande hållbarhet Bolaget åtar sig att uppfylla kraven enligt "Hållbarhetskrav vid byggande på stadens mark i Stockholm", i Bilaga 7 Bolaget förbinder sig att redovisa efterfrågade uppgifter för verifiering av kravuppfyllnad i av Staden anvisat system för uppföljning. Bolaget godkänner att 13 (18) Staden får tillgång till redovisade uppgifter samt att Staden får publicera resultatet från uppföljningen. 3.11 Dagvatten I enlighet med Stadens dagvattenstrategi (KF 2015-03-09) och Åtgärdsnivå vid ny- och större ombyggnation (EN 2016-11-10) förbinder sig Bolaget att hantera dagvattnet på ett hållbart sätt. Detta innefattar primärt att minimera uppkomsten av dagvatten till ledning och att genom byggnadsmaterialval inte förorena dagvattnet med tungmetaller eller andra miljögifter. Det dagvatten som uppstår ska hanteras och fördröjas lokalt i enlighet med dagvattenstrategin innan avledning från Fastigheten. Placering av byggnader och höjdsättning inom Fastigheten respektive mot omgivande ytor, ska göras på ett sätt som minimerar skada vid extrem nederbörd. Bolaget ansvarar för och bekostar omhändertagande inom Fastigheten av vatten från omgivande natur-/parkmark. 3.12 Tillgänglighet i utemiljö Bolaget förbinder sig att vid projektering och byggande på Fastigheten följa Stadens riktlinjer för att göra utemiljön tillgänglig för människor med funktionsnedsättning. Stadens riktlinjer innebär bland annat följande: • Alla entréer till en byggnad ska göras tillgängliga. • En ramp bör luta högst 1:20. • En angöringsplats för bilar ska finnas och en parkeringsplats för rörelsehindrade ska kunna ordnas inom 10 meters gångavstånd från en tillgänglig och användbar entré till publika lokaler, arbetslokaler och bostadshus. • Boverkets föreskrifter och allmänna råd om tillgänglighet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga på allmänna platser och inom områden för andra anläggningar än byggnader (BFS 2011:5 ALM 2) bör även tillämpas på kvartersmark. Bolaget ska därvid utse en person som ansvarar för att riktlinjerna följs från projektering till färdigt bygge. Bolagets ska skriftligen anmäla och motivera eventuella önskemål om avvikelser från riktlinjerna. Eventuella avvikelser kräver ett skriftligt godkännande av Staden. Riktlinjerna om utformning av ute- och inomhusmiljön finns i handboken ”Stockholm – en stad för alla”, som finns på Stadens hemsida. 3.13 Fiberanslutning Bolaget åtar sig att installera ett fiberfastighetsnät i bebyggelsen. Vidare ska en operatörsneutral passiv digital fiberinfrastruktur kunna etableras och anslutas till bebyggelsen. 14 (18) 3.14 Inrapportering av geotekniska utredningar Bolaget ansvarar för att överföra resultatet av samtliga geotekniska fält- och laboratorieundersökningar digitalt till Stockholms stads geotekniska databas, https://etjanster.stockholm.se/geoarkivet/, via Geosuite. Plankoordinater ska anges i referenssystemet SWEREF 99 18 00. Z-koordinat ska anges i höjdsystem RH 2000. Mätprotokoll ska innehålla X, Y och Z-koordinat för markytan, samt Z-värde för mätpunktens installationsnivå. 3.15 Avfallshantering Bolaget har tagit del av Stockholm Vatten och Avfalls AB:s riktlinjer ”Projektera och bygg för god avfallshantering”. 3.16 Byggande i anslutning till allmän platsmark med mera Bolaget har tagit del av ett dokument benämnt ”Planeringsstöd för byggnation i anslutning till allmän platsmark”, som finns på stadens hemsida. Dokumentet redovisar riktlinjer som bör, och krav som ska vara uppfyllda för att säkerställa funktionaliteten för stadens allmänna platsmark. Bolaget förbinder sig att följa dokumentet. Eventuella avsteg från dessa riktlinjer behöver ett godkännande från staden och bedöms utifrån varje enskild plats förutsättningar. Stockholms stad är mycket restriktiv till att tillåta att privata ledningar eller andra privata anläggningar nedläggs i allmän plats. Om detta ändå skulle vara nödvändigt ska förslaget till förläggning arbetas fram i samråd med Staden och de handlingar som ska ligga till grund för utförandet ska godkännas av staden, genom dess trafikkontor. Bolaget åtar sig att kontakta trafikkontoret för att få möjlighet att teckna ett avtal för nedläggning, underhåll och drift samt därtill utge ersättning för nyttjande av allmän platsmark. § 4 ÖVRIGA VILLKOR 4.1 Säkerhet OBOS Nya Hem AB, (org nr. 559269-1983), har åtagit sig, se Bilaga 9, att såsom för egen skuld (proprieborgen) svara solidariskt med Bolaget gentemot Staden för rätta fullgörandet av samtliga de förpliktelser och åtaganden som åligger Bolaget enligt denna överenskommelse om exploatering samt de avtal som Staden och Bolaget ingår som en följd av densamma. 15 (18) För de fall Fastigheten eller del därav, ska överlåtas på annan kan denna säkerhet komma att ersättas av en annan borgensförbindelse, självständig bankgaranti eller annan motsvarande säkerhet som Staden skäligen kan godta. Det åligger Bolaget att tillse att de nya ägarna ställer sådan säkerhet för att OBOS Nya Hem AB, (org nr. 559269-1983) ska kunna frias från hela eller delar av sitt åtagande enligt borgen. OBOS Nya Hem AB, (org nr. 559269-1983) svarar således solidariskt även med de nya ägarna gentemot Staden för rätta fullgörandet av samtliga förpliktelser enligt denna överenskommelse om exploatering, samt de avtal som Staden och Bolaget ingår som en följd av densamma, intill dess Staden genom skriftligt samtycke härom befriat OBOS Nya Hem AB, (org nr. 559269-1983) från sitt åtagande. 4.2 Viten Bolaget förbinder sig vid vite av 17 060 000 kronor, i penningvärde 2025-10-01, att senast 5 år efter Tillträdesdagen ha uppfyllt samtliga åtaganden enligt denna överenskommelse. Om Stadens åtaganden enligt § 2.5 punkt 2 ovan inte är uppfyllda på Tillträdesdagen ska vitets utfall, genom tilläggsavtal till denna överenskommelse om exploatering, justeras till 5 år från det datum Staden meddelar Bolaget att arbetena enligt § 2.5 punkt 2 är färdigställda. Om Bolaget inte håller tidsfristerna är vitena omedelbart förfallna till betalning. Om försening uppstår och detta inte beror på Bolaget förskjuts tidpunkten då vite ska utgå med tid som motsvarar förseningens omfattning. Förseningen ska därvid definieras enligt AB 04 kap 4 § 3 punkt 2–5. Vitet ska omräknas till penningvärdet vid den tidpunkt då vitet förfaller till betalning genom användning av konsumentprisindex eller det index som kan komma att ersätta det. Oaktat om rätt till vite föreligger har Staden alltid rätt att erhålla ersättning för faktisk skada som Staden lider på grund av bolagets avtalsbrott. I sådant fall ska redan erlagt vite avräknas från skadeståndet. Utgivande av vite på verkar inte heller Stadens möjlighet att göra gällande andra påföljder i anledning av Bolagets avtalsbrott. 4.2 Finplanering Staden måste få tillgång till allmän platsmark för att kunna finplanera marken. Bolaget ska senast efter 6 månaders produktionstid till Staden lämna besked om inflyttningsdatum för olika etapper. Bolaget förbinder sig att, vid löpande vite av 100 000 kronor per påbörjad vecka, senast 3 månader före inflyttningsdatum, eller annat överenskommet datum, lämna Staden tillträde till gatumarken. Vitet kvarstår till och med att Staden fått tillträde till gatumarken eller att ny uppgörelse träffats. 16 (18) 4.3 Åtaganden gentemot SL och Region Stockholm Bolaget åtar sig att innan detaljplanen antas teckna genomförandeavtal med SL och Region Stockholm för att reglera formerna för att genomföra byggnationen i närheten av SL och Region Stockholms anläggningar enligt detaljplanen. 4.4 Åtaganden gentemot Trafikverket Bolaget åtar sig att före produktionsstart teckna genomförandeavtal med Trafikverket för att reglera formerna för att genomföra byggnation i närheten Trafikverkets anläggning enligt detaljplanen. 4.5 Överlåtelse av överenskommelse Bolaget förbinder sig, vid vite av 22 750 000 kronor i penningvärde 2025-10-01, att vid överlåtelse av äganderätten till Fastigheten tillse att de nya ägarna övertar samtliga förpliktelser enligt denna överenskommelse genom att i respektive avtal angående överlåtelse införa följande bestämmelse. Om Fastigheten delats upp i flera fastigheter får vitesbeloppet fördelas i proportion till den totala byggrätten inom Fastigheten. Vid överlåtelse av sådan fastighet äger Bolaget rätt att i nedanstående bestämmelse i avtalet angående överlåtelsen ange detta lägre vitesbelopp. Bolaget ska samråda med Staden om fördelning av vitesbelopp enligt ovan. ”Köparen förbinder sig att i av Stockholms stad påfordrade delar efterkomma mellan Stockholms stad och [Företagsnamn] träffad överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark inom del av Hammarbyhöjden 1:1 och del av Cikadan 1 daterad [åååå-mm-dd]. Överenskommelsen bifogas i avskrift. Köparen ska vid överlåtelse av äganderätten tillse att varje köpare som följer därefter binds vid överenskommelsen, vilket ska fullgöras genom att denna bestämmelse, med i sak oförändrad text intages i överlåtelsehandlingen. Sker inte detta ska köparen utge vite till Stockholms stad med 22 750 000 kronor i penningvärde 2025-10-01. Motsvarande ansvar ska åvila varje ny köpare. Vitet ska omräknas till penningvärdet vid den tidpunkt då vitet förfaller till betalning genom användning av konsumentprisindex eller det index som kan komma att ersätta det.” Om Bolaget ska utge vite enligt denna punkt ska vitet omräknas till penningvärdet vid den tidpunkt då vitet förfaller till betalning genom användning av konsumentprisindex eller det index som kan komma att ersätta det. Om överlåtelse sker ska Bolaget snarast efter det att överlåtelsen skett till Staden översända en bestyrkt avskrift av överlåtelsehandlingen. 4.6 Överenskommelsens giltighet Denna överenskommelse är till alla delar förfallen utan ersättningsrätt för någondera parten om inte 17 (18) dels kommunfullm äktige senast 2027-12-31 godkänner överenskommelsen genom beslut som senare vinner laga kraft, dels kommunfullmäktige senast 2027-12-31 godkänner förslag till genomförandebeslut för del av fastigheten Hammarbyhöjden 1:1 och del av Cikadan 1, genom beslut som senare vinner laga kraft. dels stadsbyggnadsnämnden eller kommunfullmäktige antar ny detaljplan enligt § 1.2 senast 2027-12-31, genom beslut som senare vinner laga kraft, Bolaget är medvetet om att stadsbyggnadsnämnden eller kommunfullm äktige beslutar om att anta detaljplan. Beslut om att anta detaljplan ska föregås av samråd med dem som berörs av planen och andra beredningsåtgärder. Bolaget är även medvetet om att sakägare har rätt att överklaga beslut att anta detaljplan och att beslut om antagande av detaljplan kan prövas i särskild ordning, att detta avtal inte är bindande för kommunens organ, med undantag för exploateringsnämnden, vid prövning av förslag till detaljplan. * * * * * Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar av vilka parterna tagit var sitt. Stockholm den Solna den För Stockholms kommun För OBOS Nya Hem genom dess exploateringsnämnd Bostadsutveckling AB ............................................................ ................................................... ( ) ( ) ............................................................ ................................................... ( ) ( ) 18 (18) Solna den Solna den Nya Hem NYAB 52 AB Nya Hem NYAB 61 AB ............................................................ ................................................... ( ) ( ) ............................................................ ................................................... ( ) ( ) Bevittnas: ............................................................ ( ) ............................................................ ( ) BILAGOR 1. Detaljplanekarta med Fastigheten markerad 2. Definition av ljus BTA 3. Utdrag ur fastighetsdatasystemet 4. Handlingsplan för hantering av markföroreningar 5. Beräkningsmodell för vite vid trädskada 6. Avgränsning allmän plats för vite vid skada på berg 7. Hållbarhetskrav vid byggande på stadens mark i Stockholm (Version 3.0, 2024-09- 30) 8. Utbyggnadsplan 9. Borgensförbindelse