Final Report: Mullvadsberget 28 Renovation with New Student Apartments

[(Godkänd - R 1) Ombyggnad av fastigheten Mullvadsberget 28 på Södermalm. Slutredovisning.pdf] AB Stockholmshem Bredholmstorget 16 Box 2051 12702 Skärholmen Växel 08-50839000 epost@stockholmshem.se www.stockholmshem.se Sida 1 (6) Ombyggnad av fastigheten Mullvadsberget 28 på Södermalm. Slutredovisning Bolagets förslag till beslut Styrelsen för AB Stockholmshem beslutar att - godkänna slutredovisning av projektet Mullvadsberget 28 Sammanfattning Projektet har omfattat stambyte i hela fastigheten, renovering av befintliga lägenheter och ombyggnad till tjugoen nya lägenheter samt tillskapande av gemensamma ytor i suterrängplan inom fastigheten Mullvadsberget 28 på Södermalm. I ombyggnaden prövades en mix av olika boendeformer. Syftet var att skapa fler bostäder och erbjuda möjligheten att bo mindre genom att dela mer. Konceptet beskrevs som Det sociala och hållbara huset – bo själv men inte ensam. Byggnaden är ursprungligen uppförd 1948 och var i stort behov av renovering på grund av problem med återkommande vattenskador. Projektet omfattade bland annat utbyte av vatten- och avlopps- stammar samt renovering av badrum och kök. Handläggare Lisa Sundström 08-50839587 Till Styrelsen för AB Stockholmshem Styrelseärende Dnr SHEM 2026/705 2026-05-26 Kungsklippan 6 112 25 Stockholm daniel.lauridsen@stockholm.se start.stockholm Styrelseärende Dnr SHEM 2026/705 Sida 2 (6) Ombyggnad av fastigheten Mullvadsberget 28 på Södermalm. Slutredovisning Ärendet Problembeskrivning Den tekniska livslängden är nådd för avlopps-, tappvatten- och dagvattenstammarna vilka har återkommande läckage i fastigheten. Vidare var fasadputsen i dåligt skick och behövde bytas. I byggnaden fanns femton lägenheter i originalskick fördelat på två trapphus och i det tredje trapphusen fanns ett stödboende med tillhörande kök. Unikt delningskoncept – bo själv men inte ensam I samband med ombyggnaden skapades en mix med delningslägenheter, lägenheter för ungdomar, studenter, 55-plussare och standardlägenheter - med gemensamma ytor i form av vardagsrum, kök, arbetsplats, gym, tvättstuga och terrass. Ett antal hållbara delningstjänster ingick: lådcykelpool, bilpool, leveransboxar, delningsförråd för prylar. Syftet var att skapa fler bostäder, pröva nya boendeformer och möjligheten att bo mindre genom att dela mer. Konceptet beskrevs som Det sociala och hållbara huset – bo själv men inte ensam. Lanseringen inför uthyrning skapade mycket stort intresse. Totalt 12 000 intresseanmälningar hos Bostadsförmedlingen, varav 2 500 kallades till visning. Snittkötiden var cirka 12 år (minsta 4 år och längsta 26 år) och hyresgäster i åldrar från 22 till 75 år. Idag kan vi konstatera att de gemensamma ytorna uppskattas och används av hyresgästerna. Formen med husmöten för att bland annat hantera frågor gällande gemensamma ytor uppges fungera bra – både med och utan deltagande av Stockholmshem. En husvärd fungerar som bolagets primära kontaktperson. Vi konstaterar också en större omsättning av hyresgäster i delningslägenheterna och i studentlägenheterna, vilket är både väntat och normalt. En detaljerad presentation av huset och konceptet finns på Stockholmshems webbplats: https://www.stockholmshem.se/om- oss/hallbara-projekt/bo-sjalv-men-inte-ensam/sociala-hallbara- huset/ Styrelseärende Dnr SHEM 2026/705 Sida 3 (6) Ombyggnad av fastigheten Mullvadsberget 28 på Södermalm. Slutredovisning Fastighetsinformation Fastigheten Mullvadsberget 28 är belägen på Södermalm och har efter renoveringen 36 lägenheter. Fastigheten består av en byggnad med trapphus med tre våningar och ett vinds- och ett suterrängplan. BOA Före: 744 m²; BOA Efter: 1 177 m² LOA Före: 698 m² Dessutom finns gemensamma ytor som hör till lägenheterna men inte utgör BOA eller LOA: - Gemensamma ytor till delningslägenheterna: 94 m² (kök, korridor och våtrum) - Gemensamhetsrum i suterrängplan: 140 m² (gym, kontor, kök, vardagsrum mm) 1. Projektbeskrivning Projektet har i huvudsak omfattat ett stambyte i hela fastigheten, undantaget liggande stam som byttes 2015. Stamrenovering har utförts i femton befintliga bostadslägenheter samt tillskapande av elva nya mindre lägenheter samt tio boenderum med gemensamt kök, wc och dusch på plan 3 och 4, så kallade delningslägenheter. Tekniska installationer i hela fastigheten: • Byte av tappvattenledningar (varm- och kallvatten) samt avlopps- och dagvattenledningar. • Nytt värmesystem inkl. nya radiatorer och injustering. • Nytt FX-system med fläktrum på plan 5 har installerats, vilken betjänar samtliga lägenheter i fastigheten. • Befintligt FTX-aggregat, så kallat rumsaggregat betjänar gemensamma utrymmen på suterrängplan. • Förberedelse för varmvattenmätning. Styrelseärende Dnr SHEM 2026/705 Sida 4 (6) Ombyggnad av fastigheten Mullvadsberget 28 på Södermalm. Slutredovisning Befintliga lägenheter: • Renovering av badrum med klinker och kakel. Ny elinsallation. • 50% av köken gick att bevara och renoverades, 50% byttes ut till nytt kök. Förberedelse för diskmaskin. Nya lägenheter: • Sju nya studentlägenheter (≤ 35 m²) har byggts på vindsplan. • Fyra nya små lägenheter (≤ 35 kvm) har byggts på plan 2. • Två enheter med delningslägenheter, 5+5 boenderum med gemensamt kök, wc och dusch har byggts på plan 3 och 4 • Ny spiskåpa i kök och ventil i badrum. • Ny elinstallation i de nya lgh samt kompletterande el i delningslägenheterna. Övrigt: • Befintliga fönster och fönsterdörrar har kompletterats och försetts med energiglas. • Nya takkupor med fönster har installerats och nya gavelfönster har monterats i de nya lägenheterna på vindsplan. • Ytskikt i gemensamma utrymmen. • Omläggning av tak med nya takkupor, fläkthuvar och taksäker- het med uppstigningslucka. Befintliga takfönster sattes igen. • Fasaden har putsats om. • Lokaler i suterrängplan har byggts om till nya gemensamma ytor så som tvättstuga, gym, kontor, kök, vardagsrum, gemensamt städförråd och s k delningsförråd. Projektet handlades upp som delad entreprenad i sju delar. Respektive delentreprenad utfördes i totalentreprenad och samordningsansvaret låg på delentreprenad 2 (ombyggnad), Byggpartner i Dalarna. 2. Projektmål/effektmål Projektet har haft följande mål: Projektmål • Hålla beslutad budget och vara kostnadsmedveten i alla val • Hålla beslutade tider och kritiska deltider. • Noll arbetsplatsolyckor och miljöolyckor. • Slutprodukt uppfyller ställda krav. Effektmål • Att skapa ett attraktivt och hållbart boende med olika boendeformer inom samma byggnad. • Att genom dessa boende ge möjligheten att bo mindre genom att dela mer i olika typer av gemensamma ytor, och därmed också möjlighet till gemenskap. • Att rusta upp med eftertanke och omsorg och återbruka material där så är möjligt för att minska miljöbelastningen. Alla mål bedöms ha uppnåtts. Styrelseärende Dnr SHEM 2026/705 Sida 5 (6) Ombyggnad av fastigheten Mullvadsberget 28 på Södermalm. Slutredovisning 3. Ekonomi Totalbudget genomförandebeslut, inkl. moms (2021-03-16) 52 mnkr Tilläggsbeslut (2022-06-21) 12 mnkr Totalbudget för genomförande 64 mnkr Slutlig projektkostnad inkl. moms: 67,4 mnkr Se även bilaga 1 - SEKRETESS Projektet genomfördes till en något högre kostnad än den kalkyl som låg till grund för genomförandebeslutet inkl. tilläggsbeslut. Detta beror dels på ökad omfattning av varsam renovering för befintliga lägenheter så som mer målning och fler kök som behövde bytas ut samt merarbete gällande ekonomisk hantering av delentreprenader samt hantering av flera olika lägenhetstyper i samma hus. Investeringsrådet har behandlat ärendet 2026-05-05. 4. Tider Enligt tidplanen hade projektet en preliminär inflyttning sommaren 2022. Produktionen startade i Q3 2022 med godkänd slutbesiktning i Q3 2023. Förseningen berodde på att upphandling av delentrepre- nad 2 överklagades, en vattenläcka och återställande av vattenskada. En reviderad tidplan upprättades i samband med upphandling av delentreprenad 2, där ny tid för inflyttning kunde hållas. Garantibesiktning utförs senast: Q3 2028 Garanti gäller t o m: Q3 2028 5. Energi De energiåtgärder som ingått i projektet är byte av värmesystemet inkl. injustering, installation av FX, nya fönster på vindsplan samt komplettering med energiglasruta på befintliga fönster vilket beräknades ge en minskning av köpt fjärrvärme på 138,8 MWh och en procentuell besparing på 33,8%. Då det inte finns en egen mätare i detta hus utan endast en generell mätare för hela området i undercentralen så går det inte att verifiera besparingen i projektet. Kopplat till nya värmesystemet finns även ett pågående garantiärende mot entreprenören där brister i entreprenaden har funnits. Felsökning och åtgärd är beroende av den kalla säsongen. Styrelseärende Dnr SHEM 2026/705 Sida 6 (6) Ombyggnad av fastigheten Mullvadsberget 28 på Södermalm. Slutredovisning 6. Miljö och klimat En hållbar dagvattenhantering i enlighet med stadens riktlinjer har beaktats. Sårbarhetsanalysen har beaktats och fastigheten ligger inte i ett riskområde. Möjlighet till solceller har beaktats och är enligt energisakkunnig inte lönsamt pga. liten sammanhängande takyta samt öst-/västriktning på takfallen. Klimatberäkning har inte utförts i projektet då det inte var aktuellt när projektet genomfördes. 7. Kundundersökning (NKI) En kundundersökning har utförts efter projektets färdigställande. 26 av 36 hyresgäster svarade och NKI blev 53 för standardfrågor och 61 i medelvärde för frågor som var unika eller anpassade för delningsboendet. Gällande standardfrågor så fick informationsmaterial och personal 62 respektive 61 och pålitlighet fick 47. 8. Hyresgästgodkännandeprocessen Ej aktuellt då hyresgästerna permanentflyttades. 9. Evakueringar Hyresgästerna flyttades permanent. Ärendets beredning Ärendet har beretts på avdelning Bygg & Teknik samt Ekonomiavdelningen. Bolagets synpunkter och förslag Projektet har genomförts med gott resultat avseende ekonomi och tekniskt utförande. Bolaget föreslår att styrelsen godkänner denna slutredovisning Åsa Leverén Wigfeldt Anja Norman VD Chef Bygg & Teknik Bilagor 1. Värde- och avkastningsberäkning Mullvadsberget 28, slutredovisning - SEKRETESS Attesterat av Detta dokument har godkänts digitalt av följande personer: Namn Datum Åsa Leverén Wigfeldt, VD 2026-06-02 Anja Norman, Chef Bygg & Teknik 2026-06-02