New Homes and Shops for Farsta Strand

AB Familjebostäder kan med projektet Bjurö 3 (tidigare benämnt Bjurö etapp 2) tillföra bostäder i ett väletablerat och uppskattat område med god tillgång till allmänna kommunikationsmedel. Projektet omfattar totalt nybyggnation av 156 bostäder, och tre kommersiella lokaler, till en total investeringsutgift om 712 mnkr inkl. moms. Projektet planeras för en möjlig byggstart under Q3 2026 med ett förväntat färdigställande under Q4 2030.Projektet definieras som stort projekt enligt stadens investeringsregler, eftersom investeringsutgiften överstiger 300 miljoner kronor, vilket innebär att beslut ska fattas av koncernstyrelsen och kommunfullmäktige. [R1 R5 Utl Genomförandebeslut gällande AB Familjebostäders nyproduktion av bostäder i Bjurö 3, tidigare benämnt Bjurö etapp.pdf] Utlåtande Rotel I, Rotel V (Dnr KS 2025/1298) Genomförandebeslut gällande AB Familjebostäders nyproduktion av bostäder inom kvarteret Bjurö 3 (tidigare benämnt Bjurö etapp 2), Farsta strand Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. Genomförandet av AB Familjebostäders nyproduktion av bostäder inom kvarteret Bjurö 3 i Farsta strand till en total investeringsutgift om 712 miljoner kronor inklusive förväntad prisutveckling, godkänns. Föredragande borgarråden Karin Wanngård och Deniz Butros Sammanfattning av ärendet AB Familjebostäder kan med projektet Bjurö 3 (tidigare benämnt Bjurö etapp 2) tillföra bostäder i ett väletablerat och uppskattat område med god tillgång till allmänna kommunikationsmedel. Projektet omfattar totalt nybyggnation av 156 bostäder, och tre kommersiella lokaler, till en total investeringsutgift om 712 mnkr inkl. moms. Projektet planeras för en möjlig byggstart under Q3 2026 med ett förväntat färdigställande under Q4 2030. Projektet definieras som stort projekt enligt stadens investeringsregler, eftersom investeringsutgiften överstiger 300 miljoner kronor, vilket innebär att beslut ska fattas av koncernstyrelsen och kommunfullmäktige. Beredning Ärendet har beretts gemensamt av stadsledningskontoret och Stockholms Stadshus AB. Föredragande borgarrådens synpunkter Bostadsbristen är en allvarlig social utmaning som begränsar både människors frihet och Stockholms tillväxt. I Stockholm ska alla kunna hitta en bostad oavsett var i livet man befinner sig. Alla som vill bo i hyresrätt ska kunna göra det och därför ska fler hyresrätter byggas i hela staden. Ett högt bostadsbyggande där det byggs fler hyresrätter med rimliga hyror måste vara en av stadens viktigaste prioriteringar. 1 (9) Farsta är i översiktsplanen utsett till en av ytterstadens nio tyngdpunktsområden. I stadsutvecklingsprogrammet ”Tyngdpunkt Farsta” finns en ambition att utveckla och förtäta stadsdelarna Farsta, Farsta strand och Larsboda. I projektet Bjurö 3 föreslås upprättande av två byggnader om sex till sju våningar med totalt 156 lägenheter utmed Magelungsvägen och Ullerudsbacken. Projektet planeras inrymma tre kommersiella lokaler. I projektet ingår fem bilpoolsplatser på fastigheten. I övrigt möjliggörs parkering via parkeringsköp i garage som anordnas av Stockholms StadsParkerings AB. Läget vid Farsta strand innebär god tillgänglighet med närhet till både tunnelbana, buss och pendeltåg. Naturmark på innergården och befintliga grönytor bevaras i så hög utsträckning som möjligt. Den beräknade investeringsutgiften uppgår till 712 mnkr. I det ingår en uppskattning av framtida kostnadsutveckling fram till projektets färdigställande samt riskreserver. För att begränsa utgiften har AB Familjebostäder delat upp entreprenaden i syfte att öka konkurrensen. Med förväntade hyresnivåer och normala avkastningskrav för bostadsfastigheter i området uppnås ett positivt resultat. Aktuellt avkastningskrav har bedömts i samråd med Familjebostäders externa fastighetsvärderare. Efter flera år av kraftigt stigande byggkostnadsindex syns nu indikationer på att byggkostnadsutvecklingen framöver förväntas stabiliseras och följer en mer normal inflationstakt, vilket kan bidra till en mer förutsägbar kostnadsnivå. Bolagets indexuppräkning är därför anpassad till en mer normal kostnadsutveckling. Som stadsledningskontoret och Stockholms Stadshus AB påpekar är det av vikt att AB Familjebostäder bevakar utvecklingen och säkerställer att indexuppräkningen och kostnadskalkylerna speglar det aktuella marknadsläget genom hela projektets gång. Bolaget uppmanas också att löpande rapportera kring projektet till styrelsen. I ett omvärldsläge där många byggaktörer har svårt att komma igång med nya projekt är vi glada att kunna se att stadens bostadsbolag arbetar hårt för att komma fram med väl genomarbetade projekt som tillför många värden till staden. Därför föreslår vi att kommunfullmäktige beslutar om att godkänna projektet som möjliggör nya hyresrätter i staden. Bilagor 1. Tjänsteutlåtande, AB Familjebostäder, dnr KS 2025/1298-1.1 2. Investeringskalkyl (Sekretess enligt OSL 19 kap 1 och 3 §§), dnr KS 2025/1298-1.2 3. Protokollsutdrag, AB Familjebostäder, dnr KS 2025/1298-1.3 Borgarrådsberedningen tillstyrker föredragande borgarrådens förslag. 2 (9) Reservation av borgarråden Christofer Fjellner och Andréa Hedin (båda M) enligt följande. Vi föreslår att kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. 1. Att avslå förslaget till beslut 2. Att därutöver anföra Projektet Bjurö 3 har under en längre tid varit föremål för flera omarbetningar och revideringar. Redan när kommunfullmäktige i februari 2022 beslutade om en reviderad inriktning hade kostnaderna ökat med cirka 138 miljoner kronor jämfört med det ursprungliga beslutet. I det nu aktuella ärendet föreslås en ytterligare kostnadsökning om cirka 230 miljoner kronor. Det innebär att projektets totala investeringskostnad i princip har fördubblats sedan det första beslutet. Trots denna omfattande kostnadsökning framgår det att flera ekonomiska risker fortfarande kvarstår. Vidare kommer projektet kommer att öka bolagets skulder och räntekostnader ytterligare, på ett sätt som inte är motiverat. Mot den bakgrunden bedömer vi att det inte är försvarbart att gå vidare med genomförandet i detta läge. Familjebostäder ska bygga långsiktigt hållbara och ekonomiskt stabila projekt. När kostnaderna stiger i denna omfattning, utan att riskerna är tillräckligt hanterade, är det styrelsens ansvar att avvakta och begära en ny genomlysning innan nya åtaganden görs. Utöver de ekonomiska riskerna innebär den kraftiga kostnadsökningen även betydligt högre produktionskostnader per lägenhet, vilket riskerar att leda till höga hyror och därmed försvåra bolagets möjligheter att bidra till stadens bostadsförsörjningsmål på ett socialt hållbart sätt samt risk för vakanser. Mot denna bakgrund yrkar vi avslag på genomförandebeslutet för Bjurö 3. Kommunstyrelsen delar borgarrådsberedningens uppfattning och föreslår att kommunfullmäktige beslutar enligt föredragande borgarråds förslag. Stockholm den 4 februari 2026 Karin Wanngård Kommunstyrelsens ordförande Reservation av Christofer Fjellner, Johan Paccamonti och Sophia Granswed Baat (alla M) som är likalydande med Moderaternas reservation i borgarrådsberedningen. 3 (9) Reservation av Gabriel Kroon (SD) enligt följande. Jag föreslår att kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. 1. Kommunstyrelsen förslår att kommunfullmäktige avslår borgarrådsberedningens förslag till beslut. 2. Därutöver anföra följande: Sverigedemokraterna ställer sig negativa till förtätning av Farsta med ytterligare hyresrätter. Farsta har stora sociala problem präglat av arbetslöshet och växande parallella samhällen som har skapats av 2000-talets kraftiga invandring från tredjeländer till Sverige. Med anledning av detta föreslår Sverigedemokraterna att ärendet avslås. Särskilt uttalande av Jonas Naddebo (C) enligt följande. Centerpartiet står bakom ambitionen att minska bilberoendet i staden och är positiva till mobilitetsåtgärder som underlättar ett hållbart resande. Mobilitetslösningar som bilpooler, cykelpooler och andra delade tjänster kan vara effektiva verktyg för att sänka parkeringstal och samtidigt ge boende reella alternativ till egen bil. Erfarenheter från andra nybyggnadsområden visar dock att dessa åtgärder alltför ofta saknar långsiktighet. I flera fall har både bilpooler och cykelpooler försvunnit kort tid efter inflyttning, trots att de varit en central del av kalkylen och av de boendes beslut att avstå egen bil. Detta riskerar att undergräva förtroendet för stadens mobilitetsstrategi. När människor flyttar in i nyproduktion och gör livsval utifrån utlovade mobilitetsåtgärder måste dessa också vara hållbara över tid. Ambitiösa klimatstrategier hos stadens bostadsbolag är välkomna, men mobilitetslösningar får inte reduceras till tillfälliga pilotinslag eller symboliska åtaganden som inte håller i praktiken. Centerpartiet anser därför att mobilitetsåtgärder som används för att motivera sänkta parkeringstal måste vara långsiktigt säkrade, uppföljningsbara och ekonomiskt hållbara. Endast genom att säkerställa att dessa lösningar består över tid kan vi på allvar minska bilberoendet och skapa ett hållbart förtroende mellan staden och de boende Ersättaryttrande av Nike Örbrink (KD) som är likalydande med Moderaternas reservation i borgarrådsberedningen. 4 (9) Ärendet I ärendet föreslås att koncernstyrelsen och kommunfullmäktige godkänner genomförandet av AB Familjebostäders nyproduktion inom kvarteret Bjurö 3 i Farsta strand. Projektet definieras som stort projekt enligt stadens investeringsregler, eftersom investeringsutgiften överstiger 300 miljoner kronor, vilket innebär att beslut ska fattas av koncernstyrelsen och kommunfullmäktige. Projektet omfattar 156 bostäder fördelade på två huskroppar om sex till sju våningar utmed Magelungsvägen och Ullerudsbacken samt tre kommersiella lokaler. Illustration med vy mot sydost mot Magelungsvägens korsning med Ullerudsbacken. Bild från ÅWL Arkitekter Naturmark på innergården och befintliga grönytor bevaras i så hög utsträckning som möjligt. I detta projekt ingår fem bilpoolsplatser på fastigheten. I övrigt möjliggörs parkering via parkeringsköp i garage som anordnas av Stockholms Stads Parkerings AB. Projektets läge, översikt och vy över närområdet Projektet utgörs av en förtätning i Farsta strand där bolaget redan är väletablerat med 16 fastigheter. Området har goda kommunikationer med tunnelbana, buss och pendeltåg samt närhet till rekreationsområden vid Drevviken och Magelungen. Farsta 5 (9) strands torg tillhandahåller närservice och i Farsta Centrum finns ett större handelsutbud. Lägenhetsfördelningen är 50 ettor, 19 tvåor, 22 treor, 53 fyror och tolv femmor, vilket innebär en betydande andel större lägenheter för att möta efterfrågan från hushåll med behov av fler rum. Genomförd marknadsundersökning styrker efterfrågan och lägenhetsfördelningen. Tidplan Genomförandet på plats planeras påbörjas efter sommaren 2026. Första inflyttning beräknas till 2030 och projektet avses slutredovisas 2031. Ekonomi Investeringsutgiften bedöms till 661 miljoner kronor i september 2025 års kostnadsläge och 712 miljoner kronor inklusive förväntad prisutveckling. Indexantagandet grundas på Riksbankens inflationsmål plus en halv procentenhet, motsvarande 2,5 procent per år. Upparbetade utgifter i projektet uppgår i september 2025 till 34 miljoner kronor. För att begränsa utgiften har bolaget delat upp entreprenaden för att öka konkurrensen och optimerat byggnadsutformningen för att stärka intäkter. En riskbuffert är inrymd i kalkylen. Med förväntade hyresnivåer och normala avkastningskrav uppnås ett positivt resultat. Risker Sedan inriktningsbeslutet har projektet pressats av hög byggkostnadsutveckling, leveransstörningar och skärpta bullerkrav mot Magelungsvägen. Buller- och akustikkrav möts genom byggnadsutformning och planlösningar. Markförhållanden har höjt utgiften genom att föroreningar i tidigare vägyta har medfört krav på selektiv masshantering och deponi samt anpassad grundläggning, schakt och trafiknära logistik. Två huvudrisker kvarstår, tillgänglighet till fastigheten under pågående mark- och ledningsarbeten i närområdet och markföroreningar. Den första hanteras med tidsmarginaler och samordning med berörda aktörer. Den andra hanteras genom utökade markmiljöundersökningar, löpande provtagning och avsatta medel för sanering. Stockholms Stadshus AB Stockholms Stadshus AB beslutade vid sitt sammanträde den 15 december 2025 följande. A. Kommunstyrelsen respektive koncernstyrelsen för Stockholms Stadshus AB föreslår kommunfullmäktige besluta följande. 6 (9) 1. Genomförandet av AB Familjebostäders nyproduktion av bostäder inom kvarteret Bjurö 3 i Farsta strand till en total investeringsutgift om 712 miljoner kronor inklusive förväntad prisutveckling, godkänns. B. Koncernstyrelsen beslutar för egen del följande. 1. Genomförandet av AB Familjebostäders nyproduktion av bostäder inom kvarteret Bjurö 3 i Farsta strand till en total investeringsutgift om 712 miljoner kronor inklusive förväntad prisutveckling, godkänns. 2. Beslutet i ärendet justeras omedelbart. Reservation av Christofer Fjellner m.fl. (alla M), se Reservationer m.m. Suppleantyttrande av Nike Örbrink (KD), se Reservationer m.m. Stockholms Stadshus AB:s och stadsledningskontorets gemensamma tjänsteutlåtande daterat den 1 december 2025 har i huvudsak följande lydelse. Koncernledningen och stadsledningskontoret bedömer att projektet på ett ändamålsenligt sätt bidrar till stadens bostadsmål och ligger i linje med kommunfullmäktiges budget och Tyngdpunkt Farsta. Projektets lägenhetsfördelning med en hög andel fyra rum och kök eller större bedöms väl svara mot efterfrågan från barnfamiljer och hushåll med behov av fler rum. De tre lokalerna kan successivt bidra till ett förbättrat serviceutbud och tryggare stråk. Direktavkastningen bedöms vara marknadsmässig och den planerade hyresnivån rimlig i förhållande till läge, produkt och tekniska krav. Mot bakgrund av kostnadsläget och ett mer stabilt läge för byggkostnadsindex ska kalkylen och index uppdateras löpande samt uppföljning ske på faktisk kostnadsutveckling, särskilt vid anbud, kontraktstecknande och större projekteringsändringar. Vid avvikelser ska bolaget säkra att projektet bär sig genom värdeoptimering av utformning och systemval. Koncernledningen och stadsledningskontoret utgår från att vakansrisk och uthyrningsförmåga är tillräckligt analyserade och att marknadsunderlaget är genomlyst i relevanta delar. Sammantaget bedöms de redovisade riskerna vara hanterbara inom beslutad budget, under förutsättning av fortsatt kostnadskontroll, marknadsprövade upphandlingar och strukturerad riskhantering. Mot denna bakgrund föreslås att koncernstyrelsen och kommunfullmäktige beslutar att godkänna genomförandet enligt ovan. 7 (9) Reservationer m.m. Stockholms Stadshus AB Reservation av Christofer Fjellner m.fl. (alla M) • Att avslå genomförandet av AB Familjebostäders nyproduktion av bostäder inom kvarteret Bjurö 3 i Farsta strand. • Att därutöver anföra Projektet Bjurö 3 har under en längre tid varit föremål för flera omarbetningar och revideringar. Redan när kommunfullmäktige i februari 2022 beslutade om en reviderad inriktning hade kostnaderna ökat med cirka 138 miljoner kronor jämfört med det ursprungliga beslutet. I det nu aktuella ärendet föreslås en ytterligare kostnadsökning om cirka 230 miljoner kronor. Det innebär att projektets totala investeringskostnad i princip har fördubblats sedan det första beslutet. Trots denna omfattande kostnadsökning framgår det att flera ekonomiska risker fortfarande kvarstår. Vidare kommer projektet kommer att öka bolagets skulder och räntekostnader ytterligare, på ett sätt som inte är motiverat. Mot den bakgrunden bedömer vi att det inte är försvarbart att gå vidare med genomförandet i detta läge. Familjebostäder ska bygga långsiktigt hållbara och ekonomiskt stabila projekt. När kostnaderna stiger i denna omfattning, utan att riskerna är tillräckligt hanterade, är det styrelsens ansvar att avvakta och begära en ny genomlysning innan nya åtaganden görs. Utöver de ekonomiska riskerna innebär den kraftiga kostnadsökningen även betydligt högre produktionskostnader per lägenhet, vilket riskerar att leda till höga hyror och därmed försvåra bolagets möjligheter att bidra till stadens bostadsförsörjningsmål på ett socialt hållbart sätt samt risk för vakanser. Mot denna bakgrund yrkar vi avslag på genomförandebeslutet för Bjurö 3. Suppleantyttrande av Nike Örbrink (KD) • Att avslå förslaget, • Att därutöver anföra följande Stockholm ska byggas samman, både fysiskt och socialt. Kristdemokraterna menar att segregation motverkas genom bland annat mer blandade upplåtelseformer i områden som präglas av social utsatthet. Därför har vi föreslagit ett byggstopp för hyresrätter i stadsdelar där den utgör mer än två tredjedelar av lägenhetsbeståndet. 8 (9) I Farsta strand utgör hyresrätten idag nära 68 procent av andelen lägenheter, och följaktligen föreslår vi att projektet avbryts och att staden istället fokuserar på att tillföra fler bostads- och äganderätter i området. 9 (9) --- [Bilaga - Tjänsteutlåtande, AB Familjebostäder.pdf] Styrelseärende 2025-10-02 2017-02-09 DATUM FÖR STYRELSEMÖTET 2025-10-21 DNR 2025/289 KONTAKT Håkan Siggelin Projektutvecklingsavdelningen 08-737 20 00 kontakt@familjebostader.com Genomförandebeslut gällande AB Familjebostäders nyproduktion av bostäder i Bjurö 3 (tidigare benämnt Bjurö etapp 2), Farsta strand Förslag till beslut Styrelsen för AB Familjebostäder beslutar följande: 1. Genomförande för nybyggnation i kv. Bjurö 3 (tidigare benämnt Bjurö etapp 2), som omfattar 156 bostäder till en total investeringsutgift om 712 mnkr inkl. moms godkänns. 2. Kommunfullmäktige föreslås godkänna genomförandet av nybyggnad av 156 bostäder till en total investeringsutgift om 712 mnkr inkl. moms 3. VD får i uppdrag att teckna erforderliga avtal rörande projektet. 4. Beslutet i ärendet justeras omedelbart. Chris Österlund Håkan Siggelin VD Chef Projektutvecklingsavdelningen Sammanfattning Bolaget kan med projektet, Bjurö 3 (tidigare benämnt Bjurö etapp 2) tillföra bostäder i ett väletablerat och uppskattat område med god tillgång till allmänna kommunikationsmedel. Projektet omfattar totalt nybyggnation av 156 bostäder, och tre kommersiella lokaler, till en total investeringsutgift om 712 mnkr inkl. moms. Projektet planeras för en möjlig byggstart under Q3 2026 med ett förväntat färdigställande under Q4 2030. Farsta Stadsdel har avböjt möjligheten till en tidigare planerad förskola med fyra avdelningar i detta projekt. AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com Bakgrund Bolaget ska bidra till uppfyllelse av stadens vision om 140 000 nya bostäder till år 2035. Projektet utgör en del av bolagets mål att tillsammans med de två andra kommunala bostadsbolagen byggstarta minst 3500 bostäder under mandatperioden. Farsta har potential att utvecklas till ett område med stadskaraktär och är i översiktsplanen – Promenadstaden – utsett till en av ytterstadens nio tyngdpunktsområden. I stadsutvecklingsprogrammet ”Tyngdpunkt Farsta” finns en ambition att utveckla och förtäta stadsdelarna Farsta, Farsta strand och Larsboda. Syftet med programmet är att utveckla dessa områden till mer varierade och levande stadsdelar, med målsättningen att skapa upp till 8 000 nya bostäder fram till år 2030. Som en del av det arbetet erhöll bolaget 2015 en markanvisning för Bjurö. Bjurö 3 (tidigare benämnt Bjurö etapp 2) var ursprungligen en del av inriktningsbeslutet för projektet Bjurö innehållandes 220 bostäder varav 90 i stockholmshus till en total investeringsutgift om 542 mnkr som antogs av styrelsen i november 2015 samt av Kommunfullmäktige i maj 2016. Efter antaget inriktningsbeslut delades projektet upp i två separata etapper. Etapp 1 genomfördes inom ramen för satsningen på Stockholmshus, vilket möjliggjorde en förkortad tidplan samt möjlighet att ansöka om statligt investeringsstöd. Bjurö 3 (tidigare benämnt Bjurö etapp 2) utgör den andra delen av projektet. Uppdelningen krävde ett reviderat beslut för etapp 2 varpå bolagets styrelse i oktober 2021 fattade ett reviderat inriktningsbeslut för projektet som omfattade 159 bostäder till en beräknad investeringsutgift om 482 mnkr. Den ursprungliga bedömningen om 159 bostäder var en teoretisk uppskattning som förändrats under projektets gång då projektets förutsättningar successivt klargjorts. Husets planerade form och läge mot Magelungsvägen förutsätter större genomgående lägenheter för att klara ljud och akustiska krav från den trafikerade vägen varpå antalet planerade lägenheter minskat med tre stycken. Samtidigt möjliggjordes ett ökat antal större lägenheter om tre till fyra rum, i linje med bolagets bedömning av efterfrågan i området. Ärendet I Bjurö 3 (tidigare benämnt Bjurö etapp 2), föreslås upprättande av två huskroppar (varav en i vinkel) om sex till sju våningar med totalt 156 lägenheter utmed Magelungsvägen och Ullerudsbacken. Projektet planeras inrymma ytterligare tre kommersiella lokaler. Farsta Stadsdel har avböjt möjligheten till en tidigare planerad förskola med fyra avdelningar i detta projekt. Projektets ambition är att bevara naturmarken på innergården och befintliga grönytor. Samt att uppnå den ambitiösa nivån för parkeringstal som anges i stadens Riktlinjer för projektspecifika och gröna parkeringstal i Stockholm för bilparkering. Ärendet har beretts av bolaget i samråd med koncernledningen. Kommunfullmäktige ska godkänna beslutet att genomföra projektet då total projektkostnad överstiger 300 mnkr. AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com 2 (7) Produktutformning Objektstyp Antal (st.) Area (m2) Andel (%) 1 RoK 50 24-36 32 2 RoK 19 42-63 12 3 RoK 22 67-84 14 4 RoK 53 84-103 34 5 RoK 12 109-118 8 Totalt 156 10433 100 % Lokaler 3 388 Bild 1: Illustrerad bild som visar hur det norra huset inom delområde B planeras utformas. Utformning pågår. Vy mot sydöst, mot Magelungsvägens korsning med Ullerudsbacken. Bild: ÅWL Arkitekter Geografiskt område Bjurö 3 (tidigare benämnt Bjurö etapp 2), ligger i Farsta Strand där bolaget är väletablerat med ett innehav om totalt 16 fastigheter. Projektet är en förtätning i ett redan etablerat område med goda AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com 3 (7) kommunikationer i form av tunnelbana, buss och pendeltåg samt fina rekreationsområden vid Drevviken och Magelungen. Farsta Strands torg tillhandahåller närservice för området och en tunnelbanestation bort, i Farsta Centrum, finns ett stort köpcentrum med omkring 150 butiker. AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com 4 (7) Tidplan Milstolpe Tidpunkt Markanvisning 2015-11-12 Styrelsebeslut inriktning för hela 2015-11-14 Bjurö Kommunfullmäktige inriktning för 2016-05-16 hela Bjurö Antagen Detaljplan SBN 2020-12-10 Styrelsebeslut reviderad inriktning 2021-10-12 Kommunfullmäktige reviderad 2022-02-21 inriktning Lagakraft detaljplan 2022-03-01 Styrelsebeslut Genomförande Q4 2025 Byggstart (Spade i mark) Q3 2026 Påbörjat (Gjuten bottenplatta) Q3 2027 Första Inflyttning Q3 2030 Sista inflyttning Q4 2030 Styrelsebeslut Slutredovisning Q4 2031 Ekonomi Investeringskostnaden bedöms till 661 mnkr i kostnadsläge september månad 2025. Kalkylen visar att ett lönsamt projekt kan uppnås med aktuellt marknadsmässigt direktavkastningskrav. Aktuellt avkastningskrav har tagits fram i samråd med bolagets fastighetsvärderare. Investeringsutgiften bedöms indexuppräknat till 712 mnkr i 2028 års kostnadsläge. (Riksbankens inflationsmål + 0,5 % används som index för kostnadsutveckling.) Projektet har fram till september 2025 en upparbetad kostnad på 34 mnkr. Sedan inriktningsbeslutet har projektet påverkats av stigande entreprenad- och materialpriser, leveransstörningar samt justerade bullerkrav mot Magelungsvägen som krävt större genomgående lägenheter. Byggkostnadsindex har sedan inriktningsbeslutet ökat med 27 procent. Utöver den generella byggkostnadsutvecklingen bedöms projektets investeringsutgift ha påverkats av markförutsättningar. Förekomst av föroreningar inom tidigare vägytan längs Magelungsvägen som ingår i projektet, krav på selektiv masshantering och deponering samt behov av anpassade grundläggnings- och schaktarbeten med trafiknära logistik har sammantaget inneburit merkostnader. För att begränsa utgiften har bolaget valt att dela upp entreprenaden i syfte att öka konkurrensen samt optimerat- och effektiviserat byggnadsutformningen till ökade intäkter. Projektet har kalkylerat en riskbuffert för att möta framtida oförutsägbara kostnader. AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com 5 (7) Med förväntade hyresnivåer och normala avkastningskrav för bostadsfastigheter i Farsta Strand uppnås ett positivt resultat. Kvalitetssäkring MILJÖKRAV Målsättningen för projektet är att fastigheten ska uppnå Miljöbyggnad Silver. Projektet ska uppfylla verifierat krav om maximalt 55 kWh/m2/år (A temp) köpt värme enligt Stockholms stads direktiv och bolagets energistrategi. Bolaget ska arbeta för en mer cirkulär bygg- och rivningsprocess där bolaget i högre grad återanvänder befintliga resurser, ökar materialåtervinningen och minskar mängden avfall. PROJEKTRISKER Projektet har identifierat två huvudsakliga riskområden varav ett är tillgången till fastigheten. Närliggande mark- och ledningsförberedande arbeten pågår, vilka projektet måste förhålla sig till. Projektet har därför tagit höjd för detta i beräknandet av slutförandetiden. Förekomst av markföroreningar utgör den andra identifierade risken och en utökad markmiljöundersökning av kommande tomträtt har därför genomförts. På grund av att Magelungsvägen tidigare gick igenom tomträtten, har farliga massor påträffats som överstiger storstadsspecifika riktvärden och det kan innebära ett saneringsarbete för det fallet inte viss kvarlämning kan godkännas. Samordning av markundersökningar har skett med Exploateringskontoret i syfte att skapa en mer korrekt bedömning av nivån av farligt avfall och hur det ska hanteras inom projektet. Löpande provtagningar kommer ske och projektet har budgeterat medel för att hantera denna risk. Kommunikation En kommunikationsplan för projektet kommer att upprättas för att säkerställa identifiering av intressenter och för projektet väsentliga frågor. Rapportering Projektet kommer att avrapporteras i samband med inrapportering av utfall och prognoser till moderbolaget Stockholms Stadshus AB. Bolagets analys och bedömning Farsta Strand har ca 5 500 invånare med en relativt jämn åldersfördelning. Det finns ca 2400 lägenheter i flerbostadshus och ca 300 småhus. Fördelningen mellan allmännyttan (56%) och bostadsrättsföreningar (42%) är relativt jämn. Bolaget har 16 fastigheter på tomträtt i Farsta Strand och lägenhetsfördelningen har en viss tyngdpunkt på trerumslägenheter. Under 2024 genomförde bolaget en marknadsundersökning för att säkerställa efterfrågan och behov av lägenhetsfördelning i området. Mot bakgrund av den avser projektet att tillföra främst en- och fyrarumslägenheter. Projektet tillför dessutom ett antal femrumslägenheter för att möta behov från barnfamiljer. Det finns ett gediget underlag kring de boendes uppfattningar om Farsta Strand, baserat på den boendedialog som genomfördes 2010 av de kommunala bostadsbolagen, Stockholms stad och Hyresgästföreningen. Bland de synpunkter som framkom lyftes bland annat bristen på service. AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com 6 (7) Som svar har bolaget genomfört flera trygghetshöjande åtgärder i området. Uppförandet av ytterligare bostadshus skapar förutsättningar för ett utökat serviceutbud och bidrar samtidigt till ökad trygghet i idag obebodda områdesstråk. För bolaget är det glädjande att ha tilldelats markanvisning för hyresrätter i ett attraktivt läge i Stockholm. Genom projektet tillförs 156 nya hyresrätter, och ytterligare tre lokaler för kommersiell verksamhet. Bolaget bedömer att det finns en stor efterfrågan på dessa lägenheter varför risken för vakanser är mycket låg. Bilageförteckning Bilaga 1 Investeringskalkyl (sekretess) AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com 7 (7) --- [Bilaga - Protokollsutdrag, AB Familjebostäder.pdf] Protokoll 2025-10-21 Familjebostäder, AB KONTAKT Michaela Andersson 08-7372036 michaela.andersson@familjebostader.com Protokoll 5/2025 fört vid sammanträde för AB Familjebostäders styrelse den 21 oktober 2025 kl. 09:30-10:50, AB Familjebostäders kontor. Hammarby Sjöstad 67, lokal Landsort NÄRVARANDE Styrelseledamöter Shadi Larsson (MP) Merit Frost Lindberg (M) Lena Kling (L) Margareta Stavling (S) ersätter Ingela Edlund (S) Magnus Grönlund (S) Per Rosencrantz (M) Deniz Butros (V) Suppleanter Robin Vamos Fecher (S) Mia Andersson Vikholm Sara Lundberg (M) Helena Schmidt (C) Aidin Zandian (V) Övriga närvarande Chris Österlund VD, Karin Jacobsson vice VD, Per Samuelsson Personalföreträdare, Håkan Siggelin Föredragande Justerare Deniz Butros, Per Rosencrantz Paragraf §6 Sekreterare Michaela Andersson § 6. Styrelseärende, Genomförandebeslut Bjurö 3 (tidigare Bjurö etapp 2) DNR FB 2025/289 Förelåg styrelseärende av chefen för projektutvecklingsavdelningen. Styrelsen beslutade: AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com 1 (3) Protokoll 2025-10-21 Familjebostäder, AB • att genomföra nybyggnation i kv. Bjurö 3 (tidigare benämnt Bjurö etapp 2) omfattande 156 bostäder till en total investeringsutgift om 712 mnkr inkl. moms. • att Kommunfullmäktige föreslås godkänna genomförandet av nybyggnad av 156 bostäder till en total investeringsutgift om 712 mnkr inkl. moms. • att VD får i uppdrag att teckna erforderliga avtal rörande projektet. • att beslutet i ärendet justeras omedelbart. M och L reserverar sig mot beslutet och anför följande: Ärende 6 Genomförandebeslut Bjurö 3 (tidigare Bjurö etapp 2) Dnr: FB 2025/1041 Per Rosencrantz (M) m.fl. Lena Kling (L) Michael Ekenstedt (KD) Förslag till beslut 1. att avslå bolagets förslag till beslut, 2. att därutöver anföra följande: Projektet Bjurö 3 har under en längre tid varit föremål för flera omarbetningar och revideringar. Redan när kommunfullmäktige i februari 2022 beslutade om en reviderad inriktning hade kostnaderna ökat med cirka 138 miljoner kronor jämfört med det ursprungliga beslutet. I det nu aktuella ärendet föreslås en ytterligare kostnadsökning om cirka 230 miljoner kronor. Det innebär att projektets totala investeringskostnad i princip har fördubblats sedan det första beslutet. Trots denna omfattande kostnadsökning framgår det att flera ekonomiska risker fortfarande kvarstår. Mot den bakgrunden bedömer vi att det inte är försvarbart att gå vidare med genomförandet i detta läge. Familjebostäder ska bygga långsiktigt hållbara och ekonomiskt stabila projekt. När kostnaderna stiger i denna omfattning, utan att riskerna är tillräckligt hanterade, är det styrelsens ansvar att avvakta och begära en ny genomlysning innan nya åtaganden görs. Utöver de ekonomiska riskerna innebär den kraftiga kostnadsökningen även betydligt högre produktionskostnader per lägenhet, vilket riskerar att leda till höga hyror och därmed försvåra bolagets möjligheter att bidra till stadens bostadsförsörjningsmål på ett socialt hållbart sätt samt risk för vakanser. AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com 2 (3) Protokoll 2025-10-21 Familjebostäder, AB Mot denna bakgrund yrkar vi avslag på genomförandebeslutet för Bjurö 3. AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com 3 (3)