Stadshuset köper Magasin 5 i Frihamnen för 400 miljoner kronor

Stockholms Hamn AB (Stockholms Hamn) har i budgeten för 2026 ett uppdrag att överföra Magasin 5 i Frihamnen till S:t Erik Markutveckling AB (S:t Erik Markutveckling). De två bolagen har gemensamt tagit fram ett förslag där S:t Erik Markutveckling, eller ett helägt dotterbolag, förvärvar samtliga aktier i det av Stockholms Hamns helägda dotterbolag som äger Magasin 5.Stockholms Hamn och S:t Erik Markutveckling är helägda dotterbolag till Stockholms Stadshus AB. Stockholms Hamns uppdrag är att medverka till att säkerställa och utveckla goda förutsättningar för en hållbar sjöfart, besöksnäring och regionens varuförsörjning, för att därigenom främja regionens utveckling och hållbara tillväxt. S:t Erik Markutvecklings uppdrag är att äga, förvalta och utveckla fastigheter i avvaktan på stadsutveckling.Kommunfullmäktige beslutade den 22 mars 2021 om en överlåtelse av 28 byggnader från Stockholms Hamn till S:t Erik Markutveckling (dnr KS 2020/1568). Av de byggnader som överläts ligger 18 av de 28 i Norra Djurgårdsstaden. Överlåtelsen skedde för att renodla Stockholms Hamns verksamhet. I budgeten för 2026, fastställd av kommunfullmäktige den 19 november 2025, finns ett ägardirektiv till Stockholms Hamn att överföra Magasin 5 till S:t Erik Markutveckling. Stockholms Stadshus AB och stadsledningskontoret konstaterar att de två bolagen nu gemensamt tagit fram ett förslag i syfte att uppfylla ägardirektivet.För kommunkoncernen är överlåtelsen ekonomiskt neutral. [R1 Utl St Erik Markutveckling ABs förvärv av samtliga aktier i Nya Lagerbolaget Y (Magasin 5) från Stockholms Hamn AB.pdf] 1 (7) Utlåtande Rotel I (Dnr KS 2026/456) St Erik Markutveckling AB:s förvärv av samtliga aktier i Nya Lagerbolaget Y (Magasin 5) från Stockholms Hamn AB Initiativärende från Stockholms Stadshus AB Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. 1. Stockholms Hamn AB:s förvärv av två stycken nybildade aktiebolag, varav ett holdingbolag (”Nya Holdingbolaget X AB”) och ett dotterbolag (”Nya Lagerbolaget Y AB”), för genomförande av överlåtelsen av byggnaden Magasin 5 till S:t Erik Markutveckling AB, eller ett helägt dotterbolag inom S:t Erik Markutveckling AB:s koncern, godkänns. 2. S:t Erik Markutveckling AB:s eller ett helägt dotterbolags förvärv av och Stockholms Hamn AB:s avyttring av samtliga aktier i Nya Lagerbolaget Y AB, och därigenom Magasin 5 i Frihamnen, till en köpeskilling beräknad på ett preliminärt marknadsvärde om cirka 400 miljoner kronor, i huvudsak i enlighet med aktieöverlåtelseavtal mellan Nya Holdingbolaget X AB (helägt dotterbolag till Stockholms Hamn AB) och S:t Erik Markutveckling AB, bilaga 5 till utlåtandet, godkänns. 3. Till styrelseledamöter, styrelsesuppleanter, lekmannarevisor och lekmannarevisorssuppleant i Nya Holdingbolaget X AB respektive Nya Lagerbolaget Y AB till och med ordinarie årsstämma år 2027 nomineras de personer som anges i bilaga 6 till utlåtandet. 4. Ny bolagsordning för Nya Holdingbolaget X AB respektive Nya Lagerbolaget Y AB i enlighet med bilaga 7 till utlåtandet, godkänns. 5. Stockholms Hamn AB:s beslut att, vid lämplig tidpunkt efter genomförd överlåtelse av aktierna i Nya Lagerbolaget Y AB enligt punkten 2 ovan, likvidera bolaget Nya Holdingbolaget X AB, godkänns. Föredragande borgarrådet Karin Wanngård Sammanfattning av ärendet Stockholms Hamn AB (Stockholms Hamn) har i budgeten för 2026 ett uppdrag att överföra Magasin 5 i Frihamnen till S:t Erik Markutveckling AB (S:t Erik Markutveckling). De två bolagen har gemensamt tagit fram ett förslag där S:t Erik 2 (7) Markutveckling, eller ett helägt dotterbolag, förvärvar samtliga aktier i det av Stockholms Hamns helägda dotterbolag som äger Magasin 5. Stockholms Hamn och S:t Erik Markutveckling är helägda dotterbolag till Stockholms Stadshus AB. Stockholms Hamns uppdrag är att medverka till att säkerställa och utveckla goda förutsättningar för en hållbar sjöfart, besöksnäring och regionens varuförsörjning, för att därigenom främja regionens utveckling och hållbara tillväxt. S:t Erik Markutvecklings uppdrag är att äga, förvalta och utveckla fastigheter i avvaktan på stadsutveckling. Kommunfullmäktige beslutade den 22 mars 2021 om en överlåtelse av 28 byggnader från Stockholms Hamn till S:t Erik Markutveckling (dnr KS 2020/1568). Av de byggnader som överläts ligger 18 av de 28 i Norra Djurgårdsstaden. Överlåtelsen skedde för att renodla Stockholms Hamns verksamhet. I budgeten för 2026, fastställd av kommunfullmäktige den 19 november 2025, finns ett ägardirektiv till Stockholms Hamn att överföra Magasin 5 till S:t Erik Markutveckling. Stockholms Stadshus AB och stadsledningskontoret konstaterar att de två bolagen nu gemensamt tagit fram ett förslag i syfte att uppfylla ägardirektivet. För kommunkoncernen är överlåtelsen ekonomiskt neutral. Beredning Ärendet har beretts gemensamt av stadsledningskontoret och Stockholms Stadshus AB. Föredragande borgarrådets synpunkter En viktig del i stadens strategiska arbete med att på lång sikt utveckla staden och skapa förutsättningar för framtidens stadsutveckling är S:t Erik Markutvecklings förvaltande och förvärv av strategiskt viktiga fastigheter på platser som i framtiden är aktuella för stadsutvecklingen. Frihamnen är just en sådan plats där även S:t Erik Markutveckling sedan tidigare äger fastigheter i området. Jag ser därför positivt på att S:t Erik Markutveckling förvärvar Magasin 5 från Stockholms Hamn. Det är ett arbete i led med att renodla hamnens fastighetsbestånd samtidigt som vi skapar förutsättningar för den kommande stadsutvecklingen vid Frihamnspiren. Jag vill även betona att överlåtelsen är ekonomiskt neutral för kommunkoncernen och därmed inte medför några kostnader för staden. I övrigt hänvisar jag till stadsledningskontorets tjänsteutlåtande. Bilagor 1. Tjänsteutlåtande S:t Erik Markutveckling AB, dnr KS 2026/456-1.1 3 (7) 2. Tjänsteutlåtande Stockholms Hamn AB, dnr KS 2026/456-1.2 3. Protokollsutdrag S:t Erik Markutveckling AB, dnr KS 2026/456-1.3 4. Protokollsutdrag Stockholms Hamn AB, dnr KS 2026/456-1.4 5. Aktieöverlåtelseavtal, dnr KS 2026/456-1.5 6. Styrelseledamöter, suppleanter och revisorer, dnr KS 2026/456-1.6 7. Bolagsordning, dnr KS 2026/456-1.7 Borgarrådsberedningen tillstyrker föredragande borgarrådets förslag. Kommunstyrelsen delar borgarrådsberedningens uppfattning och föreslår att kommunfullmäktige beslutar enligt föredragande borgarråds förslag. Stockholm den 3 juni 2026 Karin Wanngård Kommunstyrelsens ordförande 4 (7) Ärendet Ärendet behandlar överlåtelsen av Magasin 5 från Stockholms Hamn-koncernen till S:t Erik Markutveckling-koncernen. Överlåtelsen är ett budgetuppdrag för 2026 till Stockholms Hamn. Fastigheten Magasin 5 uppfördes 1936 och byggdes om under 1990- och 2000-talen för att kunna användas som kontor. Magasin 5 flankerar hamnbassängen i Frihamnen på dess södra sida (kaj 5). Tomten ägs av exploateringsnämnden och är belägen utanför detaljplan samt upplåten med arrende till Stockholms Hamn. Tomten avses upplåtas med arrende direkt till det nybildade bolaget Nya Lagerbolaget Y AB av exploateringsnämnden. Bild 1: Magasin 5, inom blå streckad linje (föreslagen arrendetomt), söder om hamnbassängen i Frihamnen. Byggnader som redan ägs av S:t Erik Markutveckling är markerade med gult. Magasin 5 är en byggnad i fyra plan av armerad betong, med fasader i rött tegel med inslag av puts och betong. Taket är av typen papptak/tätskiktsmatta på lättbetongkonstruktion och på byggnadens lågdel är det tätskiktsmatta/papp på betongkonstruktion. De flesta fönsterpartier är av träkonstruktion. År 2015 genomfördes en kulturmiljöutredning där samtliga byggnader i Södra Värtahamnen, Loudden och Frihamnen inventerades. Magasin 5 är grönklassad och har stora kulturhistoriska värden. Befintliga hyresgäster i Magasin 5 är Banijay mediaproduktion, Stockholms stad (kulturförvaltningen), Bruka design och Stockholms auktionsverk. Två av hyresgästerna, Banijay mediaproduktion och Stockholms auktionsverk, har pågående diskussioner om att flytta till andra lokaler i området, varför vakansgraden troligen kommer att öka inom de närmsta åren. S:t Erik Markutveckling arbetar med att minimera vakansgraderna i sitt bestånd. 5 (7) Överlåtelseavtalet Förslaget innebär att Stockholms Hamn bildar ett holdingbolag och ett dotterbolag till holdingbolaget. Magasin 5 överlåts till det nybildade dotterbolaget och aktierna i dotterbolaget säljs till S:t Erik Markutveckling-koncernen. För genomförande av överlåtelsen och för analys av exempelvis juridiska och skattemässiga frågor har extern rådgivning skett. Ett förslag till aktieöverlåtelseavtal, bilaga 5, har upprättats av säljaren och köparen. Enligt avtalet förvärvar S:t Erik Markutveckling, eller ett helägt dotterbolag, samtliga aktier i Nya Lagerbolaget Y AB från Nya Holdingbolaget X AB, som båda är helägda av Stockholms Hamn. Stockholms Hamn ska mellan avtalsdagen och tillträdesdagen sälja Magasin 5 till Nya Lagerbolaget Y AB och säkerställa att Nya Lagerbolaget Y AB tecknar arrendeavtal med exploateringsnämnden avseende Magasin 5. Den preliminära köpeskillingen är beräknad på ett preliminärt marknadsvärde om cirka 400 miljoner kronor. Den slutliga köpeskillingen ska bestämmas genom marknadsvärdering av Magasin 5. Köparen och säljaren gör varsin värdering och köpeskillingen bestäms då till snittet av de två värderingarna. Om värderingarna avviker från varandra med mer än 15 procent ska en tredje värdering göras och köpeskillingen bestäms då till snittet av de två värderingar som är närmast varandra. Samtliga värderingar ska ta hänsyn till den arrendeupplåtelse som tecknas mellan Nya Lagerbolaget Y AB och exploateringsnämnden. En teknisk due diligence ska genomföras av byggnaden. Om den visar att det finns brister i byggnadens underhåll som inte är beaktade i värderingarna kan den slutliga köpeskillingen korrigeras. I den här typen av transaktioner är det sedvänja att göra avdrag för latent skatt. Så ska även ske i det här fallet. Parterna ska fram till tillträde i nära samarbete hantera eventuella förändringar i avtalsförhållandena och åtgärder i Magasin 5 ska ske i samråd. S:t Erik Markutveckling har möjlighet att överlåta sina förpliktelser enligt avtalet till annat helägt dotterbolag inom sin koncern. Moderbolaget behöver i sådant fall gå i borgen för dotterbolagets förpliktelser enligt avtalet. Det sker i separat ärende i samband med överföring av avtalets förpliktelser till aktuellt holdingbolag. Säljaren lämnar sedvanliga garantier, däribland att myndighetsbesiktningar och OVK utförts med godkända resultat, och att huset vid tillträdet är tekniskt avskilt från andra hus som Stockholms Hamn, eller något av dess dotterbolag, äger och att byggnaden fungerar som en separat enhet. 6 (7) Ekonomiska konsekvenser Den preliminära köpeskillingen uppgår till cirka 400 miljoner kronor. Den slutliga köpeskillingen ska bestämmas genom marknadsvärdering av Magasin 5. Det ekonomiska resultatet i Nya Lagerbolaget Y AB kommer som en följd av överlåtelsen konsolideras i S:t Erik Markutveckling-koncernen. Resultatet är beroende av arrendekostnaden som exploateringsnämnden debiterar. För 2027 beräknas resultatet bli lägre på grund av högre vakansgrad, men 2028 beräknas vakansgraden minska. Finansiering av förvärvet sker genom upplåning från staden till gällande villkor. S:t Erik Markutvecklings lånelimit behöver utökas för att genomföra förvärvet. Bolaget återkommer i det årliga limitärendet med storleken på utökningen. Med utgångspunkt i stadens ränteprognos för år 2027-2029 innebär transaktionen högre räntekostnader för S:t Erik Markutveckling-koncernen om cirka 12 miljoner kronor per år. Transaktionen innebär att Stockholm Hamns skuld minskar med motsvarande belopp som köpeskillingen och därmed minskar räntekostnaderna för Stockholms Hamn med cirka 12 miljoner kronor per år. Stockholms Stadshus AB Stockholms Stadshus AB beslutade vid sitt sammanträde den 4 maj 2026 följande. A. Kommunstyrelsen respektive koncernstyrelsen för Stockholms Stadshus AB föreslår kommunfullmäktige besluta följande. 1) Stockholms Hamn AB:s förvärv av två stycken nybildade aktiebolag (varav ett holdingbolag (”Nya Holdingbolaget X AB”) och ett dotterbolag (”Nya Lagerbolaget Y AB”) för genomförande av överlåtelsen av byggnaden Magasin 5 till S:t Erik Markutveckling AB, eller ett helägt dotterbolag inom S:t Erik Markutveckling AB:s koncern, godkänns. 2) S:t Erik Markutveckling AB:s eller ett helägt dotterbolags förvärv av och Stockholms Hamn AB:s avyttring av samtliga aktier i Nya Lagerbolaget Y AB, och därigenom Magasin 5 i Frihamnen, till en köpeskilling beräknad på ett preliminärt marknadsvärde om cirka 400 miljoner kronor, i huvudsak i enlighet med aktieöverlåtelseavtal mellan Nya Holdingbolaget X AB (helägt dotterbolag till Stockholms Hamn AB) och S:t Erik Markutveckling AB, bilaga 5 till tjänsteutlåtandet, godkänns. 3) Förslag på styrelseledamöter, styrelsesuppleanter, lekmannarevisor och lekmannarevisorssuppleant i Nya Holdingbolaget X AB respektive Nya Lagerbolaget Y AB i enlighet med bilaga 6 till tjänsteutlåtandet, godkänns. 4) Förslaget till ny bolagsordning för Nya Holdingbolaget X AB respektive Nya Lagerbolaget Y AB i enlighet med bilaga 7 till tjänsteutlåtandet, godkänns. 5) Stockholms Hamn AB:s beslut att, vid lämplig tidpunkt efter genomförd överlåtelse av aktierna i Nya Lagerbolaget Y AB enligt punkten 2 ovan, likvidera bolaget Nya Holdingbolaget X AB, godkänns. 7 (7) B. Koncernstyrelsen beslutar för egen del följande. 1) Stockholms Hamn AB:s förvärv av två stycken nybildade aktiebolag (varav ett holdingbolag (”Nya Holdingbolaget X AB”) och ett dotterbolag (”Nya Lagerbolaget Y AB”) för genomförande av överlåtelsen av byggnaden Magasin 5 till S:t Erik Markutveckling AB, eller ett helägt dotterbolag inom S:t Erik Markutveckling AB:s koncern, godkänns. 2) S:t Erik Markutveckling AB:s eller ett helägt dotterbolags förvärv av och Stockholms Hamn AB:s avyttring av samtliga aktier i Nya Lagerbolaget Y AB, och därigenom Magasin 5 i Frihamnen, till en köpeskilling beräknad på ett preliminärt marknadsvärde om cirka 400 miljoner kronor, i huvudsak i enlighet med aktieöverlåtelseavtal mellan Nya Holdingbolaget X AB (helägt dotterbolag till Stockholms Hamn AB) och S:t Erik Markutveckling AB, bilaga 5 till tjänsteutlåtandet, godkänns. 3) Förslag på styrelseledamöter, styrelsesuppleanter, lekmannarevisor och lekmannarevisorssuppleant i Nya Holdingbolaget X AB respektive Nya Lagerbolaget Y AB i enlighet med bilaga 6 till tjänsteutlåtandet, godkänns. 4) Förslaget till ny bolagsordning för Nya Holdingbolaget X AB respektive Nya Lagerbolaget Y AB i enlighet med bilaga 7 till tjänsteutlåtandet, godkänns. 5) Stockholms Hamn AB:s beslut att, vid lämplig tidpunkt efter genomförd överlåtelse av aktierna i Nya Lagerbolaget Y AB enligt punkten 2 ovan, likvidera bolaget Nya Holdingbolaget X AB godkänns. 6) Beslut i ärendet justeras omedelbart. Stockholms Stadshus AB:s och stadsledningskontorets gemensamma tjänsteutlåtande daterat den 20 april 2026 har i huvudsak följande lydelse. Stockholms Hamn har i kommunfullmäktiges budget för 2026 fått i uppdrag att överföra Magasin 5 i Frihamnen till S:t Erik Markutveckling. Koncernledningen och stadsledningskontoret konstaterar att de två bolagen nu gemensamt tagit fram ett förslag i syfte att uppfylla ägardirektivet. Koncernledningen och stadsledningskontoret är positiva till den föreslagna transaktionen. Stockholm Hamn renodlar sitt bestånd och byggnaden överlåts till det bolag i kommunkoncernen som har i uppdrag att förvärva och förvalta fastigheter i avvaktan på stadsutveckling. S:t Erik Markutveckling äger sedan tidigare ytterligare fastigheter i området. Koncernledningen och stadsledningskontoret konstaterar att den preliminära köpeskillingen är beräknad på ett preliminärt marknadsvärde om 400 miljoner kronor. Koncernledningen och stadsledningskontoret anser att den slutliga köpeskillingen bör inrymmas inom 15 procent från 400 miljoner kronor. För kommunkoncernen är överlåtelsen ekonomiskt neutral. Koncernledningen och stadsledningskontoret anser mot bakgrund av detta att den föreslagna transaktionen ska godkännas.