Pilträdet 11: Billigare kontor men förseningar för utbildningsförvaltningen

[(Godkänd - R 1) Ombyggnad av Pilträdet 11, hus 6, till kontorslokaler. Slutredovisning.pdf] F astighetskontoret Tjänsteutlåtande Projektavdelningen Dnr FSK 2018/239 Sida 1 (8) 2026-01-13 Handläggare Till Torgny Westerberg Fastighetsnämnden Telefon: 08-50826836 2026-02-17 Ombyggnad av Pilträdet 11, hus 06, till kontorslokaler Slutredovisning Förslag till beslut Fastighetsnämnden godkänner slutredovisning avseende Ombyggnad av Pilträdet 11, hus 06, till kontorslokaler. Sammanfattning Pilträdet 11 hus 6 är beläget på Hantverkargatan 2 H på Kungsholmen. Då byggnaden ligger i ett kulturklassat område och även är gulklassat har renoveringen utförts med stor varsamhet och i samråd med Stadsmuseet. Projektet har utfört en total upprustning av byggnaden. Detta har inneburit att byta ut alla tekniska system såsom el, ventilation och värme. Takets ytskikt har bytts ut och fasader har renoverats samt avfärgats med kulör enligt antikvarie. Byggnadens befintliga ytor och planlösningar har anpassats för att möjliggöra bättre tillgänglighet och tillgodose brandutrymnings- krav. Fastighetskontoret har samarbetat med utbildningsförvaltningen, som hyr lokalerna, för att nå bästa möjliga resultat. Projektet har tillskapat en arbetsplats för cirka 170 medarbetare i öppen plan- lösning, mötesrum i varierande storlek för mellan 4 och 12 personer samt ett större mötesrum för cirka 45 personer. På våningsplanen finns även mindre samtalsrum. Fastighetskontoret Projektet projekterades och byggdes mot miljöbyggnad silver men Projektavdelningen utan certifiering. Byggvarubedömningen användes genomgående i Fleminggatan 4 projektet. Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Tidplanen i genomförandebeslutet som angav tillträde i kvartal 1 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se 2025 kunde inte efterlevas. Detta på grund av att rivningsarbetet start.stockholm Tjänsteutlåtande Dnr FSK 2018/239 Sida 2 (8) blev mer omfattande då det påträffades mer miljöfarligt material än vad miljöinventeringen visade. Entreprenadupphandlingen över- prövades, vilket gjorde att produktionsstarten försköts. Hyresgästen kunde påbörja sin verksamhet den 1 september 2025. Budgeten för projektet var 98 miljoner kronor. Den totala utgiften för projektet uppgår till 74,4 miljoner kronor. Orsaken till det lägre utfallet är en kombination av lågkonjunktur vid anbudstillfället samt en utvärdering med en fiktiv timprislista som gjorde att anbuden hölls nere, likaså timpriserna. Därav blev anbuden kontoret erhöll lägre än kalkylerat. Projektet arbetade även aktivt med risk- hantering, vilket gjorde att några av riskerna inte föll ut. Renoverad fasad. Fastighetskontoret Projektavdelningen Fleminggatan 4 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se Renoverad fasad mot Hantverkargatan. start.stockholm Tjänsteutlåtande Dnr FSK 2018/239 Sida 3 (8) Ärendet Bakgrund Byggnaden Pilträdet 11, hus 06, uppfördes som en ny operations- byggnad, en utvidgning av den kirurgiska kliniken för Kungliga Serafimerlasarettet, och stod färdigt år 1911. Byggnaden är på 2 176 kvadratmeter, varav 1 942 kvadratmeter är lokalarea. Ursprunglig arkitekt var Ludvig Pettersson. Huset byggdes om år 1930 och byggdes till med fönster åt öster år 1960. Efter att Serafimerlasarettet lagts ner på 1980-talet renoverades byggnaden och förbindelsen med den stora kirurgiska kliniken revs, liksom många av de övriga förbindelserna mellan byggnaderna i kvarteret. De senaste åren har byggnaden använts för vårdverksamheter såsom en dialysklinik och en rehabiliteringsmottagning. Även en metadon- klinik har inrymts i lokalerna. Särskilt dialysverksamheten har gått hårt åt avloppssystemet, som vid en undersökning upptäcktes ha uppnått sin tekniska livslängd och var i akut behov av att åtgärdas. Vid denna undersökning konstaterades också att ytterligare tekniska installationer såsom ventilation, el och brand också uppnått sin tekniska livslängd och att en total renovering var nödvändig. Korridor före och efter renovering. Fastighetskontoret Projektavdelningen Fleminggatan 4 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm Tjänsteutlåtande Dnr FSK 2018/239 Sida 4 (8) Tidigare beslut Typ av beslut Instans Datum Diarienummer Inriktningsbeslut FN 2018-09-13 FSK 2018/239 Inriktningsbeslut rev. FN 2023-05-24 FSK 2018/239 Inriktningsbeslut rev. UN 2023-05-25 UTBF 2023/503 Genomförandebeslut FN 2023-11-14 FSK 2018/239 Beskrivning av projektet Fastighetskontoret har genomfört en genomgående upprustning av byggnadens tekniska installationer, bärande stomme, ytskikt, fasad och tak. Byggnadens befintliga ytor och planlösningar har anpassats för att möjliggöra bättre tillgänglighet och tillgodose brand- utrymningskrav. I samband med den tekniska upprustningen har lokalerna anpassats till kontorslokaler för utbildningsförvaltningen. Lokalerna har dimensionerats för cirka 170 medarbetare med ett flexibelt arbets- sätt, vilket motsvarar behovet för samma antal medarbetare som tidigare satt på Hantverkargatan 3 A–C, Glasbruket 3. Cirka 120 arbetsplatser har skapats i en öppen planlösning, liksom ett flertal mötesrum i varierande storlek. På våningsplanen finns även mindre samtalsrum. Tidigare pentry. Nytt personalkök. Fastighetskontoret Projektavdelningen Fleminggatan 4 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm Tjänsteutlåtande Dnr FSK 2018/239 Sida 5 (8) Soffa i korridor. Personalmatsal. Hållbarhet och kvalitet Miljö Projektet projekterades och byggdes mot miljöbyggnad silver men utan certifiering. Byggvarubedömningen användes genomgående i projektet. Energi Alla tekniska installationer har bytts ut till energieffektivare installationer. Styrning av installationerna gör att energiåtgången kommer att minska. Antikvariska aspekter Under hela projektet har Stadsmuseets certifierade sakkunniga i kulturvärden (KUL) varit delaktig. Projektet har utförts med varsam renovering. Kulörsättning av fönster och fasader har utförts av sakkunnig med hela områdets karaktär i åtanke. Tillgänglighet Certifierad tillgänglighetssakkunnig har varit delaktig under hela projektet. Den tillgänglighetssakkunniga har även slutbesiktigat projektet och givit ett godkänt utlåtande. Konst Stockholm konst har valt att se hela Glasbruket och Pilträdet som Fastighetskontoret ett område med ett gemensamt konstprogram. Konstprogrammet Projektavdelningen visar ambitionen ett montera en staty i Glasbruksparken som Fleminggatan 4 symboliserar hela området. Därav valde Stockholm konst att inte Box 8312 104 20 Stockholm göra någonting i Pilträdet 11, hus 06. Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm Tjänsteutlåtande Dnr FSK 2018/239 Sida 6 (8) Riskhantering Riskanalyser utfördes från början av projekteringen och genom hela projektet. Risker analyserades och åtgärder togs fram för att hantera riskerna. Tack vare en tidig rivningsentreprenad kunde en stor del av inre miljörisker undvikas i huvudentreprenaden. Investeringens mål och syfte Målet med projektet är att skapa en byggnad som uppfyller gällande myndighetskrav och lagkrav samt är långsiktigt hållbar. Byggnaden anpassas för utbildningsförvaltningen och är en effektivisering av förvaltningens totalyta. Med ny teknik förväntas energieffektivisering uppnås genom åter- vinning vid uppvärmning av lokaler. Ett minskat servicebehov efter renovering kommer leda till kostnadseffektivisering gällande drifts- och underhållskostnader. Investeringen ansluter till stadens inriktningsmål och verksamhetsmål: • Ett Stockholm med en stabil och hållbar ekonomi med utbildning, jobb och bostäder för alla: Genom att tillhandahålla kontor för stadens verksamhet. • Medarbetare i Stockholm ska ges goda förutsättningar att göra ett bra jobb: Genom att arbete möjliggörs i moderna ändamålsenliga lokaler. • Ett grönt och fossilfritt Stockholm som leder en rättvis klimatomställning: Genom att renoveringen bidrar till en större energieffektivitet i byggnaden, då byggnadens energivärden kommer att minska med hjälp av effektivare energiförsörjning samt miljövänligare materialval. Genom detta projekt följs fastighetsnämndens huvudsakliga ansvar att • tillhandahålla och förvalta egna och inhyrda lokaler primärt för stadens egna verksamheter Fastighetskontoret Projektavdelningen • bidra till en långsiktigt hållbar fastighetsförvaltning och Fleminggatan 4 kontinuerlig översyn av lokalbeståndet i enlighet med Box 8312 stadens fastighets- och lokalpolicy. 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm Tjänsteutlåtande Dnr FSK 2018/239 Sida 7 (8) Resultat Resultatet av projektet har fallit väl ut och alla ovanstående mål har uppfyllts. Måluppfyllelse Utbildningsförvaltningen har erhållit lokaler som uppfyller deras behov och är arbetsmiljömässigt moderna och ändamålsenliga. Förvaltningen har nu större möjligheter att samnyttja kontorsplatser med sina befintliga lokaler på Hantverkargatan 2 F. Alla installationer är utbytta till energieffektivare installationer som ska styras på ett effektivt sätt. Drift och underhåll har blivit enklare och kan utföras effektivare. Tidplan Tidplanen i genomförandebeslutet som angav tillträde i kvartal 1 2025 kunde inte efterlevas. Detta på grund av att rivningsarbetet blev mer omfattande då det påträffades mer miljöfarligt material än vad miljöinventeringen visade. Entreprenadupphandlingen över- prövades, vilket gjorde att produktionsstarten försköts. Hyresgästen kunde påbörja sin verksamhet den 1 september 2025. Ekonomi Budgeten för projektet var 98 miljoner kronor. Den totala utgiften för projektet uppgår till 74,4 miljoner kronor. Orsaken till det lägre utfallet är en kombination av lågkonjunktur vid anbudstillfället samt en utvärdering med en fiktiv timprislista som gjorde att anbuden hölls nere och likaså timpriserna. Därav blev anbuden kontoret erhöll lägre än kalkylerat. Projektet arbetade även aktivt med risk- hantering, vilket gjorde att några av riskerna inte föll ut. Utgifterna fördelar sig över projektfaserna enligt nedan: Utreda (mnkr) Planera (mnkr) Genomföra (mnkr) 6,571 6,748 61,08 Utgifterna för projektet fördelar sig enligt nedan: Aktivitet Utgift/inkomst (mnkr) Byggkostnad inklusive utredning och 62 000 projektering Fastighetskontoret Projektavdelningen Byggherrekostnader inklusive risk och 12 400 osäkerhet Fleminggatan 4 Box 8312 Index 0 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Summa investeringsutgifter 74 400 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm Tjänsteutlåtande Dnr FSK 2018/239 Sida 8 (8) Investeringsinkomsterna för projektet fördelar sig på utbildnings- förvaltningen, som är hyresgäst. Erfarenhetsåterföring Projektet valde att utföra en rivningsentreprenad innan förfrågnings- underlaget var färdigprojekterat. Det gav bra möjligheter att upptäcka sådant som annars hade upptäckts under produktionen och skapat större extrakostnader. Riskanalyser har utförts i alla skeden och gett möjligheter att kunna påverka kostnader och tid. Slut Fastighetskontoret Projektavdelningen Fleminggatan 4 Box 8312 104 20 Stockholm Växel 08-508 270 00 Fax 08-508 27 070 fastighetskontoret@stockholm.se start.stockholm Attesterat av Detta dokument har godkänts digitalt av följande personer: Namn Datum Anders Kindberg, Fastighetsdirektör 2026-02-04 Lars Cha, Avdelningschef 2026-02-04