Stockholmshem's Performance and Housing Goals

[(Signerad) Anmälan av extern- och lekmannarevisorernas rapporter över granskning 2025.pdf] Styre Styrelseärende Dnr SHEM 2026/225 2026-03-11 Sida 1 (1) K1dst1au a2nn rt ige.2s sl5.t klo alSc iuptkorp hidca oksn lhme 6onl@mstockholm.se Handläggare Till Sofia Forsman Styrelsen för AB Stockholmshem 08-50839112 Anmälan av extern- och lekmannarevisorernas rapporter över granskning 2025 Bolagets förslag till beslut Styrelsen för AB Stockholmshem beslutar 1. Att godkänna anmälan av revisorernas rapporter Ärendet Härmed anmäls externrevisorernas rapport av under året utförd granskning avseende styrelsens och verkställande direktörens förvaltning och interna kontroll samt rapporter över granskning av delårs- och årsbokslut. Vidare anmäls lekmannarevisorernas rapport över granskningen 2025 av förvaltning och intern kontroll avseende AB Stockholmshem och dotterbolag för bolagets yttrande senast den 26 juni 2026. Ärendets beredning Ärendet har beretts på vd-stab med stöd av bolagets övriga avdelningar. Åsa Leverén Wigfeldt Sofia Forsman VD Chef VD-stab Bilagor 1. Revisionsrapport EY Stockholmshem 2025 2. Stadsrevisionens Årsrapport Stockholmshem 2025 AB Stockholmshem Bredholmstorget 16 Box 2051 12702 Skärholmen Växel 08-50839000 epost@stockholmshem.se www.stockholmshem.se Underskriftens äkthet valideras här: https://underskriftpas.stockholm.se/validera --- [(Signerad) AB Stockholmshem Årsrapport 2025 RVK bilaga 2.pdf] Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Rapport från stadsrevisionen Dnr: RVK 2026/39 Stadsrevisionen i Stockholms stad är kommunfullmäktiges kontrollinstrument för att granska den verksamhet som bedrivs av stadens nämnder och bolag. I årsrapporter för nämnder och bolag sam- manfattar stadsrevisionen det gångna årets granskningar och bedömningar. På stadens webbplats, start.stockholm/revision, finns revisionsrapporter publicerade. För att prenu- merera på stadsrevisionens informationsbrev, uppge e-postadress till revision.rvk@stockholm.se. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Dnr: RVK 2026/39 Stadsrevisionen Dnr: RVK 2026/39 2026-03-05 Till AB Stockholmshem Årsrapport 2025 Lekmannarevisor har avslutat revisionen för AB Stockholmshem under 2025. Årets granskning visar att bolaget behöver fortsätta det påbörjade arbetet med att tydliggöra och konkretisera ansvar och innehåll i arbetssätt samt implementera dessa i hela organisationen. Härmed överlämnas bifogad årsrapport till AB Stockholmshems styrelse för yttrande. Beslutat yttrande och justerat protokollsutdrag ska ha inkommit till revision.rvk@stockholm.se senast den 26 juni 2026. Av yttrandet bör det framgå vilka åtgärder som bolaget avser att vidta gällande revisionens rekommendationer. Lena Karlsson Lekmannarevisor Stadsrevisionen Hantverkargatan 3d 105 35 Stockholm Växel: 08-508 29 000 revision.rvk@stockholm.se start.stockholm/revision Sammanfattning Aktiebolagslagen anger att lekmannarevisorn årligen ska granska om bolagets verksamhet sköts på ett i huvudsak ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt om bolagets interna kontroll är tillräcklig. Verksamhet och ekonomi Utifrån genomförd granskning bedöms AB Stockholmshem i huvudsak ha bedrivit verksamheten på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. Bolaget har i huvudsak uppfyllt kommunfullmäktiges mål, bolags- ordning och ägardirektiv samt följt de beslut, riktlinjer, gällande lagstiftning och andra föreskrifter som gäller för verksamheten. Revisionskontoret konstaterar dock, likt föregående år, att det kan bli svårt att nå bostadsbolagens gemensamma ägardirektiv om att nyproducera minst 3 500 bostäder under mandatperioden. Bolaget har under mandatperioden påbörjat byggandet av 390 bostäder. Bolaget ekonomiska utfall är 170 mnkr högre än fullmäktiges resul- tatkrav. Överskottet hänförs till lägre driftkostnader samt rever- sering av tidigare nedskrivning. Bolagets utfall för investeringsverk- samheten avviker med 540 mnkr (26 procent) mot fullmäktiges investeringsram. Avvikelsen beror ett lägre utfall inom nypro- duktion till följd av sänkta slutkostnadsprognoser och att projekt förskjutits i tid. Intern styrning och kontroll Den interna styrningen och kontrollen bedöms, utifrån genomförd granskning, delvis vara tillräcklig. Bedömningen grundar sig på att bolaget fortsatt behöver tydliggöra och konkretisera ansvar och innehåll i arbetssätt samt implementera dessa i hela organisationen. Årets granskningar har visat avvikelser avseende det systematiska brandskyddsarbetet och från uppfölj- ningen av tidigare lämnade rekommendationer framgår att dessa kvarstår i huvudsak. Bolaget har fortsatt det arbete som påbörjades 2024 med att fast- ställa strukturer för internkontrollarbete och riskhantering. Bolaget har också förberett en ny modell för intern kontroll inför 2026. Utvecklingen kan ge bolaget bättre förutsättningar att säkerställa en tillräcklig intern kontroll under kommande år. Innehåll 1. Årets granskning ........................................................................... 1 2. Verksamhet och ekonomi ............................................................. 2 2.1 Verksamhetsmässigt resultat ........................................................... 2 2.1.1 Fullmäktiges inriktningsmål för välfärd ....................................... 2 2.1.2 Fullmäktiges inriktningsmål för miljö och klimat .......................... 4 2.1.3 Fullmäktiges inriktningsmål för ekonomi, jobb och bostäder ...... 6 2.2 Ekonomiskt resultat .......................................................................... 9 2.2.1 Finansiellt resultat ....................................................................... 9 2.2.2 Investeringsverksamhet ............................................................ 10 3. Intern styrning och kontroll ........................................................ 12 3.1 Organisation och ansvarsfördelning .............................................. 12 3.2 Riskanalys och internkontrollplan .................................................. 14 3.3 Riktlinjer och rutiner för systematisk uppföljning............................ 15 3.3.1 Verksamhets- och ekonomistyrning ......................................... 16 4. Fördjupade granskningar ............................................................ 18 4.1 Cirkulation av bygg- och rivningsmaterial samt avfall .................... 18 4.2 Granskning av det systematiska brandskyddsarbetet ................... 19 4.3 Granskning av inomhusmiljö .......................................................... 21 4.4 Granskning av attest och delegation ............................................. 22 5. Uppföljning av tidigare års granskning ..................................... 24 Bilaga 1 Uppföljning av lämnade rekommendationer ........................ 25 Bilaga 2 Bedömningskriterier ............................................................... 28 Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 1 (25) 1. Årets granskning Enligt aktiebolagslagen ska lekmannarevisorn årligen granska om verksamheten sköts på ett i huvudsak ändamålsenligt och från eko- nomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt om bolagets interna kontroll är tillräcklig. I denna rapport redovisas resultat och bedömningar utifrån revisionsårets granskningar. En uppföljning av hur bolaget har åtgärdat rekommendationer i tidigare års granskning redovisas över- siktligt i rapporten och mer detaljerat i bilaga 1. Revisionen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen, andra tillämpliga lagar, reglementet för stadsrevisionen, god revisionssed i kommunal verksamhet och utifrån bolagsordning samt fastställda ägardirektiv. Revisionen har utgått från revisions- planen som fastställts av revisorsgrupp 1 samt bolagets gransk- ningsplan som beslutats av lekmannarevisor. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge en rimlig grund för bedömning av bolagets verksamhet. Kriterier för bedömning redovisas i bilaga 2. Lekmannarevisor för bolaget är Lena Karlsson och suppleant är Ulf Fridebäck. Lekmannarevisorn träffar årligen bolagets styrelse för en dialog om årets granskningar och bedömningar. I granskningen har lekmannarevisorn biträtts av stadens revisions- kontor. Parallellt med lekmannarevisionen har revision utförts enligt aktiebolagslagen 10 kap. under ledning av auktoriserad revisor Katrine Söderberg vid EY AB. Årsrapporten har faktakontrollerats av bolagsledningen. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 2 (28) 2. Verksamhet och ekonomi I detta avsnitt redovisas revisionskontorets grund för bedömning av AB Stockholmshems (Stockholmshem) ändamålsenlighet avseende verksamhet och ekonomi. Genomförda granskningar redovisas mer ingående i kapitel 4. 2.1 Verksamhetsmässigt resultat Bolaget bedöms i huvudsak ha bedrivit verksamheten på ett ända- målsenligt sätt. Fullmäktiges tre inriktningsmål uppnås enligt bolaget. Bolaget bedömer att samtliga nio av fullmäktiges verksamhetsområdesmål som berör bolaget har uppfyllts. Vidare uppfyller bolaget bolags- ordning och i huvudsak ägardirektiven. Revisionskontoret bedömer att bolagets samlade rapportering ger rimliga förutsättningar för att bedöma uppfyllelsen av mål, bolags- ordning och ägardirektiv. Vidare bedöms den samlade rappor- teringen ge en tydlig analys av uppfyllelsen av mål, bolagsordning och ägardirektiv. Den samlade rapporteringen beskriver även vilka åtgärder som bolaget planerar att vidta för de ägardirektiv som inte uppfyllts. Nedan analyseras kortfattat de mål och ägardirektiv som bolagets verksamhet berörs av. 2.1.1 Fullmäktiges inriktningsmål för välfärd Fullmäktiges första inriktningsmål är ”Ett Stockholm som håller samman med en stark och jämlik välfärd i hela staden”. Bolaget har sex ägardirektiv, men inga verksamhetsområdesmål eller indikatorer från fullmäktige inom ramen för inriktningsmålet. Aktiviteterna som ingår i målet har fortlöpt enligt plan och styrel- sens indikatorer som är kopplade till målet ligger i nivå med årsmålen. Bolaget har ägardirektiv att ”fortsätta utveckla sitt bostadssociala arbete genom att bland annat arbeta vräkningsförebyggande och aktivt verka för att en nollvision ska gälla för vräkningar av barn- familjer, utveckla arbetet mot våld i hemmet och för ett stärkt barn- rättsperspektiv”. Bolaget rapporterar att inga avhysningar av barn- familjer har ägt rum under året och kopplar detta till det vräknings- förebyggande samarbetet med stadsdelsnämnderna. Stödmaterialet ”upptäck våld i nära relationer hos hyresgäster” har implementerats. Inom ramen för samverkan med Fastighetsägarföreningen Järva har ett uppstartsmöte ägt rum med polis, stadsdelsnämnd och bostads- bolag för att under 2026 bedriva ett pilotprojekt kring våld i nära Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 3 (28) relation. Bolaget har även deltagit under barnrättsveckan för att samla och dela kunskap kring barnrättsfrågor. Avseende ägardirektivet att ”bidra till stadens gemensamma arbete om att förmedla försöks- och träningslägenheter, Bostad Först, för- turslägenheter och skyddade boenden för våldsutsatta” rapporterar bolaget att det vid förfrågan från Bostadsförmedlingen i Stockholm AB har förmedlat 18 lägenheter till Bostad först, 136 lägenheter till försöks- och träningslägenheter (FoT) samt 18 lägenheter till SHIS bostäder. Utfallet för perioden är sammantaget 172 lägenheter. För ägardirektivet ”fortsätta arbetet mot oriktiga hyresförhållanden, olovlig andrahandsuthyrning, oskäliga hyror vid tillåten andra- handsuthyrning, och bostadsrelaterade bedrägerier samt utveckla samverkan med socialtjänsten för att motverka utsattheten för de som berörs”, anger bolaget att upprättade samarbetsforum med andra fastighetsbolag har fortsatt. Lokal samverkan med polisen, andra fastighetsbolag, samt stadsdelsnämnder har upprättats med fokus på oriktiga hyresförhållanden och bostadsrelaterade bedrä- gerier. Bolaget har planerat att stickprovsvisa kontroller av hyres- nivå vid tillåten andrahandsuthyrning ska genomföras i början av 2026. Bolaget ska enligt ägardirektiv ”verka för en god rörlighet inom det egna beståndet genom att bland annat underlätta för äldre att flytta till bostäder som är anpassade efter deras behov och därmed frigöra större lägenheter för trångbodda barnfamiljer”. Bolaget rapporterar att en gemensam kommunikationskampanj på temat ”Bor du som du vill bo?” har genomförts tillsammans med de två andra bostads- bolagen i koncernen. En pilot i samband med ombyggnadsprojekt har genomförts där hyresgäster med ökat behov av anpassning samt hyresgäster över 65 år som bor i en trerumslägenhet eller större erbjöds möjlighet till en permanent flytt till mindre bostad. Kopplat till ägardirektivet att ”särskilt prioritera centrumutveckling och stärkt närvaro i fokusområden samt ytterstaden, i syfte att främja trygghet, trivsel samt förstärka sociala värden i stads- planeringen” så rapporterar bolaget att det för att främja säkerhet, välbefinnande och för att höja de sociala värdena har fortsatt sam- arbeta med fastighetsägarföreningar och andra lokala intressenter. I enlighet med utarbetad lokalstrategi prioriterar bolaget verksam- heter som främjar attraktivitet och säkerhet. Bolaget har fortsatt sträva efter att identifiera vakanta lokaler och iordningsställa dem för uthyrning. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 4 (28) Avslutningsvis har bolaget ett ägardirektiv att ”utveckla arbetet med tillfälliga etableringar i lokaler för att möjliggöra upplåtelse för civilsamhället och kulturlivet. Bolagen ska i samverkan med kultur- förvaltningen medverka i genomförandet av stadens ateljéstrategi”. Bolaget rapporterar att möteslokalen i Sätra som upprättades under hösten 2024 har fortsatt fungera som en samlingsplats för lokala aktörer i Sätra, så som fastighetsägare, stadsdelsnämnden, polis och föreningar. Bolaget bedömer att samtliga mål och ägardirektiv inom välfärd uppnås under 2025. I jämförelse med föregående år är utfallet för 2025 därmed oförändrat. Revisionskontoret delar bolagets bedömning. 2.1.2 Fullmäktiges inriktningsmål för miljö och klimat Fullmäktiges andra inriktningsmål är ”Ett grönt och fossilfritt Stockholm som leder en rättvis klimatomställning”. Bolaget har tre verksamhetsområdesmål, åtta obligatoriska indika- torer samt åtta ägardirektiv under inriktningsmålet. För att bidra till verksamhetsområdesmålet att Stockholm ska bli klimatpositivt har bolaget i ägardirektiv att aktivt verka för att öka sin egna förnybara elproduktion, som exempelvis vind- och solenergianläggningar. Indikatorn ”elproduktion baserad på solenergi” har ett utfall på 2 043 MWh att jämföra med årsmålet på 2 400 MWh. Utfallet är en ökning i jämförelse med 2024 års utfall på 1 842 MWh även om indikatorn inte uppnås. Bolaget rapporterar att installerad effekt solenergi har ökat från 2 701 kWp (förväntad effekt enligt standardiserade testförhållanden) till 3 209 kWp, men eftersom flera anläggningar driftsattes sent under året syns full effekt först under 2026. Bolaget har samtidigt lyckats uppnå sitt mål om minskad energianvändning. Indikatorn ”relativ energianvänd- ning” har ett utfall på 121,5 kWh/enhet, att jämföra med årsmålet på 122 kWh, vilket är en minskning från 124,7 kWh år 2024. Inom samma verksamhetsområdesmål har bolaget både ägardirektiv och en indikator som syftar till att minska mängden byggavfall vid nyproduktion. Utfallet för indikatorn ”mängd byggavfall vid nyproduktion” uppgår till 44 kg per m2 bruttoarea (BTA) mot års- målet 40 kg per m2 BTA, baserat på medelvärdet av fyra avslutade projekt. Bolaget uppger att de kontinuerligt arbetar med att minska mängden byggavfall. I bolagets ägardirektiv ingår även att bistå berörda nämnder och bolag i arbetet med att ta fram en metod för uppföljning av byggavfall. Bolaget rapporterar att det har bidragit till revidering av stadens vägledning för beräkning av byggavfall samt framtagande av mall för uppföljning. Arbetet kommer att fort- sätta under 2026. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 5 (28) Revisionskontoret har under året granskat cirkulation av bygg- och rivningsmaterial samt avfall. Av granskningen framgår att bolaget saknar sammanställd övergripande statistik över mängden material och avfall från rivningar och byggnationer som återbrukas eller går till avfall. Det går därför inte att fastställa om mängden avfall minskar i enlighet med fullmäktiges mål. Granskningen visar också att bolaget inte inkluderar cirkularitet och återbruk i investerings- processen vilket hade kunnat möjliggöra ökad cirkulär hantering av material och avfall vid rivning och byggnation, se vidare avsnitt 4.1. Bolaget bidrar till verksamhetsområdesmålet om att ”Stockholm ska vara en stad där framkomligheten ökar och utsläppen minskar”. Bolaget har i ägardirektiv att ”successivt förse samtliga parkerings- platser inom sitt bestånd med laddinfrastruktur i syfte att bidra till stadens mål om en utsläppsfri innerstad år 2030.” Bolaget uppnår sitt årsmål inom indikatorn ”andel parkeringsplatser med ladd- infrastruktur”, med ett utfall på 15 procent och ett årsmål på 12 procent. Noteras bör dock att årsmålet sänkts från 30 procent till 12 procent mellan 2024 och 2025. Det långsiktiga målet är att minst 50 procent av bolagens parkeringsplatser i garage i innerstaden ska vara försedda med laddinfrastruktur 2026 och 100 procent 2028. Utbyggnaden ska genomföras i samarbete med Storstockholms Brandförsvar så att de brandrisker som kan uppstå minimeras. Bolaget arbetar enligt sin plan för etablering av laddinfrastruktur i garage och har tagit fram ytterligare en plan för ytparkeringar. Planerna kommer att revideras i och med ändrade ägardirektiv för 2026. Inom verksamhetsområdesmålet ”Stockholmarnas hälsa ska främjas genom ren luft, rent vatten och giftfria miljöer” finns en obli- gatorisk indikator att mäta andel avslutade bygg- och anläggnings- entreprenader där varor miljöbedömts och loggats i Byggvaru- bedömningen. Bolaget rapporterar att samtliga nybyggnadsprojekt och större ombyggnadsprojekt som avslutats under året har en logg- bok i Byggvarubedömningen. Bolaget bedömer att samtliga mål och ägardirektiv inom miljö och klimat uppnås under 2025. Revisionskontoret delar bolagets bedöm- ning. I jämförelse med föregående år har utfallet inom verksamhets- målet ”Stockholm ska vara en stad där framkomligheten ökar och utsläppen minskar” förbättrats. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 6 (28) 2.1.3 Fullmäktiges inriktningsmål för ekonomi, jobb och bostäder Fullmäktiges tredje inriktningsmål är ”Ett Stockholm med en stabil och hållbar ekonomi med utbildning, jobb och bostäder för alla”. Bolaget har sex verksamhetsområdesmål, elva obligatoriska indika- torer samt 16 ägardirektiv under inriktningsmålet. En stor del av bolagets ägardirektiv bidrar till verksamhetsområdes- målet ”I Stockholm ska alla ha rätt till ett boende som de har råd med”. Bostadsbyggandet har under senare år utmanats av det höga kostnads- och ränteläget. Stadens bostadsbolag har ett gemensamt ägardirektiv om att nyproducera 3 500 bostäder under mandat- perioden, vilket innebär cirka 1 200 bostäder per bolag under peri- oden 2023–2026. Indikatorn som används för att följa upp arbetet är ”antal påbörjade hyresrätter av stadens bostadsbolag”. Bolaget har under 2025 inte påbörjat några nya bostäder trots årsmålet om att påbörja produktion av 138 bostäder. Bolaget anger att orsaken är att försenad granskningsprocess medförde att projektet Rosenstenen med 138 planerade bostäder inte kunde starta som planerat. Under 2023 påbörjades 291 bostäder och under 2024 påbörjades 99 bostäder. För 2026 planeras byggstart av 76 bostäder vilket, om planerna realiseras, innebär totalt 466 bostäder under perioden 2023–2026. Revisionskontoret konstaterar, likt tidigare år, att den gemensamma målsättningen kan bli svår att nå till 2026 eftersom övriga bostadsbolag också har en låg nyproduktionstakt. Utfallet för Stockholms Stadshus ABs indikator ”Antal lägenheter i bolagets projektportfölj” uppgick 2025 till 3 000 vilket också är års- målet. Bolaget kommenterar att ingen markanvisning har tilldelats Stockholmshem under året. Portföljen har minskat med cirka 300 lägenheter på grund av nedlagda projekt samt omfördelning av byggrätter inom koncernen. Bolaget har i ägardirektiv att tillsammans med exploaterings- nämnden arbeta för att projektportföljen ska vara minst tio gånger den planerade årliga produktionen. Bolaget rapporterar att det finns en nära dialog inom en särskild arbetsgrupp med berörda nämnder och systerbolag för att undersöka möjligheterna till förtätning av det befintliga beståndet. Cirka 3 000 möjliga bostäder har identifierats i olika geografiska områden som nu bearbetas. Bolaget har ett flertal ägardirektiv som handlar om samverkan med andra bolag och nämnder kring bostadsutveckling eller bostads- byggande. Bolaget har bland annat i ägardirektiv att tillsammans med exploateringsnämnden, stadsbyggnadsnämnden och Stockholms Stadshus AB bedriva en långsiktig och effektiv plane- ring för byggandet av Stockholmshus. Inom detta område rappor- Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 7 (28) terar bolaget att det förekommer gemensamma arbetsgrupper till- sammans med berörda nämnder och bolag. Vidare har bolaget fått direktiv att tillsammans med Micasa Fastigheter pröva att samordna planering av byggprojekt. Bolaget har analyserat Micasa Fastigheters projektportfölj och identifierat en fastighet som skulle kunna vara lämplig för bostadsutveckling. Bolaget har också identi- fierat en egen fastighet som skulle kunna vara lämplig för Micasa Fastigheter att överta, vilket ska utredas vidare. Utifrån ägardirektiv ska bolaget också bistå SHIS Bostäder i dess verksamhet genom att bygga bostäder inom ramen för stadens bostadsförsörjningsansvar. Här har samarbetet fortsatt kring befintligt bestånd, men det har inte planerats några nya projekt med anledning av att SHIS i dagsläget inte har behov av fler bostäder. Bolaget har också i ägardirektiv att aktivt bidra till fullmäktiges mål att senast år 2030 kunna erbjuda alla studenter som vill en student- bostad. Nya former för delat boende ska prövas såväl för studenter som för andra hyresgäster. Av verksamhetsberättelsen framgår att bevakning av trenden för efterfrågan av studentbostäder har fortsatt under 2025. Till följd av vikande efterfrågan på studentlägenheter omvandlades 105 lägenheter till ungdomsbostäder i ett projekt under projekttiden. Bolaget menar att detta bekräftar bolagets tidigare analys om en ökad tillgång och svagare efterfrågan för studentbostäder i närförort, ytterstad och även innerstaden. Bolaget deltar i en arbetsgrupp bestående av studentbostadsföretagen, systerbolagen och andra aktörer på bostadsmarknaden med syfte att förbättra förmedlingen av studentbostäder. Genom ägardirektiv har bolaget även fått i uppgift att inventera befintligt bestånd och analysera hur de kan bidra till fler lägenheter med många rum genom nybyggnad eller ombyggnad, samt hur hyrorna för dessa kan pressas i syfte att motverka trångboddhet bland resurssvaga grupper. Bolaget rapporterar att det i varje nybyggnadsprojekt ska utredas förutsättningarna för att skapa yteffektiva lägenheter med fler rum utifrån den marknadsanalys som genomförs i varje nybyggnadsprojekt. För att säkerställa detta har granskningsrutinerna för projekt i tidiga skeden vidareutvecklats och förtydligats. Exempelvis genomförs kontinuerliga interna effektivitets- och kvalitetsgranskningar av de projekt som ligger som underlag för kommande detaljplaner. I granskningsarbetet följs bland annat upp att planerna medger tillskapandet av yteffektiva lägenheter med flera rum baserat på projektets och marknads- analysens förutsättningar. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 8 (28) Revisionskontoret har följt vakansgraden i bolagets bostadsbestånd. Vakansgraden för 2025 är 0,8 procent, jämfört med budget på 0,4 procent och 0,6 procent föregående år. Bolaget uppger att för- valtningen arbetar aktivt med att hålla nere vakanskostnaden i bolaget. Bolaget har genomfört en omorganisation som uppges ha lett till effektivare processer, men där bolaget ännu inte kan se full effekt av förändringen. Under verksamhetsområdesmålet ”hög beredskap och stark rådighet ska råda i alla verksamhetsområden” följer bolaget indikatorn ”andel prioriterade avtal där uppföljning genomförts”. Bolaget redo- visar ett utfall på 100 procent, att jämföra med bolagets årsmål på 83 procent och fullmäktiges årsmål på 82 procent. Revisions- kontoret har granskat bolagets uppföljningsunderlag avseende prio- riterade avtal och konstaterar att samtliga prioriterade avtal har följts upp. Av revisionskontorets granskning framgår att bolaget har arbetat aktivt med att stärka sin avtalsuppföljning under 2025. Arbetet har resulterat i en tydligare styrmodell för avtalsuppföljning och en mer strukturerad uppföljningsplan för prioriterade avtal. För 2025 fanns 16 prioriterade avtalsområden som totalt omfattade 47 avtal. Inför kommande år har både antal prioriterade avtalsområden och antal avtal utökats. Urvalet är riskbaserat och grundas på kost- nad, avtalsvolym, tidigare avvikelser samt identifierade risk- områden. Inom samma verksamhetsområdesmål finns också indikatorn ”andel elektroniska inköp” med ett utfall på ca 69 procent, att jämföra med målet på 70 procent. Utbildningsinsatser har genomförts för berörda medarbetare för att säkerställa korrekt och effektiv användning av inköpssystemet Agresso för elektroniska beställningar. Bolaget arbetar med att utveckla inköps- och uppföljningsarbetet inom befintliga systemlösningar. Verksamhetsområdesmålet ”Medarbetare i Stockholm ska ges goda förutsättningar att göra ett bra jobb” redovisas som uppfyllt vilket är en förbättring mot föregående år då målet var delvis uppfyllt. Liksom föregående år finns mindre avvikelser gällande indikatorer som berör sjukfrånvaro och medarbetarundersökning. Indikatorn ”sjukfrånvaro dag 1–14” ligger marginellt över målet om 2 procentenheter. Sjukfrånvaron för kvinnor, som har legat på en betydligt högre nivå än männens, har minskat vilket gjort att även skillnaderna mellan kvinnor och mäns sjukfrånvaro har minskat. Aktivt medskapandeindex visar ett utfall på 81 mot årsmålet på 83. Utfallet är i linje med föregående år trots omorganisation och att bolaget har flyttat sitt huvudkontor. Ledarskapsindex har ökat. Bolaget anger att det arbetar systematiskt med ledarskapsfrågor, bland annat med ny internutbildning för alla chefer. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 9 (28) Bolaget bedömer att samtliga mål och ägardirektiv inom ekonomi, jobb och bostäder uppnås under 2025. I jämförelse med föregående år har verksamhetsmålen ”Stockholms ekonomi är stark, hållbar och lägger grunden för en jämlik välfärd” samt ”Medarbetare i Stockholm ska ges goda förutsättningar att göra ett bra jobb” förbättrats och bedöms nu som uppfyllda. Revisionskontoret delar bolagets bedömning. 2.2 Ekonomiskt resultat Bolaget bedöms ha bedrivit verksamheten på ett från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. Bolaget har beskrivit och analyserat avvikelserna mot budget på ett tillfredsställande sätt. 2.2.1 Finansiellt resultat Revisionskontoret har granskat tertialrapporter och bokslut med inriktning på bolagets prognoser och resultat efter finansnetto samt investeringsutfall. Bolaget redovisar följande utfall och avvikelser för år 2025: Resultaträkning (mnkr) Budget Utfall Avvikel Avvikel Utfall 2025 2025 se se 2024 2025 2025, % Intäkter 3 481 3 507 26 1 % 3 403 Kostnader -2 854 -2 703 152 5 % -2 796 Varav avskrivningar -767 -792 -25 3 % -703 Varav nedskrivningar -8 86 94 - - Finansnetto -372 -380 -8 2 % -366 Resultat före bokslutsdispositioner 255 424 169 67 % 241 och skatt Balansomslutning 2025: 28 307 mnkr. Bolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgår till 424 mnkr, vilket är 169 mnkr högre än fullmäktiges resultatkrav. Avvikelsen beror i huvudsak på lägre driftkostnader samt en rever- sering av tidigare nedskrivning av fastighet. Verksamhetens intäkter uppgår till 3 507 mnkr, vilket är i linje med budget. Verksamhetens kostnader, exkl. avskrivningar, nedskriv- ningar och finansiella poster, uppgår till 1 997 mnkr, vilket är 82 mnkr (3 procent) lägre än budget. Skillnaden beror främst på att årets driftkostnader understiger budget med 85 mnkr, vilket i huvudsak förklaras av minskade underhållskostnader. Markavgifter Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 10 (28) har ökat med 3 mnkr. Årets nedskrivningar har påverkas av en reverserad nedskrivning av Måsholmen 33 om 100 mnkr efter bedömning mot marknadsvärde. Därav redovisar bolaget ett positivt utfall på 86 mnkr inom nedskrivningar. Finansnettot uppgår till -380 mnkr, vilket överstiger budget med 8 mnkr och hänförs till att låneskulden under året har ökat med 411 mnkr samtidigt som snitträntan för 2025 var 2,73 procent jämfört med en budgeterad ränta på 2,60 procent. Årets resultat innebär en förbättring jämfört med föregående års resultat på 183 mnkr (76 procent). Verksamhetens intäkter ökar med 104 mnkr (3 procent) vilket främst beror på utfallet av årlig hyres- förhandling. Verksamhetens kostnader, exkl. avskrivningar, ned- skrivningar och finansiella poster, har minskat med 96 mnkr (4,5 procent), vilket främst förklaras av lägre underhålls- och förvalt- ningskostnader om totalt 108 mnkr samt lägre personalkostnader om 62 mnkr. Samtidigt har köpta tjänster för fastighetsskötsel ökat mot med 47 mnkr mot föregående år, främst med anledning av nöd- vändiga ventilationsåtgärder. Taxebundna kostnader har ökat med 34 mnkr mot föregående år fördelat över både avfallshantering, uppvärmning och vattenkostnader. 2.2.2 Investeringsverksamhet Investeringsverksamhet Budget Utfall Budget-av- Budget-av- (mnkr) 2025 2025 vikelse vikelse 2025 2024 2 100 1 560 540 70 mnkr Investeringar (-26%) (4%) Bolagets utfall för investeringsverksamheten avviker med 540 mnkr (26 procent) i förhållande till kommunfullmäktiges investeringsram. Enligt bolagets redovisning beror avvikelsen mot investeringsramen främst på ett lägre utfall inom nyproduktion. Nyproduktionen upp- går till 1 050 mnkr jämfört med budget 1 310 mnkr till följd av sänkta slutkostnadsprognoser, förskjutning i tid samt att Rosen- stenen och Byälvsvägen inte startat som planerat. Rosenstenen har försenats på grund av att projektets granskningsskede har förskjutits vid flera tillfällen och genomfördes först i november-december 2025. Vidare har projektet krävt flera omtag, kompletterande utred- ningar samt haft handläggarbyten vilket bidragit till förseningar i detaljplanearbetet. Byälvsvägen har försenats eftersom detaljplanen på grund av ett formaliafel upphävdes av mark- och miljö- domstolen. Detaljplanen bedöms antagas under tredje kvartalet 2026. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 11 (28) De sänkta slutkostnadsprognoserna beror på att bolaget, i takt med att projekten avancerat i produktionsfasen, successivt minskat risk- bufferten. Den totala riskbufferten har reducerats under 2025 för ett flertal nybyggnadsprojekt. Bolaget arbetar med risklistor i samtliga projekt och strävar efter att vidta åtgärder för att förhindra att identi- fierade risker realiseras. Under 2025 har bolaget även genomfört slutförhandlingar med entreprenörer inom nybyggnadsprojekten, som har fallit bättre ut än tidigare prognoser. Avvikelser finns även inom strategiska investeringar (ombyggnad) med ett lägre utfall, 228 mnkr, mot budget på 380 mnkr. Ersätt- ningsinvesteringarna på 282 mnkr underträffar budgeten på 410 mnkr. Större avvikelser finns inom sänkta slutkostnadsprognoser i främst tre olika projekt och ett flertal projekt som förskjutits i tid. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 12 (28) 3. Intern styrning och kontroll I detta avsnitt redovisas revisionskontorets grund för bedömning av bolagets interna styrning och kontroll. Genomförda granskningar redovisas mer ingående i kapitel 4. Den samlade bedömningen är att bolagets interna styrning och kon- troll av verksamheten har varit delvis tillräcklig. Bedömningen grundar sig på att bolaget fortsatt behöver tydliggöra och konkre- tisera ansvar och innehåll i arbetssätt samt implementera dessa i hela organisationen. Årets granskningar har visat avvikelser avse- ende det systematiska brandskyddsarbetet. Avseende revisions- kontorets tidigare lämnade rekommendationer från andra gransk- ningar så har åtgärder i huvudsak genomförts medan bolagets upp- följning av resultat och efterlevnad kvarstår varför majoriteten av rekommendationerna också kvarstår. Bolaget har fortsatt det arbete som påbörjades 2024 med att fast- ställa strukturer för internkontrollarbete och riskhantering. Bolaget har också förberett en ny modell för intern kontroll inför 2026. Utvecklingen kan ge bolaget bättre förutsättningar att säkerställa en tillräcklig intern kontroll under kommande år. 3.1 Organisation och ansvarsfördelning Bolaget har under året fortsatt arbetet som påbörjades föregående år med att säkerställa en organisation med tydlig fördelning av ansvar och befogenheter för att stödja verksamheten och för att förhindra avsiktliga samt oavsiktliga fel. Vidare finns systematiskt ordnade kontroller i organisation, system, processer och rutiner. Årets granskning samt uppföljning av tidigare lämnade rekommen- dationer visar att det i huvudsak finns riktlinjer och rutiner som ska bidra till att verksamhetens mål uppnås och att föreskrifter följs. Bolaget har tidigare år fått rekommendationer i flera granskningar gällande behov av att ta fram eller utveckla rutiner och flertalet av dessa har åtgärdats. I granskning av bolagets systematiska brand- skyddsarbete framkommer däremot att grundläggande principer, till exempel ansvarsfördelning och rutiner för dokumentation, inte är tillräckligt tydliga. Även granskningen av attest och delegation visar på att befintliga rutiner behöver kompletteras, se vidare avsnitt 4.2 och 4.5. Bolaget har vidtagit åtgärder utifrån tidigare granskningar gällande intern kontroll inom bostadsuthyrningsverksamheten. Exempelvis har bolaget under året tagit fram en handbok för informations- hantering samt uppdaterat informationshanteringsplanen. Uppda- teringen innebär att det är tydligt att handlingar som finns i ärenden Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 13 (28) gällande byten, andrahandsuthyrning och överlåtelser inte ska gall- ras omedelbart, även om det gäller känsliga personuppgifter. Vidare ges anvisningar om hur handlingar i dessa ärenden ska förvaras. I enlighet med revisionskontorets tidigare rekommendationer har bolaget också fastställt en rutin för hantering av inventarier inne- fattande stöldbegärliga korttidsinventarier, hemlån och avvikelser. Inventeringar behöver genomföras för att säkerställa att anlägg- ningsregistret visar bolagets faktiska tillgångar, vilket är ett krav enligt bokföringslagen. Arbetet med att lokalisera inventarier och uppdatera anläggningsregistret påbörjades under 2025 och pågår in i 2026 varför efterlevnaden av rutinen följs upp under 2026. Rekommendationen är därför delvis åtgärdad. Uppföljning av rekommendationer kopplade till tidigare granskning av antecknings- och rapporteringsskyldighet för farligt avfall visar också att bolaget har vidtagit åtgärder. Bolagets hållbarhetsenhet har under året fastställt en rutin och instruktion för farligt avtal som tydliggör och ansvarsfördelning inom bolaget gällande hantering av avfallsfrågor samt vilket ansvar som åligger leverantörer. Rutinen har förankrats internt bland berörda enheter och förankring mot berörda entreprenörer sker i avtal. Rutinen reglerar hur uppföljning ska genomföras för att säkerställa att rapportering av farligt avfall till Naturvårdsverkets register sker i rätt tid. Uppföljning av leveran- törernas efterlevnad inom detta område ska ske under första kvar- talet 2026, rekommendationen kommer därför att följas upp av revisionskontoret även nästa år. Revisionskontoret har under året följt upp rekommendationer från 2024 års granskning av offentlighet och sekretess. Av uppföljningen framgår att bolaget bedriver ett utvecklingsarbete som innefattar att säkerställa att informationsredovisningen är korrekt, att gallring genomförs och att redovisningen regelbundet uppdateras. En digital handbok för informationshantering har tagits fram och informationshanteringsplanen har reviderats. Under 2025 har fokus varit på utbildning och regelefterlevnad under ledning av dokument- controller och jurist. Bolaget har även haft konsultstöd i utvecklingsarbetet. Information på området har lagts ut på intra- nätet. Revisionskontorets bedömning är att rekommendationer kan följas upp först 2026 då efterlevnad till de styrande dokument som antagits under 2025 behöver säkerställas. Vidare har det i årets granskningar framkommit att dokumentation av ärenden behöver stärkas kopplat till åtgärder rörande fastigheternas inomhusmiljö och systematiska brandskyddsarbete. Revisionskontoret bedömer samtidigt att bolaget har åtgärdat den tidigare rekommendationen om att säkerställa att handlingar som finns i ärenden avseende byten, andrahandsuthyrning och överlåtelser hanteras i enlighet med regelverk för bevarande och gallring. Detta i och med att en Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 14 (28) handbok för informationshantering tagits fram och att informations- hanteringsplanen har uppdaterats. Uppdateringen innebär att det är tydligt att handlingar som finns i ärenden gällande byten, andra- handsuthyrning och överlåtelser inte ska gallras omedelbart, även om det gäller känsliga personuppgifter. Vidare ges anvisningar om hur handlingar i dessa ärenden ska förvaras. 3.2 Riskanalys och internkontrollplan Bolaget genomför årliga analyser som i huvudsak fångar upp väsentliga risker och hur de ska hanteras för att verksamhetens mål ska uppnås. I internkontrollplanen fastställs åtgärder som ska hantera prioriterade risker. Kontroller enligt internkontrollplanen följs upp systematiskt och fortlöpande. Påträffade avvikelser har dokumenterats och åtgärder har föreslagits. Bolagsövergripande väsentlighets- och riskanalys, internkontroll- plan 2025 och system för intern kontroll har beslutats i samband med verksamhetsplanen. Bolaget har inför 2025 gjort en omar- betning av dessa dokument för att likrikta dem med Stockholms Stadshus AB och stadens övriga bostadsbolag. System för intern kontroll beskriver, likt tidigare år, huvudsakligen arbetet med den bolagsövergripande internkontrollplanen. Gällande det löpande internkontrollarbetet i verksamheterna anges att med- arbetarna ansvarar för att bidra med sin kompetens i arbetet med intern kontroll samt ansvarar för att rapportera brister och avvi- kelser till överordnad chef. Någon ytterligare anvisning om hur detta i praktiken ska ske lämnas inte i dokumentet. Information om hur löpande uppföljning och egenkontroller ska utföras bör utveck- las liksom vem som ska ansvara för detta. Revisionskontoret be- dömer därmed att rekommendationen att säkerställa följsamhet till Stockholms Stadshus ABs tillämpningsanvisningar avseende bolagens arbete med intern kontroll kvarstår. Bolagets väsentlighets- och riskanalys samt internkontrollplan för 2025 bedöms i högre utsträckning än tidigare år fånga väsentliga risker inom bolaget. Bolaget har utvecklat sitt riskarbete och arbetat med väsentlighets- och riskanalyser för alla delar i organisationen med ett tydligare underifrånperspektiv. Det innebär att risk- identifiering först genomförs på avdelnings-/enhetsnivå och därefter analyseras på bolagsövergripande nivå. Revisionskontoret noterar att det pågår ett omfattande arbete med att utveckla styr- och uppföljningsmodellen för internkontrollarbetet med större fokus på linjeverksamhetens arbete. Under 2025 foku- serade bolaget på att tydliggöra roller och ansvar i sin revidering av system för intern kontroll. Då utvecklingsarbetet fortfarande pågår in i 2026 och ännu inte tydligt har dokumenterats så kvarstår Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 15 (28) rekommendationen om att utveckla styr- och uppföljningsmodell för internkontrollarbetet med större fokus på linjeverksamhetens arbete till nästa år. Bolaget har i uppföljning av sin internkontrollplan identifierat en större avvikelse avseende process för inköp. Kontrollaktiviteten har genomförts i syfte att kontrollera att det finns arbetssätt för att säkerställa att regler för direktupphandling efterlevs. I genomförd stickprovskontroll framkom att det fanns brister eller oklarheter i dokumentation i 14 av 15 inköp. Det noterades även att ansvaret för uppföljning av genomförda direktupphandlingar inte var tydligt och att uppföljning inte hade genomförts månatligen. Bolaget har genomfört åtgärder för att komma tillrätta med detta genom att brister och iakttagelser har förts vidare till berörda funktioner inom bolaget. Åtgärder har vidtagits inför 2026, exempelvis har mall för dokumentation uppdaterats och ansvar, omfattning och form för kontroller inom inköpsområdet tydliggjorts. Ytterligare informations- och utbildningsinsatser planeras. Åtgärder har beskrivits och rapporterats till styrelsen vid uppföljning av intern- kontrollplanen, i enlighet med system för intern kontroll. Revisions- kontoret kommer under 2026 att följa att regler för direktupp- handling säkerställs. För att säkerställa att interna processer och styrdokument följs samt att det finns lag- och regelefterlevnad är fungerande egenkontroller av vikt. I årets granskning av det systematiska brandskyddsarbetet framgår att hantering och dokumentation av egenkontroller är ett utvecklingsområde och del av en pågående översyn. I uppföljning av rekommendationer framgår att kontroller av att antecknings- och rapporteringsskyldighet för farligt avfall sker enligt regelverket har införts i styrande dokument men ännu inte hunnit genomföras i praktiken. I granskning av inomhusmiljö framgår att egenkontroller finns på plats och i huvudsak fungerar väl. 3.3 Riktlinjer och rutiner för systematisk uppföljning Revisionskontoret bedömer att bolagets rapportering i huvudsak ger en aktuell, rättvisande och tillförlitlig information om verksamhet och ekonomi. Bolaget har i huvudsak rutiner för uppföljning av sin verksamhet samt det som uppdragits åt annan att utföra. Bolaget har i tidigare års granskningar rekommenderats att utveckla innehållet i sina skriftliga rapporter, bland annat avseende att analys och kommentarer rörande bolagets ekonomi. Information rörande åtgärder gällande det ekonomiska resultatet har kompletterats i efterhand till revisionskontoret vid granskning av tertialrapporter och inte framgått av de skriftliga rapporterna. Informationen i verk- Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 16 (28) samhetsberättelsen har utvecklats med tydligare beskrivningar om orsaker till avvikelser mot budget, men bedömningen är att även informationen i tertialrapporterna behöver vara tillräcklig. Rekommendationen kvarstår därför. 3.3.1 Verksamhets- och ekonomistyrning Bolagets verksamhetsmässiga resultat är i linje med fullmäktiges resultatkrav och bolagets ekonomiska resultat är högre än full- mäktiges resultatkrav, se vidare avsnitt 2.1 och 2.2. Under året har revisionskontoret genomfört flera granskningar som berör bolagets interna styrning och kontroll avseende verksamhet. Revisionskontoret har granskat bolagets systematiska brandskydds- arbete och den sammanfattande bedömningen att bolaget delvis bedriver arbetet i enlighet med regelverken. Grundläggande prin- ciper såsom ansvarsfördelning och rutiner för dokumentation behöver tydliggöras. I granskning av arbete med att förhindra och åtgärda olägenheter i inomhusmiljö bedöms bolaget i huvudsak ha en tillräcklig intern kontroll. En tillräcklig intern kontroll konsta- terades också i granskning av attesthantering och delegationsbeslut. Revisionskontoret konstaterade i 2024 års granskning att bolaget hade avvikelser i budgetarbetet. Exempelvis hade bolaget inte följt stadens redovisningsprinciper gällande personalkostnader, vilket inneburit att kostnaderna överskridit budgeterat belopp. Vidare hade taxebundna kostnader budgeterats för lågt och beskrevs av bolaget som svårbudgeterade. Det skedde, enligt bolaget, ett fördjupat analysarbete inför budget 2025 gällande värmeförbrukning för att säkerställa ett utfall i linje med budget. Utfallet för taxebundna kostnader är år 2025 16 mnkr lägre än budgeterat. Enligt bolaget beror detta på minskade kostnader för fjärrvärme på grund av en mild vinter samt bolagets långsiktiga arbete med energi- effektiviseringar. Revisionskontoret noterar att bolagets ekonomiska resultat avviker med 169 mnkr (66 procent) från den prognos som redovisades vid tertialrapport 2. Avvikelsen beror dels på lägre driftkostnader till följd av att det i delåret identifierades avvikelser för försenade leve- ranser (85 mnkr), bland annat avseende upprustning av skyddsrum. Bolaget beslutade istället att för delar av det frigjorda budget- utrymmet genomföra fler OVK-åtgärder som var en nödvändig insats efter besiktning. Efter tertialrapport 2 skedde också rever- sering av tidigare nedskrivning av fastigheten för fastigheten Måsholmen 33 med 100 mnkr efter bedömning mot marknadsvärde samt lägre personalomkostnader. Det finns också en differens mellan utfall och prognos för personalkostnader om -40 mnkr, till följd av justeringar i pensioner där ändrad utbetalningstid skapar Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 17 (28) avvikelser. I juni 2025 fick bolaget slutrapporter från 2024 och justerade efter denna prognos för ökade kostnader. Vid bokslutet noterar bolaget att justeringen som skedde var för stor. Inför 2026 har bolaget initierat ett arbete med att utveckla ekonomisk styrning och uppföljning bland annat i syfte att stärka prognosarbetet. Projektet pågår och syftar till att få bättre analys- möjligheter och ökad effekt i prognosarbetet. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 18 (28) 4. Fördjupade granskningar Nedan redovisas de fördjupade granskningar som berört bolaget under året. 4.1 Cirkulation av bygg- och rivningsmaterial samt avfall Stadsrevisionen har granskat om exploateringsnämnden, Stockholm Vatten och Avfall AB och AB Stockholmshem säkerställer en cirkulär hantering av material och avfall från rivningar och bygg- nationer. Miljö- och hälsoskyddsnämnden och stadsbyggnads- nämnden har granskats utifrån tillsynsansvaret. Stadsrevisionen bedömning är att Stockholmshem i huvudsak säker- ställer en cirkulär hantering av material och avfall från rivning och byggnation i enlighet med lagstiftningen krav, men inte utifrån full- mäktiges mål om cirkularitet. Däremot saknar bolaget samman- ställd övergripande statistik över mängden material och avfall från rivningar och byggnationer som återbrukas eller går till avfall. Det går därför inte att fastställa om mängden avfall minskar i enlighet med fullmäktiges mål. Vidare omhändertas inte erfarenheter från genomförda entreprenadupphandlingar i kommande upphandlingar och cirkularitet inkluderas inte i investeringsprocessen. Bolaget rekommenderas att: • Analysera och använda erfarenheter avseende cirkulation och åter- bruk från genomförda och pågående entreprenadupphandlingar i styrningen inför kommande upphandlingar. • Integrera cirkularitet och återbruk i investeringsprocessens tidiga skeden. För mer information om granskningen, se rapporten Cirkulär hantering av material och avfall från rivning och byggnation (revisionsrapport 2025:1). Av yttrandet framgår att bolaget delar revisionens synpunkter. Bo- laget har tagit till sig av samtliga rekommendationer som lämnats och beskrivit åtgärder som kommer vidtas. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 19 (28) 4.2 Granskning av det systematiska brand- skyddsarbetet Revisionskontoret har granskat om Stockholmshem bedriver ett sys- tematiskt brandskyddsarbete i enlighet med lagstiftning och Statens räddningsverks allmänna råd och kommentarer om systematiskt brandskyddsarbete (SRVFS 2004:3). Stockholmshem är fastighets- ägare vilket innebär att bolaget, i enlighet med lag (2003:778) om skydd mot olyckor, ska vidta de åtgärder som behövs för att före- bygga brand och förhindra eller begränsa skador till följd av en brand. Åtgärderna kan vara av teknisk och organisatorisk karaktär. Revisionskontorets sammanfattande bedömning är att bolaget delvis bedriver ett systematiskt brandskyddsarbete i enlighet med regel- verken. Bedömningen grundas bland annat på att grundläggande principer, till exempel ansvarsfördelning och vad som gäller för dokumentation, inte är tillräckligt tydliga. Granskningen visar att bolaget har en riktlinje och rutiner för brand- skyddsarbetet där ansvar och uppgifter framgår. Dock är riktlinjen inte uppdaterad efter en större organisationsförändring som genom- fördes hösten 2024. Riktlinjen är även otydlig i vissa delar, till exempel vilken funktion som ansvarar för genomförande av utbild- ningsplanen och uppföljning av den. Av intervjuer framgår att det pågår ett utvecklingsarbete med att se över riktlinje och rutiner. Arbetet hålls samman av bolagets brandskyddsexpert som anställ- des under 2024. Enligt de allmänna råden ska brandskyddsarbetet bedrivas med hel- hetssyn, ske systematiskt och kontinuerligt samt utgå från de risker som finns. En del av brandskyddsarbetet handlar om att göra regel- bundna kontroller, dokumentera eventuella brister samt vidta åtgär- der på kort och lång sikt. Granskningen visar att bolaget har ett digi- talt system som stöd i arbetet samt för dokumentation. Vidare visar granskningen att funktionskontroller av tekniska brandskydds- anläggningar, till exempel larm och rökluckor, genomförs och dokumenteras av entreprenör i bolagets digitala system. Egenkon- trollsronder i fastigheterna genomförs av egen personal en gång per månad. I bolagets skriftliga rutin gällande egenkontroller anges att alla avvikelser alltid ska dokumenteras. Enligt intervjuade chefer dokumenteras dock inte mindre avvikelser av engångskaraktär och som åtgärdas omedelbart, till exempel flytt av en cykel eller borttag av mindre mängd skräp. Vilket även verifieras av revisionskontorets stickprov av egenkontrollsprotokoll där endast en avvikelse fanns noterad. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 20 (28) Revisionskontoret bedömer att det kan vara svårt att få en tydlig överblick av brandskyddets status samt byggnadens risker när avvi- kelser inte finns spårbara i efterhand. Det försvårar även möjlig- heten att genomföra proaktiva åtgärder utifrån mönster i avvikel- serna. Exempelvis byta ut armaturen där lampan ofta är trasig eller se över barnvagns- och cykelförvaring i fastigheter där de återkom- mande parkeras på olämpliga platser. Informationen som fram- kommer vid egenkontroller är också en viktig del av underlaget för det planerade underhållet. Enligt intervjuade är hantering av egen- kontroller och dokumentation en del av det pågående översyns- arbetet. Av de allmänna råden framgår att en bedömning av om brand- skyddet är tillfredsställande bör omfatta byggnadernas och verk- samhetens samtliga brandskyddsåtgärder vägda mot de brandrisker som finns. Granskningen visar att brandskyddsarbetet sker med ett i huvudsak lokalt perspektiv, till exempel gällande risker samt upp- följning och analys av utfall i funktionskontroller och egen- kontroller. En annan brandskyddsåtgärd är att säkerställa medar- betarnas utbildningsnivå utifrån sin roll och att kunskapen löpande uppdateras. Granskningen visar att det inte finns en samlad bild över utbildningsnivån hos bolagets medarbetare. Revisionskontoret konstaterar att proaktiva åtgärder, så som bolagsövergripande utbildningsinsatser eller planering av underhållsåtgärder inom flera geografiska områden, därmed försvåras. Ansvaret för att vidta brandskyddsåtgärder i en byggnad delas mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavare (lokalhyresgäster). Dock betonas i allmänna råden att om flera ägare och nyttjare verkar inom en byggnad så bör det finnas en sammanställning över de sammantagna riskerna och det övergripande brandskyddet. Granskningen visar att det inte finns något systematiskt arbetssätt för att inhämta information om lokalhyresgästers brandskyddsarbete och därmed säkerställa en samlad bild av byggnadernas brand- skydd. Revisionskontoret bedömer att det är fastighetsägaren som har störst möjlighet att skaffa sig överblick över samlade risker och brandskyddsåtgärder och utifrån det vidta proaktiva åtgärder. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 21 (28) Bolaget rekommenderas att: • Säkerställa att det finns aktuella och tydliga styrdokument inom området. • Säkerställa att samtliga medarbetare har den utbildningsnivå som krävs för den enskildes roll, samt att detta löpande underhålls. • Säkerställa att egenkontrollerna dokumenteras. • Stärka det proaktiva brandskyddsarbetet bl.a. genom att genom- föra bolagsövergripande uppföljningar och analyser. 4.3 Granskning av inomhusmiljö Revisionskontoret har genomfört en granskning av Stockholmshem i syfte att bedöma om bolaget har ett systematiskt arbete för att för- hindra och åtgärda olägenheter avseende inomhusmiljö i sitt fastig- hetsbestånd. Revisionskontorets sammanfattade bedömning är att bolaget i huvudsak har en tillräcklig intern kontroll i arbetet med att förhindra och åtgärda olägenheter avseende inomhusmiljö. Granskningen har fokuserat på bolagets egenkontroller och rutiner för att identifiera och hantera problem. Revisionskontoret har inte bedömt fastig- heternas faktiska skick, vilket är ett i stora delar äldre bestånd med kända renoveringsbehov. Granskningen visar bland annat att det finns riktlinjer och rutiner för väsentliga områden som i huvudsak överensstämmer med lag- stiftning och med Folkhälsomyndighetens allmänna råd. Inom bolagets ordinarie drift- och förvaltarorganisation finns det en tydlig fördelning av roller och ansvar, samt arbetssätt anpassade för att både upptäcka och åtgärda brister. Enligt förordning om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd (SFS 1998:899) ska en bostad särskilt ge betryggande skydd mot värme, kyla, drag, fukt och andra liknande störningar samt ha tillfreds- ställande luftväxling. Bolaget bedöms ha rutiner för att systematiskt övervaka, kontrollera och serva tekniska installationer som är vik- tiga för att upprätthålla en sådan inomhusmiljö. Bolaget har också säkerställt att det sker rondering av allmänna utrymmen och ute- miljö i syfte att upptäcka och åtgärda avvikelser. Däremot visar granskningen att bostadsutrymmen inte regelbundet kontrolleras i förebyggande syfte. Därav bedömer revisionskontoret att det är viktigt att hantering av felanmälningar och klagomål fun- gerar effektivt. Granskningen visar att bolagets hantering av kund- initierade ärenden i de flesta fall fungerar väl. Revisionskontoret har dock noterat att det förekommer avslutade kundärenden där doku- Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 22 (28) mentation om vidtagna åtgärder saknas, eller där upprepade felanmälningar från hyresgästen har krävts för att ärendet ska fort- skrida. Det förekommer också myndighetsärenden där doku- mentation som hänvisas till i myndighetsbeslut saknas i bolagets diarium. Tydlig dokumentation och egenkontroll är viktigt för att säkerställa att ärenden hanteras korrekt och inte faller mellan stolarna samt att rätt åtgärder vidtas i rätt tid. Vidare framkommer det av granskningen att behov av omfattande eller kostsamma åtgärder hanteras som en del i underhålls- planeringen och prioriteras tillsammans med övrigt underhålls- behov. I vissa fall leder det till tillfälliga åtgärder eller att åtgärder fördröjs i väntan på större investeringar. Bolaget rekommenderas att: • Säkerställa att relevant information om vidtagna åtgärder i sam- band med felanmälningar och klagomål är dokumenterad när ärendet avslutas. Detta omfattar både kundärenden och myndighets- ärenden. 4.4 Granskning av attest och delegation En granskning har genomförts i syfte att bedöma om Stockholmshem har en tillräcklig intern kontroll gällande attest- hantering och delegationsbeslut. Det finns ingen lagstadgad skyldig- het för ett bolag att ha attest och delegationsordning, men Stockholmshem har valt att besluta om dokumenten i syfte att tydliggöra ansvar och roller samt följa Stockholms stads ”Regler för ekonomisk förvaltning”. Den sammanfattande bedömningen är att bolaget har en i huvudsak tillräcklig intern kontroll gällande attesthantering och delegations- beslut. Av granskningen framkommer att bolagets samtliga styrdokument gällande attest och delegation är aktuella och dokumenterade. Där- emot finns det i dokumenten en sammanblandning av begreppen delegation och attest. Bland annat står det att delegation är centralt i attestinstruktionens syfte och vice versa. Vidare uppges attesträtten normalt vara knuten till chefsroller med budgetansvar, en formu- lering som indikerar koppling till besluts-/beställningsrätt snarare än attesträtt. Formuleringarna medför en otydlighet kring vad besluts- respektive attesträtt innebär. Vidare visar granskningen att delegationsordning och attest- instruktion i huvudsak överensstämmer med vd-instruktion. Dock finns det vissa skillnader i titulatur och belopp i dokumenten. Vidare bör delegationsordningen utvecklas i vissa delar, bland annat rörande övergripande personal-/HR-relaterade frågor som inte är Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 23 (28) inkluderade i delegationsordningen i dagsläget. Detta är också något som bolaget själva observerat ett behov av. Revisionskontoret bedömer därmed att dokumenten bör tydliggöras. Genomfört stickprov visar att bolaget i huvudsak följer delegations- ordning och attestinstruktion, men att det finns vissa förbättrings- områden, bland annat kring dokumentation av kontroller och följ- samhet till styrdokument för representation. Granskningen visar att det är svårt att spåra beslut och dokumenterade kontroller för de största fakturabeloppen under 2025. Bolaget har själva bekräftat att det krävts en del arbete för att kunna ta fram underlag för stick- proven, särskilt av korrekt beslutsmandat. Vad gäller represen- tationsfakturor har brister observerats i efterlevnad av attest- instruktion, särskilt relaterat till attestering av kostnad där den attesterande själv deltagit i det fakturan avser. Beskrivning av hur styrelsen kontrollerar om delegationen kan upp- rätthållas i enlighet med aktiebolagslagen återfinns till viss del i styrelsens arbetsordning samt i bolagets delegationsordning. Revisionskontoret noterar att det finns en löpande rapportering av de i arbetsordningen särskilt angivna frågor som vd ska förelägga för beslut. Det saknas dock dokumenterad rutin för kontroll av dele- gationsbeslut och för i vilken omfattning återrapportering ska ske till styrelsen. Detta bekräftas av protokollgranskning och stickprov. Som ett led i att ytterligare stärka uppföljning av efterlevnaden av delegationsordningen kan formerna för hur och i vilken omfattning rapportering av delegationsbeslut ska ske förtydligas. Bolaget rekommenderas att: • Säkerställa att styrdokumenten inom attest och delegation samt vd-instruktion är tydliga och överensstämmer sinsemellan. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 24 (28) 5. Uppföljning av tidigare års granskning Tidigare års granskning av bolagets verksamhet har resulterat i ett antal rekommendationer. Uppföljning visar att bolaget delvis har vidtagit åtgärder utifrån revisionens rekommendationer. Väsentliga rekommendationer som återstår att åtgärda är bland annat att bland annat att utveckla modellen för intern kontroll med större fokus på linjeverksamhetens arbete samt att säkerställa efterlevnad till fullmäktiges arkivregler gällande informationsredovisning och gallring. Rekommen- dationerna redovisas i bilaga 1. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 25 (28) Bilaga 1 Uppföljning av lämnade rekommendationer Rapport Rekommendation Har åtgärder Uppföljning vidtagits (Ja/Delvis/Nej) Projektrapport Cirkulation av bygg- och rivnings- Se kommentar Följs upp kommande år. 2025:1 material samt avfall Bolaget rekommenderas: Analysera och använda erfarenheter avseende cirkulation och återbruk från genomförda och pågående entreprenad- upphandlingar i styrningen inför kommande upphandlingar. Integrera cirkularitet och återbruk i investeringsprocessens tidiga skeden. Årsrapport 2025 Granskning av det systematiska Se kommentar Följs upp kommande år. brandskyddsarbetet Bolaget rekommenderas: Säkerställa att det finns aktuella och tydliga styrdokument inom området, Säkerställa att samtliga medarbetare har den utbildningsnivå som krävs för den enskildes roll, samt att detta löpande underhålls, Säkerställa att egenkontrollerna doku- menteras, Stärka det proaktiva brandskyddsarbetet bl.a. genom att genomföra bolagsöver- gripande uppföljningar och analyser. Årsrapport 2025 Granskning av inomhusmiljö Se kommentar Följs upp kommande år. Bolaget rekommenderas: Säkerställa att relevant information om vidtagna åtgärder i samband med felanmälningar och klagomål är doku- menterad när ärendet avslutas. Detta omfattar både kundärenden och myndig- hetsärenden. Årsrapport 2025 Granskning av attest och delegation Se kommentar Följs upp kommande år. Bolaget rekommenderas: Säkerställa att styrdokumenten inom attest och delegation samt vd-instruktion är tydliga och överensstämmer sinsemellan. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 26 (28) Rapport Rekommendation Har åtgärder Uppföljning vidtagits (Ja/Delvis/Nej) Årsrapport 2024 Hantering av inventarier Delvis Bolaget har fastställt en rutin som Bolaget rekommenderas: hanterar inventarier innefattande stöldbegärliga korttidsinventarier, Fastställa rutin för hantering av hemlån och avvikelser. Rutinen finns inventarier innefattande hantering av på bolagets intranät. Information och stöldbegärliga korttidsinventarier, hem- förankring av rutinen har skett från lån och avvikelser samt säkerställa att redovisningschef till berörda i organi- rutinen efterlevs. (Rekommendation sationen. Arbetet med identifiering kvarstår) av inventarier kommer att pågå även under 2026. Rutinen fastställdes Säkerställa att anläggningsregistret under andra halvan av 2025 och efterlever bokföringslagens och bok- moment i rutinen ska utföras årligen. föringsnämndens krav om att visa Uppföljning av rutinens efterlevnad bolagets nuvarande tillgångar. kommer därför att ske under 2026. (Rekommendation kvarstår) Bolaget har fastställt rutiner för han- tering av inventarier och under året arbetat med att identifiera inventarier och uppdatera anläggningsregistret. Visst arbete kvarstår att genomföra under 2026. Rekommendationen följs upp under 2026 när arbetet har färdigställts. Årsrapport 2024 Intern kontroll inom Ja Bolaget har under året tagit fram en bostadsuthyrningsverksamheten handbok för informationshantering Bolaget rekommenderas: och uppdaterat informationshanteringsplanen. Upp- Säkerställa att handlingar som finns i dateringen innebär att det är tydligt ärenden avseende byten, andrahands- att handlingar som finns i ärenden uthyrning och överlåtelser hanteras i gällande byten, andrahands- enlighet med regelverk för bevarande uthyrning och överlåtelser inte ska och gallring. (Rekommendation gallras omedelbart, även om det åtgärdad) gäller känsliga personuppgifter. Vidare ges anvisningar om hur handlingar i dessa ärenden ska förvaras. Årsrapport 2024 Antecknings- och Delvis Bolaget har under 2025 fast- rapporteringsskyldighet för farligt av- ställt Rutin och instruktion farligt fall avfall. Rutinen tydliggör ansvar för Bolaget rekommenderas: leverantör samt interna funktioners ansvar för avtal, avtalsuppföljning Tydliggöra och förankra ansvars- och miljörum. Rutinen har förankrats fördelning inom bolaget gällande han- internt bland berörda enheter och tering av avfallsfrågor. områden. Förankring mot berörda (Rekommendation åtgärdad) entreprenörer sker i avtal. Säkerställa att rapportering av farligt Rutin reglerar uppföljning för att avfall till Naturvårdsverkets register sker säkerställa att rapportering av farligt senast två arbetsdagar efter den avfall till Naturvårdsverkets register tidpunkt då anteckningen ska vara förd. sker senast två arbetsdagar efter (Rekommendation kvarstår) den tidpunkt då anteckningen ska vara förd. För att säkerställa efterlevnad av miljökrav i avtal ska stickprov löpande ske av inköpsav- delningen på avtalade leverantörer. Uppföljning sker under första kvartalet 2026 och har därför ännu inte kunnat verifieras av revisions- kontoret. Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 27 (28) Rapport Rekommendation Har åtgärder Uppföljning vidtagits (Ja/Delvis/Nej) Årsrapport 2023 Intern kontroll Delvis Ett utvecklingsarbete av styr- och Bolaget rekommenderas: uppföljningsmodell för internkontroll med större fokus på linjeverksam- Utveckla modellen för intern kontroll hetens arbete har skett under året. med större fokus på linjeverksamhetens Väsentlighets- och riskanalyser sker arbete samt genomföra uppföljning av i alla delar i organisationen och efterlevnad. (Rekommendation kvarstår) bedöms liksom internkontrollplan för 2025 i högre utsträckning fånga Säkerställa följsamhet till Stockholms väsentliga risker. Systematiska kon- Stadshus AB:s tillämpningsanvisningar troller för hantering av risker har avseende bolagens arbete med intern adderats till internkontrollplanen. Då kontroll. (Rekommendation kvarstår) utvecklingsarbetet pågår in i 2026 och ännu inte har dokumenterats kvarstår rekommendationen. Beskrivning av ansvarsfördelning i bolagets system för intern kontroll kan fortsatt konkretiseras med information om hur löpande uppfölj- ning och egenkontroller ska utföras liksom vem som ska ansvara för detta. Årsrapport 2022 Indikatorer i tertialrapporteringar Ja I årets granskning har utfallet på Bolaget rekommenderas: indikatorerna i huvudsak varit korrekt. Säkerställa utfallen på indikatorerna i tertialrapporteringarna. (Rekommendation åtgärdad) Årsrapport 2022 Offentlighet och sekretess Delvis Det pågår ett utvecklingsarbete Bolaget rekommenderas: gällande att ta fram instruktioner för att säkerställa en korrekt Säkerställa fortlöpande uppdatering av informationsredovisning, att gallring informationsredovisningen, i enlighet sker och att redovisningen uppda- med stadens arkivregler. (Rekommen- teras med regelbundenhet. dation kvarstår) Bolaget har tagit fram en digital Säkerställa att gallring sker i enlighet handbok för informationshantering. med stadens arkivregler. (Rekommen- Information har lagts ut på intranätet dation kvarstår) och informationshanteringsplanen har reviderats. Under 2025 har för- Säkerställa att allmänna handlingar djupningar genomförts där otydlig- antingen registreras eller förvaras i en heter i diarieföring av ärenden har ordning som är dokumenterad och känd noterats. i organisationen. (Rekommendation kvarstår) Efterlevnad av handbok och informationshanteringsplan behöver verifieras under 2026 innan rekommendationen är åtgärdad. Årsrapport 2019 Redovisning i tertialrapporteringar Delvis Informationen i verksamhetsberättel- Bolaget rekommenderas: sen har utvecklats med tydligare beskrivningar om orsaker till avvikel- Utveckla analyser och kommentarer vid ser mot budget. Bedömningen är jämförelse mellan budget och utfall i dock att även informationen i tertial- tertialrapporteringar beträffande drift- rapporterna behöver vara tillräcklig. verksamheten. (Rekommendation kvar- står) Årsrapport 2025 AB Stockholmshem Sida 28 (28) Bilaga 2 Bedömningskriterier Nedan redovisas de kriterier och nivåer som ligger till grund för revisionskon- torets bedömningar. Kriterierna bygger på Sveriges Kommuner och Regioners God revisionssed i kommunal verksamhet, SKYREVs Vägledning nr 6 Grund- läggande granskning samt kommunfullmäktiges mål, beslut och riktlinjer. Bedömning av ändamålsenlighet och ekonomi Bedömningen utgår från att bolagets: • verksamhet bedrivits i enlighet med gällande lagar, föreskrifter m.m., • verksamhet har uppnått kommunfullmäktiges mål, resultatkrav, samt efterlever bolagsordning och övriga direktiv, • verksamhetsresultat och det ekonomiska resultatet står i ett rimligt för- hållande till varandra. Bedömning av intern styrning och kontroll Bedömningen utgår från att bolaget har en intern styrning och kontroll som bidrar till måluppfyllelse, ändamålsenlig verksamhet och regelefterlevnad. Det ska även finnas systematiskt ordnade kontroller i organisation, system, processer och rutiner. Bolaget har: • en organisation med tydlig fördelning av ansvar och befogenheter. • ett systematiskt riskarbete. • riktlinjer och rutiner för väsentliga områden. • tillförlitlig och tillräcklig information om verksamhet och ekonomi. • tillräcklig beredning av ärenden. • systematisk uppföljning av ekonomi och verksamhet, såväl för verk- samhet i egen regi som för sådan som uppdragits åt annan att utföra, inklusive analys av och åtgärder vid eventuella väsentliga avvikelser. Bedömningsnivåer I huvudsak tillfredsställande/tillräcklig Bedömningskriterierna är i allt väsentligt uppfyllda. Det kan förekomma mindre avvikelser. Delvis tillfredsställande/tillräcklig Bedömningskriterier är delvis uppfyllda. Påpekade brister behöver åtgärdas. Inte tillfredsställande/tillräcklig Bedömningskriterierna är inte uppfyllda. Väsentliga brister behöver åtgärdas snarast. Underskriftens äkthet valideras här: https://underskriftpas.stockholm.se/validera