Nya bostäder i stan: Status och planer

[Lägesrapport nyproduktion februari.pdf] Styrelseärende Styrelsen 2026-02-19 Ärende 8 Dnr SB 2026/22 Handläggare: Anton Leigard Till styrelsen Telefon: 08-50836638 Lägesrapport nyproduktion VD:s förslag till beslut Styrelsen för Svenska Bostäder beslutar följande. 1. Lägesrapport nyproduktion godkänns. 2. Att utreda nyproduktionsprojekt mot inriktningsbeslut till en totalkostnad motsvarande 10 mnkr inklusive moms. 3. VD får i uppdrag att teckna erforderliga avtal rörande projekten. Vällingby den 9 februari 2026 Stefan Sandberg VD Sammanfattning Svenska Bostäder startade ett nyproduktionsprojekt under 2025, Kv. Kvarndammen i Rinkeby, med 92 lägenheter. Inga nya lägenheter färdigställdes under 2025. År 2026 planeras uppstart av kv Fotogenköket 2 på Lilla Essingen med 122 lägenheter. Enligt Stockholms stads budget för 2025 var målet för antal markanvisningar under året 2000 lägenheter till de tre kommunala bostadsbolagen samt Micasa. En markanvisning har skett under året till Svenska Bostäder vid Alviksvägen i Smedslätten med ca 50 lägenheter. För 2026 är målet i stadens budget 1500 lägenheter till bostadsbolagen och Micasa. 1 I Svenska Bostäders projektportfölj finns det byggrätter för cirka 4000 lägenheter. Ärendet Syftet med denna rapport är att regelbundet redovisa för styrelsen hur projekten utvecklas i förhållande till fastställda mål vad gäller nyproduktion. Nuläget - Färdigställda lägenheter år 2025 Under 2025 färdigställdes inga lägenheter. Nuläget - Byggstarter Uppdraget tillsammans med de andra allmännyttiga bostadsbolagen är att bygg starta 3 500 nya lägenheter under mandatperioden. En byggstart är genomförd 2025 med 92 lägenheter vid Kv. Kvarndammen i Rinkeby. År 2026 planeras byggstart av kv Fotogenköket 2 på Lilla Essingen med 122 lägenheter under Q4. Svenska Bostäders projektportfölj har i lägesrapporten uppdelats i kategorier beroende på vilka skeden och faser som projekten befinner sig i. Dessa är: 1. Projekt under produktion (anges momentant). la. Byggstartade innevarande år. 2. Byggstarter med laga kraftbygglov. 3. Byggstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan, alt. överklagat bygglov. 4. Byggstarter för projekt i planskede eller överklagad detaljplan. Uppföljning Definitionen för antalet byggstartade avser lägenheter i projekt där bottenplatta har gjutits. Tabellen nedan anger antal lägenheter per skede och år. Redovisningen omfattar det som motsvarar rullande femårsplan. För mer detaljerad beskrivning, se bilaga 1. Svenska Bostäder uppdaterar aktuella listor motsvarande bilaga 1. Listor revideras när någon milstolpe i projekten nås. Detta kan vara "Projektidé", 2 "Erhållen markanvisning", "Start-PM", "Nytt skede" i planprocessen, "Laga kraft", "Överklagad plan" osv. Kategori Antal 2025 Antal 2026 Antal 2027 Antal 2028 Antal 2029 Antal ≥2030 Totalt 1+ 1a 92 0 1a 92 2 92 0 0 0 0 0 0 3 0 122 0 487 291 557 1 457 4 0 0 0 0 76 2 434 2 510 Summa exkl 1 och 1a 92 122 0 487 367 2 991 3 967 Pågående projekt I nedantext redovisas större förändringar i projekt från föregående rapportering. Innehåll med kursivstil är uppdaterat sedan tidigare rapport. Pågående produktion Kv. Kvarndammen 6&7 i Rinkeby med 92 lägenheter är byggstartad i Q4 2025. Stomresning klar vid årsskiftet. Inflyttning planeras till januari 2027. 2026 Kv Fotogenköket 2 (Primus), på Lilla Essingen, med 122 lägenheter. Entreprenaden är upphandlad men inväntar genomförandebeslut i kommunfullmäktige i februari. 2027 och senare: Garagevägen, Stockholmshusprojekt med 90 lgh i Hammarbyhöjden. Dialog förs med exploateringskontoret om möjlighet att påskynda projektet. Hagastaden med ca 330 studentlägenheter. Detaljplan vunnit laga kraft. Tidigast möjliga tillträde till marken är flyttat till 2028. Kv. Firman, Råcksta invid Vällingby Centrum, omfattar 116 lägenheter. Planen har vunnit laga kraft hösten 2025. Produktionsstart planeras till 2029. Valla Södra med 169 lägenheter inklusive studentlägenheter och Valla Norra med 63 lägenheter, Årstafältet. Tillträde till mark är Q3 2027 med byggstart i 2028 och 2029. Arbete pågår om vägval i projekten. 3 Skördetröskan, 149 lägenheter vid Sandborg, paus på grund av kostnadsbild och hantering av garage. Eventuell byggstart tidigast 2029. lslandstorget, i Bromma, med 70 + 108 lägenheter i två etapper i 2030. Bolaget avvaktar stadens beslut om framdrift under våren 2026 Växthusvägen del 1 Stockholmshusprojekt med ca 200 lägenheter. Beslut hos staden under våren 2025 att planera för granskning under 2025 men dialog pågår med Exploateringskontoret om deras syn på framdrift. Blåsutvägen, Johanneshov, planeras till 60 lägenheter i anslutning till befintlig bebyggelse. Bedömd produktionsstart har skjutits fram till 2030 då planarbete pågår. Entré Bagarmossen med ca 300 lägenheter. Samtal har pågått med Stadsbyggnadskontoret angående volymer mot bakgrund av en utmanande projektekonomi. Projektet var på samråd Q2 2025 och projektet inväntar synpunkter från staden inför det fortsatta arbetet. Planerad byggstart tidigast 2029. Ätten 5 Årstafältet, Östberga, omfattar ca 170 bostäder. Under 2023 kom direktiv om att placering av en tunnelbaneuppgång med biljetthall inom Svenska Bostäders byggrätt. Bolaget ser utmaningar med de nya förutsättningarna och dialog pågår om kompensation för detta i projektet. Bromstensgluggen, i Spånga, planeras som 150 lägenheter i Stockholmshus. Byggaktörerna har tillsammans med Stockholm Parkering tagit fram ett förslag till ett mobilitetshus vilket gör att dyra garagelösningar på kvartersmark kan undvikas. Precis inför att granskningen skulle påbörjas i december meddelade Exploateringskontoret att planarbetet pausas på ett år på grund av utmaning i stadens ekonomi i exploateringsområdet. Projektet flyttas till 2032. Björmossevägen Stockholmshusprojekt med drygt 150 lägenheter. Exploateringskontoret har meddelat att projektet ska avbrytas då exploateringsekonomin ej går ihop. Projektet har markanvisats till bolaget vid två tillfällen men är nu avslutat hos Explo. Volymen tas bort ut bolagets projektportfölj. 4 Nuläget - Markanvisningar Bolagets totala projektportfölj består av cirka 4000 lägenheter. Projektportföljen har minskat då staden har pausat flera projekt och bolaget bedömer att de kommer ha mindre omfattning vid en eventuell återstart. Exploateringskontoret har dessutom som redovisat ovan valt att helt avbryta projektet Björnmossevägen om drygt 150 lgh som därför är borttagen från sammanställningen i projektportföljen. Målet 2025 för antal markanvisningar i Stockholm stads budget var 2000 lägenheter till de kommunala bostadsbolagen och Micasa. Under 2025 markanvisades totalt 430 lägenheter till de tre kommunala bostadsbolagen varav ca 50 lägenheter till Svenska Bostäder. För 2026 är målet i stadens budget 1500 markanvisade lägenheter vilket motsvarar 375 lägenheter till Svenska Bostäder. Det finns ett behov av markanvisningar med goda byggförutsättningar för att möjliggöra balans i antalet kommande projektstarter. Detta är särskilt viktigt då ledtiderna är långa och projekt tenderar att minska i omfattning och skjutas i tid under detaljplan- och överklagandeprocessen. Sedan drygt två år tillbaka har arbetet med markanskaffning huvudsakligen skett genom en nybildad markgrupp med representanter från alla tre bostadsbolagen. Markgruppen träffar Exploateringskontoret och Stadsbyggnadskontoret nästan varje vecka för att diskutera av bolagen inlämnade förslag till projektidéer. Arbetet fortsätter under 2026. Stockholmshusen är prioriterade då 50 procent av nyproduktionen ska vara i form av Stockholmshus. Andra projektformer kan komma ifråga om Stockholmshus ej bedöms fungera på platsen. Bolagets utredningsbeslut Enligt Stockholms stadshus investeringsanvisningar fattar Svenska Bostäders styrelsebeslut om att utreda förutsättningar för nya projekt där bolaget erhållit markanvisning. I ärendet föreslås därför att nedanstående nyproduktionsprojekt utreds fram till framtida inriktningsbeslut. Inriktningsbeslut sker normalt i samband med granskning av detaljplanen. Vid granskningen är projekten genomarbetade vilket ger ett bra beslutsunderlag vid inriktningsbeslut. 5 Projekt Antal lgh Utrednings- Mål Syfte kostnad Projektet Hattstugan I Ca 50 Ca 10 mnkr inkl. Stockholmshus och Nya attraktiva hyresrätter med goda Smedslätten Moms bidra till Stadens mål boendekvaliteter. att bygga 140 000 lgh till 2035 Markanvisning 2025. Utgångspunkt Stockholmshus. Planarbete beräknas starta under 2026. Projektet innehåller ca 50 lgh. Risker och möjligheter Bolaget har drabbats av konkurser i entreprenörsleden de senaste åren. Dessa frågor är till stor del utredda men en stor tvist återstår. Risken för konkurser i leverantörsledet bedöms som lägre än under perioden 2022 - 2024. Frågan om ekonomisk stabilitet och risk för konkurs bevakas i pågående och kommande projekt. Marknadsläget är fortsatt utmanande men uppfattas mer stabilt. Räntor, kostnadsökningar och leverantörskedjor beter sig mer normalt och förutsägbart. Hyresutvecklingen har delvis kommit ifatt tidigare kostnadsutveckling. Bedömningen är att fastighetsvärderingarna har stabiliserats och viss ökad aktivitet av fastighetstransaktioner indikerar en mer fungerande fastighetsmarknad. Under hösten tog riksdagen beslut på ny lagstiftning som från 2026 medger hyresuppräkning i linje med befintligt bestånd. Detta är en återgång till hur hyresmodellen fungerade före sommaren 2022. Totalt sett är ekonomin i nyproduktionsprojekt fortsatt utmanande men mer förutsägbar. Den framtida utvecklingen av fastighetsvärderingarna beror av utvecklingen av ekonomin i landet och omvärlden, räntorna och hyressättning. Som en effekt av inbromsning i branschen ser vi möjligheten till ökad tillgänglighet till entreprenörer som har kapacitet samt möjlighet att ge konkurrenskraftiga anbud. Pågående åtgärder i kommande projekt För att möta den förändrade omvärlden och att fokusera på fortsatt förmåga att starta projekt så strävar bolagen mot den strategi som tagits 6 fram för nyproduktion. En del i det arbetet är att förenkla våra tekniska regelverk och sträva efter högre grad av industriellt byggande. Bolaget arbetar även med mobilitet för att minimera behovet av parkering som är kostnadsdrivande i våra projekt. I detta arbete ingår även att inventera vakanser i parkeringsbeståndet i närområdet och samverkan med andra byggaktörer. Utöver detta tittar vi över kostnadsdrivande faktorer i utformning av våra befintliga projekt. Samarbetet mellan de kommunala bostadsbolagen fortsätter kring Stockholmshusen då det är en viktig del av Svenska Bostäders kommande nyproduktion. Konsekvenser och åtgärder i pågående eller avslutade projekt För projekt som avslutats 2024 och 2025 har slutuppgörelse skett. Tvisten i kv. Plankan återstår. I pågående entreprenader finns en proaktiv dialog för att möjliggöra rationell produktion och gott samarbete. Konsekvenser i planarbetet En ständigt närvarande utmaning i planarbete är utdragna processer på grund av tekniska förutsättningar och lokal opinion mot nybyggnation med överklagande som följd. En annan risk som vi märker är att bostadsrättsbyggare önskar att förskjuta och senarelägga sina projekt på grund av konjunkturläget vilket påverkar oss i de fall där vi har gemensamma detaljplanarbeten. Även Svenska Bostäder tittar i vissa fall på möjligheten att för en tid bordlägga projekt. Frågan är komplex eftersom projekten inom samma exploatering ofta behöver gå i samma takt utbyggnadsmässigt på grund av exploateringsekonomi eller exempelvis bullerkrav. Bilaga 1. Nyproduktion av bostäder – projektlista 2026-01-20 7 --- [Bilaga 1 Projektlista 2026-01-20.pdf] Projektlista - Nyproduktion av bostäder Bilaga 1 Projektdata Tider Myndighetsbeslut Bolagsbeslut Kvarter Stadsdel Antal bostäderByggstart GjuStteantubso itntteenrpnltattPalanläge enl definition Inriktn beslut Genomförande beslut Kvarndammen 6&7 Rinkeby 92 20251. Produktion 2. Bygglov -laga kraft jan-00 mar-24 Fotogenköket 2 (Primus) Lilla Essingen 122 2026Planering 3. DP - laga kraft dec-17 feb-26 Hagastaden kv 13 Vasastaden 334 2028Planering 3. DP - laga kraft dec-19 2026- Skolvärdinnan, Garagevägen Hammarbyhöjden 90 2028Planering 3. DP - laga kraft jun-25 jan-00 Valla Norra, Årstafältet et I Årsta/Östberga 63 2028Planering 3. DP - laga kraft jan-00 2025- Firman Råcksta 114 2029Planering 3. DP - laga kraft sep-21 2026- Valla Södra, Årstafältet et I Årsta/Östberga 177 2029Planering 3. DP - laga kraft mar-18 2025- Friherregatan, Melonparken Hässelby gård 76 2029Planering 4. Planarbete jan-00 jan-00 Blåsutvägen Blåsut 60 2030Planering 4. Planarbete jun-22 jan-00 Famnen (Stopvägen) Åkeslund 116 2030Planering 4. Planarbete jan-00 jan-00 Islandstorget, kv D Blackeberg 70 2030Planering 3. DP - laga kraft jan-00 jan-00 Islandstorget, kv A (48)+B(60) Blackeberg 108 2030Planering 3. DP - laga kraft jan-00 jan-00 Växthusvägen del 1 et1 (105)+et2 (100)Hässelby Villastad 170 2030Planering 4. Planarbete jun-22 jan-00 Skördetröskan, Dalen 21 Gamla Enskede 146 2030Planering 3. DP - laga kraft jun-21 dec-21 Entré Bagarmossen (Krigsrådet, AssessorBna,gHaormvroäststsernådet) 205 2030Planering 4. Planarbete jan-00 jan-00 Ålgrytevägen Bredäng 175 2030Planering 4. Planarbete jun-24 jan-00 Regnet 2 Björkhagen 80 2030Planering 4. Planarbete jan-00 jan-00 Lokal till lägenhet, Pyramiden, AteljehusPeytr1a0mliädgeennheter 10 2030Planering 3. DP - laga kraft jan-00 jan-00 Vid Kärrtorps IP, del 1 Kärrtorp 250 2031Planering 4. Planarbete mar-17 jan-00 Cirkusplatsen Vällingby 147 2031Planering 4. Planarbete jan-00 jan-00 Lissabon Gärdet 60 2031Planering 4. Planansökan jan-00 jan-00 Östberga Norra Östberga 220 2031Planering 4. Planarbete dec-17 jan-00 Bromstensgluggen Bromsten 154 2032Planering 4. Planarbete okt-22 2026- Vårbergsvägen Skärholmen 223 2032Planering 3. DP - laga kraft feb-18 jan-00 Pliggvägen, Solberga Solberga 80 2032Planering 4. Planbesked jan-00 jan-00 Manganet m.fl Grimsta Vällingby 200 2032Planering 4. Planbesked jan-00 jan-00 Södra Årstafältet et 6 Östberga 135 2034Planering 4. Planbesked 2026- jan-00 Växthusvägen del 2 (150) Hässelby Villastad 2035Planering 4. Planbesked jan-00 jan-00 Garagehusen, Trondheimsg. (40 Husby 2035Planering 3. DP - laga kraft sep-20 apr-22 Björnmossevägen (150) Kälvesta 2035Planering 4. Planarbete dec-18 jan-00 Garagehusen, Oslogatan. (43) Husby 2035Planering 3. DP - laga kraft sep-20 apr-22 Garagehusen, Bergengatan.(39 Husby 2035Planering 3. DP - laga kraft sep-20 apr-22 Albano Krt 13 (32) Norra Djurgården 2035Planering 3. DP - laga kraft sep-12 sep-20 Fornkullen, 132 Vällingby 132 2035Planering 4. Planarbete jan-00 jan-00 Vid Kärrtorps IP, del 2 Kärrtorp 80 2035Planering 4. Planarbete mar-17 jan-00 Kotka (200) Akalla 2035Planering 4. Planarbete jun-20 jan-00 Saima (200 Akalla 2035Planering 4. Planarbete jun-20 jan-00 Ätten 5, Östb PC Östberga 170 2035Planering 4. Planarbete 2025- 2028-