Svenska Bostäders vinst: Pengarna stannar för nya bostäder

[(Godkänd - R 1) Hållbarhets- och årsredovisning 2025.pdf] Styrelseärende Styrelsen 2026-03-26 Ärende 5 Dnr SB 2026/171 Handläggare: Monica Häger Till styrelsen Telefon: 08-50837169 Hållbarhets- och årsredovisning 2025 VD:s förslag till beslut Styrelsen för Svenska Bostäder beslutar följande. 1. Hållbarhets- och årsredovisning 2025 för moderbolaget och koncernen godkänns. 2. Föreslå stämman att disponera vinstmedel i enlighet med föreslagen vinstdisposition. Stefan Sandberg Monica Häger VD Ekonomichef Ärendet Förslag till Hållbarhets- och årsredovisning för räkenskapsåret 2025 biläggs. Koncernens resultat efter finansiella poster uppgår till 263 mnkr medans resultat efter skatt uppgår till 209 mnkr för koncernen. I förvaltningsberättelsen framgår att styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0 kr i ny räkning balanseras 12 086 722 223 kr Summa 12 086 722 223 kr 1 Bilagor 1. Hållbarhets- och årsredovisning 2025 2. EY revisionsrapport 2025 3. Stadsrevisionens årsrapport 2025 4. Rapport enligt transparenslagen 2025 2 Attesterat av Detta dokument har godkänts digitalt av följande personer: Namn Datum Stefan Sandberg, VD 2026-03-16 --- [Bilaga 1 H-ÅR Svenska-Bostader 2025.pdf] Bilaga 1 AB SVENSKA BOSTÄDER HÅLLBARHETS- 2025 OCH ÅRSREDOVISNING SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 1 Innehållsförteckning CHERRIE HÅLLBARHETSREDOVISNING ON TOP Den formella hållbarhetsredovisningen omfattar sidorna 4–28 2025: Året i korthet 3 Vd har ordet 4 Kort om Svenska Bostäder 6 Styrning och kontroll 8 – Organisation och ledning 8 – Målstruktur och ledningssystem 10 – Agenda 2030 11 Riskhantering 12 – Krisledning 13 – Säkerhetsklassning 13 Upphandling och leverantörsuppföljning 14 Vår påverkan 15 – Social hållbarhet 16 – Ekonomisk hållbarhet 22 – Ekologisk hållbarhet 25 Om hållbarhetsredovisningen 27 Energidata 28 ÅRSREDOVISNING Den formella årsredovisningen omfattar sidorna 30–57 Förvaltningsberättelse 30 Finansiella rapporter 37 Noter 47 Revisionsberättelse 58 LokalsamhällGetranInsdkirenkitn egkosnroampiskporAtn tikorruption En ergi Utsläp p till luft 61 påverkan Symbolförklaring Övergripande mål FokusområdeLokalsamhället Indirekt ekonomisk Antikorruption Energi Utsläpp till luft påverkan Husbyfestivalen Tillsammans med de boende arrangerar Svenska Bostäder varje år en festival i Husby centrum. Ett femtontal ungdomar från området anställs som festivalv ärdar, även föräldrar trygghetsvandrar under festivalen. Cherrie är en återkommande favoritartist. 2 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 Övergripande mål Fokusområde 2025: GLIMTAR FRÅN ÅRET ANST 3 Ä 7 L 4 L D A LITE SIFFROR: NYA PROJEKT OCH INITIATIV: Resultat efter 28 905 • Daglig styrning i förvaltningen med fokus finansiella poster: 263 mnkr 3 944 LOKALER Omsättning: 3 908 mnkr på kundservice 4 CENTRUM HYRESLÄGENHETER Investeringar: 789 mnkr (INKLUSIVE ETT GÄNG LOKALER • Bomässa i Husby för ökad rörlighet och tydlig I VÄLLINGBY CENTRUM) Soliditet: 51,7 % information kring bostadsköer och byten Vi var med och tog fram • P ilot värmestyrning med sensorer en handbok om att VÄSTERORT JÄRVA • Nytt systemstöd i Kundcenter främja biologisk mång- BJÖRK - DALEN C HAGEN C • K artläggning hur våra fastigheter kan bidra fald tillsammans med IVL till ökad krontäckningsgrad i stadens värme- STADSHOLMEN och representanter från bostadsbranschen. öar Våra skyddsvärda träd fick skyltar. HUSBY C KÄRR TORP C SÖDERORT INNERSTADEN 13,4 Stadens bostads- Distrikt Järva bolag såg till att fler än 100% fick full pott i inflyttningsindex 4 800 år är den genom­ i en mätning i december. snittliga kötiden för barn och ungdomar kunde våra lägenheter* delta i sommaraktiviteter anordnade av olika kultur- och idrottsföreningar * Student- och ungdomslägenheter, seniorlägenheter, korttidskontrakt och övriga kontraktstyper är ej inräknade. F O K U S JJ Ä R V A UPPMÄRKSAMMADE I BRANSCHEN – ETT URVAL JÄRVAVECKAN I år samarbetade vi med Familjebostäder för att ge Vinst: European Responsible Housing Awards uppmärksamhet åt våra Sommaraktiviteter. Förutom OM KRISEN KOMMER Stockholmshusen vann kategorin Prisvärda bostäder och tog att vi bjöd in till en orienteringsrunda så blev det Inför årets Beredskapsvecka, frågade vi vår Tillsammanspanel, bestående av emot pris på International Social Housing Festival i Dublin. många nyfikna frågor och en hel del anmälningar till 500 hyresgäster, om hemberedskap och hur man kan förbereda sig inför kris någon av våra samarbetspartners aktiviteter. eller krig. Vi fick många kloka och engagerade svar. Flera hade frågor kring Nominering: Sweden Green Building Award skyddsrummen; var man hittar dem och hur man kommer in. Andra saker som – Vi är stolta över att vara nominerade till Årets medlem i KONST I HUSBY kom upp var tillgången till färskt vatten, hur elektroniska låsbrickor fungerar SGBA, säger hållbarhetschef Sara Wallin. Vi har förändrat våra I april arrangerades en konstsalong i samarbete med när strömmen försvinner och om man får ta med husdjur till skyddsrummet. arbetssätt mycket de senaste åren för att ställa om och minska Husby konsthall. Ett tillfälle för Järvaborna att kost- Säkerhetsstrateg Magnus Glifstam besvarade frågorna i ett antal filmer klimatutsläppen. nadsfritt uppleva konst i sin närmiljö – till och med på som spelades in i Vällingby. Produktionen skedde inhouse, med minimal fasaderna. Initiativet stämmer väl överens med vår budget. Kampanjen spreds i våra egna kanaler men togs också upp som ett Nominering: Bästa intranät i Web Service Award vision om att skapa ett hållbart liv i och mellan husen gott exempel i stadens och landets beredskapskretsar. Kul! Finalist: Studentbostadspriset (för kvarteret Plankan) och skapar en ökad stolthet bland de boende. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 3 VD Stefan Sandberg på den årliga 2025var ett år med bättre förutsätt­ som finns i våra fastigheter. Bolagets ekonomis­ Tillsammansdagen där alla med- HAR ORDET ningar än de senaste åren. Infla­ ka resultat har också överträffat det av kommun­ arbetare samlas. Temat i år var samarbete. tionen har hamnat mer rätt, räntenivån har gått fullmäktige beslutade resultatkravet. ner till en mer normal nivå, och avkastningskra­ ven för bostäder i Stockholm har stabiliserats och Vi bygger igen! till och med gått ner något i olika delar av stan. Vi startade under året vårt första nyproduk­ Även om byggkostnadsindex fortsätter att öka, så tionsprojekt på flera år. 92 nya lägenheter i Rin­ ökar det nu med mer normal takt än de senaste keby, intill befintligt bestånd, planeras vara in­ åren. Sammantaget skapar detta bättre förutsätt­ flyttningsklart redan vid årsskiftet 2026/2027. ningar för vår investeringsverksamhet och för att Projektet följer den av bolaget antagna nypro­ kunna erbjuda ännu bättre bostäder och service duktionsstrategi som strävar mot ökat industri­ till våra hyresgäster. ellt byggande och lägre klimatavtryck från pro­ Mer oroande är den stora geopolitiska situ­ duktionen. Bolagets styrelse har även beslutat ationen som snabbt kan ändra bolagets förut­ starta ytterligare ett nytt projekt med 122 nya sättningar igen. Där finns bland annat fortsatt lägenheter på Lilla Essingen. osäkerhet kring handelspolitik och krig, fak­ Under året har vi även gjort ett omfattande torer som till hög grad kan påverka den eko­ arbete med att analysera hela nyproduktions­ nomiska tillväxten negativt, och därmed också portföljen i syfte att stänga ner mindre lämpade fastighetsbranschen. projekt, pausa vissa andra projekt, och istället Under 2025 har Svenska Bostäder fortsatt sitt lägga mer fokus på färre antal projekt som vi arbete med att långsiktigt stärka bolagets eko­ tycker passar bra in i vår inriktning. Det har nomi. Utan starka ekonomiska förutsättningar inneburit att vi under året tagit ovanligt höga kommer vi inte klara av vårt viktiga allmännyt­ kostnader för förgävesprojektering, men samti­ tiga uppdrag. Vi har därför bland annat stärkt digt bedömer vi att det ändå är en bättre lösning vårt inköpsarbete, förhandlat om hyresavtal, än att fortsätta vissa projekt framåt. Under året jobbat för att minimera vakanser inom lokal­ fick vi också en ny markanvisning som upp­ segmentet, och fortsatt att stärka våra rutiner skattningsvis ska kunna ge 50 nya hyresrätter i kring investeringsprojekt i syfte att minimera Bromma om ett antal år. riskfyllda och mer olönsamma projekt. Eko­ Investeringar i befintligt bestånd följer den un­ nomiskt står sig bolaget i år bättre rustat inför derhållsstrategi vi antog under 2021. Det inne­ framtiden givet de stora investeringsbehoven bär långsiktiga underhållsplaner med proaktiv SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 4 Intervju om Stockholmshusen. VD HAR ORDET renovering istället för utbyte, varsamma reno­ som stannar till och pratar, att svara på frågor, och resurser inom juridik och informations­ veringar i syfte att minimera klimatavtryck, och att hjälpa den som behöver hjälp. Kundvär­ förvaltning. Som allmännyttigt bostadsbolag bibehålla arkitektoniska värden i våra fina hus, dar, reparatörer, tekniska förvaltare, koordina­ ska vi vara stolta och trygga i att väsentliga och och att minska negativ påverkan för våra be­ torer, skadesamordnare, områdeschefer, säker­ viktiga offentliga processer har de bästa av för­ fintliga hyresgäster. Under året har vi haft flera hetsstrateg, distriktschefer, kommunikatörer, utsättningar, och därför är denna förstärkning stambytesprojekt igång i våra olika distrikt, med många flera, gör ett ovärderligt jobb både viktig för oss. Vi har även utökat resurser och såväl som i dotterbolaget Stadsholmen. Målet till vardags och i krissituationer. fått in ny viktig kompetens inom vår inköps­ framåt är att bibehålla eller till och med kunna Trots denna våldsvåg upplever våra hyres­ enhet och resursförstärkt med utvalda roller öka renoveringstakten enligt denna metodik. gäster sammantaget över året en ökad trygghet inom vår förvaltningsavdelning. i och omkring sina bostadsområden. I till ex­ Jag vill, som vanligt, avslutningsvis uttrycka Nöjdare hyresgäster empel Järva har vi fått rekordhöga trygghets­ stolthet över det fina jobb alla medarbetare Bolagets bostadshyresgäster har gett oss ett siffror men en ökning på närmare 2,5 procent på Svenska Bostäder och Stadsholmen utför. bättre omdöme gällande service än tidigare år. på bara ett år. Det vardagliga förvaltningsarbe­ Detta tillsammans med engagerade hyresgäs­ Vid förra årsskiftet införde vi löpande mätning tet med att hålla helt, rent och snyggt, löpande ter, en stark ägare, och en stödjande styrelse av kundnöjdheten, istället för som tidigare en ronderingar i våra fastigheter och stark sam­ bidrar till ett hållbart liv i och mellan husen gång per år. Det har gett oss bättre möjligheter verkan med andra fastighetsägare, stadsdelar för alla stockholmare. Tack för stöd och gott att kontinuerligt följa hur vår service upplevs och polisen är viktiga komponenter i att hålla samarbete under 2025. och därefter vidta korrigerande åtgärder. Vi har ett område tryggt. även börjat med så kallade dagliga pulsmöten i alla förvaltningsteam för att få bra koll på alla Utvecklingen fortsätter pågående kundärenden, och vi har ställt om så Under året har bolaget implementerat åtgärder att vi löser allt fler ärenden vid den första kon­ utifrån miljöprogrammet och klimathand­ takten redan med vårt Kundcenter. lingsplanen som staden antog i slutet av 2024. Starten på 2025 var annars väldigt mörk. Bolaget har även fortsatt jobba med energi­ Under januari skedde en våg av sprängningar effektivisering, varsam renovering, och funk­ runt om i landet, varav flera träffade våra fas­ tionskrav på klimatutsläpp i nyproduktion, tigheter. Ingen ska behöva vakna mitt i natten av biologisk mångfald, och klimatanpassnings­ att porten till trapphuset sprängs sönder. Jag vill åtgärder i våra fastigheter. Spadtag, Kombohus i Rinkeby. ge en särskild eloge till alla engagerade kollegor Vi har också fortsatt att utveckla vår orga­ som alltid är där direkt efter att det händer. Vår nisation under året. Vid förra årsskiftet stärkte Stefan Sandberg närvaro betyder mycket, att vi finns till för de vi till exempel upp med nya spetskompetenser VD, SVENSKA BOSTÄDER SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 5 Möte med Hyresgästföreningen. KORT OM SVENSKA BOSTÄDER Kort om Svenska Bostäder AB Svenska Bostäder, organisationsnummer i hållbarhets­ och årsredovisningen inkluderar 556043­6429, är ett allmännyttigt bostadsbolag vårt dotter bolag Stadsholmen om inte annat som ägs av Stockholms stad och ingår i kon­ anges. cernen Stockholms Stadshus AB. Bolaget hyr endast ut hyreslägenheter och lokaler i Stock­ NYCKELTAL 2024 2025 holm, Sverige. Sedan 1944 äger och förvaltar Antal fastigheter 686 686 Svenska Bostäder ett stort bestånd av fastigheter Antal lägenheter 28 903 28 905 och deltar aktivt i utvecklingen av stadsdelar, Omsättning, mnkr 3 696 3 908 Resultat före skatt, mnkr 129 263 bostadsområden och hem för stockholmarna. Soliditet, % 50,5 51,7 Bland våra bostäder finns allt från vanliga lägen­ Direktavkastning, % 5,3 5,8 heter till student­ och forskarlägenheter, kollek­ Avkastning eget kapital 0,7 1,4 tivhusboenden, ungdomslägenheter och senior­ Avkastning totalt kapital 1,7 2,1 boenden. Bolaget äger 28 905 hyreslägen heter och Bokfört värde fastigheter, mnkr 26 792 26 367 Investeringsvolym, mnkr 1 144 789 3 944 lokaler, där ingår centrum anläggningarna i Driftkostnader kr/kvm 849 853 Björkhagen, Dalen, Husby och Kärrtorp. Drygt Antal anställda 369 374 hälften av lokalerna rymmer kontor, butiker, lager, restauranger, daghem och vårdanläggningar, resten är bostadskomplement. Svenska Bostäders dotterbolag Stadsholmen har ett unikt uppdrag att rusta upp och förval­ ta hus med stora antikvariska värden i Stock­ holms stad. Samtliga fastigheter har stort kul­ turhistoriskt värde och flera av fastigheterna har status som byggnadsminnen. Stadsholmens del i bolaget är 279 fastigheter med 1 637 lägenhe­ ter och 914 lokaler för uthyrning. Alla siffror SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 6 KORT OM SVENSKA BOSTÄDER Järva Innerstaden Svenska Bostäders fastig- Fastigheterna i distrikt Inner- heter i distrikt Järva byggdes staden ligger framför allt i till stora delar i början av 1970- områdena Södermalm, talet. På Järva har vi sedan Vasastan och Södra Hammar- ett antal år genomfört större byhamnen. Åldern varierar renoveringar av fastigheterna stort vilket innebär en intres- men är just nu i förändring där sant blandning av byggnader vi går från helombyggnader med olika karaktär och varie- till att fokusera på varsamma rande förutsättningar. I Norra renoveringar. Med hjälp av en Djurgården och Albano har långsiktig och väl genomar- distriktet även ett betydande betad underhållsplan är målet antal student- och forskar- att på ett hållbart sätt planera lägenheter. verksamheten framåt och på bästa sätt rusta fastig heterna Söderort tekniskt, öka trivseln och De flesta av distrikt Söderorts tryggheten för våra boende fastigheter ligger i Dalen, samt minska energianvänd- Bagarmossen, Bredäng och ningen. Kärrtorp. Flertalet är uppförda under 1940-, 1950- och 1960- Västerort talet med inslag av en hel del De flesta fastigheterna i nyproduktion. distrikt Västerort är byggda under 1950-talet med inslag av Stadsholmen en hel del nyproduktion. I och Stadsholmen är ett dotter- med försäljningen av Vällingby bolag till Svenska Bostäder. centrum valde vi dock att Stadsholmens fastigheter behålla fyra fastigheter med har stora antikvariska värden stort kulturvärde och fortsatt och ligger utspridda över hela förvalta dessa för att bevara Stockholm men merparten av områdets karaktär. lägenheterna finns i inner- Karta: FCB Fältman & Malmén Teckenförklaring staden, framför allt i Gamla stan och på Södermalm där Ort Centrum även Stadsholmen har sitt Järva Västerort Innerstaden Söderort kontor. Kontor Huvudkontor Stadsholmens fastigheter är spridda över Stockholm. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 77 Styrning och kontroll STYRELSEN AB Svenska Bostäder ägs av Stockholms Stadshus AB som i sin tur ägs av Stockholms stad. Stockholmarna påverkar indirekt styrelsens sammansättning genom val till kommunfullmäktige vart fjärde år. DENIZ BUTROS (V) PETER JÖNSSON (M) JOHAN HEINONEN (S) KARIN HANQVIST (S) MARTIN SAHLIN (MP) JONAS NILSSON (M) Ordförande sedan oktober 2025.* Vice ordförande sedan april 2023. Ordinarie ledamot. Medlem av Ordinarie ledamot. Medlem av Ordinarie ledamot sedan april 2023. Ordinarie ledamot sedan april 2023. Kommunfullmäktige utser styrelse, suppleanter och lekmanna­ Född 1991. Född 1969. styrelsen sedan november 2022. styrelsen sedan april 2019. Född 1985. Född 1967. Född 1966. Född 1943. revisorer för bolaget och bland dessa väljs ordförande och vice ord­ förande. Styrelsens politiska sammansättning motsvarar mandatför­ delningen i kommunfullmäktige. AB Stadsholmen är ett dotterbolag till A B Svenska Bostäder och har samma styrelse som moderbolaget med tillägget att även Samfundet S:t Erik har en ordinarie styrelseplats. Hållbarhetsfrågor hanteras av styrelsen i samband med att verk­ samhetsplan och budget beslutas, samt i samband med tertialvisa uppföljningar. Vd är föredragande i styrelsen och ansvarar för att beslut som fattats av styrelsen verkställs samt för bolagets löpande JOHANNA ELGENIUS (L) ABDIAZIZ SERAR (S) EMILIA WINBERG (S) ANTON JÄGARE (S) MOHAMED NUUR KRISTIINA KATAJIKKO (M) Ordinarie ledamot. Medlem av Suppleant sedan april 2023. Suppleant sedan april 2023. Suppleant sedan april 2023. BASHIR ABDI (V) Suppleant sedan april 2023. förvaltning. Som stöd och beredning för vd sammanträder företags­ styrelsen sedan december 2021. Född 1982. Född 1973. Född 1994. Suppleant sedan april 2023. Född 1974. Född 1970. Född 1991. ledningen regel bundet och behandlar såväl strategiska och företags­ övergripande ämnen som verksamhetsnära frågor. Företagsledningen består av vd och avdelningscheferna. PATRIK STÅHLGREN (C) JAN-ERIC LUNDQVIST (KD) CARL HENRIK GRATTE LISA COLVING Suppleant sedan april 2023. Suppleant sedan april 2023. Personalrepresentant sedan 2023. Personalrepresentant sedan 2025. Född 1969. Född 1956. Född 1961. SACO. Född 1975. Vision. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 8 * Ersatte Clara Lindblom (V). STYRNING OCH KONTROLL ILLUSTRATION CONSID FÖRETAGSLEDNINGEN SVENSKA BOSTÄDER SVENSKA BOSTÄDERS AFFÄRSMODELL Affärsidé Svenska Bostäder ska ha ett varierat och attraktivt fastighetsbestånd Vision Ägare för uthyrning till boende och verksamheter Tillsammans för ett hållbart Stockholms stad i Stockholm. På ett engagerat och affärsmässigt liv i och mellan husen. sätt skapar vi individuella och trygga lösningar för långsiktiga kundrelationer. Stefan Sandberg Matilda Malmquist Glas vd kanslichef UTVECKLA HYRA UT FÖRVALTA Vi bygger nytt och rustar upp Vi hyr ut lägenheter och lokaler men också Vi förvaltar våra fastigheter och närmiljön vårt fastighetsbestånd. student- och forskarlägenheter. – för ett hållbart liv i och mellan husen. Monica Häger Åsa Steen Anton Leigard ekonomichef förvaltningschef fastighets- utvecklingschef Bolagets fem väsentliga påverkansområden Fredrika Andersson Jannike Siljan Ida Strutt Lokalsamhället Indirekt ekonomisk Antikorruption Energi Utsläpp till luft påverkan HR-chef verksamhets- kommunikationschef utvecklingschef SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 9 STYRNING OCH KONTROLL Målstruktur och Utifrån affärsplanen, stadens budget och ledningssystem budget anvisningar samt specifika handlingsplaner tar alla delar av Svenska Bostäder fram verksam­ Kommunfullmäktige har beslutat om en lång­ hetsplaner, där mål, ägardirektiv, strategier och ak­ siktig vision för Stockholms stad: Vision 2040 tiviteter bryts ned på respektive nivå till konkreta – Möjligheternas Stockholm. Med utgångs­ lokala aktiviteter. Verksamhetsplanerna följs upp i punkt i visionen tar staden varje år fram och samband med tertialbokslut och årsbokslut. fattar beslut om budget för Stockholms stad. Svenska Bostäder­koncernen har ett kvalitets­ Budgeten är överordnad och styrande för ledningssystem vars syfte är att säkerställa att stadens alla verksamheter, däribland Svenska bolaget på ett systematiskt sätt planerar, styr och Bostäder, och övriga styrdokument ska för­ följer upp verksamheten utifrån målen. Led­ hålla sig till den. ningssystemet säkerställer även att det finns ge­ Med utgångspunkt i Stockholms stads vision mensamma arbetssätt, struktur och metoder och budget samt omvärldens megatrender har för att arbeta med avvikelserapportering och bolaget tagit fram en vision ”Tillsammans ständiga förbättringar. Kopplat till kvalitetsled­ för ett hållbart liv i och mellan husen” samt ningssystemet har Svenska Bostäder ett miljö­ en affärs plan, innehållandes fem långsiktiga ledningssystem som sedan 2023 är certifierat bolags mål: enligt ISO 14001. • Vi tar våra kunder på allvar och löser deras problem Tillsammans för • Våra bostadsområden är socialt hållbara ett hållbart liv i • Våra fastigheter och tjänster är ekologiskt hållbara och mellan husen • Vår ekonomi är långsiktigt hållbar • Vår arbetsplats är hållbar och innovativ SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 10 STYRNING OCH KONTROLL Vi fortsätter med och vidareutvecklar vårt arbete med Vi arbetar systematiskt för att orosanmälningar och fördjupar samarbetet med soci- säkerställa en sund inomhusmiljö ala myndigheter. Vi ska utveckla våra arbetssätt för Agenda 2030 och arbetar vidare med att minska att upptäcka och motverka olaglig verksamhet i form utsläppen av luftföroreningar från av till exempel trafficking och prostitution i bolagets fordon och arbetsmaskiner. lägenheter. Vi fortsätter med och vidareutvecklar vårt arbete med samråd och boendeinflytande för att Agenda 2030 med 17 globala mål för håll­ säkerställa att alla grupper kommer till tals. Vi har fortsatt fokus på likabe- bar utveckling är den mest ambitiösa agen­ handling. Vi fortsätter vårt energieffektiviseringsarbete och köper dan för hållbar utveckling som världens fastighetsel som klassas som bra miljöval. Vi medverkar i det stadsövergripande a rbetet för en fossilfri fjärrvärme länder antagit. Målen är universella, vilket och ökar vår produktion av för nybar energi. Vi förmedlar våra lägenheter enligt innebär att alla länder har ett gemensamt ett transparent och icke-diskrimi- nerande kösystem och har inkomst- ansvar för genomförandet. Målen är också Vi arbetar för att skapa trygga, säkra, inkluderande och tillgängliga hus, gårdar Vi fortsätter krav som överensstämmer med integrerade och odelbara, vilket innebär och centrum när vi bygger nytt och förvaltar. Vi strävar efter att utveckla bo- vårt interna kronofogdens normalbelopp för endekoncept med överkomliga hyror och att underlätta för hyresgäster att systematiska levnadskostnader. Vi utvecklar att inget mål kan nås på bekostnad av ett förändra sin boendesituation genom vår internkö och godkännanden av byten. arbetsmiljö- Vi utvecklar vår prekvalificeringskraven genom att jobba med kate- annat och framgång krävs inom alla områ­ Vi bedriver utvecklingsinsatser för att öka rörligheten inom beståndet, arbetar arbete och organisation goriboenden. För unga som har tidsbestämda kon- för en åldersvänlig stad samt bidrar med försöks och träningslägenheter bland ställer mot- och våra arbets- trakt, i exempelvis studentbostäder och Snabba hus, den för att målen som helhet ska uppnås. annat inom ramen för Bostad Först. Vi bedriver utvecklingsinsatser kring socialt svarande krav sätt för att nollställer vi inte kötiden. Vi har fortsatt stort fokus Agenda 2030­målen samlar de tre hållbar­ värdeskapande analyser. Vi fortsätter och vidareutvecklar vårt arbete med samråd och boendein- på våra leve- främja innova- på att ge ett gott bemötande och likvärdig service till flytande för att säkerställa att alla grupper kommer till tals. Vi arbetar kontinuerligt med att minska rantörer och tion, digitaliser- alla våra hyresgäster. Vi fortsätter och vidareutvecklar hetsdimensionerna i ett gemensamt ram­ miljöpåverkan från vår verksamhet. entreprenörer. ing och ständiga vårt arbete med samråd och boende inflytande för att Vi genom- säkerställa att alla grupper kommer till tals. förbättringar. verk. Målen syftar till: för löne- kartläggning Vi strävar efter att underlätta för våra och säkerställer hyresgäster att göra miljö- och klimat- • Att avskaffa extrem fattigdom att det inte smarta val i sin vardag, bland annat genom Vi fortsätter hålla en hög standard finns osakliga • Att minska ojämlikheter och orättvisor att möjliggöra fastighetsnära källsortering. på våra gårdsm iljöer, välja växter löneskillnader Vi genomför vattens paråtgärder, sprider som gynnar pollinatörer och und- • Att främja fred och rättvisa inom bolaget. information för att öka kunskap och ut- vika bekämpningsmedel vid ogräs- Vi arbetar för • Att lösa klimatkrisen vecklar våra arbetssätt för att förebygga, minska, återanvända bekämpning. Vi vidareutvecklar att fler ska och återvinna avfall i större utsträckning. Vi styr mot giftfria Vi identifierar vilka bygg- arbetssätten med ekosystem- komma in på byggvaror och förbrukningskemikalier och utvecklar vårt arbete nader i det befintliga bestån- tjänster i ny-, och ombyggnation arbetsmark- För att de globala målen ska bli verklighet med livscykelanalyser. det som riskerar att drabbas och förvaltning. naden genom extra hårt i samband med måste de tolkas på både nationell och lokal att ta emot skyfall och värmeböljor för praktikanter, Vi fortsätter att ta fram handlingsplaner nivå. Vi på Svenska Bostäder är med och Vi fortsätter vårt arbete med konceptet ferie arbetare och utveck- och genom föra anpassningar Rättvist byggande för att motverka svart och personer bidrar till flera av målen. Här intill ger vi för att bättre klara de nya lar vår sam- arbetskraft och bristande arbetsmiljö i som står långt verkan med förutsättningarna. Vi arbetar en kort beskrivning av vad vi gör och vad våra byggprojekt. Vi samverkar med rätts- från arbets- fastighetsägar- också för att öka kunskap vårdande myndigheter för att motverka marknaden. Vi föreningar, vi behöver utveckla vidare i de mål där vi och utveckla arbetssätten i kriminalitet. Vi intensifierar vårt arbete ska utveckla brottsföre- ny- och ombyggnation för att ser att vi har stor påverkan. mot olaga andrahandsuthyrning. Vi fortsät- våra arbetssätt byggande råd, myndigheter och förebygga negativa effekter ter och vidareutvecklar vårt arbete med samråd och boende- för att skapa civilsamhället för ett effektivt av ett förändrat klimat. inflytande för att säkerställa att alla grupper kommer till tals. fler arbetstill- genomförande och större gen- Vi fortsätter och vidareutvecklar vårt antikorruptionsarbete. fällen. omslag. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 11 Riskhantering Bolagets strategiska risker utvärderas årligen. ler och riktade åtgärder för att motverka och Under 2025 utsattes Svenska Bostäder för tre På bolagsnivå hanteras risker med väsentligt kontrollera riskerna. Arbetet följs upp internt sprängningar vid olika fastigheter och en anlagda riskvärde i en Väsentlighets­ och Riskanalys i tertial rapporter och verksamhetsberättelse, brand i en fastighet, som en del i den våldsvåg (VoR). De risker som bolaget har rådighet över samt i uppföljning av bolagets internkontroll­ som svept genom staden under de senaste åren. och som uppnår ett högt riskvärde omhänder­ plan till Stadshuset i årsbokslutet. Bolaget drabbades inte av någon storbrand under tas i bolagets internkontrollplan (IKP), medan 2025. de risker som har högt riskvärde där bolaget Brottslighet och korruption inte har rådighet omhändertas i risk­ och sår­ Hyreslägenheter är högt eftertraktade i Stock­ Svart arbetskraft barhetsanalysen (RSA). Detta ger en mer ut­ holm och det finns risk att de hyrs ut olagligt i Svart arbetskraft förekommer i flera av de om­ vecklad riskanalys vilket medför en möjlighet andra hand eller att hyreskontrakt tilldelas på råden som Svenska Bostäder är en stor beställare att analysera och hantera risker på ett bättre felaktiga grunder. Svenska Bostäder minimerar inom. Tillsammans med de övriga kommunala sätt än tidigare. De strategiska risker som fanns risken för detta genom att tilldelning av lägen­ bostadsbolagen i Stockholm arbetar Svenska under 2024 har i sak inte ändrats under 2025 hetskontrakt sker via Bostadsförmedlingen och Bostäder aktivt mot svart arbetskraft inom men bolaget har påbörjat en större översyn av att det finns tydliga rutiner på plats och genom ramen för konceptet Rättvist byggande. riskarbetet och förändringar förväntas under att aktivt arbeta mot olaga andrahandsuthyrning. 2026. Arbetsplatsolyckor Bolagets risker finns inom områdena: brotts­ Fastighetsbrand Svenska Bostäder arbetar på flera olika sätt för lighet och korruption, fastighetsbrand, svart En omfattande storbrand i en fastighet är en risk att förebygga och minimera antalet arbetsplats­ arbetskraft, arbetsplatsolyckor, fastighetsfel, för människors liv och hälsa, tar stora resurser i olyckor. I samband med upphandling ställer störningar i kommunikationssystem, infor­ anspråk och är något som involverar flera olika vi krav på att projektörer och entreprenörer mationssäkerhet och dataskydd, väder­ och delar av organisationen. Svenska Bostäder har ska bedriva ett systematiskt arbetsmiljöarbete. klimat hot samt hot och våld. När risker har rutiner för hur vi ska agera om detta sker och Våra projektledare utbildas kontinuerligt för identifierats beskrivs i en kontinuitetsplanering arbetar kontinuerligt med förebyggande brand­ att ha aktuell kunskap. Vår egen personal har hur bolaget genomför systematiska kontrol­ skyddsarbete och information till hyresgästerna. tydliga regler och tillgång till lämplig utrust­ SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 12 RISKHANTERING ning. Olycksfall, tillbud och observationer följs före. Arbetet med att genomföra förebyggande Säkerhetsklassning upp för att ytterligare förbättra arbetsmiljön åtgärder fortsätter. och minimera olycksfall. Svenska Bostäder genomför varje år en säker­ Hot och våld hetsklassning enligt ”Bluemodellen”. Denna Fastighetsfel och störningar Svenska Bostäder arbetar aktivt för att mot­ säkerhetsklassning genomförs av S:t Erik För­ i kommunikationssystem verka hot och våld som riktar sig mot våra säkrings AB. För år 2025 är bedömningen att Fastighetsförvaltning och drift är grundlägg­ medarbetare och entreprenörer. Detta inklu­ bolaget följer Stockholms stads trygghets­ och ande för vår verksamhet. Att snabbt åtgärda fel derar kontinuerlig utbildning, riskbedömning säkerhetsprogram väl. I övrigt har inte Svenska är viktigt för oss. Därför måste vårt system för i verksamheten samt vidareutveckling av våra Bostäder identifierat några väsentliga risker felanmälan fungera, vilket i sin tur ställer krav säkerhetsrutiner. rörande miljö, sociala förhållanden, personal på fungerande kundmottagning, larminstalla­ och mänskliga rättigheter. tioner och nåbarhet via e­post och/eller telefon. Svenska Bostäders personal övas årligen i kon­ INFORMATIONSSÄKERHET Krisledning tinuitetshantering. Under 2025 har Svenska Bostäder fortsatt arbetet med informationssäker- Informationssäkerhet och dataskydd Svenska Bostäder har en krisledningsorgani­ het med fokus på struktur, riskhantering och kontroll över informationshantering. Svenska Bostäder arbetar kontinuerligt för att sation som aktiveras vid behov. Bolaget tränar Arbetet har omfattat informations- tillvarata och skydda bolagets information. årligen på krishantering och krisledning. Detta klassning, förtydligade krav i leveran- Genom gemensamma arbetssätt och ett syste­ sker genom övningar i företagsledningen och törsavtal genom uppdaterade PUB-avtal matiskt förhållningssätt jobbar vi för att hela på distrikten. Under året har krislednings­ samt åtgärder för att stärka IT-säker- heten, bland annat säkrare inloggning tiden minska risken för läckage och att den organisationen aktiverats vid ett flertal tillfäl­ och förbättrad hantering av sårbarheter. information vi hanterar ska vara korrekt, till­ len, den längsta av dessa var för att hantera gänglig och skyddad. utfallet av ett dataläckage från en IT­system­ Incidenthanteringen har förtydligats och blivit mer enhetlig och utbildning leverantör. har genomförts för att öka medveten- Väder- och klimathot heten om dataskydd, informations- Hur vi kommer att drabbas av extremväder säkerhet och aktuella hot. med översvämningar och andra relaterade Arbetssätten har även utvecklats skador är svårt att förutsäga men genom kart­ genom förbättrad omvärldsbevakning läggningar av översvämningsrisker och risker och tekniskt stöd för tidig identifiering för övertemperaturer i samband med värme­ av sårbarheter. böljor försöker Svenska Bostäder ligga steget SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 13 Upphandling och leverantörsuppföljning Svenska Bostäder är en upphandlande myn­ systematiskt miljöarbete, användning av bygg­ Leverantörskategorier Uppföljning av byggentreprenörer dighet som följer lagstiftningen baserad på de varubedömningen, prestanda motsvarande Inga större förändringar av leverantörskedjan Rättvist byggande är ett initiativ som syftar till gemenskapsrättsliga principerna. Det inne­ ”Miljöbyggnad Silver” i nyproduktion, avfalls­ har skett under året. Svenska Bostäder har föl­ att på ett strukturerat sätt motverka ekonomisk bär att leverantörstransaktioner ska baseras på hantering samt fordons och arbetsmaskiners jande stora leverantörskategorier: brottslighet, svartarbete och oegentligheter på genomförda offentliga upphandlingar med tyd­ bränsle­ och miljöp restanda. • Byggentreprenörer i våra ny­ och ombygg­ byggarbetsplatser. Modellen omfattar allt ifrån liga kravställningar som kopplas till verksam­ I byggprojekten följs miljökrav upp genom nadsprojekt samt tekniska konsulter såsom kontraktsskrivning till oannonserade kontrol­ hetsbehov, hållbarhet och ekonomi. Det finns miljöronder. Årligen genomförs miljörevi­ arkitekter. Vår fastighets utvecklingsavdelning är ler på byggarbetsplatser och att följa upp hela både krav som är internt framtagna, sådana sioner av leverantörer för att kontrollera att huvudsaklig beställare. kedjan av underentreprenörer. som är beslutade inom Stockholms stad samt överenskomna krav uppfylls. Under 2025 har • Drift­ och underhållsentrep ren örer som Rättvist byggande har från 2018 till och legala krav. 19 sådana miljörevisioner genomförts. används av vår förvaltningsavdelning. I dessa ingår med 2025 genomfört 570 arbetsplatskontroller Under 2025 köpte Svenska Bostäder in varor även el och fjärrvärme samt avfallshantering. varav 38 har varit i Svenska Bostäders bygg­ och tjänster för cirka 2 mdkr. Bolaget har ett Socialt ansvarstagande • Övriga konsulter avseende verksamhet, projekt (9 stycken år 2025). 8 stycken mindre beställnings­ och avtalssystem som är utvecklat I samband med upphandlingar ställer Svenska ledning, IT och kommunikation. Konsulter kontroller (RBL) har gjorts, samt cirka 400 för att förenkla arbetet för våra beställare och Bostäder krav avseende social hållbarhet där nyttjas av samtliga avdelningar inom Svenska företagskontroller av underleverantörer. säkerställa att rätt upphandlat avtal används. detta är möjligt och lämpligt. Dessa krav kan Bostäder. Brister gällande ID06, skalskydd, oanmälda Införande av kategoristyrt inköp har fortsatt exempelvis vara sysselsättningsfrämjande åtgär­ • IT­system för samtliga verksamheter inom underentreprenörer och till och med illegal under året. der hos våra leverantörer när de genomför sina Svenska Bostäder. arbetskraft hittas tyvärr återkommande. Samt­ tjänster åt oss eller krav på jämställdhetsplaner. liga brister som uppdagas i entreprenadprojekt Miljöpåverkan Svenska Bostäder ställer krav på kollektiv­ Majoriteten av leverantörer som har anlitats följs upp och åtgärdas, i vissa fall med av­ En del av Svenska Bostäders miljöpåverkan avtalsliknande villkor för leverantörens medarbe­ under 2025 är baserade i Sverige. Våra stora talade viten. Vid lagöverträdelser görs alltid sker indirekt genom de arbeten som bolagets tare i exempelvis byggprojekt. Under utföranden byggentreprenörer och leverantörer anskaffar polis anmälan. leverantörer utför i byggprojekt och i förvalt­ av nybyggnadsentreprenader kontrolleras ställda dock sitt insatsmaterial på en global marknad. ning. För att minska denna påverkan ställs krav genom revisioner inom ramen för Rättvist miljökrav i samband med upphandling, såsom byggande. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 14 Vår påverkan Antikorruption (ekonomisk dimension) Energi (ekologisk dimension) Svenska Bostäder handlade upp entreprenader, tjänster Energianvändningen står för en betydande del av Lokalsamhället Indirekt ekonomisk Antikorruption Energi Utsläpp till luft Lokalsamhället Indirekt ekonomisk Antikorruption Energi Utsläpp till luft och material för cirka 2 miljarder kronor 2025. En stor del av Svenska Bostäders miljöpåverkan. Det beror framför allt på påverkan påverkan Vad vi rapporterar kring detta var byggrelaterat – en bransch som är särskilt riskutsatt för att uppvärmning av byggnader och varmvatten drar mycket korruption. Vidare äger vi som fastighetsbolag lägenheter vilket energi samt att fastigheterna använder en större mängd el. Svenska Bostäders verksamhet berör och berörs av många är en av de mest eftertraktade produkterna i Stockholm. Det är intressenter i samhället. För att säkerställa att värdet av vår verksamhet och den uppföljning bolaget gör svarar på intressen- därför ytterst viktigt att våra medarbetare agerar enligt gällande Var kan vi se att påverkan sker? ternas behov, har en intressentanalys utförts. regelverk för att säkerställa likabehandling och rättvisa villkor för Hur mycket värme som går ut styrs av Svenska Bostäder genom tillgång till lägenheterna. ett centralt system. Även hyres gästernas beteende påverkar Intressentanalysen har resulterat i att fem områden framträtt Övergripande mål Fokusområde Övergripande mål Fokusområde användningen, till exempel genom hur mycket de använder som mest prioriterade att rapportera kring. Här presenteras dessa Var kan vi se att påverkan sker? varmvatten eller vädrar. Den ökade elektrifieringen och digitali­ områden och var påverkan uppstår utifrån social, ekonomisk och Besluten om inköp och tecknande av lägenhetskontrakt utförs seringen i samhället bidrar också till energianvändningen. ekologisk hållbarhet. av Svenska Bostäder. Påverkan uppstår hos leverantörer, hyres­ gäster, allmänhet och ägare. Utsläpp till luft (ekologisk dimension) Utsläpp till luft hänger nära samman med energi­ Lokalsamhället Indirekt ekonomisk Antikorruption Energi Utsläpp till luft Lokalsamhället (social dimension) Indirekt ekonomisk påverkan användningen då värmeverk och anläggningar för generation påverkan LokSalvsaemnhäsllketa BIndoiresktt äekdoneorm itskillAhnatiknordrupathionållerE nleärggi en hUetstläeprp tsillo lumft utgör männi­ (ekonomisk dimension) av el kan ge upphov till stora utsläpp. Vid nyproduktion och påverkan Lokalsamhället Indirekt ekonomisk Antikorruption Energi Utsläpp till luft skors hem, en plats som är en grundläggande förutsättning för Direkt ekonomisk påverkan är flödet av pengar mellan en orga­ ombyggnation uppstår även stora utsläpp till luft, främst i sam­ påverkan trygghet i människors liv. Bolaget tillhandahåller också loka­ nisation och dess intressenter. Indirekt påverkan är den ytterli­ band med produktion av material. ler som är såväl a rbetsplatser som platser för service. Till det gare påverkan som uppstår. Den kan vara både ekonomisk och kommer våra bostadsgårdar och centrumytor där människor icke­ekonomisk. När Svenska Bostäder investerar i att bygga nytt Var kan vi se att påverkan sker? vistas. Vår verksamhet, och hur vi bedriver den, har en stor på­ och renovera uppstår påverkan på flera olika sätt. Exempel på det Mängden utsläpp beror dels på mängden av utsläppsdri vande verkan på lokalsamhället. kan vara att flyttkedjor upÖvpersgtriåparn doe cmhål flFeokru sfoåmrrå deen bostad, att trygg­ aktivitet (såsom användning av energi eller byggmaterial) I begreppet lokalsamhälle ingår personer eller grupper som bor heten i närområdet ökar, att servicen förbättras eller att värdet på och dels på vilken typ (såsom energi källa eller material­ Övergripande mål Fokusområde eller jobbar i områden som påverkas av företagets verksamÖhveertg.ri pDandeet m ål Foomkusokmrråidnegliggande fastigheter ökar eller minskar. slag) som används. Utsläppen sker utanför Svenska handlar då om ekonomiska, miljömässiga och sociala perspektiv. Bostäders direkta kontroll vilket innebär att Svenska Bostäders Var kan vi se att påverkan sker? främsta sätt att minska påverkan är att minska användningen Var kan vi se att påverkan sker? Besluten om investeringar fattas av Svenska Bostäder och kom­ av energi och bygg material. Besluten om hur verksamheten ska bedrivas fattas av Svenska munfullmäktige i Stockholms stad. Påverkan uppstår hos hyres­ Bostäder. Påverkan uppstår hos hyresgäster och allmänhet. gäster, allmänhet, leverantörer och ägare. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 15 VÅR PÅVERKAN LokalsamhälletSoIncdiiarekl t hekåonlolmbisakrhAenttikorruption Energi Utsläpp till luft att mäta upplevd service och kundnöjdhet. serviceindex 2025. Under året infördes löpande påverkan Det utförs även mer riktade undersökningar mätningar istället för endast enskilda större som stödjer a rbetet i processerna. Resultatet mätningar för att Svenska Bostäder och Stads­ Svenska Bostäders verksamhet påverkar i hög ut­ redovisas och analyseras på flera nivåer; bolags­ holmen kontinuerligt ska kunna följa upp och sträckning lokalsamhället där våra bostäder, lo­ övergripande, per distrikt och områdesteam. agera på kunders återkoppling. Varje distrikt kaler och hyresgäster finns. Vårt samarbete med Resultaten utgör ett viktigt u nderlag när vår har tillgång till alla resultat från enkäterna för stadsdelarna, andra fastighetsägare, före ningsliv verksamhet planeras för kommande år. att kunna se vad hyresgästerna i specifika fas tig­ och myndigheter är av avgörande betydelse för heter tycker och för att återkoppla resultat och att våra hyresgäster ska kunna ha ett bra boende Lokal samverkan planerade åtgärder områdesvis. Hyres gästernas i ett tryggt bostadsområde. Hur vi agerar som Svenska Bostäder har ett avtal om inflytande synpunkter ger därmed underlag för våra prio­ arbetsgivare påverkar våra medarbetares möjlig­ för hyresgäster med Hyresgästföreningen. I riteringar. het till försörjning och ett hållbart arbetsliv. samband med upprustningar finns ett gene­ rellt avtal som reglerar hur samråd ska gå Trygga bostadsmiljöer Samhällspåverkan till. Samtliga distrikt arbetar med intressent­ Kundundersökningen visar att upplevelsen För att systematiskt styra arbetet med social Övergripande mål Fokusområde dialoger. I Järva, Söderort och Västerort bedrivs av trygghet ligger på en hög nivå, precis som hållbarhet har staden arbetat in de sociala frå­ olika projekt i samarbete med stadsdelar och/ före gående år. Tryggheten i våra fastigheter är gorna i den årliga budgeten och stadens system eller fastighetsägarföre ningar för att bidra till överlag hög, men den upplevda tryggheten i NKI 2025 I KORTHET för uppföljning. Svenska Bostäder använder ökad social hållbarhet. Bolaget arbetar för att bostadsområdena varierar. tre perspektiv för att belysa hur bolaget agerar Utveckling Serviceindex Bostäder involvera hyresgästerna och stärka deras med­ Svenska Bostäder bedriver ett systematiskt med de människor som kommer i kontakt med 2023 2024 2025 ansvarstagande, exempelvis genom att upp­ arbete för att öka tryggheten. Vi bidrar till en verksamheten: muntra till grannsamverkan och grannföre­ starkare känsla av trygghet genom daglig närvaro Svenska Bostäder 80,4 79,3 80,4 1. Bolaget och staden ningar. Bolaget har också en hyresgästpanel i områdena och gott bemötande i dialogen med Stadsholmen 82,7 81,9 83,9 2. Bolaget och hyresgästen som löpande svarar på frågor och ger bolaget hyresgästerna, kombinerat med fysiska trygghets­ 3. Bolaget och medarbetaren stöd i utvecklingen. skapande åtgärder i källare och skalskydd. Utveckling Trygghetsindex Bostäder Svenska Bostäders dagliga arbete med att Genom att vara noggranna i val av hyresgäs­ tillgodose hyresgästernas behov styrs med Nöjda hyresgäster ter till våra kommersiella lokaler och skapa ett 2023 2024 2025 ut gångspunkt i veckovisa uppföljningar av Utfallet i 2025 års kundundersökning (NKI) levande gaturum bidrar vi ytterligare till upp­ Svenska Bostäder 79,6 80,0 81,3 inkomna ärenden såsom bytesförfrågningar, visade att Svenska Bostäder stigit i mätning­ levelsen av trygghet hos våra hyresgäster. Stadsholmen 83,5 83,8 83,5 uppsägningar, synpunkter, felanmälan och arna och är på en hög nivå. Stadsholmens Vi deltar regelbundet i de trygghetsvand­ ron deringar. bostads hyresgäster trivs generellt sett bra med ringar som arrangeras av stadsdelarna där vi I år besvarades undersökn ingen av 51 % En årlig kundundersökning genomförs för sitt boende och bolaget ligger stabilt högt i sitt tillsammans med fastighetsägarföreningar, (Svenska Bostäder), 63 % (Stadsholmen). SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 16 VÅR PÅVERKAN / SOCIAL HÅLLBARHET hyres gäster och andra aktörer identifierar möj­ liga förbättringar i den fysiska miljön och åt­ HÅLLBART LIV I OCH MELLAN HUSEN gärdar upptäckta fel. Vi har under året genomfört mängder av aktivi- För att öka kunskapen och förebygga bränder teter och event i våra centrumanläggningar, till har vi i samarbete med systerbolagen fortsatt exempel Husbyfestivalen, Kärrtorpsfestivalen, vårt samarbete med brandskyddsinformatörer Vällingbyd agarna, där vi tillsammans samlat runt 80 000 stockholmare för gemenskap och ökad inom Storstockholms Brandförsvar (SSBF). trygghet. Grannhjulet med uppmuntrande bud- Samverkan med stadsdelar, andra fastighets­ skap hur man kan bli en bättre granne och göra ägare, föreningslivet, näringsidkare och andra Stockholm lite vänligare var ett populärt inslag aktörer är viktiga delar i vårt arbete för att stärka på de större eventen. Dessutom har varje distrikt anordnat mindre gårdsträffar runt om i våra kvar- upplevelsen av trygghet. ter; alla med olika teman som trygghet eller sop- Under året har flera trygghetsaktiviteter ge­ sortering,. Vi har ordnat containerdagar, familje- nomförts tillsammans med olika aktörer. Fokus dagar och skräpp lockarhelger. Vi har lyssnat in hyresgästernas önskemål och bland annat skapat har varit på att involvera hyresgästerna i att på förutsättningar för återbruksrum eller byteshyllor lokal nivå vidta åtgärder för att öka tryggheten samt ordnat bomässor på platser där man velat samt skapa grannsamverkan mot brott. lära sig mer om hur lägenhetsbyten går till. Genom de olika trygghetsaktiviteterna får Utöver det har vi gått ett stort antal mall-walks i våra hyresgäster, medarbetare och samarbets­ våra centrumanläggningar i syfte att hitta felet partners ökad kunskap om hur vi kan hjälpas åt före kunden och skapa en visuellt trevlig och till- för att öka tryggheten i och omkring det egna talade miljö för stockholmarna. boendet. Förutom att anordna träffar har vi bl a: I de centrumanläggningar som Svenska • låtit hyresgäster i Husby rösta om lekutrust- Bostäder äger arbetar vi aktivt med trygghets­ ning på gården, • utsett Årets hemokrat – grattis Charlotta Crist- frågor. Vi bygger successivt bort otrygga miljöer, vall, trädgårdssamordnare i Söderort, jobbar med belysning och gör regelbundna rund­ • genomfört panelistor (kunddialoger) och vandringar för att se till att den yttre miljön är enkäter med teman som: hemberedskap, lägen- attraktiv. Vid behov anlitar vi trygghetsvärdar hetsbyten och utemiljö, • utvecklat Välkomstresan för nya hyresgäster eller motsvarande. genom automatiserade utskick och uppdaterat innehållet och informationen i Välkomstkassen, som delas ut vid inflyttningar. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 17 VÅR PÅVERKAN / SOCIAL HÅLLBARHET Lokalsamhället Indirekt ekonomisk Antikorruption Energi Utsläpp till luft påverkan PERSPEKTIV 1: BOLAGET OCH STADEN hetsvandringar för att beakta och fånga upp olika fotbollsskola, 4H­vistelser och teaterkollo till Tillgänglighet perspektiv på trygghet. I Rågsved har Svenska subventionerade priser eller avgiftsfritt. År 2025 Vi arbetar löpande för att på olika sätt öka till­ Bostäder, tillsammans med olika aktörer i om­ var det 4 800 (4 300) barn och ungdomar som gängligheten i vårt bestånd genom att till exem­ Bidra till att få fler stockholmare rådet, för åttonde året i följd deltagit i den årliga deltog i sommaraktiviteterna. pel åtgärda enkelt avhjälpta hinder. Under 2025 i arbete trygghetsdagen med temat ”Trygg i hemmet” har bolaget fortsatt med åtgärder för att öka till­ Övergripande mål FoFkuösorm raådtet ge möjlighet till ungdomar att komma som arrangeras av Fastighetsägare i Rågsved. Tryggare miljöer gängligheten i befintligt bestånd. in på arbetsmarknaden erbjuder vi feriearbe­ Svenska Bostäders mål är att skapa ett tryggare ten. Vi erbjuder också personer som står långt På Lika Villkor och mer levande gaturum bland annat genom ifrån arbetsmarknaden möjlighet till såväl Svenska Bostäder medverkar sedan åtta år till­ att aktivera bottenvåningar med levande verk­ praktik som arbete inom våra verksamheter. baka i Rädda Barnens initiativ ”På Lika Vill­ samheter. I våra centrumanläggningar gör vi Under 2025 har 173 ungdomar mellan 16 och kor” i Järva. Syftet med arbetet är att etable­ särskilda satsningar för att säkerställa närservice Lokalsamhället Indirekt ekonomisk Antikorruption Energi Utsläpp till luft 19 år utfört feriearbete, vi har erbjudit 18 prak­ ra ett långsiktigt barnrättsarbete med mål att till de boende i området. Vår ambition är att påverkan tikplatser och visstidsanställt nio personer som minska diskriminering av barn i socialt och skapa levande och hållbara platser som upp­ står långt ifrån arbetsmarknaden. Vi ingår i ekonomiskt utsatta områden samt att stärka fattas som trygga genom att aktivera platsen Stockholms stads integrationspakt. deras inflytande över frågor som berör dem. under alla dygnets timmar. Vi vill att alla ska Bärande delar av initiativet är arbete med känna sig trygga och därför är det viktigt att Samarbeta med lokala aktörer trygghet och inkludering, medborgardialo­ via dialog ta reda på vad de boende tycker. och kraftsamla geografiskt ger och behovsanalyser. Rädda Barnen leder Övergripande mål FoLkuosokmaråldae samarbeten och koordinerar arbetet med att utveckla och Stöd till lokala föreningar och idrottsklubbar För att stärka stadsdelarna deltar S venska implementera skalbara modeller. Exempel på Svenska Bostäder samarbetar med det lokala före­ Bostäder i lokala brottsförebyggande råd i de aktiviteter inom ramen för initiativet är prao­ ningslivet, till exempel anordnar vi tillsammans områden där vi har fastigheter samt i flera fastig­ koncept, tjej­ och killforum, föräldraforum, med övriga fastighetsägare i Hässelby/Vällingby Barnrättsveckan På initiativ från Stockholms hetsä garföreningar, där också stads delarna och frukostklubb och projektledarutbildning. samt Rågsved sambafotboll på lördagskvällar för stad var Svenska Bostäder med och firade Barn- rättsveckan i november. Utbildning för medarbe- polisen finns representerade. Föreningarna ger unga mellan 7 och 17 år. Totalt har fler än 2 500 tare i att kunna hjälpa barn i krissituationer, för- oss möjlighet att samordna viktiga frågor med Lovaktiviteter ungdomar deltagit i aktiviteten under året. stärkta arbetssätt för att möjliggöra barns rätt till övriga fastighetsägare för att gemensamt nå Tillsammans med Familjebostäder och Stock­ Vi samarbetade med Folkets Husby genom trygg bostad, och trygghetsvandringar med barn bättre resultat, till exempel vad gäller trygg­ holmshem och vårt dotterbolag Stadsholmen er­ att bjuda in till firandet av eid, newroz och jul och unga är exempel på vad vi som bolag bidrar med. Satsningen visar på hur våra gemensamma heten i respektive stadsdel. bjuder vi en mängd olika sommarlovsaktiviteter tillsammans med de boende i Järva. Omkring ansträngningar verkligen gör skillnad. Vi samar- Under 2025 har Fastighetsägarföreningen i i samarbete med idrotts­ och kulturföre ningar 600 personer deltog vid firandet av eid och betar till exempel med organisationerna Svenska Järva, tillsammans med ungdomar från Ung­ runt om i staden. Där kan hyresgästernas barn newroz och drygt 450 deltog vid julfirandet, med baby och Rädda Barnen. domshuset i Husby fortsatt att genomföra trygg­ och ungdomar delta i bland annat sim skola, varav en stor del barn. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 18 Lokalsamhället IndirekVt ÅekRon oPmÅisVkERAnKtAikoNrr u/p tSioOnCIALE nHerÅgiLLBAURtsHläpEpT till luft påverkan PERSPEKTIV 2: BOLAGET OCH för Svenska Bostäder att upprätthålla en god Bostäder ökat möjligheten för hyresgäster att få medlingen till socialförvaltningen och stads­ HYRESGÄSTEN Lokalsamhället Indirek k t e o k n on t o a m k isk t m Ant e ik d or r h up y tio r n esgä E s n t e e rg r i na f U ö t r sl ä a pp t t ti ll s l ä uf k t erställa att information om sin placering i internkön, utan delsförvaltningarna i Stockholms stad, vilka i påverkan deras behov tillgodoses. Under 2025 har vi ar­ att de behöver besöka Bostadsförmedlingens sin tur hyr ut bostäderna till personer som har Öka utbudet av hyresrätter rangerat flera aktiviteter i olika områden i syfte hemsida. Svenska Bostäder lanserade 2024 ett behov av särskilt stöd i sitt boende. Övergripande mål FoSkuvsoemnråsdke a Bostäder producerar nya hyres­ att ge hyresgästerna ett ökat inflytande över sitt digitalt bytestorg där hyresgäster som vill byta Svenska Bostäder har under året bidragit med lägenheter. Mer om detta går att läsa i avsnittet boende och dess omgivning. lägenhet kan hitta varandra. Användningen av 92 försöks­ och träningslägenheter, varav 24 Ekonomisk hållbarhet. bytestorget har fortsatt öka under året. Under stycken gått till Bostad först. Svenska Bostäder arbetar även med att säker­ Boendeinflytande 2025 har arbetet med att förmedla familjeläg­ Lokalsamhället Indirekt ekonomisk Antikorruption Energi Utsläpp till luft ställa att lägenheterna i beståndet bruÖkvaersgr ilpeangdae mltå l FoSkuvsoemnråsdke a Bostäder har ett samarbetsa vtal med enheter (särskilda godkännandevillkor på minst påverkan och inte blir en del av den kriminella andra­ Hyresgästföreningen kring boendeinflytande. antal hemmavarande barn) har fallit ut väl. Över handsuthyrningen. Svenska Bostäder har en Inom ramen för detta avtal har hyresgästerna 50 familjelägenheter har förmedlats under året. dedikerad grupp för att stärka arbetet med möjlighet att ansöka om medel för aktiviteter detta. Totalt har 227 lägenheter friställts från som syftar till att öka trygghet, trivsel och ge­ Samarbete med kommunens olaga andrahandsuthyrning under 2025. menskap med grannarna i det egna bostads­ sociala aktörer Under 2025 har ett forskningsprojekt som området. Under 2025 har det bildats tre nya så Vräkningsförebyggande arbete påbörjades 2023 fortsatt för att möjliggöra kallade grannföreningar. Det finns iÖdvearggri pa1n0de0 m­ål FokSusvoemnråsdeka Bostäder har ett nära samarbete med mer rörlighet i det befintliga beståndet och talet aktiva föreningar hos Svenska Bostäder. Vi stadsdelsförvaltningarna när vi upptäcker hyres­ Lokalsamhället Indirekt ekonomisk Antikorruption Energi Utsläpp till luft motverka inlåsningseffekter. Detta syftar till håller även dialog kring hur hyresgästerna själva gäster som har behov av stöd. Proaktivt arbete påverkan att minska trösklarna för stockholmare att få kan bidra till ökad trygghet i områdena vilket genomförs gemensamt för att undvika hyres­ Lokalsamhället Indirekt ekonomisk Antikorruption Energi Utsläpp till luft lägen heter i det befintliga beståndet. Därut­ ibland resulterar i att grannsamverkansgrupper skulder, störningar, vanvård och i förlängningen påverkan över jobbar Svenska Bostäder med att utveckla startas. avhysningar. internkön som ytterligare en aktiv åtgärd inom stadens bostadsförsörjningsansvar. Ökad rörlighet och Försöks- och träningslägenheter alternativa boenden samt Bostad Först 227 Dialog och samarbete medÖv ergripande mål FoSkuvsoemnråsdke a Bostäder fortsätter att utveckla arbetet Svenska Bostäder har länge arbetat med att hyresgästerna med att försöka bidra till ökad rörlighet i be­ hjälpa personer som haft problem med att hitta Övergripande mål FoSkuvsoemnråsdke a Bostäder genomför systematiskt hyres­ ståndet och erbjuda alternativa boendeformer. långsiktigt boende. Totalt har vi cirka 500 för­ gästsamråd i samband med upprustningar, Detta har bland annat resulterat i att riktlinjer söks­ och träningslägenheter, varav cirka 50 större ombyggnader och gårdsupprustningar. för byten har ändrats för att möjliggöra för fler Bostad först­lägenheter, i vårt bestånd per den Dialogen med hyresgästerna kan ske på många att bo i lägenheter med ytor och hyror anpas­ 31 december 2025. LÄGENHETER FRISTÄLLDES UNDER ÅRET sätt och i olika forum men det är av största vikt sade för deras behov. Under 2025 har Svenska Dessa lägenheter förmedlas av Bostadsför­ SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 19 VÅR PÅVERKAN / SOCIAL HÅLLBARHET PERSPEKTIV 3: BOLAGET OCH tala, men fokus ligger på det digitala. Vi deltar MEDARBETAREN på arbetsmarknadsdagar och erbjuder praktik inom flera olika yrkesroller. Vi erbjuder också En bra arbetsplats feriearbete för Stockholms stads ungdomar. Vi För att vi på Svenska Bostäder ska leva upp samarbetar med Arbetsmarknadsförvalt ningen till vår värdegrund: ”Vi värnar demokratiska för att starta upp utbildningar för personer principer, Vi arbetar för och med stockholmar­ som står utanför arbetsmarknaden. Med hjälp na, Vi är samhällsbyggare, Vi arbetar tillsam­ av en sådan utbildning kan de söka sig till oss mans”, krävs att vi konsekvent arbetar med vår och vår bransch. arbetsmiljö och vår arbetsplatskultur. För att nyanställda snabbt ska komma in i Vi omfattas av Stockholms stads personal­ arbetet och lära känna bolaget har vi utvecklat policy och genomför därför årligen stadens ett digitalt introduktionsprogram. Bolaget har medarbetarundersökning. Resultatet från också en företagsövergripande introduktion kart läggningen ligger till grund för både före­ för nyanställda där företagsledningen deltar. tagsövergripande och lokala handlingsplaner. Samtliga medarbetare har medarbetar­ och Vårt mål är att vi konsekvent ska erbjuda en uppföljningssamtal med sin närmaste chef bra arbetsmiljö för såväl chef som medarbe­ minst två gånger per år. Vid medarbetarsam­ tare. I det långsiktiga arbete som genomförs talet sätts mål och aktiviteter kopplat till våra inom Svenska Bostäder ingår också att lyfta övergripande mål. Mål sätts också för kompe­ diskussionen om mångfald och likabehand­ tensutveckling. Avstämningsmöten sker löpan­ ling. Vi lägger resurser på medarbetarnas hälsa de mellan chef och medarbetare under året. och tonvikt vid att det finns en sund balans mellan arbete och privatliv. Viktiga delar i det Arbetsmiljö och hälsa Feriejobbare. Under 2025 tog Svenska Bostäder och Stadsholmen emot 173 feriearbetande ungdomar. arbetet är utveckling av ledar­ och medarbe­ Bolaget arbetar proaktivt med arbetsmiljö Ung domarna genomförde en väldigt fin insats i samtliga distrikt och Stadsholmen där de bland annat under- hållsmålade i och runt våra fastigheter, ronderade samt höll rent och snyggt. De gör verkligen skillnad. tarskapet, generöst friskvårdsbidrag och andra och hälsa. Det är en långsiktig satsning för hälsofrämjande förmåner. ett hållbart arbetsliv. När det gäller arbets­ skador som rör hot­ och våldssituationer har rapporteringssystem IA. De flesta rappor­ cident erbjuds stöd via företagshälsovården. En attraktiv arbetsgivare vi utvecklade program för att hantera dessa terna handlar om hot­ och våldssituationer En digital utbildning med fokus på att lära För att vara en attraktiv arbetsgivare för såväl med det fokus och den snabbhet som krävs. Vi som riktas främst mot medarbetarna inom sig hantera hot­ och våldssituationer finns för nuvarande som potentiella medarbetare synlig­ följer kontinuerligt upp tillbud och arbetsska­ Förvaltningen. För att underlätta för medar­ att vägleda medarbetarna i frågan. Alla med­ gör vi oss i olika medier, både tryckta och digi­ dor som rapporterats in till stadens incident­ betarna att komma vidare efter en sådan in­ arbetare ska genomgå utbildningen och den SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 20 VÅR PÅVERKAN / SOCIAL HÅLLBARHET ingår som en del i det utbildningspaket som plats samtidigt som vi får bättre kontakt med UPPLEVD DISKRIMINERING 4,7 procent av hyresgästerna uppg er att de upplevt diskriminering i mötet alla nya medarbetare ska genomgå. våra hyresgäster. Detta är något bolaget alltid 4,7 % Nej med Svenska Bostäder och Stads- Arbetsmiljöutbildningar hålls regelbundet beaktar vid rekryteringar, där vi arbetar enligt Vet inte holmen. Bolagens mål är att ingen 14,8 % Ja för våra nyanställda chefer för att säkerställa att en modell för kompetensbaserad rekrytering hyresgäst ska uppleva diskriminering. alla har aktuell kunskap om arbetsmiljöregler samt att ålder och kön inte visas på de sökan­ och våra interna arbetssätt. des CV:n och där kravet på personligt brev har tagits bort. 80,5 % Avtal och samverkan Dilemmadiskussioner genomförs regelbun­ Samtliga medarbetare inom bolaget omfattas det på arbetsplatsträffar, dessa har fokus på av kollektivavtal som säkerställer goda arbets­ mångfald och kränkande särbehandling. Vi villkor. Därutöver har vi lokala avtal som ger har gjort vår HR­processutbildning för nya ytterligare förmånliga villkor. chefer digital. Utbildningen berör bland annat NYCKELTAL MEDARBETARE Bolaget samverkar med våra fackliga organisa­ arbetsmiljö och diskriminering. 2024 2025 tioner genom vårt samverkansavtal och det sker Som en del av vår introduktion får nyan­ Antal anställda (tillsvidare) vid årets slut 369 374 löpande under året med syfte att medarbetarna ställda delta i likabehandlingsseminarium, ett ska kunna vara med och påverka inför beslut. Vid deltagaraktivt seminarium där medarbetare Varav kvinnor/män, % 51/49 51/49 arbetsplatsträffar och medarbetarsamtal sker och chefer bland annat får diskutera likabe­ Varav med kollektivavtal, % 100 100 även samverkan direkt med medarbetarna. handling och jämställdhetsfrågor. Varav tjänstemän, % 78 77 Vi arbetar med så kallade Aktiva åtgärder. Mänskliga rättigheter Det innebär att vi kontinuerligt arbetar i Varav Fastighetsanställda, % 22 23 Kommunfullmäktige i Stockholms stad har fyra steg för att motverka diskriminering och Varav kvinnor/män i chefsbefattning, % 53/47 53/47 som mål att man i verksamheterna lever upp främja lika rättigheter och möjligheter: Varav kvinnor/män i ledningsgrupp, % 75/25 75/25 till mänskliga rättigheter och undviker alla 1. Vi undersöker risker och hinder Deltidsanställda vid årets slut, antal 2 1 former av diskriminering. Bolaget arbetar i en­ 2. Vi analyserar orsaker Varav kvinnor/män, % 100/0 100/0 lighet med detta för att våra medarbetare ska 3. Vi åtgärdar, förebygger och främjar spegla mångfalden som finns bland våra hyres­ 4. Vi följer upp och utvärderar Personalomsättning, % 10,5 12,5 gäster. Vårt uttalade mål är också att ingen Fokus för de aktiva åtgärderna ligger på Medelålder 48,3 48,3 bland medarbetarna eller våra hyresgäster ska fem områden: arbetsförhållanden, arbete och Sjukfrånvaro, % 4,5 3,2 uppleva diskriminering i någon form. föräldraskap, löner och anställningsvillkor, Långtidssjukfrånvaro (> 14 dagar), % 2,9 1,8 Det är vår övertygelse att jämnare könsför­ rekry tering och befordran samt utbildning delning och ökad mångfald ger en bättre arbets­ och kompetensutveckling. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 21 VÅR PÅVERKAN Lokalsamhället Indirekt ekonomiEskkoAnntiokomrruipstiokn hålElnberagirhetUtsläpp till luft het regleras av Stockholms stads övergripande är upplåtna till Svenska Bostäder. Vårt befint­ FASER OCH BESLUT FÖR INVESTERINGSPROJEKT påverkan finansiella policy samt den av moderbolaget liga fastighetsbestånd ska vara väl underhållet, Svenska Bostäder är en del av Stockholms stad Stockholms Stadshus AB och Svenska Bostäder energieffektivt och renoveras varsamt. STAPDRSOBCYEGSGSNEANDS- Start-PM i SBN Ppllaannsaarbmertåed och Sri eS adB moN rgåödrse-lse Poclahn garrabnestekning Ai SnBtaNg Eö /a vv K ee nF rnk d tlua e egl al n Dlaegtaa lkjpralaftn Fastighetsbildning Bygglov SLUTBESKED Markanvisning i Expln Öeföxv rpe alr noe dan etseb kre oins m lgu m to eci lhE s x egp eo lnn mo/ KmF- EXPPRLOOACTEESRSEINNGS- E oc x h p l d k e ä lt r a h r u i v p u la d n m a a r n b e f t ö e r t allmän platsmark U al t lm by ä g n g p n l a a d ts mark och arbetet baseras på affärsmässiga principer. antagna finanspolicyn. SVENSPKRAO BCOESSTSÄDERS Idéskede Förstudieskede Programskede Projektering Upphandling Pövroedrluäkmtnioinn goch Emfaterkr-nad Med en lönsam utveckling av våra fastigheter Styrning Avtal TaXnrävfifsan imngarakv-tal Tp X lraänffaavtal TkoX or m äm f e fmx ae p öllsv oee a r t e e n ri s n - g TtuX or p ämp f ltf åra täettlsse- Tmreädff ab X yegngterenptrreenpraednaövrtal Långsiktigt hållbara finanser skapas förutsättningar att fortsätta bygga och Stockholms stad formulerar mål för hur många Investeringsbeslut UTREDNINGSBESLUT INRIKTNINGSBESLUT GENOMFÖRANDEBESLUT SLUTREDOVISNING 5 X förvalta stockholmarnas bostäder med trygga Svenska Bostäder ska leverera de av ägaren bostäder som ska byggas. Målet är att de tre FNaysbtyigghgentasdråsrdaeptp >o rt i SB:s styrelse 5>St 03a –0d 30s 0 hm0 u ns m kA nr:B k Fr > :a F KsatFisgthigehtsertåsdråedt e>t S>B S:sB :sst ystreylrseels >e 5>St 03a –0d 30s 0 hm0 u ns m kA nr:B k Fr > :a F KsatFisgthigehtsertåsdråedt e>t S>B S:sB :sst ystreylrseels >e Fastighetsråd > SB:s styrelse bostadsområden och god service till våra fastställda resultatkraven. Vi ska investera i ny­ kommunala bostadsbolagen tillsammans skulle investerinRgesvbideesrluatt 5 ö g k e 0 a n -3 r o m 0 m 0 e fö d m r a 1 n n 0 k d r p : e r O b o e m c s e l i n u n t t v e e fa s ll t t e t e r a r m s in a e g v r e s n s k a s a m t o r m e t v a a i l d a in e p s r r t a o a t d n i u n s k r s i t k o i t o m n n i s n f k a g o t s t s b a t e d n s e a l d u b t e / slutet. > p m r i 3 o n d 0 s u t 0 k 2 m t 0 io n m n k s r n : k k O o r s m s t n k in a a v d r e e ) s v f t ö id e r e s ri ä r n a m g t e r i a n n s r s i m k " t r e e n d s in u m g lt s i a n b t s e " t s ( 1 l m u 5 t a / r p g k r e n o n a c o d e m s n v t f , ä ö d r r d o a e n c k d m e i b n e u s s l ut 7 fattas av samma instanser som fattade beslutet. hyresgäster. produktion, varsamt renovera vårt befintliga nå en nybyggnadstakt som ger 3 500 nya hyres­ Svenska Bostäder har ett allmännyttigt syfte fastig hetsbestånd samt delta i stadsutveck­ rätter under mandatperioden. där myndigheter, föreningar, fastighetsägare, och verksamheten bedrivs i enlighet med lag­ lingen. Investeringarna ska ge en affärsmässig boende och andra intressenter har möjlighet stiftningen (2010:879) om allmännyttiga kom­ avkastning samt bevara och utveckla värdet Nyproduktion att lämna synpunkter för att påverka projek­ munala bostadsaktiebolag. på fastighetsbeståndet. Direktavkastning och I vår nyproduktion strävar vi alltid efter att tets utformning. Kommunfullmäktige alterna­ Det ekonomiska värde som Svenska Bostäder värdeutveckling ska ligga i linje med jämför­ hitta lämpliga platser utifrån förvaltnings­ och tivt Stadsbyggnadsnämnden på delegation från Övergripande mål Fokusområdegenererar utgörs främst av hyresintäkter men bara bostadsbolag. stadsutvecklingsperspektiv. Det är en utma­ kommunfullmäktige fattar beslut om att anta även av värdeförändringar på fastigheter. Efter Det operativa resultatet för 2025 uppgick till ning att hitta mark att bygga på i Stockholm. en ny detaljplan. Stadsbyggnadsnämnden fattar att leverantörer, internbank, ägare, samhälle 263 mnkr, jämfört med 129 mnkr föregående Svenska Bostäders investeringar i nyproduk­ även beslut om bygglov. Besluten om detaljplan och medarbetare fått sin del av värdet kvar­ år. Förbättringen förklaras främst av ett stärkt tionsprojekt utgår från bolagets långsiktiga och bygglov kan överklagas, vilket är vanligt då står ett överskott som behålls i verksamheten. drift netto, vilket speglar ett stabilare mark­ projektportfölj som sträcker sig från projekt­ olika åsikter och intressen står mot varandra. Överskottet är nödvändigt för att vi ska bevara nadsläge. R esultatet påverkades dock negativt idéer i tidiga skeden till förstudier och mark­ och stärka vår finansiella ställning. Det möj­ av sjunkande lokalhyresintäkter, till följd av anvisningar fram till byggstart. Renovering/upprustning liggör en god förvaltning, men också en fort­ att många lokalhyresgäster haft ett utmanan­ Nyproduktionsprojekten följer en väl struk­ Svenska Bostäders underhåll baseras på en satt satsning på upprustning av vårt befintliga de år. De något lägre finansieringskostnaderna turerad beslutsprocess med både interna och långsiktig plan som revideras årligen. Bolagets bestånd samt nyproduktion. bidrog samtidigt positivt till resultatet. externa beslut. För de projekt som överstiger underhållspolicy om att primärt renovera var­ Investeringsvolymen sjönk under 2025 något 300 mnkr fattar både Svenska Bostäders sty­ samt tillsammans med fastställda ramar och från en tidigare hög nivå och investeringarna i Byggprojekt relse, koncernstyrelsen och kommunfullmäk­ mål inom energi, miljö och ekonomi utgör nyproduktion samt om­ och tillbyggnad sker Svenska Bostäder har en viktig uppgift i att tige de nödvändiga inriktnings­ och genom­ viktiga styrparametrar för planeringsarbetet. med marknadsmässiga avkastningskrav via eget bidra till stadens försörjning av nya hyresrät­ förandebesluten. Beslut om nästkommande års planer fattas i och upplånat kapital. ter. Nyproduktionen sker på mark som upplåts Innan ett nyproduktionsprojekt kan påbör­ anslutning till budgetprocessen och beslut om Extern finansiering sker via Stockholms stads med tomträtt av Stockholms stad och komplet­ jas är det ofta nödvändigt att ta fram en ny större investeringsprojekt följer en särskild be­ internbank. Svenska Bostäders finansverksam­ teringsbebyggelse sker på tomträtter som redan detaljplan. Under planprocessen sker samråd slutsordning som inkluderar styrelsen i de fall SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 22 VÅR PÅVERKAN / EKONOMISK HÅLLBARHET investeringen överstiger fastställd beloppsnivå. Vi satsar på Miljöbyggnad I samband med renoveringar strävar vi alltid Svenska Bostäder arbetar för att tillämpa miljö­ Vi bygger nytt. I december 2025 efter att involvera och erbjuda hyresgästerna certifieringssystemet Miljöbyggnads kriterier i kom de sista modulerna på plats i projektet Kvarndammen i Rinkeby. möjlighet att påverka graden av standardhöj­ nybyggnadsprojekt och större renoveringspro­ Husen är i åtta våningar med stom- ning och samtidigt arbeta för att störa deras jekt. I ett urval av projekten certifierar vi bygg­ mar av trä och solceller på taken. vardag i minsta möjliga mån. I våra stora reno­ naderna. – Svenska Bostäders fokus på Järva har resulterat i att vi kommer igång veringsprojekt genomförs alltid hyresgästsam­ med detta viktiga projekt trots en råd. Då kallas samtliga hyresgäster till infor­ Mål och utfall 2025 utmanande marknad. Tack vare idogt mationsmöte och samråd genomförs enligt en Under 2025 har noll bostäder färdigställts arbete av projektet och vår fastig- hetsförvaltning, i samarbete med process som har förankrats med Hyresgästföre­ och 92 bostäder byggstartats. Målet för pro­ entreprenör, konsulter och Sveriges ningen. I samrådet sammanfattas vilka åtgär­ duktionsstarter låg för året på 92. B olaget har Allmännytta, kommer vi om ett par år der som ska genomföras i projektet och hyres­ fortsatt arbetet med att renovera varsamt och i har 92 nya hem färdigställda, säger gästerna ges möjlighet att göra val och tillval dialog med hyresgästerna. vd Stefan Sandberg. efter vad som passar deras lägenhet. Det kan handla om till exempel tapeter, kulörer, kakel och klinker samt dusch eller badkar. I sam rådet genomförs också gårdsvandringar där hyres­ gästernas synpunkter och önskemål kring går­ dens utformning tas tillvara. Kundnöjdhetsundersökning Sex månader efter inflyttning i den nybyggda eller nyrenoverade lägenheten mäter vi via en enkät vad hyresgästerna tycker om sin lägen­ Vi bygger om. Vi genomför ett stort antal stam byten varje år. För het och om tryggheten i boendet. Resultatet att arbetet ska flyta på smidigt så sammanfattas i ett produktindex och ett trygg­ ser vi nu över våra arbetssätt i sam- hetsindex som båda är värdefulla underlag för band med samråd och medgivande. Att erbjuda digital signering är en av vårt fortsatta förbättringsarbete. de förändringar som införts. Vi har också själva producerat en film som förklarar hur ett stambyte går till. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 23 VÅR PÅVERKAN / EKONOMISK HÅLLBARHET Lokalsamhället Indirekt ekonomisk Antikorruption Energi Utsläpp till luft Antikorruptionsarbete där, bo hos något av de allmännyttiga bolagen påverkan i Stockholm och söka en lägenhet via intern­ Svenska Bostäder arbetar i bygg­ och fastighets­ kön eller genomföra ett lägenhetsbyte. branschen, en av de mest utsatta branscherna Under året har Svenska Bostäder friställt 227 när det gäller korruption. Medarbetarnas kun­ lägenheter, Stadsholmen inkluderat. De inter­ skap om vilka regler som gäller och tydliga in­ na riktlinjerna för uthyrningsarbetet finns be­ terna rutiner är avgörande för att säkerställa att skrivna i ett ramverk som uppdateras årligen. arbetet bedrivs på rätt sätt. Svenska Bostäder har även infört riktlinjer för Under 2025 har flera åtgärder för att minska lägenhetsbyte med syfte att förtydliga vår roll risker kring korruption genomförts. För att öka som fastighetsägare vid hantering av lägenhets­ SVENSKA BOSTÄDERS ARBETE FÖR ATT kompetensen om vad korruption innebär och byte. Vår roll som fastighetsägare är främst att MOTVERKA KORRUPTION UTGÅR FRÅN: vilka lagar och regler som gäller ges en anti­ göra en bedömning av att lägenhetsbytet sker korruptionsutbildning till nya medarbetare. på ett korrekt och riktigt sätt. • Stockholms stads riktlinjer om mutor och representation. Cirka 60 procent av de anställda har genomgått Webblänk: https://insynsverige.se/documentHandler.ashx?did=1832680 Övergripande mål Fokusområde Visselblåsare utbildningen. • Stockholms stads program för inköp och upphandling. Svenska Bostäder omfattas av Stockholms Webblänk: https://insynsverige.se/documentHandler.ashx?did=1821655 Inköp stads stadsövergripande visselblåsarfunktion. Varor och tjänster ska avropas via Svenska Svenska Bostäder stöttar staden om ett • Läs mer om vårt upphandlingsarbete Bostäders beställningssystem för att styra mot visselblåsar ärende skulle inkomma. Under Webblänk: https://www.svenskabostader.se/om-oss/upphandling rätt avtal. För att säkerställa våra medarbetares 2025 har vi inte haft några visselblåsarärenden. • Regler för godkännande av hyresgäst, reglerna är gemensamma för stadens kunskap om systemet och hur det går till att Andra ärenden som ej bedömts vara vissel­ bostadsbolag Svenska Bostäder, Stockholmshem, Familjebostäder, Stadsholmen beställa ordnas interna utbildningar. Chefer blåsarärenden har hanterats i vår linjeorgani­ och Micasa fastigheter. och medarbetare ska aldrig, i arbetet eller i sation. Webblänk: https://bostad.stockholm.se/sa-gar-det-till/bostadsregler/ beslut om upphandling, ta emot gåvor, belö­ gemensamma-regler-for-godkannande-av-hyresgast/ ningar eller andra förmåner. • U ppförandekod för leverantörer W ebblänk: https://www.svenskabostader.se/globalassets/om-oss/ Lägenheter och lokaler foretagsfakta/uppforandekod-for-leverantorer.pdf Svenska Bostäder lämnar alla lediga lägenheter till Bostadsförmedlingen i Stockholm. För att få en lägenhet hos oss ska man antingen stå i den reguljära bostadskön och söka en lägenhet SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 24 VÅR PÅVERKAN Lokalsamhället Indirekt ekonomisk Antikorruption Energi EkUotslläoppg tiills lukft hållbarhet Hur Svenska Bostäder arbetar för att mini­ åtgärder behöver genomföras inom en rad om­ påverkan mera klimatpåverkan beskrivs närmare i nästa råden. Svenska Bostäder har kartlagt samtliga Svenska Bostäder arbetar för att minska miljö­ kapitel. Bolaget jobbar löpande med resursef­ utsläpp, både direkta och indirekta, som bola­ påverkan under byggnadernas livscykel. Sam­ fektiva materialflöden genom att underlätta gets verksamhet ger upphov till. Utifrån kart­ Lokalsamhället Indirekt ekonomisk Antikorruption Energi Utsläpp till luft tidigt verkar bolaget för att underlätta för insamling och sortering av avfall från hyres­ läggningen har arbete påbörjats att nå våra mål. påverkan våra hyresgäster att leva miljöanpassat. För att gästerna. Svenska Bostäder har cirka 240 Kartläggningen har även legat till grund för uppnå detta arbetar vi med kravställning mot miljöstugor och Stadsholmen har ett 80­tal en bolagsövergripande klimatstrategi som tagits leverantörer, miljöstyrning av byggprojekt, miljörum där hyresgästerna har möjlighet att fram av Svenska Bostäder och de andra kom­ hållbar förvaltning och information till hyres­ sortera sitt avfall. munala bostadsbolagen i Stockholm. I strate­ gästerna. Stockholms stads miljöprogram för Svenska Bostäder arbetar också med av­ gin ingår att införa en klimatbudget som kopp­ 2024– 2030, vår verksamhetspolicy och försik­ falls­ och resursfrågan i byggprojekten genom las till den ekonomiska budgeten. Ungefär en tighetsprincipen är utgångspunkt för Svenska att använda stadens fastighetsbolags nya ge­ fjärdedel av bolagets klimatpåverkan kommer Bostäders miljöarbete. mensamma krav för bygg­ och rivningsavfall. från energianvändning kopplat till driften av För att styra och följa upp det interna arbetet Bolaget arbetar för en sund inomhusmiljö för våra byggnader och ungefär tre fjärdedelar från Övergripande mål Fokusområde har vi ett miljöledningssystem som är certifie­ hyresgästernas trivsel och hälsa genom att ex­ ny­ och ombyggnadsprojekt. rat enligt ISO 14001 och integrerat i företagets empelvis säkerställa fungerande ventilation, Svenska Bostäder har under 2025 större övergripande ledningssystem. Miljöarbetet har god ljudmiljö, låg radonhalt och att förebygga energi effektiviseringsprojekt i nio stycken fas­ fem fokusområden: fuktskador. tig heter enligt en metod som etablerades under KLIMATEFFEKTIVT BYGGANDE Övergripande mål Fokusområde Svenska Bostäder arbetar för fastigheter och 2021. Metoden innefattar att identifiera bygg­ Byggverksamhet utgör den största delen material utan farliga ämnen genom att använda nader med hög total och relativ förbrukning av Svenska Bostäders klimatutsläpp. Som • Minimera klimatpåverkan ett led i bolagets klimatarbete togs därför systemet Byggvarubedömningen för att säker­ för att, om tekniskt rimligt, installera från­ en vägledning för klimateffektivt byggande ställa materialval vid ny­ och ombyggnation. luftsvärmeåtervinning. I de enskilda projekten fram 2023. Vägledningen omfattar både • Resurseffektiva materialflöden På Svenska Bostäder har varje linjechef ansvar har energieffektiviseringar på upp till cirka 40 nyproduktion och ombyggnadsprojekt. för miljöarbetet i den egna verksamheten och procent uppnåtts. Även många mindre energi­ Under 2025 genomgick vägledningen en • Sund inomhusmiljö centralt finns resurser för stöd, samordning, effektiviseringsåtgärder har genomförts i fastig­ större omarbetning för att reflektera det som utveckling och uppföljning. hetsbeståndet. bolaget lärt sig av de senaste årens arbete • F astigheter och material Flera åtgärder har även vidtagits för att för­ och den tekniska utveckling som skett i om- världen. Den nya versionen finns publicerad Klimatpåverkan bättra fastigheternas drift och på så sätt minska utan farliga ämnen på Svenska Bostäders hemsida för att övriga Svenska Bostäders verksamhet ger upphov till energianvändningen. Såväl en upphandling av aktörer i branschen ska kunna ta del av stora mängder klimatutsläpp. Bolaget arbetar ett nytt överordnat styrsystem samt en pilot för bolagets erfarenheter. • Främja biologisk mångfald för att halvera detta till 2030, vilket innebär att smart värmestyrning har genomförts. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 25 Svenska Bostäder har under 2025 installerat ANVÄNDNING AV VÄRME OCH VARMVATTEN, KWH/KVM BOA/LOA fyra stycken solcellsanläggningar, motsvarade cirka 820 m2 panelyta. Sammantaget produ­ 200 cerades 1 426 MWh el i solcellsanläggningar­ na. Av detta så användes 67 procent i byggna­ 150 derna och resterande 33 procent exporterades 100 till elnätet. Under året har flera livscykelanalyser genom­ 50 förts och arbetet med att utveckla arbetssätten 0 för att minska klimatpåverkan från byggpro­ 2024 2025 dukter och produktionsfasen av byggnader har fortsatt. Svenska Bostäder arbetar för att minska klimatpåverkan från egna fordon och trans­ porter. Samtliga fordon klassades som miljö­ bilar när de köptes in. I samband med utbyte och nyinköp av bilar har elbilar prioriterats under flera år, vilket resulterat i att endast en­ staka bränsledrivna bilar återstår i bilparken. Under 2025 har bolaget fortsatt sin medver­ kan i Allmännyttans klimatinitiativ. Svenska Bostäder försöker även underlätta för hyresgäs­ ter att minska sina utsläpp, exempelvis genom installation av laddningsmöjligheter för elbilar vid bolagets parkeringar. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 26 431 571 221 171 Samtliga distrikt exkl. Stadsholmen Stadsholmen ANVÄNDNING AV EL KWH/KVM BOA/LOA 40 30 20 10 0 UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER FRÅN FJÄRRVÄRME, EL OCH EGNA FORDON Fjärrvärme och el Företagets egna fordon 16 077 ton 5 ton 12 23 91 03 VÅR PÅVERKAN / EKOLOGISK HÅLLBARHET Samtliga distrikt exkl. Stadsholmen Stadsholmen STÄNDIG ENERGIEFFEKTIVISERING 2024 2025 Energieffektiviseringsarbetet fortsätter enligt framtaget koncept där fastighets- beståndet analyseras för att identifiera byggnader där insatser ger störst resultat ur ett bolagsperspektiv. Under året har energiprojekt färdigställts i nio fastigheter. De genomförda projekten ger önskat resultat och energianvändningen har minskat kraftigt under året. Ett innovativt projekt som färdigställdes under hösten är fastig heten Fondbersån 1 i Hässelby (se bilder) där återvinning installerats på såväl frånluften som avloppsvatt- net. Energianvändningen beräknas minska med cirka 50 procent i den aktuella fastig- heten. Om hållbarhetsredovisningen Detta är Svenska Bostäders nionde hållbar- detta i texten. I vissa fall särredovisas Stadsholmen hetsredovisning och för närvarande planeras till följd av att Stadsholmens byggnader har höga endast en till att publiceras på bolagsnivå. bevarandevärden, vilket medför att möjligheten Redovisningen är utifrån kraven i Årsredovis- att göra förändringar i dem för till exempel ener­ ningslagen. gieffektivisering är starkt begränsad. Tidigare har Global Reporting Initiatives (GRI) Hållbarhetsredovisningen omfattar detta doku­ standard för rapportering använts men då CSRD ment och information som det länkas till på (Corporate Sustainability Reporting Directive) webben. Rapportering sker per kalenderår och innebär stora förändringar har Svenska Bostäder rapporten avser perioden 1 januari till 31 decem­ frångått GRI. Från och med 2027 års redovis­ ber 2025. Föregående års hållbarhetsredovisning ning kommer hållbarhetsredovisningen ingå i publicerades i mars 2025. den övergripande koncernens rapportering. Hållbarhetsredovisningen omfattar sidorna Svenska Bostäder och dotterbolaget Stadshol­ 4–28 och uppfyller kraven enligt Årsredovis­ men omfattas av rapporteringen. I de fall det finns ningslagen på avlämnande av hållbarhets­ ytterligare avgränsningar i rapporten beskrivs rapport. Konst i kvarteren I maj invigdes konstverket ”MangoMama” skapat av konstnären Johan Ström. Det pryder nu gården i kvarteret Mangon på Södermalm. 27 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 Energi- (1) Fastighetsel inklusive tvättstugor Ämne Indikator Enhet 2022 2023 2024 2025 samt el till värmepumpar. Energi Total energianvändning inom organisationen MWh 345 109 337 530 328 091 281 914 (2) Fastighetsel inklusive tvättstugor data Total bränsleanvändning MWh 45 36 28 28 exklusive el till värmepumpar. (3) Arean baseras på Stadsholmens Energianvändning i våra fastigheter varm- och kallhyror. El 1) MWh 46 923 45 961 46 278 47 284 Fjärrvärme MWh 298 186 291 584 280 392 233 112 (4) Normalårskorrigerad värme samt Solelsproduktion MWh 820 1 045 1 320 1 426 el till uppvärmning med klimatindex Solvärme MWh 116 109 101 92 Bromma. (5) Uthyrbar bostad- och lokalarea Såld energi (BOA, LOA). Solel till nätet MWh 303 400 445 472 (6) http://www.miljofordon.se/bilar/ Energi- miljoepaaverkan/ intensitet Energiintensitet inom organisationen (7) Baseras på Stockholm Exergi AB El 2) Miljönyckeltal 2025, Bra miljöval mix Svenska Bostäder kWh/kvm 20,1 20 21 19 och Emissionsfaktorer för nordisk Stadsholmen 3) kWh/kvm 31 30 32 30 elmix år 2021–2023. Uppvärmning 4) Svenska Bostäder kWh/kvm 138 138 134 122 Stadsholmen kWh/kvm 176 180 175 171 El MWh 43 354 41 932 42 440 44 107 Uppvärmning MWh 289 659 295 479 290 893 281 334 Total energianvändning MWh 333 013 337 411 333 333 325 441 Area Svenska Bostäder 5) kvm 1 922 769 1 933 859 1 960 684 2 084 587 Area Stadsholmen 5) kvm 154 842 154 848 155 292 155 141 Scope 1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 6) ton CO e 17,1 8,5 7 5 2 Scope 2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 7) Platsbaserade utsläpp ton CO e 19 481 16 630 17 539 16 077 2 Marknadsbaserade utsläpp 8) ton CO e 16 102 13 412 14 300 13 287 2 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 28 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i AB Svenska Bostäder, org.nr 556043-6429 Uppdrag och ansvarsfördelning lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär Det är styrelsen som har ansvaret för hållbar­ att vår granskning av hållbarhetsrapporten har hetsrapporten för år 2025 på sidorna 9–28 och en annan inriktning och en väsentligt mindre för att den är upprättad i enlighet med årsredo­ omfattning jämfört med den inriktning och visningslagen i enlighet med den äldre lydelsen omfattning som en revision enligt International som gällde före den 1 juli 2024. Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger Granskningens inriktning och oss tillräcklig grund för vårt uttalande. omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekom­ Uttalande mendation RevR 12 Revisorns yttrande om den En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den dag som framgår av min elektroniska underskrift Fredrik Enblom AUKTORISERAD REVISOR SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 29 AB SVENSKA BOSTÄDERS ÅRSREDOVISNING 2025 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 30 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Aktiebolaget Svenska Bostäder avger härmed fortsatt varit utmanande, vilket påverkat möjlig­ Bolaget har under året tagit viktiga steg i att årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2025. heterna att starta nyproduktionsprojekt i önskad utveckla förvaltningen, driva klimatomställ­ omfattning. Bolaget har därför fortsatt att pla­ ningen framåt och stärka tryggheten för både Ägarförhållanden Vår vision, ”Tillsammans för ett hållbart liv nera om projektportföljen och tagit steg mot ett hyresgäster och medarbetare, trots ett fortsatt Aktiebolaget Svenska Bostäder, organisations­ i och mellan husen”, uttrycker ambitionen att mer industriellt byggande, där Stockholmshusen utmanande omvärldsläge. nummer 556043­6429, ägs till 100 procent av skapa hållbara miljöer i samverkan med medar­ och konceptbostäder är viktiga inslag. Stockholms Stadshus AB, organisationsnum­ betare, hyresgäster, entreprenörer, samarbetspart­ Parallellt har bolaget utvecklat fastighetsför­ Investeringar mer 556415­1727 som ägs av Stockholms stad. ners och stockholmarna i stort. Visionen omfat­ valtningen genom driftoptimering och energi­ Investeringar och utveckling av fastighetsbestån­ Svenska Bostäder är ett allmännyttigt och tar både livet i våra fastigheter och det som sker effektiviseringsinsatser, med stärkt uppföljning det, både genom nybyggnation och underhåll kommunalt bostadsföretag. mellan dem – i stadsdelarna, mötesplatserna och av energiprestanda och förbättrade arbetssätt av befintliga fastigheter, är en kärnverksamhet det gemensamma samhällsbygget. Målet är ett som skapar bättre förutsättningar för en effektiv för bolaget. Under året uppgick de totala inves­ Verksamheten hållbart liv, för alla. och hållbar förvaltning. teringarna i fastigheter och inventarier till 789 Verksamheten omfattar hela kedjan från ny­ Vid årets slut omfattade koncernens förvalt­ Hyresgästdialogen har fortsatt varit central (1 144) mnkr, varav 132 (160) mnkr avsåg ny­ produktion och utveckling till ägande, förvalt­ ning 686 (686) fastigheter med en total uthyr­ under året. Genom Hemokrati och återkom­ produktion. Investeringar i om­ och tillbygg­ ning och uthyrning av bostäder och lokaler i ningsbar yta om cirka 2 400 (2 400) tusen kvad­ mande möten i bostadsområdena har hyresgäster nadsprojekt uppgick till 654 (664) mnkr, medan Stockholm. Vårt uppdrag är att skapa stabilt ratmeter, inklusive garage. Bostadsbeståndet fått ökade möjligheter att påverka sitt boende och 3 (15) mnkr avsåg övriga investeringar. Under långsiktigt värde och ett hållbart kassaflöde, uppgick till 28 905 (28 903) lägenheter. Där­ sin närmiljö. Bolaget har även arbetat aktivt för året färdigställdes inga nya bostadslägenheter. samtidigt som vi bygger förtroendefulla och utöver förvaltades 3 944 (3 938) lokaler med en att öka rörligheten i beståndet och bättre matcha nära relationer med våra hyresgäster över tid. sammanlagd yta om 426 (426) tusen kvadrat­ stora lägenheter till barnfamiljer med störst behov. Fastigheternas värde Svenska Bostäder är moderbolag i en koncern meter. Lokalerna utgör en viktig del av bolagets Medarbetarnas engagemang har varit en viktig Det bokförda värdet av bolagets färdigställda med flera helägda dotterbolag. Ett av dessa är AB stadsdelsutveckling och bidrar till att möjlig­ förutsättning för utvecklingen av verksamheten. fastigheter uppgick till 26 367 (26 792) mnkr. Stadsholmen, som ansvarar för fastigheter med göra service, handel och omsorg i och nära våra Genom samverkan med stadens verksamheter Fastighetsbeståndet värderades med hjälp av särskilt kulturhistoriskt värde. Stadsholmens bostadsområden. och civilsamhället har trygghets­ och bosociala analysverktyget Datscha, och värderingen har verksamhet präglas av ett varsamt förvaltarskap Under 2025 har bolaget fortsatt att förena en insatser intensifierats, särskilt i Järvaområdet, granskats och kvalitetssäkrats av Svefa enligt där bevarandet av Stockholms kulturarv kombi­ långsiktigt hållbar ekonomi med sitt samhälls­ samtidigt som arbetet mot oriktiga hyresförhål­ etablerade och erkända värderingsmetoder. Det neras med en långsiktigt hållbar och affärsmässig uppdrag och ett växande ansvar i klimatom­ landen och det vräkningsförebyggande arbetet totala marknadsvärdet för fastigheterna upp­ utveckling. ställningen. Bygg­ och fastighetsmarknaden har fortsatt med ett stärkt barnrättsperspektiv. skattades till 73 017 (71 118) mnkr. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Försäljningar/Förvärv tidigt som räntor har sänkts, vilket bidragit till Finans Risker Under 2025 har bolaget varken förvärvat eller ett minskat inflationstryck och en gradvis sta­ De räntebärande skulderna fortsatte ner och År 2025 har präglats av en fortsatt osäker om­ avyttrat några fastigheter. bilisering av det ekonomiska läget. Trots fort­ minskade med 489 (65) mnkr och uppgick till värld med ökad geopolitisk oro och svårbe­ satt osäkerhet i omvärlden har utveck lingen 12 259 (12 748) mnkr vid årets slut. Finansie­ dömda internationella förutsättningar. Samti­ Marknad under årets senare del skapat ökad förutsäg­ ringen sker via Stockholms stads finansavdel­ digt har inflationen fallit snabbare än förväntat Under 2025 har hyresmarknaden i Stockholm barhet kring bolagets framtida ekonomiska ning, där räntan baseras på den genomsnittliga under året, både i Sverige och internationellt, präglats av fortsatt hög och stabil efterfrågan utveckling. räntan för kommunkoncernens externa skulder. vilket har bidragit till ett gradvis minskat in­ på bostäder. Uthyrningsgraden har varit stark Hyresintäkterna ökade under året och upp­ Marginalerna för kommunkoncernens bolag flationstryck och förbättrade tillväxtutsikter i och vakanserna har bedömts förbli låga, vilket gick till 3 774 (3 573) mnkr. Denna tillväxt anpassas till respektive bolag två gånger per år. svensk ekonomi. Trots detta har finans­ och speglar en robust bostadsefterfrågan. Samtidigt beror främst på den generella hyreshöjningen för Under 2025 uppgick bolagets marginal­ och räntemarknaden under perioder varit avvak­ har det makroekonomiska läget successivt för­ bostäder, indexeringen av hyror i kommersiella omkostnadsersättning till 0,33 (0,27) procent tande, och osäkerheten kring den framtida bättrats under året, med fallande inflation och lokalkontrakt samt av att bolaget ägt fastighe­ under perioden januari–juni samt till 0 ,36 ränteutvecklingen har kvarstått. räntesänkningar från Riksbanken som bidra­ ten Lomholmen 1 under hela 2025, till skillnad (0,30) procent under perioden juli–december. Bolagets intäkter utgörs huvudsakligen av git till ökad ekonomisk stabilitet. Trots detta från föregående år. Ingen inflyttning har skett Under året uppgick den genomsnittliga räntan bostadshyror inom Stockholms kommun. har osäkerhet i omvärlden och ett fortsatt ut­ i nyproducerade lägenheter under året, vilket till 2,70 (2,76) procent. Räntekostnaderna mins­ Efterfrågan på bostäder med rimliga hyror manande marknadsläge för vissa kommersiella innebär att dessa inte bidrog till ökade hyres­ kade något och uppgick till 345 (365) mnkr. bedöms fortsatt som stabil och risken för aktörer inneburit en något svagare utveckling intäkter. Koncernens eget kapital hänförligt till mo­ marknadsrelaterade vakanser i bostadsbestån­ för delar av lokalmarknaden. Bolaget har därför Driftkostnaderna exklusive av­ och nedskriv­ derföretagets aktieägare uppgick vid årsskiftet det är låg. Samtidigt kvarstår risker kopplade fortsatt att föra en nära och aktiv dialog med ningar på fastigheter ökade med 2 (10) procent till 14 631 (14 426) mnkr. Soliditeten uppgick till hushållens ekonomiska situation, där kost­ hyresgästerna för att stärka relationerna och och uppgick till 1 949 (1 920) mnkr vilket gav till 51,7 (50,5) procent. Inberäknat övervärden nadsutvecklingen för bland annat energi och hitta långsiktigt hållbara lösningar. Samman­ ett driftnetto på 1 687 (1 516) mnkr. Över­ i bolagets fastighetsbestånd uppgick den juste­ räntor fortsatt kan påverka betalningsförmå­ taget visar 2025 på en fortsatt stark bostads­ skottsgraden ökade därmed till 41,1 (39,0) pro­ rade soliditeten till 68,9 (68,0) procent. För en gan negativt. hyresmarknad, samtidigt som konjunkturen cent. Driftnetto per kvadratmeter uppgår till översikt av utvecklingen se bolagets ”Femårs­ Inom det kommersiella beståndet kvarstår gradvis stärkts och ränteläget lättat. 738 (670) kr/kvm. Av­ och nedskrivning av översikt” på sidan 35. risken för fortsatt ökade vakanser. Trots att fastigheter uppgick till 1 002 (952) mnkr vilket Kassaflödet från den löpande verksamheten svensk ekonomi under året har visat tecken på Resultat koncernen ger ett bruttoresultat på 685 (564) mnkr. Under resulterade i ett överskott på 1 276 (1 205) mnkr. förbättrad tillväxt påverkas många verksamhe­ De senaste årens ekonomiska utveckling med 2025 genomfördes inga fastighetsförsäljningar. Investeringar med kassaflödespåverkan uppgick ter fortsatt av osäkerhet i omvärlden och ett hög inflation och stigande räntor har haft en Finansnettot förbättrades något och uppgår till till 787 (1 140) mnkr. Årets investeringar i ny­ utmanande marknadsläge. Även om hyreshöj­ påtaglig påverkan på bolagets kostnads­ och ­331 (­358) mnkr. Resultat efter finansiella poster byggnation var lägre jämfört med 2024 och ningar kopplade till inflation har genomförts finansieringsförutsättningar. Under 2025 har uppgår till 263 (129) mnkr. uppgick till 132 (466) mnkr. under de senaste åren innebär marknadsläget dock inflationen fallit snabbare än väntat, sam­ 2025 fortsatt osäkerhet för lokalhyresgäster, SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 32 vilket kan påverka deras förmåga att fullfölja och stärka brandskyddet bedrivs löpande för att Utsikter för 2026 hällsaktörer och fysiska säkerhetsåtgärder i sina åtaganden. minska risken för bränder och bidra till en trygg Under 2026 fortsätter bolaget att arbeta för att fastig heterna fortsätter bolaget att arbeta för Bolaget är exponerat för ränterisk genom sin boende­ och arbetsmiljö för både hyresgäster möjliggöra prisvärda bostäder och bidra till en ökad trygghet i bostadsområdena. Särskilda in­ upplåning via kommunkoncernen. Under året och medarbetare. mer välfungerande bostadsmarknad i Stock­ satser riktas mot Järvaområdet, där bolaget till­ har Riksbanken genomfört räntesänkningar Bolaget är även medveten om risken för otill­ holm. Fokus ligger på att utveckla ett varie­ sammans med stadens verksamheter bidrar till och signalerat att styrräntan förväntas kvarstå börlig påverkan i verksamheten. För att mot­ rat utbud av boendelösningar som möter olika en långsiktigt hållbar utveckling. på en stabil nivå under överskådlig tid. Vid ut­ verka exempelvis bedrägerier och korruption behov och ekonomiska förutsättningar. Ny­ För att möta framtidens utmaningar fort­ gången av 2025 var den genomsnittliga ränte­ tillämpas tydliga rutiner, utbildningsinsatser produktionsverksamheten planeras genomför­ sätter bolaget också att utveckla sina arbetssätt bindningstiden (durationen) 1,96 (2,08) år. och interna kontroller. Rekryteringsprocesserna as med ökad selektivitet, där industriellt byg­ och stärka kompetensen inom organisationen. Utöver de finansiella riskerna identifierar och genomförs dessutom med stor noggrannhet gande, Stockholmshusen och konceptbostäder Genom ökat hyresgästinflytande, bland annat hanterar bolaget kontinuerligt verksamhets­ och transparens. utgör fortsatt viktiga inslag i detta arbete. inom ramen för Hemokrati, samt ett aktivt relaterade risker som kan påverka verksam­ Bolaget arbetar strukturerat och förebyg­ Parallellt har bolaget ett fortsatt högt fokus på arbete med likabehandling och en attraktiv heten. Genom ett systematiskt och förebyg­ gande med riskhantering. Genom ett lång­ underhåll och ombyggnation av det befintliga arbetsmiljö, skapas förutsättningar för en fort­ gande arbete strävar bolaget efter att minimera siktigt och proaktivt arbete skapas goda för­ beståndet. Genom varsam renovering, energi­ satt positiv utveckling av verksamheten. påverkan och skapa trygghet för både hyres­ utsättningar att möta framtida utmaningar på effektiviseringsåtgärder, utbyggnad av solceller Utsikterna för 2026 kännetecknas av en bal­ gäster och medarbetare. Utmaningar kopplade ett tryggt och balanserat sätt, samtidigt som och laddinfrastruktur stärker bolaget både fastig­ anserad ambition att förena ekonomisk stabi­ till social oro kan påverka tryggheten i vissa verksamheten fortsätter att utvecklas i linje heternas långsiktiga värde och bidrar till stadens litet med socialt ansvar, klimat omställning och bostadsområden. Bolaget bedriver därför ett med bolagets mål. klimatomställning. Arbetet bedrivs i linje med långsiktig förvaltning av b olagets bestånd. aktivt trygghetsarbete i samverkan med myn­ Stockholms stads mål om att bli klimat positiva digheter, stadsdelar och civilsamhälle, samt Hållbarhetsrapport senast 2030. genom insatser för att stärka den fysiska säker­ Hållbarhetsrapporten är förenlig med Års­ Bolagets ekonomiska stabilitet är fort­ heten i fastigheterna och öka tryggheten. redovisningslagen (1995:1554) 6:e kapitlet §11 satt central. Efter en period av kraftiga kost­ Klimatförändringar, exempelvis i form av enligt den äldre lydelsen innan 1 juli 2024 och nadsökningar och ett ansträngt marknadsläge skyfall och perioder med höga temperaturer, upprättas som en separat rapport, fristående bedöms utvecklingen successivt stabiliseras. kan medföra ökade utmaningar för både fastig­ från årsredovisningen. Rapporten har över­ Intäkterna förväntas öka främst genom nya heterna och hyresgästernas välbefinnande. lämnats till revisorn i samband med årsredo­ hyres överenskommelser och avtalsjusteringar, Bolaget arbetar förebyggande genom anpass­ visningen. Hållbarhetsrapporten finns att läsa då inga inflyttningar i nyproducerade lägen­ ningsåtgärder och långsiktig planering för att på sidorna 4–28 i detta dokument. heter planeras under året. begränsa riskernas påverkan. Trygghetsarbetet är även under 2026 en starkt Fastigheternas säkerhet är fortsatt en central prioriterad del av bolagets verksamhet. Genom prioritering för bolaget. Arbetet med att ut veckla bosociala insatser, samverkan med andra sam­ SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 33 Förslag till vinstdisposition Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står, kr: Koncernens egna kapital har beräknats genom 2025 tillämpning av förvärvsvärdemetoden. Moder­ Balanserad vinst 11 892 874 005 bolagets egna kapital redovisas i enlighet med Årets resultat 193 848 218 Årsredovisningslagen (1995:1554) och BFNAR Summa 12 086 722 223 2012:1. Årsredovisning och Årsredovisnings­ lagen och koncernredovisning (K3). Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0 I ny räkning balanseras 12 086 722 223 Summa 12 086 722 223 Det egna kapitalet i Svenska Bostäder är 13 910 (13 716) mnkr Det egna kapitalet i koncernen Svenska Bostäder är 14 686 (14 477) mnkr SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 34 5 år i sammandrag 2025 KONCERNEN 2025 2024 2023 2022 2021 KONCERNEN 2025 2024 2023 2022 2021 KONCERNEN 2025 2024 2023 2022 2021 RESULTATRÄKNINGAR, mnkr Eget kapital 14 631 14 426 14 330 14 534 14 086 Finansiering Minoritetsintresse 55 51 48 46 41 Soliditet 51,7 50,5 50,1 51,1 48,0 Hyresintäkter 3 774 3 573 3 352 3 180 3 102 Avsättningar 635 597 550 605 509 Justerad soliditet 68,9 68,0 67,6 68,8 67,7 Övriga förvaltningsintäkter 134 123 107 102 119 Långfristiga skulder 0 0 0 0 0 Belåningsgrad bokfört värde 46,5 47,6 50,1 49,5 53,4 Nettoomsättning 3 908 3 696 3 459 3 282 3 221 Kortfristiga skulder 13 077 13 620 13 762 13 342 14 844 Belåningsgrad bedömt verkligt värde 16,8 17,9 18,9 17,2 18,3 SUMMA EGET KAPITAL Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,4 0,1 6,4 9,8 Driftkostnader -1 949 -1 920 -1 742 -1 579 -1 564 OCH SKULDER 28 398 28 694 28 690 28 527 29 480 Tomträttsavgälder -187 -176 -168 -161 -158 Förvaltning Fastighetsskatt -85 -84 -84 -91 -89 Kapital Vakansgrad, bostäder 0,0 0,1 0,1 0,1 0,2 Driftnetto 1 687 1 516 1 465 1 452 1 410 Justerat eget kapital 51 671 49 621 47 980 52 104 53 500 Vakansgrad, lokaler 5,2 3,6 2,9 3,6 4,6 Bedömt verkligt värde fastigheter 73 017 71 118 67 963 72 447 75 506 Vakansgrad, bilplatser 7,5 12,3 14,6 17,8 18,4 Av- och nedskrivning av fastigheter -1 002 -952 -1 347 -967 -925 Omflyttning, bostäder 10,2 9,6 9,5 10,6 9,4 FASTIGHETSUPPGIFTER, 25-12-31 Hyresintäkter bostäder, kr/kvm 1 690 1 592 1 483 1 402 1 355 BRUTTORESULTAT 685 564 118 485 485 Antal lägenheter 28 905 28 903 28 463 28 076 27 623 Hyresintäkter, lokaler, kr/kvm 1 621 1 610 1 534 1 398 1 313 Antal lokaler 3 944 3 938 3 901 3 868 4 176 Driftkostnad, kr/kvm 853 849 778 692 664 Centrala administrations- och Antal bilplatser 10 049 9 997 10 237 10 265 10 284 Centrala administrations- och försäljningskostnader -91 -74 -83 -80 -88 Summa uthyrningsobjekt 42 898 42 838 42 601 42 209 42 083 försäljningskostnader, kr/kvm 40 33 37 35 37 Resultat vid avyttring av materiella anläggningstillgångar 0 -4 -9 268 579 Yta bostäder, 1000-tal kvm 1 858 1 858 1 834 1 821 1 809 Personal Yta lokaler, 1000-tal kvm 426 426 411 411 538 Medelantal anställda 395 376 364 353 352 RÖRELSERESULTAT 594 487 26 673 976 Yta bilplatser, 1000-tal kvm 149 149 152 153 152 Personalomsättning, % 12,5 10,5 12,7 18,4 13,7 Summa yta, 1000-tal kvm 2 433 2 433 2 397 2 385 2 499 Sjukfrånvaro, % 3,3 4,5 4,7 5,1 4,2 Finansiella intäkter 14 7 3 3 10 Finansiella kostnader -345 -365 -278 -106 -101 INVESTERINGAR, BOKFÖRDA VÄRDEN, mnkr RESULTAT EFTER Fastighetsförvärv inkl mark 0 305 0 0 0 FINANSIELLA POSTER 263 129 -249 570 885 Nyproduktion 132 160 653 876 862 Om- och tillbyggnad 654 664 647 589 811 Skatt på årets resultat -54 -30 55 -113 -184 Övriga investeringar 3 15 11 10 14 Summa investeringar 789 1 144 1 311 1 475 1 687 ÅRETS RESULTAT 209 99 -194 457 701 Fastighetsförsäljningar, bokförda värden 0 0 0 1 566 347 Hänförligt till Moderföretagets aktieägare 205 96 -196 451 698 NYCKELTAL (%) Minoritetsintresse 4 3 2 6 3 Lönsamhet Överskottsgrad 41,1 39,0 40,5 42,5 41,6 OPERATIVT RESULTAT 263 129 -249 297 298 Fastigheternas direktavkastning 5,8 5,3 5,4 5,3 5,0 Avkastning eget kapital 1,4 0,7 -1,7 3,1 5,1 BALANSRÄKNINGAR, mnkr Avkastning totalt kapital 2,1 1,7 0,1 2,3 3,4 Avkastning justerat totalt kapital 0,8 0,7 0,0 0,9 1,3 Immaterialla anläggningstillgångar 33 53 58 63 68 Materiella anläggningstillgångar 28 083 28 295 28 121 28 177 29 269 Finansiella anläggningstillgångar 139 160 135 133 32 Omsättningstillgångar 143 186 376 154 111 SUMMA TILLGÅNGAR 28 398 28 694 28 690 28 527 29 480 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 35 Definitioner av fastighetsinformationen. Varje fastighet har Finansiering Bostadshyra, kr/kvm bedömts var för sig. Soliditet Bostadshyror dividerat med vägd bostadsyta. Synligt eget kapital inklusive minoritet i för­ Resultaträkning Lönsamhet hålla nde till balansomslutningen. Lokalhyra, kr/kvm Driftnetto Överskottsgrad Lokalhyror dividerat med vägd lokalyta. Hyresintäkter och övriga intäkter minus kost­ Driftnetto minus övriga intäkter i förhållande Justerad soliditet nader för drift inklusive reparationer, tomt­ till hyresintäkter netto. Justerat eget kapital inklusive minoritet i för­ Driftkostnad, kr/kvm rättsavgälder och fastighetsskatt. hållande till balansomslutning plus övervärde Kostnader dividerat med vägd totalyta exklu­ Fastigheternas direktavkastning fastigheter. sive bilplatser. Operativt resultat Driftnetto minus övriga intäkter i förhållan­ Resultat efter finansiella poster exklusive vinst de till fastigheternas genomsnittliga bokförda Belåningsgrad bokfört värde Centrala administrations- och försäljningskostnader, vid avyttring av fastigheter. värde. Lån i förhållande till bokfört värde fastigheter. kr/kvm Centrala administrations­ och försäljnings­ Kapital Avkastning eget kapital Belåningsgrad bedömt verkligt värde kostnader dividerat med vägd totalyta exklu­ Justerat eget kapital Resultat före dispositioner och skatt minus mi­ Lån i förhållande till bedömt verkligt värde sive bilplatser. Synligt eget kapital plus bedömt övervärde noritetsandelar med avdrag för schablonskatt fastigheter. fastig heter minus uppskjuten skatt på bedömt 20,6 procent i förhållande till genomsnittligt Förkortningar övervärde. synligt eget kapital. Räntetäckningsgrad Förkortningarna tkr, mnkr och mdkr används Resultat före dispositioner och skatt plus finansiel­ för tusen kronor, miljoner kronor och miljar­ Bedömt verkligt värde Avkastning totalt kapital la kostnader i förhållande till finansiella kostnader. der kronor. Extern värdering görs, exklusive AB Stadshol­ Resultat före dispositioner och skatt plus finan­ men där intern värdering görs. Datschas värde­ siella kostnader i förhållande till genomsnittlig Förvaltning Personal ringsmodell har använts där fastighetsägaren balansomslutning. Vakansgrad Årsarbetare har lagt in och ansvarat för korrekthet avseende Outhyrt i förhållande till grundhyra inklusive Omräkning av arbetad tid till helårsarbetare fastighetsspecifik information som exempelvis Avkastning justerat totalt kapital index hyresintäkter, brutto. med tillämpning av faktiskt arbetad tid. befintliga hyror, areor med mera. Svefa leve­ Resultat före dispositioner och skatt plus fi­ rerar schabloner för drift­ och underhållskost­ nansiella kostnader i förhållande till genom­ Omflyttning nader samt direktavkastningskrav avseende snittlig balansomslutning plus genomsnittliga Antal omflyttningar i bostadsbeståndet i för­ lokaler. Svefa sätter också avkastningskraven övervärden. hållande till antal bostäder, inklusive kategori­ individuellt avseende fastigheternas bostads­ bostäder. Från 2018 exkluderas nyproduktion delar samt gör också en övergripande kontroll som färdigställts under innevarande år. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 36 Finansiella rapporter Koncernens resultaträkning, mnkr KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNING 2025–01–01 2024–01–01 mnkr Not –2025–12–31 –2024–12–31 Hyresintäkter sidan har haft en större inverkan än före gående Hyresintäkter 3 3 774 3 573 Totala hyresintäkterna ökade under året och år. Övriga förvaltningsintäkter 3 134 123 Nettoomsättning 3 908 3 696 uppgick till 3 774 (3 573) mnkr. Ingen in­ Även bilplatsintäkterna ökade något under flyttning i nyproducerade lägenheter har skett 2025, i linje med en utveckling som fortsatt Driftkostnader 4 -1 949 -1 920 under året. Däremot ingår hyresintäkter från under de senaste åren, främst till följd av mark­ Tomträttsavgälder -187 -176 Fastighetsskatt -85 -84 Lomholmen 1 med helårseffekt, vilket inte var nadsanpassade hyror och ett aktivt arbete med Driftnetto 1 687 1 516 fallet f öregående år. Årets hyresöverenskom­ uthyrning. melse innebar en genomsnittlig höjning på Vakansgraden för lägenheter minskade något Av- och nedskrivning av fastigheter 5 -1 002 -952 4,69 (4,99) procent från och med den 1 janu­ under året och uppgick i genomsnitt till 0,0 BRUTTORESULTAT 685 564 ari för moderbolaget. För dotterbolaget Stads­ (0,1) procent. För lokaler fortsatte däremot den holmen motsvarade hyresöverenskommelsen negativa utveckling som präglat de senaste åren, Centrala administrations- och försäljningskostnader 6 -91 -74 Resultat vid avyttring av materiella anläggningstillgångar 7 0 -4 en genom snittlig höjning på 4,69 (5,2) procent och vakansgraden ökade från i genomsnitt 3,6 från samma datum. Totalt för koncernen bidrog procent under 2024 till 5,2 procent. Vakans­ RÖRELSERESULTAT 8 594 487 årets höjning till ökade intäkter på cirka 138 graden för bilplatser bibehöll samtidigt den Finansiella intäkter 9 14 7 (135) mnkr jämfört med föregående år. positiva trenden och sjönk till 7,5 procent, jäm­ Finansiella kostnader 10 -345 -365 För en genomsnittlig tvårumslägenhet om 63 fört med 12,3 procent föregående år. Sedan 2020 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 263 129 kvadratmeter motsvarade detta en hyreshöjning har v akansgraden för bilplatser därmed minskat på cirka 380 kronor per månad. med cirka 70 procent. Skatt på årets resultat 12 -54 -30 Lokalhyresintäkterna för året uppgick till 661 ÅRETS RESULTAT 209 99 (651) mnkr. Ökningen beror främst på index­ Driftkostnader justeringar samt hyreshöjningar i samband med Driftkostnaderna blev 1 949 (1 920) mnkr. Hänförligt till nytecknade avtal och omförhandlingar av befint­ En underindelning av driftkostnaderna fram­ Moderföretagets aktieägare 205 96 Minoritetsintresse 4 3 liga kontrakt, samtidigt som vakanser på lokal­ går av tabell på sidan 39. Enskilda kostnadsslag SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 37 FINANSIELLA RAPPORTER kommenteras nedan utifrån kronor per kva­ procent, vilket förklaras av nya prisökningar. sker endast om vissa beloppsgränser överskrids, till 345 (365) mnkr, vilket främst förklaras av dratmeter. Även kostnader för sophämtning har stigit vilka varierar beroende på fastighetens storlek. en lägre genomsnittlig ränta om 2,70 (2,76) Kostnaderna för fastighetsskötsel inklude­ markant, med en ökning på hela 22 (12) pro­ Åtgärder som understiger beloppsgränsen kost­ procent. Det starka kassaflödet från verksam­ rar personalkostnader, eget material och köpta cent under året. nadsförs direkt. heten bidrog samtidigt till att den räntebärande tjänster som städning, sotning och snöröjning, Lokal administration omfattar i huvudsak Kostnaderna för av­ och nedskrivningar skulden minskade till 12 259 (12 748) mnkr. samt kostnader för fastighetsförsäkringar och personalkostnader för anställda på distrikten uppgår till 1 002 (952) mnkr. Inga nedskriv­ förhandlingsersättningar. Totalt sett minskade exklusive fastighetsreparatörer och kundvärdar. ningar gjordes under 2025. Skatt dessa kostnader med ­1 (2) procent jämfört I posten ingår även hyra för lokaler, IT­kostna­ Total skatt uppgår till ­54 (­30) mnkr och med föregående år, främst till följd av ett milt der och övriga administrativa utgifter, liksom Centrala administrations- och består av förändringar i uppskjuten skatt. och snöfattigt vinterväder. kostnader för kund­ och hyresförluster. Totalt försäljningskostnader Reparationskostnaderna ökade markant sett minskade dessa kostnader med 13 procent, Central administration och försäljning om­ jämfört med föregående år och uppgick till efter att de under 2024 ökade med 25 procent. fattar kostnader för vd, ekonomi, HR, fastig­ 235 (212) kr/kvm. Kostnaderna avser såväl hetsutveckling, verksamhetsutveckling samt planerade som oplanerade reparationer samt Tomträttsavgälder och fastighetsskatt ledningsfunktionerna för förvaltningen. Här förgävesprojektering. Förgävesprojekteringen Tomträttsavgälderna ökade med 11 (8) mnkr, ingår även kostnader för kommunikations­ kan främst kopplas till förändrade marknads­ främst till följd av ändrade avgäldsnivåer i be­ enheten, marknadsföring samt styrelse­ och förhållanden, vilket har medfört behov av ny­ fintliga tomträttskontrakt. Kostnaderna för revisionsarvoden. De centrala administra­ projektering av projekt i tidiga skeden. fastighetsskatt steg marginellt till 85 (84) mnkr. tions­ och försäljningskostnaderna uppgick till El­ och värmekostnaderna ökade båda med Den kommunala fastighetsavgiften för bostäder 91 (74) mnkr. Utfallet för 2024 var samtidigt cirka 1 (5) procent jämfört med föregående höjdes från 1 630 kr per lägenhet till 1 724 kr relativt lågt i ett flerårsperspektiv, vilket bidrar år. Värmekostnaderna utgör därmed omkring per lägenhet, samtidigt som vissa taxeringsvär­ till den tydliga ökningen under året. 16 procent av de totala driftkostnaderna. den för lokaler har justerats. Ökningen av elkostnaderna förklaras främst Resultat vid avyttring av fastigheter av höjda elnätsavgifter, medan elanvändningen Av- och nedskrivning av fastigheter Under året har bolaget inte avyttrat några i stort sett varit oförändrad. För fjärrvärmen Fastigheterna är indelade i femton olika kom­ fastigheter. Under 2024 motsvarade ­4 mnkr har priset höjts relativt kraftigt, men detta har ponenter, där avskrivningstiden för varje kom­ utrangering av anläggningstillgångar. delvis motverkats av en minskad fjärrvärme­ ponent anpassas efter dess förväntade livslängd. användning. Minskningen beror framför allt Vid utbyte av en komponent betraktas åtgär­ Finansiella poster på ett ovanligt varmt år, men även genomförda den som en investering som aktiveras i balans­ Koncernens finansnetto uppgick till ­331 energieffektiviseringsåtgärder har bidragit. räkningen, medan den ersatta komponenten, (­358) mnkr. Räntekostnaderna minskade Kostnader för vatten har ökat med 14 (23) i förekommande fall, utrangeras. Aktivering något jämfört med föregående år och uppgick SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 38 FINANSIELLA RAPPORTER VAKANSGRAD SAMT INTÄKTER OCH KOSTNADER 2025 JÄMFÖRT MED 2024 Vakansgrad % – årstotal 2025 2024 Bostäder 0,03 0,1 Lokaler 5,2 3,6 Bilplatser 7,5 11,9 mnkr kr/kvm mnkr kr/kvm Intäkter 2025 2025 2024 2024 Bostäder inkl tillval 3 140 1 690 2 937 1 591 Lokaler 691 1 621 671 1 610 Bilplatser 93 624 84 558 Outhyrt -38 -16 -32 -13 Hyresbortfall och rabatter -112 -46 -87 -36 Totalt hyresintäkter 3 774 1 551 3 573 1 481 Övriga intäkter 134 55 123 51 Totalt intäkter 3 908 1 606 3 696 1 532 Driftkostnader mnkr kr/kvm mnkr kr/kvm 2025 2025 2024 2024 Fastighetsskötsel 355 155 359 158 Reparationer 536 235 480 212 Vattenkostnader 131 57 115 51 El och kyla 98 43 97 43 Värmekostnader 321 141 319 141 Extern sophämtning 92 40 75 33 Lokal administration 398 174 459 203 Avskrivningar maskiner och inventarier 18 8 17 8 Totalt 1 949 853 1 920 849 Centrala administrations- och försäljnings- mnkr kr/kvm mnkr kr/kvm kostnader kr/kvm 2025 2025 2024 2024 Personalkostnader 64 28 57 25 Marknadsföring och information 15 6 11 5 Övriga konsultkostnader 7 3 4 2 Övriga centrala adm kostnader 5 2 3 1 Totalt 91 40 74 33 Beloppen i kolumnen kr/kvm är beräknad på intäkter dividerat med vägd yta för bostäder repektive lokaler och bilplatser. Driftkostnader är utfall dividerat med totalyta. Administrations- och försäljningskostnader är utfall dividerat med totalyta. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 39 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens balansräkning, mnkr mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31 mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Anläggningstillgångar Eget kapital 22 Aktiekapital; 15 190 000 aktier 1 519 1 519 Immateriella anläggningstillgångar Övrigt tillskjutet kapital - - Immateriella anläggningstillgångar 13 33 53 Annat eget kapital inklusive årets resultat 13 112 12 907 Summa immateriella anläggningstillgångar 33 53 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 14 631 14 426 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 14 26 367 26 792 Minoritetsintresse 55 51 Inventarier 15 212 226 Summa eget kapital 14 686 14 477 Pågående ny- och ombyggnader 16 1 504 1 277 Summa materiella anläggningstillgångar 28 083 28 295 Avsättningar Avsättning till pensioner och liknande förpliktelser 24 2 1 Finansiella anläggningstillgångar Uppskjuten skatteskuld 12 603 566 Uppskjuten skattefordran 12 117 135 Nedskrivning och övriga avsättningar 24 30 30 Andra finansiella anläggningstillgångar 18 22 25 Summa avsättningar 635 597 Summa finansiella anläggningstillgångar 139 160 Långfristiga skulder Summa anläggningstillgångar 28 255 28 508 Långfristiga skulder - - Summa långfristiga skulder - - Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga skulder Hyres- och kundfordringar 19 28 23 Leverantörsskulder 207 225 Aktuell skattefordran - - Övriga kortfristiga skulder 25 12 321 12 810 Övriga fordringar 20 21 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 26 549 584 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 94 136 Summa kortfristiga skulder 13 077 13 620 Summa kortfristiga fordringar 143 186 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 398 28 694 Summa omsättningstillgångar 143 186 SUMMA TILLGÅNGAR 28 398 28 694 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 40 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens förändring av eget kapital, mnkr Övrigt Annat eget tillskjutet kapital inkl. Minoritets- Aktiekapital kapital årets resultat intresse Totalt Ingående balans 2024-01-01 1 519 0 12 811 48 14 378 Lämnad utdelning 0 0 0 0 0 Årets resultat 0 0 95 3 98 Utgående balans 2024-12-31 1 519 0 12 907 51 14 477 Lämnad utdelning 0 0 0 0 0 Årets resultat 0 0 206 3 209 Utgående balans 2025-12-31 1 519 0 13 113 54 14 686 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 41 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens kassaflödesanalys, mnkr 2025–01–01 2024–01–01 2025–01–01 2024–01–01 mnkr –2025–12–31 –2024–12–31 mnkr –2025–12–31 –2024–12–31 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 263 129 Amortering av låneskulder - -274 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m 1 022 974 Utbetald utdelning - - Betald skatt -6 232 Kassaflöde från finansieringsverksamheten - -274 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 279 1 335 ÅRETS KASSAFLÖDE 489 65 Kassaflöde från förändringar Likvida medel vid årets början -12 748 -12 813 av rörelsekapital Likvida medel vid årets slut -12 259 -12 748 Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 44 -33 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -47 -97 2025–12–31 2024–12–31 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 276 1 205 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR TILL KASSAFLÖDESANALYS INVESTERINGSVERKSAMHETEN 1. Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Av- och nedskrivningar av tillgångar 1 020 970 Förvärv av dotterföretag - -28 Rearesultat försäljning av anläggningstillgångar - 3 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -790 -837 Avsättningar till pensioner 1 - Försäljning av materiella anläggningstillgångar - -1 Övriga avsättningar 1 1 Avyttring/minskning av finansiella tillgångar 3 - Summa 1 022 974 Kassaflöde från investeringsverksamheten -787 -866 2. Investeringar Investeringar i fastigheter 785 832 Övriga investeringar 5 5 Summa 790 837 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 42 FINANSIELLA RAPPORTER Moderföretagets resultaträkning, mnkr 2025–01–01 2024–01–01 mnkr Not –2025–12–31 –2024–12–31 Hyresintäkter 3 3 329 3 153 Övriga förvaltningsintäkter 3 100 90 Nettoomsättning 3 429 3 243 Driftkostnader 4 -1 749 -1 726 Tomträttsavgälder -143 -135 Fastighetsskatt -62 -62 Driftnetto 1 475 1 320 Av- och nedskrivning av fastigheter 5 -951 -908 BRUTTORESULTAT 524 413 Centrala administrations- och försäljningskostnader 6 -90 -75 Resultat vid avyttring av anläggningstillgångar 7 - -4 RÖRELSERESULTAT 8 434 334 Finansiella intäkter 9 40 29 Finansiella kostnader 10 -346 -365 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 128 -1 Bokslutsdispositioner 11 107 154 RESULTAT FÖRE SKATT 235 153 Skatt på årets resultat 12 -41 -35 ÅRETS RESULTAT 194 117 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 43 FINANSIELLA RAPPORTER Moderföretagets balansräkning, mnkr mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31 mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Anläggningstillgångar Eget kapital 22 Bundet eget kapital Immateriella anläggningstillgångar Aktiekapital; 15 190 000 aktier 1 519 1 519 Immateriella anläggningstillgångar 13 33 53 Bundna reserver / reservfond 304 304 Summa immateriella anläggningstillgångar 33 53 Summa bundet kapital 1 823 1 823 Materiella anläggningstillgångar Fritt eget kapital Förvaltningsfastigheter 14 24 612 25 045 Fria reserver / Balanserad vinst 11 893 11 775 Inventarier 15 23 26 Årets resultat 194 117 Pågående ny- och ombyggnader 16 1 461 1 215 Summa fritt eget kapital 12 087 11 893 Summa materiella anläggningstillgångar 26 096 26 286 Summa eget kapital 13 910 13 716 Finansiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran 12 113 124 Obeskattade reserver 23 44 60 Andelar i koncernföretag 17 59 58 44 60 Andra finansiella anläggningstillgångar 18 22 25 Summa finansiella anläggningstillgångar 194 207 Avsättningar Avsättning till pensioner och liknande förpliktelser 24 2 1 Summa anläggningstillgångar 26 323 26 546 Uppskjuten skatteskuld 12 429 400 Nedskrivning och övriga avsättningar 24 30 30 Omsättningstillgångar Summa avsättningar 461 431 Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 19 22 16 Kortfristiga skulder Aktuell skattefordran - - Leverantörsskulder 198 220 Fordringar hos koncernföretag 1 004 1 076 Skatteskulder 5 9 Övriga fordringar 20 16 17 Skulder till koncernföretag 2 2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 74 117 Övriga kortfristiga skulder 25 12 332 12 819 Summa kortfristiga fordringar 1 116 1 226 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 26 487 515 Summa kortfristiga skulder 13 024 13 565 Kassa och bank - - SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 27 439 27 772 Summa omsättningstillgångar 1 116 1 226 SUMMA TILLGÅNGAR 27 439 27 772 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 44 FINANSIELLA RAPPORTER Moderföretagets förändring av eget kapital, mnkr BUNDET EGET KAPITAL FRITT EGET KAPITAL Aktie- Uppskriv- Balanserat Årets kapital ningsfond Reservfond resultat resultat Totalt Ingående balans 2024-01-01 1 519 0 304 11 961 -185 13 598 Överföring resultat föregående år 0 0 0 -185 185 0 Lämnad utdelning 0 0 0 0 0 0 Årets resultat 0 0 0 0 117 117 Utgående balans 2024-12-31 1 519 0 304 11 775 117 13 716 Överföring resultat föregående år 0 0 0 117 -117 0 Lämnad utdelning 0 0 0 0 0 0 Årets resultat 0 0 0 0 194 194 Utgående balans 2025-12-31 1 519 0 304 11 893 194 13 910 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 45 FINANSIELLA RAPPORTER Moderföretagets kassaflödesanalys, mnkr 2025–01–01 2024–01–01 2025–01–01 2024–01–01 mnkr –2025–12–31 –2024–12–31 mnkr –2025–12–31 –2024–12–31 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 128 -1 Amortering av låneskulder - -274 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m 958 914 Förändring koncernbidrag 89 90 Betald skatt -4 232 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 89 -184 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 082 1 145 ÅRETS KASSAFLÖDE 488 60 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 201 92 Likvida medel vid årets början -12 805 -12 865 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -138 -198 Likvida medel vid årets slut -12 317 -12 805 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 145 1 039 2025–12–31 2024–12–31 INVESTERINGSVERKSAMHETEN TILLÄGGSUPPLYSNINGAR TILL KASSAFLÖDESANALYS Förvärv av dotterföretag - - 1. Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Förvärv av materiella anläggningstillgångar -748 -765 Av- och nedskrivningar av tillgångar 958 913 Investeringar i finansiella tillgångar -1 -30 Övriga avsättningar - 1 Avyttring/Minskning av finansiella tillgångar 3 - Summa 958 914 Kassaflöde från investeringsverksamheten -746 -795 2. Investeringar Investeringar i fastigheter 744 759 Övriga investeringar 4 6 Summa 748 765 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 46 Noter NOT 1 Ränteutgifter hänförliga till ny­, till­ eller om­ get vid årsskiftet direkt eller indirekt innehade tande från Stockholms Stadshus AB. Härut­ Associationsform och säte byggnadsprojekt kostnadsförs i sin helhet. mer än 50 procent av röstetalet eller på annat över har moderföretaget närståenderelationer Svenska Bostäder bedriver verksamhet i form av sätt har ett bestämmande inflytande. som innefattar ett bestämmande inflytande på aktiebolag och har sitt säte i Stockholm. Huvud­ Svenska Bostäders koncernredovisning upp­ sina dotterföretag. Följande avskrivningsplaner kontorets adress är Box 95, 162 12 Vällingby. rättas enligt förvärvsmetoden. Det innebär Transaktioner mellan närstående avseende har tillämpats: AB Svenska Bostäder är dotterbolag till att anskaffningsvärdet för aktier i dotterbolag varor och tjänster är prissatta på marknads­ Nyttjandeperiod Stockholms Stadshus AB, organisationsnummer elimineras mot det egna kapitalet som fanns i mässiga villkor. Se not 3. Mark - 556415­1727, med säte i Stockholm. Stock­ Markanläggning 20 år respektive bolag vid förvärvstillfället. Dotter­ Stomme 100/300* år holms Stadshus AB upprättar koncernredovis­ bolagens intjänade vinstmedel inräknas i kon­ Koncernbidrag Tak 40/50* år ning. cernens egna kapital endast till den del de in­ Lämnade och erhållna koncernbidrag redovisas Fasad inklusive balkonger 40 år Koncernens resultat­ och balansräkning samt Fönster och ytterdörrar 50 år tjänats efter den tidpunkt då dotterbolaget som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Badrum 40 år moderbolagets resultat­ och balansräkning förvärvades. I koncernredovisningen behand­ Lägenhet/lokal 25 år kom mer att fastställas på ordinarie årsstämma. las obeskattade reserver dels som uppskjuten Intäkter El 50 år Rör 50 år skatteskuld och dels som bundet eget kapital. Hyresintäkter redovisas i den period uthyr­ Ventilation 30 år NOT 2 Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för ningen avser. Förskottsbetalda hyresintäkter Hiss/rulltrappor 20 år Redovisningsprinciper aktierna och dotterbolagens egna kapital redo­ redovisas som övrig kortfristig skuld. Ersätt­ Hyresgästanpassning Hyreskontraktets löptid Allmänna redovisningsprinciper Övrigt 25 år visas som övervärden på byggnader och mark. ningar i samband med uppsägning av hyres­ Årsredovisningen har upprättats enligt årsre­ Skatteeffekterna redovisas som uppskjuten avtal i förtid intäktsförs direkt om inga för­ Inventarier 5 år dovisningslagen (1995:1554) och Bokförings­ skatte fordran respektive uppskjuten skatteskuld. pliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Bredband 30 år nämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 (K3). * 300 respektive 50 år avser dotterbolaget AB Stadsholmen På byggnadernas övervärde görs avskrivning Övriga intäkter intäktsförs i den period de linjärt baserat på nyttjandeperioden. uppstår. Materiella anläggningstillgångar Fordringar Koncerninterna fordringar och skulder Materiella anläggningstillgångar redovisas till Fordringar har värderats till det lägsta av an­ samt transaktioner mellan företag i koncernen Pensioner anskaffningsvärde minskat med ackumulerade skaffningsvärde och det belopp varmed de liksom därmed sammanhängande orealiserade Pensionsavtal tjänstemän avskrivningar och nedskrivningar samt med till­ beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar samt vinster eller förluster elimineras i sin helhet. Ett nytt avgiftsbestämt pensionsavtal (AKAP­ lägg för eventuella uppskrivningar. Samtliga av­ skulder och avsättningar har värderats till an­ Minoritetens andel redovisas i förhållande till KR) infördes för tjänstemän från och med den skrivningar sker linjärt. Utgifter för förbättring­ skaffningsvärden om inget annat anges. ägd andel av årets vinst samt fritt och bundet 1 januari 2023. ar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig eget kapital. nivå, ökar tillgångens redovisade värde, medan Koncernredovisning KAP-KL utgifter för reparation och underhåll redovisas Koncernredovisningen omfattar AB Svenska Närstående och närståendetransaktioner Det äldre avtalet KAP­KL har både en avgifts­ som kostnader i den period de uppkommer. Bostäder och samtliga bolag där moderbola­ Koncernen står under ett bestämmande infly­ bestämd del och en förmånsbestämd del för SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 47 NOTER lönedelar över lönetaket för allmän pension på teringar avseende tidigare års aktuella skatt av fastigheterna i Svenska Bostäder samt en intern reverseras om de skäl som föranledde nedskriv­ 7,5 inkomstbasbelopp (IBB) omfattar endast samt förändringar i uppskjuten skatt. värdering av Stads holmens bestånd. Värdena ningen inte längre gäller. arbetstagare födda 1985 eller tidigare och som Värdering av samtliga skatteskulder/­ford­ grundar sig på bedömningar av marknadsmässi­ var anställda per 2022­12­31. Även dessa med­ ringar sker till nominella belopp och görs enligt ga avkastningskrav där varje enskild fastighet har Leasingavtal arbetare kunde välja att gå över till det nya helt de skatteregler och skattesatser som är besluta­ bedömts för sig. Ett avkastningskrav åsätts respek­ Svenska Bostäder har ett fåtal leasingavtal. Samt­ förmånsbestämda pensionsavtalet, AKAP­KR. de eller som är aviserade och med stor säkerhet tive fastighets driftöverskott vid kalkylperiodens liga leasingavtal redovisas som operationella kommer att fastställas. slut. Detta är baserat på analyser och genomförda vilket innebär att de kostnadsförs löpande. Bo­ AKAP-KR Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräk­ transaktioner. Faktiska drift­ och underhållskost­ laget är leasegivare avseende alla hyresavtal för Detta avtal är helt avgiftsbestämt och omfat­ ningsmetoden på alla temporära skillnader som nader justeras i kalkylen till den nivå fastighets­ lokaler och bostäder samt garage­ och bilplatser. tar alla medarbetare födda 1986 eller senare, uppkommer mellan redovisade och skattemässi­ värderingsföretagen bedömer som marknads­ Hyresavtalen redovisas som operationell leasing som tidigare omfattades av AKAP­KL och ga värden på tillgångar och skulder. De tempo­ mässig, så kallad normala npassning. Aktuella vilket innebär att de intäktsförs löpande. som var anställda per 2022­12­31. Medarbeta­ rära skillnaderna har huvudsakligen uppkom­ hyresn ivåer, tomträttsavgälder och fastighetsskatt re anställda 2023­01­01 eller senare omfattas mit genom skillnader mellan bokföringsmässiga används i kalkylen. Det åsatta långsiktiga direkt­ Offentliga bidrag alla av detta avtal. Avtalet AKAP­KR innebär och skattemässiga värden på fastigheter. avkastningskravet för de ingående fastigheterna Offentliga bidrag relaterade till tillgångar redo­ att pensionsavgiften höjs från 4,5 procent till Uppskjutna skattefordringar avseende av­ bedöms i normalfallet ligga mellan cirka 1,10 och visas som en reduktion av tillgångens anskaff­ 6 procent respektive från 30 procent till 31,5 dragsgilla temporära skillnader och under­ 7,55 procent. ningsvärde. procent av den pensionsgrundande lönen. skottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre Nedskrivningar Finansiella poster Pensionsavtal fastighetsanställda skatteutbetalningar i framtiden. De redovisade värdena för koncernens till­ Ränteintäkter redovisas i enlighet med effektiv SAF-LO avtalspension I juridisk person redovisas den uppskjutna gångar kontrolleras vid varje balansdag för avkastning och intäktsförs i de perioder intäk­ För fastighetsanställda följer bolaget avtalspen­ skatteskulden på obeskattade reserver som en del att utröna om det finns någon indikation på ten uppstår. Räntekostnader belastar resultatet sion SAF­LO. Premien är uppdelad i två delar, av obeskattade reserver. I koncernredovisningen nedskrivnings behov. Om någon sådan indika­ i den period till vilken de hänför sig, oavsett upp till 7,5 inkomstbasbelopp är summan 4,5 delas däremot obeskattade reserver upp på upp­ tion finns, beräknas tillgångens återvinnings­ hur de upplånade medlen har använts. procent på lönesumman och för lönedelar över skjuten skatteskuld och bundet eget kapital. värde som det högsta av nyttjandevärdet och Bokföringsmässiga resultat från fastighets­ 7,5 inkomstbasbelopp är premien 30 procent. Uppskjuten skatteskuld beräknas med 20,6 nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om försäljningar redovisas vid tillträde och skatte­ Avtalspension SAF­LO omfattar företagets pro cent för den del som beräknas realiseras återvinningsvärdet u nderstiger det redovisade mässiga resultat redovisas vid avtalens teck nande. arbetare mellan 22 och 65 år. 2021 eller senare. Uppskjuten skatt för perio­ värdet. Vid beräkning av nyttjande värdet dis­ diseringsfonder beräknas med 20,6 procent. konteras framtida kassa flöden till en räntesats Kassaflödesanalys Inkomstskatter före skatt som är tänkt att beakta marknadens Kassaflödesanalysen upprättas och redovisas Redovisade inkomstskatter innefattar skatt Verkligt värde förvaltningsfastigheter bedömning av riskfri ränta och risk förknippad enligt den indirekta metoden. Som likvida medel som ska betalas eller erhållas aktuellt år, jus­ Marknadsvärdet baseras på en extern värdering med den specifika tillgången. En nedskrivning räknas tillgångar på plusgiro och bankkonto. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 48 NOTER Not 3 Omsättning, mnkr Koncernen Moderbolaget Not 5 Av- och nedskrivningar, mnkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Specifikation av nettoomsättning Fastigheter, enligt plan 982 947 931 903 Hyresintäkter Immateriella anläggningar, enligt plan 20 5 20 5 Bostäder 3 140 2 937 2 934 2 755 Summa av- och nedskrivningar fastigheter 1 002 952 951 908 Lokaler 691 671 438 426 Inventarier 7 6 6 5 Bilplatser 93 84 89 82 Bredband 11 11 - - Avgår outhyrda objekt Bostäder -1 -2 -1 -2 Not 6 Administrations- och försäljningskostnader Lokaler -30 -20 -23 -17 Bilplatser -7 -10 -7 -11 Avgår rabatter m m -112 -87 -101 -80 Centrala administrations- och försäljningskostnader omfattar vd, vd-stab och ledningsfunktionerna för ekonomi, HR, Summa hyresintäkter 3 774 3 573 3 329 3 153 fastighetsutveckling, förvaltning, kommunikation samt marknadsförings- och företagsövergripande kostnader. Övriga förvaltningsintäkter Ersättning till revisorer omfattar ansvarig revisor och Ernst & Young AB. Med revisionsuppdrag avses revisorns Övriga intäkter 115 109 81 76 ersättning för den lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av årsredovisningen och koncern- redovisningen och bokföringen, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt arvode för revisions- Försäkringsersättning 19 14 19 14 rådgivning som lämnats i samband med revisionsuppdraget. Ersättning utöver revisionsuppdraget delas i före- Summa övriga förvaltningsintäkter 134 123 100 90 kommande fall upp i posterna revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget, skatterådgivning och övriga tjänster. Svenska Bostäder-koncernen har sålt varor och tjänster till Stockholms stad. Intäkterna avser hyresintäkter med 153 (143) mnkr. Ersättning till revisorer, tkr 2025 2024 Revisionsuppdrag 1 201 1 277 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 220 122 Not 4 Driftkostnader, mnkr Koncernen Moderbolaget Skatterådgivning 17 79 2025 2024 2025 2024 Övriga tjänster 18 - Summa 1 456 1 478 Fastighetsskötsel 355 359 320 320 Reparationer 536 480 452 407 Vattenavgifter 131 115 120 105 Not 7 Resultat av avyttring El och gas 98 97 86 85 av anläggningstillgångar, mnkr Värmekostnader 321 319 294 288 Koncernen Moderbolaget Extern sophämtning 92 75 80 67 2025 2024 2025 2024 Fastighetsadministration 398 459 391 448 Avskrivning inventarier 18 17 6 6 Resultat vid försäljning/utrangering av fastigheter - -4 - -4 Summa driftkostnader 1 949 1 920 1 749 1 726 Summa - -4 - -4 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 49 NOTER Not 8 Anställda och Löner och villkor för styrelsen och vd personalkostnader Koncernen Moderbolaget Styrelsens ordförande 2025 2024 2025 2024 Arvode utgick till styrelsens ordförande i moderbolaget med 0 (0) tkr. Antal anställda 374 369 354 348 Övriga styrelseledamöter Varav kvinnor 189 189 181 179 Arvoden till övriga styrelseledamöter uppgick i moderbolaget till 0,5 (0,5) mnkr och fördelades mellan ledamöterna. Varav män 185 180 173 169 Arvoden och ersättningar till styrelse uppgick i koncernen till 0,6 (0,5) mnkr. Verkställande direktören Medelantal anställda 395 376 374 355 Vd Stefan Sandberg har uppburit kontant lön med 2,2 (2,1) mnkr. Vid uppsägning gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från företagets sida har vd rätt till avgångsvederlag motsvarande 24 månadslöner Redovisning av könsfördelning med avdrag för den lön som betalas under uppsägningstid under vilken vd ej tjänstgör. Styrelsen Övriga ledande befattningshavare Antal kvinnor 7 7 3 3 För övriga ledande befattningshavare tillämpas de pensionsvillkor som regleras i centrala avtal mellan arbetsmark- Antal män 8 8 4 4 nadens parter. För några ledande befattningshavare görs dessutom en löneväxling för individuell avsättning till pension. Uppsägningstiden för medlemmar i företagsledningen är mellan 6 och 12 månader från företagets sida. Avgångsvederlagen varierar motsvarande 6–24 månadslöner beroende på befattningshavarens ålder. Företagsledningen Antal kvinnor 6 6 6 6 Antal män 2 2 2 2 Not 9 Finansiella intäkter, mnkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Sjukfrånvaro % 3,3 4,5 3,2 4,4 Kvinnor 3,2 5,0 3,1 4,8 Resultat från externa aktier o andelar 12 1 12 1 Män 3,3 4,0 3,3 4,0 Ränteintäkter, koncernföretag - - 27 23 Ränteintäkter, övriga 2 6 1 5 Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori, % Summa finansiella intäkter 14 7 40 29 29 år och yngre 8,3 2,3 8,3 2,3 30–49 år 2,7 3,7 2,7 3,7 50 år och äldre 3,4 5,3 3,4 5,3 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och ersättningar 252 215 237 203 Sociala kostnader 100 115 96 111 (varav pensionskostnader) 27 48 26 47 Företagets utestående pensionsförpliktelser och ansvarsförbindelser till nuvarande verkställande direktör uppgår till 1,7 (1,4) mnkr. Koncernens utestående pensionsförpliktelser och ansvarsförbindelser till nuvarande verkställande direktör uppgår till 1,7 (1,4) mnkr. Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter med flera och övriga anställda Styrelse, vd och vvd 4 4 4 4 Övriga anställda 247 211 233 199 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 50 NOTER Not 10 Finansiella kostnader, mnkr Koncernen Moderbolaget Not 12 Skatter, mnkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Skattekostnader Räntekostnader 345 363 346 365 Aktuell skatt - - - - Övriga ränteutgifter - 2 - - Skatt tidigare taxeringar - - - - Summa räntekostnader 345 365 346 365 Förändring av uppskjuten skatt -54 -30 -41 -35 Kostnader för pantbrev och borgen - - - - Summa skattekostnader -54 -30 -41 -35 Summa finansiella kostnader 345 365 346 365 Aktuell skatt Svenska Bostäder har räntekostnader till Stockholms stad med 345 (365) mnkr. Redovisat resultat före skatt 263 129 235 153 Skatt 20,6 % -54 -27 -48 -31 Finanspolicy Övriga ej avdragsgilla kostnader -1 -1 -1 -1 Koncernens policy för hantering av finansiella risker har beslutats av styrelsen och bildar ett ramverk av riktlinjer i form Ej skattepliktiga intäkter 1 1 1 1 av riskmandat och limiter för finansverksamheten. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras Ej avdragsgill ränta 6 -7 7 -7 centralt av moderbolagets finansenhet. Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt att minimera negativa effekter till följd av marknadsfluktuationer. Skatteeffekt av: Riskhanteringen avser främst ränterisk. Koncernen har inga lån eller positioner i utländsk valuta. All nyupplåning sker Bokföringsmässiga avskrivningar på byggnader -201 -195 -191 -186 med Stockholms stad som motpart varför kreditrisken är begränsad. Ej avdragsgill nedskrivning/återföring nedskrivning - - - - Yrkade direktavdrag 53 72 41 62 Skattemässiga avskrivningar på byggnader 190 189 179 179 Not 11 Bokslutsdispositioner, mnkr Koncernen Moderbolaget Skatteeffekt av obeskattade reserver -5 -14 - - 2025 2024 2025 2024 Förändring av uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag 11 -18 12 -17 Skillnad mellan bokförd avskrivning och Summa aktuell skatt 0 0 0 0 avskrivning enligt plan, inventarier - - 16 -11 Förändring av periodiseringsfond - - - 76 Uppskjuten skattefordran Erhållna koncernbidrag från dotterbolag - - 91 89 Fastigheter - 7 - - Summa bokslutsdispositioner - - 107 154 Underskott 117 128 113 124 Summa uppskjuten skattefordran 117 135 113 124 Uppskjuten skatteskuld Fastigheter 552 509 429 400 Avskrivningar utöver plan 49 54 - - Periodiseringsfonder 2 2 - - Summa uppskjuten skatteskuld 603 566 429 400 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 51 NOTER Not 13 Immateriella Not 14 Förvaltningsfastigheter, mnkr Koncernen Moderbolaget anläggningstillgångar, mnkr 2025 2024 2025 2024 Koncernen Moderbolaget Byggnader 2025 2024 2025 2024 Ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 37 370 35 345 34 682 33 025 Vid årets början 77 77 77 77 Nyanskaffningar, om- och tillbyggnader 515 2 036 459 1 668 Nyanskaffningar, om- och tillbyggnader - - - - Avyttringar och utrangeringar -1 -11 -1 -11 Avyttringar och utrangeringar - - - - Vid årets slut 37 884 37 370 35 140 34 682 Vid årets slut 77 77 77 77 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -11 548 -10 707 -10 629 -9 828 Vid årets början -24 -19 -24 -19 Avyttringar och utrangeringar 1 8 1 8 Avyttringar och utrangeringar - - - - Årets avskrivning enl plan på anskaffningsvärden* -877 -849 -832 -809 Årets avskrivning enl plan på anskaffningsvärden -20 -5 -20 -5 Vid årets slut -12 424 -11 548 -11 460 -10 629 Vid årets slut -44 -24 -44 -24 Ackumulerade nedskrivningar Planenligt restvärde vid årets slut 33 53 33 53 Vid årets början -800 -740 -657 -657 Årets nedskrivning/återföring nedskrivning - -60 - - Följande avskrivningstider tillämpas för moderbolaget och koncernen vid avskrivning av immateriella anläggningstillgångar: Immateriella tillgångar 15 år. Vid årets slut -800 -800 -657 -657 Planenligt restvärde vid årets slut 24 660 25 021 23 023 23 396 Mark Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 579 539 513 513 Årets anskaffningar - 40 - - Planenligt restvärde vid årets slut 579 579 513 513 Markanläggningar Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1 968 1 822 1 923 1 778 Årets anskaffningar 19 146 17 145 Vid årets slut 1 987 1 968 1 940 1 923 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 52 NOTER Not 14, forts Koncernen Moderbolaget Not 15 Inventarier, mnkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början -807 -712 -793 -700 Vid årets början 451 426 96 81 Årets avskrivning enl plan på anskaffningsvärden -99 -94 -97 -92 Årets anskaffningar 4 28 4 18 Återföring nedskrivning - -1 - -1 Avyttringar och utrangeringar -17 -3 -17 -3 Vid årets slut -906 -807 -890 -793 Vid årets slut 438 451 83 96 Planenligt restvärde vid årets slut 1 081 1 161 1 050 1 130 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -225 -212 -70 -68 Byggnadsinventarier Avyttringar och utrangeringar 17 3 17 3 Ackumulerade anskaffningsvärden Årets avskrivning enl plan på anskaffningsvärden -18 -17 -7 -5 Vid årets början 166 166 121 122 Vid årets slut -226 -225 -60 -70 Årets anskaffningar 22 - 22 -1 Vid årets slut 188 166 143 121 Planenligt restvärde vid årets slut 212 226 23 26 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Följande avskrivningstider tillämpas för moderbolaget och koncernen vid avskrivning av inventarier: Vid årets början -134 -130 -114 -113 Tillfälliga byggnader 5–10 år Årets avskrivning enl plan på anskaffningsvärden -7 -5 -3 -1 Bilar och maskiner 5 år Vid årets slut -141 -134 -117 -114 Inventarier 5 år Bredbandsnät 30 år Datorer 3 år Planenligt restvärde vid årets slut 47 32 26 7 Bokförda värden Not 16 Pågående ny- och Byggnader 24 660 25 021 23 023 23 396 ombyggnad, mnkr Mark 579 579 513 513 Koncernen Moderbolaget Markanläggningar 1 081 1 161 1 050 1 130 2025 2024 2025 2024 Byggnadsinventarier 47 32 26 7 Bokfört värde vid årets slut 26 367 26 792 24 612 25 045 Vid årets början 1 277 2 324 1 215 2 275 Årets investeringar 976 987 880 872 Verkligt värde Kostnadsförda investeringar -191 -155 -135 -108 Förvaltningsfastigheter 73 017 71 118 64 940 63 250 Överfört till byggnader -515 -1 711 -459 -1 668 Överfört till markanläggningar -19 -146 -17 -144 Taxeringsvärden Överfört till byggnadsinventarier -22 - -22 1 Byggnader 30 247 30 159 27 327 27 485 Överfört till inventarier -2 -10 -1 - Mark 5 200 6 075 4 799 5 641 Överfört till förbättring på annans fastighet - -13 - -13 Tomträtter och arrenden 17 655 19 783 13 609 15 572 Bokfört värde vid årets slut 1 504 1 277 1 461 1 215 Summa taxeringsvärden 53 102 56 017 45 735 48 698 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 53 NOTER Not 17 Andelar i koncern- Not 18 Andra finansiella företag, mnkr anläggningstillgångar, mnkr Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början - - 58 20 Andra långfristiga fordringar 1 2 1 2 Årets förvärv - - 1 38 Andra långfristiga värdepappersinnehav 21 23 21 23 Bokfört värde vid årets slut - - 59 58 Bokfört värde vid årets slut 22 25 22 25 Specifikation av moderbolagets och koncernens Andra långfristiga fordringar innehav av aktier och andelar i koncernföretag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 2 2 2 2 Andel Antal/ 2025 2024 2025 2024 Avgår, kortfristig del -1 - -1 - % Andel Bokfört värde vid årets slut 1 2 1 2 Dotterföretag / Org nr / Säte Specifikation av koncernens och moderbolagets AB Stadsholmen innehav av övriga aktier och andelar 556035-1511 / Stockholm 91 45 501 - - 20 20 Fastighets AB Centrumhuset i Vällingby, 556203-5559 / Antal/ Nom 2025 2024 2025 2024 Andel (tkr) Stockholm 100 1 000 - - 0 0 Andelar / Org nr / Säte IT-BO i Stockholm AB 556615-7292 / Stockholm 100 1 000 - - 0 0 Husbyggnadsvaror Svenska Bostäder L-bolag 1 AB HBV förening upa 556748-4141 / Stockholm 100 100 000 - - 0 0 702000-9226 / Stockholm 8 80 - - - - Fastighets AB Lomholmen 1 Brf Gurkan 1-3 orgnr 559280-7233 100 500 - - 39 38 716416-4480 / Solna 7 - 3 4 3 4 Johanneslund-Lövsta Allé Samfällighetsförening Andel i procent avser andel av kapital/röster 717914-0293 / Stockholm 1 18 657 19 19 19 19 Bokfört värde vid årets slut 22 23 22 23 Not 19 Hyres- och kundfordringar, mnkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2024 2024 Hyresfordringar -3 8 -4 6 Kundfordringar 31 15 26 10 Bokfört värde vid årets slut 28 23 22 16 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 54 NOTER Not 20 Övriga fordringar, mnkr Koncernen Moderbolaget Not 23 Obeskattade reserver, mnkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Momsfordran 7 7 7 7 Skattekonto 7 16 4 8 Ackumulerad skillnad mellan bokförd Övriga fordringar 7 4 5 2 avskrivning och avskrivning enl plan Bokfört värde vid årets slut 21 27 16 17 Inventarier Vid årets början - - 60 49 Förändringar under året - - -16 11 Not 21 Förutbetalda kostnader Vid årets slut 0 0 44 60 och upplupna intäkter, mnkr Koncernen Moderbolaget Periodiseringsfonder 2025 2024 2025 2024 Avsatt vid tax 2025 - - - - Upplupna intäkter 11 4 7 4 Vid årets slut 0 0 0 0 Tomträttsavgälder 47 45 36 34 Övriga förutbetalda kostnader 36 87 31 79 Bokfört värde vid årets slut 0 0 44 60 Bokfört värde vid årets slut 94 136 74 117 Not 24 Avsättningar, mnkr Koncernen Moderbolaget Not 22 Eget kapital 2025 2024 2025 2024 Avsättning till pensioner och liknande förpliktelser Antal aktier 15 190 000 Vid årets början 1 1 1 1 Kvotvärde, kronor 100 Avsättningar/upplösningar som gjorts under perioden 1 - 1 - Bokfört värde vid årets slut 2 1 2 1 Förslag till vinstdisposition, kr Till årsstämmans förfogande står: I pensionsskulden ingår avsättning för individuellt överenskomna avtalspensioner. Avsättningen täcker kostnaderna Balanserad vinst 11 892 874 005 fram till dess att den anställda fyller 65 år. Bolaget har tidigare försäkrat bort sin upparbetade pensionsskuld för Årets resultat 193 848 218 nuvarande och blivande pensionärer till S:t Erik Livförsäkring AB. Summa 12 086 722 223 Övriga avsättningar Styrelsen och verkställande direktören föreslår Vid årets början 30 30 30 30 att vinstmedlen disponeras enligt följande: Periodens förändring - - - - Till aktieägarna utdelas 0 Bokfört värde vid årets slut 30 30 30 30 I ny räkning balanseras 12 086 722 223 Summa 12 086 722 223 Övriga avsättningar avser eventuella skadestånd.på projektet Plankan. SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 55 NOTER Not 25 Övriga kortfristiga Not 28 Ställda säkerheter, mnkr Koncernen Moderbolaget skulder, mnkr 2025 2024 2025 2024 Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Uttagna pantbrev 3 274 3 274 2 890 2 890 Checkräkningskrediter Varav i eget förvar 3 274 3 274 2 890 2 890 Beviljad kreditlimit 13 900 13 900 13 900 13 900 Outnyttjad del 1 641 1 152 1 583 1 095 Stockholms stad har tidigare tecknat borgen för fastighetslån upptagna under tiden 1987–1992, samt för vissa korta Utnyttjat kreditbelopp 12 259 12 748 12 317 12 805 krediter. Numera sker all upplåning via koncernkontot. Källskatt 5 5 5 4 Övriga skulder 57 57 10 10 Bokfört värde vid årets slut 12 321 12 810 12 332 12 819 Not 29 Eventualförpliktelser, mnkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Per 2025-12-31 har Svenska Bostäder en skuld till Stockholms stads internbank på 12 317 (12 805) mnkr. Ansvarsbelopp Fastigo 4 4 4 4 Not 26 Upplupna kostnader och Summa ansvarsförbindelser 4 4 4 4 förutbetalda intäkter, mnkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Not 30 Händelser efter balansdagen Upplupna semesterlöner 24 24 23 22 Upplupna sociala avgifter 6 6 6 5 Inga händelser av väsentlig karaktär har skett efter räkenskapsårets utgång. Övriga upplupna kostnader 169 215 158 196 Förutbetalda hyresintäkter 342 332 293 284 Övriga förutbetalda intäkter 8 8 7 8 Bokfört värde vid årets slut 549 584 487 515 Not 27 Operationell leasing, mnkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Framtida minimileaseavgifter som kommer att erhållas avseende icke uppsägningsbara leasingavtal Förfaller till betalning inom ett år 3 275 3 166 3 058 2 960 Förfaller till betalning senare än ett men inom fem år 419 424 231 231 Förfaller till betalning senare än fem år 56 55 42 35 Summa 3 750 3 645 3 331 3 226 Under perioden erhållna variabla leasingavgifter 10 11 1 2 Framtida minimileaseavgifter som ska erläggas avseende icke uppsägningsbara leasingavtal Förfaller till betalning inom ett år 6 6 6 6 Förfaller till betalning senare än ett men inom fem år 10 15 10 15 Förfaller till betalning senare än fem år - - - - Summa 16 21 16 21 Under perioden erlagda leasingavgifter 7 7 7 7 SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 56 Årsredovisningens innehåll blev klart den 26 mars 2026 Stockholm den dag som framgår av min elektroniska underskrift Deniz Butros (V) Peter Jönsson (M) Johan Heinonen (S) Martin Sahlin (MP) ORDFÖRANDE VICE ORDFÖRANDE LEDAMOT LEDAMOT Karin Hanqvist (S) Jonas Nilsson (M) Johanna Elgenius (L) Stefan Sandberg LEDAMOT LEDAMOT LEDAMOT VD Min revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av min elektroniska underskrift Fredrik Enblom AUKTORISERAD REVISOR ERNST & YOUNG AB SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 57 Revisionsberättelse TILL BOLAGSSTÄMMAN I AB SVENSKA BOSTÄDER, ORG.NR 556043-6429 Rapport om årsredovisningen standarder beskrivs närmare i avsnittet Revi­ ningen och koncernredovisningen. Vid denna bolagets och koncernens förmåga att fortsät­ och koncernredovisningen sorns ansvar. Jag är oberoende i förhållande genomgång beaktar jag även den kunskap jag ta verksamheten. De upplyser, när så är till­ Uttalanden till moderbolaget och koncernen enligt god i övrigt inhämtat under revisionen samt bedö­ lämpligt, om förhållanden som kan påverka Jag har utfört en revision av årsredovis ningen revisors sed i Sverige och har i övrigt fullgjort mer om informationen i övrigt verkar inne­ för mågan att fortsätta verksamheten och att och koncernredovisningen för AB Svenska mitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. hålla väsentliga felaktigheter. använda antagandet om fortsatt drift. Anta­ Bostäder för år 2025. Bolagets årsredovisning Jag anser att de revisionsbevis jag har in­ Om jag, baserat på det arbete som har u tförts gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om och koncernredovisning ingår på sidorna 30–57 hämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som avseende denna information, drar slutsatsen att styrelsen och verkställande direktören avser att i detta dokument. grund för mina uttalanden. den andra informationen innehåller en v äsentlig likvidera bolaget, upphöra med verksamheten Enligt min uppfattning har årsredovis ningen felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. eller inte har något realistiskt alternativ till att och koncernredovisningen upprättats i enlig­ Annan information än årsredovisningen Jag har inget att rapportera i det avseendet. göra något av detta. het med årsredovisningslagen och ger en i alla och koncernredovisningen väsentliga avseenden rättvisande bild av moder­ Detta dokument innehåller även annan in­ Styrelsens och verkställande direktörens Revisorns ansvar bolagets och koncernens finansi ella ställning formation än årsredovisningen och koncern­ ansvar Mina mål är att uppnå en rimlig grad av säker­ per den 31 december 2025 och av dessas finan­ redovisningen och återfinns på sidorna 1–28. Det är styrelsen och verkställande direktören het om att årsredovisningen och koncern­ siella resultat och kassaflöden för året enligt Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och redovis ningen som helhet inte innehåller några årsredovisnings lagen. Förvaltningsberättelsen som har ansvaret för denna andra information. koncernredovisningen upprättas och att de väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på är förenlig med årsredovisningens och kon­ Mitt uttalande avseende årsredovisningen ger en rätt visande bild enligt årsredovisnings­ oegentligheter eller misstag, och att lämna en cernredovisningens övriga delar. och koncernredovisningen omfattar inte denna lagen. Styrelsen och verkställande direktören revisionsberättelse som innehåller mina uttalan­ Jag tillstyrker därför att bolagsstämman fast­ information och jag gör inget uttalande med ansvarar även för den interna kontroll som de den. Rimlig säkerhet är en hög grad av s äkerhet, ställer resultaträkningen och balansräkningen bestyrkande avseende denna andra informa­ bedömer är nödvändig för att upprätta en års­ men är ingen garanti för att en revision som utförs för moderbolaget och koncernen. tion. redovisning och koncern redovisning som inte enligt ISA och god revisions sed i Sverige alltid I samband med min revision av årsredovis ­ innehåller några väsentliga felaktigheter, vare kommer att upptäcka en v äsentlig felaktighet Grund för uttalanden ningen och koncernredovisningen är det mitt sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på Jag har utfört revisionen enligt Internatio­ ansvar att läsa den information som identifieras Vid upprättandet av årsredovisningen och grund av oegentlig heter eller misstag och anses nal Standards on Auditing (ISA) och god ovan och överväga om informationen i väsent­ koncern redovisningen ansvarar styrelsen och vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans revisions sed i Sverige. Mitt ansvar enligt dessa lig utsträckning är oförenlig med årsredovis­ verkställande direktören för bedömningen av rimligen kan för väntas påverka de ekonomiska SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 58 REVISIONSBERÄTTELSE beslut som användare fattar med grund i årsre­ längre kan fortsätta verksamheten. Rapport om andra krav enligt lagar dovisningen och koncernredovisningen. • utvärderar jag lämpligheten i de redovis­ och andra författningar Som del av en revision enligt ISA använder ningsprinciper som används och rimlig­ • utvärderar jag den övergripande presenta­ Uttalanden jag professionellt omdöme och har en profes­ heten i styrelsens och verkställande direk­ tionen, strukturen och innehållet i årsre­ Utöver min revision av årsredovisningen och sionellt skeptisk inställning under hela revi­ törens uppskattningar i redovisningen och dovisningen och koncernredovisningen, koncernredovisningen har jag även utfört en sionen. Dessutom: tillhörande upplysningar. däribland upplysningarna, och om årsre­ revision av styrelsens och verkställande direk­ dovisningen och koncern redovisningen törens förvaltning av AB Svenska Bostäder för • identifierar och bedömer jag riskerna för • drar jag en slutsats om lämpligheten i att återger de underliggande trans aktionerna år 2025 samt av förslaget till dispositioner be­ väsentliga felaktigheter i årsredovisningen styrelsen och verkställande direktören an­ och händelserna på ett sätt som ger en rätt­ träffande bolagets vinst eller förlust. och koncernredovisningen, vare sig dessa vänder antagandet om fortsatt drift vid visande bild. Jag tillstyrker att bolagsstämman disponerar beror på oegentligheter eller misstag, ut­ upprättandet av årsredovisningen och vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättel­ formar och utför granskningsåtgärder koncernredovisningen. Jag drar också en • planerar och utför jag koncernrevisionen sen och beviljar styrelsens ledamöter och verk­ bland annat utifrån dessa risker och in­ slutsats, med grund i de inhämtade revi­ för att inhämta tillräckliga och ändamåls­ ställande direktören ansvarsfrihet för räken­ hämtar revisionsbevis som är tillräckliga och sionsbevisen, om det finns någon väsent­ enliga revisionsbevis avseende den finan­ skapsåret. ända målsenliga för att utgöra en grund för lig o säkerhetsfaktor som avser sådana hän­ siella infor mationen för företag eller affärs­ mina uttalanden. Risken för att inte upp­ delser eller förhållanden som kan leda till enheterna inom koncernen som grund för Grund för uttalanden täcka en väsentlig felaktighet till följd av betydande tvivel om bolagets och kon­ att göra ett uttalande avseende koncern­ Jag har utfört revisionen enligt god revisions­ oegentligheter är högre än för en väsentlig cernens förmåga att fortsätta verksam­ redovisningen. Jag ansvarar för styrning, sed i Sverige. Mitt ansvar enligt denna beskrivs felaktighet som beror på misstag, eftersom heten. Om jag drar slutsatsen att det finns övervakning och genomgång av det revi­ närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Jag är oegentligheter kan innefatta agerande i en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste jag i sionsarbete som utförts för koncernrevi­ oberoende i förhållande till moderbolaget och maskopi, förfalskning, avsiktliga uteläm­ revisionsberättelsen fästa uppmärksam­ sionens syfte. Jag är ensamt ansvariga för koncernen enligt god revisorssed i Sverige och nanden, felaktig information eller åsido­ heten på upplysningarna i årsredovisningen mina uttalanden. har i övrigt fullgjort mitt yrkesetiska ansvar sättande av intern kontroll. och koncernredovisningen om den väsent­ enligt dessa krav. liga o säkerhetsfaktorn eller, om sådana Jag måste informera styrelsen om bland Jag anser att de revisionsbevis jag har in­ • skaffar jag mig en förståelse av den del av upplysningar är otillräck liga, modifiera annat revisionens planerade omfattning och hämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som bolagets interna kontroll som har betydel­ uttalandet om årsredovisningen och kon­ inriktning samt tidpunkten för den. Jag måste grund för mina uttalanden. se för min revision för att utforma gransk­ cernredovisningen. Mina slutsatser baseras också informera om betydelsefulla iakttagelser ningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn på de revisionsbevis som inhämtas fram under revisionen, däribland de eventuella be­ Styrelsens och verkställande direktörens till omständigheterna, men inte för att till datumet för revisionsberättelsen. Dock tydande brister i den interna kontrollen som ansvar uttala mig om effektiviteten i den interna kan framtida händelser eller förhållan­ jag identifierat. Det är styrelsen som har ansvaret för för slaget kontrollen. den göra att ett bolag och en koncern inte till dispositioner beträffande bolagets vinst SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 59 REVISIONSBERÄTTELSE eller förlust. Vid förslag till utdelning innefatt­ • f öretagit någon åtgärd eller gjort sig skyl­ jag fokuserar granskningen på sådana åtgärder, ar detta bland annat en bedömning av om ut­ dig till någon försummelse som kan för­ områden och förhållanden som är väsentliga delningen är försvarlig med hänsyn till de krav anleda ersättningsskyldighet mot bolaget, för verksamheten och där avsteg och överträ­ som bolagets och koncernens verksamhetsart, eller delser skulle ha särskild betydelse för bolagets omfattning och risker ställer på storleken av • p å något annat sätt handlat i strid med situation. Jag går igenom och prövar fattade moderbolagets och koncernens egna kapital, aktie bolagslagen, årsredovisningslagen eller beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och konsolideringsbehov, likviditet och ställning i bolagsordningen. andra förhållanden som är relevanta för mitt övrigt. uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för Styrelsen ansvarar för bolagets organisation Mitt mål beträffande revisionen av förslaget mitt uttalande om styrelsens förslag till dispo­ och förvaltningen av bolagets angelägenheter. till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, sitioner beträffande bolagets vinst eller förlust Detta innefattar bland annat att fortlöpande och därmed mitt uttalande om detta, är att har jag granskat om förslaget är förenligt med bedöma bolagets och koncernens ekonomiska med rimlig grad av säkerhet bedöma om för­ aktiebolagslagen. situation och att tillse att bolagets organisation slaget är förenligt med aktiebolagslagen. är utformad så att bokföringen, medelsför­ Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, valtningen och bolagets ekonomiska angeläg­ men ingen garanti för att en revision som utförs enheter i övrigt kontrolleras på ett betryggan­ enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer Stockholm den dag som framgår de sätt. Verkställande direktören ska sköta den att upptäcka åtgärder eller försummelser som av min elektroniska underskrift löpande förvaltningen enligt styrelsens rikt­ kan föranleda ersättningsskyldighet mot bo­ linjer och anvisningar och bland annat vidta laget, eller att ett förslag till dispositioner av de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med bokföring ska fullgöras i överensstämmelse aktiebolagslagen. med lag och för att medelsförvaltningen ska Som en del av en revision enligt god revi­ skötas på ett betryggande sätt. sionssed i Sverige använder jag professionellt Fredrik Enblom AUKTORISERAD REVISOR omdöme och har en professionellt skeptisk in­ ERNST & YOUNG AB Revisorns ansvar ställning under hela revisionen. Granskningen Mitt mål beträffande revisionen av förvalt­ av förvaltningen och förslaget till dispositioner ningen, och därmed mitt uttalande om an­ av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst svarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkom­ med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma mande granskningsåtgärder som utförs baseras om någon styrelseledamot eller verkställande på min professionella bedömning med utgångs­ direktören i något väsentligt avseende: punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 60 Granskningsrapport Jag, av fullmäktige i Stockholms stad utsedd Granskningen har utförts enligt aktiebolags­ lekmannarevisor, har granskat AB Svenska lagen, kommunallagen, god revisionssed i Bostäders verksamhet under 2025. kommunal verksamhet och stadens revisions­ Granskningen har utförts av sakkunniga som reglemente samt utifrån bolagsordning och biträder lekmannarevisorn. fastställda ägardirektiv. Granskningen har ge­ Styrelse och vd ansvarar för att verksamheten nomförts med den inriktning och omfattning bedrivs enligt gällande bolagsordning, ägar­ som behövs för att ge rimlig grund för min be­ direktiv och beslut samt de lagar och föreskrif­ dömning. ter som gäller för verksamheten. Jag bedömer sammantaget att bolagets verk­ Lekmannarevisorns ansvar är att granska samhet har skötts på ett ändamålsenligt och verksamhet och intern kontroll samt pröva om från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. verksamheten bedrivits enligt fullmäktiges upp­ Jag bedömer att bolagets interna kontroll drag och mål samt de lagar och föreskrifter som delvis har varit tillräcklig. Årets granskning gäller för verksamheten. En sammanfattning av visar att bolaget fortsatt behöver säkerställa att utförd granskning har redo visats i en särskild linjeorganisationen genomför löpande kontrol­ årsrapport som har överlämnats till bolagets ler och uppföljning av regelefterlevnad. Samt att styrelse och vd. vidtagna kontroller och åtgärder dokumenteras. Lekmannarevisorns underskrift återfinns i den granskningsrapport som överlämnas till kommunfullmäktige Mia Sydow Mölleby AV KOMMUNFULLMÄKTIGE I STOCKHOLMS STAD UTSEDD LEKMANNAREVISOR SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 61 En del av Stockholms stad AB Svenska Bostäder Box 95 162 12 Vällingby Besöksadress Vällingbyplan 2 Telefon 08–508 370 00 E-post info@svenskabostader.se svenskabostader.se Produktion: Svenska Bostäder Fotografi: Peter Lydén och Svenska Bostäder (om annat ej anges) Illustration: Svenska Bostäder (om annat ej anges) SVENSKA BOSTÄDER: HÅLLBARHETS- OCH ÅRSREDOVISNING 2025 62 --- [Bilaga 2 EY revisionsrapport 2025.pdf] Riktlinjer och rekommendationer • OBLIGATORISK SIDA (3 alternativ) Förklaring av sida • Välj en av de 3 försättsbilderna och dölj övriga. AB Svenska Bostäder Årsbokslut Räkenskapsår 2025 Mars 2025 Riktlinjer och rekommendationer • Rekommenderad slide Till VD, ledningen, styrelsen och lekmannarevisorer Vi har i denna rapport sammanfattat våra väsentliga iakttagelser från vår revision av AB Svenska Bostäder, moderbolags-och koncernnivå. Vår revision är anpassad till koncernens verksamhet och är primärt utformad för att vi ska kunna avge en revisionsberättelse avseende koncernens årsredovisning för räkenskapsåret 2025. Denna rapport är primärt avsedd för information till koncernrevisionsteamet, lekmannarevisorerna samt för VD/företagsledningen/styrelsen. Vi välkomnar möjligheten att diskutera denna rapport med er i samband med slutrevisionsmötet. Med vänlig hälsning Ernst & Young AB Fredrik Enblom Ansvarig Revisor Confidential – All Rights Reserved 1 Riktlinjer och rekommendationer • OBLIGATORISK SIDA Agenda Tips • För att underlätta, använd knappen på sida 1 för att uppdatera innehållsförteckningen Innehållsförteckning automatiskt. 01 Sammanfattning 02 Revisionsrisker 03 Analys av resultat- och balansräkning Väsentliga redovisnings- och 04 revisionsfrågor Uppföljning av tidigare iakttagelser och 05 rekommendationer 06 Nyheter Confidential – All Rights Reserved Audit planning report 2 Riktlinjer och rekommendationer • OBLIGATORISK SIDA Sammanfattning 3 Riktlinjer och rekommendationer • OBLIGATORISK BILD Sammanfattning • Kommunikation om oberoende –inklusive årlig bekräftelse av den allmänna principen om förhandsgodkännande som gäller för IESBA PIE- kunder (icke-EU-PIE, t.ex. noterade på First North) eller för EU-PIE-revisionskunder med dotterbolag Genomfört arbete Slutsats utanför EU (rekommendationen är att använda EU:s förhandsgodkännandesprocess för alla dotterbolag). Överväg att lägga till bilagan om oberoende till denna Preliminär slutsats presentationen. Materialet underhålls i Atlas-avsnittet Granskning av årsbokslutet • Vi har i vår revision till dags datum inte noterat väsentliga avvikelser. Under förutsättning att där denna mall återfinns. Mall för föreslagen processen återfinns även den i EY Atlas. årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller några väsentliga fel och om inget • Vi har genomfört vår granskning i enlighet med vår revisionsplan för räkenskapsår 2025. ytterligare som kan påverka vårt uttalande kommer till vår kännedom vid slutförandet av Förklaring till bilden Revisionen har omfattat granskning av koncernens resultat-och balansräkning, styrelsens revisionen är vår bedömning att vi kommer att kunna lämna en omodifierad(ren) förvaltning samt hållbarhetsrapport. • Sammanfattningen bör inleda den övergripande revisionsberättelse. diskussionen med de ansvariga för styrningen om de • Vi har observerat efter balansdagen att bolaget vid inledning av år 2026 tecknat avtal om frågor som är viktigast i sammanhanget av årets Följande aktiviteter kvarstår: förlikning tvister avseende projekt Plankanoch förvärvet av Lomholmen. Utfallet av dessa revisionen och kundens verksamhet, med fokus på • Inhämta uttalande från företagsledningen överenskommelser har generat ett positiv resultateffekt baserat på tidigare gjorda avsättningar framsynt, strategisk information och frågor. och reserveringar. Denna effekt är inte bokförd år 2025, vilket har kommenterats och noterats. • Granska händelser efter balansdagen Vad som ska inkluderas Se bild 11 och bild 15.Med hänsyn tagen till beloppets storlek så påverkas inte våra uttalanden i • Granska slutlig version av årsredovisning revisionsberättelsen och leder inte till krav på att bokslutet rättas. • Använd detta utrymme för att belysa nyckelaspekter som påverkar kundens verksamhet, marknad och • Avge revisionsberättelse sektor. Vi bör kunna visa vår förståelse om dessa prioriteringar och tydligt förmedla var vi kompletterar med frågor av strategisk betydelse för våra kunder och koppla dem till redovisning och rapportering. Till exempel, överväg att lyfta fram stora förvärv/avyttringar, kapitalinvesteringar, teknologitransformation och förändringar i affärsmodeller, utöver yttre faktorer (t.ex. den allmänna ekonomiska miljön som effekterna av inflationen (inklusive ökade materialkostnader)). Dessa frågor bör kopplas genom de andra avsnitten i Tidplan Dokumentation Justeringar Årsredovisning Hållbarhetsrapport den exekutiva sammanfattningen, inklusive hur vår revisionsplan adresserar och erkänner dessa Sammanfattande prioriteringar. ⚫ ⚫ ⚫ ⚫ ⚫ bedömning av • Lista signifikanta nya och kommande förordningar, årsbokslutet normgivning och andra frågor som sannolikt kommer att påverka kundens revision. ⚫ Omedelbara åtgärder behöver vidtas för att förbättra processen Vad händer härnäst. Ha en framtidsinriktad syn och ⚫ använd detta utrymme för att lista de åtgärder teamet Processen kan förbättras vidtar på kort sikt. ⚫ Bedöms tillfredsställande • Revisionsplan för 2025. Lista de nyckeldatum för revisionen, sammanfatta innehållet i revisionen och lägg till sidhänvisningar. Confidential – All Rights Reserved Riktlinjer och rekommendationer • VALBAR SIDA Revisionsrisker 10 Riktlinjer och rekommendationer Revisionsrisker • OBLIGATORISK SIDA (2 alternativ) Riskbedömning Förklaring Vi har uppdaterat vår förståelse för väsentliga risker och fokusområden och vår bedömning av risker och fokusområden är • Denna slide sammanfattar vår oförändrad. riskbedömning. • Ange de risker som ni identifierat och ordna dessa baserat på risk och materialitet. • SBOs skall vara tydligt beskrivna och förväntas vara placerade i de övre högra hörnet i grafen. Confidential – All Rights Reserved 13 Analys av resultat- och balansräkning 19 Resultaträkning 2025-01-01 – 2024-01-01 – Skillnad Mkr Skillnad % Kommentarer 2025-12-31 2024-12-31 mkr Hyresintäkterna har ökat med 6% jämfört med samma period förgående år vilket främst förklaras av en årlig Intäkter 3 908 3 696 212 6% generell hyreshöjning för bostäder och indexering för lokaler. I förändringen finns även en viss effekt av att Lomholmen bidrar med intäkter på helår under 2025. Fastigheten och bolaget tillträddes 2 september 2024. Fastighetskostnader är i nivå jämfört mot föregående år sett till total nivå. Sett till enskilda poster finns markant ökade kostnader för reparation (+ 56 mnkr, 12 %), kostnader för vatten (+ 16 mnkr,14 %) och kostnader för sophämtning (+ 17 mnkr, 23 %). Även tomträttsavgälden ökade med 6 % vilket motsvarar 11 mnkr. Effekten Fastighetskostnader -2 219 -2 179 -40 2% reduceras av markant lägre kostnader för fastighetsadministration och skötsel jämfört med föregående år, vilket minskade totalt –8 % vilket motsvarar –65 mnkr. I förändringen ligger effekten lägre pensionspremier och administrationskostnader. Driftnettot har förbättrats med 173 mnkr mot föregående år. Intäkterna har ökat medan kostnaderna har ökat i Driftnetto 1 689 1 516 173 11% lägre utsträckning. Det är främst hyresökningar samt färdigställande av projekt som driver det förbättrade driftnettot. Sett till överskottsgraden ökar denna till 43 % för 2025 jämfört mot 41 %. Under året har avskrivningar ökat något jämfört med föregående år, detta till följd av färdigställda projekt. Årets Av-och nedskrivningar -1 002 -952 -50 5% avskrivningar uppgår till -1002 mnkr jmf med (-952 mnkr). Inga nedskrivningar har gjorts under året. Centrala administrations-och försäljningskostnader har ökat med 17 mnkr hänförligt till ökade Centrala administrations- personalkostnader till följd av fler anställda (medelantalet ökar 19 stycken) och generella löneökningar. -91 -74 -17 23% och försäljningskostnader Personalkostnaderna ökade med 8 mnkr jämfört mot föregående år. Även övriga administrationskostnader i form av marknad och kommunikation samt övriga konsultkostnader ökade jämfört mot föregående år. Resultat vid avyttring av materiella 0 -4 4 -100% Det har inte förekommit några fastighetsförsäljningar under året varför dessa under året uppgår till 0. anläggningstillgångar Finansiella kostnader påverkas främst av räntekostnader till koncernföretag och den checkräkningskredit som Resultat från finansiella -331 -358 27 -8% föreligger. Lägre räntekostnader på checkräkningskrediten samt resultat från försäljningar av tre bostadsrätter poster under 2025 (11 mkr) bidrar till en minskad nettokostnad. Resultat före skatt uppgår till 264 mnkr (129 mnkr). Den betydande förbättringen förklaras främst av ett högre driftnetto, vilket i sin tur beror på ökade hyresintäkter under året. Detta har sammantaget bidragit till ett Årets resultat före skatt 264 129 135 105% väsentligt bättre resultat. Vår granskning har inte identifierat några väsentliga avvikelser. Confidential – All Rights Reserved Balansräkning Förändring Förändring Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Kommentarer mkr % Immateriella 33 53 -20 -38% Förändringen i de immateriella anläggningstillgångarna är hänförlig till planenliga avskrivningar. anläggningstillgångar De materiella anläggningstillgångarna består till största del av byggnader och mark (förvaltningsfastigheter) om 26 367 mnkr (26 792 mnkr). Förändringen förklaras i all väsentlighet av årets aktiveringar 557 mnkr med Materiella reducering av planenliga avskrivningar - 982 mnkr. 28 083 28 295 -212 -1% anläggningstillgångar Koncernens pågående projekt uppgår till 1 504 mkr (1 277 mkr) per balansdagen. Årets investeringar i pågående projekt uppgår till 976 mkr och genomförda aktiveringar till 557 mkr fördelat på byggnader & mark och markanläggningar och 191 mnkr i investeringar som har kostnadsförts. Finansiella De finansiella tillgångarna avser främst uppskjuten skattefordran som också är den post som bidragit till 140 160 -20 -13% anläggningstillgångar förändringen på posten mot föregående år. Omsättningstillgångarna har minskat jämfört med föregående år. Förändringen är främst hänförlig till Omsättningstillgångar 143 186 -43 -23% förutbetalda kostnader som avser större delen av posten. Summa tillgångar 28 398 28 694 -296 -1% Eget kapital 14 686 14 477 209 1% I nivå med föregående år. Den mindre förändringen är hänförlig till föregående års resultat som balanserats. Avsättningarna består till största del av uppskjuten skatteskuld om 603 mkr som ökat sedan 2024-12-31. I Avsättningar 634 598 36 6% övrigt ingår här en tidigare gjort avsättning för Plankan om 30 mkr. Långfristiga skulder 0 0 0 0% Ingen förändring Posten består till största del av skuld till Stockholm Stadshus om 12 259 mkr (12 748 mkr), vilket även är den Kortfristiga skulder 13 077 13 620 -543 -4% post som bidragit till förändringen under året. Summa skulder och eget 28 398 28 694 -296 -1% kapital Confidential – All Rights Reserved Identifierade avvikelser Nedan beskrivs väsentliga avvikelser som vi har noterat under vår årsbokslutsgranskning samt dess påverkan på det redovisade resultatet. Korrigering ökar (minskar) redovisat resultat Avvikelser (MSEK) Korrigerade avvikelser 0 Faktiska, ej korrigerade avvikelser 0 Bedömda ej korrigerade avvikelser 0 Summa ej korrigerade avvikelser före skatteeffekt 0 Skatteeffekt 0 Summa ej korrigerade avvikelser efter skatteeffekt 0 Confidential – All Rights Reserved Identifierade avvikelser Nedan beskrivs väsentliga avvikelser som vi har noterat under vår årsbokslutsgranskning samt dess påverkan på det redovisade resultatet. Korrigering ökar (minskar) redovisat resultat Avvikelser (MSEK) Korrigerade avvikelser 0 Faktiska, ej korrigerade avvikelser + 33,75 - Hänförligt till att utfall av överenskommelse enligt förlikning ej har periodiseras räkenskapsåret 2025. Effekten kommer att redovisas räkenskapsår 2026. Bedömda ej korrigerade avvikelser 0 Summa ej korrigerade avvikelser före skatteeffekt 0 Skatteeffekt (20,6 %) - (6,95) Summa ej korrigerade avvikelser efter skatteeffekt + 26,8 Confidential – All Rights Reserved Riktlinjer och rekommendationer • VALFRI SEKTION (STARKT REKOMMENDERAD) Förklaring • Denna sektion sammanfattar EYs digitala revisionsstrategi. • Denna sektion är väldigt övergripande och är tänkt att rikta sig mot styrelse, revisionsutskott eller andra som ej är fullt insatta i den faktiska revisionen. Väsentliga redovisnings- och revisionsfrågor 15 Redovisnings- och revisionsfrågor Område Iakttagelse och kommentar Bolagets kommentar Förvaltningsfastigheter/ • Värdering • Vi delar uppfattningen att den Pågående Projekt externa värderingen är rimlig, och En samordnad värdering har genomförts tillsammans med Svefaför förvaltningsfastigheterna inom AB Svenska Bostäder (exkl. ser betydelsen av den fortsatta Stadsholmen) värderingstidpunkt 2025-12-31. Intern värdering görs löpande vid behov då det finns indikationer som signalerar risk löpande uppföljning. för nedskrivning. Det verkliga värdet uppgår totalt för koncernen till 73 017 mnkr, fördelat per bolag 64 940 mnkr (63 250) avseende Svenska Bostäder, 7 761 mnkr (7 557) avseende Stadsholmen och 315 mnkr (311 mnkr) avseende Lomholmen. Att jämföra med totalt bokfört värde för dessa fastigheter uppgår till ca 27 871 mnkr (inklusive pågående nyanläggningar). Efter analys av bokförda värden i jämförelse marknadsvärden på fastighetsnivå har bolaget gjort bedömningen att ingen nedskrivning är nödvändig. Vi delar denna uppfattning. • Pågående projekt Under 2025 har inköp gjorts om 976 mnkr och 557 mnkr har aktiverats. Ett fåtal stora projekt pågår och vi vill betona vikten av att bolaget gör en löpande uppföljning med avseende på korrekt värdering. Intern bedömning med avseende på värdering görs löpande vid behov om det finns indikationer som signalerar risk för nedskrivning. Slutsats: Vår bedömning är att den externa värdering, samt bolagets antagande avseende osäkerhetsintervallet, är rimliga. För de fastigheter där marknadsvärdet understiger bokförda värdet har nedskrivning utförts. Confidential – All Rights Reserved Redovisnings- och revisionsfrågor Område Iakttagelse och kommentar Bolagets kommentar Tvister • Vi har i samband med granskning av tvister och krav tagit del av information avseende aktuella ärenden av väsentlig karaktär eller stor • Bolaget delar revisorernas bedömning. osäkerhet. Vi har även tagit del av bolagets sammanställda pågående och förväntade tvister samt genomfört intervjuer med ansvariga, gått Tvister och krav följs löpande upp i igenom advokatkostnader och andra underlag. Per T3 har en uppföljning av bolagets sammanställning av pågående ärenden. Även om det dialog med juridik och bedömningar av föreligger några tillkommande ärenden sedan T2 belyses de för revisionen väsentliga ärenden nedan: reserveringar görs utifrån tillgänglig information och aktuell riskbild. • Fortsatt öppet ärende avser projekt Plankan där tidigare huvudentreprenör hävt entreprenadavtalet. Tvist föreligger kring projektfakturorna som Svenska Bostäder anser till delar eller i sin helhet är oförenliga med entreprenöravtalet. Tidigt under 2025 begärdes motparten Sernekei konkurs och ärendet fick en vändning då konkursförvaltaren tar över tvisten för Sernekeskäromål i frågan om Sernekeskrav på Svenska • Förlikningsöverenskommelser har Bostäder på ca 250 mnkr och som medansvarig i frågan om Svenska Bostäders krav på Sernekeom 417 mnkr. Tidigare rättegång ställdes in tecknats för både Plankan och och kommer tas om från början. Rättegång är planerad starta 6 februari 2026. Förslag till förlikning om ett belopp på 80 mnkrhar begärts från Lomholmen i under inledningen av 2026 konkursförvaltaren men har nekats. Det finns sedan tidigare reserverat i redovisning 65 mnkr (inkl. moms blir beloppet 75 mnkr),varav 30 mnkr och därmed har riskerna hanterats till över resultatet, motsvarande ca 35% av kravet. Ingen ytterligare reservering har gjorts i bokslutet per 2025-12-31. Efter årsskiftet är det stor del. planerat att ärendet skall tas upp i Tingsrätten men dessförinnan har parterna ombetts att försöka finna en förlikning. Ärendet var per bokslutsdagen pågående. Beaktat motpartens situation och status i ärendet gör bolaget bedömning att ingen ytterligare reservering ännu är aktuell. • Bolaget Fastighets AB Lomholmen 1 tillträddes år 2024. Diskussionen avser en tillkommande post av uppskjuten skattefordran omca7 mnkr och hur denna post ska regleras inom ramen för överenskommelsen eller inte. Innebörden för Svenska Bostäder skulle vara att ytterligare ca 7 mnkr ska betalas. Under året har en fortsatt utredning och diskussion pågått med avseende på reglering av slutlig köpeskilling hänförligt förvärvet av Lomholmen. Posten som varit under utredning har avsett tillkommande uppbokad uppskjuten skatt. Efter årsskiftet harparterna inlett en förhandling om slutuppgörelse. Bolaget har fortsattbestämt sig för att tillämpa viss försiktighet och därav utgå från den köpeskillingen som presenterats vid tillträdet och därigenom en fortsatt skuld till motpart innan uppgörelsen är avgjord. • Till följd av hävning av förvärv av Viggholmen har motparten ställt krav om ersättning för skada samt för tilläggsbeställningar.Beloppen är inte väsentliga sett till koncernens storlek och att ärendet inte fortskridit beaktat att det är samma motpart somLomholmen. Beaktat pågående diskussion med motpart och osäkerhet i utfall har bolaget ännu inte reserverat något belopp hänförligt till detta. Ärendet var per bokslutsdagen pågående. • Beaktat att ärenden kopplat till Plankan och Lomholmen, följs dessa ärenden upp fram till dess att årsredovisningen undertecknas. • Som bolagets representanter har kommenterat har överenskommelser om förlikning ägt rum efter bokslutsdagen. Utfallet av dessa överenskommelser kommer resultera i att tidigare hänförliga bokförda reserveringar och avsättningar kommer att lösas upp och generera positiva resultateffekter. Beaktat att förlikningen landat nära tiden för färdigställandet av årsredovisningen har inga resultateffekter redovisats för räkenskapsåret 2025. Enligt periodiseringsprincipen ska intäkter och kostnader som hänförs till aktuellt räkenskapsår (eller tidigare period) tas med, oavsett tidpunkt för värdering. Denna princip ska beaktas fram till dess att årsredovisningen är undertecknad för räkenskapsåret. Med anledning av att tidigare gjorda avsättningar uppgår till väsentliga belopp i förhållande till våra kriterier för noterad avvikelse har vi listat detta i bilaga till denna rapport. Med hänsyn tagen till beloppets storlek så påverkas inte vårt uttalande och leder inte till krav på att bokslutet rättas. Beloppet har inte påverkat våra uttalanden och rapportering till koncernrevisorerna i Stockholm Stadshus AB. Slutsats: Utöver de ärenden och noterat utfall som omnämns har vi inte noterat några för revisionen väsentliga tvister eller krav baserat på den information vi erhållit fram till idag. Confidential – All Rights Reserved Redovisnings- och revisionsfrågor Område Iakttagelse och kommentar Bolagets kommentar Fastighetstransaktioner • Inga fastighetstransaktioner har ägt rum under året. De avyttringar som ägt rum avser bostadsrätter, se kommentar under • Bolaget delar revisorernas resultaträkningen. redogörelse och har inget ytterligare att tillägga • Det kan noteras att det initierade förvärvet avseende Viggholmen(med samma motpart som för Lomholmen från år 2024) ej genomförts. Innan tillträdet hävdes överlåtelsen med anledning av att motpart ej kunnat uppfylla villkor enligt överlåtelseavtalet. Skatt/Uppskjuten skatt • Vi har granskat bolagets beräkningar vad gäller aktuell och uppskjuten skatt. Kontrollberäkning av temporära skillnader har skett. • Bolaget delar revisorernas Rimligheten i gjorda direkt-och primäravdrag i jämförelse med investeringar under året har bedömts. redogörelse och har inget ytterligare att tillägga • Vi har granskat bolagets beräkning av skattemässigt EBITDA för att kontrollera avdragsutrymme för bolagets räntenetto med avseende på ränteavdragsbegränsningsreglerna. • Bolaget har i bokslutet likt föregående år räknat på uppskjuten skatteskuld till 20,6%. Uppskjuten skatteskuld avser i princip uteslutande temporära skillnader avseende fastigheter. • Uppskjuten skatt hänförlig till underskottsavdrag har bokats upp i AB Svenska bostäder om ca 5,4 mkr. I årets förändring uppskjuten skatt ingår en vändning avseende uppskjuten skattefordran (-6,9 mkr) till följd av ny bedömning att uppskjuten skatt på avdragsgill temporär skillnad i Lomholmen. Med anledning av osäkerhet i framtida nyttjande har försiktighet vidtagits och fordran värderats ned. • Under 2022 bokades en uppskjuten skattefordran till 107 mnkr, motsvarande 20,6% av kvarvarande ej nyttjad skattemässig förlust på fastigheter. Beloppet är oförändrat per 2025-12-31. Bolaget gör bedömningen att de kommer kunna nyttja hela förlusten mot framtida överskott från fastighetsförsäljningar. Skattemässigt går det att nyttja denna förlust även mot andra koncernbolag men frågor rörande förmögenhetsöverföring från allmännyttigt bolag kan behöva beaktas. • Slutsats: Vi har inte noterat några väsentliga avvikelse vad avser bolagets beräkning för aktuell-och uppskjuten skatt Confidential – All Rights Reserved Uppföljning av tidigare iakttagelser och rekommendationer Uppföljning av rekommendationer under året Område Iakttagelse och kommentar Rekommendation / Uppföljning 2025 Bedömning Bolagets kommentar • Bolaget har rutiner och kontroller för • I samband med vår tidigare rapportering lämnades rekommendationer avseende: • Bolaget delar revisorernas upplägg och godkännande av redogörelse och har inget • Kontroll av att ändringar i fast data hos befintliga leverantörer bör utföras regelbundet leverantörer samt för utanordningen. Det ytterligare att tillägga samt dokumenteras. förekommer även begränsade behörigheter till leverantörssystem. • Kontroll av att nya leverantörer genomförs och dokumenteras. • Även om ovan nämnda rutiner och • Vi rekommenderade även bolaget att implementera en aktuell processbeskrivning samt kontroller föreligger, saknade bolaget utöka kontrollen av fast data mer regelbundet och beskrivning hur kontroll av detta skall tidigare en fast rutin att kontrollera ske. ändringar av leverantörsdata (ex. Uppföljning 2025 Bankgironummer eller adresser). I leverantörssystemet uppkom en notis om • I samband med årsbokslutet 2024 kunde det konstateras att bolaget vidtagit åtgärder på Inköps-& att leverantörsdata uppdaterats samt att lämnade rekommendationer. leverantörs- logglistor gick att beställa, men att ingen fakturerings- • Bolaget har implementerat en rutin för hur kontroll skall utföras gällande uppföljning av ytterligare kontroll tidigare utförts av den processen ändringar i fast data. Rutinen finns dokumenterad i Förändringar leverantörsregistret. leverantörsdata som har ändrats. Kontrollen ska utföras månatligen och uppföljning kommer ske av en rapporter som visar samtliga förändringar som ägt rum under perioden. • Vi har i samband med granskningen av T2-bokslutet erhållit periodiska genomgångar av fast leverantörsdata. • Dessa upprättas månatligen och kontrolleras alltid av ansvarig på levreskontra om inte denna person utfört ändringen, då kontrollerar ekonomiassistenten. • Sammanfattningsvis kan vi av gjorda iakttagelser i årsbokslut 2024 samt vid delårsbokslut per T2 2025 bedöma att rekommendationer har åtgärdats. Rekommendationen bedöms åtgärdad. Brister har identifierats och bör åtgärdas inom rimlig tid för att förstärka den interna kontrollen. Väsentliga brister har identifierats vilka måste åtgärdas så snart som möjligt för att minska risken för felaktigheter I årsredovisningen Confidential – All Rights Reserved Uppföljning av rekommendationer under året Område Iakttagelse och kommentar Rekommendation / Uppföljning 2025 Bedömning Bolagets kommentar Boksluts- • Avseende manuella bokföringsordrar sker • Att utöka attest eller kontroll så denna täcker även bokningar som t.ex. är • Bolaget delar revisorernas processen attest enligt fyraögons-princip endast vid resultatpåverkande eller uppgående till ett visst belopp utifrån en fastställd redogörelse och har inget utbetalningar, i övrigt ingen attest attestordning. ytterligare att tillägga • Svenska Bostäder har sedan hösten 2022 Uppföljning 2025 implementerat attestering av manuella • Vi har i samband med granskningen av T2-bokslutet stickprovsvis granskat manuella resultatpåverkande bokningar bokföringsorders som träffar resultaträkningen. överstigande 500 tkr. Vi har även i årets granskning noterat avvikelser från • De stickprov vi har valt ut har varit attesterade av distriktschef. attestordningen. • Iakttagelsen bedöms således åtgärdad. • Vi har tillsammans med ansvariga haft en dialog kring vilka typer av bokningar som bör träffas av denna rutin och att en ny utvärdering bör göras. Detta med hänvisning till bolagets storlek och typer av bokningar som utförs manuellt. Rekommendationen bedöms åtgärdad. Brister har identifierats och bör åtgärdas inom rimlig tid för att förstärka den interna kontrollen. Väsentliga brister har identifierats vilka måste åtgärdas så snart som möjligt för att minska risken för felaktigheter I årsredovisningen Confidential – All Rights Reserved Riktlinjer och rekommendationer • VALFRI SEKTION • Placeholder att inkludera relevant utveckling av regelverk eller redovisningsregler som är av intresse för det specifika företaget. Se Atlas för separata filer: EY Atlas Nyheter Nyheter och aktuell regelutveckling Ändringar i Årsredovisningslagen Utveckling på redovisningsområdet Ändring i Årsredovisningslagen med tillämpning för Bokföringsnämnden har under juni 2025 publicerat räkenskapsår som inleds efter 30 juni 2024 (räkenskapsåret ändringar i K-regelverken, med tillämpning från och med 2025). räkenskapsår 2026. Det är få förändringar och kommer sannolikt inte påverka er Svenska Bostäder och dess I årsredovisningens sista sida ska datum anges då styrelsen dotterföretag i någon betydande utsträckning. har tagit ett beslut om den, utöver ledamöternas digitala underskrift. Uppdateringar K2 • Fler företag som inte längre får tillämpa regelverket. Övriga uppdateringar: • Höjt belopp avseende utgifter som ej behöver periodiseras till • Hållbarhetsrapportering (kap 6, 7, 8) 7 TSEK. • Uppställning eget kapital (bilaga 1) • Förtydligande kring hur händelser efter balansdagen ska • Presentation av förändring av eget kapital (6:2) beaktas inom de finansiella rapporterna. • Datering av årsredovisningen (2:7) • Rättelse av fel får hanteras genom omräkning av ingående balans. • Fond för verkligt värde i juridisk person (4:14d) • Upplysning om förändring i fördelning av kvinnor och män • Tidpunkt för redovisning av aktieägartillskott behöver utfästelse ha lämnats på balansdagen för att redovisning ska bland styrelseledamöter (5:38) få ske. • Information om immateriella nyckelresurser (6.1b) Uppdateringar K3 • Mångfaldhetspolicy (6:6) • Tilläggsköpeskilling vid rörelseförvärv där justering görs till följd av händelser efter förvärvstidpunkten ska detta redovisas inom koncernresultaträkningen. • Jämförelsetal behöver ej lämnas i not om disposition av vinst eller förlust. Confidential – All Rights Reserved Riktlinjer och rekommendationer • OBLIGATORISK SIDA EY | Building a better working world På EY arbetar vi varje dag för att uppfylla vårt syfte Buildinga better workingworld. Vi skapar värde för kunder, medarbetare, samhälle och världen i stort, samtidigt som vi bygger förtroende på finansmarknaderna. Med stöd av data, AI och annan avancerad teknik hjälper vi våra kunder att hitta lösningar på dagens och morgondagens mest angelägna frågor. Vi arbetar med ett brett utbud av tjänster inom revision, redovisning, affärsrådgivning, skatt, strategi och transaktioner. Genom att dra nytta av branschinsikter, ett globalt nätverk och samarbete inom olika ekosystem kan vi erbjuda tjänster i fler än 150 länder. All in to shapethe futurewithconfidence. EY syftar på den globala organisationen och kan referera till ett eller flera av medlemsföretagen inom Ernst & Young Global Limitedsom vart och ett är en separat juridisk enhet. Ernst & Young Global Limited, ett bolag registrerat i Storbritannien, tillhandahåller inte tjänster till kunder. Information om hur EY samlar och använder persondata och en beskrivning av vilka rättigheter individer har enligt dataskyddslagen finns på ey.com/privacy. Medlemsföretag inom EY tillhandahåller inte juridiska tjänster där det inte är förenligt med lokal lagstiftning. För mer information om vår organisation, besök gärnaey.com/se © 2026 Ernst & Young AB. All Rights Reserved. --- [Bilaga 3 Stadsrevisionens årsrapport 2025.pdf] Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Rapport från stadsrevisionen Dnr: RVK 2026/41 Stadsrevisionen i Stockholms stad är kommunfullmäktiges kontrollinstrument för att granska den verksamhet som bedrivs av stadens nämnder och bolag. I årsrapporter för nämnder och bolag sammanfattar stadsrevisionen det gångna årets granskningar och bedömningar. På stadens webbplats, start.stockholm/revision, finns revisionsrapporter publicerade. För att prenumerera på stadsrevisionens informationsbrev, uppge e-postadress till revision.rvk@stockholm.se. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Dnr: RVK 2026/41 Stadsrevisionen Dnr: RVK 2026/41 2026-03-05 Till AB Svenska Bostäder Årsrapport 2025 Lekmannarevisor har avslutat revisionen för AB Svenska Bostäder under 2025. Årets granskning visar att bolaget fortsatt behöver säkerställa att linjeorganisationen genomför löpande kontroller och uppföljning av regelefterlevnad. Samt att vidtagna kontroller och åtgärder doku- menteras. Härmed överlämnas bifogad årsrapport till AB Svenska Bostäders styrelse för yttrande. Beslutat yttrande och justerat protokollsutdrag ska ha inkommit till revision.rvk@stockholm.se senast den 26 juni 2026. Av yttrandet bör det framgå vilka åtgärder som bolaget avser att vidta gällande revisionens rekommendationer. Mia Sydow Mölleby Lekmannarevisor Stadsrevisionen Hantverkargatan 3d 105 35 Stockholm Växel: 08-508 29 000 revision.rvk@stockholm.se start.stockholm/revision Sammanfattning Aktiebolagslagen anger att lekmannarevisorn årligen ska granska om bolagets verksamhet sköts på ett i huvudsak ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt om bolagets interna kontroll är tillräcklig. Verksamhet och ekonomi Utifrån genomförd granskning bedöms, likt föregående år, AB Svenska Bostäder i huvudsak ha bedrivit verksamheten på ett ända- målsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. AB Svenska Bostäder har i huvudsak uppfyllt kommunfullmäktiges mål, bolagsordning och ägardirektiv samt följt de beslut, riktlinjer, gällande lagstiftning och andra föreskrifter som gäller för verksam- heten. Bolagets ekonomiska utfall är 173 mnkr högre än fullmäktiges resultatkrav. Överskottet hänförs framför allt till lägre rörelsekostnader, personalkostnader och finansnetto än budgeterat. Bolagets utfall för investeringsverksamheten avviker med 741 mnkr mot fullmäktiges investeringsram. Avvikelsen beror på uteblivet förvärv av Viggholmen, rådande marknadssituation samt tidsför- skjutningar i externa och interna processer. Intern styrning och kontroll Den interna styrningen och kontrollen bedöms, likt föregående år, utifrån genomförd granskning, delvis vara tillräcklig. Bedömningen grundar sig på att det fortfarande återstår att säker- ställa att linjeorganisationen genomför löpande kontroller och upp- följning av lag- och regelefterlevnad samt att säkerställa att bolaget har ett systematiskt sätt att hantera risker som uppkommer i det dag- liga arbetet. Årets granskning visar även att dokumentation av kontroller och åtgärder inom olika verksamhetsområden behöver ske på ett tillräckligt sätt. Bolaget har samtidigt under året arbetat med att stärka arbetssätten inom flera tidigare granskade områden. Bolaget har också förberett en ny modell för intern kontroll inför 2026. Utvecklingen kan ge bolaget bättre förutsättningar att säkerställa en tillräcklig intern kontroll under kommande år. Innehåll 1. Årets granskning ........................................................................... 1 2. Verksamhet och ekonomi ............................................................. 2 2.1 Verksamhetsmässigt resultat ........................................................... 2 2.1.1 Fullmäktiges inriktningsmål för välfärd ....................................... 2 2.1.2 Fullmäktiges inriktningsmål för miljö och klimat .......................... 4 2.1.3 Fullmäktiges inriktningsmål för ekonomi, jobb och bostäder ...... 7 2.2 Ekonomiskt resultat ........................................................................ 10 2.2.1 Finansiellt resultat ..................................................................... 11 2.2.2 Investeringsverksamhet ............................................................ 12 3. Intern styrning och kontroll ........................................................ 14 3.1 Organisation och ansvarsfördelning .............................................. 14 3.2 Riskanalys och internkontrollplan .................................................. 15 3.3 Riktlinjer och rutiner för systematisk uppföljning............................ 16 3.3.1 Verksamhets- och ekonomistyrning ......................................... 18 3.4 Övriga iakttagelser ......................................................................... 18 4. Fördjupade granskningar ............................................................ 19 4.1 Samverkan för ökat bostadsbyggande .......................................... 19 4.2 Granskning av inomhusmiljö .......................................................... 19 4.3 Granskning av det systematiska brandskyddsarbetet ................... 20 4.4 Granskning av attest och delegation ............................................. 23 5. Uppföljning av tidigare års granskning ..................................... 25 Bilaga 1 Uppföljning av lämnade rekommendationer ........................ 26 Bilaga 2 Bedömningskriterier ............................................................... 29 Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 1 (29) 1. Årets granskning Enligt aktiebolagslagen ska lekmannarevisorn årligen granska om verksamheten sköts på ett i huvudsak ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt om bolagets interna kontroll är tillräcklig. I denna rapport redovisas resultat och bedömningar utifrån revisionsårets granskningar. En uppföljning av hur bolaget har åtgärdat rekommendationer i tidigare års granskning redovisas översiktligt i rapporten och mer detaljerat i bilaga 1. Revisionen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen, andra tillämpliga lagar, reglementet för stadsrevisionen, god revisionssed i kommunal verksamhet och utifrån bolagsordning samt fastställda ägardirektiv. Revisionen har utgått från revisions- planen som fastställts av revisorsgrupp 1 samt bolagets gransk- ningsplan som beslutats av lekmannarevisor. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge en rimlig grund för bedömning av bolagets verksamhet. Kriterier för bedömning redovisas i bilaga 2. Lekmannarevisor för bolaget är Mia Sydow Mölleby och suppleant är Staffan Olsson. Lekmannarevisorn träffar årligen bolagets styrelse för en dialog om årets granskningar och bedömningar. I granskningen har lekmannarevisorn biträtts av stadens revisions- kontor. Parallellt med lekmannarevisionen har revision utförts enligt aktiebolagslagen 10 kap. under ledning av auktoriserad revisor Fredrik Enblom vid EY AB. Årsrapporten har faktakontrollerats av bolagsledningen. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 2 (29) 2. Verksamhet och ekonomi I detta avsnitt redovisas revisionskontorets grund för bedömning av AB Svenska Bostäder (Svenska Bostäder) ändamålsenlighet avse- ende verksamhet och ekonomi. Genomförda granskningar redovisas mer ingående i kapitel 4. 2.1 Verksamhetsmässigt resultat Bolaget bedöms i huvudsak ha bedrivit verksamheten på ett ända- målsenligt sätt. Fullmäktiges tre inriktningsmål uppfylls enligt bolaget. Bolaget bedömer att samtliga nio av fullmäktiges verksamhetsområdesmål som berör bolaget har uppfyllts. Vidare uppfyller bolaget bolags- ordning och i huvudsak ägardirektiven. Revisionskontoret bedömer att bolagets samlade rapportering ger rimliga förutsättningar för att bedöma uppfyllelsen av mål, bolags- ordning och ägardirektiv. Vidare bedöms den samlade rapporte- ringen ge en tydlig analys av uppfyllelsen av mål, bolagsordning och ägardirektiv. Den samlade rapporteringen beskriver även vilka åtgärder som bolaget planerar att vidta för de ägardirektiv som inte uppfyllts. Nedan analyseras kortfattat de mål och ägardirektiv som bolagets verksamhet berörs av. 2.1.1 Fullmäktiges inriktningsmål för välfärd Fullmäktiges första inriktningsmål är ”Ett Stockholm som håller samman med en stark och jämlik välfärd i hela staden”. Bolaget har inget verksamhetsområdesmål eller några indikatorer, men sex ägardirektiv under inriktningsmålet. Aktiviteterna som ingår i målet har fortlöpt enligt plan, men styrelsens indikatorer som är kopplade till målet ligger under årsmålens nivå. Bolaget har ägardirektivet att ”fortsätta utveckla sitt bostadssociala arbete genom att bland annat arbeta vräkningsförebyggande och aktivt verka för att en nollvision ska gälla för vräkningar av barn- familjer, utveckla arbetet mot våld i hemmet och för ett stärkt barn- rättsperspektiv”. Kopplat till detta har bolaget bedrivit ett struktu- rerat vräkningsförebyggande arbete genom månatliga samverkans- möten med socialtjänsten, gemensamma hembesök samt nära sam- arbete med stadsdelsnämnderna. Barnrättsperspektivet har stärkts genom ny rutin riktad mot barnfamiljer. Arbetet mot våld i hemmet har stärkts genom utbildningsinsatser. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 3 (29) Avseende ägardirektivet ”bidra till stadens gemensamma arbete om att förmedla försöks- och träningslägenheter, Bostad Först, förturslägenheter och skyddade boenden för våldsutsatta” rappor- terar bolaget att det inte når de två av styrelsen beslutade indika- torerna. Under perioden har ett större antal lägenheter erbjudits, men efterfrågan från Bostad Först har inneburit att endast 24 lägen- heter har levererats, vilket understiger målet om 27 lägenheter. Bolaget anger att det har haft kontinuerlig kontakt med Bostads- förmedlingen i Stockholm AB i syfte att kunna leverera enligt målet. Vidare har totalt under året 123 lägenheter förmedlats mot målet om 217 lägenheter. Efterfrågan från stadsdelsnämnderna upp- fattas som lägre än målvärdet. De lägenheter som bolaget skickar till Bostadsförmedlingen matchar inte stadsdelningsnämndernas krav i egenskap av storlek, område och hyra. Bolaget ser vissa svårigheter i att efterfrågade objekt innebär stor koncentration av försöks- och träningslägenheter i vissa områden. Bolaget ska enligt ägardirektiv ”fortsätta arbetet mot oriktiga hyres- förhållanden, olovlig andrahandsuthyrning, oskäliga hyror vid tillåten andrahandsuthyrning, och bostadsrelaterade bedrägerier samt utveckla samverkan med socialtjänsten för att motverka utsatt- heten för de som berörs”. Bolaget har till ägardirektivet kopplat indikatorn ”antal friställda lägenheter på grund av oriktiga hyres- förhållanden” där periodens utfall är 228, vilket överstiger årsmålet om 200. Bolaget noterar en fortsatt positiv effekt av det bostads- sociala arbetet. Avseende ägardirektivet ”verka för en god rörlighet inom det egna beståndet genom att bland annat underlätta för äldre att flytta till bostäder som är anpassade efter deras behov och därmed frigöra större lägenheter för trångbodda barnfamiljer” uppger bolaget att villkoren för familjelägenheter har uppdaterats under hösten, efter utvärdering av över 60 förmedlade familjelägenheter. Dialog fortgår med systerbolag och Bostadsförmedling gällande familjelägenheter som en avtalad boendetyp i löpande förmedling. Hösten 2023 inledde Svenska Bostäder och Kungliga Tekniska Högskolan ett forskningssamarbete. Samarbetet syftar till att frigöra en del av beståndet som är särskilt attraktivt för trångbodda familjer med barn. Aktiva åtgärder testas för att underlätta för äldre boendes i stora och otillgängliga lägenheter att flytta till mindre och mer till- gängliga lägenheter. Strukturen i arbetet för att säkerställa match- ningar inom forskningsprojektet har vidareutvecklats, fem match- ningar har skett under året. Utöver det har flera visningar hållits. Utvärdering pågår inom forskningsprojektet. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 4 (29) Rörande ägardirektivet att ”särskilt prioritera centrumutveckling och stärkt närvaro i fokusområden samt ytterstaden, i syfte att främja trygghet, trivsel samt förstärka sociala värden i stads- planeringen” rapporterar bolaget att det regelbundet deltagit i plats- samverkansmöten med inriktning på att identifiera otrygga platser. Målet är att stärka samarbetet mellan föreningar, fastighetsägare och polis för att främja tryggheten i området. Kontinuerlig dialog förs med lokalhyresgäster, företagarförening och Medborgar- kontoret i syfte att utveckla Husby centrum. Vidare har bolaget åter- kommande deltagit i "Fokusmöte Vällingby centrum" tillsammans med aktörer som polis, skola och stadsdel samt på Vällingbydagarna och Matfestivalen i Vällingby Centrum. Bolaget har också genomfört Dagen i Björkhagen, Dagen i Dalen, Kärrtorpsfestivalen samt höstmarknaden i Kärrtorp centrum. För ägardirektivet att ”utveckla arbetet med tillfälliga etableringar i lokaler för att möjliggöra upplåtelse för civilsamhället och kultur- livet samt i samverkan med kulturförvaltningen medverka i genom- förandet av stadens ateljéstrategi” rapporterar bolaget att det har under året fortsatt att utveckla arbetet. Avseende ateljéföreningen Studio ABC pågår nu, i samarbete med staden, ett arbete för att identifiera lämpliga lokaler i hela beståndet. Kultur- skolan/Stadsteatern har tecknat korttidsavtal samt tillfälligt hyres- avtal för en vårsalong. Löpande dialog sker med Stadens kulturella verksamheter utifrån "Ateljéstrategin" för att hitta lämpliga lokaler i hela beståndet samt möjliggöra etableringar i vakanta lokaler. Stadsteatern har ett tillfälligt avtal i Husby Centrum där de bland annat har öppet för civilsamhället och har erbjudits att förhyra till- kommande yta långsiktigt. Dialoger pågår med flera intressenter i Västerort för att hitta passande lokaler. Bolaget bedömer att samtliga mål och ägardirektiv inom välfärd uppfylls under 2025. I jämförelse med föregående år är utfallet för 2025 därmed oförändrat. Revisionskontoret delar bolagets bedömning. 2.1.2 Fullmäktiges inriktningsmål för miljö och klimat Fullmäktiges andra inriktningsmål är ”Ett grönt och fossilfritt Stockholm som leder en rättvis klimatomställning” Bolaget har tre verksamhetsområdesmål, några indikatorer samt åtta ägardirektiv under inriktningsmålet. För att bidra till verksamhetsområdesmålet ”Stockholm ska bli klimatpositivt genom minskade utsläpp och ökad koldioxidlagring” uppnås har bolaget ägardirektiv ”aktivt verka för att öka sin egna förnybara elproduktion, som exempelvis vind- och solenergi- Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 5 (29) anläggningar”. Bolaget installerar solceller i nyproduktion. I det befintliga beståndet sker succesiv utbyggnad utifrån målet att år 2040 ha 10 procent egenproducerad förnybar el. Målet beräknas vara möjligt att uppfylla om det installeras ca 220 kWp per år. För perioden 2024–2027 är ambitionen att installera 900 kWp. Indika- torn elproduktion baserad på solenergi har under året ett utfall på 1 426 MWh att jämföra med årsmålet på 1 480 MWh. Bolaget anger att målet inte nås främst till följd av att några anläggningar blev klara senare på året än planerat och därför inte hunnit bidra med till- räckligt mycket produktion. Bolaget har ägardirektiv att ”arbeta aktivt för att implementera bolagens strategier för hur de ska minska sin totala klimatpåverkan genom en rättvis klimatomställning och uppfylla målet om att Stockholms stad ska vara klimatpositiv senast år 2030, målet om fossilfri organisation 2030, målet om en fossilfri stad 2040 samt bidra till målet om halverade konsumtionsbaserade utsläpp till 2030”. Inom ramen för ägardirektivet rapporterar bolaget att arbetet med klimateffektivt byggande bedöms utvecklas väl i bolaget. I den tidiga projektutvecklingen arbetar bolaget för att i möjligaste mån få marginal i detaljplaner så att olika alternativa stomsystem ska kunna användas. Då trästommar kräver högre höjd och bredd är det ibland svårt att få igenom det i detaljplaner med hänvisning till byggnads- ordningen. I projekt med färdig detaljplan genomförs analys av påverkan. Omtag behövs av flertalet projekt som är igång för att se över utsläpp av CO2. I flera projekt planeras för samverkan med entreprenör för att möjliggöra genomförande med lägre klimat- påverkan. Bolaget anger att mängden byggavfall vid nyproduktion var 44 under 2025, att jämföra med målet om 40 kg per m2 BTA. Bolaget rapporterar att inga nybyggnadsprojekt har avslutats under året men att två slutredovisningar för projekt som avslutades under 2024 har inkommit. Mangon genererade 39 kg byggavfall/BTA och klarade därmed målet. Plankan genererade 49 kg byggavfall/BTA och klarade därmed inte målet. Bolaget anger att målet initialt inte fanns med i kravställningen för Plankan. Bolaget bidrar till verksamhetsområdesmålet ”Stockholm ska vara en stad där framkomligheten ökar och utsläppen minskar” genom att bolaget arbetar med ägardirektivet om laddinfrastruktur. Bland annat installeras laddinfrastruktur parkeringsanläggningar i samar- bete med Stockholms Stads Parkerings AB. Det innebär att Svenska Bostäder framförallt driver utrullningen i ytterstaden och Stockholm Parkering i innerstaden, med några undantag. Projekt pågår i alla delar av beståndet. Isolerat för parkeringsplatser i innerstaden, är utfallet att 55 procent av dessa har försetts med laddinfrastruktur till Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 6 (29) och med 2025. För hela beståndet blir utfallet 19 procent, att jämföra med målet om 20 procent för indikatorn andel parkerings- platser med laddinfrastruktur. Bolaget anger att innerstaden priori- teras samt att utrullningen i ytterstaden är mer krävande till följd av mer utomhusarbete. Avseende ägardirektivet att ”i förberedda fastigheter bedriva ett aktivt informationsarbete för att säkerställa att alla berörda hyres- gäster känner till att de har rätt att få en laddstolpe installerad inom maximalt fyra veckor efter avrop” så anger bolaget att olika arbets- sätt har prövats under året för att säkerställa att laddplatser på ett enkelt, effektivt och hållbart sätt kan erbjudas till hyresgäster. Ett pilotprojekt har genomförts i Västerort där bolaget aktivt kontaktat både lokal hyresgästförening samt ca 60 berörda hyresgäster personligen, i syfte att matcha kunder till laddplatser samt friställa plats för framtida uthyrning. Utöver det har hemsida för ladd- platserna uppdaterats och medarbetare har utbildats. Inom verksamhetsområdet ”Stockholmarnas hälsa ska främjas genom ren luft, rent vatten och giftfria miljöer” arbetar bolaget med ägardirektivet att ta fram en metod för uppföljning av byggavfall samt ställa krav på minskad mängd byggavfall. Under året har arbetet fortsatt med att ställa krav och följa upp byggavfall i projekten. Inom nyproduktion har målvärdet max 40 kg byggavfall/BTA tillämpats under året, bolaget följer stadens trappa till 2030. I projektet Kvarndammen testas en ny mall för att följa upp byggavfall, som eventuellt ska användas som gemensam mall av staden på sikt. Bolaget uppfyller indikatorn om 100 procent andel av avslutade bygg- och anläggningsentreprenader där varor miljöbedömts och loggats i Byggvarubedömningen. Av ägardirektiv framgår att bolaget ska ”intensifiera arbetet för ökad grönska och stärkt biologisk mångfald inom ramen för bolagets bestånd. Där det är lämpligt, möjliggöra för boende att odla och plantera i anslutning till sina bostäder”. Bolaget rapporterar ett antal exempel på genomförda åtgärder såsom att omvandla bruks- gräsmatta till högväxande gräs, omvandla gräsytor till äng på lämpliga platser, plantera lökväxter som gynnar tidiga pollinerare, montera fågelholkar och insektshotell, utveckla bi-bäddsyta, lämna död ved i naturmarker samt att nyplantera träd och växter. Arbete med bekämpning av invasiva arter pågår i hela beståndet. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 7 (29) Bolaget bedömer att samtliga mål och ägardirektiv inom miljö och klimat uppfylls under 2025. I jämförelse med föregående år är utfallet för 2025 en förbättring då även verksamhetsområdesmålet ”Stockholm ska vara en stad där framkomligheten ökar och utsläppen minskar” uppfylls. Revisionskontoret delar bolagets bedömning. 2.1.3 Fullmäktiges inriktningsmål för ekonomi, jobb och bostäder Fullmäktiges tredje inriktningsmål är ”Ett Stockholm med en stabil och hållbar ekonomi med utbildning, jobb och bostäder för alla”. Bolaget har sex verksamhetsområdesmål och några indikatorer samt 17 ägardirektiv under inriktningsmålet. Kopplat till verksamhetsområdesmålet ”I Stockholm ska alla ha rätt till ett bra boende som de har råd med” noterar revisionskontoret att bostadsbyggandet liksom tidigare år utmanas av det höga kostnads- och ränteläget. Stadens bostadsbolag har ett gemensamt ägardirektiv om att nyproducera minst 3 500 bostäder under mandatperioden, vilket innebär cirka 1 200 bostäder per bolag under perioden 2023– 2026. Indikatorn som används för att följa upp arbetet är antal påbörjade hyresrätter av stadens bostadsbolag. Bolaget har under året byggstartat 92 lägenheter i Kv. Kvarndammen 6 & 7 i Rinkeby vilket är i linje med årsmålet. Under 2023 och 2024 byggstartades inga nya lägenheter. För 2026 planeras byggstart av 122 lägenheter vilket, om det realiseras, innebär totalt 214 lägenheter under perioden 2023–2026. Revisionskontoret konstaterar att den gemensamma målsättningen kan bli svår att nå till 2026 eftersom övriga bostadsbolag också har en låg nyproduktionstakt. Utfallet för Stockholms stadshus indikator ”Antal lägenheter i bolagets projektportfölj” uppgick 2025 till 4 000 vilket är samma som årsmålet. Bolaget har under mandatperioden förvärvat 129 lägenheter som vid förvärvstillfället var i produktion. Revisionskontoret har under året granskat om Svenska Bostäder, exploateringsnämnden, stadsbyggnadsnämnden och AB Familjebostäder och genom proaktiv samverkan bidrar till att infria det långsiktiga målet om 140 000 påbörjade bostäder till 2035. Den samlade bedömningen är att granskade nämnder och bolag utifrån sina uppdrag, ansvarsområden och rådighet genom proaktiv samverkan i huvudsak bidrar till att det långsiktiga målet ska uppfyllas (se vidare avsnitt 4.1). Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 8 (29) Bolaget ska enligt ägardirektiv ”aktivt bidra till stadens mål att senast år 2030 kunna erbjuda alla studenter som vill en student- bostad och pröva nya former för delat boende såväl för studenter som för andra hyresgäster”. Bolaget uppger att detaljplan för Stads- tullen/Hagastaden med 330 studentlägenheter har vunnit laga kraft. Arbetet fortsätter med att förbereda genomförande. Stockholmshus- projektet vid Garagevägen justerades under 2025 till att innehålla 54 studentbostäder. Båda projekten planeras starta under 2028. Avseende ägardirektivet att ”inventera befintligt bestånd och analysera hur de kan bidra till fler lägenheter med många rum genom nybyggnad, ombyggnad och/eller i samband med upprusning, samt hur hyrorna för dessa kan pressas, i syfte att mot- verka trångboddhet bland resurssvaga grupper” så rapporterar bolaget att möjligheterna är begränsade att i pågående ombyggnads- portfölj göra större ändringar i befintliga byggnader. I nyprodukt- ionsprojekt har fler större lägenheter prioriterats. Bolaget har ägardirektiv som handlar om samverkan med andra bolag och nämnder kring bostadsutveckling eller bostadsbyggande. Bolaget har bland annat i ägardirektiv att ”tillsammans med exploa- teringsnämnden, stadsbyggnadsnämnden och Stockholms Stadshus AB bedriva en långsiktig och effektiv planering för byggandet av Stockholmshus. Produktionen av Stockholmshus bör utgöra minst hälften av allmännyttans samlade produktion fram till 2030”. Enligt bolaget analyseras alltid nya projektidéer först utifrån alternativet Stockholmshus. Flera Stockholmshusprojekt är presenterade för staden för att få fler markanvisningar som passar konceptet. Vidare har bolaget i ägardirektiv ”tillsammans med Micasa Fastigheter i Stockholm AB pröva att samordna planering av byggprojekt. Exempelvis kan bostadsbolagen inneha projekt som lämpar sig bättre för Micasa och vice versa”. Möten har skett mellan syster- bolagen och Micasa för att utbyta erfarenheter och dela projekt- möjligheter mellan bolagen. Inget projekt under 2025 har identi- fierats som möjligt byte. I ägardirektiv har bolaget fått i uppdrag att genom dotterbolaget Stadsholmen, i samverkan med trafiknämnden, vidareutveckla arbetet med lokalt utvecklings- och trygghetsarbete i Gamla stan. Möten har under året genomförts med trafiknämnden i syfte att vidareutveckla det lokala trygghets- och utvecklingsarbetet i Gamla stan. Under början av 2026 planeras för att konkretisera prioriterade åtgärder. Stadsholmen har en fastställd lokalstrategi för Gamla stan som anger inriktning för vilka typer av verksamheter som bör etableras i området. Strategin syftar till att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling av Gamla stan, med hänsyn till områdets kultur- historiska värden, stadsliv och trygghet. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 9 (29) Bolaget har fått i ägardirektiv att fortsätta utveckla och implementera koncept som bygger på en ökad grad av industriell produktion, till exempel i syfte att tillskapa bostäder med över- komliga hyror som riktar sig till unga och studenter. Aktiviteten vidareutveckla och implementera resultatet av framtagen nybygg- nadsstrategi i bolagets nyproduktionsprojekt är kopplad till ägar- direktivet. Bolaget anger att typritningar för kök och bad är fram- tagna och att arbetet vidareutvecklas under 2026 med förtydligande och förenklingar av projekteringsanvisningar och tekniska regler. Revisionskontorets granskning visar att vakanskostnaden för lokaler ökade med 5,7 mnkr från budget och utfallet uppgick för helåret 2025 till 29,7 mnkr. Samtliga distrikt och AB Stadsholmen (Stadsholmen) fick högre vakanskostnader än vad som budgeterats. Ökningarna beror bland annat på uppsägningar och konkurser. För distrikt Järva förbättrades dock hyresbortfallet med mer än 50 procent i förhållande till budget till följd av annat utfall än vad som togs höjd för vid budgetering. Förvaltningens totala ekonomiska vakansgrad för lokaluthyrning ökade från 4,1 procent till 5,2 procent. Avseende vakanser för bostäder var kostnaden för vakanser 1,1 mnkr mot budget på 2,4 mnkr. Ekonomisk vakansgrad blev därmed 0,04 procent att jämföra med 0,08 procent i budget. Kopplat till verksamhetsområdesmålet ”hög beredskap och stark rådighet ska råda i alla verksamhetsområden” har revisionskontoret genomfört en granskning av bolagets indikator ”Andel prioriterade avtal där uppföljning genomförts”. Bolaget redovisar ett utfall på 58 procent, att jämföra med fullmäktiges och bolagets årsmål på 82 procent. Av granskningen framgår att bolaget totalt har 390 avtal. Av dessa är tio avtal inom tre avtalsområden; lokalvård, utemiljö och skadedjur, prioriterade avtal. Mest prioriterade är lokalvårds- avtalen. Lokalvård är allmänt bedömd som en riskbransch och revisionskontoret har sedan tidigare rekommendationer till bolaget på som rör just dessa avtal. Årets uppföljning av rekommen- dationerna visar att det förbättringsarbete som har skett har gett resultat (se vidare 3.3). Plan för uppföljning av prioriterade avtal togs fram under hösten 2025 och fullständigt arbete i enlighet med planen kommer att ske först under 2026. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 10 (29) Bolaget uppger att ett internt arbete intensifierats under 2025 för att strukturera och stärka avtalsuppföljningen. Implementering av nya arbetssätt påbörjas under 2026. Av revisionskontorets granskning framgår att detta rör införande av avtalsuppföljning enligt ”HUKI”- modellen som tydliggör planering för uppföljning samt ansvar för olika roller i processen. Modellen ska användas för bolagets samt- liga avtal, inte bara de prioriterade för uppföljning. Bolaget har även tagit fram ett årshjul för avtalsuppföljning samt en årsplan för den prioriterade avtalsuppföljningen. Förutsättningarna för att kunna följa upp avtal har stärkts genom att avtalscontrollerfunktionen har förstärkts. Parallellt arbetar bolaget med avtalsklassificering för att 2027 ha en fungerande uppföljning av resterande avtal. Bolaget har gjort jäm- förelser och tagit exempel från andra bolag i koncernen när arbets- metoderna tagits fram. Gemensamma inköpschefsmöten sker med systerbolagen. Indikatorn andel elektroniska inköp med ett årsmål på 70 procent har ett utfall under 2025 på 30 procent. Systemutnyttjandet har ökat under året och det är ett fokusområde under 2026. Revisionskontoret kommer att följa bolagets arbete med att stärka inköp och avtalsuppföljning under kommande år. Bolaget bedömer att samtliga mål och ägardirektiv inom ekonomi, jobb och bostäder uppfylls under 2025. I jämförelse med föregående år är utfallet för 2025 därmed oförändrat. Revisionskontoret delar bolagets bedömning. 2.2 Ekonomiskt resultat Bolaget bedöms ha bedrivit verksamheten på ett från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt och beskrivit och analyserat avvikel- serna mot budget på ett tillfredsställande sätt. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 11 (29) 2.2.1 Finansiellt resultat Revisionskontoret har granskat tertialrapporter och bokslut med inriktning på bolagets prognoser och resultat efter finansnetto samt investeringsutfall. Bolaget redovisar följande utfall och avvikelser för år 2025: Resultaträkning Budget Utfall Avvikelse Avvikelse Utfall (mnkr) 2025 2025 2025 2025, % 2024 Intäkter 3 972 3 931 -41 1 % 3 720 Kostnader -3 485 -3 337 148 4 % -3 232 Varav av- och -1 068 -1 021 47 4 % -969 nedskrivningar Finansnetto -397 -331 66 17 % -359 Resultat före 90 263 173 192 % 129 bokslutsdispositioner och skatt Balansomslutning 2025: 28 398 mnkr. Bolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgår till 263 mnkr, vilket är 173 mnkr högre än fullmäktiges resultatkrav. Avvikelsen beror i huvudsak på lägre rörelsekostnader, personal- kostnader och finansnetto än budgeterat. Verksamhetens intäkter uppgår till 3 931 mnkr, vilket är i linje med budget. Verksamhetens kostnader, exkl. avskrivningar och finansiella poster, uppgår till 2 316 mnkr, vilket är 101 mnkr (4 procent) lägre än budget. De totala driftkostnaderna understiger budget med 40 mnkr, vilket bland annat förklaras främst av att kost- nader för fastighetsskötsel understiger budget med 23 mnkr till följd av lägre utgifter för takskottning, snöröjning, trädgårdsskötsel och serviceavtal. Administrativa kostnader understiger budget med cirka 32 mnkr, vilket hänförs till sänkta pensionskostnader och lägre lönekostnader som följd av vakanser samt att återbesättningar skedde senare än vad som planerat. De minskade lönekostnaderna är relaterade till många olika typer av tjänster och fördelas mellan de flesta avdelningarna. Reparationskostnaderna överstiger budget med 20 mnkr, mycket till följd av att kostnad för brand och vatten- skador översteg budget. I övrigt var fastighetsskatt och markavgifter 4 mnkr under budget. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 12 (29) Finansnettot uppgår till -331 mnkr, vilket är 66 mnkr (17 procent) högre än budget. Den minskade investeringsvolymen under året och ett uteblivet förvärv har lett till en lägre skuldsättning, bolagets skuld uppgår till cirka 12,3 mdkr. Detta, tillsammans med en lägre genomsnittlig ränta än budgeterat har bidragit till ett förbättrat finansnetto. Årets resultat innebär en förbättring jämfört med föregående års resultat på 134 mnkr (104 procent). Verksamhetens intäkter ökat med 211 mnkr (6 procent), vilket hänförs till att hyresintäkterna har ökat med 6 procent jämfört med föregående år vilket främst förkla- ras av en årlig generell hyreshöjning för bostäder och indexering för lokaler. I förändringen finns även en viss effekt av att Lomholmen bidrar med intäkter på helår under 2025. Fastigheten och bolaget tillträddes 2 september 2024. Verksamhetens kostnader exkl. avskrivningar och finansiella poster har ökat med 53 mnkr (2 procent), vilket i huvudsak förklaras av ökade fastighets- kostnader avseende reparation (56 mnkr), kostnader för vatten (16 mnkr) och kostnader för sophämtning (17 mnkr). Tomträttsavgälden ökade med 11 mnkr. Effekten reduceras av markant lägre kostnader för fastighetsadministration och skötsel jämfört med föregående år, vilket minskade totalt med 65 mnkr. I förändringen ligger effekt av lägre pensionspremier och administrationskostnader. 2.2.2 Investeringsverksamhet Investeringsverksamhet Budget Utfall Budget- Budget- (mnkr) 2025 2025 avvikelse avvikelse 2025 2024 1 530 789 -741 (48%) 109 (9%) Investeringar Bolagets utfall för investeringsverksamheten avviker med 741 (48 procent) mnkr i förhållande till kommunfullmäktiges investeringsram. Större avvikelser finns som följd av uteblivet för- värv av Viggholmen, rådande marknadssituation samt tidsförskjut- ningar i externa och interna processer. I både interna och externa processer anges att förändrade ekonomiska förutsättningar har på- verkat antalet produktionsstarter. Bolaget menar att flera händelser haft negativ påverkan på investeringskalkylerna. Exempel är ökad inflation och högre räntor som i sin tur ger lägre fastighetsvärde- ringar. Till detta ökade kostnader för byggande under perioden 2022–2024 och en hyresutveckling som under perioden inte ökat i samma takt som kostnadsutvecklingen. Bolaget uppger även en ändring i tillämpningen av presumtionshyra under 2022 som gjorde att den årliga hyreshöjningen i nyproduktion halverades. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 13 (29) Avseende externa förutsättningar pekar bolaget på att bostads- bolagens projekt oftast en del av en större exploatering med utbygg- nad av infrastruktur. Kostnaden för stadens arbeten har gått upp vilket utmanat stadens kalkyler och senarelagt uppstarter. Det före- kommer även att exploatörer lämnar tillbaka byggrätter och därför inte köper den mark som varit tänkt att finansiera för infrastruktur- arbeten. Exempel på den typ av projekt är utvecklingen av Årstafältet samt Finlandsgatan. Några projekt har därför lagts åt sidan och stoppats eller pausats i samråd med exploaterings- kontoret. Projekt har också arbetats om med ytterligare intäktsytor och mer rationella produktionsval. De projekt som startats sedan 2023 av bolaget, vid Rinkeby Allé och inom kort på Lilla Essingen, har genomgått den förändringen. Bolaget ser dock att det nu sammantaget är lättare att bedöma ekonomin i projekt, även om det fortsatt är ansträngt och planerar för att starta i genomsnitt ett projekt årligen de kommande åren. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 14 (29) 3. Intern styrning och kontroll I detta avsnitt redovisas revisionskontorets grund för bedömning av bolagets interna styrning och kontroll. Genomförda granskningar redovisas mer ingående i kapitel 4. Den samlade bedömningen är i likhet med föregående år att bolagets interna styrning och kontroll av verksamheten har varit delvis tillräcklig. Bedömningen grundar sig på att det fortfarande återstår att säkerställa att linjeorganisationen genomför löpande kontroller och uppföljning av lag- och regelefterlevnad samt att säkerställa att bolaget har ett systematiskt sätt att hantera risker som uppkommer i det dagliga arbetet. Årets granskning visar även att dokumentation av kontroller och åtgärder inom olika verksamhets- områden behöver ske på ett tillräckligt sätt. 3.1 Organisation och ansvarsfördelning Bolaget har sedan tidigare ett pågående arbete för att säkerställa en organisation med tydlig fördelning av ansvar och befogenheter för att stödja verksamheten och för att förhindra avsiktliga samt oav- siktliga fel. I revisionskontorets granskning av bolagets systematiska brandskyddsarbete framkommer att roll- och ansvars- fördelning i vissa delar behöver tydliggöras samt att följsamhet till styrdokument och arbetssätt behöver förbättras. Revisionskontoret ser positivt på att bolaget redan kort efter granskningen påbörjade ett arbete för att åtgärda rekommendationerna. Det finns i huvudsak riktlinjer och rutiner som ska bidra till att verksamhetens mål uppfylls och att föreskrifter följs. Av granskning inomhusmiljö framgår att det finns riktlinjer och rutiner för väsent- liga områden som i huvudsak överensstämmer med lagstiftning och med Folkhälsomyndighetens allmänna råd. Vidare finns en tydlig fördelning av roller och ansvar, samt arbetssätt anpassade för att både upptäcka och åtgärda brister. Bolaget behöver dock säkerställa att relevant information om vidtagna åtgärder i samband med felanmälningar och klagomål är dokumenterad när ärendet avslutas. Detta omfattar både intern dokumentation och diarieföring av myndighetsärenden. Av revisionskontorets uppföljning av bolagets hantering av inven- tarier framgår att åtgärder är vidtagna. Riktlinjer för hantering av inventarier har reviderats och omfattar nu även hantering av stöld- begärliga korttidsinventarier, hemlån och avvikelser. Dokumenten har dock ännu inte beslutats formellt. Anläggningsregistret hålls uppdaterat genom att inköp konteras enligt fastställda rutiner. Under året har bolaget genomfört ett utvecklingsarbete inom bostads- Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 15 (29) uthyrningsverksamheten. Rekommendationen rörande att säkerställa att principen om dualitet efterlevs i enlighet med gällande rutiner för byten, andrahandsuthyrning samt överlåtelser har åtgärdats. Samtliga rutiner för andrahandsuthyrning, lägenhets- byten och överlåtelse av lägenhet inkluderar skrivningar om att kon- troller ska utföras av en annan bostadsuthyrare än den som godkänt ärendet. Dock inkluderas detta ännu inte i rutin för studentlägen- heter. Revisionskontorets stickprov styrker att principen om dualitet i huvudsak följs. Vissa avvikelser har noterats i stickprovet, vilket indikerar ett fortsatt behov av att fullfölja det arbete som pågår med att utveckla dokumentationen. Detta i syfte att den ska uppfylla hyreslagens krav på bedömningar i beslut liksom att säkerställa att handlingar som finns i ärenden hanteras i enlighet med regelverk för bevarande och gallring. Enligt fullmäktiges regler för ekonomisk förvaltning och Stockholms Stadshus AB:s tillämpningsanvisningar gällande intern kontroll ansvarar bolaget för att ett internt kontrollsystem upprättas. Bolaget har med början 2020 successivt arbetat fram styrdokument och processbeskrivningar gällande internkontrollarbetet. Till exem- pel finns ett inledande avsnitt i bolagets internkontrollplan som beskriver systemet för intern kontroll samt en processbeskrivning för att identifiera och hantera risker. Styrdokumenten beskriver, likt föregående år, främst det bolagsgemensamma arbetet. Vikten av att ansvariga chefer tar ansvar för att säkerställa tillräck- liga egenkontroller i sina respektive verksamheter har lyfts inom bolaget under året, det kvarstår att också implementera detta i praktiken i alla delar av verksamheten. Bolaget har börjat arbeta med ”daglig styrning” av kundärenden och arbetsorder i förvalt- ningsorganisationens samtliga distrikt som en del i att stärka den interna styrningen mot mål och KPI:er. Det finns också planer på att jobba med förbättringsarbete kopplat till detta. Revisionskontoret konstaterar att det har skett framsteg när det gäller organisation och ansvarsfördelning kopplat till den interna kontrollen i olika delar av verksamheten. Av årets granskning fram- går att den interna kontrollen fortfarande behöver integreras i styr- ning och uppföljning. Det gäller framförallt uppföljning av efterlevnad till lagar och regler i form av egenkontroller. 3.2 Riskanalys och internkontrollplan Bolaget genomför årliga analyser som i huvudsak fångar upp väsentliga risker och hur de ska hanteras för att verksamhetens mål ska uppfylls. De risker som av företagsledningen bedöms vara mest väsentliga kopplat till kommunfullmäktiges mål samt till bolagsmål Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 16 (29) kallas för strategiska risker och sammanställs i en internkontroll- plan. Bolagets internkontrollplan omfattar även dotterbolaget Stadsholmen. I internkontrollplanen fastställs också vilka åtgärder som ska hantera prioriterade risker. Kontroller enligt den interna kontrollplanen följs upp systematiskt och fortlöpande. Intern- kontrollplanen har följts upp i samband med verksamhets- berättelsen. De avvikelser som påträffats har dokumenterats och åtgärder har föreslagits. Även i år konstaterar revisionskontoret att arbetet på en bolags- övergripande nivå har fortsatt att utvecklas. I samband med verk- samhetsplaneringen inför 2025 genomfördes, liksom 2024, risk- analyser på avdelnings-, enhets- och distriktsnivå där även linje- risker ingår. Dessa riskanalyser har därefter följts upp tertialsvis. Dock återstår fortfarande att i linjeorganisationen i högre utsträck- ning fånga upp risker i det dagliga arbetet samt att vidta åtgärder. Under 2025 har också ett stort arbete lagts ned för att arbeta i enlig- het med den nya modellen för intern kontroll som gäller från och med 2026. Bolaget ska då helt övergå till att arbeta med risk- hantering enligt den modell som gäller för Stockholms stad. Revisionskontoret kommer att följa arbetet under 2026. 3.3 Riktlinjer och rutiner för systematisk uppföljning Revisionskontoret bedömer att bolagets rapportering i huvudsak ger en aktuell, rättvisande och tillförlitlig information om verksamhet och ekonomi. I årets granskning framkommer att det i huvudsak finns riktlinjer och rutiner som ska bidra till att verksamhetens mål uppfylls och att föreskrifter följs, men att efterlevnaden behöver förbättras. Bolaget har även i huvudsak rutiner för uppföljning av sin verksamhet samt det som uppdragits åt annan att utföra. Däremot framkommer det i granskningen av inomhusmiljö att bolaget behöver säkerställa att relevant information om vidtagna åtgärder i samband med felanmälningar och klagomål är doku- menterad när ärendet avslutas. Detta omfattar både intern doku- mentation och diarieföring av myndighetsärenden. Från gransk- ningen av det systematiska brandskyddsarbetet framgår att bolaget behöver säkerställa att egenkontroller dokumenteras samt att stärka det proaktiva brandskyddsarbetet, bland annat genom att genomföra bolagsövergripande uppföljningar och analyser. I tidigare granskningar av hantering av inventarier och intern kontroll inom bostadsuthyrningsverksamheten har avvikelser när Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 17 (29) det gäller efterlevnad, dels till interna rutiner och dels till lagstift- ning och regelverk, framkommit. När det gäller uppföljning av rekommendationer från tidigare granskning av bostads- uthyrningsärenden framgår att arbete med att säkerställa att hand- lingar som finns i ärenden hanteras i enlighet med regelverk för bevarande och gallring pågår vid uppföljning av rekommen- dationen. Detta för att säkerställa hantering i enlighet med gallrings- beslut och för att möjliggöra uppföljning av att hyreslagen efterlevs. Uppföljning av rekommendationer rörande hantering av inventarier visar att inventering nu pågår för att säkerställa att anläggnings- registret efterlever bokföringslagens och bokföringsnämndens krav om att visa bolagets nuvarande tillgångar. Arbetet ska slutföras på samtliga kontor under 2026. Gällande uppföljning av verksamhet som uppdragits åt annan att utföra visar uppföljning av tidigare års granskning av lokalvårds- avtal att förbättringsarbetet har gett resultat. Revisionskontoret riktade sex rekommendationer till bolaget som ett resultat av granskningen. Sammantaget görs nu bedömningen att fem av sex rekommendationer har åtgärdats och att en rekommendation delvis har åtgärdats. Rekommendationen som delvis har åtgärdats rör att ta fram arbetssätt och rutiner för avtalsuppföljning som syftar till att förebygga och upptäcka oegentligheter, vilket bolaget arbetar med att ta fram. I övrigt noteras att plan för uppföljning av lokalvårds- avtal har tagits fram och ska implementeras 2026 samt att nya ruti- ner för arbetsprocessen har införts som säkerställer att avtalade viten används när lokalvårdsavtalens villkor inte uppfylls. Extern kontroll har genomförts och inte uppvisat brister. Fortsatt kvalitets- syn sker löpande vid driftmöten där åtgärder vidtas vid behov. Revisionskontoret konstaterar att arbetssätten stärkts inom flera tidi- gare granskade områden och bedömer likt föregående år att det är positivt att bolaget åtgärdar det som framkommer i revisions- kontorets granskningar och därutöver genomför interna utredningar. Det finns dock fortsatt risk att inte all verksamhet träffas av gransk- ningar och utredningar eller att genomlysningar sker för sällan. Därför bedöms behovet av att integrera och systematisera intern- kontrollarbetet i verksamheternas dagliga arbete kvarstå. Bolaget har i huvudsak rutiner för uppföljning av sin verksamhet utifrån mål och ägardirektiv. Arbetet rapporteras tertialvis samt vid årets slut och ger i huvudsak en aktuell, rättvisande och tillförlitlig information om verksamhet och ekonomi. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 18 (29) 3.3.1 Verksamhets- och ekonomistyrning Bolaget verksamhetsmässiga resultat är i linje med fullmäktiges resultatkrav och bolagets ekonomiska resultat är högre än fullmäktiges resultatkrav, se vidare avsnitt 2.1 och 2.2. Bolagets ekonomiska resultat avviker från den prognos som redovisades vid tertialrapport 2. Avvikelsen uppgår till 82 mnkr (46 procent) och beror på att fastighetsavskrivningarna bidrog till en positiv avvikelse på 22 mnkr, främst som en konsekvens av att till- gångar tagits i bruk senare än vad som antogs i budget samt att vissa ombyggnadsprojekt har förskjutits och inte kommer slutföras förrän 2026. Vidare medförde den externa värderingen av fastighets- beståndet, som genomfördes vid årets slut för att identifiera eventuellt nedskrivningsbehov, en positiv avvikelse mot budget på 40 mnkr. 3.4 Övriga iakttagelser Under 2021 genomförde revisionskontoret en granskning av bolagets tillämpning av dataskyddsförordningen. Bolagets utveckling av styrning och uppföljning av arbetet med dataskydds- förordningen har fortskridit under 2025, men revisionskontoret noterar att det fortfarande finns förbättringsområden. Av data- skyddsombudets årsrapport framgår att bolaget har implementerat ett nytt registerverktyg för att förteckna personuppgifts- behandlingar. Dataskyddsombudet bedömer att register- förteckningen och rutinerna för att hålla den uppdaterad i stora delar fungerar bra. Bolaget har eventuellt underskattat antalet leverantörer som verkar som personuppgiftsbiträde. Dataskyddsombudet har också påtalat att det inte går att spåra vilka skyddsåtgärder som har vidtagits för uppgifter som är markerade som särskilt skyddsvärda. Arbete pågår med att utveckla konsekvensbedömningsprocessen efter bytet av registerverktyg. Ett viktigt utvecklingsområde för bolaget är att höja kompetensnivån då endast 67 procent av med- arbetarna har fullföljt stadens obligatoriska årliga kurser i informationssäkerhet respektive dataskydd. Det ingår i dataskyddsombudens uppdrag att årligen lämna en års- rapport där identifierade brister i efterlevnad av dataskydds- förordningen framgår. Revisionskontoret bedömer att bolaget har en systematisk hantering av dessa rapporter och kommer därför inte fortsätta att följa upp rekommendationer som ännu inte åtgärdats. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 19 (29) 4. Fördjupade granskningar Nedan redovisas de fördjupade granskningar som berört bolaget under året. 4.1 Samverkan för ökat bostadsbyggande Revisionskontoret har granskat om Svenska bostäder, exploa- teringsnämnden, stadsbyggnadsnämnden och AB Familjebostäder genom proaktiv samverkan bidrar till att infria det långsiktiga målet om 140 000 påbörjade bostäder till 2035. Den samlade bedömningen är att granskade nämnder och bolag utifrån sina uppdrag, ansvarsområden och rådighet genom proaktiv samverkan i huvudsak bidrar till att det långsiktiga målet om 140 000 påbörjade bostäder till 2035 ska uppfyllas. För mer information om granskningen, se rapporten Samverkan för ökat bostadsbyggande (revisionsrapport 2025:8). 4.2 Granskning av inomhusmiljö Revisionskontoret har genomfört en granskning av Svenska Bostäder i syfte att bedöma om bolaget har ett systematiskt arbete för att förhindra och åtgärda olägenheter avseende inomhusmiljö i sitt fastighetsbestånd. Den sammanfattande bedömningen är att bolaget i huvudsak har en tillräcklig intern kontroll över arbetet med att förhindra och åtgärda olägenheter avseende inomhusmiljö. Granskningen har fokuserat på bolagets egenkontroller och rutiner för att identifiera och hantera problem. Revisionskontoret har inte bedömt fastigheternas faktiska skick, vilket är ett i stora delar äldre bestånd med kända renoveringsbehov. Granskningen visar att det finns riktlinjer och rutiner för väsentliga områden som i huvudsak överensstämmer med lagstiftning och med Folkhälsomyndighetens allmänna råd. Inom bolagets ordinarie drift- och förvaltarorganisation finns det en tydlig fördelning av roller och ansvar, samt arbetssätt anpassade för att både upptäcka och åtgärda brister. Enligt förordning om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd (SFS 1998:899) ska en bostad särskilt ge betryggande skydd mot värme, kyla, drag, fukt och andra liknande störningar samt ha tillfreds- ställande luftväxling. Bolaget bedöms ha rutiner för att systematiskt övervaka, kontrollera och serva tekniska installationer som är viktiga för att upprätthålla en sådan inomhusmiljö. Bolaget har Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 20 (29) också säkerställt att det sker rondering av allmänna utrymmen och utemiljö i syfte att upptäcka och åtgärda avvikelser. Eftersom bostadsutrymmen inte regelbundet kontrolleras i före- byggande syfte bedömer revisionskontoret att det är viktigt att hantering av felanmälningar och klagomål fungerar effektivt. Granskningen visar också att bolaget hantering av kundinitierade ärenden i de flesta fall fungerar väl. Revisionskontoret har dock noterat att det förekommer avslutade kundärenden där doku- mentation om vidtagna åtgärder saknas. Det förekommer också myndighetsärenden där dokumentation som hänvisas till i myndig- hetsbeslut saknas i bolagets diarium. Tydlig dokumentation och egenkontroll är viktigt för att säkerställa att ärenden hanteras korrekt och inte faller mellan stolarna samt att rätt åtgärder vidtas i rätt tid. Vidare framkommer det av granskningen att behov av omfattande eller kostsamma åtgärder hanteras som en del i underhålls- planeringen och prioriteras tillsammans med övrigt underhålls- behov. I vissa fall leder det till tillfälliga åtgärder eller att åtgärder fördröjs i väntan på större investeringar. Bolaget rekommenderas att: • Säkerställa att relevant information om vidtagna åtgärder i samband med felanmälningar och klagomål är dokumenterad när ärendet avslutas. Detta omfattar både intern dokumentation och diarieföring av myndighetsärenden. 4.3 Granskning av det systematiska brandskyddsarbetet Revisionskontoret har granskat om AB Svenska Bostäder bedriver ett systematiskt brandskyddsarbete i enlighet med lagstiftning och Statens räddningsverks allmänna råd och kommentarer om systematiskt brandskyddsarbete (SRVFS 2004:3). Svenska Bostäder är fastighetsägare vilket innebär att bolaget, i enlighet med lag (2003:778) om skydd mot olyckor ska vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand och förhindra eller begränsa skador till följd av en brand. Åtgärderna kan vara av teknisk och organisatorisk karaktär. Revisionskontorets sammanfattande bedömning är att bolaget delvis bedriver ett systematiskt brandskyddsarbete i enlighet med regel- verken. Bedömningen grundas bland annat på att roll- och ansvars- fördelning i vissa delar behöver tydliggöras samt att följsamhet till styrdokument och arbetssätt behöver förbättras. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 21 (29) Granskningen visar att bolaget har en riktlinje och rutiner för brand- skyddsarbetet där ansvar och uppgifter framgår. Dock framkommer det i granskningen att roll- och ansvarsfördelning mellan brand- skyddskoordinatorn och brandskyddsansvarig (områdeschefer) i vissa delar är otydligt. Till exempel framgår det av bolagets riktlinje att brandskyddskoordinatorn ansvarar för att all personal har rele- vant utbildning. Trots det framkommer det i intervjuer att det finns olika uppfattningar om vem som i praktiken ansvarar för genom- förande och uppföljning av utbildningsplanen, särskilt gällande fort- bildning. Ett annat exempel är att det för båda rollerna anges ett ansvar för att systematiskt brandskyddsarbete utförs samt att upp- följning sker, men utan att närmare beskriva ansvarsfördelningen samt hur arbetet ska gå till. Enligt intervjuade har en översyn initierats av hur brandskyddsorganisationen och ansvarsfördel- ningen ska se ut genomförts och rekrytering pågår. Enligt de allmänna råden ska brandskyddsarbetet bedrivas med hel- hetssyn, ske systematiskt och kontinuerligt samt utgå från de risker som finns. En del av brandskyddsarbetet handlar om att göra regel- bundna kontroller, dokumentera eventuella brister samt vidta åtgärder på kort och lång sikt. Granskningen visar att entreprenörer ansvarar för att funktionskontroller av tekniska brandskydds- anläggningar, till exempel larm och rökluckor, genomförs och dokumenteras. Därutöver genomförs egenkontrollsronder varje tertial i fastigheterna, vilka dokumenteras i ett protokoll. Revisions- kontoret har tagit del av protokoll från ett urval kontroller. Dessa kontroller har inte helt hanterats enligt bolagets regler, bland annat förekommer att protokoll inte är kompletta, att kontroller inte har genomförts samt att olika protokollsmallar använts. Bolaget har även haft svårigheter att ta fram protokoll som revisionskontoret efterfrågat. Brandskyddskoordinatorn, som ansvarat för att protokollen sparas på anvisad plats, har slutat och hanteringen är nu inte tydlig. Utöver tertialronder genomförs veckovisa ronder i fastigheterna, dessa behöver inte dokumenteras enligt bolagets riktlinje. Dock uppger intervjuade chefer att det finns ett behov av dokumentation och har därför tagit fram egna, och olikartade, mallar. Även revisions- kontoret bedömer att dokumentation är viktig för att skapa en tydlig överblick av brandskyddets status samt byggnadens risker. När avvikelser inte finns spårbara i efterhand försvåras möjligheten att genomföra proaktiva åtgärder utifrån mönster i avvikelserna. Exem- pelvis byta ut armaturen där lampan ofta är trasig eller se över barn- vagns- och cykelförvaring i fastigheter där de återkommande park- eras på olämpliga platser. Informationen som framkommer vid egenkontroller är också en viktig del av underlaget för det planerade Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 22 (29) underhållet. Bolaget genomförde 2021 en egen utredning av brand- skyddsarbetet och redan då framkom att det saknades ett enhetligt arbetssätt för dokumentation. Enligt intervjuade pågår diskussioner om att införa ett digitalt systemstöd under 2026. Av de allmänna råden framgår att en bedömning av om brand- skyddet är tillfredsställande bör omfatta byggnadernas och verk- samhetens samtliga brandskyddsåtgärder vägda mot de brandrisker som finns. Granskningen visar att brandskyddsarbetet sker med ett i huvudsak lokalt perspektiv, till exempel gällande risker samt upp- följning och analys av utfall i funktionskontroller och egenkon- troller. En annan brandskyddsåtgärd är att säkerställa medarbetarnas utbildningsnivå utifrån sin roll och att kunskapen löpande uppda- teras. Granskningen visar att det inte finns en samlad bild över utbildningsnivån hos bolagets medarbetare. Revisionskontoret konstaterar att proaktiva åtgärder, så som bolagsövergripande utbildningsinsatser eller planering av underhållsåtgärder inom flera geografiska områden, därmed försvåras. Ansvaret för att vidta brandskyddsåtgärder i en byggnad delas mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavare (lokalhyresgäster). Dock betonas i allmänna råden att om flera ägare och nyttjare verkar inom en byggnad så bör det finnas en sammanställning över de sammantagna riskerna och det övergripande brandskyddet. Granskningen visar att det inte finns något systematiskt arbetssätt för att inhämta information om lokalhyresgästers brandskyddsarbete och därmed säkerställa en samlad bild av byggnadernas brand- skydd. Revisionskontoret bedömer att det är fastighetsägaren som har störst möjlighet att skaffa sig överblick över samlade risker och brandskyddsåtgärder och utifrån det vidta proaktiva åtgärder. Bolaget rekommenderas att: • Säkerställa en tydlig roll- och ansvarsfördelning gällande det sys- tematiska brandskyddsarbetet. • Säkerställa enhetliga arbetssätt gällande egenkontroller samt att egenkontrollerna dokumenteras. • Säkerställa att samtliga medarbetare har den utbildningsnivå som krävs för den enskildes roll, samt att detta löpande underhålls. • Stärka det proaktiva brandskyddsarbetet bl.a. genom att genom- föra bolagsövergripande uppföljningar och analyser. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 23 (29) 4.4 Granskning av attest och delegation En granskning har genomförts i syfte att bedöma om AB Svenska Bostäder har en tillräcklig intern kontroll gällande attesthantering och delegationsbeslut. Det finns ingen lagstadgad skyldighet för ett bolag att ha attest- och delegationsordning, men Svenska Bostäder har ändå valt att besluta om dokumenten i syfte att tydliggöra ansvar och roller samt följa Stockholms stads ”Regler för ekonomisk förvaltning”. Den sammanfattande bedömningen är att bolaget i huvudsak har en tillräcklig intern kontroll gällande attesthantering och delegations- beslut. Av granskningen framkommer att bolagets samtliga styrdokument gällande attest och delegation är aktuella och dokumenterade. Däremot finns det i dokumenten en sammanblandning av begreppen delegation, attest och undertecknare. Bland annat framgår av dele- gationsordning att en grundläggande princip för bolaget är att alltid tillämpa dualitet vid avtalstecknande. Huruvida detta avser beslutet eller signering/firmateckning av det avtal som är ett resultat av beslutet är oklart. Dualitet i delegerad beslutanderätt bör dock inte ske i förening uti- från perspektivet att kunna utkräva ansvar. Detta är ett exempel på vikten av att ha en tydlighet i användning och innebörd av de olika begrepp som förekommer i aktuella styrdokument. Granskningen visar vidare att delegationsordning och attestinstruktion i huvudsak överensstämmer med vd-instruktionen. Dock finns en otydlighet av- seende vem som ska fatta beslut om delegationsordning. Vidare saknar attestinstruktionen skrivning om utanordningsrätt. Revisionskontoret bedömer därmed att dokumenten bör tydliggöras. Genomfört stickprov visar att bolaget i huvudsak följer delegations- ordning och attestinstruktion, men att det finns vissa utvecklings- områden, bland annat kring dokumentation av kontroller och följ- samhet till styrdokument för representation. Granskningen visar att det är svårt att spåra beslut och dokumenterade kontroller för de största fakturabeloppen under 2025. Bolaget har själva bekräftat att det krävts en del arbete för att kunna ta fram underlag för stick- proven, särskilt av besluten. Vad gäller representationsfakturor har avvikelser observerats i efterlevnad av attestinstruktion, särskilt relaterat till attestering av kostnad där den attesterande själv deltagit i det fakturan avser. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 24 (29) Beskrivning av hur styrelsen kontrollerar om delegationen kan upp- rätthållas i enlighet med aktiebolagslagen återfinns till viss del i sty- relsens arbetsordning samt bolagets attestinstruktion med bilagor. Enligt intervjuade sker återrapportering till styrelsen, utifrån det som anges i arbetsordning, genom information från vd, samt sär- skilda informationspunkter vid vissa möten. Som ett led i att ytter- ligare stärka uppföljning av efterlevnaden av delegationsordningen samt minska riska för personberoende kan det förtydligas hur och i vilken omfattning rapportering av delegationsbeslut ska ske. Bolaget rekommenderas att: • Säkerställa att styrdokumenten gällande attest och delegation samt vd-instruktion är tydliga och överensstämmer sinsemellan. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 25 (29) 5. Uppföljning av tidigare års granskning Tidigare års granskning av bolagets verksamhet har resulterat i ett antal rekommendationer. Uppföljning visar att bolaget delvis har vidtagit åtgärder utifrån revisionens rekommendationer. Väsentliga rekommendationer som återstår att åtgärda är bland annat intern kontroll inom bostad- uthyrningsverksamheten samt att systematisera arbetet med löpande uppföljning i linjeorganisationen. Rekommendationerna redovisas i bilaga 1. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 26 (29) Bilaga 1 Uppföljning av lämnade rekommendationer Rapport Rekommendation Har åtgärder Uppföljning vidtagits (Ja/Delvis/Nej) Årsrapport 2025 Granskning av inomhusmiljö Se kommentar Följs upp kommande år. Bolaget rekommenderas: Säkerställa att relevant information om vidtagna åtgärder i samband med felanmälningar och klagomål är doku- menterad när ärendet avslutas. Detta omfattar både intern dokumentation och diarieföring av myndighets- ärenden. Årsrapport 2025 Systematiskt brandskyddsarbete Se kommentar Följs upp kommande år. Bolaget rekommenderas: Säkerställa en tydlig roll- och ansvars- fördelning gällande det systematiska brandskyddsarbetet. Säkerställa enhetliga arbetssätt gällande egenkontroller samt att egen- kontrollerna dokumenteras. Säkerställa att samtliga medarbetare har den utbildningsnivå som krävs för den enskildes roll, samt att detta löpande underhålls. Stärka det proaktiva brandskydds- arbetet bl.a. genom att genomföra bolagsövergripande uppföljningar och analyser. Årsrapport 2025 Attest och delegation Se kommentar Följs upp kommande år. Bolaget rekommenderas: Säkerställa att styrdokumenten gällande attest och delegation samt vd-instruktion är tydliga och överens- stämmer sinsemellan. Årsrapport 2024 Hantering av inventarier Delvis Reviderade styrdokument inkluderar avsnitt med stöldbegärliga inventarier, Bolaget rekommenderas: förbud mot hemlån och hantering av avvikelser. Dessa har dock ännu inte Säkerställa att riktlinjen för hantering beslutats formellt. Anläggnings- av inventarier även omfattar hantering registret hålls uppdaterat genom att av stöldbegärliga korttidsinventarier, inköp konteras enligt fastställda hemlån och avvikelser samt säker- rutiner. ställa att riktlinjen efterlevs. (Rekommendation åtgärdad) Säkerställa att anläggningsregistret Inventering pågår vid uppföljning av efterlever bokföringslagens och bok- rekommendationen. Inventeringen av föringsnämndens krav om att visa samtliga kontor ska slutföras under bolagets nuvarande tillgångar. 2026. (Rekommendation kvarstår) Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 27 (29) Rapport Rekommendation Har åtgärder Uppföljning vidtagits (Ja/Delvis/Nej) Årsrapport 2024 Intern kontroll inom Delvis Samtliga rutiner för andrahands- bostaduthyrningsverksamheten uthyrning, lägenhetsbyten, samt över- Bolaget rekommenderas: låtelse av lägenhet har reviderats för tydliggöranden i linje med lämnad Utveckla dokumentationen så att den rekommendation. Vissa avvikelser uppfyller hyreslagens krav på bedöm- noteras i stickprovet, där underlag ningar i beslut som rör byten, tillstånd saknas och/eller det inte framgår om att hyra ut i andra hand samt över- kontroller har genomförts, vilket indi- låtelser. (Rekommendation kvarstår) kerar ett fortsatt behov av att utveckla dokumentationen av handläggnings- Säkerställa att handlingar som finns i och beslutsprocessen. ärenden avseende byten, andrahands- uthyrning och överlåtelser hanteras i Arbete med att säkerställa att hand- enlighet med regelverk för bevarande lingar som finns i ärenden hanteras i och gallring. (Rekommendation enlighet med regelverk för bevarande kvarstår) och gallring pågår vid uppföljning av rekommendationen. Säkerställa att principen om dualitet efterlevs i enlighet med gällande Rekommendationen bedöms ha åtgär- rutiner för byten, andrahandsuthyrning dats i allt väsentligt. Rutiner för andra- samt överlåtelser. (Rekommendation handsuthyrning, lägenhetsbyten, samt åtgärdad) överlåtelse av lägenhet inkluderar skrivningar om att kontroller ska utföras av en annan bostadsuthyrare än den som godkänt ärendet. Detta ingår dock inte i rutin för student- lägenheter. I huvudsak följs principen om dualitet, några mindre avvikelser i stickprovet har noterats. Revisionsrapport Avtalsuppföljning av lokalvård Delvis Flera nya rutiner har tagits fram i syfte nr 3/2023 Bolaget rekommenderas: att tydliggöra ansvarsfördelning. Under 2026 sker implementering av Tydliggöra ansvarsfördelningen de nya rutinerna. gällande bolagets avtalsuppföljning. (Rekommendation åtgärdad) Arbete pågår med att ta fram arbets- sätt och rutiner för avtalsuppföljning Ta fram arbetssätt och rutiner för som syftar till att förebygga och upp- avtalsuppföljning som syftar till att före- täcka oegentligheter vid uppföljningen. bygga och upptäcka oegentligheter. (Rekommendation kvarstår) Plan för uppföljning av lokalvårdsavtal har tagits fram och ska implementeras Ta fram en plan för uppföljning av 2026. lokalvårdsavtalen. (Rekommendation åtgärdad) Nya styrdokument har tagits fram som utgör ramverk för uppföljningen. Säkerställa ett enhetligt arbetssätt av uppföljningen av städningens kvalitet. Upphandling av lokalvård för AB (Rekommendation åtgärdad) Stadsholmens verksamhet har inklu- derat skärpta krav för att förebygga Säkerställa att kommande upphandling och upptäcka oegentligheter. av lokalvård för AB Stadsholmens verksamhet innehåller villkor för att Nya rutiner för arbetsprocessen har förebygga och upptäcka oegentlig- införts ska säkerställa att avtalade heter. (Rekommendation åtgärdad) viten används när lokalvårdsavtalens villkor inte uppfylls. Extern kontroll har Säkerställa att avtalade viten används genomförts och inte uppvisat brister. när lokalvårdsavtalens villkor inte Kvalitetssyn sker löpande vid drift- uppfylls. (Rekommendation åtgärdad) möten, åtgärder vidtas vid behov. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 28 (29) Rapport Rekommendation Har åtgärder Uppföljning vidtagits (Ja/Delvis/Nej) Årsrapport 2021 Bolagets följsamhet till Delvis Bolagets utveckling av styrning och dataskyddsförordningen uppföljning av arbetet med data- Bolaget rekommenderas: skyddsförordningen har fortskridit men det finns fortfarande förbättrings- Säkerställa utveckling av styrning och områden. Bolaget har under året uppföljning av arbetet med att efterleva implementerat ett nytt registerverktyg dataskyddsförordningen, så som data- för att förteckna personuppgifts- skyddsombudets oberoende, behandlingar. Dataskyddsombudet konsekvensbedömningar samt bedömer att det finns fungerande incidentrapportering. rutiner för att hålla förteckningen upp- (Rekommendation kvarstår) daterad men har noterat vissa förbätt- ringsområden. Genomgång och upp- Säkerställa att samtliga datering av informationsklassnings- informationstillgångar informations- protokoll har skett genom ett antal säkerhetsklassificeras efter behov och workshops under året. minst årligen. (Rekommendation kvarstår) Kompetensen behöver höjas då endast 67 % av bolagets medarbetare har fullföljt stadens obligatoriska årliga kurser i informationssäkerhet respektive dataskydd. Det ingår i dataskyddsombudens upp- drag att årligen lämna en årsrapport där identifierade brister i efterlevnad av dataskyddsförordningen framgår. Revisionen bedömer att bolaget har en systematisk hantering av dessa rapporter och kommer inte fortsätta att följa upp rekommendationer som ännu inte åtgärdats. Årsrapport 2020 Intern kontroll Delvis Bolaget har under året arbetat med att Bolaget rekommenderas: betona ansvaret för egenkontroller i verksamheten. Sammantaget visar Utveckla systematisk årets granskning att bolaget fortsatt uppföljning/egenkontroll i linje- behöver förtydliga ansvar och innehåll organisationen samt säkerställa att gällande den löpande uppföljningen i dessa dokumenteras. linjeorganisationen. Årsrapport 2025 AB Svenska Bostäder Sida 29 (29) Bilaga 2 Bedömningskriterier Nedan redovisas de kriterier och nivåer som ligger till grund för revisionskontorets bedömningar. Kriterierna bygger på Sveriges Kommuner och Regioners God revisionssed i kommunal verksamhet, SKYREVs Vägledning nr 6 Grundläggande granskning samt kommunfullmäktiges mål, beslut och riktlinjer. Bedömning av ändamålsenlighet och ekonomi Bedömningen utgår från att bolagets: • verksamhet bedrivits i enlighet med gällande lagar, föreskrifter m.m., • verksamhet har uppnått kommunfullmäktiges mål, resultatkrav, samt efterlever reglemente/bolagsordning och övriga direktiv, • verksamhetsresultat och det ekonomiska resultatet står i ett rimligt förhållande till varandra. Bedömning av intern styrning och kontroll Bedömningen utgår från att bolaget har en intern styrning och kontroll som bidrar till måluppfyllelse, ändamålsenlig verksamhet och regelefterlevnad. Det ska även finnas systematiskt ordnade kontroller i organisation, system, processer och rutiner. Nämnden/bolaget har: • en organisation med tydlig fördelning av ansvar och befogenheter. • ett systematiskt riskarbete. • riktlinjer och rutiner för väsentliga områden. • tillförlitlig och tillräcklig information om verksamhet och ekonomi. • tillräcklig beredning av ärenden. • systematisk uppföljning av ekonomi och verksamhet, såväl för verk- samhet i egen regi som för sådan som uppdragits åt annan att utföra, inklusive analys av och åtgärder vid eventuella väsentliga avvikelser. Bedömningsnivåer I huvudsak tillfredsställande/tillräcklig Bedömningskriterierna är i allt väsentligt uppfyllda. Det kan förekomma mindre avvikelser. Delvis tillfredsställande/tillräcklig Bedömningskriterier är delvis uppfyllda. Påpekade brister behöver åtgärdas. Inte tillfredsställande/tillräcklig Bedömningskriterierna är inte uppfyllda. Väsentliga brister behöver åtgärdas snarast. --- [Bilaga 4 Rapport transparenslagen 2025.pdf] Bilaga 4 Rapport enligt transparenslagen AB Svenska Bostäder Lagen (2005:590) om insyn i vissa finansiella förbindelser m.m. Inledning Lagen syftar till att ge Europeiska kommissionen insyn i de finansiella förbindelserna mellan det allmänna och offentliga företag samt i vissa företags ekonomiska verksamhet. Lag (2010:641). Redovisningen ska underlätta insyn och motverka konkurrensproblem. Revisorerna ska för varje räkenskapsår översiktligt granska om en öppen och en separat redovisning har fullgjorts i enlighet med bestämmelserna i lagen. Revisorerna ska upprätta en rapport över sin granskning och denna ska lämnas till fullmäktige och styrelsen, på samma sätt och inom samma tid som föreskrivs för revisionsberättelsen. Rapporten ska inte sändas till någon myndighet, men finnas tillgänglig för Konkurrensverket om de begär att få ta del av den. Lagens krav på redovisning Öppen redovisning Redovisning av finansiella förbindelser med det allmänna så att det tydligt framgår vilka offentliga medel som företaget fått direkt eller indirekt, via andra offentliga företag eller finansiella institut, och hur medlen har använts. Det ska särskilt framgå finansiella förbindelser som avser kapitaltillskott, förlustbidrag, amorteringsfria eller på annat sätt förmånliga lån, gynnande genom avstående från vinst, fordran eller normal avkastning på offentliga medel samt ersättningar för ekonomiska ålägganden från det allmänna. Separat redovisning Ska upprättas av de företag som har beviljats exklusiva eller särskilda rättigheter eller anförtrotts att tillhandahålla tjänster av allmänt ekonomiskt intresse enligt artikel 106.2 i EUF- fördraget och som fått ersättning i någon form för detta, allt under förutsättning att företaget även bedriver annan ekonomisk verksamhet. Bolaget har inte beviljats särskilda rättigheter och gör ingen särskild redovisning. Öppen redovisning 2025 Bolaget gör tolkningen att förbindelser mellan bolaget gentemot kommunen samt andra bolag inom koncernen ska redovisas. Intäkter från offentliga företag eller finansiella institut Hyror och fakturerade kostnader uppgår till 231,1 (219,5) mnkr. Det utgör 6 (7) procent av bolagets intäkter. Intäkter från stadens nämnder uppgår till 142,7 (136,3) mnkr, varav bostäder står för 46,9 (42, 8) mnkr, lokaler 90,3 (84,2) mnkr, parkering 0,1 (0,2) mnkr och övrigt 5,4 (9,1) mnkr. Intäkter från stadens bolag uppgår till 88,4 (83,2) mnkr, varav lokaler står för 43,4 (40,8) mnkr och övrigt 45 (42,4) mnkr. Ränteintäkter om 19,6 (21,6) mnkr gentemot AB Stadsholmen och ränteintäkter om 7,2 (1,6) mnkr gentemot Fastighets AB Lomholmen. Det är Stadsholmens och Lomholmens del av räntekostnaderna från Finansenheten. Kostnader från offentliga företag eller finansiella institut Räntekostnaderna uppgår till 346,2 (364,6) mnkr. Finansenheten inom Stockholms stad hanterar bolagets skuld. För det arbetet tar de ut en marginal. I början av 2025 var den 0,33 (0,27) procent och i slutet av året var den 0,36 (0,30) procent. Tomträttsavgäld om 142,3 (134,5) mnkr gentemot Exploateringsnämnden. Vatten och avfall om 119,6 (106) mnkr gentemot Stockholm Vatten AB. Fastighetsförsäkring om 17,9 (17) mnkr gentemot S:t Erik Försäkring AB. Bredbandsnät om 28,3 (24,1) mnkr gentemot IT-BO i Stockholm AB. Övrigt om 31 (31) mnkr till flera bolag och förvaltningar inom staden. Merparten avser kostnader för gemensam IT samt management fee. Balanserade utgifter i projekt Bygglov mm 2 (3,7) mnkr Stadsbyggnadskontoret. Byggetablering 0,9 (0) mnkr Trafiknämnden Anslutningsavgift 3,1 (0) mnkr Stockholm Vatten Vällingby den 26 mars 2026 Stefan Sandberg, VD