Bygg- och markprojekt i Ulvsunda går vidare 2026–2027

[Tjänsteutlåtande: Lägesredovisning för övriga projekt, Gjutmästaren 6.pdf] S:t Erik Markutveckling Kaplansbacken 10 Stadshuset 105 35 Stockholm Växel 08-508 290 00 info@sterikmark.se sterikmark.se Sida 1 (2) Lägesredovisning för övriga projekt, Gjutmästaren 6 Lägesredovisning 9 Förslag till beslut Styrelsen godkänner lägesredovisningen. Bakgrund I lägesrapport för idrottscentrum med flera informerar bolaget om status i delprojekten som omfattas av genomförandebeslutet i kommunfullmäktige från juni 2023. Bolaget har i enlighet med sitt uppdrag samt plan för utvecklingen av kvarter Gjutmästaren 6 initierat ytterligare ett antal delprojekt. Delprojekten befinner sig i olika faser och ytterligare delprojekt är planerade att initieras under 2026 och 2027. Ärendet Ärendet avser lägesrapport för de delprojekt som initierats eller bedrivs utöver delprojekten Detaljplan, Markprojekt, Parkprojekt, SVOA Lager, Infrastruktur 1 samt Idrottscentrum som omfattas av genomförandebeslutet i kommunfullmäktige från juni 2023, vilka avhandlas i separat lägesrapport. Syftet med denna lägesredovisning är att, tillsammans med lägesrapporten för projekten ovan, ge styrelsen en mer komplett bild av initierade och pågående delprojekt i fastigheten. Delprojekten är antingen initierade och beslutade av VD eller beslutade av styrelsen. Delprojekten är som utgångspunkt en del av bolagets flerårsbudget, om inget annat anges nedan. Ärendets beredning Ärendet har beretts av bolaget med underlag från projektledningen. Synpunkter och förslag Bolaget föreslår att styrelsen godkänner lägesredovisningen. Handläggare Stefan Mossvall Telefon: 070-5734366 Till Styrelsen 2026-10-02 S:t Erik Markutveckling Fastighets AB G-mästaren Tjänsteutlåtande Dnr STEM 2026/300 2026-09-16 Kungsklippan 6 112 25 Stockholm daniel.lauridsen@stockholm.se start.stockholm Tjänsteutlåtande Dnr STEM 2026/300 Sida 2 (2) Daniel Roos VD Bilagor 1. Lägesredovisning 9 för övriga projekt 2. Ekonomi för övriga projekt Attesterat av Detta dokument har godkänts digitalt av följande personer: Namn Datum Daniel Roos, VD 2026-09-17 --- [Bilaga 1, Lägesredovisning 9 för övriga projekt.pdf] Datum: 2026-09-15 Lägesredovisning 9 Övriga projekt, Gjutmästaren 6 Omfattning Denna lägesrapport omfattar nedan listade delprojekt. Delprojekt Beslut1 Beslutad av Senaste beslut Infra 2 GB Styrelse 2024-12-18 Infra 3 IB Styrelse 2024-09-27 Gym plan 5 IB Styrelse 2024-12-18 Fasad hus 5 GB Styrelse 2025-12-05 Utomhusmiljö 1 GB Styrelse 2024-12-18 Bashus 1+23 IB Styrelse 2024-12-18 Kajgata GB Styrelse 2025-12-05 Tak & Bjälklag GB Styrelse 2024-03-08 Mark 2 GB Styrelse 2026-03-20 Återbrukslager UB VD 2025-03-15 HGA Hus 24 GB Styrelse 2025-12-05 HGA Y – hus 1 IB Styrelse 2025-09-26 HGA LL – Hus 1 IB VD 2025-12-05 HGA Dagligvaruhandel – Hus 1 UB VD 2025-05-26 Mark 3 IB Styrelse 2025-09-26 HGA 17-3 UB VD 2025-09-30 Infra 5 UB VD 2026-04-13 HGA Cykel UB VD 2026-06-29 Hus 12 Infra UB VD 2026-09-07 Delprojekt Tak & Bjälklag har utgått från denna rapportering, då projektet är avslutat, stängt och aktiverat. Ekonomiskt utfall framgår av bilaga. Infrastruktur 2 Slutligt genomförandebeslut togs i styrelsen i december 2024. Delprojektet omfattar i huvudsak en omfattande rivning och sanering, infrastruktur till tomma lokaler i hus 5 och 17, plan 1–5 samt övergripande system för styrning samt passage och säkerhet. Projektet är en förutsättning för att kunna hyra ut de vakanta lokalerna som projektet omfattar, om cirka 10 000 kvm, samt övergripande utöka kapaciteten i central mediaförsörjning för hela fastigheten. Delprojektet har delats upp i mindre enheter och arbetas succesivt in i projektering och genomförande, för att bättre anpassas till de i övrigt pågående delprojekten i fastigheten. För de sista delarna har nu en bygghandlingsprojektering startats upp. Bygghandlingsprojekteringen blir klar under hösten 2026. Prognosen ligger nu, efter ett besparingsarbete, under projektets budget. 1 UB står för utredningsbeslut, IB står för inriktningsbeslut och GB för genomförandebeslut. Infrastruktur 3 Delprojektet omfattar i huvudsak ny infrastruktur till etapp 3 som omfattar hus 1, 3, 15, 23 och 24. Det gäller bland annat ny högspänningskabel och transformatorer, framdragning av kyla, säkerställande av brandskydd, sanering, ny port och inlastning till lager på plan 2, ventilation för hus 3 med mera. Genomförandebeslut på del av projektet togs på styrelsemötet i september 2024. Inriktningsbeslut för övriga delar togs i styrelsen i september 2024. Systemhandlingsprojektering är klar. Kostnadsbedömningen ligger i linje med inriktningsbeslutet. Projektledningen har under våren samprojekterat Infrastruktur 3 med delprojekt Bashus 1+23 för att finna kostnadsbesparingar. Bedömningen är nu att kostnaden ligger i paritet med flerårsbudget och inriktningsbeslutet. Bolaget avser att återkomma med ett genomförandebeslut under vintern 2026/2027, när bolaget har tecknat ytterligare hyresavtal. Projektet är en förutsättning för att kunna hyra ut de drygt 40 000 kvm vakanta lokaler det omfattar. Fastighetens olika byggnader och planerade infrastrukturprojekt Gym hus 5 Inriktningsbeslut togs i styrelsen i december 2024. Lokalen omfattar cirka 2700 kvm verksamhetsyta. Kostnaderna, med systemhandlingen som underlag, bedöms ligga något för högt i förhållande till bedömd hyresintäkt och lönsamhetskalkyl. Möjligheter samt förhandling med potentiell hyresgäst pågår under det första halvåret 2026. Projektet är tillsvidare pausat. Fasad hus 5 Efter en mindre undersökning av fasaden på hus 5 innan sommaren 2024 kunde bolaget konstatera att det finns skador på fasaden som innebär att den i delar riskerar att rasa. Fastigheten har även ett generellt behov av underhåll finns då den stått tom under många år. Utredningen under hösten 2024 visar på att delar av fasaden behöver plockas ner och muras upp igen samt att den generellt behöver klamras fast. Inriktnings- och genomförandebeslut togs under 2025. Etapp 1 av entreprenaden pågår. Arbetet startade något senare än tidplan, men arbetena har gått bättre än förväntat framförallt beroende på att omfattningen varit mindre än vad vi bedömde innan projektstart. Förberedande arbeten och etablering har startats upp under mars månad. Etapp 1 planeras vara klart under kvartal 4 2026. Beslut om etapp 2 tas under hösten 2026. Utomhusmiljö 1 Entreprenaden startade i februari 2025 och löper på enligt plan. Ett antal tillkommande kostnader har uppstått under de första månaderna till följd av bristfälliga handlingar och oförutsedda markförhållanden som framkom när schaktning initierats. Arbetet är avslutat och slutavräkning pågår. Projektet beräknas kunna stängas under hösten 2027. Bashus 1+23 Hus 1 och 23 är en lokal som tidigare hyrdes av Bauhaus och omfattar cirka 20 000 kvm. Bashus 1+23 omfattar uppdelning av lokalen i mindre enheter (för att möjliggöra för nya verksamheter) samt gemensamma lokaler, avfallshantering, entréer med mera. Inriktningsbeslut togs i styrelsen december 2024. Projektledningen har under våren samprojekterat Bashus 1+23 med delprojekt Infrastruktur 3 för att nå kostnadsbesparingar. Bedömningen är nu att kostnaden ligger i paritet med inriktningsbeslutet. Bolaget avser att återkomma med ett genomförandebeslut till något av styrelsemötena under vintern 2026/2027. Detta projekt förutsätter att Infrastruktur 3 genomförs. Kajgatan Under detaljplaneskedet har bärigheten av befintliga gatu- och kajkonstruktioner längs vatten utretts. Konstruktionerna har ett eftersatt underhåll och är i behov av restaurering med bland annat nya tätskikt. Genomförandebeslut togs i december 2025. Entreprenaden pågår. Prognosen ligger just nu något över beslutad budget och projektledningen bedömer att det blir svårt att klara budget. Anledningen till kostnadsökningen är att betong och armering var i sämre skick än bedömt under projekteringen. Mark 2 Mark 2 avser markarbeten framför fastighetens västra fasad mot tvärspårvägen och är kopplad till utvecklingen av hus 1,23 & 24. Delprojektet omfattar framförallt tillgänglighetsanpassning av mark för framtida verksamheter som ska bedrivas i byggnaden. Genomförandebeslut taget i styrelsen. Arbetena har startat och beräknas vara klart till slutet av året. Bolaget har dock ännu fått startbesked för del av entreprenad, vilket kan komma att påverka tidplanen något. Återbrukslager På uppdrag av Stockholms Stadshus AB samt styrgruppen för budgetuppdraget kring ett stadsgemensamt återbrukslager, har en förstudie initierats efter ett utredningsbeslut som togs i mitten av mars 2025. Förstudien är genomförd och sammanfattning är överlämnad till budgetuppdragets projektledning och styrgrupp som meddelat att de inte har för avsikt att gå vidare med ett återbrukslager i fastigheten. Projektledningen parkerar projektet och bolaget startar upp ett uthyrningsarbete under 2027 för att hitta en annan verksamhet. HGA hus 24 Utredningsuppdrag har initierats i mitten av mars 2025, kring en hyresgästanpassning av hus 24. Genomförandebeslut togs i december 2025. Förfrågningsunderlag är under framtagning och slutförhandling pågår med hyresgäst. Projekt planeras att initieras under hösten 2026. HGA Y - hus 1 Utredningsuppdrag har initierats i mitten av april 2025, kring en hyresgästanpassning i del av hus 1. Hyresavtal har tecknats och systemhandlingsprojektering är klar. Kostnader och intäkter ligger i linje med flerårsbudget samt fastighetens lönsamhetskalkyl. Förhandling pågår med hyresgäst. Genomförande planeras till vintern 2026/2027 och samordnas med delprojekten Bashus 1+23 samt Infrastruktur 3. HGA LL - hus 1 Utredningsuppdrag har initierats i mitten av april 2025, kring en hyresgästanpassning i del av hus 1. Utredningen omfattar initialt ett programarbete om cirka 5300 kvm med målsättning om att teckna ett hyresavtal under september 2026, vilket villkoras av ett framtida genomförandebeslut. Genomförandebeslut planeras till vintern 2026/2027. HGA Dagligvaror - hus 1 Utredningsuppdrag har initierats i slutet av maj 2025 kring en hyresgästanpassning i del av hus 1. Utredningen omfattar initialt ett programarbete om cirka 5300 kvm med målsättning om att teckna ett hyresavtal under hösten 2025. Dialog finns med en ny potentiell hyresgäst. Mark 3 Mark 3 omfattar åtgärder i fastighetens norra del. Åtgärderna avser framförallt en spont, för att hantera risk för jordskred, samt åtgärder på avlopps- och dagvattennätet. Belysningen samt brandposter i aktuellt område är i behov av uppdatering, varpå även detta utreds. I och med inriktningsbeslutet har bygghandlingsprojektering av sponten initierats samt ytterligare utredningar på avlopps- och dagvattennätet. Genomförandebeslut planeras till oktober 2026. HGA 3–17 Delprojektet omfattar en basanpassning för ett framtida kontor i hus 17. Potentiell hyresgäst finns för lokalen och projektering har initierats. Vi avvaktar ett hyresavtal innan systemhandlingsprojektering initieras. Tak & Bjälklag Delprojektet är avslutat, stängt och aktiverat. Infra 5 Utredningsbeslut om att kvantifiera rivnings- och saneringskostnader fattades i april 2026. Utredningen har slutredovisats och delprojektet pausas för eventuella framtida beslut. HGA Cykel Utredningsbeslut fattades i slutet av juni 2026. Dialog pågår med hyresgäst om förhyrning i hus 1. Det är en möjlighet att bolaget direkt går mot ett genomförandebeslut, som sker samtidigt som genomförandebeslut av delprojekten Infra 3 samt Bashus 1+23. Storleken på lokalen är uppe för diskussion. Projektledningen bedömer projektkostnaden till cirka 25–30 mnkr. Hus 12 Infra Utredningsbeslut har tagits under september 2026 för att utreda omfattningen viss ny infrastruktur till hus 12 samt åtgärder för att bygga bort en del historiska felaktigheter. Delprojektet omfattar även miljöinventering av byggnaden. Eventuell sanering kommer att hanteras i ett separat projekt. Tider och kommande beslut Tid Aktivitet 2026 Q4 Genomförandebeslut HGA 3-17 samt Mark 3 2026 Q4 Aktivering Utomhusmiljö 1 2026 Q4 Genomförandebeslut Hus 12 infra 2027 Q1 Genomförandebeslut för delprojekten Infrastruktur 3, Bashus 1+23 samt 2-4 Hyresgästanpassningar i hus 1 & 24. 2027 Q1 Aktivering Kajgatan Ekonomi Bilaga 2 redovisar en översikt av beslutade delprojekt inom ramen för denna lägesrapport. Översiktlig ekonomi redovisas per delprojekt. Hänsyn har inte tagits till eventuella beslut på kommande styrelsemöte. Ekonomiska redovisningen är per den 26 augusti 2026. Samtliga projekt är del av bolaget flerårsbudget och samlade plan för fastighetens investeringar under de år som fastigheten utvecklas. Den totala investeringsvolymen har ställts mot befintliga och bedömda hyresnivåer för de verksamheter som bolaget planerar för enligt framtaget koncept, för att värdera investeringarnas totala lönsamhet. Hänsyn har tagits till vakanser, avkastningskrav, kalkylränta, bokfört värde med mera. Med de idag kända investeringarna och möjliga hyresnivåer bedömer bolaget att det finns en god lönsamhet i den planerade utvecklingen av Bryggeriet i Bromma. Kostnadsvolymen är dock stor och behöver inom samtliga delprojekt ifrågasättas samt att alternativa lösningar analyseras för att nå en kostnadsvolym som passar marknadssituationen. Nedan följer kommentarer på enskilda delprojekt med större avvikelser. Infra 3 Slutkostnadsprognosen för aktuellt projekt ligger över dess genomförande- och inriktningsbeslut. Anledningen är dels att genomförandebeslutet har skjutits fram och att åtgärder som ligger inom delprojektet behövts genomföras för att del arbeta bort risker och dels för att inte orsaka kostnader i andra delprojekt. Det är framförallt den stora risk i befintlig el-anläggning som gjort att gjort att projektledningen och bolaget har beslutat om att genomföra ett antal åtgärder. Dessa åtgärder är planerade att ingå i kommande genomförandebeslut av delprojekt Infrastruktur 3. Risker Under programfasen och systemhandlingsskedet gör projektledningen en riskbedömning för respektive delprojekt, vilka följs upp under genomförandeskedet. Uppföljning av samtliga risker sker månadsvis i enlighet med lagd rutin. Övergripande risker för aktuella delprojekt, utöver ekonomin är: • Samordning av projektering och produktion av alla i fastigheten pågående delprojekt. • Miljöskulder i byggnader och mark. Utöver den ekonomiska risken finns även risk kopplat till tidplanen i det fall produktionsstopp uppstår om arbetsmiljön för entreprenörerna behöver säkras upp. • Eventuellt strömavbrott i fastighetens ställverk som har uppnått sin tekniska livslängd där det i stora delar är svårt att finna reservdelar på marknaden. Denna risk har ökat efter upptäckt av att befintligt ställverk blivit utsatta för skadegörelse och stöld. Befintligt ställverk försörjer fortsatt hela fastigheten till dess att det nya ställverket har driftsatts. • Säkerheten kring arbetsområdet för markprojektet och skador på 3:e man. • Förfrågningsunderlag för kommande entreprenadupphandlingar som inte på ett korrekt sätt beskriver omfattningen och de i övrigt pågående delprojektens omfattning och utbredning. Risk för undervärdering av komplexitet och tillkommande kostnader eller tvister.