Fewer Homes, Slower Pace for Årstafältet Project

Ärendet avser ett reviderat inriktningsbeslut för projekt Årstafältet i Årsta. För att möta omvärldsförändringar och marknadsförutsättningar sedan det reviderade inriktningsbeslutet 2022 föreslås att inriktningen för projektet revideras.De senaste åren har Sverige haft en period av lågkonjunktur, hög inflation och ökade byggkostnader vilket lett till räntehöjningar och en svag bostadsmarknad, särskilt när det gäller nyproducerade bostäder. Dessa omvärldsfaktorer har haft en direkt påverkan på projektet och bidragit till ökade utgifter och ändrade planeringsförutsättningar.För att möta en sänkt efterfrågan på nyproducerade bostäder har de senare planeringsetapperna i projektet pausats. Den tidigare utbyggnadstakten på 600 bostäder per år, med upp till cirka 500 bostadsrätter per år, minskas till 450 bostäder per år. Dessa förändrade förutsättningar gör att tidplanen för projektets genomförande förväntas bli längre än tidigare bedömningar samt att utgiftsnivån är högre. Etapp 5 Södra med tunnelbanestationen och parken prioriteras.Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden för projektet redovisar ett positiv nettonuvärde om 186 miljoner kronor inklusive tidigare nedlagda utgifter och inkomster vilket är en försämring jämfört med senast fattat inriktningsbeslut. De sammanlagda projektutgifterna i löpande prisnivå beräknas till cirka 11 685 miljoner kronor. Av dessa utgör 344 miljoner kronor projektutgifter som redovisas som driftkostnader. Projektinkomsterna beräknas till cirka 1 140 miljoner kronor. 213 miljoner kronor avser icke offentliga bidrag. Projektets täckningsgrad inklusive nedlagda nettoutgifter beräknas uppgå till 102 procent vilket är en försämring jämfört med senast fattade inriktningsbeslut.Projektet bidrar fortsatt till stadens mål om ökat bostadsbyggande men också till ökad social hållbarhet med blandade upplåtelseformer, bostäder i närheten till kapacitetsstark och attraktiv kollektivtrafik, sammankoppling av Årsta med Östberga samt utveckling av Årstafältets park. Den omprioritering som gjorts av projektets fortsatta framdrift medför en tidigareläggning av parkens genomförande. Tidigareläggning av parken ökar projektets attraktionskraft och bedöms vara nödvändigt för att kunna uppnå planerad utbyggnadstakt av bostäder. [R1 Utl Reviderat inriktningsbeslut gällande projekt Årstafältet.pdf] 1 (32) Utlåtande Rotel I (Dnr KS 2026/308) Reviderat inriktningsbeslut för projekt Årstafältet Hemställan från exploateringsnämnden Förslag till beslut Föredragande borgarrådet Karin Wanngård Sammanfattning av ärendet Ärendet avser ett reviderat inriktningsbeslut för projekt Årstafältet i Årsta. För att möta omvärldsförändringar och marknadsförutsättningar sedan det reviderade inriktningsbeslutet 2022 föreslås att inriktningen för projektet revideras. De senaste åren har Sverige haft en period av lågkonjunktur, hög inflation och ökade byggkostnader vilket lett till räntehöjningar och en svag bostadsmarknad, särskilt när det gäller nyproducerade bostäder. Dessa omvärldsfaktorer har haft en direkt påverkan på projektet och bidragit till ökade utgifter och ändrade planeringsförutsättningar. För att möta en sänkt efterfrågan på nyproducerade bostäder har de senare planeringsetapperna i projektet pausats. Den tidigare utbyggnadstakten på 600 bostäder per år, med upp till cirka 500 bostadsrätter per år, minskas till 450 bostäder per år. Dessa förändrade förutsättningar gör att tidplanen för projektets genomförande förväntas bli längre än tidigare bedömningar samt att utgiftsnivån är högre. Etapp 5 Södra med tunnelbanestationen och parken prioriteras. Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden för projektet redovisar ett positiv nettonuvärde om 186 miljoner kronor inklusive tidigare nedlagda utgifter och inkomster vilket är en försämring jämfört med senast fattat inriktningsbeslut. De sammanlagda projektutgifterna i löpande prisnivå beräknas till cirka 11 685 miljoner kronor. Av dessa utgör 344 miljoner kronor projektutgifter som redovisas som driftkostnader. Projektinkomsterna beräknas till cirka 1 140 miljoner kronor. 213 miljoner kronor avser icke offentliga bidrag. Projektets täckningsgrad inklusive Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. Reviderad inriktning för projekt Årstafältet godkänns och exploateringsnämnden medges rätt att fortsätta planering för projekt Årstafältet upp till 231 miljoner kronor som underlag för kommande genomförandebeslut. 2 (32) nedlagda nettoutgifter beräknas uppgå till 102 procent vilket är en försämring jämfört med senast fattade inriktningsbeslut. Projektet bidrar fortsatt till stadens mål om ökat bostadsbyggande men också till ökad social hållbarhet med blandade upplåtelseformer, bostäder i närheten till kapacitetsstark och attraktiv kollektivtrafik, sammankoppling av Årsta med Östberga samt utveckling av Årstafältets park. Den omprioritering som gjorts av projektets fortsatta framdrift medför en tidigareläggning av parkens genomförande. Tidigareläggning av parken ökar projektets attraktionskraft och bedöms vara nödvändigt för att kunna uppnå planerad utbyggnadstakt av bostäder. Beredning Ärendet har initierats av exploateringsnämnden och remitterats till stadsledningskontoret. Stadsledningskontorets bedömning är att tidplaneändringarna som redovisas är nödvändiga för att uppnå ett realistiskt genomförande av projektet i ljuset av de ändrade marknadsförutsättningarna. Föredragande borgarrådets synpunkter På Årstafältet planeras en ny stadsdel med cirka 8 000 bostäder. Det kommer att bli blandad bebyggelse, förskolor, skolor, verksamheter, aktiviteter och en stor park. Visionen är att Årstafältet ska vara en plats för möten mellan människor, mellan nytt och gammalt och mellan stad och park. Med stor variation i bostäderna lockas människor med olika bakgrund, familjesituation och livsstil till stadsdelen. Utvecklingen sammanlänkar Östberga och Årsta och bidrar med bostäder och service i nära anslutning till kapacitetsstark och attraktiv kollektivtrafik i ett centralt läge i staden. I hjärtat av Årstafältet kommer det att skapas en park som är ungefär lika stor som Skansen. Den kommer att innehålla både aktiviteter, lekplatser, dammar för hantering av dagvatten och olika typer av grönska. Planeringen för Årstafältet innehåller även förskolor för 1 800 barn, grundskolor med tillhörande idrottshallar, simhall och en 11-spels fotbollsplan. Sverige har de senaste åren haft lågkonjunktur, hög inflation och ökade byggkostnader. Det har lett till räntehöjningar och en försvagad bostadsmarknad, särskilt för nyproducerade bostäder. För projekt Årstafältet har det inneburit ökade utgifter och ändrade planeringsförutsättningar. Därför behövs detta reviderade inriktningsbeslut. Byggtakten dras ner för att få ett realistiskt genomförande och möta efterfrågan. Det är bra att etappen med tunnelbanestationen och parken prioriteras inom projektet då det ökar både attraktiviteten och markvärdena. Jag vill liksom stadsledningskontoret uppmana exploateringsnämnden att fortsatt söka möjligheter att öka lönsamheten i kommande projekt på Årstafältet. Det är också 3 (32) viktigt att arbeta med platsaktivering och tillfälliga funktioner för att kunna nyttja ytorna under byggtiden. Borgarrådsberedningen tillstyrker föredragande borgarrådets förslag. Kommunstyrelsen delar borgarrådsberedningens uppfattning och föreslår att kommunfullmäktige beslutar enligt föredragande borgarråds förslag. Stockholm den 13 maj 2026 Karin Wanngård Kommunstyrelsens ordförande Ersättaryttrande av Nike Örbrink (KD) enligt följande. 1. Att avslå förslaget, 2. Att andelen hyresrätter minskar i syfte att säkra projektets täckningsgrad, 3. At därutöver anföra följande Projektet Årstafältet har i nuläget en allt för låg täckningsgrad för att kunna genomföras i närtid. Precis som kontoret anser vi att genomförandet måste ske under en längre tidsperiod för att säkerställa lönsamhet. Det är beklagligt men nödvändigt för att inte Årstafältets framtida färdigställande ska riskeras. Kontoret menar att genomförandet kan behöva pågå under en 20-årsperiod; en mycket lång tidsplan som garanterat kommer innebära såväl förbättrande som stundvis försämrade förutsättningar och oväntade utmaningar. Vi noterar dock att andelen hyresrätter har ökat i det reviderade inriktningsbeslutet jämfört med tidigare. Det är högst anmärkningsvärt att vänsterstyret ålägger ett redan mycket omfattande och ekonomiskt riskabelt projekt med ännu sämre förutsättningar till lönsamhet än vad som redan är fallet. Det sänder en djupt oseriös signal till de byggherrar och entreprenörer som ska vara med och bygga vår stad. 4 (32) Ärendet Projekt Årstafältet syftar till att skapa en ny stadsdel med cirka 8 000 nya bostäder, kontor, service och parker för 16 000 invånare i ett centralt och attraktivt läge med god tillgång till kollektivtrafik, rekreation och service. Årstafältets planering och utbyggnad är uppdelat i flera etapper där vissa är under genomförande och detaljplanearbete ännu inte har startat för andra. Kommunfullmäktige fattade inriktningsbeslut för Årstafältet den 27 september 2010. Därefter har inriktningsbeslutet reviderats den 15 oktober 2012, den 30 november 2015, den 28 september 2020 samt den 7 november 2022. Detta ärende är en revidering av inriktningsbeslutet för att möta omvärldsförändringar och marknadsläget som påverkat projektet de senaste åren. Projektet har i huvudsak planerats, och delvis genomförts, under en period med stigande bostadsmarknad och högkonjunktur. Det har funnits gynnsamma förutsättningar för nyproduktion av bostäder. Samtidigt har staden haft höga bostadsmål och åtaganden som en del av Stockholms- och Sverigeförhandlingen. Dessa förutsättningar motiverade planering av projektet med en ambitiös tidplan och progressiv utbyggnadstakt. Sedan det reviderade inriktningsbeslutet 2022 har Sverige haft en period av lågkonjunktur, hög inflation och ökade byggkostnader vilket lett till räntehöjningar och en svag bostadsmarknad, särskilt när det gäller nyproduktion. Dessa omvärldsfaktorer har haft en direkt påverkan på projektet och bland annat bidragit till att det inte har varit möjligt att teckna överenskommelser om exploatering med flera av byggaktörerna i projektet. Det har också konstaterats att utbyggnadstakten, med cirka 600 bostäder årligen och upp till 500 bostadsrätter vissa år, inte är realistisk i förhållandet till dagens marknadsläge. För att säkerställa projektets genomförbarhet och minska risken för förgävesarbete föreslås tidplanen revideras vilket medför ökade utgifter jämfört med inriktningsbeslutet från 2022. Projektets övergripande vision och mål om att bygga ut hela Årstafältet står fast, men planering och genomförande behöver ske utifrån gällande ekonomiska förutsättningar och marknadsläge. Utbyggnadsordningen och takten för bostadsproduktionen föreslås minska från 600 till 450 nya bostäder/år. Det är fortfarande ambitiöst men mer realistiskt i relation till det marknadsdjup som bedöms framöver. Med föreslagen utbyggnadstakt kan stadsdelen stå klar runt år 2045. Den stadsövergripande styrgruppen för projekt Årstafältet beslutade den 15 maj 2025 att prioritera den fortsatta framdriften till etapp 1 till 4, etapp 5 Södra samt delar av parken (dessa definieras nu som ÅF Norra, se kartan nedan). Fortsatt planering inom etapp 5 Norra till etapp 8 (definieras nu som ÅF Södra, se kartan nedan) pausas tills vidare. För de pausade etapperna ska genomförda utredningar och planeringsunderlag återupptas när förutsättningarna så medger. 5 (32) Årstafältet och dess etapper fördelade inom projektpaket ÅF Norra och ÅF Södra Det som tidigare kallades etapp 5 har delats i tre etapper: 5 Södra, 5 Norra och Parken (tidigare etapp 8). Etapp 5 Södra, som innehåller den nya tunnelbanestationen i Östberga, och Parken ska fortsatt prioriteras inom ÅF Norra. Järnvägsplanen för den nya tunnelbanelinjen förväntas vinna laga kraft i Q4 2026 och beräknas vara i drift 2034. Parken är betydelsefull för projektet, både för allmänheten och byggaktörerna. Den är påverkar projektets attraktionskraft, utvecklingstakt och möjliggör dess genomförande. Under hösten 2025 har parkens genomförande utretts och resulterat i en fördelning där den gröna öppna delen av parken planeras genomföras i anslutning till etapp 1. Aktivitetsbryggan, den västra delen, genomförs i anslutning till etapp 5 Norra. Anläggandet av parken planeras kunna påbörjas 2028 och kan i huvudsak vara färdigställd till att de första bostäderna i etapp 1 flyttas in och när de första förskolorna öppnar. Ett genomförandebeslut av parken planeras till kvartal 3 2026, vilket också beräknas bli nästa beslutstillfälle. Inom etapp 1 har det tidigare planerats för bullervall och planteringar intill Huddingevägen. Arbetet har pausats efter beslut i projektets styrgrupp och området utreds istället för ny bebyggelse som i så fall skulle kunna bli en nionde etapp på Årstafältet (rödmarkerad i illustrationen ovan). Utgifter för bullervallen har utrangerats genom beslut i exploateringsnämnden i december 2023. Ställningstagande om en eventuellt nionde etapp har skjutits på framtiden. 6 (32) Ekonomi Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden tar hänsyn till kommande investeringar från och med beslutstillfället i löpande priser och beaktar de ekonomiska konsekvenserna för både investeringar, driftkostnader och intäkter. För projektet visar kalkylen ett positivt nettonuvärde om 186 miljoner kronor motsvarande 24 000 kronor/ekvivalent lägenhet inklusive tidigare nedlagda utgifter och inkomster. Cirka 40 procent av marken kommer att upplåtas med tomträtt, 60 procent kommer att säljas. Exploateringsgraden uppgår till cirka 3,0. Exploateringsnämndens sammanlagda projektutgifter beräknas till cirka 11 685 miljoner kronor i löpande prisnivå, vilket kan jämföras med 10 713 miljoner kronor vid det senaste beslutet år 2022. Av dessa utgifter är 3 503 miljoner kronor utgifter före år 2025, det vill säga redan nedlagda utgifter. Cirka 1 488 miljoner av dessa avser fastighetsförvärv. Övriga nedlagda utgifter är i huvudsak genomförda anläggningsarbeten i entreprenader inom etapp 1 och 2/3 är primärt fördelade på: • Utgifter för anläggande av gator och torg, inkl. grundförstärkning • Utgifter för parkens omdaning och dess anläggningar, varav en stor del är utgifter för anläggande av dammen • Utgifter för flytt av ledningar och anläggningar • Utgifter för nya ledningar, vilka staden ersätts för av berörda ledningsägare Nedlagda utgifter inkluderar kostnader för utredning, projektering och byggherrekostnader. Utöver det ingår utgifter för ersättning, provisorier och återställande av mark för enskilda tomträttshavare och arrendatorer (Årstafältets koloniförening) samt rivning och evakuering av befintliga verksamheter inom Postgården 2 och 4. Av nedlagda utgifter är 344 miljoner kronor projektutgifter som redovisas som driftkostnader vilka avser framförallt rivning av Postgården 2 och 4. Projektinkomsterna beräknas till cirka 1 140 miljoner, varav huvuddelen utgörs av ersättning från ledningsägare för nya ledningar. Projektet har inte några inkomster som redovisas som driftintäkter. 213 miljoner kronor avser icke offentliga bidrag. Försäljningsinkomster som avser överlåtelse av mark med äganderätt beräknas till 11 942 miljoner kronor och reavinsten beräknas uppgå till 3 705 miljoner kronor. Projektets nettoexploateringsutgift per ekvivalent lägenhet beräknas uppgå till 995 tusen kronor i fast prisnivå. Detta är i jämförelse med andra motsvarande projekt högre. Det förklaras av att projektet är en helt ny stadsdel med nya gator, ledningar, parker, torg och stora dagvattensdammar, men också på grund av ett stort fastighetsförvärv. Projektets täckningsgrad inklusive nedlagda nettoutgifter beräknas uppgå till 102 procent inklusive riskreserv. Det medför i princip att projektets inkomster förväntas täcka dess utgifter. 7 (32) I nedanstående tabell redovisas skillnader mellan senaste inriktningsbeslut och förslag till reviderat inriktningsbeslut. 2022 2026 Antal bostäder (cirka) 7 000 8 000 Kontor 40 000 kvm 40 000 kvm Produktionstakt 600 bost/år 450 bost/år Investeringsutgifter 10 076 mnkr 11 684 mnkr Investeringsutgifter (fasta priser) 8 187 mnkr 8 918 mnkr Upparbetade utgifter 1 305 mnkr 3 503 mnkr Investeringsinkomster 874 mnkr 1 140 mnkr Försäljningsinkomster 10 713 mnkr 11 942 mnkr Nettonuvärde 1 090 mnkr 186 mnkr Nettonuvärde/ekv lgh 138 tkr 24 tkr Exploateringsutgift/lgh 939 tkr 995 tkr Täckningsgrad 113 % 102 % Andel BR/HR 62/38 61/39 Utredningsutgifter 610 231 Ekonomi och nyckeltal för Årstafältet i reviderat inriktningsbeslut 2022 och förslag till reviderat inriktningsbeslut 2026. Sedan det reviderade inriktningsbeslutet 2022 har utgifterna ökat med cirka 1,6 miljarder kronor. Orsaken till det är framförallt förlängningen av projektets tidplan. Detta har en stor inverkan på indexuppräkning av prognostiserade utgifter, men orsakar även högre byggherrekostnader för projektet då det förväntas pågå över en längre period. I fasta priser har förväntade utgifter ökat med cirka 730 miljoner kronor. Nedan visas ekonomin på delprojektnivå för de projekt som har genomförandebeslut. En bokföringsåtgärd som har påverkat ekonomin i alla delprojekt är att Årstafältets prognostiserade övergripande byggherrekostnader på 277 miljoner kronor har fördelats till delprojekten. Dessa låg tidigare på koncernprojektet. Detta medför ökade utgiftsnivåer och sämre lönsamhet i delprojekten jämfört med tidigare beslut, men påverkar inte projektets lönsamhet på koncernnivå. 8 (32) Ekonomi för delprojekt med genomförandebeslut (mnkr där inte annat anges) Utgiftsökningarna inom etapp 1 förklaras mestadels av den omstart som behövde göras i samband med hävning av kontraktet för den första entreprenaden. Samtidigt har inkomster från ledningsägarna ökat, och även förväntade intäkter från markförsäljning. Sammantaget har nettonuvärdet minskat med cirka 150 miljoner kronor men täckningsgraden är i linje med beslutet från 2020. Inom etapp 2/3 har utgiftsprognosen ökat med cirka 180 miljoner kronor. En ny kalkyl har tagits fram för finplaneringen, men även projekteringskostnaderna har ökat. Prognosen för den pågående groventreprenaden, E02, är densamma som vid beslutet. Förväntade försäljningsinkomster har på grund av marknadsläget minskat med 172 miljoner kronor vilket medför att nettonuvärdet har sjunkit till -23 miljoner kronor och täckningsgraden från 115 procent till 99 procent. För etapp 4 har en ny byggkostnadskalkyl tagits fram baserat på detaljprojekterade handlingar vilket visar ökade utgifter med 340 miljoner kronor jämfört med genomförandebeslutet som fattades 2024. Senareläggning av deletappen och uppdelning av groventreprenaden medför också ökade utgifter. Etappen har bibehållen god lönsamhet förutsatt att inkomster från markförsäljning kan säkras. Ekonomin för delprojekt utan genomförandebeslut redovisas i tabellen nedanför. 9 (32) Ekonomi för övriga delprojekt (mnkr där annat inte anges) Etapp 5 Södra innehåller två kvarter för bostäder upplåtna med hyresrätt vilket gör att inkomster är begränsade och lönsamheten är negativt. Etappen inkluderar även åtgärder för att möjliggöra en ny tunnelbanestation. Etapp 8 har inga intäkter då delprojektet är en upprustning och utbyggnad av delar av den stora parken. Etapp 5 Norra till 7 inkluderar en stor andel bostadsrätter vilket medför en hög förväntad lönsamhet för dessa deletapper. En successivkalkyl har gjorts för etapp 5 till 8 baserat på en systemhandling vilket visar ökade utgifter jämfört med beslutet 2022. Sammantaget har dessa etapper en förväntad täckningsgrad på 146 procent. Utgifter för andra nämnder och bolag En investeringsanalys för staden som helhet, det vill säga inräknat även andra berörda nämnder och bolag, har tagits fram. I analysen ingår två skolor (F-9), tre fristående förskolor, ett antal idrottsinvesteringar samt en andel av utgifterna från markförläggning av en kraftledningskabel från Skanstull till Solberga som utfördes innan Årstafältsprojektets genomförande startades. Investeringsanalysen för staden som helhet innebär projektutgifter om totalt 15 966 miljoner kronor. Av dessa är 11 685 miljoner kronor exploateringsnämndens projektutgifter. Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdemetoden för projektet inklusive skolan/idrottsanläggningen redovisar i detta skede ett negativt nettonuvärde om -2 161 miljoner kronor inklusive tidigare nedlagda utgifter och inkomster. Skolor och idrottsanläggningar har dock ett större geografiskt upptagningsområde än Årstafältet och kan nyttjas av personer från andra delar av Stockholms stad. Projektbudget och försäljningsinkomster Projektutgifter för projektet beräknas till cirka 11 685 miljoner kronor och projektinkomsterna till cirka 1 140 miljoner kronor i löpande prisnivå. Utfallet över åren beräknas bli enligt nedanstående tabell: Budget- konsekvenser Ack Investering t.o.m. Mnkr 2024 2025 2026 2027 2028 Senare Totalt Utgifter inkl. förvärv (-) -3 503,1 -519,8 -375,9 -238,6 -399,4 -6 648,0 -11 684,8 Inkomster (exkl. försäljning) 597,3 108,5 77,4 146,0 8,7 202,3 1 140,0 10 (32) Nettoutgift (-) /-inkomst -2 905,8 -411,3 -298,5 -92,7 -390,7 -6 445,7 -10 544,7 Försäljnings- inkomst 371,2 0,0 344,6 333,7 431,7 10 460,6 11 941,7 Stadens utgifter/inkomster för exploateringen bedöms kunna finansieras via exploateringsnämndens investeringsbudget för år 2026. Behov av medel för åren därefter får beaktas i exploateringsnämndens kommande budgetarbete. Ekonomiska osäkerheter Totalt finns cirka 1,25 miljarder kronor i riskreserv som har fördelats ut på delprojekten, vilket är 27 % av återstående utgifter. Delprojekten som ligger senare i planeringen har en betydlig högre riskreserv än de som är under genomförande. De största övergripande riskerna är kopplat till marknadsförutsättningarna, bostadsmarknaden och tidplanen. De tidplanändringar som har gjorts och beskrivits i detta ärende minimerar risken för förgävesarbete. Omprioritering av Årstafältet Södra medför att planering av deletapper som ska genomföras på lång sikt, där det finns risk att förutsättningarna ändras mellan planering och genomförandet, har pausats. Dessa tidplaneförskjutningar har en negativ påverkan på kalkylen och medför en stor påverkan på projektets beräknade lönsamhet, men bedöms som nödvändiga utifrån rådande marknadsförutsättningar. Den nya utbyggnadsordningen utgår ifrån en mer realistisk utbyggnadstakt, men den är fortfarande ambitiös. Om byggtakten inte uppnås kommer det ta längre tid för projektet att realisera förväntade inkomster. Projektet har påverkats av en period med hög inflation som gör att främst entreprenader blir dyrare. Den här risken kvarstår, men eftersom stadens kalkylränta är relativt hög minskar risken över tid. Projektet är utöver ovan beroende av att bostadspriserna är stabila framöver för att kunna upprätthålla markvärdet vid överlåtelse. Priserna för bostadsrätter inom Stockholm har utvecklats positivt sedan sommaren 2025, men försäljning av nyproducerade lägenheter tar längre tid vilket gör att osäkerheter kopplade till försäljningsintäkter kvarstår. Exploateringsnämnden Exploateringsnämnden beslutade vid sitt sammanträde den 19 februari 2026 följande. 1. Exploateringsnämnden beslutar att godkänna lägesredovisning för projekt Årstafältet. 2. Exploateringsnämnden godkänner för sin del förslag till inriktning och föreslår att kommunfullmäktige godkänner förslag till inriktning för projekt Årstafältet och att exploateringsnämnden medges rätt att fortsätta planering för projekt 11 (32) Årstafältet upp till 610 miljoner kronor (reviderat inriktningsbeslut) som underlag för kommande genomförandebeslut. Ersättaryttrande av Aron Modig (KD), se Reservationer m.m. Exploateringskontorets tjänsteutlåtande daterat den 16 januari 2026 har i huvudsak följande lydelse. Bakgrund Projekt Årstafältet syftar till att skapa en ny stadsdel med cirka 8 000 nya bostäder, kontor, service och parker för 16 000 invånare i ett centralt och attraktivt läge med god tillgång till kollektivtrafik, rekreation och service. I samband med att programförslaget för Årstafältet remissbehandlades under våren 2010 fattade exploateringsnämnden inriktningsbeslut för projektet, vilket kommunfullmäktige sedan beslutade om den 27 september 2010. Därefter har inriktningsbeslutet reviderats den 15 oktober 2012, den 30 november 2015, den 28 september 2020 samt den 7 november 2022. Detta ärende är en lägesredovisning och ett reviderat inriktningsbeslut efter bearbetningar och förändringar av projektet sedan inriktningsbeslutet från 2022. Programmet, detaljplaner och övriga handlingar som tagits fram finns tillgängliga via projektets webbplats på stadens hemsida Stockholm växer. Tidigare beslut Tidigare huvudsakliga, för projektet påverkande, beslut redovisas i tabellen nedan: Datum Nämnd Beslutet avser 2007-08-23 ExplN/ SBN Start-PM och utredningsbeslut för en ny stadsdel på Årstafältet, gemensamt tjänsteutlåtande 2008-05-15, 2008-05-19 ExplN/ SBN Lägesredovisning inför internationell arkitekttävling, gemensamt tjänsteutlåtande 2010-09-27 KF Remissvar programsamråd samt inriktningsbeslut 2015-10-19 KF S:t Erik Markutveckling AB:s förvärv av fastighetsbolaget Martin Olsson Fastigheter AB 2015-11-30 KF Reviderat inriktningsbeslut, genomförandebeslut för etapp 1 2022-05-30 KF Beslut om förvärv av tomträtterna Postgården 2 och 4 av S:t Erik Markutveckling AB 2022-11-07 KF Genomförandebeslut för etapp 2/3. Reviderat inriktningsbeslut för Årstafältet 12 (32) 2023-12-14 KF Genomförandebeslut etapp 4 Detaljplanstatus Bilden och tabellen nedan visar status för detaljplaner och status i respektive etapp. Figur 1: Status för respektive deletapp inom projektet. Grönmarkerade etapper har laga kraft-vunna detaljplaner. Gulmarkerade etapper har pågående detaljplaneprocesser. • Park (etapp 8) Laga kraft dp, genomförandebeslut planeras Q3, 2026 • Etapp 1 Laga kraft dp och genomförandebeslut • Etapp 2N Laga kraft dp och genomförandebeslut • Etapp 2S Laga kraft dp och genomförandebeslut • Etapp 3 Laga kraft dp och genomförandebeslut • Etapp 4A Överklagad och upphävd dp, genomförandebeslut • Etapp 4B Laga kraft och genomförandebeslut • Etapp 5S Granskning dp hösten 2026, genomförandebeslut kvartal 1 2027 • Etapp 5N Pausad • Etapp 6 Pausad (samråd framskjutet) • Etapp 7 Pausad (planarbete ej påbörjat) • Etapp 9 Potentiell, ej beslutad, etapp 13 (32) Nästa beslutstillfälle för exploateringsnämnden förväntas ske vid genomförandebeslut för etapp 8 (parken), vilket planeras till tredje kvartalet 2026. Bakgrund till det reviderade inriktningsbeslutet Årstafältets planering och utbyggnad genomförs via ett antal deletapper. En lägesredovisning av respektive etapp framgår nedan. Vissa etapper har kommit långt och är under pågående produktion medan andra är tidigt i planeringen innan detaljplanstart. Arbete med deletapperna har pågått parallellt. Projektets omfattning har genom tillägg av nya deletapper utökats över åren, både i omfattning och utgiftsnivå. Se tabellen nedan vilken kan jämföras med nuläge längre ner. Tabell 1: Projekts ekonomi för inriktningsbeslut och revidering därav. Projektet har i huvudsak planerats, och delvis genomförts, under en period med stigande bostadsmarknad och högkonjunktur. Det har funnits gynnsamma förutsättningar för nyproduktion av bostäder. Samtidigt har staden haft höga bostadsmål och åtaganden som en del av Stockholms- och Sverigeförhandlingen. Dessa förutsättningar motiverade planering av projektet med en ambitiös tidplan och progressiv utbyggnadstakt. Sedan det reviderade inriktningsbeslutet togs 2022 har Sverige haft en period av lågkonjunktur, hög inflation och ökade byggkostnader. Det har lett till räntehöjningar och en svag bostadsmarknad, särskilt när det gäller nyproduktion. Dessa omvärldsfaktorer har haft en direkt påverkan på projektet och bland annat bidragit till att det inte har varit möjligt att teckna överenskommelser om exploatering med flera av byggaktörerna i projektet. Det har också konstaterats att utbyggnadstakten, med 14 (32) cirka 600 bostäder årligen och upp till 500 bostadsrätter vissa år, inte är realistisk i förhållandet till dagens marknadsläge. Dessa ändringar av förutsättningar har medfört att projektets tidplan förslås revideras vilket bidrar till ökade utgifter jämfört med Inriktningsbeslutet från 2022. Lägesredovisning Nedan följer en lägesredovisning för projekt Årstafältet Tidplan och prioritering av Årstafältet Norra Beaktat förändrade förutsättningarhar det varit nödvändigt att förändra hur projektet ska fortsatt drivas framåt. Detta för att säkerställa projekts genomförbarhet och minska risken för förgävesarbete. Den 15 maj 2025 fattade den stadsövergripande styrgruppen för projekt Årstafältet beslut om att prioritera den fortsatta framdriften till etapperna 1 – 4 och 5 Södra (definierade som ÅF Norra, se kartan nedan). Fortsatt planering inom etapperna 5 Norra – 8 (definierade som ÅF Södra, se kartan nedan) pausas tills vidare. Projektets övergripande vision och mål om att bygga ut hela Årstafältet står fast men planering och genomförande behöver ske utifrån gällande ekonomiska förutsättningar och marknadsläge. Figur 2: Årstafältet och dess etapper fördelade inom projektpaket ÅF Norra och ÅF Södra. Utbyggnadsordning och takten för bostadsproduktionen har också reviderats för att förhålla sig mer realistiskt i relation till det marknadsdjup som bedöms framöver, men 15 (32) är fortfarande ambitiös. Förändringen av utbyggnadtaken och uppdelningen av projektet gör att tidplanen i sin helhet blir betydligt längre än tidigare prognostiserat. Ställningstagandet för fortsatt framdrift inom projekt Årstafältet medför att etapperna 1–4, 5 Södra och etapp 8 (parken) fortsatt planeras och genomförs inom det som ingår i ÅF Norra. Planering av etapp ÅF Södra, det vill säga etapp 5 Norra, 6 och 7 har aktivt pausats och förskjuts framåt i tid. För dessa etapper har genomförda utredningar och planeringsunderlag paketerats för att kunna återupptas när förutsättningarna så medger. Etapp 5 har delats i tre etapper: Etapp 5 Södra, 5 Norra och Parken (etapp 8), varav Etapp 5 Södra och Parken fortsatt prioriteras inom ÅF Norra. Den nya tunnelbanestation för Östberga planeras inom Etapp 5 Södra vilket motiverar en prioritering av den etappen. Den delen av parken som kallas Aktivitetsbryggan, området till höger om den streckade linjen i figuren ovan, ingår i etapp 5N och därmed en del av ÅF Södra. Figur 2 och tabell 2 nedan redovisar projektets nuvarande tidplan. Figur 3: Årstafältets utbyggnadsetapper samt planerade bostäder, kontor och skolor. Etapp Stadens groventreprenad Utbyggnad kvartersmark ÅF Norra 1 2018 - 2026 2027 – 2030 2/3 2025 – 2028 2028 – 2036 16 (32) 4 2027 – 2034 2031 – 2036 5S 2032 – 2035 2032 – 2034 8 2028 – 2029 Ingen kvartersmark (park) ÅF Södra 5N 2033 – 2036 2036 – 2039 6 2034 – 2037 2038 – 2041 7 2038 – 2040 2041 – 2045 Tabell 2: Tidplan för utbyggnad av allmän plats och kvartersmark. Lägesredovisning för respektive deletapp Nedan följer en redovisning av status inom respektive deletapp. De första etapperna har kommit förhållandevis långt i utförandet och är förbi flera av de stora tekniska riskerna, medans de senare etapperna har skjutits fram i tid som en konsekvens av rådande marknadsförutsättningar. Etapp 1 Detaljplanerna för parken och den första bebyggelseetappen om cirka 1 100 bostäder har vunnit laga kraft och genomförandet av gator och ledningar för bostäderna, samt dagvattendammarna och delar av parken, har pågått sedan sommaren 2018. När genomförandet av de förberedande arbetena påbörjades var avsikten att de skulle vara klara sommaren 2021 för att möjliggöra byggnation av bostäder. Stadens entreprenör hade återkommande problem med upprätthållande av både produktionstakt och kvalitet varför staden valde att häva entreprenadavtalet med den upphandlade entreprenören i mars 2022. Stadens hävning av entreprenören ledde till en rättegångsprocess under 2024. Tingsrätten dömde till entreprenörens fördel med argumentationen att det inte fanns förutsättningar som gav staden rätt att häva kontraktet. Staden har överklagat domen till SVEA Hovrätt och prövningstillstånd beviljades 2025-04-29. Hovrättsförhandlingar är planerade att ske under hösten 2026. Under 2022/23 upphandlades en ny entreprenör för att färdigställa den första förberedande entreprenaden. Entreprenaden har pågått sedan april 2023 och förväntas vara färdigställd i sin helhet i oktober 2026. När entreprenaden är klar finns förutsättningar för byggaktörer att tillträda och påbörja kvartersmarksutbyggnaden, vilket planeras ske i början av 2027. Innan de förberedande markarbetena påbörjades har Årstafältets koloniområde flyttats till en ny plats inom Årstafältet och arrendeavtal för det nya området tecknades med Årstafältets koloniförening 2018-10-27. Idrottsförvaltningen har iordningställt två nya rugbyplaner på Gubbängsfältet som ersättning för de som tidigare låg på Årstafältet. Idrottsnämnden och fastighetsnämnden har fattat genomförandebeslut om 17 (32) en ny fotbollsplan i den södra delen av fältet i anslutning till Östbergavägen, vilket godkänts av kommunfullmäktige i november 2023. Anläggandet av fotbollsplanen förväntas påbörjas under kvartal två 2026 och vara färdigt kvartal två 2028. Det har tidigare planerats inom Årstafältet etapp 1 en bullervall och skogsplantering precis intill Huddingevägen. Arbetet har genom tidigare beslut i projekts styrgrupp pausats då området istället utreds för ny bebyggelse som i så fall skulle kunna bli en nionde etapp på Årstafältet. Utgifter för bullervallen utrangerats genom beslut i exploateringsnämnden i december 2023. Ställningstagande om en eventuellt nionde etapp har skjutits på framtiden. De prognosticerade utgifterna för delprojektet är högre än när genomförandebeslutet reviderades 2020, men delprojektet förväntas kunna genomföras utan ytterligare revidering av beslutet. Etapp 2/3 Etapp 2 och 3 omfattar sammanlagt cirka 2 100 bostäder samt en skola för klasserna F-9 fördelat på tre detaljplaner. Samtliga tre detaljplaner i etapp 2 och 3 är antagna och har vunnit laga kraft. De tre detaljplanerna genomförs i en utbyggnadsetapp och har därför ett gemensamt genomförandebeslut som är godkänt av kommunfullmäktige 2022. En del av beslutet omfattade ett fastighetsförvärv av Postgården 1 som genomfördes 2024. Groventreprenaden för etapp 2/3 upphandlades under 2024 och påbörjades i mars 2025. Den omfattar markförstärkning, ledningsomläggning och byggnation av gator och parker inom deletappen. Här ingår även att skapa förutsättningar för att Förvaltning för Utbyggnad av Tunnelbana (FUT) ska medges tillträde och påbörja station Årstafältet under 2026. Groventreprenaden förväntas vara klar år 2028. Totalt är de prognostiserade utgifterna för delprojektet högre än när genomförandebeslutet reviderades 2020 på grund av ökade byggkostnader för finentreprenaden. Delprojektet förväntas kunna genomföras utan ytterligare revidering av beslutet. Förvärvet av Postgården 2 och 4 År 2015 köpte S:t Erik Markutveckling AB tomträtterna Postgården 2 och 4 i syfte att de ska kunna utvecklas som en del av Årstafältsprojektet. Ett avtal om upphörande av tomträtter och överföring av byggnader tecknades mellan exploateringsnämnden och S:t Erik Markutveckling AB, vilket godkändes av kommunfullmäktige 2022-05-30. Under 2024 överfördes tomträtterna till exploateringsnämnden och byggnaderna demolerades under 2025 genom en rivningsentreprenad. Detta för att kunna utveckla fastigheterna med bostäder och kontor inom Årstafältsprojektet etapp 2/3 och 7. Etapp 4 Etappen omfattar sammanlagt cirka 1 700 bostäder, en skola för klasserna F-9, samt en förskola med 16 avdelningar. 400 bostäder ska uppföras som trähus (stomme av 18 (32) trä). Förskolan är ett pilotprojekt för att åstadkomma hög kvalitet/högt lekvärde på förskolegården genom att samnyttja stora förskolegårdar på ett effektivt sätt. De två detaljplanerna som etappen omfattar har antagits och en av dem har vunnit laga kraft; 4B. För den andra, 4A, har Länsstyrelsen upphävt antagandet för ett bostadskvarter med hänvisning till att trafikbuller inte är tillräckligt väl reglerat i planen. För detta kvarter behöver planprocessen tas om med ny granskning. I övrigt har Länsstyrelsen lämnat antagandet av detaljplanen utan synpunkter. Detaljplanen har dock överprövats av närboende. Mark- och miljödomstolen har efter prövning upphävt detaljplanen med hänvisning till att humanläten från förskolegården inte tillräckligt har utretts. Stadsledningskontoret begärde prövning av detaljplanen i Mark- och miljööverdomstolen vilket beviljades i januari 2026. Genomförandebeslut för etapp 4 fattades i mars 2024. De byggaktörer som ska bygga bostadsrätter inom detaljplan 4A har ännu inte tecknat överenskommelse om exploatering. Exploateringskontoret har under 2025 haft dialog med byggaktörerna inom etapp 4. Byggaktörerna upplever att det fortfarande saknas förutsättningar för dem att teckna överenskommelse om exploatering med hänvisning till marknadsförutsättningar och att etappens tillträden förväntas kunna ske först 2031, flera år efter att de behöver teckna överenskommelse om exploatering. För att korta ner tidsperioden mellan tecknande av överenskommelse om exploatering och tillträdet har projektet utrett möjligheten att dela upp groventreprenaden för etapp 4 i tre till fyra delar. Syftet är bl.a. att kunna bygga ut den allmänna platsmarken successivt i relation till tillträden samt att korta tiden mellan avtalstecknande och tillträde vilket ger bättre förutsättningar för byggaktörerna att teckna överenskommelse om exploatering. Kontoret gör bedömningen att en etappvis utbyggnad av etapp 4 skulle leda till minskade risker, ökad möjlighet till konkurrens, bättre kassaflöde m.m. En etappvis utbyggnad och tillträden bedöms dock medföra en något högre kostnad för staden. Förslaget om uppdelning kommer att presenteras till byggaktörerna under kvartal 1 2026 med målsättningen att teckna avtal med några av dem närmaste åren. Upphandling av entreprenaden har senarelagts till 2028 med hänsyn till marknadsläget och att utbyggnadsordningen för Årstafältet reviderats under året. Totalt är de prognostiserade utgifterna för delprojektet högre än när genomförandebeslutet reviderades 2023. Beroende av det slutliga utfallet av entreprenaduppdelningen kan ett reviderat genomförandebeslut behöva lyftas under 2027, Etapp 5 Etapp 5 omfattar sammanlagt ca 1 270 ekvivalenta bostäder. Samråd om detaljplan genomfördes våren 2022. Efter samrådet delades detaljplanen upp i två delar för att den södra delen skulle kunna samordnas med järnvägsplanen för den nya tunnelbanelinjen och planerad tunnelbanestation. 19 (32) Under året har ytterligare en delning skett av etapp 5 Norra: Etapp 5 Norra (inklusive Aktivitetsbryggan) och Parken (vilken har fått det administrativa numret 8). Figur 4: Etapp 5 uppdelad i deletapperna 5 Norra, 5 Södra och Parken Etapp 5 Norra - pausad Genomförandebeslut och förslag till antagande av detaljplan 5 Norra var planerat att komma kommunfullmäktige till del under andra halvan av 2024. Det är sammantaget sju byggaktörer i etapp 5 Norra. Samtliga har dock angett att de anser att det är för tidigt att teckna överenskommelse om exploatering med hänvisning till den långa tiden fram till tillträde och de osäkerheter som tidsperioden för med sig. Eftersom deletappens intäkter inte kan säkras finns det inte förutsättningar att fatta ett genomförandebeslut. Etapp 5 Norra har därmed pausats, vilket har redogjorts för exploateringsnämnden i samband med tertialrapportering för 2025. Projektet har haft en kontinuerlig dialog med byggaktörerna om processen framåt och hur förutsättningar ska säkerställas för att etappen ska kunna genomföras enligt projektets reviderade tidplan. Med gällande huvudtidplan bedöms bostadskvarteren kunna tillträdas år 2036. Etapp 5 Södra Den södra detaljplanen inom etapp 5 innehåller två bostadskvarter och har planerats att antas i samband med att järnvägsplanen för tunnelbanan fastställs Q4 2026 enligt FUTs nuvarande tidplan. Delar av detaljplanen måste byggas ut för att möjliggöra tunnelbanans utbyggnad, vilket gör att etappen är prioriterad. Under 2025 har exploateringskontoret haft diskussioner med berörda byggaktörer kring förutsättningarna att genomföra projektet och planerade bostäder. Granskning för detaljplanen har utifrån detta fått skjutas fram och väntas kunna ske tidigast efter sommaren 2026. Parken (etapp 8) Den stora parken har en stor betydelse för projektet, både från allmänhetens perspektiv, men också byggaktörernas. Projektets attraktionskraft och utvecklingstakt är avhängigt parken. Parken är en möjliggörare för projektets genomförande. 20 (32) Detaljplanen för den stora parken på Årstafältet vann laga kraft 2017. Genomförande av parken var tidigare planerat att ske i samband med bostadsbyggnation inom etapp 5 Norra. Med hänsyn till att etapp 5 Norra pausats och skjutits fram i tid finns ett behov att tidigarelägga genomförandet av delar av parken. Under hösten 2025 har parkens genomförande utretts vidare och resulterat i en fördelning där den gröna öppna delen av parken planeras att genomföras i anslutning till etapp 1. Aktivitetsbryggan, den västra delen, genomförs i anslutning till etapp 5N. Anläggandet av parken är planerat att kunna påbörjas 2028. Därmed kan parken i huvudsak vara färdigställd i anslutning till att de första bostäderna i etapp 1 flyttas in och vara tillgänglig för förskolebarn när de första förskolorna öppnar. Ett genomförandebeslut av parken planeras till kvartal 3 2026. Etapp 6 – pausad Detaljplanearbetet för etapp 6 har drivits fram till en i princip färdig samrådshandling, men därefter pausats, vilket har redogjorts för exploateringsnämnden i samband med tertialrapportering under 2025. Enligt gällande huvudtidplan förväntas detaljplanearbetet kunna återupptas år 2028. Tid för när omstart kan ske ska dock prövas årligen utifrån gällande ekonomiska och marknadsmässiga förutsättningar samt utifrån framdrift i utbyggnad av tidigare etapper. På fastighetskontorets initiativ har möjligheten att tidigarelägga simhallskvarteret i etapp 6, i relation till övrig bebyggelse i etappen, utretts översiktligt. Diskussioner och utredning kring förutsättningar förs mellan exploateringskontoret, stadsbyggnadskontoret och fastighetskontoret. Etapp 7 – pausad För etapp 7 genomfördes en pristävling under våren 2023 och ett jämförelseförfarande genomfördes för tre kvarter med avsikten att bygga både bostäder och kontor. Ett bostadskvarter markanvisades. Med hänsyn till marknadsläget, stadens investeringsplan och beslut om att prioritera framdriften inom projekt Årstafältet är allt arbete pausat tills vidare inom etapp 7, vilket har redogjorts för exploateringsnämnden i samband med tertialrapportering under 2025. Beslutad markanvisning inom etapp 7 har löpt ut. Årstagolf Utredningar för att omlokalisera Årsta golf har pågått sedan 2018 och exploateringsnämnden beslutade 2022-06-09 om markanvisning för en ny plats intill Bägersta byväg. Årsta golf har sedan dess lämnat tillbaks markanvisningen. De har i dagsläget ett arrendeavtal som gäller till slutet av 2028, men möjlighet till förlängning finns om utförandet av etapp 5 Norra skulle senareläggas. Tunnelbana 21 (32) Staden beslutade under 2018, tillsammans med staten och Region Stockholm i Sverigeförhandlingen, att bygga en helt ny tunnelbanelinje från Fridhemsplan till Älvsjö via Årstafältet och Östberga. Stationen inom Årstafältet ligger inom etapp 2 och kvarter 2F. Stationen i Östberga, som kommer att heta Östbergahöjden, ligger inom Årstafältet etapp 5 Södra. Järnvägsplanen för den nya linjen förväntas vinna laga kraft i Q4 2026 och linjen beräknas vara i drift 2034. Ekonomiska konsekvenser för staden Kontoret redovisar här de ekonomiska förutsättningarna för projektet enligt nuvärdesmetoden och vilka budgetkonsekvenser projektet medför. Lönsamhetskalkyl enligt nuvärdesmetoden Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden tar hänsyn till kommande investeringar från och med beslutstillfället i löpande priser och beaktar de ekonomiska konsekvenserna för både investeringar, driftkostnader och intäkter. Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden för projektet redovisar ett positivt nettonuvärde om 186 miljoner kronor motsvarande 92 000 kronor/ekvivalent lägenhet inklusive tidigare nedlagda utgifter och inkomster. Ekvivalent lägenhet motsvarar den sammanlagda tillkommande ytan (bruttoarean) för bostäder, kommersiella lokaler etc. dividerat med 100 (en lägenhet motsvarar 100 kvadratmeter bruttoarea). Cirka 40 procent av marken kommer att upplåtas med tomträtt, 60 procent kommer att säljas. Exploateringsgraden uppgår till cirka 3. De sammanlagda projektutgifterna i löpande prisnivå beräknas till cirka 11 685 miljoner kronor, vilket kan jämföras med 10 713 miljoner kronor vid det senaste beslutet år 2022. Av dessa utgifter är 3 503 miljoner kronor utgifter före år 2025, det vill säga redan nedlagda utgifter. Cirka 1 488 miljoner av dessa avser fastighetsförvärv. Övriga nedlagda utgifter är i huvudsak genomförda anläggningsarbeten i entreprenader inom etapp 1 och 2/3 är primärt fördelade på: • Utgifter för anläggande av gator och torg, inkl. grundförstärkning • Utgifter för parkens omdaning och dess anläggningar, varav en stor del är utgifter för anläggande av dammen • Utgifter för flytt av ledningar och anläggningar • Utgifter för nya ledningar, vilka staden ersätts för av berörda ledningsägare Nedlagda utgifter inkluderar kostnader för utredning, projektering och byggherrekostnader. Utöver det ingår utgifter för ersättning, provisorier och återställande av mark för enskilda tomträttshavare och arrendatorer (Årstafältets koloniförening) samt rivning och evakuering av befintliga verksamheter inom Postgården 2 och 4. Av nedlagda utgifter är 344 miljoner kronor projektutgifter som redovisas som driftkostnader vilka avser framförallt rivning av Postgården 2 och 4. 22 (32) Projektinkomsterna beräknas till cirka 1 140 miljoner, varav huvuddelen utgörs av ersättning från ledningsägare för nya ledningar. Projektet har inte några inkomster som redovisas som driftintäkter. 213 miljoner kronor avser icke offentliga bidrag. Försäljningsinkomster som avser överlåtelse av mark med äganderätt beräknas till 11 942 miljoner kronor och reavinsten beräknas uppgå till 3 705 miljoner kronor. Projektets nettoexploateringsutgift per ekvivalent lägenhet beräknas uppgå till 995 tusen kronor i fast prisnivå. Detta är i jämförelse med andra motsvarande projekt högre. Det förklaras av att projektet är en helt ny stadsdel med nya gator, ledningar, parker, torg och stora dagvattensdammar, men också på grund av ett stort fastighetsförvärv. Projektets täckningsgrad inklusive nedlagda nettoutgifter beräknas uppgå till 102 procent inklusive riskreserv. Det medför i princip att projektets inkomster förväntas täcka dess utgifter. I nedanstående tabell redovisas skillnader mellan senaste inriktningsbeslut och förslag till reviderat inriktningsbeslut. 2022 2026 Antal bostäder (cirka) 7 000 8 000 Kontor 40 000 kvm 40 000 kvm Produktionstakt 600 bost/år 450 bost/år Investeringsutgifter 10 076 mnkr 11 684 mnkr Investeringsutgifter (fasta priser) 8 187 mnkr 8 918 mnkr Upparbetade utgifter 1 305 mnkr 3 503 mnkr Investeringsinkomster 874 mnkr 1 140 mnkr Försäljningsinkomster 10 713 mnkr 11 942 mnkr Nettonuvärde 1 090 mnkr 186 mnkr Nettonuvärde/ekv lgh 138 tkr 92 tkr Exploateringsutgift/lgh 939 tkr 995 tkr Täckningsgrad 113 % 102 % Andel BR/HR 62/38 61/39 Utredningsutgifter 610 610 Tabell 2: Ekonomi och nyckeltal för Årstafältet i reviderat inriktningsbeslut 2022 och förslag till reviderat inriktningsbeslut 2026. Sedan det reviderade inriktningsbeslutet togs 2022 har utgifterna ökat med cirka 1,6 miljarder kronor. Orsaken till det är framförallt förlängningen av projektets tidplan. Detta har en stor inverkan på indexuppräkning av prognostiserade utgifter, men orsakar även högre byggherrekostnader för projektet då det förväntas pågå över en längre period. I fasta priser har förväntade utgifter ökat med cirka 730 miljoner kronor. 23 (32) Nedan visas ekonomin på delprojektnivå för de projekt som har genomförandebeslut. En bokföringsåtgärd som har påverkat ekonomin i alla delprojekt är att Årstafältets prognostiserade övergripande byggherrekostnader på 277 miljoner kronor har fördelats till delprojekten. Dessa låg tidigare på koncernprojektet. Detta medför ökade utgiftsnivåer och sämre lönsamhet i delprojekten jämfört med tidigare beslut, men påverkar inte projektets lönsamhet på koncernnivå. Etapp 1 Etapp 2 och 3 Etapp 4 Rev. GF-beslut Nuläge 2026 GF-beslut Nuläge 2026 GF-beslut Nuläge 2026 Beslutstidpunkt 2020-09-28 2022-11-07 2024-03-11 Utgifter (brutto) 1 720 2 359 1 997 2 179 1 090 1429 Upparbetat 427 1 721 62 1 421 45 113 Inkomster (brutto) 127 485 377 422 19 72 Markförsäljning 928 1 067 1 772 1 600 1 752 1 803 Nettonuvärde -527 -672 281 -23 457 572 Täckningsgrad 69% 71 % 115% 99 % 169% 149 % Tabell 3: Ekonomi för delprojekt med genomförandebeslut Utgiftsökningarna inom etapp 1 förklaras mestadels av omstarten som behövde göras i samband med hävning av kontraktet för den första entreprenaden. Samtidigt har inkomster från ledningsägarna ökat, och även förväntade intäkter från markförsäljning. Sammantaget har nettonuvärdet minskat med cirka 150 miljoner kronor men täckningsgraden är i linje med beslutet från 2020. Inom etapp 2/3 har utgiftsprognosen ökat med cirka 180 miljoner kronor. En ny kalkyl har tagits fram för finplaneringen, men även projekteringskostnaderna har ökat. Prognosen för den pågående groventreprenad, E02, är densamma som vid beslutet. Förväntade försäljningsinkomster har p.g.a. marknadsläget minskat med 172 miljoner kronor vilket medför att nettonuvärdet har sjunkit till -23 miljoner kronor och täckningsgraden från 115 procent till 99 procent. För etapp 4 har en ny byggkostnadskalkyl tagits fram baserat på detaljprojekterade handlingar vilket visar ökade utgifter med 340 miljoner kronor jämfört med genomförandebeslutet som fattades 2024. Senareläggning av deletappen och uppdelning av groventreprenaden medför också ökade utgifter. Etappen har bibehållen god lönsamhet förutsatt att inkomster från markförsäljning kan säkras. Ekonomin för delprojekt utan genomförandebeslut redovisas i tabellen nedanför. 24 (32) Tabell 4: Ekonomi för övriga delprojekt Etapp 5S innehåller två kvarter för bostäder upplåtna med hyresrätt vilket gör att inkomster är begränsade och lönsamheten är negativt. Etappen inkluderar även åtgärder för att möjliggöra en ny tunnelbanestation. Etapp 8 har inga intäkter då delprojektet är en upprustning och utbyggnad av delar av den stora parken. Etapp 5 Norra – 7 inkluderar en stor andel bostadsrätter vilket medför en hög förväntad lönsamhet för dessa deletapper. En successivkalkyl har gjorts för etapp 5–8 baserat på en systemhandling vilket visar ökade utgifter jämfört med beslutet 2022. Sammantaget har dessa etapper en förväntad täckningsgrad på 146 procent. Utgifter för andra nämnder och bolag Kontoret har gjort ytterligare en investeringsanalys där utgifter som uppkommer i nämnder och bolag som har till syfte att bygga för kommunal samhällsservice ingår. I sammanställningen av utgifter för övriga nämnder och bolag ingår två skolor (F-9), tre fristående förskolor samt ett antal idrottsinvesteringar. I kalkylen ingår även en andel av utgifterna från markförläggning av en kraftledningskabel från Skanstull till Solberga som utfördes innan Årstafältsprojektets genomförande startades. Projektutgifter för skolor och idrottsanläggningar beräknas uppgå till 2 347 miljoner kronor i fasta priser, vilket är en väsentlig ökning sedan det reviderade inriktningsbeslutet 2022. En sammantagen investeringsanalys för staden som helhet, inklusive dessa utgifter innebär projektutgifter om totalt 15 966 miljoner kronor. Av dessa är 11 685 miljoner kronor exploateringsnämndens projektutgifter. Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdemetoden för projektet inklusive skolan/idrottsanläggningen redovisar i detta skede ett negativt nettonuvärde om -2 161 miljoner kronor inklusive tidigare nedlagda utgifter och inkomster. Skolor och idrottsanläggningar har dock ett större geografiskt upptagningsområde än Årstafältet och kan nyttjas av personer från andra delar av Stockholms stad. Budgetkonsekvenser Projektbudget och försäljningsinkomster 25 (32) Projektutgifter för projektet beräknas till cirka 11 685 miljoner kronor och projektinkomsterna till cirka 1 140 miljoner kronor i löpande prisnivå. Utfallet över åren beräknas bli enligt nedanstående tabell: Budget- konsekvenser Ack Investering t.o.m. Mnkr 2024 2025 2026 2027 2028 Senare Totalt Utgifter inkl. förvärv (-) -3 503,1 -519,8 -375,9 -238,6 -399,4 -6 648,0 -11 684,8 Inkomster (exkl. försäljning) 597,3 108,5 77,4 146,0 8,7 202,3 1 140,0 Nettoutgift (-) /-inkomst -2 905,8 -411,3 -298,5 -92,7 -390,7 -6 445,7 -10 544,7 Försäljnings- inkomst 371,2 0,0 344,6 333,7 431,7 10 460,6 11 941,7 Stadens utgifter/inkomster för exploateringen bedöms kunna finansieras via exploateringsnämndens investeringsbudget för år 2026. Behov av medel för åren därefter får beaktas i exploateringsnämndens kommande budgetarbete. Driftbudget Projektet bedöms påverka stadens och exploateringsnämndens resultat enligt nedanstående tabell: Budget- konsekvenser Drift Mnkr 2025 2026 2027 2028 2029 Senare Kommentar Resultat- påverkan ExplN Löpande intäkter/ kostnader 0,0 3,2 5,7 15,8 20,8 max 40,4 Ej aktiverbara utgifter -5,8 -2,3 -1,5 -1,4 -1,4 -44,7 totalt -344,4 Ej aktiverbara inkomster 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 totalt 0 26 (32) Internränta 0,0 -5,2 -5,2 -5,2 -5,2 max -249,4 Avskrivningar 0,0 -4,9 -4,9 -4,9 -4,9 max -217,6 Reavinster/ förluster 0,0 1,6 -12,5 82,9 116,6 4 632,6 totalt 3704,8 Offentliga bidrag upplösning 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 totalt 0 Offentliga bidrag internränta 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 totalt 0 Summa resultat- påverkan nämnd -5,8 -7,6 -18,4 87,3 125,9 Resultat- påverkan TRN+SDN Icke offentliga bidrag upplösning 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 totalt 213,0* Driftkostnader TRN+SDN 0,0 -0,4 -0,9 -2,0 -2,7 mellan -2,8 och -13,3 Underhålls- kostnader TRN 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 mellan 0 och -12,3 Summa resultat- påverkan TRN+SDN 0,0 -0,4 -0,9 -2,0 -2,7 *213,0 miljoner kronor avser inkomst före år 2025 De beräknade drift- och underhållskostnaderna inom trafiknämndens och stadsdelsnämndens ansvarsområden beräknas efter genomförandet uppgå till cirka 25,6 miljoner kronor. Projektutgifter som redovisas som driftkostnader uppgår till 344 miljoner kronor. Inga projektinkomster redovisas som driftintäkter. 213 miljoner kronor avser icke offentliga bidrag. Internränta och avskrivningar (kapitalkostnaderna) för exploateringsnämnden beräknas uppgå till cirka 467 miljoner kronor det första året och minskar därefter något genom avskrivningar. Intäkterna för tomträttsavgälder beräknas till cirka 40 miljoner kronor per år. Reavinsten beräknas uppgå till 3 705 miljoner. 27 (32) Ekonomiska osäkerheter Totalt finns cirka 1,25 miljarder kronor i riskreserv som har fördelats ut på delprojekten, vilket är 27 procent av återstående utgifter. Delprojekten som ligger senare i planeringen har en betydlig högre riskreserv än de som är under genomförande. De största övergripande riskerna är kopplade till marknadsförutsättningarna, bostadsmarknaden och tidplanen. De tidplanändringar som har gjorts och beskrivits i detta ärende minimerar risken för förgävesarbete. Omprioritering av ÅF Södra medför att planering av deletapper som ska genomföras på lång sikt, där det finns risk att förutsättningarna ändras mellan planering och genomförandet, har pausats. Dessa tidplaneförskjutningar har en negativ påverkan på kalkylen och medför en stor påverkan på projektets beräknade lönsamhet, men bedöms som nödvändiga utifrån rådande marknadsförutsättningar. Den nya utbyggnadsordningen utgår ifrån en mer realistisk utbyggnadstakt, men den är fortfarande ambitiös. Om byggtakten inte uppnås kommer det ta längre tid för projektet att realisera förväntade inkomster. Projektet har påverkats av en period med hög inflation som gör att främst entreprenader blir dyrare. Den här risken kvarstår, men eftersom stadens kalkylränta är relativt hög minskar risken över tid. Projektet är utöver ovan beroende av att bostadspriserna är stabila framöver för att kunna upprätthålla markvärdet vid överlåtelse. Priserna för bostadsrätter inom Stockholm har utvecklats positivt sedan sommaren 2025, men försäljning av nyproducerade lägenheter tar längre tid vilket gör att osäkerheter kopplade till försäljningsintäkter kvarstår. Slutsats ekonomi Det finns stora osäkerheter i utgiftsnivåerna för att genomföra hela Årstafältsprojektet kopplade till projektets komplexitet och att projektet pågår under en lång period. De första etapperna har dock kommit förhållandevis långt och är förbi flera av de stora tekniska riskerna. Projektets försäljningsintäkter är beroende av framtida marknadsförutsättningar för nyproducerade bostäder. Hur projektet uppfyller stadens mål Exploateringskontoret har bedömt hela projektet utifrån stadens vision, mål i stadens budget, översiktsplanen och övriga styrdokument. Bostadsbebyggelse Projektet bidrar till stadens mål om ökat bostadsbyggande samt nya bostäder som staden åtagit sig att bygga i uppgörelse med staten och regionen om utbyggnad av tunnelbanan. Detta bidrar till att utveckla stadsdelen till ett levande och tryggt område 28 (32) där bebyggelsestrukturen inkluderar lokaler i bottenplan, särskilt vid publika platser och stråk. Projektet levererar blandade upplåtelseformer som bidrar till målet om ett sammanhållet och jämlikt Stockholm. Fördelningen mellan upplåtelseformerna förväntas bli cirka 39 procent hyresrätter och 61 procent bostadsrätter i projektet som helhet där de senare etapperna har en högre andel bostadsrätter. Östberga sammanlänkas med Årsta i stadens bebyggelsestruktur. Projektet planerar bostäder och service i närheten till kapacitetsstark och attraktiv kollektivtrafik samt bra och enkla parkeringsmöjligheter för cyklar. Projektet utvecklar också cykelvägnätet i stadsdelen. Allt detta bidrar till ett grönt och fossilfritt Stockholm. Projektet ökar tillgängligheten till Årstafältets park för hela söderort och resten av staden. Här möjliggörs en utveckling av parken med mer verksamheter och anläggningar för lek och rekreation. Arbetsplatser och lokaler Projektet bidrar till att uppfylla stadens mål om arbetsplatser i ytterområden med både nya kontorslokaler i etapp 2/3 och 7. I bottenvåningarna planeras för restauranger, butiker, kaféer och andra lokaler som erbjuder service för de boende i området. Det planeras också för två grundskolor, årskurs F-9, ett stort antal förskoleavdelningar, en idrottshall och en kombinerad sim- och idrottshall. Social hållbarhet Projektet bidrar till ökad social hållbarhet genom blandade upplåtelseformer, bostäder i närheten till kapacitetsstark och attraktiv kollektivtrafik, sammankoppling av Årsta med Östberga samt utveckling av Årstafältets park. Barn De barnkonsekvensanalyser som har gjorts under planarbetet pekar på vikten av att minska barriäreffekten av omgivande vägar och att skapa trygga stråk där barn rör sig, med säkra korsningar. Samtliga korsningar längs lokalgatorna kommer därför att vara upphöjda, för att minska trafikens hastighet och signalera närvaron av korsande fotgängare. All parkering förutom besöksparkering ligger i garage och parkeringshus, varför tillgänglig markyta inom kvarteren kan prioriteras för barns lek, utevistelse och samvaro. För förskolor som är integrerade i bostadskvarteren är den egna gården relativt liten, men det kompenseras av närheten till parken där både lekplatser och faciliteter anordnas anpassade till barn och förskolornas verksamhet. 29 (32) Den stora parken kommer att vara en stor resurs för lek och rörelse. Sammantaget ska barnen ges mycket god tillgång till utevistelseytor. Tillgänglighet Området är flackt och innehåller därmed inga gator eller torg med lutningar som överstiger stadens egna riktlinjer. Gatustrukturen i anslutning till Östberga är anpassad för att underlätta tillgänglighet i gena stråk. Där det av topografiska skäl är nödvändigt med trappor finns alternativa vägar för att ta sig fram. Miljömässig hållbarhet En miljökonsekvensbeskrivning har upprättats för projektet som helhet. Miljökonsekvensbeskrivningen visar att projektet kommer att påverka naturmiljön inom planområdet genom bland annat minskade ytor med naturmark. Projektet bedöms dock medföra positiva konsekvenser regionalt, bland annat vad gäller klimateffekter genom bostadsbyggelse i kollektivtrafiknära läge. Under 2025 har projektet genomfört en förstudie för Avancerad digitalisering: Systemförändrande insatser tillsammans med miljöförvaltningen, KTH, Atlas Copco och Ellevio. Syftet har varit att utveckla innovationer inom digitalisering och elektrifiering med Årstafältet som testbädd. Projektet söker finansiering externt och via klimatinvesteringsmedel i syfte att utveckla resultatet av förstudien med intention att bland annat producera el inom Årstafältet, möjliggöra fossilfritt byggande och öka andelen transporter via järnväg. Kompensation för ianspråktagen grönyta Inom parken kommer ett stort antal träd att planteras och flera av anläggningarna som t.ex. dagvattendammarna utformas med hänsyn till vattenlevande arter. En friyteanalys har tagits fram som visar att tillgången till friyta är god, även inräknad omkringliggande boendes behov då parken kommer vara en attraktion för fler än bara boende i nya stadsdelen Årstafältet. Genom stadens hållbarhetskrav vid byggande kommer även gårdar och grönska inom bebyggelsen att bidra till biologisk mångfald. Genomförandefrågor Tidplan och kommande beslut Projektet har en preliminär och översiktlig tidplan för dess genomförande, vilken redovisas ovan. Utbyggnadstakten för bostäder på Årstafältet beräknas vara i snitt cirka 450 lägenheter per år från och med 2027. Det är en sänkt utbyggnadstakt jämfört med tidigare beslut beaktat gällande marknadsförutsättningar. Med föreslagen utbyggnadstakt och med beaktande av att stadens anläggningsarbeten både inleder och avslutar hela projektet kan stadsdelen stå klar runt år 2045. 30 (32) Nästa beslutstillfälle för exploateringsnämnden blir när genomförandebeslut ska fattas för etapp 8 (parken), preliminärt kvartal 3, 2026. Risker och osäkerheter De största riskerna, kopplade till tidplan och marknadsförutsättningar, har beskrivets under rubriken Ekonomi. Flera av projektets tidigare bedömda risker, såsom buller, skyfall, parkering och geoteknik har hanterats genom detaljplanprocesserna som har pågått över åren. Dessa risker behöver beaktas i fortsättningen men bedöms nu vara mindre betydande. Risker kopplat till skyfall är numera betydligt mindre eftersom genomförda skyfallsanalyser och åtgärder har planerats utifrån ett fullt utbyggt projekt. Många av de mest komplicerade anläggningarna kopplat till dagvatten och skyfall har redan genomförts inom etapp 1. Mycket av projektet återstår dock att genomföra och utbyggnaden av kvartersmark påbörjas först i slutet av 2026. Fokus i fortsättningen kommer att ligga på genomförandet av ÅF Norra med stor vikt på kostnadskontroll och riskminimering kopplat till våra inkomster och byggaktörernas tillträden. Kommunikation När detta ärende skickas till exploateringsnämnden skickas det också ut till ledamöterna i Enskede-Årsta-Vantörs stadsdelsnämnd. Då projektet bedöms medföra en projektutgift över 50 miljoner kronor har avstämning skett med stadsledningskontoret. Kontorets sammanfattande bedömning Projektet har utretts och planerats sedan 2007. Staden har gjort betydande investeringar för att möjliggöra utbyggnad av stadsdelen Årstafältet. Under slutet av år 2026 planerar de första bostadskvarteren tillträdas vilket medför att stadsdelen inom ett par år kommer att börja befolkas med invånare. En prioritering av ÅF Norra, som innehåller deletapper med väl genomarbetade förutsättningar för genomförande, medför goda förutsättningar för att kunna nå projektets mål och samtidigt minimera planeringsrisker och risker för förgävesarbete. Tidplaneändringar som redovisats är nödvändiga för att uppnå en realistiskt genomförandet av projektet i ljuset av de ändrade marknadsförutsättningarna. Projektets genomförande kommer pågå ytterliga cirka 20 år vilket medför att det kommer ske i både hög- och lågkonjunkturer. Utbyggnadstakten för kvartersmark behöver utvärderas fortlöpande, i närtid när första etappens genomförande kommit längre. Remissammanställning Ärendet har initierats av exploateringsnämnden och remitterats till stadsledningskontoret. 31 (32) Stadsledningskontoret Stadsledningskontorets tjänsteutlåtande daterat den 17 april 2026 har i huvudsak följande lydelse. Enligt kommunfullmäktiges budget ska staden ha en hög byggtakt för att uppnå målet om 140 000 bostäder till år 2035. Stockholm ska vara en attraktiv, levande och hållbar stad. Stadsledningskontoret ser positivt på projektet Årstafältet som innebär ett väsentligt bidrag till stadens långsiktiga bostadsmål och uppgörelsen med staten och regionen om utbyggnad av tunnelbanan. Utvecklingen sammanlänkar Östberga och Årsta och bidrar med bostäder och service i nära anslutning till kapacitetsstark och attraktiv kollektivtrafik i ett centralt läge i staden. Stadsledningskontoret anser att den reviderade inriktningen är väl motiverad och ser positivt på den. Stadsledningskontoret konstaterar att en prioritering av Årstafältet Norra, som innehåller deletapper med väl genomarbetade förutsättningar för genomförande, medför goda förutsättningar för att kunna nå projektets mål och samtidigt minimera planeringsrisker och risker för förgävesarbete. De tidplaneändringar som redovisas bedöms krävas för att uppnå en realistiskt genomförandet av projektet i ljuset av de ändrade marknadsförutsättningarna. Stadsledningskontoret delar exploateringsnämndens bedömning kring att det finns stora osäkerheter i utgiftsnivåerna för att genomföra hela Årstafältsprojektet kopplade till dess komplexitet och att projektet pågår under en lång period. De första etapperna har dock kommit förhållandevis långt och är förbi flera av de stora tekniska riskerna. Projektets försäljningsintäkter är beroende av framtida marknadsförutsättningar för nyproducerade bostäder. Stadsledningskontoret vill uppmana nämnden att fortsatt söka möjligheter att öka lönsamheten i kommande projekt i området. Projektets genomförande kommer pågå ytterliga cirka 20 år vilket medför att det kommer ske i både hög- och lågkonjunkturer. Utbyggnadstakten för kvartersmark behöver utvärderas fortlöpande. Stadsledningskontoret vill uppmana nämnden att se över möjligheter att arbeta med platsaktivering och tillfälliga funktioner för att kunna nyttja ytorna under byggtiden samt att kontinuerligt utvärdera vilka behov och möjligheter som finns och hur området kan utvecklas på bästa sätt. Stadsledningskontoret vill också uppmana nämnden att arbeta med marknadsföring av platsen. Stadsledningskontoret föreslår att kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige godkänner inriktningen för projekt Årstafältet och att exploateringsnämnden medges rätt att fortsätta planering för upp till 231 miljoner kronor som underlag för kommande genomförandebeslut. 32 (32) Reservationer m.m. Exploateringsnämnden Ersättaryttrande av Aron Modig (KD) 1. Att avslå förslaget. 2. Att andelen hyresrätter minskar i syfte att säkra projektets täckningsgrad. 3. Att därutöver anföra följande: Projektet Årstafältet har i nuläget en allt för låg täckningsgrad för att kunna genomföras i närtid. Precis som kontoret anser vi att genomförandet måste ske under en längre tidsperiod för att säkerställa lönsamhet. Det är beklagligt men nödvändigt för att inte Årstafältets framtida färdigställande ska riskeras. Kontoret menar att genomförandet kan behöva pågå under en 20-årsperiod; en mycket lång tidsplan som garanterat kommer innebära såväl förbättrande som stundvis försämrade förutsättningar och oväntade utmaningar. Vi noterar dock att andelen hyresrätter har ökat i det reviderade inriktningsbeslutet jämfört med tidigare. Det är högst anmärkningsvärt att vänsterstyret ålägger ett redan mycket omfattande och ekonomiskt riskabelt projekt med ännu sämre förutsättningar till lönsamhet än vad som redan är fallet. Det sänder en djupt oseriös signal till de byggherrar och entreprenörer som ska vara med och bygga vår stad.