Micasa: Nya äldreboenden och seniorbostäder i Stockholm 2026

[(Signerad) Förslag till verksamhetsplan och budget 2026.pdf] Tjänsteutlåtande Dnr MIC 2025/683 Ärende 4 2025-12-08 Sida 1 (3) K1dst1au a2nn rt ige.2s sl5.t klo alSc iuptkorp hidca oksn lhme 6onl@mstockholm.se Handläggare Till Peter Kreitz Micasa Fastigheter i Stockholm AB Förslag till verksamhetsplan och budget 2026 Bolagets förslag till beslut Styrelsen beslutar följande. 1. Förslag till verksamhetsplan och budget 2026 med tillhörande bilagor godkänns. Sammanfattning Utifrån äldreboendeplanens planeringsinriktning 60/40 vad gäller kommunalt respektive privat ägande av vård- och omsorgsboenden ska Micasa Fastigheter uppföra 23 vård- och omsorgsboenden fram till 2040. Micasa Fastigheter kommer under 2026 fortsätta genomförandet utifrån fastighetsutvecklingsplanen baserat på behovet ovan enligt stadens äldreboendeplan, där arbete pågår med sex nya vård- och omsorgsboenden i olika skeden. Det första av dessa, Ånn i Årsta, påbörjades under 2025 och beräknas stå klart 2028. Det andra vård- och omsorgsboendet, i Bagarmossen, har planerad byggstart 2027, övriga fyra är i tidiga planeringsskeden. Bolaget ser positivt på den särskilda äldreboendeplaneringen som kommer leda till en effektivare planering och framdrift. Micasa Fastigheter arbetar även med att tillskapa nya seniorbostäder bland annat med utgångspunkt från bolagets mål om 1500 nya seniorbostäder till 2040. Arbetet har fortgått med omvandlingsprojekt i fyra fastigheter. Dessa omvandlingar planeras ge ett tillskott på cirka 340 lägenheter och beräknas vara färdigställda mellan 2026 och 2029. Det pågår planering i tidiga skeden för fem seniorbostadsprojekt i nyproduktion som kan ge ett tillskott om cirka 350 seniorbostäder. Det första projektet, med 63 seniorbostäder i Årsta, påbörjades 2025 och beräknas vara färdigställt 2028, övriga projekt är i tidiga planeringsskeden, omtag kan behöva tas i vissa projekt på grund av Micasa Fastigheter i Stockholm AB Nordkapsgatan 3, Kista Tfn: 08 508 360 00 Plusgiro: 134 64 63-1 VAT nr: SE556581787001 Micasa Fastigheter Box 1298 www.micasa.se Bankgiro: 5690-3875 Moms/regnr: 01-556581-7870 – en del av Stockholms stad 164 29 Kista Org nr: 556581-7870 Tjänsteutlåtande Dnr MIC 2025/683 Sida 2 (3) svårigheter att få ihop lönsamheten avseende seniorbostäderna. Bolaget kommer under året, tillsammans med bland annat kommunstyrelsen och Stadshus AB, se över behovs- och efterfrågebedömningar för seniorbostäder i syfte att utöka antalet seniorbostäder. Bolaget arbetar vidare med att tillskapa fler friliggande LSS-boenden utifrån stadens behov. Byggnation av ett LSS-boende i Järva är pågående och därutöver pågår planering i tidiga skeden med åtta projekt avseende friliggande gruppbostäder. Ytterligare projekt kommer påbörjas i och med förvärv av fastigheter från SISAB. Den ökade investeringstakten kommer påverka bolagets ekonomi och finansiella förutsättningar under ett antal år med negativa resultat och minskad soliditet som följd. Dialogen fortsätter med Stadshus AB och stadsledningskontoret för att säkerställa en hållbar hantering av bolagets ekonomi. Målet är att uppgradera och utöka bolagets fastighetsportfölj i takt med stadens behov och en bolagsekonomi i balans på lång sikt. Bolaget kommer under året tillsammans med kommunstyrelsen, äldrenämnden och Stockholms Stadshus AB se över samverkansavtalet mellan staden och dotterbolaget. Bolaget kommer även att fortsätta arbeta för att öka tryggheten i och runt bolagets byggnader med bland annat trygghetsinventeringar och översyn av skalskydd. Insatser kommer även göras för att stärka fastigheternas beredskap för klimatförändringar med extrema värmeböljor, kyla och skyfall. Bolaget kommer arbeta vidare med att minska energianvändning och öka andelen förnyelsebar energi genom att installera nya solcellsanläggningar. Bolaget kommer även att arbeta vidare med cirkulärt byggande i ett flertal byggprojekt och i förvaltning. Ärendet Bolaget tar årligen fram ett förslag till budget. En verksamhetsplan är upprättad i enlighet med Stockholms Stadshus ABs anvisningar och biläggs i bilaga ett. Till ärendet biläggs även bolagets resultaträkning (bilaga två) och internkontrollplan (bilaga tre). Bolaget har tagit fram en affärsplan utifrån bolagets mål (bilaga fyra). Förändringar i interna policydokument föreslås i bilaga fem. Ärendets beredning Ärendet har beretts av Micasa Fastigheter i Stockholm AB. Synpunkter och förslag Förslag till verksamhetsplan och budget 2026 med tillhörande bilagor godkänns. Förslag till verksamhetsplan och budget 2025 Tjänsteutlåtande Dnr MIC 2025/683 Sida 3 (3) Katarina Wåhlin Alm Micasa Fastigheter i Stockholm AB Bilagor 1) ILS-rapport 2) Resultaträkning 3) Internkontrollplan 4) Affärsplan 2026-2028 5) Policydokument till affärsplan Förslag till verksamhetsplan och budget 2025 Underskriftens äkthet valideras här: https://underskriftpas.stockholm.se/validera --- [Bilaga 1 - ILS-rapport.pdf] Sid. 1 (22) 2026-01-12 Verksamhetsplan 2026 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Stockholms Stadshus AB Org.nr 556415-1727 Postadress Besöksadress Telefon Fax E-post 105 35 STOCKHOLM Stadshuset, 3 tr. 08-508 290 00 08-509 290 80 info@stadshusab.se Sid. 2 (22) Innehållsförteckning Sammanfattning ...........................................................................................................................................3 Ekonomisk analys ........................................................................................................................................3 1. Ett Stockholm som håller samman med en stark och jämlik välfärd i hela staden .....................4 2. Ett grönt och fossilfritt Stockholm som leder en rättvis klimatomställning .................................7 3. Ett Stockholm med en stabil och hållbar ekonomi med utbildning, jobb och bostäder för alla ..........................................................................................................................................................11 Övrigt ..........................................................................................................................................................22 Systematiskt kvalitetsarbete ................................................................................................................22 CSRD .....................................................................................................................................................22 En sammanhållen stad - lokala utvecklingsbehov .............................................................................22 Informationssäkerhet - ledningens genomgång .................................................................................23 Sid. 3 (22) Sammanfattning Utifrån äldreboendeplanens planeringsinriktning 60/40 vad gäller kommunalt respektive privat ägande av vård- och omsorgsboenden ska Micasa Fastigheter uppföra 23 vård- och omsorgsboenden fram till 2040. Micasa Fastigheter kommer under 2026 fortsätta genomförandet utifrån fastighetsutvecklingsplanen baserat på behovet ovan enligt stadens äldreboendeplan, där arbete pågår med sex nya vård- och omsorgsboenden i olika skeden. Det första av dessa, Ånn i Årsta, påbörjades under 2025 och beräknas stå klart 2028. Det andra vård- och omsorgsboendet, i Bagarmossen, har planerad byggstart 2027, övriga fyra är i tidiga planeringsskeden. Bolaget ser positivt på den särskilda äldreboendeplaneringen som kommer leda till en effektivare planering och framdrift. Micasa Fastigheter arbetar även med att tillskapa nya seniorbostäder bland annat med utgångspunkt från bolagets mål om 1500 nya seniorbostäder till 2040. Arbetet har fortgått med omvandlingsprojekt i fyra fastigheter. Dessa omvandlingar planeras ge ett tillskott på cirka 340 lägenheter och beräknas vara färdigställda mellan 2026 och 2029. Det pågår planering i tidiga skeden för fem seniorbostadsprojekt i nyproduktion som kan ge ett tillskott om cirka 350 seniorbostäder. Det första projektet, med 63 seniorbostäder i Årsta, påbörjades 2025 och beräknas vara färdigställt 2028, övriga projekt är i tidiga planeringsskeden, omtag kan behöva tas i vissa projekt på grund av svårigheter att få ihop lönsamheten avseende seniorbostäderna. Bolaget kommer under året, tillsammans med bland annat kommunstyrelsen och Stadshus AB, se över behovs- och efterfrågebedömningar för seniorbostäder i syfte att utöka antalet seniorbostäder. Bolaget arbetar vidare med att tillskapa fler friliggande LSS-boenden utifrån stadens behov. Byggnation av ett LSS-boende i Järva är pågående och därutöver pågår planering i tidiga skeden med åtta projekt avseende friliggande gruppbostäder. Ytterligare projekt kommer påbörjas i och med förvärv av fastigheter från SISAB. Den ökade investeringstakten kommer påverka bolagets ekonomi och finansiella förutsättningar under ett antal år med negativa resultat och minskad soliditet som följd. Dialogen fortsätter med Stadshus AB och stadsledningskontoret för att säkerställa en hållbar hantering av bolagets ekonomi. Målet är att uppgradera och utöka bolagets fastighetsportfölj i takt med stadens behov och en bolagsekonomi i balans på lång sikt. Bolaget kommer under året tillsammans med kommunstyrelsen, äldrenämnden och Stockholms Stadshus AB se över samverkansavtalet mellan staden och dotterbolaget. Bolaget kommer även att fortsätta arbeta för att öka tryggheten i och runt bolagets byggnader med bland annat trygghetsinventeringar och översyn av skalskydd. Insatser kommer även göras för att stärka fastigheternas beredskap för klimatförändringar med extrema värmeböljor, kyla och skyfall. Bolaget kommer arbeta vidare med att minska energianvändning och öka andelen förnyelsebar energi genom att installera nya solcellsanläggningar. Bolaget kommer även att arbeta vidare med cirkulärt byggande i ett flertal byggprojekt och i förvaltning. Ekonomisk analys Resultatet efter finansiella poster beräknas uppgå till minus 90 mnkr (minus 10). Budgeterade intäkter förväntas uppgå till 1 224 mnkr (1 230). I stort följer intäkterna tidigare år på objektsnivå. Hyresjustering på bostäder har förhandlats med Hyresgästföreningen. Oktoberindex som grund för justering på lokalavtalen till 2026 är 0,9 procent. Det som främst påverkar intäktsnivån är förändringar i samband med kommande och pågående renoveringar och ombyggnationer, det är förklaringen till att totala intäkten förväntas bli lägre än budget 2025. Bolaget gör vissa uppjusteringar avseende fastighetskostnaderna. Bolaget fortsätter arbeta med kostnadseffektiviseringar för att motverka de senaste årens kostnadsökningar. Bland annat förväntas reparationerna successivt minska när flera fastigheter har genomgått större ombyggnationer. De taxebundna kostnaderna fortsätter öka mer än inflation. För att kunna upprätthålla fastigheterna i bra skick fortsätter bolaget lägga stora resurser på det planerade underhållet som bolaget kostnadsför, det vill Sid. 4 (22) säga åtgärder som inte blir stora projekt. Bolaget kommer att fortsätta lägga stort fokus på uppföljningen av bolagets tre driftområden. Det är viktigt att få en bra leverans för bolagets fastigheter och hyresgäster, samtidigt som driftkostnaderna kan hållas så låga som möjligt. Två av områdena sköts av externa leverantörer och ett område sköts från oktober 2025 av egen driftpersonal. Tomträttsavgälderna kommer successivt att öka när avtalen skrivs om, några fastigheter får denna höjning redan nästa år. Totalt förväntas fastighetskostnaderna uppgå till 599 mnkr (580). Budgeterade avskrivningar förväntas uppgå till 315 mnkr (314) och utrangeringar till 29 mnkr (21). Ett arbete har initierats för att se över avskrivningstiderna för bolaget. Vissa komponenter förväntas ha liknande livslängd i jämförelse mellan vårdfastighet och bostadsfastighet. Resultatet och påverkan av genomlysningen kommer ske 2026. Budgeterade administrations- och personalkostnader förväntas uppgå till 187 mnkr (176). Bolaget har anställt mer personal för att kunna möta behovet när fler stora projekt ska genomföras de kommande åren. Vidare ökar kostnaderna för övrig administration och IT-kostnaderna. Budgeterat räntenetto uppgår till 184 mnkr (148). Högre skuld och högre räntenivå påverkar ökningen. Stor del av bolagets fastigheter hyrs ut till staden. Samverkansavtalet mellan Micasa och Stockholms stad är styrande för hur hyresavtalen ska utformas och hyran sättas. Bolaget ska drivas affärsmässigt samtidigt som bolaget ska hjälpa staden med att hålla lokalkostnaderna nere. Hyresnivåerna är satta utifrån historiska nivåer i tidigare ramavtal. Vidare är hyresnivån satt utifrån att bolaget har haft låga räntekostnader vilket har förändrats drastiskt utifrån oron på de finansiella marknaderna. Bolaget fortsätter samarbetet med kommunstyrelsen och Stockholms Stadshus AB med att se över samverkansavtalet och ett nytt avtal ska vara klart i juni 2026. Hyresnivåerna kommer fortfarande kunna vara konkurrenskraftiga och gynna staden långsiktigt i relation till andra alternativ. Översynen kommer möjliggöra genomförande av kommande investeringar och underhåll. Investeringarna i om- och nybyggnation beräknas uppgå till 785 mnkr (820). Projektportföljen består av nyproduktion, större totalupprustningar, hyresgästanpassningar, drifttekniska uppgraderingar och underhåll. Det finns även en mindre del som avser tidiga skeden och utredningar som förberedande arbete inför de kommande årens investeringar. Bolaget söker investeringsstöd i alla byggprojekt där det är möjligt. Planerade större projekt beskrivs i bifogad bilaga. 1. Ett Stockholm som håller samman med en stark och jämlik välfärd i hela staden 1.3 Stockholms stad ska ge stöd och omsorg där behoven är som störst Bolagets fastigheter och utemiljöer ska ha anpassade miljöer med en hög grad av tillgänglighet. Tillgänglighetsfrågor är en mycket viktig aspekt i arbetet med att utveckla bolagets fastigheter. I enlighet med ramprogrammen för nyproduktion av seniorbostäder och vård- och omsorgsboenden är en hög grad av tillgänglighet en grundpelare såväl i de enskilda lägenheterna som i de gemensamma utrymmena och utemiljön. Där det är möjligt strävar bolaget även efter utökad nivå av tillgänglighet vid ombyggnation av befintliga lägenheter. Arbetet fortgår utifrån bolagets fastighetsutvecklingsplan för ombyggnation och nyproduktion av såväl vård- och omsorgsboenden, LSS-bostäder som seniorbostäder. En viktig aspekt, som också är en stor utmaning, är att hyresnivåer behöver hållas på en överkomlig nivå så att bostäderna blir attraktiva och möjliga att hyra för så många enskilda som möjligt. Rimliga hyresnivåer är också viktigt för stadsdelsförvaltningarna vid blockförhyrning av bolagets fastigheter. Stadens insatser till bland annat äldre personer som lever i hemlöshet är fortsatt prioriterat. Som ett led i Sid. 5 (22) detta arbete fortsätter bolaget att förmedla cirka 25 seniorbostäder årligen via SHIS till personer över 65 år som har svårt att komma in på bostadsmarknaden. Micasa arbetar även med vräkningsförebyggande åtgärder som bland annat innebär att bolaget handlägger alla hyresärenden individuellt med målet att undvika vräkning av bolagets direkthyresgäster. Därutöver fortsätter bolaget samarbetet med övriga aktörer inom staden vid uppkomna behov av boende för nyanlända. Vid eventuell tomställning, och om fastighetens skick medger det, ser bolaget alltid över möjligheten till att temporärt hyra ut bostäder och lokaler i avvaktan på permanent användning för bolagets prioriterade målgrupper. Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Utred evakueringshissar 1.4 Stockholm ska vara en bra stad att åldras i - med god omsorg och stor trygghet Bolaget bidrar till att skapa en åldersvänlig stad genom att tillhandahålla och tillskapa tillgängliga och trygga bostäder som kan möta behoven hos stadens ökande antal äldre. Arbetet fortgår utifrån bolagets plan för utbyggnad av seniorbostäder vad gäller både ombyggnation i befintliga fastigheter och nyproduktion i den mån det bedöms vara genomförbart. Under året kommer bolaget att analysera förutsättningarna för utbyggnad av seniorbostäder och utifrån det ta fram en strategi för den fortsatta utbyggnaden. Bolagets ramprogram för nyproduktion av seniorbostäder, som baseras på kunskap om äldres önskemål och behov för att skapa trygga och tillgängliga lägenheter med målet att stödja och underlätta ett självständigt liv samt öka förutsättningar för kvarboende, är vägledande vid tillskapandet av nya seniorbostäder. I bolagets seniorbostäder finns ett väl genomtänkt och beprövat koncept. Möjlighet till social gemenskap är en viktig aspekt som också utgör en del av målen för en åldersvänlig stad. Utgångpunkten är att det alltid ska finnas tillgång till lokaler för social gemenskap som möjliggör ett aktivt liv och bolaget ger också stöd för att bilda och hålla samman trivselråd för att öka gemenskapen inom boendet. Trivselråden bidrar till att bryta ofrivillig ensamhet och social isolering och utgör därmed en ytterligare trygghetsfaktor för bolagets seniorhyresgäster. Bolagets kundförvaltare erbjuder också olika former av trygghetsskapande stöd till hyresgästerna och anordnar regelbundet aktiviteter. Under sommaren 2025 anordnade även sex unga aktivitetsledare en mängd aktiviteter tillsammans med seniorhyresgästerna i ett antal seniorbostäder under ett par veckor. Detta var mycket uppskattat bland hyresgästerna, varför bolaget har beslutat att fortsätta med det framöver och då även utöka perioden med flera veckor. Vid majoriteten av bolagets seniorboenden finns därutöver tillgång till aktivitetscenter som drivs av respektive stadsdelsförvaltning. Bolaget för vid behov en dialog med stadsdelsförvaltningarna kring möjligheten att tillskapa aktivitetscenter där det i dagsläget saknas och aktivitetscenter planeras in i bolagets kommande nyproduktion och omvandling av seniorbostäder. Det är viktigt att det finns en samsyn inom staden gällande behovet av aktivitetscenter i seniorbostäderna och för att utveckla och öka servicen för seniorhyresgästerna är det en fördel om även samlokalisering av hemtjänstkontor kan ske inom fastigheten. I samråd med stadsdelsförvaltningarna, kommer bolaget att ta fram ett ramprogram för aktivitetscenter i tillkommande såväl som i befintliga seniorbostäder. Bolaget deltar aktivt i arbetet med stadens övergripande äldreboendeplanering som från och med 2026 kommer att bedrivas på ett nytt sätt. Arbetet fortgår vad gäller planeringen av den nybyggnation av vård- och omsorgsboenden som hittills har fastställts med staden som huvudman fram till 2040. Samtliga nybyggnationer planeras i enlighet med bolagets reviderade ramprogram för vård- och omsorgsboende i syfte att bli trygga, trivsamma och resurseffektiva för både boende och personal. Under året kommer bolaget även att delta i stadens arbete med att ta fram ett funktionsprogram för vård- och omsorgsboende som syftar till att stödja stadsdelsförvaltningarna ur ett beställarperspektiv. Bolaget har i enlighet med ägardirektiven även i uppdrag att uppföra nya seniorbostäder för att möta behoven hos den åldrande befolkningen. Nyproduktion av seniorbostäder utgår från bolagets ramprogram Sid. 6 (22) för nyproduktion av seniorbostäder. Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Fortsatt inventering och åtgärder för att säkerställa Ljudanpassa samtliga bra hörselmiljöer i fastigheter med bristfälliga fastigheterna hörselmiljöer Utveckla samverkan med stadsdelsförvaltningarna och Stödja äldrenämnden i erbjuda dem hjälp att sprida det uppsökande arbetet av information till bolagets personer 65 år eller äldre i seniorhyresgäster gällande syfte att bryta ofrivillig respektive ensamhet och social stadsdelsförvaltnings isolering uppsökande verksamhet och sociala aktiviteter som de anordnar i syfte att bryta ofrivillig ensamhet och social isolering. Dialog med stadsdelsförvaltningar för att Tillsammans med utöka antalet aktivitetscenter berörd stadsdelsnämnd i fastigheter utan säkerställa aktivitetscenter samt gemensamhetsytor, därutöver se över aktivitetscenter med goda möjligheterna att tillskapa möjligheter till rörelse och hemtjänstlokaler som utrymmen för hemtjänst i stadsdelsförvaltningar kan tillkommande såväl som erbjudas att hyra i såväl befintliga seniorbostäder tillkommande som befintliga seniorbostäder. I samråd med stadsdelsförvaltningar ta fram ett ramprogram för aktivitetscenter. Äldrenämnden ska i samarbete med kommunstyrelsen, stadsbyggnadsnämnden, stadsdelsnämnderna och Micasa Fastigheter i Stockholm AB ta fram ett funktionsprogram för vård- och omsorgsboende som ska ersätta befintligt ramprogram 1.5 Alla stockholmare ska ha tillgång till ett rikt kultur-, idrotts- och föreningsliv För Micasa Fastigheter är det viktigt att skapa en estetiskt tilltalande närmiljö. Vacker och spännande konst är en självklar del inom bolagets fastigheter. De konstverk som bolaget äger och förvaltar syns i entréer, allmänna utrymmen och trädgårdar i och kring fastigheterna. Vid ny-, om- och tillbyggnad skapas ny platsspecifik konst för fastigheterna i enlighet 1%-regeln. Arbetet fortsätter under 2026 med invigning av konst på Dalen 20 och Vasen 3. Sid. 7 (22) 2. Ett grönt och fossilfritt Stockholm som leder en rättvis klimatomställning Micasa Fastigheter kommer att fortsätta implementera Stadens miljöprogram och tillhörande handlingsplaner under 2026. Arbetet med att tydliggöra måluppföljning gentemot miljöprogrammet och den kommande CSRD-rapporteringen är ett pågående utvecklingsarbete. Miljöprogrammets fokusområden för Micasa Fastigheter är kortfattat att stärka en rättvis omställning, ha en fossilfri organisation, halvera klimatpåverkan från konsumtion, stärka biologisk mångfald, klimatförebyggande åtgärder, eftersträva en effektiv och cirkulär resurshantering samt minska spridning av skadliga kemiska ämnen. Störst förändring ligger i kravet på halverade klimatutsläpp från konsumtion som innebär ett flyttat fokus från energibesparing/-användning till investeringar. 2.1 Stockholm ska bli klimatpositivt – genom minskade utsläpp och ökad koldioxidlagring I byggproduktionen utreds förutsättningarna för hur bolaget kan kravställa elektrifiering av arbetsmaskiner, hållbara byggmaterial och återbruk för att minska koldioxidpåverkan. I samband med projektering av ny- eller ombyggnation arbetas det på bred front med teknik och systemval som bidrar till minskade utsläpp både i samband med produktion och i förvaltning. Utifrån tidigare pilotprojekt är återbruk och cirkularitet en del av arbetssättet med planering och projektering av ny- och ombyggnadsprojekt. Bolaget kommer även fortsatt att energieffektivisera i samband med drift, om-, ny- och tillbyggnadsprojekt liksom ställa krav på att anpassa inomhusklimatet till nuvarande myndighetskrav och arbetar vidare med driftoptimering av fastigheterna för att säkerställa en god inomhusmiljö. Under mandatperioden 2023-2026 ska energianvändningen minskas med tio procent. Micasa har bedömt att en minskning med 8,6 procent under mandatperioden är nåbar. Bolaget kommer att fortsätta arbeta med driftoptimering, byta ut direktverkande el, byta ut belysning till LED och fortsätta att sätta upp digitala referensgivare för styrning för att minska energianvändningen. Utöver det kravställs exempelvis minskning av energianvändningen med 30 procent i ROT-projekt. För nyproduktion kommer bolaget att följa Boverkets nya byggregler avseende primärenergital för energiprestanda. Under 2026 kommer en ny energihandlingsplan för perioden fram till 2030 att tas fram. Bolaget kommer arbeta vidare med att installera nya solpaneler på lämpliga fastigheter. Det kommer också att göras åtgärder för att minska solinstrålning/övervärme i fastigheterna. Bolaget arbetar för att använda klimatbegränsningsvärden för projekt. Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Fortsätta utveckla fastighetsautomationssyste Bidra till att uppfylla men med stadens mål om att minska realtidsövervakning av energianvändningen med energianvändning som 10 procent genom smart pilotprojekt digital styrning, utfasning av direktverkande elsystem Ventilations- och och energikrävande värmesystem moderniseras belysning samt och injusteras energieffektiviserande åtgärder vid renovering och ombyggnation Sid. 8 (22) Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Nyproduktion av LSS i Kv.Tönsberg, Husby, byggs Bygga samtliga nya med trästomme och LSS-boenden med takstolar av trä trästomme samt bygga fler nya seniorboenden helt i trä Utemiljöindex 88 Fortsätta arbetet för att skapa gröna och trevliga utemiljöer med hög biologisk mångfald, i anslutning till bolagets fastigheter i hela staden Anlägga skelettjordar med magasinering och Fortsätta arbetet med fördröjning av dagvatten klimatanpassning av byggnader och utemiljöer Anpassa planteringar och samt arbetet med att skapa innegårdar med möjlighet till ett gott och svalt skugga/sol inomhusklimat med särskilt fokus på värmeböljor och årets varma månader I samband med revidering av projekteringsanvisningar Förstärka arbetet med skapa dokument med att öka andelen återbrukat återbrukspolicy och material vid ny- och vägledning för arbetssättet. ombyggnation samt vid fastighetsskötsel Koppla ihop bolagets lokala återbrukshubbar med Stockholms stads återbrukscentral Återbruka redan implementerade arbetssätt för återbruk och cirkulärt byggande Fortsatt projektering och installation av solceller Intensifiera arbetet med att installera solceller på alla tak där det lämpar sig, vid nybyggnation såväl som på befintliga fastigheter Projektera för minskad energianvändning i Säkerställa att all samband med byggprojekt nybyggnation når en och projektera för en digital miljöbyggnadsstandard övervakning av byggnaden i minst silver och sträva förvaltning efter utförd efter att ombyggnationer ombyggnad eller gör det nyproduktion. Redogöra för hur bolaget Säkerställa att de inventerar var det lämpar sig kommunala bolagen att installera solceller på inventerar var det lämpar stadens tak samt planerar sig att installera solceller för att installera solceller på stadens tak samt under mandatperioden för planerar för att installera att öka den lokala solceller under elproduktionen mandatperioden för att öka den lokala elproduktionen Sid. 9 (22) Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Andel större 100 % ombyggnader där den köpta energin minskar med minst 30 procent Andel upphandlingar 50 % Tas fram av som bidrar till nämnd/styrelse cirkularitet Elproduktion baserad 0,51 GWh 10,7 GWh på solenergi Klimatpåverkan från 375 kg CO2e Tas fram av nyproduktion av per m2 BTA nämnd/styrelse byggnader Köpt energi för 109,2 kWh/m2 värme, tappvarmvatten, komfortkyla samt fastighetsel (enligt Boverkets definition för fastighetsenergi) per kvadratmeter A- temp (kWh/m2) Köpt energi i stadens 89,3 GWh 1 675 GWh organisation Mängd byggavfall vid 40 kg per m2 Tas fram av nyproduktion BTA nämnd/styrelse Relativ 109,2 Tas fram av energianvändning (kWh/enhet) nämnd/styrelse Servicenämnden ska i samarbete med kommunstyrelsen och S:t Erik Markutveckling AB, och i samråd med arbetsmarknadsnämnden, exploateringsnämnden, fastighetsnämnden, miljö- och hälsoskyddsnämnden, trafiknämnden, AB Familjebostäder, AB Stockholmshem, AB Svenska Bostäder, Micasa Fastigheter i Stockholm AB, SISAB och Stockholm Vatten och Avfall AB etablera en återbrukscentral av byggmaterial för stadens verksamheter och i första hand pröva att driva verksamheten i egen regi 2.2 Stockholm ska vara en stad där den biologiska mångfalden ökar Micasa Fastigheter arbetar för att öka den biologiska mångfalden inom och kring sina fastigheter. Detta görs bland annat genom att släppa upp ängsmark, tillåta dödved, uppsättning av fågelholkar och bihotell, aktiva val av växtlighet och förstärkningsarter. Biologiska mångfalden kommer att ingå som krav i samband med upphandlingar. Insatser och åtgärder kommer att utvärderas i samband med anbud. Bolaget uppdaterar kontinuerligt strategin för hantering av värmebölja och har genomfört åtgärder för att säkerställa inomhusklimat samt minimera översvämningsrisker vid utsatta fastigheter. Stadens karteringar Sid. 10 (22) avseende värme och skyfall ligger till grund för riskvärdering avseende respektive fastighet. I nyproduktion och vid större ombyggnationer strävar bolaget efter att förse byggnaderna med växttak (sedum). Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Öka andelen av biokol Ökad biologisk mångfald genom ängsmark 2.3 Stockholm ska vara en stad där framkomligheten ökar och utsläppen minskar Fordonsflottan inom Micasa Fastigheter har utökats, på grund av drift i egen regi, men är och ska vara fortsatt fossilbränslefri. Krav ställs i samband med samtliga relevanta upphandlingar på bränslekonvertering, förnybar andel och redovisning. I byggproduktionen ses förutsättningarna för att kravställa elektrifiering av arbetsmaskiner och ställa krav på leveranser över. Bolaget arbetar vidare med utbyggnaden av laddinfrastruktur. De tekniska förutsättningarna för installation i bolagets garage har kartlagts. Fokus har varit på bolagets garage där möjligheterna för utbyggnad bedöms mer gynnsamma än vid bolagets markparkeringar. Bolaget hyr ut parkeringsplatser och garage till Stockholm Parkering som sedan hanterar de enskilda uthyrningarna av parkeringsplatser. Om rätt tekniska förutsättningarna finns i fastigheten samt att det finns en efterfrågan på att hyra laddplats så är förutsättningarna goda att genomföra utbyggnaden. Att bygga ny- eller uppdaterad elnätsanslutning för att möta utbyggnaden kan bli kostsam och då blir utbyggnaden av laddinfrastruktur svårare. Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Andel 5 % Tas fram av parkeringsplatser nämnd/styrelse med tillgång till laddinfrastruktur 2.4 Stockholmarnas hälsa ska främjas genom ren luft, rent vatten och giftfria miljöer Micasa Fastigheter arbetar aktivt för att ha kontroll på de produkter och material som används i våra fastigheter. Bolaget använder sig av Byggvarubedömningens kriterier för val av material och produkter. Micasa Fastigheter arbetar för att minska andelen väderutsatt zink och för att säkerställa att halogenfria materialval görs där så är möjligt. Kartläggning och åtgärdande av skadliga ämnen i och kring byggnaderna fortgår. Detta sker främst inom ramen för det planerade underhållsarbetet och vid större ombyggnationer. Stadens dagvattenstrategi efterlevs vid nyproduktion och arbete pågår kontinuerligt för att underhålla och förbättra fastigheternas system för hantering av dagvatten så att negativa effekter i samband med nederbörd kan undvikas. Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Andel avslutade 100 % Tas fram av bygg- och nämnd/styrelse anläggningsentrepre nader där varor miljöbedömts och loggats i Byggvarubedömning en Sid. 11 (22) 3. Ett Stockholm med en stabil och hållbar ekonomi med utbildning, jobb och bostäder för alla 3.1 Stockholms ekonomi är stark, hållbar och lägger grunden för en jämlik välfärd Bolaget och staden står inför en historiskt stor utmaning där Micasa behöver utöka och uppgradera fastighetsportföljen för att möta dagens och framtidens behov och krav samtidigt som bolagets fastigheter kräver omfattande underhåll och ombyggnad. Flera av de fastigheter som byggdes på 1970 och 80-talen behöver nu stora underhållsinsatser som kan innebära evakueringar av befintliga hyresgäster. Dessa omfattande projekt kan vara utmanande att bygga om på ett ändamålsenligt och ekonomiskt hållbart sätt, varför det krävs en gemensam samsyn inom staden för att avgöra vilka fastigheter som är strategiskt viktiga relativt det långsiktiga behovet. Bolaget har framtagna affärsplaner för samtliga strategiska fastigheter, där fastighetens status beskrivs ur ett tekniskt, ekonomiskt och behovsmässigt perspektiv. Ett viktigt underlag för dessa är fastigheternas underhållsplaner. Fastigheternas affärsplaner uppdateras fortlöpande samt utgör underlag för bolagets samlade fastighetsutvecklingsplan. Fastighetsutvecklingsplanen ger ett bra stöd i planeringen och framdriften av projekten som ska bidra till att uppgradera och utöka fastighetsportföljen med framför allt fler vård- och omsorgsboenden och friliggande LSS-boenden. Planen har ett stadsövergripande perspektiv och samverkar med stadens äldreboendeplan samt den nyproduktion som är planerad. Den ökade investeringstakten kommer påverka bolagets ekonomi och finansiella förutsättningar under ett antal år med negativa resultat och minskad soliditet som följd. Dialogen fortsätter med Stadshus AB och stadsledningskontoret för att säkerställa en hållbar hantering av bolagets ekonomi. Målet är att uppgradera och utöka bolagets fastighetsportfölj i takt med stadens behov och en bolagsekonomi i balans på lång sikt. Samverkansavtalen mellan Micasa och staden ska ses över och vara klart sista juni 2026. Det är en grundläggande del i arbetet för att få en ekonomi i balans samtidigt som bolaget får ekonomiska förutsättning att klara kommande investeringar. För att förbättra bolagets ekonomi och möjlighet att lägga resurser på rätt fastigheter kan det bli aktuellt med en försäljning av fastigheter som inte bedöms vara långsiktigt strategiskt viktiga för stadens verksamheter. Bolaget fortsätter att arbeta för en effektiv verksamhet och administration. Fokus ligger på att hålla driftkostnaderna nere samtidigt som hög service erbjuds hyresgästerna. Bolaget arbetar med att öka överkottsgraden över tid genom en kostnadseffektiv förvaltning och drift samt fokus minskade vakanser både i förvaltningen och projekten. Eftersom bolaget fungerar som beställarorganisation är det viktigt att uppföljning av upphandlade avtal och kontroll av leverantörernas arbete görs på ett noggrant och strukturerat sätt. Bolaget fortsätter att prioritera avtalsuppföljning och avtalsförvaltning för att stärka arbetet med att säkerställa kvalitet och effektivitet. Bolagets större avtalsområde är inom fastighetsdrift och är fördelat på tre områden. Driftområde västerort togs över i egen regi 1 oktober 2025. Målsättningen med egen driftorganisation är lägre driftskostnader och ökad kvalitet i leveransen. Vidare bedömer bolaget även att långsiktighet i skötsel och underhållsplanering kommer att förbättras samt att kundnöjdheten bland bolagets hyresgäster kommer att öka genom fast bemanning, lägre personalomsättning samt möjlighet att kunna erbjuda utökad service för hyresgästerna. En stor del av bolagets intäkter kommer från bostadshyror, vilka förhandlas årligen med Hyresgästföreningen. Bolaget och Hyresgästföreningen har tagit fram en hyresförhandlingsmodell, som syftar till att skapa en mer transparent och systematiserad process för hyresförhandlingar. Bolaget fortsätter arbeta för att få den officiellt undertecknad. Bolaget bevakar även möjligheterna att söka extern finansiering från staten och EU inom ramen för det svenska och europeiska klimatkontraktet 2030 för att stärka både den ekologiska och sociala hållbarheten. Sid. 12 (22) Dessutom kommer bolaget att fortsätta att verka för fler utvecklade samarbeten och innovativa arbetssätt för att påskynda klimatomställningen. Inför 2026 har bolaget genomfört ett strategiarbete där fyra fokusområden tagits fram för att ge tydlig riktning och fokus framåt med utgångspunkt från bolagets uppdrag, utmaningar och möjligheter för att möta bolagets mål och stadens förväntan på kort och lång sikt: • Framdrift av fastighetsutvecklingsplanen och hållbar tillväxt • Effektivare Förvaltning och ökat driftnetto • Digital färdplan och samordnad utveckling • Sömlös samverkan och förändringskraft Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Fortsatt implementera och utveckla drift i egen regi i Aktivt verka för ökad västerort egen regi och arbeta med att minska beroendet av Identifiera bolagets externa konsulter till gemensamma kompetens förmån för egen personal, och utveckla processer och samt i högre grad ställa arbetssätt, för att sociala krav i effektivisera verksamheten upphandlingar utan att öka på ett hållbart och kostnaderna transparant sätt Utveckla och digitalisera flöden av fastighetsdata och kundkontakt. Tillsammans med Stadsledningskontoret och Redogör för hur Stadshus AB se över bolaget arbetar med att samverkansavtalet. Bolaget öka graden av kommer även arbeta för en egenfinansiering i syfte att bra planering av minska skuldutvecklingen. fastighetsportföljen och de I detta ingår att arbeta för projekt som kommer de att innehavet av fastigheter närmaste åren, bolaget bidrar till att planerade satsar vidare på de investeringar kan fastigheter som staden har genomföras med långsiktigt behov av. bibehållen finansiell styrka och med låg finansiell risk samtidigt som stadens kapacitet och förmåga att tillhandahålla effektiva och ändamålsenliga verksamhetslokaler utvecklas Andel 3,5 % administrations- och indirekta kostnader Andel 100 % Tas fram av investeringsprojekt nämnd/styrelse vars genomförandebeslut är i god överensstämmelse med inriktningsbeslut Avvikelse 785 mnkr investeringsbudget, % Sid. 13 (22) Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Direktavkastning 2,33 % Driftkostnad/kvm 795 Resultat efter -90 finansnetto(mnkr) Soliditet, % 21,6 Fastighetsnämnden ska i samarbete med Micasa Fastigheter i Stockholm AB och i samråd med kommunstyrelsen och berörda nämnder och bolag fortsatt utreda möjligheten att samordna nämndernas befintliga förhandlingsordningar samt hanteringen av bostadslägenheter som staden hyr ut i andrahand där annan bakomliggande hyresförhandlingsordning saknas eller inte är relevant Kommunstyrelsen ska i samarbete med fastighetsnämnden, miljö- och hälsoskyddsnämnden, Stockholms Stadshus AB, AB Familjebostäder, AB Stockholmshem, AB Svenska Bostäder och Micasa Fastigheter i Stockholm AB utreda möjligheter till införande av bonusvitesmodell för kravställning i upphandling av byggentreprenader och i byggprojekts utförandeskede i syfte att minska klimatpåverkan och främja ökat återbruk Kommunstyrelsen ska i samarbete med äldrenämnden, Stockholms Stadshus AB och Micasa Fastigheter i Stockholm AB se över samverkansavtalet mellan staden och dotterbolaget. I samband med detta även titta på finansieringen för nya vård- och omsorgsboenden 3.2 I Stockholm ska alla ges möjlighet till ett eget jobb Bolaget fortsätter utveckla sitt arbete utifrån Stockholm stads näringslivspolicy. Micasa Fastigheter är ledande inom segmentet boende för äldre inom kommunen och huvuduppdraget är att tillhandahålla ändamålsenliga lokaler till stadens verksamheter. Bolagets verksamhet inom samhällsfastigheter bedrivs Sid. 14 (22) på en konkurrensutsatt marknad och privata aktörer ökar sin närvaro parallellt med bolaget. Stadens äldreboendeplan säkerställer en blandning av nyproduktion fördelat på privata alternativ och den nyproduktion som bolaget bedriver. Bolagets uppdrag är att tillhandahålla lokaler för stadens verksamheter samt hyresrätter för seniorer. En viss del av lokalerna hyrs ut till privata lokalhyresgäster. Bolaget arbetar för att det ska bli en bra sammansättning av hyresgäster inom fastigheterna. Bolaget ska erbjuda ett utbud som kompletterar de huvudsakliga kundernas behov och önskemål. Genom att säkerställa att hyresgästerna har bra lokaler och närmiljöer bidrar bolaget till att stimulera tillväxt och företagsamhet. Ändamålsenliga och väl skötta fastigheter som är fullt uthyrda ger förbättrad service inom respektive närområde och bidrar till tillgänglighet för medborgarna. Bolagets fastigheter finns representerade inom staden vilket ger stor möjlighet att bidra positivt med attraktiva inkluderande miljöer samt stärka näringslivets tillväxt i alla stadsdelar, inte minst i ytterstadsstadsdelarna. Micasa Fastigheter deltar även i lokala fastighetsägarföreningar för att skapa tryggare och attraktivare miljöer. Bolagets kontor med placering i Husby bidrar till att ge området attraktiva miljöer samt stärka det lokala näringslivet. För att stimulera tillväxt och företagsamhet ser bolaget upphandlingar som ett viktigt verktyg. Micasa Fastigheter är en beställarorganisation som upphandlar merparten av drift och underhåll av fastigheterna. Valet att vara en beställarorganisation har gjorts för att använda bolagets resurser på ett effektivt sätt, samtidigt främjar det ett starkt näringsliv. Inför upphandling av nyproduktionsprojekten sker fördjupad kontakt med marknaden för att presentera projekten samt för att diskutera och informera om entreprenadform och affärsmodell. Bolaget ingår och arbetar aktivt i Rättvist byggande tillsammans med övriga fastighetsbolag inom staden. Arbetet syftar till att motverka ekonomisk brottslighet, illegal arbetskraft och oegentligheter i byggbranschen. Arbetet omfattar tydliga arbetsrättsliga villkor, utbildningar, kartläggning av underentreprenörer samt oannonserade fysiska kontroller på byggarbetsplatser. För övriga upphandlade avtal fortsätter bolaget att prioritera det interna arbetet med uppföljning av externa leverantörer och entreprenörer, vissa utvalda avtalsområden kommer väljas ut där externa kontroller kommer genomföras som ett komplement. Genom det här arbetet bidrar bolaget till stadens kraftsamling för att motverka välfärdsbrottslighet. Bolaget ska fortsätta att erbjuda Stockholmsjobb och utöka antal ferieplatser genom staden för att bidra till ökad sysselsättning bland ungdomar och långtidsarbetslösa. Bolaget ska även fortsätta att anställa unga vuxna som aktivitetsledare under sommaren, efter ett lyckat pilotprojekt under 2025. Detta för att skapa värde för bolagets hyresgäster sommartid men också en möjlighet för unga vuxna att få yrkeserfarenhet. Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Antal tillhandahållna 20 st Tas fram av platser för feriejobb nämnd/styrelse Antal tillhandahållna 2 st Tas fram av platser för nämnd/styrelse Stockholmsjobb 3.3 I Stockholm ska alla ha rätt till ett bra boende som de har råd med Utbyggnad i form av nyproduktion och omvandlingar I enlighet med den stadsövergripande äldreboendeplanen fortgår arbetet med sex nybyggnationer av vård- och omsorgsboenden varav fem projekt befinner sig i tidiga planeringsskeden. Det projekt som ligger närmast i planen, ett vård- och omsorgsboende i Årsta, Ånn 7, påbörjades under hösten 2025 och beräknas vara färdigställt 2028. För nästa projekt, ett nytt vård- och omsorgsboende i Bagarmossen, planeras byggstart 2028. Den gällande äldreboendeplanen visar på ett betydande behov av fler vård-och omsorgsboenden, vilket Sid. 15 (22) kommer vara utmanande att genomföra i takt med efterfrågan. Micasa behöver uppföra minst 23 vård- och omsorgsboenden fram till 2040 och ännu fler till 2050 utifrån äldreboendeplanens planeringsinriktning 60/40 vad gäller kommunalt respektive privat ägande. Det reviderade ramprogrammet för vård- och omsorgsboenden är utgångspunkt vid bolagets nyproduktion Bolaget har ett nära samarbete med socialförvaltningen avseende planering av utbyggnad av boenden för personer med funktionsnedsättning. Dialog sker med respektive stadsdelsförvaltningen som vid färdigställande hyr lokalen och ansvarar för driften av verksamheten. Arbetet inriktats mot att möjliggöra för fler friliggande gruppbostäder enligt LSS och SoL utifrån stadens identifierade behov. Byggnation av ett LSS-boende i Järva är pågående och därutöver pågår planering i tidiga skeden med åtta projekt avseende friliggande gruppbostäder. För att tillskapa ytterligare friliggande bostäder för de aktuella målgrupperna pågår en dialog om att förvärva fastigheter från SISAB som ser ett vikande behov och efterfrågan av förskolor. Flera förvärv har skett har skett under 2025 och arbetet fortgår för att genomföra ytterligare förvärv. Vad gäller nyproduktion av seniorbostäder fortgår bolagets plan för utbyggnad i den mån det kan möjliggöras genom markanvisningar samt även genomföras ur ett ekonomiskt perspektiv. Det är fortsatt önskvärt att utbyggnaden kan följa den demografiska utvecklingen med ett särskilt fokus på stadsdelsområden med en högre grad av otillgängligt fastighetsbestånd, men det är beroende på vilka markanvisningar som bolaget kan få, samt om respektive projekt bedöms vara ekonomiskt lönsamma. Med anledning av dessa utmaningar kommer bolaget under året att analysera förutsättningarna för utbyggnad av seniorbostäder och utifrån det ta fram en strategi för den fortsatta utbyggnaden. Analysen och strategin behöver även utgå från bolagets kapacitet med hänsyn tagen till de stora underhållsbehov som finns i befintliga fastigheter samt att fler vård- och omsorgsboenden ska uppföras av Micasa. Det pågår planering i tidiga skeden för fem seniorbostadsprojekt i nyproduktion som kan ge ett tillskott om cirka 350 seniorbostäder. Det första projektet, med drygt 60 seniorbostäder i Årsta, påbörjades under hösten 2025 och beräknas vara färdigställt 2028. Övriga fyra projekt är i tidiga planeringsskeden, dock kan ny inriktning behöva tas i vissa projekt på grund av svårigheter att få ihop lönsamheten avseende seniorbostäder. Tre av de fem seniorbostadsprojekten omfattar även nyproduktion av vård- och omsorgsboende. Vid uppsägningar av befintliga boenden som stadsdelsförvaltningarna blockförhyr prövas alltid möjligheten till anpassning till seniorbostäder. Under 2025 färdigställdes tre ombyggnadsprojekt som totalt omfattar drygt 340 seniorbostäder i Enskededalen (Dalen 20), Farsta strand (Edö 1) och Axelsberg (Jungfru Lona 2). Arbetet fortgår med ombyggnadsprojekt i ytterligare fyra fastigheter, där inriktnings- eller genomförandebeslut har fattats för omvandling till seniorbostäder. Dessa omvandlingar planeras ge ett tillskott på cirka 340 lägenheter och beräknas vara färdigställda mellan 2026 och 2029. De aktuella fastigheterna är belägna i Blackeberg, Norrmalm, Rågsved och Kungsholmen och är tidigare servicehus eller vård- och omsorgsboenden. Utredningar i tidiga skeden pågår också för ytterligare fastigheter där möjligheten för att tillskapa framför allt vård- och omsorgsboenden prövas för att utveckla fastigheten för stadens äldre. Gällande nyproduktion ser bolaget stora utmaningar med att arbeta fram projekt som uppfyller alla krav som ställs i förhållande till att hyrorna ska hållas på en rimlig nivå samtidigt som investeringen även behöver vara lönsam för bolaget. Förutom de krav som ställs i lagar och förordningar, ställer staden internt också detaljerade krav i detaljplaner och bygglovshandlingar som kan riskera möjligheten till att genomföra vissa planerade projekt i nyproduktion. En annan utmaning inför nyproduktion är att det finns betydande svårigheter att hitta lämplig mark där det finns behov av att utöka vård- och omsorgsfastigheter och seniorbostäder. I enlighet med den stadsövergripande äldreboendeplanen finns det tretton utpekade vård- och omsorgsboenden fram till Sid. 16 (22) 2034 2035. Sex är pågående projekt i olika skeden, fyra är inte utsedda än men platser utreds eller bedöms möjliga att hitta. Det saknas dock mark för de återstående tre av dessa tretton vård- och omsorgsboenden. Erfarenheter från bolagets fem senaste projekt visar att processen från markanvisning till inflyttning numera uppgår till 11-13 år, så projekten kommer sannolikt att bli försenade. Det påverkar hela boendeplaneringen negativt samt möjligheterna att renovera det befintliga beståndet. I förhållande till bolagets uppdrag och ägardirektiv, ser Micasa mot denna bakgrund ett stort behov av att vidareutveckla samverkan och dialogen inom staden gällande markanvisningar, tidiga markreservationer samt detaljerade krav och styrning som ställs internt vid nybyggnationer. I annat fall finns det en uppenbar risk för att bolaget inte kommer att kunna leverera samtliga nybyggnationer i enlighet med den planering som finns för vård- och omsorgsboenden, LSS-bostäder och seniorbostäder. Behov av genomgripande upprustningar i befintliga fastigheter Merparten av Micasas fastigheter är byggda på 1970- och 80-talet och står nu inför stora underhållsbehov. Fastigheternas ålderskoncentration gör att många genomgripande upprustningar till viss del kommer att behöva ske parallellt. Bolaget har tagit fram en fastighetsutvecklingsplan för genomförande av upprustningarna som sträcker sig över en period om ca femton år. Planeringen utgår från affärsplanerna där respektive fastighet beskrivs ur ett tekniskt, ekonomiskt och behovsmässigt perspektiv. Uppdatering av fastighetsutvecklingsplanen sker löpande, tidplaner ska ses som preliminära. I den stadsövergripande boendeplanen ska hänsyn tas till Micasas analys av behovet av underhåll i befintliga vård- och omsorgsboenden. Fastighetsutvecklingsplanen har ett stadsövergripande perspektiv och samverkar med stadens äldreboendeplanering inklusive möjlighet till eventuell evakuering av befintliga verksamheter samt i förhållande till den nyproduktion som är planerad. Utifrån fattade beslut pågår och planeras genomgripande upprustningar de närmsta åren där tidigare boenden har avvecklats och där Micasa har och kommer att anpassa dessa till seniorbostäder och/eller vård- och omsorgsboende. Därutöver kvarstår cirka 15 fastigheter där genomgripande upprustning behöver genomföras inom de kommande åren, vilket innebär att de fastigheterna kommer att behöva tomställas. En stadsövergripande samsyn och effektiv samordning av evakueringsplaneringen i samarbete med staden är avgörande för framdriften av fastighetsutvecklingsplanen . Det krävs ett tätt samarbete och dialog med stadens verksamheter och hyresgäster för att upprustningen ska kunna planeras och genomföras på ett så bra sätt som möjligt. Samarbete pågår kontinuerligt med berörda inom staden för planering och förankring av bolagets fastighetsutvecklingsplan. Genomförandet av det genomgripande underhållet kommer att få stor påverkan på bolagets ekonomi under de kommande åren. Till detta tillkommer den nybyggnation som bolaget ska bygga fram till 2040. Ekonomin i planen ses över kontinuerligt och för de enskilda fastigheterna behöver det säkerställas att de kan utvecklas till att bli bra och effektiva fastigheter för verksamheterna i framtiden. För fastigheter med ett omfattande underhålls- och/eller ombyggnadsbehov, som långsiktigt inte bedöms strategiskt viktiga för bolaget, prövas även andra alternativ. Servicehus Under de senaste två åren har tre stadsdelsnämnder beslutat att avveckla befintliga servicehus och fler förslag om avveckling kan vara förestående. Detta främst på grund av att behov och efterfrågan av den boendeformen har minskat kontinuerligt under ett flertal år. En ytterligare orsak till att sådana beslut nu fattas är att aktuella fastigheter står inför genomgripande upprustningar. Vad gäller servicehus, som i regel har relativt stora ytor i form av korridorer, samlingssalar och andra typer av gemensamhetsutrymmen, leder en eventuell upprustning till betydande merkostnader för stadsdelsförvaltningarna i form av utökade hyreskostnader efter genomförd renovering. Vid varje sådant ställningstagande är det alltid respektive stadsdelsnämnd som avgör och beslutar om eventuell avveckling av servicehus. I vissa fall kan aktuell fastighet anses lämplig att omvandla till vård- och omsorgsboende, vilket respektive stadsdelsförvaltning i sådana fall beslutar om och beställer av Sid. 17 (22) bolaget. I andra fall kan det hända att stadsdelsnämnden besluta att säga upp aktuellt hyresavtal med bolaget avseende servicehuslägenheter, vilket kan leda till att bolaget i sin tur beslutar att omvandla dessa till seniorbostäder efter genomförd renovering. Utifrån ett fastighetsekonomiskt perspektiv kan dock även andra alternativ bli aktuella för enskilda fastigheter. Service och information till befintliga och framtida seniorhyresgäster Flera av de som söker seniorbostad via Micasas särskilda förmedlingsregler har olika former av behov av stöd och hjälp, vilket leder till ökade förväntningar på bolagets koncept för seniorbostäder. Det är därför viktigt att nå ut med information till stadens seniorer och till stadsdelsförvaltningarna om vad bolagets seniorbostäder kan erbjuda, men även att se över och utveckla bolagets koncept gällande bland annat möjliga tjänster och annan service som skulle kunna erbjudas till seniorhyresgäster. Information och marknadsföring av seniorbostäder som boendeform är också en prioriterad fråga som fortgår och även kommer att behöva intensifieras med anledning av den planerade utökningen av bolagets seniorbostäder under de kommande åren. Som ett led i detta kommer bolaget under året att fortsätta arbetet med att informera om bolagets seniorbostäder i ett flertal olika sammanhang och mötesforum riktat mot äldre. Bolagets arbete med äldre som lever i hemlöshet eller av andra skäl har svårt att komma in på bostadsmarknaden beskrivs under målområde 1.3. Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Bolaget arbetar i enlighet med framtagen plan för att Bidra till skapa nya seniorbostäder bostadsbolagens mål att under mandatperioden tillskapa minst 3 500 bostäder under mandatperioden Vid behov av periodiskt underhåll prövar bolaget i Pröva andra alternativ dialog med för fastigheter med stadsdelsnämnderna underhållsbehov och som alternativ användning av inte är långsiktigt fastigheten såsom strategiskt viktiga för omvandling till bolaget. seniorbostäder Genomföra fem tekniska pilotprojekt i projekt Pröva och utveckla metoder, samarbeten och tekniska lösningar som bidrar till lägre produktionskostnader och effektivare byggprocesser, under förutsättning att dessa ligger inom ramen för bolagets ekonomiska mål, kvalitetskrav och ekologiska- och sociala hållbarhetsprinciper Vid tillskapandet av nya seniorbostäder arbetar Skapa fler bostäder bolaget för att hålla nere som målgruppen har råd byggkostnader och att efterfråga genom hyresnivåer nyproduktion eller i bolagets befintliga fastigheter Sid. 18 (22) Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Tillsammans med bostadsbolagen fortsätta Tillsammans med dialogen om lämpliga projekt Micasa Fastigheter i Stockholm AB pröva att samordna planering av byggprojekt. Exempelvis kan bostadsbolagen inneha projekt som lämpar sig bättre för Micasa och vice versa Fortsatt arbete med bolagets fastighetsutvecklingsplan i Utveckla arbetet med dialog med SSAB, SLK, att integrera stadsdelsförvaltningarna och äldreboendeplaneringen äldreförvaltningen. och behovssituationen i arbetet med underhållsplaneringen Antal påbörjade 0 Tas fram av hyresrätter av styrelse stadens bostadsbolag Bostadsförmedlingen i Stockholm AB ska i samarbete med AB Familjebostäder, AB Stockholmshem, AB Svenska Bostäder och Micasa Fastigheter i Stockholm AB utveckla sina arbetssätt och system i syfte att minska tiden för vakanser Kommunstyrelsen och Stockholms Stadshus AB ska i samarbete med exploateringsnämnden, äldrenämnden och Micasa Fastigheter AB se över och inarbeta strategier samt behovs- och efterfrågebedömningar för seniorbostäder i syfte att utöka antalet och andelen seniorbostäder för personer över 65 år. Som en del i detta ska ansvarsfördelning och behov av samordning avseende seniorbostäder utredas 3.4 Medarbetare i Stockholm ska ges goda förutsättningar att göra ett bra jobb Micasa Fastigheter är ett bolag som växer och utvecklas, varför arbetet med medarbetarskap och ledarskap samt tydliggörande av processer och arbetssätt är av stor vikt. Särskilt prioriterade områden är att stärka den tvärfunktionella samverkan samt den digitala mognaden och förmågan att ställa om till framtidens mer automatiserade och datadrivna arbetssätt. Bolaget strävar efter att vara en lärande och anpassningsbar organisation varför kompetenshöjande utbildningsinsatser regelbundet genomförs för bolagets medarbetare. Agila medarbetarsamtal hålls löpande under året för att säkerställa kontinuerlig uppföljning och Sid. 19 (22) återkoppling, och möjlighet att fånga upp behov av utvecklingsinsatser. Chefsutvecklingen följer ett årligt program utformat efter bolagets behov, affärsmål och prioriterade fokusområden. Programmet innehåller till exempel utbildning inom ledarskap och chefsdagar med utvalda teman. Bolagets nya chefsförberedande program kommer att starta i början av 2026 för nytillsatta chefer. Micasa Fastigheter fortsätter att genomföra den årliga "Health och safety week" för att påminna om och säkerställa vikten av arbetsmiljö- och säkerhetsarbete inom organisationen. Resultatet från den årliga medarbetarenkäten följs upp per enhet och handlingsplaner utformas för att utveckla organisationen. Bolaget ska arbeta aktivt för att fortsätta vara certifierat i "Great place to work" och fortsätta utveckla arbetet med employer brandning. Ett nytt HR-system ska upphandlas och implementeras. Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Aktivt 85 82 Medskapandeindex Sjukfrånvaro 3 % Tas fram av nämnd Sjukfrånvaro dag 1- 2 % Tas fram av 14 nämnd 3.5 Hög beredskap och stark rådighet ska råda i alla verksamhetsområden Beredskap Bolaget fortsätter arbetet med att etablera och utbilda organisationen inom den framtagna krigsledningsplanens områden. Micasa deltar också aktivt i stadens sektorsorganisation för civil beredskap. Bolaget ska delta i STADSÖ26. Bolaget kommer under året fortsätta dialogen med SLK och stadsdelsförvaltningarna för att få fram behov av el, vatten och fjärrvärme i särskilda boenden vid ett längre bortfall av el, fjärrvärme eller vatten. Bolaget kommer även att lyfta frågan kring behov av reservkraft i vård- och omsorgsboenden i arbetet med att ta fram nytt funktionsprogram för vård- och omsorgsboenden i samverkan med staden. Bolaget kommer under året att fortsätta arbetet med att åtgärda och komplettera skyddsrum och säkerställa skyddsrumsmaterial. Bolagets arbete med att ta fram separat objekt-ID och korrekta ritningar för att särskilja och säkerställa rätt hantering av skyddsrum kommer att fortsätta under året. Informationssäkerhet Informationssäkerhet fortsätter att vara en högt prioriterad fråga. Bolaget fortsätter med löpande utbildningsinsatser för att öka kunskapen om informationssäkerhet under året. Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Andel elektroniska 75 % 75 % inköp Andel prioriterade 100 % 95 % avtal där uppföljning genomförts Sid. 20 (22) Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Andel upphandlingar 50 % Tas fram av som innehåller krav nämnd/ styrelse på arbetsrättsliga villkor 3.6 Tryggheten ska öka genom förebyggande insatser Bolaget kommer under året att fortsätta det trygghetsarbete som pågått under många år där det skapas trygga miljöer runt bolagets fastigheter via planering av trädgårdar, gångvägar, belysning, växtlighet med mera. Bolaget kommer även att delta i fastighetsägarföreningar som bedrivs enligt Business Improvement District (BID) för att kunna bidra till tryggheten i lokalområdet. Utöver det fortsätter samarbetet med stadens förvaltningar, polis och andra myndigheter i trygghetsfrågor. Välfärdsbrott Bolagets arbete för att säkerställa att inga välfärdsbrott sker i bolagets fastigheter eller verksamhet kommer att fortsätta under året. Uppföljningsarbetet av leverantörer för att säkerställa att de arbetar i enlighet med lagar och förordningar kommer att fortgå och utvecklas. Under året kommer kontroller att ske gällande avtal inom förvaltning där risken för oegentligheter bedöms högre. Bolaget är medlem i Rättvist byggande och inom ramen för detta sker ett antal kontroller i bolagets projekt för att säkerställa att inga oegentligheter sker och arbetsmiljökrav uppfylls. Under året kommer även ett antal underhållsprojekt att kontrolleras inom ramen för detta arbete. Läs mer om bolagets arbete med Rättvist byggande under målområde 3.2. För att utöka kontrollen vid uthyrning av bostäder och lokaler har ett nytt system för kontroll innan avtalstecknande implementerats. Bolaget har även en visselblåsartjänst dit vem som helst kan vända sig om de misstänker oegentligheter. Bolagsstyrelsens mål för Indikator Årsmål KF:s årsmål Aktivitet verksamhetsområdet Bolaget kommer att delta i arbetet för att motverka Medverka i arbetet med välfärdsbrott samordnad tillsyn och informationsdelning som leds av kommunstyrelsen i syfte att förebygga, upptäcka och hantera välfärdsbrott Samarbete med brandförsvaret och Utveckla det lokalintendenterna för att brandförebyggande arbetet förbättra det i samverkan med brandförebyggande arbetet Storstockholms brandförsvar och stadsdelsnämnderna Rent och snyggt 80 Serviceindex 85 Trygghetsindex 85 Sid. 21 (22) 3.7 Stockholm ska vara en öppen, jämställd och demokratisk stad som samarbetar internationellt Micasa Fastigheter arbetar för att delta i fler internationella samarbeten för utbyte av erfarenheter, kunskaper och forskning samt för att kontinuerligt undersöka möjligheten till att delta i EU-finansierade projekt. Bolaget deltar också i stadens nätverk kring exempelvis arbetet med handlingsplanen för en åldersvänlig stad, digitalisering inom äldreomsorgen och ingår i referensgruppen för stadens Verklighetslabb. Syftet är att främja utveckling av kunskap och forskning som på olika sätt berör stadens äldre. Bolaget samarbetar också på flera sätt med föreningslivet som ett led i att utveckla bolagets tjänster så att de är tillgängliga och inkluderande för olika målgrupper. Micasa samverkar exempelvis med ett utskott inom kommunstyrelsens pensionärsråd samt med kommunstyrelsens råd för personer med funktionsnedsättning. Micasa arbetar också aktivt för att utveckla arbetet med systematiska innovationer inom bolaget. Bland annat genom ett internt innovationsråd. Tillit genom information, delaktighet och inflytande Micasa arbetar kontinuerligt med olika forum för att säkerställa information, delaktighet och inflytande för bolagets seniorhyresgäster, bland annat genom trivselråd och husmöten. Utöver det arbetar bolaget för att säkerställa att felanmälan som lämnas från bolagets hyresgäster hanteras på ett så snabbt och bra sätt som möjligt. Resultaten av bolagets enkätundersökningar till hyresgästerna används även för att utveckla bolagets verksamhet och fastigheter. Bolaget för också en kontinuerlig dialog med pensionärsorganisationer och äldre i allmänhet i syfte att sprida information om bolagets seniorbostäder. Detta sker bland annat genom muntlig information om bolagets seniorbostäder vid möten för lokala pensionärsråd inom stadsdelsförvaltningarna, medlemsmöten för olika pensionärsorganisationer och andra typer av sammankomster för äldre som anordnas av stadsdelsförvaltningar eller intresseföreningar. Inom ramen för detta deltar företrädare för bolaget bland annat vid återkommande torgmöten inom en stadsdelsförvaltning, öppet hus för personer över 80 år eller andra typer av temadagar som anordnas av stadsdelsförvaltningar, bomässor av olika slag samt vid den årliga seniordagen som staden anordnar. Övrigt Systematiskt kvalitetsarbete Bolaget arbetar utifrån Stockholms stads kvalitetsprogram för att utveckla bolagets fastigheter och verksamhet. Under 2026 kommer bolaget att arbeta vidare med lärande organisation med bland annat genom att arrangera kvalitetsfika, genomföra interna utbildningar inom bolaget och fortsatt lyfta "Skugga en kollega" för att stärka det interna lärandet. För att möta kommande behov och säkerställa rätt prioriteringar kommer bolaget att ta fram en samordnad utvecklingsplan. Planen kommer bland annat beskriva hur arbetet med bolagets interna utvecklingsprojekt ska gå till och följas upp. Bolaget kommer även att arbeta vidare utifrån framtagna strukturer för att främja och stärka arbetet med innovation. Micasa Fastigheter kommer även att arbeta vidare med vårt ledningssystem för att utveckla och förbättra beskrivna processer. Ett av bolagets fokusområden för 2026-2028 är digital färdplan och samordnad utveckling där vi under 2026 kommer att ta fram en färdplan som vi ska arbeta efter. Målet är ett datadrivet fastighetsbolag där Sid. 22 (22) rätt information finns tillgängligt vid rätt tillfälle och skapar mervärden för både medarbetare, hyresgäster och beslutsfattare. CSRD Micasa Fastigheter medverkar i den process genom CSRD som Stockholms Stadshus AB driver tillsammans med alla dotterbolag i koncernen. Någon egen DVA (dubbel väsentlighetsanalys) gentemot CSRD har därför inte genomförts av bolaget. Ur analysen kommer att följande områden anses väsentliga; klimatförändringar, förorening, vatten och marina resurser, biologisk mångfald och ekosystem, cirkulär ekonomi, den egna arbetskraften, arbetstagare i värdekedjan, påverkade samhällen, konsumenter och slutanvändare samt ansvarsfullt företagande. Bolaget deltar i arbetet som leds av Stockholms Stadshus AB för att fastställa på vilket sätt rapportering ska ske inom de olika standarderna och samordnar arbetet för standarden E2 ”Förorening”. De väsentliga ämnesgrupperna är till stor del implementerade i verksamheten genom det arbete som bolaget själva tidigare genomfört med utgångspunkt i ISO 140001 samt intressent och väsentlighetsanalyser baserad på Agenda 2030:s delmål. En anpassning pågår för att ta in CSRD-kraven vartefter de klargörs inom EU och det interna arbetet i SSAB. Bolaget beräknar sedan flera år tillbaka utsläppen i scope 1 och 2 samt beräknar nybyggnadsprojekt i scope 3 i enlighet med lagstiftning om klimatdeklarationer. Bolaget ser över metoder för att beräkna ombyggnationer samt övriga inköp som bolaget hanterar. Den långsiktiga målsättningen är att kunna ersätta spendanalys med specifik klimatpåverkan. En sammanhållen stad - lokala utvecklingsbehov Bolaget bidrar i stor utsträckning till de särskilt utpekade fokusområdena för lokal områdesutveckling. Detta bland annat genom det relativt nybyggda vård- och omsorgsboendet i Rinkeby, renoveringen av Kista vård- och omsorgsboende och servicehus där även ett av husen byggts om till nya seniorbostäder. Bolaget har också byggt om en del av en fastighet i Tensta till ett nytt kontor för stadsdelsförvaltningen och i samma fastighet har även färdigställdes nya seniorbostäder. Därutöver arbetar bolaget, tillsammans med stadsdelsförvaltningen och socialförvaltningen, med att bygga ett nytt friliggande LSS-boende i fastigheten Törnsberg som är beläget i Husby. Vad gäller de övriga fokusområdena, kan bland annat nämnas fastigheten Edö i Farsta strand där 106 seniorbostäder nyligen har färdigställts och planering som pågår avseende fastigheten Bygeln i Rågsved som ska byggas om till fler seniorbostäder samt ett nytt förvaltningskontor för Enskede-Årsta-Vantörs stadsdelsförvaltning. I Skärholmen pågår planering i tidigt skede för nybyggnation av två friliggande LSS-boenden. Bolaget deltar också i lokala fastighetsägarföreningar för att skapa trygga och attraktiva miljöer och bolagets kontor i Husby bidrar även till att stärka det lokala näringslivet. --- [Bilaga 2. Resultaträkning.pdf] Resultaträkning budget 2026 Resultaträkning Micasa Fastigheter Budget 2026 ny Budget 2026 Prognos 2 2025 Budget 2025 Utfall 2024 Hyresintäkter bostäder 588 074 588 074 556 673 562 732 517 866 Hyresintäkter lokaler 624 302 624 302 632 119 652 975 625 668 Övriga hyresintäkter 1 361 1 361 1 092 1 196 1 032 Övriga förvaltningsintäkter 10 305 10 305 23 115 13 345 30 658 Summa intäkter 1 224 041 1 224 041 1 212 998 1 230 248 1 175 223 Driftkostnader -235 595 -224 550 -229 149 -236 927 -234 175 Fastighetsadministration -149 700 Planerat underhåll -103 851 -104 851 -94 027 -95 001 -127 724 Taxebundna kostnader -187 614 -187 614 -171 868 -181 200 -174 627 Fastighetsskatt -14 014 -14 014 -14 014 -13 820 -12 053 Markavgifter -58 340 -58 340 -53 394 -53 394 -49 016 Summa fastighetskostnader -749 115 -589 370 -562 452 -580 342 -597 595 Driftnetto 474 926 634 671 650 546 649 905 577 628 Fastighetsavskrivningar -315 000 -315 000 -308 000 -314 440 -310 053 BRUTTORESULTAT 159 926 319 671 342 546 335 465 267 575 Administration och personalkostnader -197 169 -181 746 -176 007 -167 973 Centrala administrationskostnader -37 425 Resultat sålda fastigheter och inventarier 11 185 Utrangeringar -29 000 -29 000 -27 440 -21 000 -4 703 RÖRELSERESULTAT 93 502 93 502 133 360 138 458 106 084 Räntenetto -183 502 -183 502 -150 360 -148 458 -144 172 Resultat före skatt -90 000 -90 000 -17 000 -10 000 -38 088 --- [Bilaga 3 - Internkontrollplan.pdf] Micasa Fastigheter i Stockholm AB Väsentlighets- och riskanalys samt internkontrollplan 2026 för Micasa Fastigheter i Stockholm AB Micasa Fastigheter i Stockholm AB start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 2 (28) Innehållsförteckning Inledning ....................................................................................................................................3 Risköversikt ...............................................................................................................................6 Internkontrollplan ..................................................................................................................23 start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 3 (28) Inledning Bolaget upprättar årligen en internkontrollplan som övergripande klargör hur en god internkontroll ska åstadkommas och upprätthållas under det kommande året. Internkontrollen ska säkerställa att: • verksamheten är ändamålsenlig och effektiv • information om verksamhet och ekonomi är tillförlitlig • lagar, förordningar och styrdokument följs Bolagets internkontrollarbete består av tre delar. Bolaget har ett fastställt ett aktuellt system för internkontroll, genomföra årligen en väsentlighets- och riskanalys (VoR) samt utifrån denna fastställer en internkontrollplan. Systemet för internkontroll ses över årligen och vid behov revideras. Väsentlighets- och riskanalysen genomförs i flera steg. Bolaget ska identifiera de viktigaste processerna/arbetssätten utifrån bolagets verksamhet. Utifrån arbetssätten ska risker identifieras. Dessa ska värderas (1-4) utifrån vilka konsekvenserna blir om händelsen inträffar samt hur sannolikt det är att händelserna inträffar. Utifrån riskvärdet beslutas om den risken ska hanteras i internkontrollplanen. I internkontrollplanen planerar bolaget hur de löpande kontrollerna/arbetssätten ska följas upp. Internkontrollplanen fastställs i samband med verksamhetsplanen och följs upp i samband med verksamhetsberättelsen. Micasa Fastigheter arbetar ständigt med att förbättra rutiner, arbetsprocesser och att dokumentera dessa. Bolaget har en grupp av internrevisorer som har till uppgift att utföra granskningar som är integrerat med processen för den granskning som genomförs för bolagets verksamhetsledningssystem. Den systematik som tillämpas i granskningsarbetet av bolagets verksamhetsledningssystem används även för internkontrollen. Bolaget har identifierat de viktigaste processerna för att nå målen och för att kunna bedriva verksamheten med utgångspunkt från kommunfullmäktiges mål för verksamhetsområdet, bolagets ägardirektiv samt tagit hänsyn till gällande lagstiftning, föreskrifter, riktlinjer, policys, arbets- och rutinbeskrivningar och tidigare revisioner. I väsentlighets- och riskanalysen, har bolaget identifierat risker som kan påverka verksamheternas möjligheter att genomföra sitt uppdrag och uppnå sina mål. Utifrån analysen har bolaget tagit fram en tvåårig internkontrollplan för 2026 och 2027 där samtliga risker med höga riskvärden ska kontrolleras. Analysen gjordes av bolagets ledningsgrupp under hösten 2025. Internkontrollpunkter Följande punkter gås igenom inom ramen för internrevisionen 2026: • Avtalsuppföljning • Projektprocessen • Fastighetsdrift start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 4 (28) • Informationshantering • Hyresförhandling Under 2027 gås följande punkter igenom inom ramen för internrevisionen: • Förbättringsarbete och resursplanering • Försäljning av fastighet • Samverkansavtalet • Bostadsuthyrning • Arbete utifrån miljöprogrammet Nedan följer en utförligare beskrivning av revisionsuppdragen för 2026: Arbetssätt för avtal Syfte med revision: Säkerställa att bolaget har en tydlig process för hantering av avtal och avrop av dessa som efterlevs. Säkerställa att erforderlig dokumentation finns avseende avtalsuppföljningen. Revisionsobjekt: Arbetssätt för avtal (A04) Revisionskriterier: • Lagen om offentlig upphandling • Stockholms stads program för inköp Identifierad risk: • Att rutiner ej följs avseende avtalsuppföljning • Utbetalning av felaktiga belopp Kontrollmoment: Följa upp efterlevnad av process Projektprocessen och fastighetsutvecklingsplan Syfte med revision: Säkerställ att bolaget arbetar i enlighet med upprättade planer för att möta det ökad behovet av bostäder för äldre. Revisionsobjekt: Projektprocessen (B00) och fastighetsutvecklingsplan (T05) Revisionskriterier: • Särskilt äldreboendeplan • Fastighets- och lokalpolicy för Stockholms stad Identifierade risker: • Förseningar på grund av myndighetskrav och kundens/stadens beslutsprocess • Att bolaget inte får markanvisningar för nyproduktion start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 5 (28) Kontrollmoment: Uppföljning fastighetsutvecklingsplan Underhåll och fastighetsdrift Syfte med revision: Säkerställa korrekt underhåll och fastighetsdrift av bolagets fastigheter Revisionsobjekt: Planerat underhåll (T01) och fastighetsdrift (T02) Revisionskriterier: • Fastighets- och lokalpolicy för Stockholms stad • Regler för ekonomisk förvaltning för Stockholms stad Identifierad risker: • Brister i tillsyn, skötsel och avhjälpande underhåll från driftleverantör/egen drift • Bristande förvaltning kan innebära stora värdenedgångar för fastighetsvärdena Kontrollmoment: Uppföljning driftleverantörer och egen drift Informationshantering Syfte med revision: Säkerställ att korrekt information finns i affärskritiska system såsom ekonomi- och fastighetssystem. Revisionsobjekt: Informationsförvaltning (VL05) Revisionskriterier: Regler för ekonomisk förvaltning för Stockholms stad Identifierad risk: Brister i informationskvalitet Kontrollmoment: Uppföljning sker löpande. Hyresförhandling Syfte med revision: Att det finns en tydligt fastlagd och effektiv process för hyresförhandlingar. Revisionsobjekt: Hyresförhandling (F03) Revisionskriterier: Tydlig och effektiv process. Identifierad risker: • Att resultatet av hyresförhandlingar leder till att nödvändiga åtgärder i fastigheterna inte kan vidtas • Av bolaget redovisade förvaltningskvalitet bygger på osäker data Kontrollmoment: Uppföljning sker löpande. start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 6 (28) Risköversikt Kritisk Hög Medium 4 Låg 3 start.stockholm snevkesnoK 10 23 26 41 50 14 15 16 24 28 66 57 60 39 42 43 2 11 17 30 33 3 4 6 8 13 9 12 25 36 55 Konsekvens Sannolikhet 40 44 45 58 59 18 19 20 27 29 68 72 73 85 86 87 31 32 34 38 47 4 Allvarlig Mycket hög 3 Betydande Hög 90 48 49 56 61 62 2 Måttlig Medelhög 63 67 69 70 71 1 Försumbar Låg 74 76 78 80 81 82 83 64 77 1 21 22 35 37 5 7 51 89 46 52 53 54 65 2 75 79 84 88 Tjänsteutlåtande Sid 7 (28) 1 1 2 3 4 Sannolikhet 1 Kritisk14 Hög73 Medium 2 Låg Totalt: 90 Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder Bolagsstyrning Affärsplanering (VL02) 1 Att bolagsmål inte bryts ned till avdelnings- Medium (4) /enhets- och medarbetarmål på ett bra sätt, vilket medför svårigheter att arbeta utifrån målen Förebyggande hantering Dialog och workshop inom chefsgrupp för att säkerställa en enhetlig målnedbrytning. 2 Att inte ägarkrav och andra väsentliga aspekter Medium (3) beaktas i bolagets målstyrningsarbete Förebyggande hantering Analyser genomförs för att prioritera rätt typ av frågor och fånga upp samt hantera relevanta krav. Tydligt arbetssätt med hög efterlevnad för att start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 8 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder säkerställa att ägarkrav och andra väsentliga aspekter prioriteras. 3 Att otydliga mål skapas, vilket medför Skapa Medium (6) svårigheter att följa upp om målet är uppfyllt utbildningsmaterial gällande SMARTA-mål Förebyggande hantering Dialog i chefsgruppen hur man kan skapa tydliga mål. Tydliga instruktioner. Kommunikation (VL06) 4 Risk för att bolagets arbetssätt avseende Medium (6) kommunikation inte efterlevs. Förebyggande hantering Tydliga roller och arbetssätt finns beskrivna. Ledning (VL01) 5 Att ansvarsområden utlämnas och "faller Medium (6) mellan stolarna". Förebyggande hantering Identifiering och arbete med skav. 6 Att beskrivningarna av uppgifter och ansvar Medium (6) lämnar utrymme för tolkningar, vilket skapar otydlighet. Förebyggande hantering Arbete med identifiering av skav och arbete med att åtgärda skavet. Ledningssystem (VL00) 7 Att beskrivna arbetssätt inte överensstämmer Medium (6) med praktiskt utförande/inte är uppdaterade Förebyggande hantering Processägare ansvarar för att säkerställa att arbetssätten är uppdaterade och arbete sker i start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 9 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder enlighet med beskrivna arbetssätt. Allas ansvar att följa beskrivna arbetssätt. 8 Att processbeskrivningar saknas Medium (6) Förebyggande hantering Vid behov av att ta fram nya beskrivningar görs detta efter samråd med verksamhetsutvecklare och verksamhetssamordnare. Uppföljning och förbättring 9 Att förbättringsförslag och uppföljningsarbete Hög (9) (VL04 & VL07) inte används för att utveckla arbetssätt och rutiner. Förebyggande hantering Kontinuerligt arbeta med förbättringsförslag och genomföra åtgärder utifrån analyser kring uppföljningarna. En viktig del i bolagets arbete med lärande organisation och en viktig del i uppdraget som chef. 10 Att uppföljning av mål och aktiviteter görs Medium (4) utifrån felaktigt underlag Förebyggande hantering Verksamhetssamordnare följer upp underlag. 11 Att uppföljning inte genomförs Medium (3) Förebyggande hantering Verksamhetssamordnare kontrollerar att uppföljning genomförs. 12 Brister i informationskvalitet Hög (9) Förebyggande hantering start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 10 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder Ansvarig för system tydliggörs. Ansvariga för respektive system säkerställer informationskvalitet. Ekonomistyrning Budget och uppföljning, 13 Att kostnader ökar om inte planer/budget följs Medium (6) investeringsstyrning Förebyggande hantering Uppföljning möjliggör styrning. Bolaget ska uppfylla målet om att vara långsiktigt självfinansierat. Säkerställ att planer och uppföljning genomförs. 14 Att resurser prioriteras på fel områden Delta i stadens särskilda Hög (8) äldreboendeplanering (SÄB) Förebyggande hantering Tät koppling mellan budget- och affärsplaneprocess för säkerställa att resurser finns avsatta för planerade mål och aktiviteter. Prioriteringar görs utifrån bolagets mål och uppdrag. 15 Bristande förvaltning kan innebära stora Hög (8) värdenedgångar för fastighetsvärdena Förebyggande hantering Arbete med daglig drift, underhållsplaner och affärsplanering för respektive fastighet för att säkerställa att inte stora värdenedgångar sker. Penninghantering, 16 Utbetalning av felaktiga belopp Hög (8) fakturering, fakturahantering och medelsförvaltning Förebyggande hantering Upphandlingar, rätt beställningsunderlag och kontroll av utfört arbete. Kontroll att faktura stämmer med avtal och beställning görs. Korrekt fakturaunderlag säkerställs. Redovisning 17 Risk för felaktig redovisning Medium (3) start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 11 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder Förebyggande hantering Säkerställda arbetssätt och systemstöd där siffror kontrolleras. Fastigheter Affärsplaner fastigheter (F06) 18 Att investeringar genomförs i fel fastighet Fortsatt förankring av FUP Medium (6) internt Förebyggande hantering Hanteras inom ramen för arbetssätt för affärsplanering. 19 Att underhåll genomförs i fel fastighet Fortsatt förankring av FUP Medium (6) internt Förebyggande hantering Tydlig koppling mellan underhållsplanering och fastigheternas affärsplaner. 20 Felaktiga strategiska beslut för fastigheternas Medium (6) utveckling tas Förebyggande hantering Tät dialog med Stockholms stad kring nuvarande och framtida behov av förhyrningar. Avyttring (T06) och 21 Att en fastighet säljs som staden har behov av i Medium (4) anskaffning (T07) framtiden Förebyggande hantering Tät dialog sker mellan Stockholms stad och bolaget kring nuvarande och kommande behov. Fortsatt arbete med fastighetsutvecklingsplanen. 22 Att vi inte säljer/köper till korrekt Medium (4) marknadsmässig prisbild Förebyggande hantering Tydlig process för anskaffning och avyttring där man använder sig av extern värdering. start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 12 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder 23 Att vi saknar informationstillgångar Medium (4) Förebyggande hantering Hantering i enlighet med beskriven process. 24 Att vi säljer till en icke seriös aktör Hög (8) Förebyggande hantering Hantering i enlighet med beskriven process där kontroll genomförs av köpande bolag. Fastighetsdrift (T02) 25 Att bolaget inte når ställda krav gällande Hög (9) minskade koldioxidutsläpp. Förebyggande hantering Uppföljning genomförs kontinuerligt. 26 Att bolagets hyresintäkter minskar och värdet Medium (4) på fastigheterna på grund brist på skötsel och underhåll Förebyggande hantering Arbete med egen drift och driftleverantörer för att säkerställa skötsel av fastigheter och arbete med planerat underhåll för säkerställa adekvat underhåll av fastigheterna. 27 Att fel som påverkar verksamheter och Medium (6) hyresgäster inte blir åtgärdade Förebyggande hantering Arbete i enlighet med beskrivet arbetssätt för åtgärdshantering. Följs upp i systemstöd. 28 Brister i tillsyn, skötsel och avhjälpande Hög (8) underhåll från driftleverantör/egen drift start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 13 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder Förebyggande hantering Arbete med avtalsuppföljning och årlig revision av driftleverantörer. Uppföljning av och kontinuerlig mätning av egen drift. Nyckelhantering (A07) 29 Att nycklar tappas bort Medium (6) Förebyggande hantering Arbetssätt finns för att motverka denna risk. Dock en risk på grund av mänskliga faktorn. 30 Att prioriterade åtgärder inte kan utföras pga Medium (3) avsaknad av nyckel/acess till fastigheten. Förebyggande hantering Finns ett tydligt arbetssätt vid utlåning av nycklar. Planerat underhåll (T01) 31 Att felprioriteringar av planerat underhåll görs Implentera systemstöd Medium (6) Förebyggande hantering Finns ett tydligt arbetssätt för planerat underhåll där prioriteringsordning finns tydliggjord. Arbete pågår med att implementera systemstöd. 32 Att planerat underhåll inte genomförs enligt Medium (6) årlig plan och budget Förebyggande hantering Löpande uppföljning genomförs. Underhållsprojekt (T17) 33 Att underhållsåtgärder inte utreds ordentligt Medium (3) Förebyggande hantering Arbete görs utifrån fastigheternas underhållsplanering för att säkerställa rätt åtgärder genomförs. Utredning görs året innan start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 14 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder genomförande för att säkerställa god tid för utredningsarbete. 34 Fördröjningar i upphandling som påverkar Medium (6) genomförande Förebyggande hantering Rutin för upphandling och ta fram underlag. Inköp Avrop 35 Felaktiga avrop Medium (4) Förebyggande hantering Uppföljning av avrop görs för säkerställ rätt tilldelning till upphandlade leverantörer. Avtal 36 Att rutiner ej följs avseende avtalsuppföljning Uppföljning av arbetssätt Hög (9) Förebyggande hantering Tydligt beskrivet arbetssätt med tydligare utpekade avtalsägare och avtalsförvaltare. Upphandling 37 Att anbudsgivare avstår att lämna anbud till Medium (4) Micasa Förebyggande hantering Säkerställa tydlig annonsering av kommande upphandlingar. Genomför marknadsanalyser genomförs inför upphandlingar för att säkerställa utformningen av upphandlingen och locka rätt leverantörer. 38 Att upphandlingar försenas Medium (6) Förebyggande hantering Arbete i enlighet med beskrivet arbetssätt minska riskerna för förseningar. start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 15 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder Kundkontakter Bostadsuthyrning (F02) 39 Att bolaget får en större mängd outhyrda Hög (8) lägenheter pga dålig marknadsförutsättningar/undermålig marknadsanalys Förebyggande hantering Hantering utifrån beskriven fastighetsutvecklingsplan. 40 Att lägenheter blir outhyrda och påverkar Medium (3) bolagets hyresintäkter. Förebyggande hantering Uppföljning av vakanta bostäder görs löpande. 41 Att lägenheter inte hyrs ut enligt gällande Medium (4) förmedlingsregler och prioriteringen av bostadskön blir fel. Förebyggande hantering Hantering görs i enlighet Bostadsförmedlingens rutiner. Hyresförhandling (F03) 42 Att resultatet av hyresförhandlingar leder till att Hög (8) nödvändiga åtgärder i fastigheterna inte kan vidtas Förebyggande hantering Tydligt arbetssätt för hyresförhandling inom bolaget. 43 Av bolaget redovisade förvaltningskvalitet Hög (8) bygger på osäker data Förebyggande hantering Arbete görs för säkerställa korrekt data. start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 16 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder Klagomålshantering (F11) 44 Diarieföring av klagomål missas Medium (3) Förebyggande hantering Tydligt beskrivet arbetssätt som säkerställer diarieföring. 45 Klagomål som bör få ett svar glöms bort Medium (3) Förebyggande hantering Tydlig rutiner säkerställer att återkoppling sker. Dokumentcontroller samordnar och följer arbetet. 46 Uppföljning av diarieförda klagomål missas Säkerställ uppföljning av svar Medium (4) gällande inkomna klagomål Förebyggande hantering Uppföljning görs av dokumentcontroller. Kunddialog (F04) 47 Brist på kommunikation med kund Utveckla Mina sidor för Medium (6) verksamheter Förebyggande hantering Upparbetade rutiner kring hur kunddialog ska ske. Kundtjänst (F05) 48 Att felanmälanärenden prioriteras fel. Medium (6) Förebyggande hantering Finns en tydlig prioriteringsordning. 49 Att ärenden inte hanteras i turordning så att Medium (6) äldre ärenden blir "liggande" till förmån för nya felanmälan. Förebyggande hantering Finns en tydlig hantering inom kundtjänst. 50 Att ärenden tappas bort och allvarliga brister i Medium (4) fastigheten kvarstår start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 17 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder Förebyggande hantering Arbete finns för att säkerställa hantering av alla ärenden och att ärenden inte tappas bort. Lokaluthyrning (F01) 51 Fastighetens underhåll medför svårigheter med Medel har avsatts i budget för Medium (6) att hyra ut lokalen åtgärder inför uthyrning Förebyggande hantering Uppföljning görs av vakanta lokaler för att få de uthyrda. 52 Lokalen hyrs ut till ett ändamål som inte gynnar Medium (4) fastigheten i stort Förebyggande hantering Hänsyn till typ av verksamhet förhyrningen sker till görs så att den passar in i fastigheten som helhet. 53 Lokaler hyrs ut till verksamheter som får svårt Medium (4) att få ekonomin att gå runt Förebyggande hantering Tydligt arbetssätt finns beskrivet för att motverka detta. Samverkansavtalsuthyrning 54 Att hyresgäster flyttar in utan gällande avtal Medium (4) (F10) Förebyggande hantering Tydlig process finns framtagen. 55 Att uppsägningar som godkänns där lokalerna Säkerställ att process följs i Hög (9) sedan blir svåra att hyra ut staden Förebyggande hantering Väl beskriven process finns för att säkerställa att detta inte sker. start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 18 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder 56 Att vi inte vidarefakturerar sådant som enligt Medium (6) avtalet är hyresgästens ansvar Förebyggande hantering Arbetssätt för vidarefakturering finns tydligt beskrivet. Motverka otillåten påverkan Förebygga otillåten påverkan 57 Otillåten påverkan inom byggprojekt Medium (4) Förebyggande hantering Kontroller görs av företaget bland annat genom Rättvist Byggande. 58 Risk för att utsättas för mutbrott Medium (3) (förvaltningsprojekt) Förebyggande hantering Arbetssätt och rutiner. Tydlig attest- och delegationsordning och behörighetsnivåer i systemstöd. Utbildningar för medarbetarna. 59 Vid upphandlingar och inköp väljs leverantör Medium (3) utifrån personliga relationer istället för bästa anbud Förebyggande hantering Tydlig arbetssätt där flera granskar avtal, fakturor och anbud. Hantera otillåten påverkan 60 Rapporteringssystem fungerar inte Medium (4) Förebyggande hantering Rätt kontaktuppgifter säkerställs och tydlig information om kontaktvägar. Motverka välfärdsbrott Förebygga välfärdsbrott 36 Att rutiner ej följs avseende avtalsuppföljning Hög (9) start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 19 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder Förebyggande hantering Tydligt beskrivet arbetssätt med tydligare utpekade avtalsägare och avtalsförvaltare. 61 Illegal arbetskraft används i projekt Medium (6) Förebyggande hantering I våra byggprojekt arbetar vi enligt metoden Rättvist Byggande för att förebygga arbetslivskriminalitet. Där bland annat oanmälda besök görs, företag kontrolleras innan arbetet startar och rapporteringskanal finns. 62 Lokaler hyrs ut till brottslig verksamhet Medium (6) Förebyggande hantering Systemstöd för att göra bakgrundskontroller finns. Hantera välfärdsbrott 61 Illegal arbetskraft används i projekt Medium (6) Förebyggande hantering I våra byggprojekt arbetar vi enligt metoden Rättvist Byggande för att förebygga arbetslivskriminalitet. Där bland annat oanmälda besök görs, företag kontrolleras innan arbetet startar och rapporteringskanal finns. Upptäcka välfärdsbrott 61 Illegal arbetskraft används i projekt Medium (6) Förebyggande hantering I våra byggprojekt arbetar vi enligt metoden Rättvist Byggande för att förebygga arbetslivskriminalitet. Där bland annat oanmälda besök görs, företag kontrolleras innan arbetet startar och rapporteringskanal finns. start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 20 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder Personalhantering Arbetsmiljö 63 Egen drift med arbetsmiljö som skiljer sig från Genomföra arbetsmiljöronder Medium (6) kontorsarbete och riskbedömning Förebyggande hantering Rutiner för arbetsmiljöronder finns och efterlevs. Lönehantering 64 Felaktig lön betalas ut Låg (2) Förebyggande hantering Flera kontroller genomförs vid lönekörning. Rekrytering 65 Arbetssätt för rekrytering efterlevs inte Medium (4) Förebyggande hantering Tydligt och strukturerat arbetssätt avseende gällande rekrytering. Projekt Byggprojekt (B00) 66 Att bolaget inte får markanvisningar för Kritisk (12) nyproduktion Förebyggande hantering Samarbete i staden inom ramen för SÄB. 67 Avvikelser mot BvB inte är sanktionerade i Medium (6) bolaget och dokumentation kring detta saknas Förebyggande hantering Arbete görs för att produkter ska registreras i Byggvarubedömningen och uppföljning görs av registrerade varor. 68 Förseningar på grund av myndighetskrav och Hög (9) kundens/stadens beslutsprocess Förebyggande hantering Samskrivning sker av ärenden tillsammans med start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 21 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder beställande nämnd. Förankring av kommande projekt externt med berörda parter inom staden. 69 Illegal arbetskraft används i projekten Medium (6) Förebyggande hantering Utökat arbete med metodiken utifrån Rättvist Byggande. 70 Otillräcklig förankring av styrande dokument i Se över befintliga ramprogram Medium (6) byggprojekt och projekteringanvisningar Förebyggande hantering Tydlig process där styrdokument är förankrade. 71 Projektet blir väsentligt dyrare än vad som Medium (6) beslutats Förebyggande hantering Kontinuerlig uppföljning av projekt för att säkerställa att projekten inte blir för dyra. Stöd Kameraövervakning (T15) 72 Att bolaget inte följer gällande lagar och Medium (3) myndighetskrav. Förebyggande hantering Bolagets arbetssätt och rutiner är utformad så att lagar och andra regelverk följs. 73 Att material från kameraövervakning kommer i Medium (3) "fel händer" Förebyggande hantering Tydliga rutiner för hur hantering av material ska hanteras finns. Nödlägesberedskap (A03) 74 Aktuella planer inte är kända av berörda Medium (6) medarbetare. start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 22 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder Förebyggande hantering Informationsinsatser genomförs för medarbetare. Tydliga rutiner finns. 75 Otydliga roller Medium (4) Förebyggande hantering Tydlig rollbeskrivning med tillhörande checklistor finns framtagna. Kontinuerlig utbildning genomförs. Systematiskt Fastställa krav genom 76 Informationsklassning görs på felaktigt Medium (6) informationssäkerhetsarbete informationsklassning underlag Förebyggande hantering Rätt kompetens tillfrågas vid informationsklassning. 77 Informationsklassningen följer inte uppsatta Låg (2) rutiner Förebyggande hantering Tydliga rutiner finns hur detta ska ske. 78 Informationsklassningen glöms bort/görs Medium (6) försent Förebyggande hantering Tydlig process vid anförskaffning av system att detta ska göras. Fastställa lokal anvisning för 79 Att koppling till berörda processer saknas Medium (4) informationssäkerhet Förebyggande hantering Tydliga arbetssätt och rutiner avseende informationssäkerhet. start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 23 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder Hantering av personuppgifter 80 Personuppgifter (av känslig karaktär) som Medium (6) (A19) läcker Förebyggande hantering Bolaget har framtagna rutiner för hantering av känsliga personuppgifter. 81 Personuppgifter hanteras på ett felaktigt sätt Medium (6) Förebyggande hantering Tydliga rutiner för hantering av personuppgifter finns och utbildningar genomförs kontinuerligt. Informationsförvaltning 82 Att information medvetet/omedvetet förvanskas Medium (6) (VL05) eller raderas Förebyggande hantering Tydlig rutiner kring ägandeskap för information. 83 Att rutiner inte efterlevs Medium (6) Förebyggande hantering Tydliga arbetssätt finns beskrivna och hanteringsanvisning finns framtagen. Informationssäkerhet inom 84 Att anbudsgivarens uppgifter blir offentliga Medium (4) upphandlingsförfarande Förebyggande hantering Finns en tydlig process för att säkerställa att detta inte sker. 85 Att handlingar/information som är Medium (3) sekretessbelagd blir offentliga Förebyggande hantering Finns en tydlig process för att detta inte ska kunna ske. start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 24 (28) Process Delprocess Nr Risk Risknivå Direktåtgärder 86 Leverantör har inte tillräcklig säkerhet om Medium (3) bolagets information så uppgifter läcks Förebyggande hantering Tydliga krav i avtal och uppföljning. Medvetenhet inom vår organisation och tydliga rutiner vid anskaffande av nya system/integreration. Lokal rutin för 87 Fel person får fel behörighet Medium (3) behörighetshantering Förebyggande hantering Rutiner för hantering av behörigheter finns för ett antal system. 88 Gamla behörigheter blir inte raderade Medium (4) Förebyggande hantering Finns gallringsrutiner för utvalda system. Rutin för incidenthantering 89 Att incidenten inte anmäls Medium (6) Förebyggande hantering Utbildning kring detta sker bland annat genom introduktion för nyanställda och Nanolearning. 90 Att upptäckta incidenter inte utreds och Medium (3) åtgärdas Förebyggande hantering Finns ett tydligt beskrivet arbetssätt för hur hantering av incidenter ska ske. start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 25 (28) Internkontrollplan Process Delprocess Nr Risk Riskvärde Kontroll Bolagsstyrning Uppföljning och förbättring 1 Att förbättringsförslag och uppföljningsarbete Intern revision Hög (9) (VL04 & VL07) inte används för att utveckla arbetssätt och Följs upp genom den interna rutiner. revisionen. Förebyggande hantering Kontinuerligt arbeta med förbättringsförslag och genomföra åtgärder utifrån analyser kring uppföljningarna. En viktig del i bolagets arbete med lärande organisation och en viktig del i uppdraget som chef. 2 Brister i informationskvalitet Intern revision Hög (9) Följs upp genom den interna Förebyggande hantering revisionen. Ansvarig för system tydliggörs. Ansvariga för respektive system säkerställer informationskvalitet. Ekonomistyrning Budget och uppföljning, 3 Att resurser prioriteras på fel områden Intern revision Hög (8) investeringsstyrning Följs upp genom internrevision Förebyggande hantering Tät koppling mellan budget- och affärsplaneprocess för säkerställa att resurser finns avsatta för planerade mål och aktiviteter. Prioriteringar görs utifrån bolagets mål och uppdrag. 4 Bristande förvaltning kan innebära stora Intern revision Hög (8) värdenedgångar för fastighetsvärdena Följs upp genom interna revisioner. Förebyggande hantering Arbete med daglig drift, underhållsplaner och affärsplanering för respektive fastighet för att säkerställa att inte stora värdenedgångar sker. start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 26 (28) Process Delprocess Nr Risk Riskvärde Kontroll Penninghantering, 5 Utbetalning av felaktiga belopp Intern revision Hög (8) fakturering, fakturahantering Följs upp genom intern revision. och medelsförvaltning Förebyggande hantering Upphandlingar, rätt beställningsunderlag och kontroll av utfört arbete. Kontroll att faktura stämmer med avtal och beställning görs. Korrekt fakturaunderlag säkerställs. Fastigheter Avyttring (T06) och 6 Att vi säljer till en icke seriös aktör Intern revision Hög (8) anskaffning (T07) Följs upp genom intern revision Förebyggande hantering Hantering i enlighet med beskriven process där kontroll genomförs av köpande bolag. Fastighetsdrift (T02) 7 Att bolaget inte når ställda krav gällande Intern revision Hög (9) minskade koldioxidutsläpp. Följs upp genom intern revision Förebyggande hantering Uppföljning genomförs kontinuerligt. 8 Brister i tillsyn, skötsel och avhjälpande Intern revision Hög (8) underhåll från driftleverantör/egen drift Följs upp genom intern revision Förebyggande hantering Arbete med avtalsuppföljning och årlig revision av driftleverantörer. Uppföljning av och kontinuerlig mätning av egen drift. Inköp Avtal 9 Att rutiner ej följs avseende avtalsuppföljning Intern revision Hög (9) Följs upp genom intern revision Förebyggande hantering Tydligt beskrivet arbetssätt med tydligare utpekade avtalsägare och avtalsförvaltare. Kundkontakter Bostadsuthyrning (F02) 10 Att bolaget får en större mängd outhyrda Intern revision Hög (8) lägenheter pga dålig Följs upp genom intern revision. marknadsförutsättningar/undermålig start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 27 (28) Process Delprocess Nr Risk Riskvärde Kontroll marknadsanalys Förebyggande hantering Hantering utifrån beskriven fastighetsutvecklingsplan. Hyresförhandling (F03) 11 Att resultatet av hyresförhandlingar leder till att Intern revision Hög (8) nödvändiga åtgärder i fastigheterna inte kan Följs upp genom intern revision vidtas Förebyggande hantering Tydligt arbetssätt för hyresförhandling inom bolaget. 12 Av bolaget redovisade förvaltningskvalitet Intern revision Hög (8) bygger på osäker data Följs upp genom interna revisionen Förebyggande hantering Arbete görs för säkerställa korrekt data. Samverkansavtalsuthyrning 13 Att uppsägningar som godkänns där lokalerna Intern revision Hög (9) (F10) sedan blir svåra att hyra ut Följs upp genom intern revision. Förebyggande hantering Väl beskriven process finns för att säkerställa att detta inte sker. Motverka välfärdsbrott Förebygga välfärdsbrott 9 Att rutiner ej följs avseende avtalsuppföljning Intern revision Hög (9) Följs upp genom intern revision. Förebyggande hantering Tydligt beskrivet arbetssätt med tydligare utpekade avtalsägare och avtalsförvaltare. Projekt Byggprojekt (B00) 14 Att bolaget inte får markanvisningar för Intern revision Kritisk (12) nyproduktion Följs upp genom intern revision start.stockholm Tjänsteutlåtande Sid 28 (28) Process Delprocess Nr Risk Riskvärde Kontroll Förebyggande hantering Samarbete i staden inom ramen för SÄB. 15 Förseningar på grund av myndighetskrav och Intern revision Hög (9) kundens/stadens beslutsprocess Följs upp genom intern revision Förebyggande hantering Samskrivning sker av ärenden tillsammans med beställande nämnd. Förankring av kommande projekt externt med berörda parter inom staden. start.stockholm --- [Bilaga 4. Affärsplan.pdf] Affärsplan 2026 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Innehållsförteckning Sammanfattning .................................................................................................3 Micasa Fastigheter i Stockholm AB .................................................................4 Bolagets uppdrag och utmaningar .............................................................................4 Bolagets affärsplan och fokus framåt .........................................................................6 Bolagsmål och fokusområden ..........................................................................7 Bolagsmål: Ledande i att långsiktigt och hållbart äga, förvalta och utveckla tillgängliga och trygga fastigheter ................................................7 Fokusområde: Framdrift FUP och hållbar tillväxt .......................................................8 Fokusområde: Effektivare förvaltning och ökat driftnetto ...........................................9 Bolagsmål: Nöjda kunder genom att erbjuda attraktiva boendemiljöer och verksamhetslokaler .....................................................................................10 Bolagsmål: Bolagets verksamhet ska vara ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbar i alla led .....................................................................10 Bolagsmål: Attraktiv arbetsgivare och en lärande organisation med kompetenta och engagerade medarbetare ...............................................12 Fokusområde: Digital färdplan och samordnad utveckling ......................................13 Fokusområde: Sömlös samverkan och förändringskraft ..........................................14 Indikatorer ........................................................................................................15 Sammanfattning Micasa Fastigheter står inför ett kraftigt ökat behov av investeringar och utveckling för att möta Stockholms växande efterfrågan på vård- och omsorgsboenden, samtidigt som stora delar av det befintliga fastighetsbeståndet är i behov av omfattande underhåll och ombyggnad. Detta ställer ökade krav på prioritering, styrning, samverkan och genomförandeförmåga i hela organisationen. Affärsplanen för 2026 fokuserar därför på att säkerställa effektiv framdrift av fastighetsutvecklingsplanen (FUP) och skapa förutsättningar för ekonomi i balans samt stärka organisationens lärande och digitala förmåga. Affärsplanen utgår från stadens budget och ägardirektiv samt äldreboendeplanen, och syftar till att ge en gemensam riktning och målbild för hela bolaget. Micasas övergripande ambition är att vara ledande inom sitt uppdrag genom att långsiktigt och hållbart äga, förvalta och utveckla trygga och tillgängliga fastigheter för stadens äldre och andra prioriterade grupper. Arbetet ska präglas av kunden i fokus och affärsmässighet samt ett tydligt ansvar för ekonomisk, social och ekologisk hållbarhet. Samtidigt ska Micasa vara en attraktiv arbetsgivare där medarbetarnas kompetens, engagemang och samverkan är avgörande för att lyckas. För att nå bolagsmålen och stadens förväntningar prioriteras fyra fokusområden under perioden: 1. Framdrift fastighetsutvecklingsplanen och hållbar tillväxt Fokus ligger på tydligare portföljstyrning, en realistisk investeringstakt och en välfungerande projektprocess från tidiga vägval till färdigt projekt för att öka takten i alla skeden. Samverkan med staden är central för att säkerställa effektivare processer och långsiktigt hållbara beslut, bland annat genom den samordnade äldreboendeplaneringen och revidering av samverkansavtalet. 2. Effektivare förvaltning och ökat driftnetto Förvaltningen ska bidra till bolagets ekonomiska stabilitet och en ökad överskottsgrad genom optimering av kostnader och intäkter på kort och lång sikt. Detta förutsätter en mer långsiktig underhållsplanering, fortsatt resurs- och energieffektivisering, minimering av kommande vakanser samt en mer systematisk och datadriven uppföljning. 3. Digital färdplan och samordnad utveckling Digitalisering ska användas som ett stöd och en möjliggörare för effektivare processer, bättre beslutsunderlag och ökad proaktivitet. Bolagets utvecklingsinitiativ ska samordnas och prioriteras för att säkerställa bästa möjliga affärsnytta och resurseffektivitet över tid. En digital färdplan ska tas fram under året. 4. Sömlös samverkan och förändringskraft Micasa behöver stärka samarbetet både internt och externt genom gemensamma mål, tydligare roller och effektivare arbetssätt. Fokus ligger även på kompetensutveckling och digitalisering för att öka organisationens anpassnings- och genomförandeförmåga i en omvärld med hög förändringstakt. Affärsplanen är ett verktyg för prioritering, samordning och gemensam riktning. Den ska stödja både ledning och medarbetare i det dagliga arbetet och bidra till att Micasa även framåt kan leverera trygga och attraktiva boendemiljöer och verksamhetslokaler, nöjda kunder och hållbara fastigheter – i takt med kundernas behov och ekonomi i balans. Micasa Fastigheter i Stockholm AB Bolagets uppdrag och utmaningar Micasa Fastigheter i Stockholm AB äger, anskaffar, bygger och förvaltar, vård- och omsorgsboenden, servicehus, seniorbostäder, LSS-boenden, HVB och bostäder för grupper med svag ställning på bostadsmarknaden. Bolaget ska skötas på ett allmännyttigt och affärsmässigt sätt. Micasa Fastigheter i korthet; • Äger och förvaltar drygt 100 fastigheter - omsorgsfastigheter och seniorbostäder • 7 500 bostäder i hela Stockholm • Omsättning cirka 1, 2 Mdr kr/år, där stadens olika verksamheter står för cirka 67% av hyresintäkterna • Fastighetsvärde om cirka 20 Mdr kr • Antal medarbetare cirka 160 st inklusive ny driftorganisation i egen regi i Västerort. Micasa Fastigheter står inför betydande utmaningar kopplade till behovet av att utveckla fastighetsportföljen i takt med Stockholms växande behov av vård- och omsorgsboenden. De ökade investeringarna behöver samtidigt genomföras på ett långsiktigt hållbart sätt för att stärka självfinansieringsgraden och säkerställa en ekonomi i balans i enlighet med stadens ägardirektiv Den stadsövergripande äldreboendeplanen visar att behovet av platser förväntas öka med cirka 2 700 platser under de kommande 15 åren. Mot bakgrund av gällande inriktningen att stadens ska tillhandahålla 60 procent av platserna innebär detta att Micasa behöver tillskapa minst 23 nya vård- och omsorgsboenden fram till år 2040. Arbete pågår idag med nyproduktion av sex vård-och omsorgsfastigheter i olika skeden. Kv Ånn i Årsta är under produktion, Bergholmsbacken i Bagarmossen planeras starta om ett par år, och övriga fyra projekt är under planering. Samtidigt utgör långa plan- och beslutsprocesser, liksom behovet av fler markanvisningar betydande utmaningar för genomförandet av de prioriterade projekten i fastighetsutvecklingsplanen (FUP). Diagram från Äldreboendeplanen 2025 Utvecklingen motsvarar en ökning av bolagets vård- och omsorgsfastigheter med över 50 procent och förutsätter en årlig investeringsvolym om cirka 1–2 miljarder kronor i underhålls-, ombyggnads- och nybyggnadsprojekt. Parallellt med denna expansion har bolaget ett omfattande ansvar för förvaltningen av det befintliga fastighetsbeståndet. En stor del av fastigheterna, särskilt de som uppfördes under 1970- och 1980- talen, är i behov av omfattande underhålls- och ombyggnadsåtgärder. Dessa projekt är ofta komplexa och kan kräva evakuering av befintliga hyresgäster, vilket ställer höga krav på såväl planering som genomförande. Ett aktuellt exempel är den planerade ombyggnaden av Kv. Trossen på Kungsholmen. Under perioden kommer bolagets resultatutveckling bli negativ till följd av ökade investeringar på grund av högre avskrivningar och ökade räntekostnader. Den samlade investeringsvolymen och den växande projektportföljen påverkar bolagets ekonomi, riskexponering och verksamhet, vilket ställer ökade krav på styrning, prioriteringar och organisationens genomförandeförmåga. För att säkerställa ett effektivt och långsiktigt ekonomiskt hållbart resursutnyttjande krävs därför en samordnad bedömning inom staden av vilka fastigheter som är strategiskt viktiga ur ett långsiktigt perspektiv. Bolaget ska ta fram en portföljstrategi som förtydligar hur prioritera, investera och avyttra samt optimera fastighetsportföljen över tid för att möta stadens ägardirektiv och behov på ett långsiktigt och hållbart sätt. Huvudinriktningen är att bolaget ska prioritera investering och utveckling av fler vård- och omsorgsboenden och LSS-bostäder samt fortsätta tillskapa fler seniorbostäder men i första hand i befintligt bestånd. Bolagets affärsplan och fokus framåt Bolagets affärsplan tar sin utgångspunkt i stadens budget, övergripande mål samt ägardirektiv för 2026. För att möta stadens förväntningar och samtidigt uppnå Micasas långsiktiga strategiska bolagsmål prioriteras under perioden fyra fokusområden. Dessa syftar till att kraftsamla organisationens insatser och möta bolagets mest centrala utmaningar, utvecklingsbehov och strategiska förflyttning. Affärsplanen ska tydliggöra bolagets inriktning och mål samt skapa en gemensam förståelse i organisationen för uppdraget och den fortsatta utvecklingen. Planen utgör ett styrande stöd för verksamheten och följs upp regelbundet. Affärsplan och budget för 2026 är beslutad i Micasa Fastigheters styrelse 20260121. Bolagsmål och fokusområden Bolagsmål: Ledande i att långsiktigt och hållbart äga, förvalta och utveckla tillgängliga och trygga fastigheter Affärsplaner och fastighetsutvecklingsplan Micasa utvecklar omsorgsfastigheter och seniorbostäder för att möta behoven från dagens och morgondagens stockholmare. Arbetet utgår från stadens äldreboendeplan samt bolagets plan för utbyggnad av seniorbostäder, i syfte att möta behovens hos den växande andelen äldre. Därtill utvecklas friliggande gruppbostäder enligt LSS för att tillgodose behoven hos personer med funktionsnedsättning. Fastigheterna utvecklas med utgångspunkt från respektive fastighets affärsplan, där hänsyn tas till hyresgästernas behov, tekniska förutsättningar, hållbarhetsaspekter och ekonomiska ramar. Bolagets fastighetsutvecklingsplan (FUP) anger en tydlig strategisk inriktning för de fastigheter som bedöms vara långsiktigt viktiga. Planering och förankring sker i nära samverkan med staden i enlighet med den nya samordnade äldreboendeplaneringen (SÄB). Ramprogrammen för vård- och omsorgsboenden samt seniorbostäder är vägledande dokument för att säkerställa att nya fastigheter blir trygga, trivsamma och hållbara. Utvecklad underhållsplanering Ett systematiskt och långsiktigt arbete med underhåll och underhållsplanering är avgörande för att fastigheterna ska behålla sin funktion och sitt värde över tid. Underhållsprojekt och åtgärder prioriteras och genomförs i enlighet med bolagets fastställda underhållsstrategi. För större underhållsåtgärder ska samsyn och dialog säkerställas, både internt inom bolaget och externt med hyresgäster samt övriga berörda intressenter inom staden. Trygghet och tillgänglighet Trygghet och tillgänglighet är centrala frågor i bolagets verksamhet och av stor betydelse för hyresgästerna. Åtgärder vidtas för att stärka den upplevda tryggheten i och omkring bolagets fastigheter. Micasa deltar även i lokala fastighetsägarföreningar i syfte att bidra till ökad trygghet och ett mer attraktivt närområde. Bolaget har en väl utvecklad beredskap för hantering av kriser och höjd beredskap. Frågor om trygghet och tillgänglighet integreras i fastighetsutvecklingen, förvaltningen och arbetsmiljöarbetet samt utgör en naturlig del av bolagets kommunikation. Fokusområde: Framdrift FUP och hållbar tillväxt Fokusområdet syftar till att stärka och effektivisera genomförandet av fastighetsutvecklingsplanen genom alla skeden, från tidiga vägval och markanvisning till färdigställande av nya vård-och omsorgsfastigheter genom om- eller nybyggnation. Detta förutsätter tydliga och ändamålsenliga processer samt en väl fungerande samverkan, både internt inom bolaget och externt med stadens förvaltningar och andra berörda aktörer. Den ökade investeringstakten påverkar bolagets ekonomi och finansiella förutsättningar under lång tid. Detta ställer ökade krav på ekonomiskt hållbara vägval, väl avvägda prioriteringar och en effektiv portfölj- och projektstyrning för att säkerställa ett ansvarsfullt och långsiktigt värdeskapande och ägande. Långsiktigt mål för fokusområdet: En uppgraderad, hållbar och kostnadseffektiv fastighetsportfölj i takt med kundernas behov och ekonomi i balans. Aktiviteter Startdatum Slutdatum Öka portföljfokus och vidareutveckla strategi för bolagets långsiktiga tillväxt och egenfinansieringsgrad En portföljsstrategi som tydliggör hur bolaget ska utveckla, förvalta och optimera 2026-01-01 2026-12-31 fastighetsportföljen över tid för att möta stadens och ägarnas behov. Utveckla ett stöd och möjlighet att visualisera påverkan på bolagsnivå för olika beslut, investeringar, avyttringar och fastigheter mm Provtryck fastighetsutvecklingsplanen utifrån SÄB och portföljstrategi Rätt vägval/inriktning och realistisk investeringstakt samordnat med stadens behov. 2026-01-01 2026-12-31 Utveckling av vård-och omsorgsboenden och LSS – bostäder prioriteras. Revidera samverkansavtalet i samverkan med staden 2026-01-01 2026-12-31 Ta fram underlag och påbörja revidering av samverkansavtalet i samverkan med staden. Fortsätta utveckla och trimma projektprocessen för att säkerställa kvalitet och framdrift i projekten genom effektivare samverkan. Fokus på start- och avslutsskedet i projekten. Tydliggöra roller och ansvar samt stärka 2026-01-01 2026-12-31 samverkan i projekten. Vidareutveckla kvalitetssäkring och förankring av projekt i beslutsprocessen och rapportering. Aktivt bidra till den nya samordnade äldreboendeplaneringen (SÄB) tillsammans med staden 2026-01-01 2026-12-31 I enlighet med SLK:s förslagna upplägg och arbetssätt. Fokusområde: Effektivare förvaltning och ökat driftnetto Fokusområdet syftar till att stärka förvaltningens effektivitet och bidrag till ett ökat driftnetto. Förvaltningen ska bidra både till bolagets ekonomiska stabilitet och en ökad överskottsgrad genom optimering av kostnader och intäkter på kort och lång sikt. Den påbörjade etableringen av fastighetsdrift i egen regi är ett strategiskt vägval för bolaget. Den nya driftenheten i Västerort förväntas bidra till ökad kund- och affärsnytta under perioden genom starkare kundrelationer samt högre kvalitet och effektivitet jämfört med tidigare och övriga externa leverantörer. Detta uppnås bland annat genom regelbunden benchmarking och fördjupade analyser i syfte att identifiera prioriterade förbättringsområden, relevanta nyckeltal (KPI:er) samt utveckla och implementera effektiva och ändamålsenliga lösningar. Långsiktigt mål för fokusområdet: En resurseffektiv och värdeskapande förvaltning med interaktiv styrning och kunddialog. Aktiviteter Startdatum Slutdatum Etablera ny driftorganisation för västerort samt tydliggöra förväntan med relevanta effektmål. 2026-01-01 2026-12-31 Vidareutveckla och optimera bolagets underhållsplanering utifrån prioritet, kostnad och FUP. 2026-01-01 2026-12-31 Långsiktiga underhållsplaner som underlag för prioritering, budget samt affärsplaner och FUP. Fortsätta med smarta resurs- och energieffektiviseringsåtgärder. Systematisera uppföljning och analys för optimering av bolagets energianvändning. 2026-01-01 2026-12-31 Viktig del i vårt automatiserings- och digitaliseringsarbete för ökad proaktivitet, optimering samt datadrivna beslut. Vidareutveckla process och systematik för ökat återbruk i förvaltningen och våra projekt 2026-01-01 2026-12-31 Tydliggöra och minska fastigheternas vakanser Ökad proaktivitet, marknadsföring och bra underlag (exempel bofaktablad, 2026-01-01 2026-12-31 visualiseringarna, info på webben m.m.). Utveckla arbetssätt för en mer proaktiv projektuthyrning. Bolagsmål: Nöjda kunder genom att erbjuda attraktiva boendemiljöer och verksamhetslokaler Ökad kunddialog och kundnöjdhet Som stadens professionella och långsiktiga fastighetspartner sätter bolaget kunden i centrum. Arbetet präglas av lyhördhet, proaktivitet och tydlig kommunikation, kombinerat med ett affärsmässigt och ansvarsfullt förhållningssätt. Genom kontinuerlig dialog och tydliga samarbetsformer skapas god förståelse för kundernas behov på både kort och lång sikt. Detta möjliggör utveckling och förvaltning av hållbara, trygga och ändamålsenliga boendemiljöer och verksamhetslokaler över tid. Hyresgästerna ska uppleva ett gott kundbemötande samt hög tillgänglighet och service. Resultat från kundundersökningar följs systematiskt upp och omsätts i konkreta handlingsplaner. Bolaget arbetar proaktivt och vägledande samt driver frågor från identifierat behov till genomförande, med tydlig återkoppling i syfte att stärka kundnöjdheten. Inomhus- och utomhusmiljöer Bolaget utvecklar och förvaltar attraktiva inomhusmiljöer med bostäder och lokaler som är funktionella, trivsamma och anpassade efter användarnas behov. Fastigheterna utformas för att erbjuda en trygg och trivsam boendemiljö, såväl inomhus som i anslutande utemiljöer. Förutsättningar skapas för social samvaro och tillgång till konst. Fastigheterna ska även vara attraktiva och välfungerande arbetsplatser med ett gott inomhusklimat som bidrar till en god arbetsmiljö. Utemiljöerna utformas som vackra, tillgängliga och inbjudande gårdar som uppmuntrar till utevistelse och gemenskap. Särskild omsorg läggs vid tillgänglighetsaspekter och vid höga upplevelsevärden i nära anslutning till byggnader och entréer i enlighet med bolagets entréprogram. Bolagsmål: Bolagets verksamhet ska vara ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbar i alla led Ekonomisk hållbarhet Bolaget ska vara långsiktigt självfinansierat genom en effektiv styrning av verksamheten. Förvaltning, drift, underhåll och utveckling av fastigheterna bedrivs med fokus på kostnadseffektivitet och långsiktigt värdeskapande. Den ökade investeringstakten påverkar bolagets ekonomi och finansiella förutsättningar under en lång tid, vilket ställer höga krav på ekonomiskt hållbara vägval, god kostnadsstyrning, budgetdisciplin och följsamhet mot beslutade ramar. Genom god planering, träffsäkra prognoser, systematisk uppföljning och ändamålsenlig informationshantering skapas förutsättningar för välgrundade beslut och en effektiv styrning av bolaget. Informationssäkerheten stärks och bolagets system skyddas på ett strukturerat sätt. Arbetssätten är systematiska och möjliggör kontinuerliga förbättringar och effektiviseringar inom samtliga verksamhetsområden. Digitalisering och innovation är centralt för att utveckla fastigheterna, stärka kunderbjudandet och möjliggöra mer datadrivna arbetssätt. Bolagets systemstöd ska vara användarvänliga, kostnadseffektiva och skapa tydligt mervärde för hyresgäster, medarbetare och beslutsfattare. Social hållbarhet Utifrån bolagets uppdrag, ägardirektiv, mål och policys arbetar bolaget aktivt med att stärka den sociala hållbarheten. Detta innefattar bland annat att: • Erbjuda kostnadseffektiva bostäder som möter behoven hos bolagets olika målgrupper. • Motverka alla former av korruption och säkerställa etiskt ansvarstagande i verksamheten. • Främja social sammanhållning bland boende och närboende samt förebygga ensamhet. • Underlätta tillträde till arbetsmarknaden genom att skapa olika praktik- och arbetsmöjligheter. Miljö och klimat Genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter har bolaget goda möjligheter att bidra till positiva miljöeffekter och minska klimatpåverkan. Arbetet omfattar bland annat: • Samverkan med hyresgäster och entreprenörer för att nyttja energi på ett optimalt sätt inom förvaltning, drift och projekt. • Ökad andel egenproducerad energi. • Återbruk av material i både projekt och förvaltning. • Hantering av avfall utifrån ett cirkulärt perspektiv så långt det är möjligt. • Tydliga miljökrav i upphandlingar för att minska klimatpåverkan. • Medvetna materialval i byggnader som bidrar till en hälsosam inomhusmiljö för hyresgäster och medarbetare. • Användning av byggmaterial och produkter som är miljöcertifierade, hållbara och har lång livslängd. • Klimatanpassning av fastigheter för att stå emot värmeböljor, skyfall och andra extremväder. Bolagsmål: Attraktiv arbetsgivare och en lärande organisation med kompetenta och engagerade medarbetare Medarbetare och chefer utvecklas med bolagets uppdrag och kundernas bästa i fokus. Bolaget har ett väl fungerande internt samarbete och en öppen kommunikation. Alla medarbetare och chefer förstår sin roll i ett större sammanhang samt hur bolaget bidrar till stadens utveckling och långsiktiga resultat. Bolaget främjar ett stödjande arbetsklimat där alla bidrar till gemensamma mål och en god arbetsmiljö genom sitt agerande och samarbete. Genom ett tillitsbaserat ledarskap uppmuntras eget ansvarstagande, initiativförmåga och förbättringsförslag, vilket stärker medarbetarskapet och utvecklar organisationen till en lärande enhet. Gemensam målbild, tydliga förväntningar, involvering och kontinuerliga förbättringar skapar förutsättningar för trivsel och utveckling, vilket i sin tur leder till motiverade medarbetare och nöjdare kunder. Bolaget skapar även utrymme för digitalisering, lärande och kompetensutveckling samt den förändrings- och kulturresa som detta innebär. Strategiskt arbete med kompetensinventering genomförs regelbundet för att säkerställa en långsiktig och optimal kompetensförsörjning. Bolagets chefer ska uppfylla stadens chefsprofil och bidra till att utveckla medarbetare och verksamhet i linje med bolagets mål. Fokusområde: Digital färdplan och samordnad utveckling Bolagets utvecklingsbehov och utvecklingsinitiativ behöver samordnas och prioriteras för att säkerställa effektiv resursanvändning och ökad affärsnytta över tid. Digitalisering är ett stöd och en möjliggörare för mer effektiva processer, förbättrade beslutsunderlag och ökad proaktivitet i verksamheten. En digital färdplan ska tas fram för att tydliggöra bolagets långsiktiga digitala utveckling i linje med bolagets fokusområden och strategiska inriktning. Det är viktigt att ta tillvara på de möjligheter som uppstår i bolagets om- och nybyggnadsprojekt, där den digital informationen som tillskapas i projekteringsskedet också kan nyttjas och möjliggöra datadrivna mervärden i förvaltningen och i övriga delar av bolaget. Långsiktigt mål för fokusområdet: Ett datadrivet fastighetsbolag där rätt informations finns tillgängligt vid rätt tillfälle och skapar mervärden för både medarbetare, hyresgäster och beslutsfattare. Aktiviteter Startdatum Slutdatum Ta fram en samordnad plan för bolagets olika utvecklingsinitiativ för prioritering och resurssättning 2026-01-01 2026-12-31 Tydliggör behov och upplägg för hur vi samordnar, prioriterar och genomför olika utvecklingsprojekt inom bolaget- ”utvecklingsportfölj” Ta fram en digital färdplan för bolagets långsiktiga digitala utveckling. Upprätta projektdirektiv och ta fram planen – ett strategiskt ramverk med riktning och 2026-01-01 2026-12-31 delmål samt principer, prioriteringar och ambitionsnivå för utveckling och vägval. Integrera med PM3 – modellen för ordnad förvaltning för att koppla ihop system med våra arbetssätt. 2026-01-01 2026-12-31 Säkerställ kompetens och användning av primära IT- och stödsystem Alla har kompetens och förmåga att använda våra primära IT- och stödsystem på ett 2026-01-01 2026-12-31 effektivt sätt, exempelvis FAST2 och Interaxo. Tydliggör informationsägare Utse informationsägare för våra system samt tydliggör vilket ansvar rollen/befattningen 2026-01-01 2026-12-31 har för att informationen uppdateras, gallras och arkiveras. Pilotprojekt BIM-BOM Rätt data från projektens informationsbärare/BIM-modeller till förvaltningens system – 2026-01-01 2026-12-31 ”en obruten digital kedja från ritning till färdig produkt” Fokusområde: Sömlös samverkan och förändringskraft Arbetet inom fokusområdet syftar till att stärka den tvärfunktionella samverkan och öka bolagets förändringskraft. Detta sker genom utveckling av mer iterativa arbetssätt, där rätt ambitionsnivå sätts och väl avvägda vägval görs gemensamt i ett tidigt skede, i linje med bolagets prioriterade fokusområden och övergripande mål. Bolaget fortsätter att utveckla och förtydliga sina processer samt att systematiskt kompetensutveckla och följa upp verksamheten för att säkerställa hög kvalitet och god efterlevnad. Under 2026 är projektprocessen särskilt prioriterad, med fokus på att ”börja och avsluta rätt tillsammans”. Detta innebär ett ökat fokus på de skeden i processen där flera delar av organisationen involveras och där samordning är avgörande för ett framgångsrikt genomförande. Innovation främjas genom att stärka bolagets förmåga inom förändringsledning och affärsutveckling. Bolaget uppmuntrar nya arbetssätt och lösningar och skapar förutsättningar för att våga tänka nytt och pröva nya angreppssätt i utvecklingen av verksamheten. Långsiktigt mål för fokusområden: Vi har anpassningsförmåga och är lösningsorienterade samt tar gemensamt ansvar för att effektivt uppnå teamets och bolagets mål. Aktiviteter Startdatum Slutdatum Arbeta med chefsgruppen och hela organisationen för gemensam målbild och förståelse för bolagets mål och prioriteringar. 2026-01-01 2026-12-31 Involvera hela organisationen i arbetet med implementeringen av affärsplanen för en gemensam målbild. Stärka organisationens förmåga att snabbare lösa uppgifter och problem tvärfunktionellt tillika genomföra förändrings- och utvecklingsarbete på ett effektivt sätt. 2026-01-01 2026-12-31 Bland annat genom att iterativt driva frågor i situationsanpassade team. Ta hjälp av kvalitetsteamet för att ”starta och sluta rätt”, formulera tydliga projektdirektiv och mål samt implementera och följa upp. Vidareutveckla bolagets strategiska mål, vision och kulturresa i linje med affärsplanen och dess fokusområden 2026-01-01 2026-12-31 Varumärkesarbete, utveckla internt samarbete och kommunikation. Utveckla både ledarskap och medarbetarskap i förändring. Genomtänkt arbete för att stärka ledarskap och tydliggöra det aktiva medarbetskapet med 2026-01-01 2026-12-31 koppling till värdegrunden. Indikatorer Indikatorer Målvärde Skapat av Aktivt Medskapandeindex 85 Medarbetarenkät Andel lägenheter som är uthyrda vid färdigställande 40 % Andel produkter som använts som uppfyller nivå accepteras eller 90 % rekommenderas enligt Byggvarubedömningens kriterier Andel byggnader där radonhalten understiger 200 bq/kbm i 100 % vistelseutrymmen Antal färdigställda bostäder per år (LSS, seniorbostäder och VoB) 78 st Dalbon seniorbostäder. Andel investeringsprojekt vars genomförandebeslut är i god 100 % överensstämmelse med inriktningsbeslut Antal genomförda styrelsebeslut enligt årets plan 6 st Antal projekt med startbesked enligt årets plan 1 st Antal tillhandahållna platser för feriejobb 20 st Antal tillhandahållna platser för Stockholmsjobb 2 st Bemötandeindex Bostad 95 Hyresgästenkät Driftnetto 475 mkr El- och värmeproduktion baserad på solenergi 510 MWh Investeringsbudget 785 mnkr Köpt energi för värme, tappvarmvatten, komfortkyla samt fastighetsel (enligt 109,2 kWh/m2 Boverkets definition för fastighetsenergi) per kvadratmeter A-temp Ledarskapsindex 87 Medarbetarenkät Materialåtervinningsgrad i samband med projekt 70 Produktindex Bostad 86 Hyresgästenkät Produktindex Lokal 63 Hyresgästenkät Serviceindex Bostad 85 Hyresgästenkät Serviceindex Lokal 65 Hyresgästenkät Sjukfrånvaro 3 % Sjukfrånvaro 1 - 14 2 % Indikatorer Målvärde Skapat av Upplevd styrning 85 Medarbetarenkät Upplevd tillgänglighet i bolagets fastigheter 90 Hyresgästenkät Trygghetsindex Bostad 85 Hyresgästenkät Vakanta bostäder 2 % Vakanta lokaler 2,5 % Överskottsgrad 40 % --- [Bilaga 5 - Policydokument till affärsplan.pdf] Micasa Fastigheter i Stockholm AB BILAGA 5 Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se Diarienr.: 2025/683 Datum: 2025-12-09 Policydokument till affärsplan 2026 för Micasa Fastigheter I samband med att kommunfullmäktige fattar beslut om stadens budget fastställs också stadens styrdokument. Micasa Fastigheter i Stockholm AB:s styrdokument tar sin utgångspunkt i dessa. I de fall beslut fattas i kommunfullmäktige om ändringar av stadens policydokument revideras dessa genom att beslut fattas i styrelsen om ändring av ägardirektiv. Det kan också förekomma att bolaget bedömer att det är nödvändigt att upprätta bolagsspecifika policydokument. I arbetsordningen för Micasa Fastigheter i Stockholm AB föreskrivs att styrelsen ska fastställa policys som är av väsentlig betydelse för bolaget. Gällande policydokument listas nedan: • Alkohol- och drogpolicy • Arbetsmiljöpolicy • Arkivpolicy • Brandskyddspolicy • Lönepolicy • Informationssäkerhetspolicy • Miljö- och energipolicy • Personuppgiftspolicy • Rese- och transportpolicy • Säkerhetspolicy • System för internkontroll Förändringar föreslås i följande policydokument och biläggs härefter: • Alkohol- och drogpolicy • Arbetsmiljöpolicy • Lönepolicy • Informationssäkerhetspolicy • System för internkontroll Rese- och transportpolicy föreslås utgå och ersättas av Stockholms stads policy i frågan. I övriga policydokument föreslås inga förändringar. 1 (1) Micasa Fastigheter i Stockholm AB POLICY Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se Diarienr.: 2025/683 Datum: 2025-12-08 Alkohol- och drogpolicy På Micasa Fastigheter ska värdegrunden genomsyra hela verksamheten och ses som ett grundläggande förhållningssätt. De fyra värdeorden Engagemang, Nyfikenhet, Omtänksamhet, och Kompetens ska prägla alla beslut och ageranden. Micasa Fastigheter verkar för att upprätthålla en god arbetsmiljö och hälsa på arbetsplatsen i enlighet med Stockholms stads gemensamma personalpolicy. Micasa Fastigheter ska vara en alkohol- och drogfri arbetsplats, vilket innebär att ingen får vara påverkad av alkohol eller droger samt effekter av bruk av dessa under arbetstid. Denna policy gäller samtliga medarbetare. Bakgrund Arbetsmiljölagen och arbetsgivarens ansvar för arbetsmiljön syftar till att förebygga ohälsa och olycksfall och i övrigt uppnå en god arbetsmiljö. Detta innebär bland annat att arbetsgivaren har ansvar för att arbetsmiljön är fri från alkohol och droger. Medarbetare som brukar och är påverkade av alkohol eller droger på arbetsplatsen försämrar både den fysiska och den psykosociala arbetsmiljön och medför risker i arbetet både för den påverkade själv och för kollegorna. Definitioner Alkohol Med alkohol avses samtliga alkoholhaltiga drycker. Droger Med droger avses narkotiska preparat, icke ordinerat receptbelagt läkemedel, överkonsumtion av läkemedel, dopningspreparat och dopningsklassade kemiska substanser. Skadligt bruk Ett beteende som ger negativa konsekvenser/är skadligt för hälsan, sociala relationer och/eller påverkar ekonomin negativt för en individ, organisation eller samhället (WHO). 1 (4) Micasa Fastigheter i Stockholm AB Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se Syfte Policyns syfte är att, i enlighet med AFS 1994:1, tydliggöra Micasa Fastigheters syn på alkohol och droger. Bolaget ska skapa en trygg och säker arbetsmiljö, förebygga ohälsa och bibehålla uppdragsgivarens förtroende. Det är därför av särskild vikt att alla medarbetare känner till policyn och tar ansvar för att den efterlevs. Policyn, tillsammans med separata skriftliga rutiner för hantering av skadligt bruk och rehabilitering, ska skapa en öppenhet och tydlighet kring alkohol- och drogfrågor samt klargöra ansvarsfördelning och metoder för att förebygga och hantera skadligt bruk. Förhållningsregler avseende alkohol och droger • Det är inte tillåtet att dricka alkohol under arbetstid, inte heller att dricka alkohol eller vistas påverkad på arbetsplatsen. • Alkohol i öppnade förpackningar får inte förvaras på arbetsplatsen. • Medarbetare som uppträder eller misstänks vara alkohol- eller drogpåverkad på arbetsplatsen ska omedelbart och under betryggande former avvisas från arbetsplatsen. • Bruk av alkohol på annan tid än arbetstid får inte påverka säkerhet och kvalitet i arbetet. • Frånvaro på grund av alkohol och droger accepteras inte och är att betrakta som olovlig frånvaro. • Inga alkohol- eller drogrelaterade aktiviteter (exempelvis lotterier) får förekomma på arbetsplatsen. • Det är inte tillåtet att alkoholhaltiga drycker bekostas av bolaget vid intern eller extern representation. • Vid eventuell alkoholförtäring som sker i bolagets namn ska alltid restriktivitet råda samt ett professionellt och representativt uppträdande gälla. Alkoholfritt alternativ ska alltid erbjudas i dessa sammanhang. Förebygga och förhindra skadligt bruk Utöver ovanstående förhållningsregler ska Micasa Fastigheter förebygga och förhindra skadligt bruk genom att: • Samtliga chefer får i sin chefsintroduktion information om alkohol- och drogpolicy, rutin vid skadligt bruk samt om kompletterande information i chefshandboken. 2 (4) Micasa Fastigheter i Stockholm AB Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se • HR erbjuder stöd och utbildningsinsatser vid behov för samtliga chefer angående förebyggande arbete och skadligt bruk i arbetslivet. • Fackliga företrädare och arbetsmiljöombud ges möjlighet till utbildning för ökad kunskap om alkohol och droger på arbetsplatsen. • Samtliga medarbetare informeras om arbetsgivarens regler gällande alkohol och droger samt om att det finns möjlighet att få stöd vid skadligt bruk. • Bolagets medarbetare erbjuds att via företagshälsovården få rådgivning om alkohol- och drogproblematik. • Bolagets tjänstebilar ska vara försedda med alkolås. HR begär regelbundet ut loggar från leverantören för att upptäcka underkända blåsningar och följa upp berörd medarbetare. Ansvarsfördelning Vid misstanke eller kännedom om konstaterat skadligt bruk ska Micasa som arbetsgivare agera professionellt och skyndsamt för att vidta rätt åtgärder och säkerställa rätt stöd och rehabilitering. Uppföljning av efterlevnaden av denna policy ska göras regelbundet för att säkerställa att den är implementerad, allmänt känd och efterlevs i bolaget. Uppföljning av policyn ska dokumenteras och avvikelser ska rapporteras till HR. Arbetsgivarens ansvar • Enligt arbetsmiljölagen har arbetsgivaren huvudansvaret för arbetsmiljön i verksamheten, vilket innefattar ett ansvar för att arbetsmiljön är fri från alkohol och droger. Enligt AFS 2001:1 kan det systematiska arbetsmiljöarbetet fördelas på chefer och arbetsledare. Chefens ansvar • Varje chef ansvarar för att Micasa Fastigheters alkohol- och drogpolicy är känd hos sina medarbetare och att medarbetarna vet att de vid skadligt bruk har möjlighet att erbjudas stöd för att ta sig ur sitt beroende. • Varje chef ansvarar för att skyndsamt vidta åtgärder när skadligt bruk upptäcks eller misstänks. Medarbetare som har ett skadligt bruk eller riskerar att hamna i ett skadligt bruk ska erbjudas stöd och hjälp. 3 (4) Micasa Fastigheter i Stockholm AB Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se Medarbetarens ansvar • Medarbetare förväntas att följa Micasa Fastigheters alkohol- och drogpolicy. • Medarbetare är alltid ansvarig för sin egen hälsa och är ytterst ansvarig för att bli fri från ett skadligt bruk. • Vid skadligt bruk av alkohol och/eller droger som påverkar arbetsutförandet är medarbetaren skyldig att aktivt medverka i sin rehabilitering samt i planering av lämpliga åtgärder. • Samtliga medarbetare har ett ansvar att inte acceptera onykterhet eller drogpåverkan på arbetsplatsen samt att stödja och hjälpa arbetskamrater. Vid misstanke om att en arbetskamrat har ett skadligt bruk eller är påverkad av alkohol eller droger ska chef eller HR kontaktas. Ansvar HR • HR bevakar att Micasa Fastigheters policy och rutiner revideras. • HR ansvarar för att informera och utbilda chefer i frågor kring alkohol och droger samt ge chefer ett professionellt stöd och bidra med kunskap, rehabilitering och arbetsrätt. Företagshälsovård • Företagshälsovården kan ge stöd i såväl det hälsofrämjande- och förebyggande arbetet, som i rehabiliteringsarbetet. • Företagshälsovården utfärdar förstadagsintyg om detta krävs för att medarbetaren ska bevisa att frånvaron inte beror på drogpåverkan. • Företagshälsovården kan utfärda drogtest på uppdrag av chef utifrån tecknad överenskommelse för den medarbetare som misstänks för drogpåverkan. Drogtest kan även beställas för att utföras under en begränsad tid för att försäkra sig om att personen inte brukar alkohol eller droger. Fackliga företrädare och arbetsmiljöombud • Fackliga företrädare och arbetsmiljöombud kan vara ett stöd till medarbetaren om denne så önskar. 4 (4) Micasa Fastigheter i Stockholm AB POLICY Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se Diarienr.: 2025/683 Datum: 2025-12-08 Arbetsmiljöpolicy På Micasa Fastigheter ska värdegrunden genomsyra hela verksamheten och ses som ett grundläggande förhållningssätt. De fyra värdeorden Engagemang, Nyfikenhet, Omtänksamhet, och Kompetens ska prägla alla beslut och ageranden. Micasa Fastigheter ska vara en arbetsgivare där arbetsmiljöarbetet är en integrerad del av det dagliga arbetet. För detta krävs en aktiv medverkan från både ledning och medarbetare. I arbetsmiljön ingår inte enbart den fysiska miljön utan i lika hög grad den organisatoriska och sociala arbetsmiljön. Micasa Fastigheters arbetsmiljöpolicy ska vara i linje med Stockholms stads personalpolicy. Bolagets arbetsmiljöarbete ska utmärkas av en god arbetsmiljö där medarbetarna stimuleras till engagemang, nyfikenhet, omtanke och kunskap. På Micasa Fastigheter accepteras ingen form av trakasserier, mobbning eller repressalier. Arbetsmiljön ska präglas av öppenhet och alla individer ska behandlas jämlikt och med respekt. En hälsofrämjande arbetsmiljö bidrar till att bolagets mål uppnås och ökar möjligheterna för att attrahera, rekrytera, utveckla och behålla medarbetare och chefer. Micasa Fastigheter ska vara en lärande organisation som lär sig av såväl misstag som goda exempel. Arbetsmiljöfrågorna är ett naturligt inslag i kontakten mellan medarbetare och chef. Därför är dessa frågor en självklar och naturlig del i ledarskapet där ansvar, befogenheter och uppgifter är väl definierade ur ett verksamhets- och arbetsmiljöperspektiv. Syfte Denna policys syfte handlar om att säkerställa ett systematiskt arbetsmiljöarbete och därigenom en god arbetsmiljö och ett kvalitativt arbete med hälsofrågor. 1 (4) Micasa Fastigheter i Stockholm AB Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se Ansvarsfördelning Med arbetsmiljöansvar menas en skyldighet att aktivt vidta åtgärder genom att få bort eller minska risker för ohälsa och olycksfall i arbetet så att arbetsmiljön är god. Arbetsgivaren, VD, är ytterst ansvarig för arbetsmiljön. Varje chef ansvarar för sina medarbetares arbetsmiljö och har därför ett skriftligt och signerat dokument med fördelning av arbetsmiljöuppgifter från VD alternativt sin närmaste chef. Fördelningen av arbetsmiljöuppgifter beskriver tydligt vad som ingår i arbetsmiljöansvaret för respektive chef. Samtliga medarbetare och chefer har ansvar för att upprätthålla en god arbetsmiljö. Det åligger var och en att följa skyddsföreskrifter, riktlinjer och arbetssätt, samt även att uppmärksamma och rapportera risker för arbetsmiljön. Det åligger även varje medarbetare ett ansvar för att lyfta risker i den egna arbetssituationen för närmaste chef. HR ansvarar för uppföljningen av det systematiska arbetsmiljöarbetet och eventuella åtgärder som följer av denna. Skyddsombudet är medarbetarnas företrädare i arbetsmiljöfrågor och ska verka för att arbetsgivaren uppfyller kraven i arbetsmiljölagen. Samarbete Micasa Fastigheters arbetsmiljöarbete sker i det löpande arbetet och i samarbete med medarbetare och chef. Det sker även i skyddskommitté och i samverkan med fackliga parter, skyddsombud samt företagshälsovård. Förebyggande arbete Det vardagliga arbetet ska organiseras så att medarbetare inte utsätts för fysiska eller psykiska hälsorisker. Tyngdpunkten ska ligga i det förebyggande arbetet. Tidiga signaler på ohälsa ska uppmärksammas och utredas utifrån eventuellt samband med arbetsmiljön. Såväl chefer som medarbetare ska ha beredskap för, och kunskap om, akuta åtgärder vid krissituationer. 2 (4) Micasa Fastigheter i Stockholm AB Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se Fortlöpande insatser – systematiskt arbetsmiljöarbete Bolaget ska bedriva ett systematiskt arbetsmiljöarbete i enlighet med Arbetsmiljölagen samt Arbetsmiljöverkets föreskrifter. Genom ett långsiktigt och hälsobefrämjande arbetsmiljöarbete samt lyhördhet för medarbetarnas synpunkter och behov, ska bolaget fortlöpande göra insatser för att säkra och upprätthålla en god arbetsmiljö. Micasa Fastigheter ska satsa på ett aktivt hälsoarbete. Risker i arbetsförhållande ska fortlöpande undersökas och om risker upptäcks ska de åtgärdas så snart som möjligt, alternativt upprättas i en handlingsplan med tydlig tidplan. Arbetsmiljöarbetet ska lyfta fram såväl de organisatoriska och sociala som de fysiska aspekterna på arbetsmiljön. Arbetsskador och tillbud Samtliga riskobservationer, tillbud, olycksfall och arbetsskador skall rapporteras, utredas och vid behov åtgärdas. Våld och hot om våld Micasa Fastigheter accepterar inte att någon medarbetare utsätts för hot eller våld och ska därför alltid eftersträva en arbetsmiljö utan dessa inslag. Arbetsgivaren ska skapa förutsättningar och rutiner som förebygger och motverkar hot och våld. Om någon medarbetare trots detta blir utsatt, skall handlingsplan vara väl förankrad inom organisationen och hantering ske skyndsamt. Rehabilitering Rehabiliteringsarbetet ska inledas så fort behov uppkommer, för att förebygga en längre sjukfrånvaro än nödvändigt. Inom ramen för rehabiliteringsansvaret skall arbetsgivaren i dialog med berörd medarbetare se till att individuella behov av åtgärder vidtas, för att uppnå en effektiv rehabilitering. Målet är alltid att medarbetaren ska kunna återgå till sina ordinarie arbetsuppgifter så snart som möjligt. Hälsoarbete Micasa Fastigheter ska inom ramen för arbetsmiljöarbetet, bedriva ett strategiskt och långsiktigt hälsoarbete för att bidra till minskad ohälsa. Förutsättningen för ett hälsofrämjande arbete är att chefer och medarbetare 3 (4) Micasa Fastigheter i Stockholm AB Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se tillsammans verkar för att behålla samt utveckla friskfaktorer som leder till hälsa och ett hållbart arbetsliv. Hälsofrämjande och förebyggande arbete ska bedrivas på alla nivåer på hela bolaget. Uppföljning Det systematiska arbetsmiljöarbetet hos Micasa Fastigheter följs upp årligen för att skapa ett förbättrat arbetsmiljöarbete. Uppföljningen innebär en översyn av det systematiska arbetsmiljöarbetet med eventuella handlingsplaner till följd. Uppföljningen av det systematiska arbetsmiljöarbetet sammanställs på avdelnings- samt bolagsnivå och rapporteras årligen till bolagsledningen. 4 (4) Micasa Fastigheter i Stockholm AB INFORMATIONSSÄKERHETS- Telefonnummer: 08 - 508 360 00 POLICY Webbplats: www.micasa.se Diarienr.: 2025/683 Datum: 2025-12-08 Informationssäkerhetspolicy Avsikten med denna policy är att skydda Micasa Fastigheters informationstillgångar mot hot – såväl interna som externa, oavsiktliga som avsiktliga. Men också att ha tillgång till tillförlitlig information då arbetet så kräver. Informationssäkerhet är väsentlig för att förtroende för informationens innehåll ska kunna upprätthållas. En hög informationssäkerhetnivå förebygger både avsiktliga och oavsiktliga skador mot företaget och dess måluppfyllelse. Med informationstillgångar avses information som har ett värde för företaget. Informationen kan vara i skriftlig, digital, muntlig eller i okulär form. Lagring av en informationstillgång kan exempelvis ske på ritningar, dokument, i arkiv, på digitala media eller hos medarbetaren. Verksamhetens krav på informationens tillgänglighet, integritet och konfidentialitet ska tillgodoses. Micasa Fastigheter ska alltid se till att: • bedriva informationssäkerhetsarbetet på ett systematiskt och riskbaserat sätt • ansvaret för informationssäkerhet är känt och accepterat. Roller med ansvar för informationssäkerhet har ledningens stöd och mandat att kunna utöva ansvaret • framtagna lokala styrdokument är kända av verksamheten och är anpassade efter stadens riktlinjer för informationssäkerhet samt de lagkrav som gäller för Micasa Fastigheter • säkerhetsnivåer och inriktning för arbetet bygger på riskanalyser och informationsklassningar • utbildning i informationssäkerhet ska ges till alla medarbetare • alla informationssäkerhetsincidenter, konstaterade eller misstänkta, ska rapporteras och undersökas 1 (1) Micasa Fastigheter i Stockholm AB POLICY Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se Diarienr.: 2025/683 Datum: 2025-12-08 Lönepolicy Inledning På Micasa Fastigheter ska värdegrunden genomsyra hela verksamheten och ses som ett grundläggande förhållningssätt. De fyra värdeorden Engagemang, Nyfikenhet, Omtänksamhet, och Kompetens ska prägla alla beslut och ageranden. Lönebildningen ska utformas utifrån verksamhetens samlade behov och lönen ska öka med stigande ansvar, arbetsuppgifternas svårighetsgrad, och med den anställdes prestation och måluppfyllelse utifrån de individuella målen. Lönen ska vara individuell, differentierad och marknadsanpassad. Samma principer för lönesättningen gäller för alla medarbetare. Syfte Lönepolicyns syfte är att säkerställa en korrekt och lagenlig lönepolitik där samma förutsättningar för lönesättning gäller för alla medarbetare. Lönesättning vid nyanställning Vid nyanställning beaktas följande kriterier: utbildning, erfarenhet, ansvar, arbetsuppgifternas svårighetsgrad, befattningsvärdering och marknadsläge. Lönekriterier Micasa Fastigheters lönekriterier utgår från bolagets värdegrund och finns utförligt beskrivna i separat dokument. Alla medarbetare ska känna till och ta del av lönekriterierna. Lönerevision Utifrån bolagets framtagna lönekriterier och individuellt fastställda mål bedöms medarbetarens prestation årligen vid löneöversyn. Hänsyn tas även till eventuella förändringar av utbildning, ansvar, arbetsuppgifter och marknadsläge. 1 (2) Micasa Fastigheter i Stockholm AB Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se Lönekartläggning Bolaget genomför årlig lönekartläggning i syfte att förebygga oskäliga löneskillnader mellan män och kvinnor. Befattningsvärdering och marknadslön Alla befattningar inom bolaget är klassificerade enligt arbetsgivarorganisation Fastigos klassificeringsverktyg av tjänster inom fastighetsbranschen (Klassigo). Här hämtas även information om marknadslönestatistik, som uppdateras varje år. Utöver detta använder bolaget ett systemstöd för lönekartläggning inklusive befattningsvärdering för att säkerställa efterlevnad av kommande EU- lagstiftning för lönetransparens. 2 (2) Micasa Fastigheter i Stockholm AB SYSTEM FÖR INTERNKONTROLL Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se Diarienr.: 2025/683 Datum: 2025-12-08 System för Micasa Fastigheters arbete med interkontroll Micasa Fastigheters arbete med interna kontrollen utgår från Stockholms stads och Stockholms Stadshus ABs riktlinjer. Den interna kontrollen är en del av en ändamålsenlig, effektiv och ständigt pågående process, väl integrerad med bolagets ordinarie verksamhet. Den interna kontrollen ska vara utformad för att med rimlig grad av säkerhet kunna uppnå följande: • att verksamheten är ändamålsenlig och effektiv • att information om verksamhet och ekonomi är tillförlitlig och rättvisande • att lagar, förordningar och styrdokument följs Genom en tillräcklig intern kontroll skapas förutsättningar för att upptäcka och förebygga oönskade händelser i verksamheten samt säkra tillgångar, förhindra förluster och oegentligheter. En förutsättning för en tillräcklig intern kontroll är en tydlig delegation av ansvar och befogenheter i organisationen. Nedan beskrivs roller och ansvar i arbetet med intern kontroll. Bolag Bolagsstyrelsen har ansvar för den interna kontrollen i den egna verksamheten. I likhet med nämndernas arbetssätt ska bolagsstyrelsen säkerställa att denna är tillräcklig för att förebygga fel och oegentligheter i verksamheten samt att den bedrivs på ett i övrigt tillfredsställande sätt. Detta omfattar att utforma och organisera den interna kontrollen och skapa effektiva system för uppföljning. Bolagen ska i samband med verksamhetsplaneneringen: • upprätta och besluta om ett system för intern kontroll • genomföra och besluta om en väsentlighets- och riskanalys • upprätta och besluta om en internkontrollplan utifrån genomförd väsentlighets- och riskanalys 1 (4) Micasa Fastigheter i Stockholm AB Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se Dessa dokument ska biläggas verksamhetsplanen. Bolaget ska under verksamhetsåret genomföra de åtgärder och kontroller som beskrivs i väsentlighets- och riskanalysen samt internkontrollplanen. Bolaget ska i samband med verksamhetsberättelsen: • redovisa genomförda direktåtgärder • redovisa resultatet av samtliga genomförda kontroller enligt internkontrollplanen. • redovisa vilka korrigerande åtgärder som genomförts med anledning av kontrollerna. • bedöma om bolagets interna kontroll under det föregångna året varit tillräcklig, delvis tillräcklig eller otillräcklig. VD VD ska: • rapportera till bolagsstyrelsen hur den interna kontrollen fungerar samt föreslå nödvändiga åtgärder. • säkerställa att bolagets chefer och medarbetare har kunskap om de lagar, föreskrifter, riktlinjer och rutiner som gäller för verksamheten samt om hur brister och avvikelser ska rapporteras. • inom bolaget skapa förutsättningar för en arbetsplatskultur som främjar god intern kontroll. Chefer Chefer på alla nivåer i organisationen ska: • säkerställa att deras underställda medarbetare har kunskap om de lagar, föreskrifter, riktlinjer och rutiner som gäller för verksamheten samt om hur brister och avvikelser ska rapporteras. • skapa förutsättningar för en arbetsplatskultur som främjar god intern kontroll. • rapportera brister och avvikelser i enlighet med bolagets system för intern kontroll. Medarbetare Samtliga medarbetare: • följa de lagar, föreskrifter, riktlinjer och rutiner som gäller för verksamheten. • bidra till att skapa en arbetsplatskultur som främjar god intern kontroll. • rapportera brister och avvikelser i enlighet med bolagets system för intern kontroll. 2 (4) Micasa Fastigheter i Stockholm AB Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se Väsentlighets- och riskanalys En väsentlighets- och riskanalys görs innan en internkontrollplan tas fram. Väsentlighets- och riskanalysen utgör grunden för arbetet med intern kontroll. Analysen används för att identifiera samt ge underlag för att hantera och minimera risker. I väsentlighets- och riskanalys identifieras de processer som är väsentliga för bolaget och de risker som kan uppstå om processerna inte fungerar. Väsentlighets- och riskanalysen ska uppskatta konsekvenserna och sannolikheten för om riskerna inträffar. Av den färdiga väsentlighets- och riskanalysen som beslutas av bolagsstyrelsen ska följande framgå: • Väsentliga processer och delprocesser • Risker kopplat till delprocesserna • Förebyggande hantering för att hantera riskerna • Värdering av risknivå, det vill säga sannolikhet och konsekvens samt det totala riskvärdet för respektive risk • Riskrespons • Eventuella direktåtgärder • Om risken ska hanteras i internkontrollplanen eller inte Internkontrollplan Det övergripande syftet med internkontrollplanen är att kvalitetssäkra bolagets processer och minska risken för fel och oegentligheter. Kontrollerna som beskrivs i internkontrollplanen bidrar till lärande genom att de ger underlag för förbättringar i väsentliga processer, samtidigt som de ger en bild av hur god den interna kontrollen är. • I internkontrollplanen lyfts de risker med högst riskvärde. Internkontrollplanen beskriver vilka kontroller som ska genomföras under det kommande verksamhetsåret och ska innehålla. • Vilka risker inklusive förebyggande hantering som ska följas upp • Kontroll – en beskrivning av vad kontrollen ska säkerställa och hur den ska genomföras • Vem som ansvarar för att utföra kontrollen • När kontrollen ska vara utförd • Hur dokumentation och rapporteringen ska ske 3 (4) Micasa Fastigheter i Stockholm AB Telefonnummer: 08 - 508 360 00 Webbplats: www.micasa.se Syftet är att ge styrelsen underlag för att bedöma om den interna kontrollen är tillräcklig. Uppföljning av intern kontroll Bolagets arbete med den interna kontrollen följs upp systematiskt. Micasa Fastigheter arbetar ständigt med att förbättra rutiner, arbetsprocesser och att dokumentera dessa. Bolaget har en grupp av internrevisorer som har till uppgift att utföra granskningar som är integrerat med processen för den granskning som genomförs för bolagets miljö- och energiledningssystem. Den systematik som tillämpas i granskningsarbetet av bolagets miljö- och energiledning används även för internkontrollen. VD ska snarast möjligt rapportera väsentliga avvikelser till styrelse. Vid väsentliga avvikelser ska åtgärder vidtas. I verksamhetsberättelsen ska bolaget följa upp internkontrollplanen. Bolaget ska bedöma huruvida den interna kontrollen under året varit tillräcklig, delvis tillräcklig eller otillräcklig. Grunden för bolagets bedömning ska dokumenteras. I uppföljningen av internkontrollplanen ska varje genomförd kontroll dokumenteras och eventuella avvikelser analyseras. Vid avvikelser ska åtgärdsförslag dokumenteras. 4 (4)