First Quarter Report: Stadsholmen Finances and Investments Update

[(Godkänd - R 1) Tertialrapport 1.pdf] 1 Styrelseärende Styrelsen 2026-06-04 Ärende 4 Dnr SB 2026/485 Handläggare: Fredrik Juhnell Telefon: 08-50836555 Till styrelsen Tertialrapport 1 jämte prognos VD:s förslag till beslut Styrelsen för Stadsholmen beslutar följande. 1. Tertialrapport 1 jämte prognos för 2026 godkänns. 2. Finansiell månadsrapport för april 2026 anmäls. Stefan Sandberg Fredrik Juhnell VD Förvaltningschef Stadsholmen Ärendet Stadsholmens resultat efter finansiella poster för 2026 beräknas uppgå till 84 mnkr, vilket överstiger budgeterat resultat på 79 mnkr. Den positiva avvikelsen beror främst på en engångsintäkt i form av återbetald moms om 5,7 mnkr avseende 2019. Investeringarna beräknas uppgå till 58 mnkr, vilket är 6 mnkr högre än budgeterat. Detta förklaras av att färdigställandet av stambytet på Ormen mindre 1 förskjutits från 2025. Bilagor 1. Verksamhetsrapport 2. Resultat – och balansräkning, investeringar och nyckeltal 3. Finansiell månadsrapport Attesterat av Detta dokument har godkänts digitalt av följande personer: Namn Datum Stefan Sandberg, VD 2026-05-22 Fredrik Juhnell, Förvaltningschef 2026-05-22 --- [Bilaga 1 Verksamhetsrapport Stadsholmen Tertial 1 2026.pdf] 1(10) Bilaga 1 Verksamhetsrapport Tertial 1 2026 Stadsholmen 2(10) 1. Sammanfattning 1.1 Ekonomi 1.1.1 Sammanfattning av ekonomiskt resultat Prognosen för Stadsholmens resultat efter finansiella poster ligger på 83,9 mnkr – en ökning med 4,7 mnkr mot budget (79,2 mnkr). Det starkare resultatet drivs av två huvudfaktorer: en engångsintäkt på 5,7 mnkr från återbetald moms för 2019, samt lägre finansiella kostnader då ränteläget varit mer fördelaktigt än vad som antogs i budgeten. Nyckeltal Driftnetto per kvm uppgår i prognosen till 739 kr jämfört med 718 kr i budget. Ökningen förklaras primärt av lägre driftkostnader, som kommenteras nedan. Direktavkastningen på marknadsvärdet beräknas till 2,7%. 1.1.2 Intäkter Intäkterna för helåret beräknas till 442,7 mnkr, vilket är i nivå med budget. Hyresbortfall och rabatter kopplade till framskjutna ombyggnadsprojekt har påverkat intäkterna negativt, men detta motverkas av att lokalintäkter och övriga förvaltningsintäkter har överstigit budgeterade nivåer. Hyresintäkterbostäder Hyresintäkterna för bostäder uppgår till 193,4 mnkr (193,3 mnkr), vilket är helt i linje med budget. En hyresöverenskommelse har träffats för 2026 med en genomsnittlig höjning på cirka 3,5 %; fördelat på 3,55 % för varmhyra och 3,4 % för kallhyra. Utöver den generella höjningen tillkommer intäkter från två stambyten som beräknas färdigställas vid halvårsskiftet 2026. Vakansgraden för lägenheter utanför ombyggnadsprojekt är i det närmaste obefintlig. Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter lokaler uppgår till 251,8 mnkr, jämfört med 250,5 mnkr i budget. De ökade hyresintäkterna förklaras av att ett par större vakanta lokaler hyrts ut tidigare än budgeterat. För de kontrakt som har indexhöjning baserat på KPI har antagits en höjning på 2,0%. Majoriteten av kontrakten (cirka 2/3) har dock fasta höjningstal, normalt 2%. Utöver indexhöjningar tillkommer helårseffekt på de villkorsändringar som trädde ikraft 1/10 2025. Den ekonomiska vakansen beräknas uppgå till 2,8%. Hyresintäkter bilplatser Hyresintäkterna för bilplatser uppgår till 2,8 mnkr, vilket är i linje med budget. Bilplatserna administreras av Stockholm Parkering och hyrorna beräknas justeras enligt KPI, i likhet med föregående årsskifte. Intäktsreduktioner Intäktsreduktionerna för bostäder och lokaler uppgår till 8,0 mnkr, vilket är en ökning mot budgeterade 6,2 mnkr. Avvikelsen förklaras främst av framskjutna stambyten. Under pågående ombyggnation erhåller kvarboende bostadshyresgäster hyresrabatter, och i vissa fall sker evakuering; totalt omfattas 18 lägenheter av dessa åtgärder. Utöver detta planeras tomställning av ett fåtal lägenheter för inre underhåll. På lokalsidan krävs evakueringar i samband med stambyten samt hyresrabatter för vissa nya hyresgäster till följd av ett utmanande marknadsläge. Övriga intäkter Övriga intäkter prognostiseras till 2,6 mnkr, vilket ligger nära budgeterade 2,3 mnkr. Kategorin omfattar bland annat skadeersättningar, främst i form av debiteringar för skador och överslitage, vilka beräknas uppgå till 0,8 mnkr. Denna post är dock avhängig det faktiska skadeläget under 2026. Inga försäkringsersättningar har budgeterats då självrisken höjts från 10 till 20 prisbasbelopp. Vidare ingår bidrag för förpackningsinsamling om 0,6 mnkr samt lönebidrag om 0,2 mnkr avseende 1,5 servicevärdar under 2026. Intäkter för kabel-tv beräknas till 0,2 mnkr. 1.1.3 Kostnader Driftkostnaderna prognostiseras till 227 mnkr, vilket är en minskning med 1,8 % jämfört med budgeterade 231 mnkr. 3(10) Den främsta orsaken till minskningen är en engångspost på 5,7 mnkr avseende en momsåterbetalning för 2019, till följd av ändrade momsregler. Motverkande faktorer avser snöhantering, som ökar med 1,3 mnkr jämfört med budget på grund av stora nederbördsmängder, samt taxebundna kostnader som ökar med 1,2 mnkr. Fastighetsskötsel Kostnaderna för fastighetsskötsel prognostiseras till 39,1 mnkr, vilket är en ökning med 0,4 mnkr jämfört med budget (38,7 mnkr). I analysen bör beaktas att takskottningen, som budgeterats till 2,6 mnkr, nästan förbrukades helt under årets första månader (2,3 mnkr). Mot bakgrund av detta prognostiseras den totala kostnaden för takskottning till 3,4 mnkr för 2026. Personalkostnaderna beräknas samtidigt minska med 0,9 mnkr mot budget, främst till följd av en vakant servicevärdstjänst. Enligt uppgifter från S:t Erik Försäkring förväntas försäkringskostnaden ligga kvar på föregående årsnivå, trots att självrisken höjs från 10 till 20 prisbasbelopp. Reparationer Den totala reparationskostnaden uppgår till 81,0 mnkr, vilket är helt i linje med budget (80,8 mnkr) och 2 mnkr lägre än föregående års budgetnivå. Inom kategorin ökar akuta reparationer med 0,4 mnkr mot budget, vilket kompenseras av att planerade reparationer minskar med 0,2 mnkr. Taxebundna utgifter De taxebundna kostnaderna prognostiseras till 67,5 mnkr, vilket är 1,2 mnkr högre än budget. Elkostnaderna beräknas överstiga budget med 0,5 mnkr (5,1 %) och fjärrvärmekostnaden förväntas uppgå till 34,4 mnkr – en ökning med 0,75 mnkr (2,2 %) mot budget. Prisökningen på fjärrvärme mellan 2025 och 2026 ligger i intervallet 3–4 %. Kostnaden för vatten bedöms ligga kvar enligt budget (12,2 mnkr). För grovsopor prognostiseras 5,3 mnkr, vilket är i nivå med budget. Det bör dock noteras att en ny prismodell baserad på antal hämtställen, införd genom 2024 års upphandling, har medfört en generellt högre kostnadsnivå för sophanteringen jämfört med tidigare år. Kostnaden för hushållssopor beräknas landa enligt budget på 6,3 mnkr. Administration De administrativa kostnaderna prognostiseras till 39,1 mnkr, vilket är en betydande minskning jämfört med budgeterade 45,1 mnkr. Den främsta orsaken är att övriga förvaltningskostnader minskar med 5,7 mnkr till följd av en momsåterbetalning avseende 2019. Vidare beräknas personalkostnaderna understiga budget med 0,6 mnkr, då planerade nyrekryteringar sker senare under året än beräknat. Tomträttsavgälder Kostnaden för tomträttsavgälder prognoseras till 45,8 mnkr, vilket ligger i linje med budget. Cirka 45 tomträttsavtal har fått eller får nya avgäldsnivåer under 2026. Fastighetsskatt Kostnaden för fastighetsskatt uppgår till 22,5 mnkr, vilket är en ökning jämfört med 2025 med 0,1 mnkr. Fastighetsavgiften på lägenheter i hyreshus och småhus har antagits stiga med 2,5% jämfört med 2025. En fastighetstaxering har nyligen genomförts, som fick effekt från 1 januari 2026. Fastighetsavskrivningar Kostnaden för fastighetsavskrivningar budgeteras till 45,2 mnkr, vilket kan jämföras med ett utfall på 44,0 mnkr för 2025. Denna ökning förklaras främst av de omfattande stambyten och ombyggnationer som genomförs under perioden 2025–2026, då dessa investeringar medför ökade avskrivningsunderlag. Finansnetto Finansnettot uppgår till 19,2 mnkr, vilket är en minskning jämfört med budgeterade 19,8 mnkr. Den lägre kostnaden förklaras av att den genomsnittliga räntan, enligt uppgifter från Stadshus AB, uppgår till 2,82 % – att jämföra med den budgeterade genomsnittsräntan på 2,91 %. 1.1.4 Investeringar Investeringar i fastigheter uppgår i prognosen till 58,5 mnkr, jämfört med 51,6 mnkr i budget. Avvikelsen förklaras dels av att stambytet på Ormen mindre 1 inte blev färdigställd under 2025 och belastar 2026 med 4,5 mnkr. 4(10) Större projekt, som fastighetsutvecklingssavdelningen inom Svenska Bostäder driver för Stadsholmens räkning, uppgår till 30,1 mnkr och avser primärt två stambyten inom Mariabergslyftet, Ormen Mindre 2 och 3. Investeringsprojekt som distriktet driver uppgår till 28 mnkr. 2. Bolagsmål, indikatorer och aktiviteter 2.1 Vi tar våra kunder på allvar och löser deras problem I januari 2025 började vi mäta NKI (nöjd kundindex) för bostäder löpande. En 12-del av hyresgästerna får enkäten varje månad. Det innebär att vi löpande kan följa resultatet och vidta åtgärder. Resultatet som redovisas avser perioden januari till och med mars 2026 och jämförs med motsvarande period 2025. Både serviceindex och produktindex har minskat något sedan förra mätningen. Det beror framförallt på lägre betyg på frågor som påverkas av den kalla och snörika inledningen av 2026. Serviceindex för bostäder minskar med 1,3% från 83,9 till 82,6%. De största minskningar ser vi inom snöskottning, städning av allmänna utrymmen och hantering av sopor. Under de kraftiga snöfallen har sopbilararna inte kunnat komma fram till en del fastigheter för att tömma sopkärlen. Vi ser också att frekvensen av trapphusstädningen inte varit tillräcklig för att behålla önskad städnivå när det varit mycket snö och slask. Områden där vi ser en förbättring av hyresgästernas upplevelse är bemötandefrågor och vår felanmälanprocess. Produktindex bostäder minskar med 0,9% från 80,6 till 79,7%. Även här ser en tydligt påverkan av den kalla vinter där vårt resultat för den upplevda värmekomforten vintertid minskar. Däremot ökar betyget på utemiljö och skötsel av trädgård. Lokaler Även för lokalhyresgästerna gick vi över till löpande mätning under 2025 och får därmed resultatet kontinuerligt. Under 2025 hade vi en stor ökning av serviceindex med 4,5% enheter till 86,3%, även vårt produktindex för lokaler ökade till 81%. Resultatet för 2026 ligger fortfarande högt, men vi ser en minskning på serviceindex, medans produktindex ökar ytterligare något. Serviceindex minskar med 1,2% från 86,6 till 85,4% för den aktuella perioden. Produktindex ökar med 0,2% från 81 till 81,2%. Orsakerna till det lägre betyget på serviceindex är de samma som för bostäderna. Vi fortsätter arbeta med analyser och åtgärder för att förbättra hyresgästernas upplevelse. Vår bedömning är att vi trots lägre betyg i inledningen av året kommer nå våra årsmål för kundbetygen för 2026. Indikatorer Periodicitet Periodens utfall Årsmål Prognos helår Periodens utfall 2025 Serviceindex, Bostäder Tertial 82,6 83,5 83,9 Produktindex, Bostäder Tertial 79,7 80,5 80,6 Produktindex lokaler Tertial 81,2 80 79 Serviceindex lokaler Tertial 85,1 84 86,3 Inflyttningsindex Bostäder Tertial 97,7 90 90 Aktiviteter Slutdatum Utökad analys och åtgärdsprogram för fastigheter med Serviceindex under 70%. 2026-12-31 Analys Stadsholmen har från 1 jan 2025 börjat att mäta NKI (nöjd kundindex) löpande. En ny modell för analys och åtgärdsarbete har implementerats till följd av att vi får resultat kontinuerligt. Det innebär att alla hyresgäster får återkoppling med individuella åtgärder på fastighetsnivå. Under 2026 förbättrar vi analysmodellen och utbildar våra kundvärdar i analysverktyget. I utvecklingsprojekt tillsammans med bland annat KTH genomföra analysera och förbättra energiprestandan i historiska byggnader inom Gamla Stan i Stockholm. Det görs genom att integrera och vidareutveckla verktygen ODEN och HIBER Atlas. Projektet strävar efter att skapa en 2026-12-31 5(10) Aktiviteter Slutdatum modern nulägesbild av den nuvarande prestandan och utmaningarna i de unika fastigheter som finns i stadsdelen. Projektet syftar till att identifiera varsamma energieffektiviseringsåtgärder för att på beståndsnivå kunna uppfylla nationella mål för både energianvändning och bevarande av kulturvärden. Analys KTH har fått finansieringens beviljad och projektet startar upp under våren. Lokalförhandlarna genomför återkopplingsbesök med alla nya hyresgäster inom 6 månader från tillträde. 2026-12-31 Analys Återkopplingsbesök sker regelbundet enligt upprättat rutin. Kundvärdarna genom välkomstbesök hos alla nya lokalhyresgäster inom 3 veckor från tillträde med syfta att fånga eventuella åtgärder och frågor. 2026-12-31 Analys I samarbete mellan lokalförhandlare och kundvärdar sker välkomstbesök hos alla nya lokalhyresgäster enligt checklista. Se över processen kring inkommande ärenden för att förbättra kundupplevelsen och skapa ett tydligare kundlöfte 2026-12-31 Analys En genomgång av åtgärdstider för olika serviceåtgärder och kundärenden kommer genomföras under året som ett underlag för att ta fram ett tydligt kundlöfte. Följa upp inkommande ärenden varje vecka, analysera orsaker och vidta åtgärder. 2026-12-31 Analys Veckogenomgång av inkommande ärenden har sker i syfte att förbättra arbetssätt för ökad effektivitet och nöjdare kunder. Daglig styrning med genomgång och planering av dagen sker i varje team. Utveckling av system kommer ske under året för att förenkla uppföljningen. Fortsatt utveckla Flyttresan för våra bostads- och lokalhyresgäster. 2026-12-31 Analys Projekt är uppstartat tillsammans med Svenska Bostäders kommunikationsenhet. Åtgärder såsom ny landningssida på hemsidan, välkomstfilm, uppdaterat information om lägenheterna införs löpande, fortsatt utveckling sker under 2026 2.2 Våra bostadsområden är socialt hållbara Stadsholmens fastigheter är attraktiva ur många aspekter inte minst med sina lägen och de kulturhistoriska miljöerna. Men också genom att vi erbjuder trygga, inkluderande och trivsamma boendemiljöer Trygghetsindex ökar något för perioden jämfört mot förra året med 0,9%, från 82,1 till 83%. Våra hyresgäster upplever hög trygghet i området, i allmänna utrymmen och tillsammans med grannarna. Vår utmaning är att hitta trygga skalskydd till lägenhetsdörrar och källar/vinds-förråd som är förenade med varsam byggnadsvård. Arbetet med trygghetsåtgärder i källare, vindar och allmänna utrymmen fortsätter under 2026. Under våren och hösten kommer det genomföras gårdsmöten och hyresgästdialoger för att skapa hyresgästinflytande och granngemenskap. Vår löpande Nöjd kundmätning ha gett oss en god bild av vilka frågor hyresgästerna vill diskutera och utveckla. Vi har fortsatt utveckla arbetet för att motverka störningar och oriktiga hyresförhållanden i syfte att öka den upplevda tryggheten och den generella trivseln i och mellan husen. Vårt nära arbete med den Bosociala enheten skapar också förutsättningar för ett bra vräkningsförebyggande arbete och säkerställa att lägenheterna används på rätt sätt av våra hyresgäster. Indikatorer Periodicitet Periodens utfall Årsmål Prognos helår Periodens utfall 2025 Trygghetsindex, bostäder Tertial 83 83,5 83,5 Svenska bostäder är mån om hyresgästerna. Tertial 85,6 84 83 6(10) Aktiviteter Slutdatum Utveckla och följa upp samarbetet med Bosociala enheten i syfte att upptäcka fler oriktiga hyresförhållande så att fler lägenheter friställs till bostadskön. 2026-12-31 Analys Medarbetare från bosociala enheten arbetar regelbundet från Stadsholmens kontor och har nära samarbete med vår förvaltning i syfte att skapa tryggare boendemiljöer för våra hyresgäster. Rekrytera servicevärdar som ronderar soprum, källare och vindar. Syftet är att hjälpa individer som står långt från arbetsmarknaden och öka tryggheten i allmänna utrymmen. 2026-12-31 Analys En servicevärd är rekryterad. Arbetsuppgifterna är framförallt att säkerställa att det är rent och snyggt i våra miljöstugorna. Och att göra en översyn för att optimera fraktioner utifrån hyresgästernas behov. Södermalms stadsdelsnämnd och AB Svenska Bostäder ska utreda möjligheten att omvandla parkeringsplatserna vid fastigheten Malongen till en förlängd del av Nytorgsparken 2026-12-31 Analys Diskussion med Trafikkontoret sker för att under sommartid förvandla en del av parkeringen till en cykelpark. Ambitionen är att hitta en lösning så att de kan bli en cykelpark till denna sommar. Vi ser över om lediga lokaler kan nyttjas för att bidra till lokaler för uthyrning till lokalt förenings- och kulturliv. 2026-12-31 Analys Översyn om lokalanvändning sker i samband när lokaler blir lediga. En större lokal på Södermalm är uthyrd till en förening som kommer starta upp ett kulturhus. Hyresgästen startar sin verksamhet under hösten 2026 Genomföra kunddialoger vår/höst på våra gårdar med fokus trygghet 2026-12-31 Analys Hyresgästdialoger är inplanerade under vår och höst. Utöver de större dialogerna sker gårdsmöten som en del av våra NKI-åtgärder. Vi tar ett särskilt ansvar för ungdomars möjlighet att skaffa sig en första arbetslivserfarenhet genom att ta emot praktikanter, praoelever och ferieungdomar. 2026-12-31 Analys Vi har rekryterat en servicevärd som en arbetsmarknadsåtgärd. Vi kommer under sommaren ha 20 st sommarjobbare som kommer arbeta med utemiljö, målning av plank mm. Vi kommer också rektyrera en sommarjobbare för administrativa uppgifter. Vi tar också emot praktikanter och studenter under året för att de ska få arbetslivserfarenhet och stötta oss i olika uppgifter. Tillsammans med Trafiknämnden ta fram mål och aktiviteter för att vidareutveckla det lokala trygghet- och utvecklingsarbetet i Gamla stan. 2026-12-31 Analys Möten har genomförts med Trafiknämnden i syfte att vidareutveckla det lokala trygghets- och utvecklingsarbetet i Gamla stan. Under början av 2026 planeras en gemensam rundtur i området för att konkretisera prioriterade aktiviteter, åtgärder och gemensamma mål. Stadsholmen har därutöver en fastställd lokalstrategi för Gamla stan som anger inriktning för vilka typer av verksamheter som bör etableras i området. Strategin syftar till att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling av Gamla stan, med hänsyn till områdets kulturhistoriska värden, stadsliv och trygghet 2.3 Våra fastigheter och tjänster är ekologiskt hållbara Stadsholmens uppdrag är – att äga, rusta och förvalta hus med stora byggnadshistoriska värden i Stockholms stad. Vi förenar långsiktig vård av kulturhistoriska värden i byggnader och utemiljöer med nutida standard. I våra projekt använder oss av hållbara material och cirkulära lösningar, vi renoverar istället för att byta ut och återanvänder byggdelar, köksinredningar med mera där de är möjligt. I Mariabergslyftet som är en del i omställningen från att genomföra helombyggnader till en mer behovsanpassad ombyggnadsmodell som ska leda till mer ekonomiska, hållbara och varsammare renoveringar har vi under våren slutfört 7(10) ett projekt och startat upp två nya projekt. Ett nytt samråd kommer starta senare under våren. Inventering av vårt fastighetsbestånd sker kontinuerligt i syfte att kunna avgöra i vilken ordning olika komponenter behöver bytas i respektive fastighet. Uppgifterna kompletterar vår underhållsplan för mer pricksäkra åtgärder och mer hållbara renoveringar. Under våren har vi startat upp ett projekt för att utöka detaljerna i underhållsplanen med syftet att kunna göra säkrare ekonomiska bedömningar. I Stadsholmen bestånd finns relativt stora centralt belägna grönytor. Det är viktigt att upprätthålla den biologiska mångfalden. Under våren fortsätter arbetet med att bevara och återplantera träd, skapa ängsytor. välja växter som gynnar pollinerande insekter. Indikatorer Periodicitet Periodens utfall Årsmål Prognos helår Periodens utfall 2025 Köpt energi, kWh/kvm2 (BOA, LOA) Tertial 173 170 171 Antal pågående ärenden hos Miljöförvaltningen Tertial 4 3 Antal beslut från miljöförvaltningen med krav på utredning eller åtgärd Tertial 0 2 Radon Tertial 100 % 100 % OVK Tertial 94 % 95 % VVC-temperatur legionellaförebyggande Tertial 96,4 % 96,3 % Andel medarbetare som gjort hållbarhetsutbildningen Tertial 81 % 89 % Aktiviteter Slutdatum Öka upplevd värmkomfort vintertid genom att arbeta med handlingsplaner för fastigheter med låga NKI-resultat och testa andra styrprinciper för byggnader där många kunder upplever att lägenheten är kall. 2026-12-31 Analys Handlingsplaner är framtagna för alla fastigheter med NKI under 40. Åtgärder genomförs löpande. Tillval av luftvärmepump erbjuds till hyresgäster i småhus med direktverkande el, även vatten/luft värmepumpar ska instaleras som en pilot syfte att utvärdera effekten i vårt småhusbestånd där möjligheten finns. Installera energiglas vid alla fönsterrenoveringar 2026-12-31 Analys I samband med fönsterrenovering på bostäder sker byte av innerrutan till isolerglas i syfte av minska energiförbrukningen och få ett bättre inomhusklimat. Genomföra ombyggnads/renoveringsforum där att alla perspektiv tas tillvara inför/under och efter projektgenomförande med särskilt fokus på hållbar och varsam renovering. 2026-12-31 Analys Rutiner, mallar och ombyggnadstandard är framtaget. Utveckling av dokumentation och form för forum har genomförts i ett pilotprojekt. Utveckling och förbättringar sker löpande i verksamheten. Följa den beslutade strategin avseende implementering av laddplatser på p-platser uthyrda via Stockholms parkering. 2026-12-31 Analys Diskussioner pågår med Stockholm parkering för att se hur vår markparkering ska hanteras. Implementera och följ upp nya rutiner för hantering av farligt avfall som uppkommer från den egna verksamheten (skåp i utvalda miljöstugor) 2026-12-31 Analys Skåp för insamling av farligt avfall från vår verksamhet satts upp i utvalda miljöstugor. Uppföljning sker löpande i dialog med miljöenheten 8(10) Aktiviteter Slutdatum Implementera och använda bolagets kemikalielista vid beställning av produkter från leverantör av fastighetsförnödenheter (järnhandel) 2026-12-31 Analys En genomgång av rutiner och kemlista för alla berörda medarbetare på hölls av Hållbarhetsenheten under hösten 2025. En ny genomgång planeras under året. Vid förändringar i kemlistan mailas denna ut till samtliga medarbetare. Vid skyddsrond i bilarna gås allt kem igenom Bevara och utveckla den biologiska mångfalden i befintligt bestånd och påbörja genomförande av identifierade förstärkningsåtgärder som kopplar mot stadens åtgärdsförslag 2026-12-31 Analys Vi arbetar kontenuerligt i förvaltningen med att sköta och tillskapa höggräs och ängsytor, skapa och sköta faunadepåer och högstubbar, återplantera inhemska och bärande träd utifrån platsens förutsättningar och behov, välja pollinatörsvänliga växter vid nyplanteringar samt vårda ett stort antal särskilt skyddsvärda träd. Dessa åtgärder knyter på ett flertal platser an till SÅF, bland annat återplantering av ek och tall samt lämnande av högstubbar och faundadepåer på Södermalm. På Stora Ängby har vi anlagt och förvaltar en sandbädd för marklevande bin, vi bevarar brynmiljöer i söder med bärande buskar, förvaltar och vårdar ett flertal särskilt skyddsvärda träd och en större höggräsyta och har nyligen planterat ett antal nya fruktträd. I plan 2026 eller 2027 ska det också planteras tall, ek, hassel och sälg. Därutöver arrenderar vi ut mark för fårbete. De flesta av dessa åtgärder knyter an till Stadsdelsvisa åtgärdsförslag för Grimsta-Kykrsjölötenstråket, Bromma. 2.4 Vår ekonomi är långsiktigt hållbar Indikatorer Periodicitet Periodens utfall Årsmål Prognos helår Periodens utfall 2025 Driftnetto/kvm (efter tomträttsavgäld och fastighetsskatt) Månad 739 718 289 Resultat efter avskrivningar Månad 102 mnkr 98 mnkr 43 mnkr Reparation i egen regi Tertial 64 % 60 % 63 % Aktiviteter Slutdatum Anpassa hyresnivåer vid nyuthyrning och omförhandlingar till rådande marknadsläge. 2026-12-31 Analys Villkorsändringar med hyresjusteringar sker där hyran kraftigt avviker från den aktuella marknadshyran sk snedsitsar, i övrigt har vi anpassat nivåerna utifrån rådande marknadsläge och i vissa ärenden har vi gett hyresrabatter. Vi har en handfull hyresgäster som sagt upp sina avtal för omförhandling av hyran, där finns det risk att vi måste bevilja en lägre hyresnivå än i nuvarande avtal Vi genomför också hyresjusteringar i samband med överlåtelse och nyuthyrning där utrymme finns. Genomföra kalkyler på alla projekt som innehåller investeringsandel. Utveckla process kring beslutsunderlag för projekt över 100 tkr 2026-12-31 Analys Kalkyler görs löpande på alla projekt. Ny kalkyl är framtagen för investeringar i kommersiella lokaler. Vi utreder möjligheten att insourca funktioner där det är ekonomisk hållbart. 2026-12-31 Analys Vi har tidigare gjort analyser och beräkningar för att utreda förutsättningar för att insourca städtjänster, drifttekniker och även utöka antalet reparatörer. Vi kommer fortsatt se över möjligheterna i våra upphandlingar där det kan finnas utrymme för att insourca tjänster. Arbeta med handlingsplan för att minska vakanskostnader för bostäder som ställs för renovering eller ombyggnad. 2026-12-31 Analys Korttidskontrakt övervägs vid tomställning av lägenheter inför ombyggnad. Översyn har genomförts av uthyrningsprocessen i samband med inre underhållsåtgärder för att minska tomställningstiderna och vakanskonstnaderna. Bidra i utvecklingsarbetet med kategoribaserat inköp genom tydligt kategoriägarskap, avtalsägande och strategiska avvägningar som kravställare i våra upphandlingar. 2026-12-31 9(10) Aktiviteter Slutdatum Analys Stadsholmen är representerade i flera kategoriråd för att bidra med byggnadsvårdperspektivet och utveckla upphandlingsstrategier. Förvaltningens enheter ska delta i utvecklingsarbete och efterleva beslutade arbetssätt för systematiskt brandskyddsarbete. 2026-06-30 Analys Fastigheterna ronderas veckovis av Kundvärdarna. Två gånger per år sker utökad SBA i egen regi vilken sedan i början av året dokumenteras i Reqs och följs upp av respektive områdeschef. En gång per år sker kontrollen av en extern entreprenör, detta följs upp av Områdeschef som även gör stickprovskontroller för att säkerställa att åtgärderna utförts. Fortsätt arbetet med att säkerställa att vi har rätt data i vårt fastighetssystem med fokus på lägenheten i syfte att vara en effektiv verksamhet med ordning och reda 2026-12-31 Analys Data i fastighetssystemet uppdateras i samarbete med bostadsuthyrningen för att tydliggöra standard och villkor vid uthyrning av lediga lägenheter. 2.5 Vår arbetsplats är hållbar och innovativ I Aktivt medskapandeindex (AMI) enkäten som gjordes under februari 2026 fick vi ett resultat på 89 (91), vilket är något lägre än 2025 års enkät men det är fortfarande en hög nivå. Det är framförallt ett team där vi ser ett lägre resultat än förra året. Analys och åtgärdsplaner tas fram under våren. Det fina resultatet beror på ett långsiktigt arbete arbete med värdegrund och beteende. Under 2025 har fokus varit på värdegrund och nya lönekriterier kopplat till prestation och beteende. Vi har också jobbat mycket med målstyrning och uppföljning. Under 2026 är fokus på kompetensutveckling kopplat till vårt kulturhistoriska uppdrag., kulturhistoriska måndagar genomförs en gång varje månad där vi har diskussioner eller föreläsningar. Alla medarbetare kommer också delta vid årets byggnadsvårdskonvent med seminarier anpassat för våra olika roller. Vi arbetar för att involvera alla medarbetare i utvecklingsprojekt och alla medarbetare omvärldsbevakar inom sitt arbetsområde och sprider kunskap internt. Alla medarbetare har möjlighet till ett "grönt resande" för att minska de interna resorna och uppmuntra hållbara alternativ. Vi har en välanvänd el-cykel/bilpool och erbjuder årskort på SL till subventionerat pris. Som en del i vårt 90-års firande kommer vi försöka öka möjligheten för allmänheten att se vårt fantastiska fastighetsbestånd. Det är också en uppskattad aktivitet bland medarbetarna som skapar stolthet. Indikatorer Periodicitet Periodens utfall Årsmål Prognos helår Periodens utfall 2025 Aktivt medskapandeindex AMI (Stadens undersökning) Tertial 89 85 91 Sjukfrånvaro, %, rull 12-mån Tertial 2 5,4 Aktiviteter Slutdatum Vi arbetar fortlöpande med kompetensutveckling kopplat till vårt byggnadsvårdande uppdrag genom föreläsningar, workshop och studiebesök 2026-12-31 Analys Vi fortsätter med våra kulturhistoriska måndagar och har genomfört ett studiebesök på vvs-museét. Under hösten kommer vi delta på ett byggnadsvårdskonvent med föreläsningar och erfarenhetsutbyte inom olika områden anpassat för alla roller. Vi arbetar aktivt med att bli en kommunikativ organisation, med tydliga strukturer för intern och extern kommunikation 2026-12-31 Analys Arbetet pågår med en välkomstsresa för både lokal och bostadshyresgäster. Det är en kommunikationsinsats i syfte att underlätta inflyttningar för våra hyresgäster. Utveckling av systemstöd för att enklare kommunicera med våra hyresgäster startas upp under våren. Vi fortsätter att jobba aktivt med bolagets värdegrund. 2026-12-31 10(10) Aktiviteter Slutdatum Analys Vår värdegrund ger oss en gemensam bild av vilka vi är och hur vi vill vara mot varandra. Vi utgår från fyra grundpelare: Vi värnar demokratiska principer, Vi arbetar för och med stockholmarna, Vi är samhällsbyggare, Vi arbetar tillsammans Ett övergripande arbete kring ett kulturprogram är inlett till syfte att skapa en bestående förflyttning av kulturen för att nå våra mål. --- [Bilaga 2 Resultat- och balansräkning, investeringar och nyckeltal P1.pdf] Stadsholmen Bilaga 2 Ekonomisk sammanställning, mnkr Mkr Prognos 2026-01-01 -2026-12-31 Budget 2026-01-01 -2026-12-31 Utfall 2025-01-01 -2025-12-31 Hyresintäkter bostäder 190 190 183 Hyresintäkter lokaler 248 248 241 Hyresintäkter bilplatser 3 3 3 Övriga förvaltningsintäkter 3 2 4 Intäkter 443 443 430 Fastighetsskötsel -39 -39 -35 Reparationer -81 -81 -82 Taxebundna kostnader -68 -66 -59 Övriga driftkostnader -39 -45 -39 Driftkostnader -227 -231 -214 Tomträttsavg. och arrendeavg -46 -46 -44 Fastighetsskatt -22 -22 -22 Driftnetto 148 144 149 Central adm och försäljningskostnader 0 0 0 Operativt resultat 148 144 149 Av- och nedskrivning av fastigheter -45 -45 -44 Resultat vid avyttring av materiella anläggningstillgångar 0 0 0 Finansnetto -19 -19 -18 Resultat efter finansnetto 84 79 87 Mkr Prognos 2026-01-01 -2026-12-31 Budget 2026-01-01 -2026-12-31 Utfall 2025-01-01 -2025-12-31 Anläggningstillgångar 1 523 1 523 1 512 Övriga omsättningstillgångar 21 21 18 Summa tillgångar 1 544 1 544 1 530 Eget kapital 720 720 631 Avsättningar/minoritet etc 132 132 127 Kortfristiga skulder, lån koncernföretag 627 627 721 Kortfristiga skulder, övriga 64 64 51 Summa skulder o eget kap. 1 544 1 544 1 530 Mkr Prognos 2026-01-01 -2026-12-31 Budget 2026-01-01 -2026-12-31 Utfall 2025-01-01 -2025-12-31 Nyproduktion 0 0 0 Ombyggnad & Ersättningsinvesteringar 59 52 16 Summa investeringar 59 52 16 Mkr Prognos 2026-01-01 -2026-12-31 Budget 2026-01-01 -2026-12-31 Utfall 2025-01-01 -2025-12-31 Driftnetto kr/m2 718 718 747 Driftkostnad kr/m2 1 156 1 156 1 073 Vakansgrad bostäder % 0,0 0,0 0,0 Vakansgrad lokaler % 2,7% 3,1% 3,1% Resultaträkning Balansräkning Investeringar Nyckeltal --- [Bilaga 3 Finansiell månadsrapport.pdf] Finansiell månadsrapport AB Svenska Bostäder Rapport till bolagets styrelse i enlighet med Finanspolicy för Stockholms Stadshus AB (§4.2). Bolagets skuld Internt lån uppgick vid slutet av månaden till 12 220 mnkr. Totalt är det en ökning med 31 mnkr sedan förra månaden, 87,9% av ramen är utnyttjad. Räntan för månaden var 2,72%. Stadens borgensåtagande var 2 mnkr för bolaget. Tabell 1: Bolagets skuld (mnkr) 2026-04-30 2026-03-31 Internt lån 12 220 12 189 87,9% Borgensåtagande 2 2 Totalt 12 222 12 191 Diagram 1: Utveckling 5-årsperiod för skulden (mnkr) Kommunkoncernens finansiella ställning Räntan på kontot bestäms av snitträntan för kommunkoncernens externa skuld. Nedan ges en överblick av kommunkoncernens finansiella ställning samt ramar och limiter. Finanspolicy för kommunkoncernen Stockholms stad fastställdes den 19 november 2025 av kommunfullmäktige och gäller från den 1 januari 2026. Bilaga A till Finanspolicy för kommunkoncernen Stockholms stad fastställdes den 17 december 2025 av kommunstyrelsens ekonomiutskott och gäller från den 1 januari 2026. Tabell 2: Kommunkoncernens finansiella ställning* Limit Extern upplåning totalt (mnkr) max 110 000 Extern nettoupplåning (mnkr) Duration (år) inom 1,25-3,75 Ränteförfall inom 1 år max 75% Kapitalförfall inom 1 år max 30% Betalningsberedskap (mnkr) min 10 000 * Finansiell månadsrapport för april 2026 för kommunkoncernen Stockholms stad tas upp i kommunstyrelsens ekonomiutskott den 27 maj 2026. Extern skuldförvaltning hanteras i en skuldportfölj. april 2026 20 803 42,0% 1,92 21 717 1,90 88 33887 669 43,0% 13,4%10,5% 83 855 83 610 2026-03-312026-04-30 UtnyttjatLimit 13 900,0 -16 000 -14 000 -12 000 -10 000 -8 000 -6 000 -4 000 -2 000 0 apr-21 okt-21 apr-22 okt-22 apr-23 okt-23 apr-24 okt-24 apr-25 okt-25 apr-26 Bilaga 3 Diagram 2: Duration (år) för kommunkoncernens externa skuldportfölj Prognos för kommunkoncernens snittränta Diagrammet nedan visar historik samt en prognos inklusive osäkerhetsintervall för kommun- koncernens snittränta tre år framåt i tiden. Prognosen utgår från dagens skuld, nu kända flöden och den framtida ränteutveckling som är inprisad på marknaden (implicita terminsräntor). Diagram 3: Historik och prognos* för kommunkoncernens snittränta (%) exklusive marginal och omkostnadsersättning * Baserat på historiska utfall är sannolikheten 70% att framtida räntenivåer befinner sig inom de streckade linjerna Marginaler för kommunkoncernens bolag är anpassade till respektive bolag på löpande basis. Nivåer gäller från den 1 januari 2026 och gäller till den 30 juni 2026. Marginal- och omkostnadsersättning för bolaget uppgår till 0,25 procent. Risken vid annat ränteutfall Om ränteprognosen inträffar kommer bolagets räntekostnad med nuvarande skuld att bli 360,1 mnkr, beräknat inkl marginal och omkostnadsersättning, för den kommande 12-månadersperioden. En känslighetsanalys med en procentenhets ränteuppgång ger motsvarande räntekostnad om 482,3 mnkr. Räntekänsligheten är därmed 122,2 mnkr. 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 apr-21 apr-22 apr-23 apr-24 apr-25 apr-26 Duration enligt finanspolicy* Limit 1,25-3,75 år * Genomsnittlig räntebindningstid inklusive derivat 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Snittränta, utfall och prognos Historik Prognos Övre osäkerhetsintervall Undre osäkerhetsintervall Tabell 3: Ränteprognos för bolagets månadsränta inklusive marginal och omkostnadsersättning Utlåningsränta 2,79 2,81 2,82 2,90 2,90 2,93 2,97 2,99 3,00 3,05 3,07 3,13 3,16 3,17 3,18 3,19 3,19 3,19 3,19 3,19 3,18 3,18 3,18 3,21 3,21 3,22 3,25 3,25 3,25 3,26 3,26 3,26 3,26 3,28 3,28 3,28apr-29 apr-28 mar-28 okt-27 jan-28 feb-28 dec-27 nov-27 mar-29 aug-28 sep-28 okt-28 nov-28 dec-28 jan-29 feb-29 Månad maj-26 jun-28 maj-28 jul-28 sep-27 maj-27 jun-27 jul-27 aug-27 apr-27 feb-27 mar-27 nov-26 dec-26 jun-26 jul-26 jan-27 aug-26 sep-26 okt-26 Marknadskommentarer per 2026-04-30 Bilaga I Sammanfattning Fortsatt volatilitet på finansiella marknader utifrån stor geopolitisk osäkerhet. Avvaktande centralbanker. Låg svensk inflation. Internationellt onflikten i Mellanöstern har under månaden fortsatt med mycket begränsad framkomlighet i Hormuz-sundet trots vapenvila. Den geopolitiska osäkerheten skapar stora rörelser i oljepriset, vilket i sin tur orsakar stora rörelser i globala räntor och börser, eftersom pris och tillgång på energi är avgörande för den globala ekonomins utveckling. Ju längre tid störningarna i oljerelaterade leveranser från Gulfstaterna pågår, desto större effekt på världsekonomin. Förenade Arabemiraten meddelade officiellt att de träder ur oljekartellen OPEC och OPEC+ den 1 maj 2026. Detta möjliggör en större oljeexport från landet då transporterna kan upptas igen. Beskedet om vapenvila samt positiva bolagsrapporter avseende årets första kvartal som nu publicerats bidrog till ett kraftigt uppsving på börserna. Sammanfattningsvis var april en historiskt stark månad där många index återtog tidigare förluster från mars och nådde nya högstanivåer. Världsindex (MSCI World) steg 9,5% samt tillväxtmarknader (MSCI emerging markets) steg 14,5 %. Dollarn har under månaden tappat 23 öre (ungefär 2 %) mot svenska kronan efter en stor uppgång under mars. En US dollar kostade vid månadsskiftet 9,24 kronor. Oljepriset är i princip oförändrat under månaden (upp 2 USD/fat), men har varierat stort under månaden mellan 90 till 118 USD/fat. Europa uropa, som är betydligt mer gas och oljeberoende än Sverige, har under månaden visat en blandad utveckling. I Norge, som dels gynnas av ett ökande oljepris och samtidigt möter en potentiellt högre inflation, valde centralbanken att höja styrräntan till 4,25 % i början på maj. Bank of England valde i sin tur att inte höja styrräntan, men har drabbats av högre långräntor beroende på politisk osäkerhet och inflationsoro. Tysk industriproduktion och industriorder inkom bättre än förväntat i april. Försvarssektorn uppvisar stora investeringsplaner i samband med europeiska länders kommande försvarssatsningar. I Ungern vann det mer EU-vänliga oppositionspartiet, lett av Peter Magyar, K E parlamentsvalet med två tredjedelars majoritet och rekordhögt valdeltagande (80%). Segern markerade slutet för 16 års styre av Viktor Orbán och partiet Fidesz. Euron har under månaden tappat 11 öre (ungefär 1 %) av sitt värde mot kronan under månaden till 10,83 kronor. Sverige nflationen för april sjönk oväntat kraftigt under marknadens och Riksbankens förväntningar. KPIF, Riksbankens målvariabel visade en prisökning på 0,8 %, vilket är långt under Riksbankens mål om 2 %. Matmomssänkningen bidrar till den lägre inflationen. Samtidigt betonar Riksbanken att osäkerheten i samband med oljeprisuppgången och dess följdeffekter har svåröverblickbara konsekvenser. Detta sammantaget betyder att utsikterna för inflationen är osäkra och Riksbanken valde på sitt möte tidigt i maj att lämna räntan oförändrad på 1,75%. Regeringen och bankernas chefsekonomer har skrivit ned tillväxttakten för svensk ekonomi under 2026. Tillväxttakten i svensk ekonomi väntas nu växa runt 2-2,5 procent istället för närmare 3 procent 2026. Detta är fortfarande en god tillväxt jämfört med de senaste årens låga tillväxt på ca 1 procent per år Arbetslösheten väntas falla i lägre takt under året på grund av osäkerhet och förhoppningar om en snar uppgång för konsumtionen har mattats något på grund av generell osäkerhet. Stockholmsbörsen, inklusive utdelning, avkastade under april (OMX Stockholm Total Return Index) 5% och för helåret 3,7%. I