Ombyggnad av Fruängsgården till vårdboende för äldre

[(Signerad) Inriktningsbeslut avseende underhåll och ombyggnation av del av fastigheten Fruängsgården 1.pdf] Gemensamt tjänsteutlåtande 2025-12-17 Sida 1 (14)- Micasa Fastigheter i Stockholm AB Dnr MIC 2025/276 Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning Dnr HÄ 2025/864 Bilaga 1 - investeringskalkyl sekretessbeläggs i enlighet med Offentlighets- och sekretesslagen Kapitel 19 § 1 Handläggare Till Micasa Fastigheter i Stockholm AB Styrelsen för Micasa Fastigheter Nathalie Ackema Telefon: 08-50836048 Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd Annika Jungklo Telefon: 08-50823463 Inriktningsbeslut avseende underhåll och ombyggnation av del av fastigheten Fruängsgården 1 Bolagets och förvaltningens förslag till beslut Bolagsstyrelsen föreslår att koncernstyrelsen respektive kommunfullmäktige beslutar följande 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av del av fastigheten Fruängsgården 1, med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. Bolagsstyrelsen beslutar för egen del följande 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av del av fastigheten Fruängsgården 1 med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. 2. Styrelsen ger VD i uppdrag att ta fram underlag för genomförandebeslut för underhåll och anpassning av del av Micasa Fastigheter Nordkapsgatan 3, Kista fastigheten Fruängsgården 1 avseende vård- och Box 1298 omsorgsboende, vid beställning från Hägersten-Älvsjö 164 29 Kista Tfn: 08 508 360 00 stadsdelsnämnd. www.micasa.se Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd föreslår att kommunstyrelsen Avdelning för äldreomsorg beslutar följande: Telefonvägen 13 Box 490 129 04 Hägersten 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av del av 08-508 22 000 hagersten-alvsjo@stockholm.se fastigheten Fruängsgården 1, stadsdelen Hägersten-Älvsjö Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 2 (14) avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 15,3 mnkr per år jämfört med årshyra 2025, vilket ger en uppskattad årshyra år ett om 31,8 mnkr godkänns. 2. Fruängsgårdens servicehus avvecklas i och med ny inriktning för del av Fruängsgården 1. 3. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds ansökan hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Fruängsgården 1, godkänns. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd beslutar för egen del: 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av del av fastigheten Fruängsgården 1 avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 15,3 mnkr per år jämfört med årshyra 2025, vilket ger en uppskattad årshyra år ett om 31,8 mnkr godkänns. 2. Fruängsgården servicehus avvecklas i och med ny inriktning för del av Fruängsgården 1. 3. Kostnaden om 15 mnkr exklusive moms för aktuellt samt kommande skede där systemhandlingar samt utökade arbeten av ytterligare projektering tas fram, godkänns 4. Hägerstens-Älvsjö stadsdelsnämnd ansöker hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Fruängsgården 1. Sammanfattning Fastigheten Fruängsgården 1 är belägen inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd och ägs av Micasa Fastigheter. Fastigheten består av tre huskroppar benämnda hus A, B och C. Detta ärende gäller hus C där stadsdelsnämnden förhyr samtliga ytor och driver Axgårdens vård- och omsorgsboende samt Fruängsgårdens servicehus. Hus C har, förutom löpande underhåll, inte genomgått någon större renovering sedan det byggdes år 1984. Micasa har genomfört en förstudie avseende fastighetens underhållsbehov och möjligheter till ombyggnation. Förstudien visar att hus C är i behov av omfattande renoveringar som kräver en tomställning av huset. I brist att finna mark för nyproduktion i stadsdelen samtidigt som behovet av fler platser i vård- och omsorgsboende ökar, är bedömningen att underhåll och ombyggnation av fastigheten Fruängsgården 1 hus C är en nödvändig åtgärd för att säkerställa en långsiktig hållbar äldreomsorg, både ekonomiskt och verksamhets- mässigt. Micasas och förvaltningens förslag innebär en ny inriktning i fastigheten och servicehuset föreslås därmed att avvecklas. Förslaget är att hus C efter genomförd upprustning Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 3 (14) innehåller 97 stycken lägenheter i vård- och omsorgsboende och tillagningskök vilket är en utökning med 48 stycken lägenheter. Efter ombyggnation kommer förvaltningens årshyra år ett att uppgå till uppskattningsvis 31,8 mnkr inklusive tomträttsavgäld. Vilket innebär en tillkommande kostnad om 15,3 mnkr jämfört med idag. Den preliminära tidsplanen visar på ett genomförande av projektet mellan år 2029–2031 beroende av evakueringsmöjligheter inom stadsdelens bestånd. Boende på Fruängsgårdens servicehus kommer erbjudas förtur till andra servicehus eller andra boendeformer. Inriktningen är att de boende på Axgården kommer att evakueras till nya lokaler inom Trehörningen 1 under förutsättning att erforderliga beslut fattas angående fastighetens inriktning. Fruängsgårdens servicehus och Axgården är en arbetsplats för cirka 65 stycken tillsvidareanställda medarbetare. Stadsdelsförvaltningen kommer att ha en nära samverkan med fackliga representanter, genomföra risk- och konsekvensanalyser samt säkerställa att lagar och avtal efterlevs. Bakgrund Fastigheten Fruängsgården 1 är belägen i Fruängen i närheten av Fruängens tunnelbanestation inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämndsområde. Fastigheten består av tre stycken sammankopplade byggnader. Hus A uppfördes år 1959, hus B år 1967 och hus C år 1984 av Stockholmshem och ägs sedan 1999 av Micasa Fastigheter. Hus A totalrenoverades och byggdes om från servicehus till 81 seniorbostäder med inflytt år 2024. Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning förhyr i sin helhet hus B och hus C. Hus B består av ett befintligt vård- och omsorgsboende med 112 stycken boendeplatser i stadsdelsförvaltningens regi. I dagsläget finns det 16 stycken tomställda lägenheter i hus B. Detta ärende avser hus C där stadsdelsnämnden driver Axgårdens vård- och omsorgsboende med 49 stycken boendeplatser och Fruängsgårdens servicehus med 41 stycken lägenheter. Det finns även ytor för tillagningskök och restaurang inom förhyrningen. Hus C genomgick en ombyggnation av Axgårdens vård- och omsorgsboende år 2005 med löpande underhåll och anpassningar. Hus C har inte genomgått stambyte eller utbyte av tekniska installationer sedan det uppfördes 1984. Ett utredningsbeslut för att starta en förstudie togs i Micasas styrelse i oktober år 2024. Förstudien har omfattat en inventering av byggnadens installationer, byggdelar och möjligheter till ombyggnation för nytta till stadsdelsförvaltningens förhyrning. Utredningen pekar på omfattande underhållsbehov. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 4 (14) Behov Under de kommande åren förväntas befolkningsgruppen 80 år och äldre att mer än fördubblas, till cirka 88 000 personer år 2050. De allra äldsta, 90 år och äldre, beräknas att öka från cirka 7 500 personer år 2024 till omkring 19 700 personer till år 2050. Denna utveckling bedöms öka efterfrågan av äldreomsorg och vård- och omsorgsboenden väsentligt under kommande decennier. Vård- och omsorgsboenden Vård- och omsorgsboende är ett biståndsprövat särskilt boende enligt socialtjänstlagen. Vid utgången av år 2024 hade staden tillgång till omkring cirka 8 500 platser i vård- och omsorgsboende. Av dessa platser fanns cirka 3 400 inom kommunens bestånd, medan cirka 5 100 fanns i privata boenden inom stadens valfrihetssystem. Balansen mellan tillgång och kommande behov av vård- och omsorgsboenden skiljer sig åt mellan stadens stadsdelsområden. Samtliga boenden utgör dock stadsgemensamma resurser där personer med beviljad insats har möjlighet att ställa sig i kö. Enligt Stadsövergripande äldreboendeplan 2026 med utblick mot 20501 behövs utöver redan planerad nybyggnation, vilket motsvarar cirka 1 000 platser inom både privat och kommunal regi, ett tillskott om cirka 150 platser inom vård- och omsorgsboende fram till år 2030 och 2 600 platser fram till år 2040. Därefter förväntas ytterligare platser behöva tillskapas. Servicehus Även servicehus är ett biståndsprövat särskilt boende enligt socialtjänstlagen och utgör en gemensam resurs för staden där personer med beviljad insats har möjlighet att ställa sig i kö. Under perioden år 2020–2024 har antalet personer med ett verkställt beslut om servicehus minskat, vilket speglar en generell trend där allt färre ansöker om servicehus och i stället efterfrågar andra alternativ, till exempel seniorbostäder. Inom Hägersten-Älvsjö stadsdelsområde finns tre servicehus: Fruängsgården, Trekanten och Älvsjö servicehus. Totalt rymmer stadsdelen 191 servicehuslägenheter, varav 41 på Fruängsgården. Enligt helårsprognosen för 2025 förväntas cirka 42 lägenheter stå tomma i stadsdelen. Mot bakgrund av begränsad tillgång på mark för nyproduktion av vård- och omsorgsboenden har Micasa och stadsdelsförvaltningen utrett möjligheterna att, i samband med omfattande underhåll, avveckla servicehusverksamheten och omvandla Fruängsgården hus 1 Stadsövergripande äldreboendeplan - ALD 2025/326 med beslut i äldrenämnden 2025-10-21 Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 5 (14) C i sin helhet till vård- och omsorgsboende. Projektet bedöms möjliggöra tillskott på 48 vård- och omsorgsboendeplatser. Som alternativ har även en lösning där servicehuset behålls studerats. Utifrån utredningens resultat, stadens prognostiserade behov och ett långsiktigt fastighetsförvaltningsperspektiv har Micasa tillsammans med Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning enats om att gå vidare med förslaget att omvandla servicehuset till vård- och omsorgsboende. Ärendets beredning Ärendet har beretts av Micasa Fastigheter och Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning. Äldreförvaltningen har informerats om den planering som har inletts. Samråd med Stockholm Stadshus AB och stadsledningskontoret har skett den 5 september år 2025. Ärendet har behandlats i referensgruppen för äldreboendeplanering den 20 oktober 2025. Facklig förvaltningsgrupp, Hägersten-Älvsjö sker i januari år 2026. Ärendet kommer även behandlas i Hägersten- Älvsjö stadsdelsnämnds pensionärsråd i januari år 2026. Ärendet Projektet Utredningen påvisar att hus C har ett stort renoveringsbehov som omfattar en totalrenovering av byggnadens samtliga tekniska installationer varav vatten- och ventilationssystem, el, brandskydd, konstruktion, materialhantering och arkitektur. Fönster och tak ersätts och renoveras. Verksamhetsytor kommer att renoveras och anpassas utefter behov i tät dialog tillsammans med stadsdels- förvaltningen. Hus C kopplar ihop hus A och hus B på två plan där Axgårdens vård-och omsorgsboende finns med fem avdelningar. Hus C har även en lamellbyggnad ovanpå Axgården som har tre plan till där servicehuslägenheterna finns, se bild nedan. I projektet ingår även renovering av tillagningskök på bottenvåningen för att uppfylla lagkrav. I vård- och omsorgsboendet finns det möjlighet till två avdelningar med vardera åtta lägenheter per våningsplan. Ombyggnationen innebär att Axgården utökas med 48 stycken bostäder. Totalt sett kommer Axgården att ha 97 stycken lägenheter efter ombyggnationen i vård- och omsorgsboendet och samtidigt avvecklas de 41 stycken servicehuslägenheter. Ombyggnadsskisser av preliminär planlösning, se bilaga 2. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 6 (14) Micasa bedömer att hela hus C behöver tomställas inför byggstart då arbetet kommer att ha betydande påverkan på både boende och verksamhet i form av driftstörningar och buller. Verksamheten i hus B kommer att bedrivas under ombyggnation av hus C. Syftet med projektet är att Fruängsgården, hus C, efter genomförd renovering kan utvecklas till en tillgång för stadens bestånd av vård- och omsorgsboenden för att möta befolkningsutvecklingen. Målet med projektet är att utveckla en för staden strategiskt viktig fastighet då förslaget omfattar att de nuvarande lokalerna för servicehuset lämpar sig bra för ombyggnation till vård- och omsorgsboende. Underhållsåtgärderna kommer att ge bolaget en under många år nästintill underhållsfri byggnad med en förbättrad energiprestanda och ett bättre inomhusklimat. Ekonomi En investeringskalkyl har tagits fram utifrån en beräknad projektkostnad inklusive moms, se bilaga 1. Samtliga summor som beskrivs i detta avsnitt redovisas i 2031 års förväntade penningvärde om inte annat nämns. Den beräknade projektkostnaden avser den totala kostnaden för hela projektet och innefattar hela entreprenads- summan samt byggherrekostnader som index, projektledning och budgetreserv. Utifrån projektkostnaden och marknadsvärde efter färdigställandet framgår ett resultat utan behov av nedskrivningar för Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 7 (14) fastigheten. Det som inte ingår i projektkostnaden är kostnader och intäktsbortfall kopplat till stadsdelsnämndens verksamheter. En hyresoffert har överlämnats till stadsdelsförvaltningen med en hyra för lokalerna avseende vård- och omsorgsboendet efter anpassningar, se bilaga 3 samt tabellen nedan. Hyresofferten grundar sig på en uppskattad bostadshyra som ska förhandlas med Hyresgästföreningen inför att projektet färdigställs. I offerten uppgår grundhyran för bostäder och verksamhetsyta inom vård- och omsorgsboendet till 3 000 kr/kvm. Utöver grundhyran tillkommer ett hyrestillägg om 700 kr/kvm för verksamhetsytorna då vård- och omsorgsboendet inte helt täcker investeringsutgiften för verksamheten. Hyreskostnaden inklusive hyrestillägg för bostäder och verksamhetsyta uppskattas till 3 700 kr/kvm. Hyresnivån enligt uträkning med kalkylberäkningsprocent är 3 500 kr/kvm på en beräkning med 2%. Tabellen nedan redovisar hyreskostnader för Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning år 2025 jämfört med år 2031 då renoveringen förväntas vara klar. Nettohyreskostnaden för stadsdelsförvaltningen kommer under en lång tid framöver att bli högre efter färdigställd renovering. Nettohyreskostnaden består av hyreskostnader för gemensamhetsytor och lägenheter med avdrag från hyresintäkter från de boende. Utöver de nya hyreskostnaderna tillkommer även andra kostnader för stadsdelsförvaltningen med anledning av renoveringen. Kostnaderna består av projektledare, evakuering av boende och Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 8 (14) inventarier, magasinering av inventarier samt tomgångshyra för tomma boendeplatser under avvecklings- och inflyttningsfaserna. Under tiden för renovering kommer förvaltningen att ha kostnader för tomgångshyra inom vård- och omsorgsboendet i hus C. Hyran för Axgården kommer att vara rabatterad under evakueringstiden i enlighet med samverkansavtalet. Kostnaderna för evakuering kommer att tas fram och redovisas inför genomförandebeslut. Kostnader för tomgångshyror av servicehuslägenheter i stadsdelen har under de senaste åren ökat kontinuerligt. Helårsprognos för stadsdelen år 2025 totalt 41,6 lediga lägenheter, helårskostnaden beräknas till 3 500 tkr i tomgångshyra. I och med ombyggnationen förväntas tomgångshyran försvinna och reducera effekten av hyreshöjningen. Förvaltningen beräknar att inrymma den ökade hyresnivån inom befintlig budgetram. I nästa skede, planeraskedet, kommer Micasa att studera ett antal detaljer inom projektet vilket kommer klargöra osäkerhetsfaktorer såsom planlösning, standard och utrustning. I och med detta kommer kalkylen att revideras och bli mer precis inför genomförandebeslut. Avvägda materialval som är ekonomiskt fördelaktiga utan att minska standard och kvalitet ska göras. Under byggtiden finns det ingen hyra som kan täcka Micasas lånekostnader varför räntekostnaden under byggtid fram till färdigställande räknas in i tillkommande hyran. När projektet är avslutat och projektkostnaden är slutgiltigt fastställd är det faktisk kostnad som ligger till grund för hyrestilläggen. Om det beslutas att inte gå vidare med projektet efter framtagande av systemhandlingar uppgår förgäveskostnader till cirka 17 mnkr enligt dagens penningvärde. Tidplan och beslut Den preliminära tidsplanen visar att efter inriktningsbeslut i Kommunfullmäktige går projektet in i planerarskede till våren 2026, då framtagandet av systemhandlingar påbörjas. Dessa ligger till grund för förslag till genomförandebeslut som planeras att tas upp i kommunfullmäktige under våren 2029. Därefter kan projektet fortgå med start av ett genomförande sista kvartalet år 2029 och fram till sommaren 2031 då inflyttning är planerad. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 9 (14) Tidplanen är beroende av färdigställande av evakueringslokalerna i fastigheten Trehörningen 1. Tomställning av huset beräknas behöva ske från och med början av år 2030. Tidplanen i detta skede är preliminär och utgår ifrån att byggnaden är tomställd i sin helhet inför projektets genomförande. Projektet är tilltänkt att drivas i en så kallad samverkansentreprenad. Syftet med att driva projektet som en totalentreprenad i samverkan för att främja en samarbetsform med möjlighet att ta till vara alla involverades spetskompetens och erfarenheter, för att uppnå en optimal slutprodukt med trygga- och tillgängliga lägenheter i ett vård- och omsorgsboende. Genomförandeärendet kommer liksom detta ärende att samskrivas och presenteras för Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd respektive Micasas bolagsstyrelse samtidigt. Evakuering De boende på Fruängsgårdens servicehus kommer att erbjudas förtur till andra servicehus eller andra boendeformer, enligt stadens tillämpningsanvisningar för köhanteringssystem inom särskilt boende för äldre. Flera personer som idag bor i servicehuset bedöms i nuläget ha behov av en plats på vård- och omsorgsboende. För brukarna med insatser inom socialpsykiatrin ansvarar stadsdels- förvaltningen för att erbjuda alternativa boendelösningar. Ett arbete pågår med att hitta lämpliga bostäder som tillgodoser brukarnas behov. Inriktningen är att de boende på Axgårdens vård- och omsorgs- boende och servicehuset i hus C kommer att evakueras till ombyggda vård- och omsorgsboendet inom fastigheten Trehörningen 1. Detta under förutsättning att erforderliga beslut fattas angående utveckling och ny inriktning för fastigheten Trehörningen 1. Konsekvenser för medarbetare Fruängsgården 1, hus C, är sammantaget en arbetsplats för cirka 65 stycken tillsvidareanställda medarbetare fördelade på sex stycken yrkeskategorier. Den renovering som hus C står inför medför ett omställningsarbete som innebär att alla medarbetare påverkas, om än i olika hög omfattning. Under processens gång kommer stadsdels- Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 10 (14) förvaltningen att ha en nära samverkan med fackliga representanter samt genomföra risk- och konsekvensanalyser. Kompetensförsörjning inom äldreomsorgen är en stor utmaning och utifrån det behovet kommer all befintlig personal erbjudas placeringar på andra enheter inom avdelningen för äldreomsorg. Vid behov av nyrekrytering ska de som idag har en deltidsanställning fortsatt erbjudas heltid för att minska behovet av timavlönad personal. Omplaceringar kommer att genomföras utifrån parametrarna verksamhetens behov, personalens anställning och arbetsmiljö samt trygghet för omsorgstagarna. Verksamheten har även inom en tioårsperiod ett större antal pensionsavgångar. Ansvarig chef kommer i samverkan med fackliga parter att föra en dialog med berörda medarbetare genom hela förändringsarbetet för att säkerställa transparens och tydlighet vad gäller placering på andra enheter så att medarbetarna upplever en trygghet i det arbetet. Risker I utredningsskedet har Micasa undersökt möjligheterna till förändrat användningsområden. Detta medför att kalkyl och tidsplan bygger på antaganden och är en risk i projektet. Dessa ska utredas mer detaljerat under planeraskedet och kan påverka ekonomi, tidsplan och utformning av ytor. Tillkommande krav såsom separata leveransintag, hygienkrav och arbetsmiljökrav kommer att behöva utredas närmare under planeraskedet. För att hantera riskerna finns en budgetreserv om 15 procent inräknad i projektkostnaden. Det finns ekonomiska risker för stadsdelsförvaltningen då de tillkommande kostnaderna under renoveringen samt den nya hyran för vård- och omsorgsboendet efter färdigställandet inte är definitiva tills projektet är genomfört. Det finns även risk för omställnings- kostnader av medarbetare. Då projektet är beroende av ombyggnation för evakueringsplatser i fastigheten Trehörningen 1 är tidsplanen en risk på grund av framdrift och projektets utförande. Hållbarhet Inom ramen för förstudien har en miljöinventering genomförts vilket inkluderar en återbruksinventering inför renoveringen. Utredning visar att miljö- och hälsoaspekter måste ges hög prioritet i projektet för att säkerställa en hållbar ombyggnation. En miljöplan kommer upprättats där bolagets kravställningar, stadens krav samt projektets egna hållbarhetsmål integreras. Målet är att projektet vid Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 11 (14) färdigställande ska ha en förbättrad energiprestanda med minst 30 procent jämfört mot föregående års referensvärde. Kommunikation En planerad, tydlig och kontinuerlig kommunikation med berörda intressenter är viktig för genomförandet av projektet och kommer att bidra till ökad förståelse och trygghet under projektets gång. Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning har utifrån detta påbörjat framtagandet av en kommunikationsplan. Planen innefattar möjliga frågeställningar som kan uppkomma samt hur och vem som ska besvara dessa. Micasa tar fram en kommunikationsplan kopplat till byggprojektet och entreprenören, vilket blir aktuellt närmare byggstart. Ett samarbete gällande kommunikation sker löpande mellan stadsdels- förvaltningen och Micasa för tydlig och enig information till berörda hyresgäster. Jämställdhetsanalys I processens alla delar ska ett jämställdhetsperspektiv beaktas, i syfte att upprätthålla en god arbetsmiljö och god kvalitet inom vård och omsorg. Äldreperspektiv Stockholms stads program för en åldersvänlig stad betonar vikten av att äldre ska ha tillgång till trygga, tillgängliga och socialt främjande boendemiljöer som stödjer ett självständigt liv. Utifrån ett äldre-perspektiv är det centralt att säkerställa att underhåll och ombyggnation sker med stor hänsyn till de äldre som berörs. Det innebär att individuellt stöd, god information och delaktighet i processen är avgörande för att minska oro och främja trygghet. Synpunkter och förslag Micasas bedömning är att byggnaden avseende hus C i fastigheten Fruängsgården 1, uppnått sin tekniska livslängd. Det finns behov av en totalrenovering och ombyggnation som en nödvändig åtgärd för att bidra till en långsiktig och hållbar förvaltning av fastigheten och samtidigt utveckla en för staden strategiskt viktig fastighet. Underhållsåtgärderna kommer att ge bolaget en byggnad med en förbättrad energiprestanda och ett bättre inomhusklimat. Detta medför en förvaltnings- och kostnadseffektiv fastighet för bolaget. Inom Hägersten-Älvsjö finns i enlighet med stadens äldreboendeplan från år 2026 behov av flertalet nya vård- och omsorgsboenden de kommande årtionden. Utifrån resultatet av utredningen samt mot bakgrund av stadens ökade behov av vård- och omsorgsboende i Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 12 (14) kombination med svårighet att hitta mark för nyproduktion så är förslaget att lyfta alternativet ombyggnad till vård- och omsorgs- boende för beslut. Ombyggnationen bidrar till att möta behoven hos stadsdelens och stadens ökande andel äldre samt bidrar till effektiv lokalförsörjning genom att utveckla bolagets befintliga fastighet. Den omfattande renoveringen medför stora investeringar. Förutom den investeringsdel som krävs tillkommer även kostnader för Hägersten- Älvsjö stadsdelsförvaltning för tomställning och övriga evakueringskostnader. Stadsdelsförvaltningen kommer efter färdigställandet att få en högre hyra för vård- och omsorgsboendet jämfört med idag. Tomgångshyror under ombyggnationstiden samt den ökade hyresnivån efter ombyggnation medför konsekvenser för stadsdelsförvaltningen. De ökade kostnaderna riskerar att medföra skärpta ekonomiska prioriteringar för förvaltningen, även om det i dagsläget beräknas rymmas inom budget. I och med ombyggnationen från servicehus till vård- och omsorgsboende beräknar förvaltningen med en högre beläggningsgrad. Detta medför lägre tomgångshyror om ca 2,5 mnkr per år, vilket reducerar kostnadsökning för förvaltningen. Mot bakgrund av detta kommer Micasa och Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning lägga stor vikt vid att hålla kostnaderna så låga som möjligt genom att göra ekonomiska val som ovan nämnda. Inriktningen är samtidigt att säkerställa en god standard och kvalitet då målet är att slutprodukten är rätt anpassad för verksamheten samt håller rätt kvalitet för att minska behov av framtida underhåll. Med hänsyn tagen till kostnaderna, är Micasas och Hägersten- Älvsjö stadsdelsförvaltnings sammantagna bedömning, att det är av stor vikt att säkerställa tillgången till moderna och funktionella vård- och omsorgsboenden med staden som huvudman för att möta behoven hos stadens ökande andel äldre. Stadsdelsförvaltningen bedömer således att en förändrad inriktning och nedläggning av servicehuset är en nödvändig åtgärd och i linje med utpekade behov i stadens boendeplan. Förslaget innebär en ny inriktning i hus C och servicehuset föreslås därmed avvecklas. Staden får istället ett utökat antal lägenheter i vård- och omsorgs- boende. Genom upprustningen uppfylls dagens krav för både en god arbetsmiljö för personalen och en trivsam boendemiljö för de äldre och bidrar till att säkra tillgången till moderna och funktionella vård- och omsorgsboenden med staden som huvudman. Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 13 (14) Bolagsstyrelsen föreslår att koncernstyrelsen respektive kommunfullmäktige beslutar följande 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av del av fastigheten Fruängsgården 1, med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling moms enligt bilaga 1, godkänns. Bolagsstyrelsen beslutar för egen del följande 1. Inriktningen för underhåll och anpassningar av del av fastigheten Fruängsgården 1 med en investeringsutgift med förväntad prisutveckling inklusive moms enligt bilaga 1, godkänns. 2. Styrelsen ger VD i uppdrag att ta fram underlag för genomförandebeslut för underhåll och anpassning av del av fastigheten Fruängsgården 1 avseende vård- och omsorgsboende, vid beställning från Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd föreslår att kommunstyrelsen beslutar följande: 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av del av fastigheten Fruängsgården 1, stadsdelen Hägersten-Älvsjö avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 15,3 mnkr per år jämfört med årshyra 2025, vilket ger en uppskattad årshyra om 31,8 mnkr godkänns. 2. Fruängsgårdens servicehus avvecklas i och med ny inriktning för del av Fruängsgården 1. 3. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnds ansökan hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Fruängsgården 1, godkänns. Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd beslutar för egen del: 1. Inriktningen för underhåll och anpassning av del av fastigheten Fruängsgården 1 avseende vård- och omsorgsboende med en uppskattad tillkommande kostnad om 15,3 mnkr per år jämfört med årshyra 2025, vilket ger en uppskattad årshyra år ett om 31,8 mnkr godkänns. 2. Fruängsgården servicehus avvecklas i och med ny inriktning för del av Fruängsgården 1. 3. Kostnaden om 15 mnkr exklusive moms för aktuellt samt kommande skede där systemhandlingar samt utökade arbeten av ytterligare projektering tas fram, godkänns Gemensamt tjänsteutlåtande Sida 14 (14) 4. Hägerstens-Älvsjö stadsdelsnämnd ansöker hos kommunstyrelsen om stimulansbidrag om 0,5 mnkr vilket avser förprojektering gällande Fruängsgården 1. Katarina Wåhlin Alm Lee Orberson VD Stadsdelsdirektör Micasa Fastigheter i Stockholm AB Hägersten-Älvsjö stadsdelsförvaltning Bilagor 1. Sekretess - Investeringskalkyl 2. Ritningar 3A. Hyresoffert – Internränta 3B. Hyresoffert – Kalkylberäkningsprocent Underskriftens äkthet valideras här: https://underskriftpas.stockholm.se/validera --- [Bilaga 3A Hyresoffert Fruängsgården Internränta.pdf] UNDERHÅLL HUS C INKL. OMBYGGNAD NY VOB PLAN 4-6 "HYRESTILLÄGG MED INTERNRÄNTA" 2025-11-17 Fruängsgården Hus C Bruksvärde I dagens penningvärde 2025 Bostäder momsatlokal omomsatlokal Total Tomträtt NHK AREA 3 289 4 327 1 042 8 658 Hyra år 1 8 780 660 11 221 714 2 702 978 22 705 352 174 651 Lång hyrestillägg år 1 2 085 764 2 743 830 6 60 907 5 490 501 481 Summa inkl tomträtt 28 370 504 Fruängsgården Hus C Bruksvärde Antagen penningvärde vid inflytt 2031 Bostäder momsatlokal omomsatlokal Total Tomträtt NHK AREA 3 289 4 327 1 042 8 658 Hyra år 1 9 888 449 12 637 472 3 043 992 25 569 914 174 651 Lång hyrestillägg år 1 2 293 276 3 016 814 7 26 661 6 036 751 537 Summa inkl tomträtt 31 781 316 Preliminärt hyrestillägg Fruängsgården Hus C Preliminärt hyrestillägg Fruängsgården Hus C UNDERHÅLL HUS C INKL. OMBYGGNAD NY VOB PLAN 4-6 UNDERHÅLL HUS C INKL. OMBYGGNAD NY VOB PLAN 4-6 Bruksvärdeshyra Bruksvärdeshyra dagens penningvärde 2025 Antagen penningvärde vid inflytt 2031 Hyrestillägg, kr 8 4 555 972 Hyrestillägg, kr 9 2 968 446 Netto, kr 8 4 555 972 Netto, kr 9 2 968 446 Årsränta lång 3,16% Stadens internränta Årsränta lång 3,16% Stadens internränta Amort tid, år 30 Amort tid, år 30 År Amort Rta Amort+ränta Tot ack amort År Amort Rta Amort+ränta Tot ack amort 1 2 818 532 2 671 969 5 490 501 2 818 532 1 3 098 948 2 937 803 6 036 751 3 098 948 2 2 818 532 2 582 903 5 401 436 5 637 065 2 3 098 948 2 839 876 5 938 824 6 197 896 3 2 818 532 2 493 837 5 312 370 8 455 597 3 3 098 948 2 741 949 5 840 898 9 296 845 4 2 818 532 2 404 772 5 223 304 11 274 130 4 3 098 948 2 644 023 5 742 971 12 395 793 5 2 818 532 2 315 706 5 134 239 14 092 662 5 3 098 948 2 546 096 5 645 044 15 494 741 6 2 818 532 2 226 641 5 045 173 16 911 194 6 3 098 948 2 448 169 5 547 117 18 593 689 7 2 818 532 2 137 575 4 956 107 19 729 727 7 3 098 948 2 350 242 5 449 190 21 692 637 8 2 818 532 2 048 509 4 867 042 22 548 259 8 3 098 948 2 252 316 5 351 264 24 791 586 9 2 818 532 1 959 444 4 777 976 25 366 792 9 3 098 948 2 154 389 5 253 337 27 890 534 10 2 818 532 1 870 378 4 688 911 28 185 324 10 3 098 948 2 056 462 5 155 410 30 989 482 11 2 818 532 1 781 312 4 599 845 31 003 857 11 3 098 948 1 958 535 5 057 483 34 088 430 12 2 818 532 1 692 247 4 510 779 33 822 389 12 3 098 948 1 860 608 4 959 557 37 187 378 13 2 818 532 1 603 181 4 421 714 36 640 921 13 3 098 948 1 762 682 4 861 630 40 286 326 14 2 818 532 1 514 116 4 332 648 39 459 454 14 3 098 948 1 664 755 4 763 703 43 385 275 15 2 818 532 1 425 050 4 243 582 42 277 986 15 3 098 948 1 566 828 4 665 776 46 484 223 16 2 818 532 1 335 984 4 154 517 45 096 519 16 3 098 948 1 468 901 4 567 850 49 583 171 17 2 818 532 1 246 919 4 065 451 47 915 051 17 3 098 948 1 370 975 4 469 923 52 682 119 18 2 818 532 1 157 853 3 976 386 50 733 583 18 3 098 948 1 273 048 4 371 996 55 781 067 19 2 818 532 1 068 787 3 887 320 53 552 116 19 3 098 948 1 175 121 4 274 069 58 880 016 20 2 818 532 979 722 3 798 254 56 370 648 20 3 098 948 1 077 194 4 176 143 61 978 964 21 2 818 532 890 656 3 709 189 59 189 181 21 3 098 948 979 268 4 078 216 65 077 912 22 2 818 532 801 591 3 620 123 62 007 713 22 3 098 948 881 341 3 980 289 68 176 860 23 2 818 532 712 525 3 531 057 64 826 246 23 3 098 948 783 414 3 882 362 71 275 808 24 2 818 532 623 459 3 441 992 67 644 778 24 3 098 948 685 487 3 784 436 74 374 757 25 2 818 532 534 394 3 352 926 70 463 310 25 3 098 948 587 561 3 686 509 77 473 705 26 2 818 532 445 328 3 263 861 73 281 843 26 3 098 948 489 634 3 588 582 80 572 653 27 2 818 532 356 262 3 174 795 76 100 375 27 3 098 948 391 707 3 490 655 83 671 601 28 2 818 532 267 197 3 085 729 78 918 908 28 3 098 948 293 780 3 392 728 86 770 549 29 2 818 532 178 131 2 996 664 81 737 440 29 3 098 948 195 854 3 294 802 89 869 498 30 2 818 532 89 066 2 907 598 84 555 972 30 3 098 948 97 927 3 196 875 92 968 446 Summa 84 555 972 41 415 515 125 971 488 Summa 92 968 446 45 535 945 138 504 390 Genomsnitt 4 199 050 Genomsnitt 4 616 813 --- [Bilaga 3B Hyresoffert Fruängsgården Kalkylberäkningsprocent.pdf] UNDERHÅLL HUS C INKL. OMBYGGNAD NY VOB PLAN 4-6 "HYRESTILLÄGG MED KALKYLBERÄKNINGSPROCENT" 2025-11-17 Fruängsgården Hus C Bruksvärde I dagens penningvärde 2025 Bostäder momsatlokal omomsatlokal Total Tomträtt NHK AREA 3 289 4 327 1 042 8 658 Hyra år 1 8 780 660 1 1 221 714 2 702 978 22 705 352 174 651 Lång hyrestillägg år 1 1 713 153 2 253 659 542 840 4 509 652 456 Summa inkl tomträtt 27 389 655 Fruängsgården Hus C Bruksvärde Antagen penningvärde vid inflytt 2031 Bostäder momsatlokal omomsatlokal Total Tomträtt NHK AREA 3 289 4 327 1 042 8 658 Hyra år 1 9 888 449 1 2 637 472 3 043 992 25 569 914 174 651 Lång hyrestillägg år 1 1 883 595 2 477 876 596 847 4 958 317 510 Summa inkl tomträtt 30 702 882 Preliminärt hyrestillägg Fruängsgården Hus C Preliminärt hyrestillägg Fruängsgården Hus C UNDERHÅLL HUS C INKL. OMBYGGNAD NY VOB PLAN 4-6 UNDERHÅLL HUS C INKL. OMBYGGNAD NY VOB PLAN 4-6 Bruksvärdeshyra Bruksvärdeshyra dagens penningvärde 2025 Antagen penningvärde vid inflytt 2031 Hyrestillägg, kr 8 4 555 972 Hyrestillägg, kr 9 2 968 446 Netto, kr 8 4 555 972 Netto, kr 9 2 968 446 Årsränta lång 2,00% årlig kalkyberäkningsprocent från anvisning Staden Årsränta lång 2,00% årlig kalkyberäkningsprocent från anvisning Staden Amort tid, år 30 Amort tid, år 30 År Amort Rta Amort+ränta Tot ack amort År Amort Rta Amort+ränta Tot ack amort 1 2 818 532 1 691 119 4 509 652 2 818 532 1 3 098 948 1 859 369 4 958 317 3 098 948 2 2 818 532 1 634 749 4 453 281 5 637 065 2 3 098 948 1 797 390 4 896 338 6 197 896 3 2 818 532 1 578 378 4 396 911 8 455 597 3 3 098 948 1 735 411 4 834 359 9 296 845 4 2 818 532 1 522 008 4 340 540 11 274 130 4 3 098 948 1 673 432 4 772 380 12 395 793 5 2 818 532 1 465 637 4 284 169 14 092 662 5 3 098 948 1 611 453 4 710 401 15 494 741 6 2 818 532 1 409 266 4 227 799 16 911 194 6 3 098 948 1 549 474 4 648 422 18 593 689 7 2 818 532 1 352 896 4 171 428 19 729 727 7 3 098 948 1 487 495 4 586 443 21 692 637 8 2 818 532 1 296 525 4 115 057 22 548 259 8 3 098 948 1 425 516 4 524 464 24 791 586 9 2 818 532 1 240 154 4 058 687 25 366 792 9 3 098 948 1 363 537 4 462 485 27 890 534 10 2 818 532 1 183 784 4 002 316 28 185 324 10 3 098 948 1 301 558 4 400 506 30 989 482 11 2 818 532 1 127 413 3 945 945 31 003 857 11 3 098 948 1 239 579 4 338 527 34 088 430 12 2 818 532 1 071 042 3 889 575 33 822 389 12 3 098 948 1 177 600 4 276 549 37 187 378 13 2 818 532 1 014 672 3 833 204 36 640 921 13 3 098 948 1 115 621 4 214 570 40 286 326 14 2 818 532 958 301 3 776 833 39 459 454 14 3 098 948 1 053 642 4 152 591 43 385 275 15 2 818 532 901 930 3 720 463 42 277 986 15 3 098 948 991 663 4 090 612 46 484 223 16 2 818 532 845 560 3 664 092 45 096 519 16 3 098 948 929 684 4 028 633 49 583 171 17 2 818 532 789 189 3 607 721 47 915 051 17 3 098 948 867 705 3 966 654 52 682 119 18 2 818 532 732 818 3 551 351 50 733 583 18 3 098 948 805 727 3 904 675 55 781 067 19 2 818 532 676 448 3 494 980 53 552 116 19 3 098 948 743 748 3 842 696 58 880 016 20 2 818 532 620 077 3 438 610 56 370 648 20 3 098 948 681 769 3 780 717 61 978 964 21 2 818 532 563 706 3 382 239 59 189 181 21 3 098 948 619 790 3 718 738 65 077 912 22 2 818 532 507 336 3 325 868 62 007 713 22 3 098 948 557 811 3 656 759 68 176 860 23 2 818 532 450 965 3 269 498 64 826 246 23 3 098 948 495 832 3 594 780 71 275 808 24 2 818 532 394 595 3 213 127 67 644 778 24 3 098 948 433 853 3 532 801 74 374 757 25 2 818 532 338 224 3 156 756 70 463 310 25 3 098 948 371 874 3 470 822 77 473 705 26 2 818 532 281 853 3 100 386 73 281 843 26 3 098 948 309 895 3 408 843 80 572 653 27 2 818 532 225 483 3 044 015 76 100 375 27 3 098 948 247 916 3 346 864 83 671 601 28 2 818 532 169 112 2 987 644 78 918 908 28 3 098 948 185 937 3 284 885 86 770 549 29 2 818 532 112 741 2 931 274 81 737 440 29 3 098 948 123 958 3 222 906 89 869 498 30 2 818 532 56 371 2 874 903 84 555 972 30 3 098 948 61 979 3 160 927 92 968 446 Summa 84 555 972 26 212 351 110 768 324 Summa 92 968 446 28 820 218 121 788 664 Genomsnitt 3 692 277 Genomsnitt 4 059 622