Micasas årsredovisning: Hållbarhet och klimatarbete för seniorbostäder

[(Signerad) Årsredovisning 2025.pdf] Tjänsteutlåtande Dnr MIC 2026/90 Ärende 5 2026-02-10 Sida 1 (1) K1dst1au a2nn rt ige.2s sl5.t klo alSc iuptkorp hidca oksn lhme 6onl@mstockholm.se Handläggare Till Oscar Fex Micasa Fastigheter i Stockholm AB Årsredovisning 2025 Bolagets förslag till beslut Styrelsen beslutar följande. 1. Årsredovisning för 2025 godkänns. Sammanfattning Micasa Fastigheter har upprättat en årsredovisning. Den inledande delen är en hållbarhetsrapport som visar bolagets påverkan inom hållbarhetsområden. Ärendet Årsredovisningen är indelad i en hållbarhetsrapport och en förvaltningsberättelse. Ärendets beredning Ärendet har beretts av Micasa Fastigheter i Stockholm AB. Synpunkter och förslag Micasa Fastigheter föreslår att årsredovisning 2025 godkänns. Katarina Wåhlin Alm VD Micasa Fastigheter i Stockholm AB Bilagor 1. Årsredovisning 2025 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Nordkapsgatan 3, Kista Tfn: 08 508 360 00 Plusgiro: 134 64 63-1 VAT nr: SE556581787001 Micasa Fastigheter Box 1298 www.micasa.se Bankgiro: 5690-3875 Moms/regnr: 01-556581-7870 – en del av Stockholms stad 164 29 Kista Org nr: 556581-7870 Underskriftens äkthet valideras här: https://underskriftpas.stockholm.se/validera --- [Bilaga 1. Årsredovisning 2025.pdf] Årsredovisning 2025 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Organisationsnummer: 556581-7870 Styrelsen och verkställande direktören för Micasa Fastigheter i Stockholm AB avger härmed följande hållbarhetsrapport och koncernårsredovisning för räkenskapsåret 2025. Innehållsförteckning Hållbarhetsrapport ................................................................................................... 2 Affärsmodell ........................................................................................................... 2 Intressent- och väsentlighetsanalys hållbarhet ................................................... 3 Väsentliga hållbarhetsaspekter ............................................................................ 6 Riskanalys ............................................................................................................ 21 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten .................. 23 Förvaltningsberättelse ............................................................................................ 24 Finansiella rapporter .............................................................................................. 31 Resultaträkning ................................................................................................... 31 Balansräkning ..................................................................................................... 32 Kassaflödesanalys ............................................................................................... 34 Rapport över förändring i Eget Kapital .............................................................. 35 Noter med redovisningsprinciper ....................................................................... 36 Underskrifter........................................................................................................... 52 2 Hållbarhetsrapport Detta är bolagets nionde hållbarhetsrapport. Den första publicerades i samband med årsredo- visningen 2017. Rapporten följer årsredovisningslagens krav och ger en sammanfattning av bolagets hållbarhetsarbete under 2025. Syfte och innehåll Hållbarhetsrapporten lyfter fram de viktigaste insatserna och resultaten inom bolagets hållbar- hetsarbete under året. Fokus ligger på de tre dimensionerna av hållbarhet: • Miljömässig hållbarhet • Ekonomisk hållbarhet • Social hållbarhet Upplägg Rapporten är strukturerad enligt följande: 1. Affärsmodell 2. Intressent- och väsentlighetsanalys hållbarhet 3. Väsentliga hållbarhetsaspekter – En redogörelse för bolagets arbete utifrån prioriterade hållbarhetsaspekter under 2025. I detta avsnitt beskrivs även riktlinjer inom miljö, per- sonal, mänskliga rättigheter och antikorruption, presenterade under respektive område. 4. Riskanalys – En bedömning av risker kopplade till hållbarhetsarbetet och arbete som genomförts för att minska riskerna. Affärsmodell Affärsmodell, vision, affärsidé och värdegrund Micasa Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger, anskaffar, bygger och förvaltar Stockholms stads omsorgsfastigheter samt hyresbostäder i form av seniorbostäder. Visionen för bolaget är ”ett boende att se fram emot”. För att närma sig visionen finns en vär- degrund framtagen som grundar sig i orden engagemang, nyfikenhet, omtanke och kompetens (ENOK). Värdegrunden ska ses som ett förhållningssätt som genomsyrar bolagets verksamhet. Micasa Fastigheter ska utmärkas av professionell fastighetsförvaltning där tillgänglighet, trygg- het och hållbarhet är viktiga ledord i arbetet. Styrning Kommunfullmäktige Micasa Fastigheter är ett kommunalt bolag som ägs av Stockholms stad. Kommunfullmäktige beslutar, utifrån sin roll som ägare av bolaget, om ägardirektiv, bolagsordning och det kommu- nala ändamålet för bolagets verksamhet. Styrelsen Styrelsen för Micasa Fastigheter i Stockholm AB är politiskt tillsatt av kommunfullmäktige i Stockholms stad. Styrelsen består av sju ledamöter inklusive ordförande samt fem suppleanter. 3 Intressent- och väsentlighetsanalys hållbarhet För hållbarhetsarbetet 2025 togs en intressent- och väsentlighetsanalys fram och beslutades av bolagets ledningsgrupp. I analysen identifierades följande prioriterade intressenter, hur bola- gets dialog med intressenterna förs. Intressenter Viktiga frågor Hur förs dialogen Kunder och hyresgäster Rimliga hyror, trygga och Kundtjänst, kundundersök- tillgängliga fastigheter, ning, personlig dialog, triv- rent och snyggt. selråd och husmöten. Ägare Genomförande av ägardirek- Uppföljning av ägardirektiv, tiv, soliditet och god dialog. samordnings- och bolagsmö- ten samt styrelsemöten. Medarbetare Goda arbetsvillkor, Medarbetarsamtal, informat- utvecklingsmöjligheter ionstillfällen, intranätet och och möjlighet att påverka. medarbetarenkät. Leverantörer Tydliga krav, soliditet och Upphandling, intervjuer, god dialog. leverantörsmöten, avtalsupp- följning och utvärdering. Utifrån intressent- och väsentlighetsanalysen har 13 områden prioriterats utifrån vilka frågor som är viktiga för bolaget och bolagets intressenter. Nedan beskrivs mål, indikatorer och det arbete bolaget har genomfört inom dessa väsentliga områden under året. Prioriterade områden Mål och indikatorer Arbete under året bolaget och indikatorer Produktval och förore- Bolaget har nöjda kunder ge- Beskrivs under rubrikerna ningar nom att erbjuda attraktiva goda materialval respektive boendemiljöer och verksam- fastighetsföroreningar. hetslokaler Förnybar energi Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under rubriken het som är ekonomiskt, soci- förnybar energi. alt och miljömässigt hållbar Indikator om producerad energi Energieffektivitet Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under rubriken het som är ekonomiskt, soci- energiprestanda. alt och miljömässigt hållbar Indikator om energianvänd- ning. 4 Resurseffektivitet Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under cirkulärt het som är ekonomiskt, soci- byggande och upphandling. alt och miljömässigt hållbar Trygga och prisvärda bo- Bolaget ska vara ledande i Beskrivs under rubriken städer att långsiktigt och hållbart ekonomi. äga, förvalta och utveckla tillgängliga och trygga fas- tigheter Kemikalier och avfall Bolaget har nöjda kunder ge- Beskrivs under avfall och nom att erbjuda attraktiva kemikaliehantering. boendemiljöer och verksam- hetslokaler Avfallsmängder Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under het som är ekonomiskt, soci- avfallshantering. alt och miljömässigt hållbar Offentliga upphandlingar Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under rubriken het som är ekonomiskt, soci- inköp och upphandlingar. alt och miljömässigt hållbar Klimatanpassning Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under rubriken kli- het som är ekonomiskt, soci- matanpassning av fastig- alt och miljömässigt hållbar heter. Biologisk mångfald Bolaget ska vara ledande i Beskrivs under rubriken ute- att långsiktigt och hållbart miljö. äga, förvalta och utveckla tillgängliga och trygga fas- tigheter Antikorruption Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under rubrikerna het som är ekonomiskt, soci- antikorruption samt inköp alt och miljömässigt hållbar och upphandling. 5 Bolaget ska vara en attraktiv Beskrivs under rubrikerna arbetsgivare och en lärande personalpolicy, organisation, organisation med kompe- säkerhet och arbetsmiljö, tenta och engagerade medar- hälsoarbete och bolagets betare jämställdhetsarbete. Indikator om utbildningsin- satser. Effektivitet, tillförlitlighet Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under rubrikerna och transparens het som är ekonomiskt, soci- organisation respektive alt och miljömässigt hållbar kvalitetsutveckling. Bolaget ska vara en attraktiv arbetsgivare och en lärande organisation med kompe- tenta och engagerade medar- betare Tillgång till information Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under rubriken till- het som är ekonomiskt, soci- gång till information och in- alt och miljömässigt hållbar formationsredovisning. 6 Väsentliga hållbarhetsaspekter Miljömässig hållbarhet Micasa Fastigheter i Stockholm AB har en långsiktig förvaltning Bolagsmål: och utveckling av sina fastigheter, där god inomhusmiljö och minskad negativ påverkan på omgivande miljö är prioriterade frå- Bolaget har nöjda gor. kunder genom att er- bjuda attraktiva bo- Med miljöfrågorna i fokus utgår Micasa Fastigheters arbete från endemiljöer och företagets påverkan på sin omgivning och dess möjligheter att verksamhetslokaler förbättra sin insats inom dessa områden. Till grund för detta görs en energi-, miljö- och intressentanalys för verksamheten där bo- lagets beröringspunkter inom olika områden värderas och prioriteras. Genom dessa tas hänsyn till de områden där bolaget har störst påverkan eller påverkansmöjlighet, krav enligt lagstiftning eller standard, ägarkrav eller kundönskemål. Micasa Fastigheters ägare, Stockholms stad, har i sitt miljöprogram med tillhörande handlings- planer satt upp mål för staden som även påverkar bolagets prioriteringar. Till det kommer den nya årsredovisningslagen (EU:s CSR-direktiv) som genom krav från moderbolaget Stockholm Stadshus AB innebär anpassningar i verksamheten. Ett av stadens större åtaganden är att halvera sin klimatpåverkan kopplat till konsumtion. Bo- laget har därför målsättningen att börja redovisa sina klimatutsläpp inom alla de tre GHG sco- pen. Målsättningen är att halvera utsläppen till 2030 jämfört med 2021, en totalt reducering med 15 500 ton. Miljö- och energipolicy Bolagets miljö- och energipolicy syftar till att medvetandegöra bo- Bolagsmål: lagets ställningstaganden för ökad miljö- och energiprestanda, stän- digt förbättringsarbete och långsiktighet. Policyn utgör bas för orga- Bolagets ska ha en nisationens miljömål, handlingsplaner och åtgärder. verksamhet som är ekonomiskt, socialt Energiprestanda och miljömässigt Bolagets arbete med energieffektiviseringar har fortsatt i samarbete hållbar med upphandlade driftleverantörer samt under året övertagandet av en tredjedel av fastighetsdriftsorganisationen till en intern drift. Fo- kus på driftoptimering har visat resultat genom lägre energianvänd- ning. Det löpande arbetet med energibesparande åtgärder genomförs inom planerat underhåll och de ombyggnadsprojekt som pågår. Genom kontinuerliga underhållsåtgärder eftersträvas en stabil och långsiktig minskning av både fastighetsrelaterad energi och hyresgästsrelaterad energian- vändning. Det är också på detta sätt som stadens mål att minska energianvändningen med tio procent under mandatperioden hanteras. I samband med alla ombyggnadsprojekt ses möjlighet- erna för energibesparande investeringar över. Målsättningen för året var en reducering av energianvändningen till 114,24 kWh/kvm A-temp och utfallet blev 111,76 kWh/kvm , enligt Boverkets definition och beräkningsmodell för A-temp energi. Micasa Fastigheters energihandlingsplan utgår från energikartläggning av bolagets fastigheter. Det löpande arbetet med energibesparande åtgärder genomförs sedan inom det planerade un- 7 derhållet och de ombyggnadsprojekt som pågår. Kartläggningar i enlighet med lagen om ener- gikartläggningar i stora företag har utförts i flera fastigheter under året, enligt plan. Syftet med kartläggningarna är att ta fram kostnadseffektiva energieffektiviseringsåtgärder. Förnyelsebar energi Utifrån Stockholm stads mål att öka andelen förnyelsebar energi har arbetet med att installera nya solcellsanläggningar fortlöpt. Under 2025 har tre nya solcellsanläggningar färdigställts på fastigheterna Edö 1, Dalen 20 och Vasen 3. Under året har Micasa Fastigheter haft som mål att producera 510 MWh, utfallet blev 458 MWh. Det lägre utfallet beror på tekniska problem i några av anläggningarna samt en reparation som inte kunnat utföras. Systemen förväntas vara återställda till normal drift till nästa solsä- song. Avfallshantering Micasa Fastigheter arbetar för att erbjuda sina hyresgäster en tydlig och hållbar avfallshante- ring. Skyltning sker successivt i avfallsutrymmen tillsammans med entreprenör. Under 2025 har arbetet fortsatt med att stärka och förtydliga ansvarsfördelningen mellan bolaget och våra hyresgäster, med ökad stöttning till både lokal- och direkthyresgäster. Inventering av avfallsutrymmen och fraktioner pågår och det pågående pilotprojektet med sen- sorer för att mäta avfallsmängder har fortsatt under året. Resultaten visar variationer, bland annat när kärl inte ställs tillbaka på avsedd plats, vilket ger viktig information för uppföljning gentemot våra ramavtalade entreprenörer. Klisterlappar med piktogram har delats ut till verk- samheter i samråd med miljöförvaltningen. Cirkulärt byggande Cirkulärt byggande har varit i fokus även under 2025. Byggprojekt som startades under året har genomfört en inventering av material och produkter som är lämpliga att återanvändas. Identifierade produkter kan återanvändas inom projektet eller lagras i en återbrukshubb för framtida projekt. Micasas Fastigheters nybyggnationsprojekt Ånn 7 har projekterats med fokus på återbruk. En återbruksinventering identifierade produkter som är möjliga att återanvända i projektet eller i framtida projekt. Listan med produkter har sedan varit tillgänglig för alla discipliner så att återbruk bearbetats in i bygghandlingar. Inför rivning demonterades produkterna och en slut- bedömning gjordes om produkters skick och funktionalitet. Det som sedan var möjligt att återanvända har transporterades till bolagets återbrukshubb i Blackeberg i väntan på återmon- tering under produktionen. Micasa Fastigheters återbruksprocesser i samband med nybyggnat- ionsprojekt kommer att utvärderas och uppdateras med erfarenheterna från projektet Ånn. Bolaget ska fortsätta arbetet med effektiv avfallshantering, minimering av avfall och återbruk under 2026 och en målsättning är att ytterligare utöka samarbetet och erfarenhetsöverföringen med de andra bolagen inom Stockholms stad. Dessutom förväntas den stadsgemensamma återbrukshubben komma igång och kunna bidra till ett effektivare återbruk med större utbud. Miljöcertifiering av byggnader Micasa Fastigheter har målsättningen att nyproducerade byggnader ska certifieras enligt Miljö- byggnad, med totalbedömningen ”silver”. Större ombyggnationsprojekt projekteras även de en- ligt Miljöbyggnad för ombyggnad, med den betygsnivå som är passande för den specifika fas- tigheten och dess förutsättningar. Under 2025 har alla relevanta projekt flyttat till den nya ma- nualen, Miljöbyggnad version 4. 8 Arbetet visar att insatserna bidrar till sänkt energianvändning, en sund inomhusmiljö för våra hyresgäster och i stort en mer hållbar fastighet. Transporter Micasa Fastigheters fordonsflotta om åtta bilar består av elbilar och har utökats i samband med övertagandet av egen intern drift. Det totala antalet fordon består numera av 18 stycken elbilar. För transporter och fordon i Micasa Fastigheters olika entreprenader har kravställningsnivån vid upphandling skärpts och insamling av data från pågående entreprenader sker där så är möj- ligt med ett visst intervall. Kontroller gällande alkolås sker och även striktare krav gällande däck följs upp. Upphandlade transporter ska vara fossilfria senast 2030. För att minska behovet av medarbetares resor till och från kontoret i Husby nyttjas elektroniska nyckelskåp som placerats på två av bolagets fastigheter i söderort, samt SL-kort finns att lånas vid behov. Under året har ett nytt övergripande avtal tecknats med Stockholm Parkering, vilket skapar bättre förutsättningar för en mer samlad utbyggnad av bolagets laddinfrastruktur. Utbyggnad har under året skett utifrån identifierade behov och planeras att intensifieras under kommande år. Åtta procent av bolagets parkeringsplatser är numera utrustade med laddinfrastruktur. Goda materialval Under 2025 har fokus legat på att bättre kontrollera produktval inom fastighetsdrift och mindre entreprenader. Arbetet med detta prioriterade område kommer att fortgå även under 2026. Dis- kussioner och utbildning med projektledare samt planering för uppdateringar av bolagets materialkrav pågår. Uppdaterade materialkrav, tillsammans med övriga byggande systerbolag i koncernen, väntas bli färdiga under 2026. Kemikalier Bolaget nyttjar Byggvarubedömningen för att säkerställa miljö- och hälsomässigt bra material- och produktval. Byggvarubedömningen används också som verktyg och loggbok, för att doku- mentera vad som byggs in i husen. Bolaget kontrollerar även produkter som används vid utbyte och underhåll i befintliga byggna- der genom Byggvarubedömningen. Fastighetsföroreningar Radonfrågan har varit i fokus även under 2025 och mätningarna börjar nu komma ikapp med kraven och ordningen i bolagets system för hantering av radonfrågor har förbättrats. Pri- oriteringsplanen för mätning följs i det planerade underhållet och fortsatt arbete med att skapa ordning kommer att pågå även 2026 innan hanteringen förväntas fungera enligt rullande schema. Som vanligt genomförs materialinventeringar i ombyggnadsprojekt innan genomförande för att undvika arbete i olämpliga material. Klimatanpassning av fastigheter Bolaget arbetar aktivt med inventering, planering och anpassning av fastigheterna utifrån ny klimatdata och klimatförändringar med påföljande klimatrisker. De klimatrisker som föreligger i fastighetsförvaltningen är framförallt konsekvenser av långva- rig värmebölja samt skyfall. 9 Hantering av värmebölja I bolagets strategi för värmeböljor är fokus på åtgärder för att minska påverkan på inomhus- klimat av en värmeböljas effekter i såväl nyproduktion, vid renovering och i förvaltning. Bolaget har genomfört projekt och åtgärder i fastigheter enligt prioritering för underhåll. Åt- gärderna har framförallt bestått i att monterat solskyddslösningar, säkerställa skugga i utemiljön och säkerställa befintlig ventilation. Informationsmaterial till hyresgäster har förmedlats med tips om hur konsekvenser av värme- böljor kan minskas. Under året har vi utvärderat pilotprojekt för lokal kylutrustning i gemen- samhetslokaler, en dialog med verksamheterna pågår för att de själva ska kunna minska negativ påverkan. Arbetet fortsätter med att göra åtgärder som solskyddsfilm, ta bort handukstorkar på VVC-kretsar. En fortsatt dialog med hålls med stadsledningskontoret och stadsdelsförvaltning- arna om kostnader för att installera fjärrkyla i de fall detta är praktiskt möjligt. Hantering av skyfall En uppdaterad kartläggning av skyfallskonsekvenser och en utökad risk och sårbarhetsanalys för äldreboenden i staden har använts vid planering och prioritering av kommande åtgärder. Kartläggningen har dock inte inneburit några större förändringar. Åtgärder som backventiler i avlopp, åtgärder i utemiljön, utökning av pumpgropar och ”förd- röjningsmagasin” har tidigare genomförts i de mest utsatta fastigheterna med gott resultat. Di- alog kring skyfallsfrågor förs fortsatt med andra fastighetsägare och Stockholm Vatten och Av- fall för att samordna frågor för större riskområden. I övrigt hanteras, prioriteras och genomförs åtgärder i ordinarie planerat underhåll. Utemiljö Stärkt biologisk mångfald Micasa Fastigheter har ett uttalat fokus på sina utemiljöer. De är viktiga för våra boendes rekreation, samhörighet och hälsa. De är också en del av de stadsnära grönytor som hu- serar växter och djur i innerstaden. För att öka den biolo- giska mångfalden släpps det upp ängsytor med särskilda skötselrutiner på vissa fastigheter. Under 2025 har vi utökat antalet ängsytor och även storle- ken på de befintliga. På vissa fastigheter har vi släppt upp befintliga bruksgräsmattor till så kallat långgräs för att gynna den biologiska mångfalden. Fler odlingslådor har placerats ut för att fler av våra boende ska få möjlighet till egen odling. Under året har bolaget deltagit i trafikkontorets arbete med att ta fram en trädpolicy för Stock- holms stad. Dagvattenhantering I projekteringen av våra större ombyggnationer och nyproduktioner ses dagvattenhanteringen över. Hårdgjorda ytor behövs för att bibehålla en tillgänglig utemiljö för de boende men ytav- rinningen styrs mot planteringsytor som möjliggör fördröjning, rening och infiltration. 10 För att kunna använda regnvattnet för vattning av de boendes odlingsytor och våra blomsterur- nor har regnskördare planerats in i samband med projektering av större ombyggnationer. Så kallade gröna tak som bidrar till fördröjning av regnvatten har upprustats och nya har plane- rats in i våra större projekt. Cirkularitet och återbruk Under året har vi fortsatt arbeta med återbruk i utemiljön. Utemöbler renoveras och vid de större projekten återanvänds möbler, markmaterial och annan utrustning i så stor utsträckning som möjligt. I de fall utrustningen inte kan återanvändas på aktuell fastighet går den vidare till andra lämpliga platser inom vårt fastighetsbestånd. Ekonomisk hållbarhet Policy och styrande dokument Utifrån ekonomisk hållbarhet finns ett antal policydokument och andra styrande dokument varav stadens budget är det mest övergripande styrdokumentet. Budgeten beskriver bolagets uppdrag samt fastställer vissa grundläggande principer för bolagets verksamhet. Utöver det finns en rad lagar som styr bolagets verksamhet såsom årsredovisningslagen, bokföringslagen och aktiebolagslagen. En finanspolicy finns framtagen för kommunkoncernen inom Stockholms stad och en för Stock- holm Stadshus AB. Policydokumenten tydliggör mål, riktlinjer och regler för finansverksamheten. Andra viktiga dokument inom området är bolagets delegationsordning och attestinstruktion samt arbetsordningen för Micasa Fastigheter. Ekonomi Micasa Fastigheter utgör en del av Stockholms stads och stockholmarnas samlade tillgångar och ska därför bedrivas på ett allmännyttigt och affärsmässigt sätt som kommer stadens invå- nare till del. Bolagets huvuduppdrag är att tillhandahålla och utveckla bostäder och lokaler för stadens verksamheter, med särskilt fokus på vård- och omsorgsboenden, LSS-bostäder och se- niorbostäder. Hyresgästerna är en av bolagets viktigaste intressenter och rimliga boendekostnader är ett pri- oriterat område. Hyrorna för biståndsbedömda bostäder i vård- och omsorgsboenden, service- hus och LSS-boenden förhandlas med Hyresgästföreningen och bostäderna hyrs ut till staden, som i sin tur hyr ut dem i andra hand till de boende. Seniorbostäder förmedlas via Bostadsför- medlingen i Stockholm och hyrorna förhandlas även här med Hyresgästföreningen. För att möj- liggöra överkomliga boendekostnader är det viktigt att bolaget kan erbjuda bostäder i fastigheter med varierande ålder och standard, anpassade för hyresgäster med olika ekonomiska förutsätt- ningar. Bolaget är organiserat som en beställarorganisation och uppföljning av upphandlade avtal samt kontroll av leverantörernas arbete sker på ett strukturerat och systematiskt sätt. Fastighetsdriften är bolagets största avtalsområde och är indelad i tre geografiska områden. Under 2025 togs driftområdet i västerort över i egen regi från den 1 oktober. Övertagandet har inneburit ett om- fattande initialt arbete men bedöms på sikt bidra till lägre driftkostnader, förbättrad leverans- kvalitet och ökad långsiktighet i skötsel och underhållsplanering. Fast bemanning, minskad per- sonalomsättning och ökad närhet till verksamheten förväntas även bidra till ökad kundnöjdhet och möjlighet att erbjuda utökad service till hyresgästerna. 11 För att säkerställa en långsiktigt hållbar ekonomi upprättar bolaget långsiktiga ekonomiska pla- ner för intäkter och kostnader. Då verksamheten i huvudsak finansieras genom hyresintäkter är det viktigt att kostnadsutvecklingen hålls på en jämn och förutsägbar nivå. På så sätt kan bolaget uppnå målet att vara långsiktigt självfinansierat. Bolaget följer kontinuerligt upp fastigheternas ekonomiska och tekniska status samt bedömer det långsiktiga behovet av respektive fastighet. Ett antal byggnader – främst från 1980-talet – står inför omfattande upprustningsbehov under de kommande åren. För dessa fastigheter krävs en samsyn inom staden kring långsiktigt behov och strategisk betydelse. Utvecklingen följs bland annat upp genom nyckeltalen direktavkast- ning och soliditet. Fastigheternas utveckling är av avgörande betydelse för bolagets långsiktiga ekonomi, då fas- tigheternas skick och uthyrningsgrad utgör grunden för intäkterna. Fastighetsutvecklingsplanen ger bolaget förutsättningar att prioritera rätt investeringar och säkerställa att fastigheterna även fortsättningsvis kan hyras ut till bolagets målgrupper. Tillsammans med en effektiv förvaltning bidrar detta till att utveckla fastigheternas värden, vilket följs upp genom indikatorn marknads- värde per kvadratmeter. Investeringar är också viktiga ur ett hållbarhetsperspektiv. Ombyggnationer kan förbättra fas- tigheternas miljöprestanda genom energieffektivisering, mer hållbara materialval och effekti- vare driftlösningar jämfört med äldre tekniska system. I nyproduktionsprojekt har bolaget möj- lighet att påverka utformning, materialval och tekniska lösningar för att skapa fastigheter med god förvaltnings- och driftsekonomi över tid. Investeringarna utgör även ett centralt fokusom- råde i bolagets antikorruptionsarbete genom de upphandlingar som genomförs och de avtal som tecknas. Den svagare konjunkturen i Sverige har påverkat bygg- och fastighetssektorn, bland annat ge- nom högre räntekostnader och ökade byggkostnader. Även om kostnadsökningarna har avtagit jämfört med tidigare år ligger nivåerna fortsatt historiskt högt. Som en långsiktig fastighetsä- gare har bolaget kunnat fortsätta genomförandet av prioriterade projekt trots marknadens ned- gång. Indikator Resultat 2025 Resultat 2024 Marknadsvärde/kvm 31 230 30 196 Soliditet 24 26 Direktavkastning 2,4 2,2 Driftnetto/kvm 740 657 Kvalitetsutveckling Bolaget har under året fortsatt arbetet med att utveckla och beskriva arbetssätt inom bolaget. Ledningssystemet är certifierat för miljöledning utifrån ISO 14 001 och energiledning utifrån ISO 50 001, vilket innebär intern och extern granskning av systemet och ständigt arbete för att utveckla och förbättra bolagets arbetssätt och rutiner. Under året har bolaget bland annat arbetat med att sammanställa pågående förbättringsprojekt på en gemensam plattform. Bolaget har arbetat med att stärka struktur- och kultur kring inno- vation inom bolaget, där bland annat ett innovationsråd har fortgått för att främja innovations- arbetet inom bolaget. Ett större arbete har även pågått för att utveckla bolagets process kring projektavslut. En digital färdplan ska tas fram under 2026 för att tydliggöra bolagets långsiktiga digitala ut- veckling mot mer datadrivna arbetssätt och möjligheter att skapa mervärden för både medar- betare, hyresgäster och beslutsfattare. 12 Antikorruption Micasa Fastigheters ambition är att medvetet arbeta mot korruption genom att ta ansvar för att bolagets anställda ska vara medvetna om sina rättigheter och skyldigheter. Bolagets resurser ska användas till nytta för samhället i stort. Bolagets arbete utgår från Näringslivskoden som är framtagen av Institutet Mot Mutor (IMM). Bolagets uppförandekod tydliggör det agerande bolaget förväntar sig av sina medarbetare, sty- relse och leverantörer. Koden rör områden som affärsetik, samhällsengagemang, bolagskultur och miljöansvar. Som ett led i arbetet med uppförandekoden har bolaget en visselblåsarfunktion för externa parter och anslutit sig till stadens visselblåsarfunktion för sina medarbetare. I dessa finns möjlighet att rapportera in avvikelser mot uppförandekoden. Avvikelser hanteras i enlig- het med fastlagd rutin. Sedan 2020 är bolaget medlem i Rättvist byggande för att på ett proaktivt och strukturerat sätt motverka ekonomisk brottslighet, illegal arbetskraft och oegentligheter på byggarbetsplatser. Inom ramen för detta har kontroller skett av entreprenörer och på byggarbetsplatser. Indikator Resultat 2025 Resultat 2024 Andel genomförda informationsinsatser om bolagets riktlinjer 3 3 kring mutor och representation Inköp och upphandling Micasa Fastigheter omfattas av lagen om offentlig upphandling, LOU. Inköpsenheten är Micasa Fastigheters experter och ska säkerställa att inköp och upphandlingar sker i enlighet med gäl- lande lagstiftning och stadens riktlinjer. Inköpsenheten ansvarar för planering och genomfö- rande av samtliga upphandlingar inom bolaget. Under 2025 har Micasa Fastigheter fortsatt sitt arbete med avtalsuppföljning och avtalscontrollern har bland annat utfört utbildningar med av- talsägare och avtalsförvaltare. Bolaget har även gjort flertalet extra kontroller av sina leveran- törer i enskilda frågor, exempelvis fördjupad fakturakontroll samt om eventuell koppling till Ryssland. Inköpsenheten har genomfört 16 annonserade upphandlingar under 2025. Upphandlingar har bland annat skett avseende ramavtal för markskötsel, flyttjänster, takarbeten, konsulter för pro- jektstöd, fastighetstransaktion och brandkonsult. Vidare har Micasa Fastigheter handlat upp entreprenörer för nyproduktion av kv. Trossen, tillagningskök kv. Köpenhamn samt ombygg- nad av kv. Tunet. Direktupphandlingar genomförs av verksamheterna med stöd av inköpsenheten. Fastställd rutin finns för att säkerställa att tillgänglig konkurrens nyttjas. Utöver egna upphandlingar så nyttjas de gemensamma avtal som stadens serviceförvaltning, bolag inom koncernen, HBV (medlems- förening) och Adda har upprättat. LOU fastställer också ett antal grundprinciper såsom likabehandling, icke-diskriminering, transparens, proportionalitet samt ömsesidigt erkännande och Micasa Fastigheter utgår ifrån dessa grundprinciper i sitt upphandlingsarbete. I Micasa Fastigheters upphandlingar finns alltid sociala och miljömässiga krav inarbetade. Indikator Mål 2025 Resultat 2025 Resultat 2024 Byggvarubedömningens kriterier ställs som krav 100 % 100 % 100 % vid relevanta upphandlingar 13 Tillgång till information och informationsredovisning Micasa Fastigheter som kommunalt bolag omfattas av offentlighetsprincipen. Huvudregeln är att allmänna handlingar är offentliga. Det innebär att handlingar måste hållas ordnade och vår- das. I bolagets hanteringsanvisningar framgår hur informationen ska hanteras, vad den sparas och om den ska diarieföras. Bolagets ärende- och dokumenthanteringssystem (diarium) heter eDok och är ett stadsgemensamt system. I bolagets arkivpolicy fastslås ansvaret för hantering av allmänna handlingar. Vid begäran om utlämnande av allmän handling så registreras begäran i eDok. Begäran ska hanteras skyndsamt. Det är handläggaren som ansvarar för att informationen tas fram och prö- var om handlingen kan lämnas ut. Beslut om avslag för utlämnande är delegerat till VD eller avdelningschefen för verksamhetsstöd. Vid nekande informerar bolaget alltid om rätten till ett skriftligt avslagsbeslut. Bolaget tar ut en avgift för kopior enligt beslut i kommunfullmäktige och i Micasas styrelse. 14 Social hållbarhet Den sociala hållbarheten utgör ett viktigt fundament i bolagets affärsidé, att erbjuda välskötta, trygga och tillgängliga bostäder för stadens äldre, personer med funktionsnedsättning och till stadens prioriterade grupper. Nedan kan du läsa mer om bolagets insatser, till exempel att tillhandahålla lokaler för aktivi- tetscenter, erbjuda boenden åt äldre hemlösa samt genomföra insatser för att stärka tryggheten och tillgängligheten vid bolagets fastigheter. Micasa Fastigheter följer FN:s definition av mänskliga rättigheter och arbetar med detta utifrån åtgärderna som beskrivs i detta avsnitt. För att stärka bolagets arbete inom social hållbarhet ger bolaget fortsatt sina anställda möjlig- heten att använda åtta arbetstimmar om året till volontärarbete. Utöver initiativ från medarbe- tarna själva har även bolaget anordnat olika volontäraktiviteter. Bolagets engagemang i arbetsmarknadsinsatser har fortgått för att hjälpa personer som hamnat långt ifrån arbetsmarknaden men även genom att ta emot sommarjobbare och praktikanter från såväl gymnasium, yrkeshögskolor samt Tekniksprånget. Trygghet och social gemenskap I Micasa Fastigheters seniorbostäder finns ett väl genomtänkt och beprövat koncept där bland annat möjlighet till social gemenskap är en viktig aspekt för att bidra till trivsel och trygghet. Utgångspunkten är att det alltid ska finnas tillgång till lokaler för social gemenskap som möj- liggör ett aktivt liv och bolaget ger också stöd för att bilda och hålla samman trivselråd för att öka gemenskapen inom boendet. Trivselråden bidrar till att bryta ofrivillig ensamhet och social isolering och utgör därmed en ytterligare trygghetsfaktor för bolagets seniorhyresgäster. Kundförvaltare erbjuder också olika former av trygghetsskapande stöd till hyresgästerna och anordnar regelbundet aktiviteter. Under sommaren 2025 anordnade även sex unga aktivitetsle- dare en mängd aktiviteter tillsammans med seniorhyresgästerna i ett antal seniorbostäder un- der ett par veckor. Detta var mycket uppskattat bland hyresgästerna, varför bolaget har beslu- tat att fortsätta med det framöver och då även utöka perioden med flera veckor. Vid majoriteten av bolagets seniorbostäder finns därutöver tillgång till aktivitetscenter som drivs av respektive stadsdelsförvaltning och är en öppen träffpunkt för såväl seniorhyresgäs- ter som för andra äldre som bor i ordinärt boende. Bolaget för vid behov en dialog med stads- delsförvaltningarna kring möjligheten att tillskapa aktivitetscenter där det i dagsläget saknas 15 och aktivitetscenter planeras in i bolagets kommande nyproduktion och omvandling till seni- orbostäder. Utemiljö utifrån social hållbarhet Social hållbarhet är bland annat förknippat med samvaro, trygghet och trivsel. På flera av bo- lagets fastigheter finns boulebanor som skapar en trevlig gemenskap för de boende. Underhåll av befintliga banor har genomförts och fler boulebanor planeras. I samtliga fastigheter ges möj- lighet att vistas och umgås utomhus både genom att röra sig i utemiljön samt i tillgängliga utemöbler. Odlingsmöjligheter i upphöjda odlingsbäddar finns på flera håll inom fastighetsbeståndet för att gynna den sociala samvaron och upplevelsen av odling. Micasa Fastigheter har genomfört underhåll med påfyllning av jord. De boende sköter odlingen. I flera fastigheter med seniorbo- städer finns trädgårdsgrupper som har en kontinuerlig dialog med bolagets trädgårdsförvaltare där de ges möjlighet att påverka och komma med önskemål. Resultat 2025 Resultat 2024 Utemiljöindex 88,6 % 89,1 % Trygghet och säkerhet Trygghetsarbetet är en prioriterad fråga för Micasa Fastigheter. Det är viktigt att de boende kan känna sig trygga i och runt bolagets fastigheter. Därför arbetar bolaget systematiskt med att stärka tryggheten genom bland annat trygghetsronderingar och upprustning av utemiljöer. Mål 2025 Resultat 2025 Resultat 2024 Trygghetsindex 85 % 85,2 % 84 % På uppdrag av S:t Erik Försäkring genomförs ett antal riskbesiktningar varje år i bolagets fas- tigheter. I riskbesiktningen följs bland annat att bolaget följer de försäkringsregler som gäller i försäkringsbrevet och att bolaget uppfyller myndighetskrav. Brandskyddsarbete Som en del av företagets systematiska brandskyddsarbete genomförs kontinuerliga inspekt- ioner, provning och underhåll av brandskyddsutrustning samt brandförebyggande åtgärder. Kontroll och utvärdering av brandskyddsarbetet utförs regelbunden för att säkerställa att det är effektivt och att eventuella brister åtgärdas. Dessutom genomförs årliga revisionsbesikt- ningar av brand- och sprinkleranläggningar samt kontroll av tekniska brandskyddet och brandskyddsutrustning i samtliga fastigheter för att säkerställa att samtliga system fungerar med hög tillförlitlighet och uppfyller gällande krav. 16 Tillgänglighet Tillgänglighetsprogram Bolaget har ett framtaget tillgänglighetsprogram som utgår från Stockholms stads program för delaktighet för personer med funktionsnedsättning. Bolagets program har tre mål: • Att alla ska kunna använda och förflytta sig i bolagets fastigheter • Att alla ska kunna arbeta i verksamheten på samma villkor • Att alla ska kunna ta del av information och kunna kommunicera med Micasa Fastig- heter utifrån sina egna förutsättningar Tillgänglighetsprogrammet styr bolagets arbete i tillgänglighetsfrågor. Bolaget har en tillgäng- lighetsansvarig som samordnar bolagets arbete gällande tillgänglighetsfrågor. Bolagets till- gänglighetsarbete följs upp inom ramen för bolagets ordinarie uppföljning tertialvis. Tillgänglighetsarbete Micasa Fastigheters byggnaders tillgänglighet beskrivs på www.micasa.se för att besökare ska kunna avgöra vilken typ av tillgänglighet som erbjuds. Tillgänglighet granskas och bevakas under projektering, granskningar har genomförts vid ett tiotal projekt under året. Projekteringsanvisningar för tillgänglighet har uppdaterats gällande enskilda bostaden, nya utförandebeskrivningar och projekteringsanvisningar gällande skyltning har tagits fram under året. Samverkansmöten har genomförts med systerbolagen gällande till- gänglighet och med stadens nätverk för tillgänglighetsfrågor. Bolaget har deltagit i stadens funktionshindersråd under året. Rådet ska stödja och ge råd i bolagsstyrelsernas arbete med att genomföra Stockholm stads program för tillgänglighet och delaktighet för personer med funktionsnedsättning. Under året har Micasa Fastigheter deltagit i SIS/TK 598/AG 04 gällande framtagande av en ny standard Säkerhet vid användning, trappor, ramper, räcken och balkonger. Standarden ersätter Boverkets byggregler gällande trappa, ramp, räcken och balkonger. Bolaget har en tillgänglighetsanpassad webbplats och huvudkontoret har tillgänglighetsanpas- sade lokaler. Indikator 2025 2024 Upplevd tillgänglighet i fastigheterna 91,5 % 88,9 % bland seniorhyresgäster Boende för äldre och yngre personer med funktionsnedsättning Micasa Fastigheter tillhandahåller och tillskapar tillgängliga och trygga bostäder som kan möta behoven hos stadens ökande antal äldre. Bolaget har i enlighet med tidigare fastställd äldreboendeplan och ägardirektiv i uppdrag att uppföra nya seniorbostäder och vård- och om- sorgsboenden för att möta behoven hos den åldrande befolkningen. Arbetet med utbyggnad av seniorbostäder har fortgått under året, både vad gäller ombyggnat- ion av befintliga fastigheter och nyproduktion i den mån det bedöms vara genomförbart. Un- der året har fyra ombyggnadsprojekt, som totalt omfattar 429 seniorbostäder i Enskededalen (Dalen 20), Farsta strand (Edö 1), Axelsberg (Jungfru Lona 2) och Vasastaden (Vasen 3), fär- digställts och uthyrning av dessa lägenheter pågår eller är i slutfasen. Bolagets ramprogram för nyproduktion av seniorbostäder är vägledande i arbetet som baseras på kunskap om äldres 17 önskemål och behov för att skapa trygga och tillgängliga bostäder med målet att stödja och underlätta ett självständigt liv samt öka förutsättningar för kvarboende. Arbetet har fortgått under året vad gäller planering av den nybyggnation av vård- och om- sorgsboenden som hittills har fastställts med staden som huvudman fram till 2040. Samtliga projekt planeras i enlighet med bolagets reviderade ramprogram för vård- och omsorgsboen- den, med fokus på trygga, trivsamma och resurseffektiva miljöer för både boende och perso- nal. Bolaget deltar aktivt i arbetet med stadens övergripande äldreboendeplanering som från och med 2026 kommer att bedrivas på ett nytt sätt. Med anledning av de kommande förändring- arna har bolaget under hösten deltagit i förberedelserna inför "Samordnad äldreboendeplane- ring" (SÄB) som leds av stadsledningskontoret. Stadens insatser till bland annat äldre personer som lever i hemlöshet är fortsatt prioriterat. Som ett led i det arbetet fortsätter bolaget att förmedla cirka 25 seniorbostäder årligen via SHIS till personer över 65 år som har svårt att komma in på bostadsmarknaden. Under 2025 har SHIS tackat ja till 11 av de 13 lägenheter som bolaget har förmedlat till stiftelsen. Orsaken till att SHIS i vissa fall tackar nej är att de vid tidpunkten för erbjudandet inte har haft något behov. I och med stödet av SHIS äldrelots, har nio personer övertagit hyreskontraktet under året och därmed kommit ur sin hemlöshet. Totalt har 87 personer som har erbjudits en senior- bostad inom ramen för detta arbete övertagit sitt hyreskontrakt sedan införandet 2018. Micasa Fastigheter arbetar även med vräkningsförebyggande åtgärder som bland annat inne- bär att bolaget handlägger alla hyresärenden individuellt med målet att undvika vräkning av bolagets direkthyresgäster. Bolaget har ett nära samarbete med socialförvaltningen avseende planering av utbyggnad av boenden för personer med funktionsnedsättning. Arbetet inriktats mot att möjliggöra för fler friliggande gruppbostäder enligt LSS utifrån stadens identifierade behov. Byggnation av ett LSS-boende i Järva är pågående och därutöver pågår planering i tidiga skeden med åtta pro- jekt avseende friliggande gruppbostäder. För att tillskapa ytterligare friliggande bostäder för de aktuella målgrupperna pågår en kontinuerlig dialog om att förvärva fastigheter från SISAB som ser ett vikande behov och efterfrågan av förskolor. Två tomträtter har i enlighet med detta förvärvats och tillträtts under året och i december beslutade bolagets styrelse om köp av ytterligare tre tomträtter av SISAB. Personal och organisation Personalpolicy Bolagsmål: Stockholms stad har en framtagen personalpolicy som ligger till grund för Micasa Fastigheters arbete med personalfrågor. Policyn sätter mål gäl- Bolaget ska vara en lande bland annat att alla ska bemötas med respekt, att ingen diskrimine- attraktiv arbetsgi- ring ska ske på arbetsplatsen och att alla anställda erbjuds en god arbets- vare och en lärande miljö. Utöver det så ställs det krav att medarbetarna ska ha inflytande på organisation med sin arbetsplats och möjlighet till kompetensutveckling. Bolagets perso- kompetenta och en- nalarbete följs upp löpande i bolagets integrerade ledningssystem (ILS) gagerade medarbe- samt i den årliga medarbetarenkäten. tar 18 Organisation I och med att antalet äldre ökar i staden behöver bolagets fastighetsbestånd växa och utvecklas. För att möta detta uppdrag har ett antal anpassningar gjorts inom bolagets organisation samt att organisationen utökats med fler medarbetare. Justeringar av organisationen, till exempel utök- ning eller förändring av roller, föregås alltid av en noggrann analys av framtida behov. Föränd- ringar genomförs i de fall behov finns, för att säkerställa att verksamheten kan genomföra upp- satta mål. I samband med att bolaget under året tagit över fastighetsdriften i västerort i egen regi utökades organisationen med tio medarbetare. Totalt antal anställda per den 31 december 2025 var 154 (136), exklusive tidsbegränsade an- ställningar. Bolaget arbetar aktivt med att vara en lärande organisation, vilket är en central del för bolaget framgent när det gäller att utveckla och bibehålla kompetens. Under 2025 blev Micasa Fastigheter certifierade som ett "Great Place To Work", en certifiering som stärker bilden av att bolaget är en attraktiv arbetsgivare. Det är viktigt för bolaget att vara en attraktiv arbetsgivare för att säkerställa en god personalförsörjning. Arbete med employer branding pågår kontinuerligt, samt ett strukturerat kompetensutvecklingsarbete för både chefer och medarbetare. Bolaget erbjuder förmåner som främst ska bidra till balans i livet och ligger inom ramen för hälsa och friskvård. Volontärarbete på arbetstid har erbjudits under året, såsom till exempel plogging (plocka skräp samtidigt som jogging/promenad) och insatser hos Ronald McDonalds barnsjukhus. Säkerhet och arbetsmiljö Medarbetarnas säkerhet och arbetsmiljö är en grundläggande prioritering för Micasa Fastig- heter. Bolaget har en arbetsmiljöpolicy där vikten av att ha ett systematiskt arbetsmiljöarbete, med förebyggande arbete och fortlöpande insatser, särskilt poängteras. Alla nyanställda får en genomgång av vad som gäller i händelse av brand eller annan olycka. Chefer har en skriftligt upprättad fördelning av arbetsuppgifter gällande arbetsmiljöansvaret i syfte att förtydliga an- svar och roller inom arbetsmiljöområdet. Hälsoarbete Bolaget arbetar i enlighet med Stockholm stads mål för att främja medarbetarhälsan. Alla medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag på 5 000 kronor per år per helårsanställd, med mål- sättningen att alla medarbetarna ska ta ut hela friskvårdsbidraget. Under 2025 nyttjades 74 % (79,67%) av bidraget. För att främja fysisk aktivitet ordnade bolaget till exempel med motionstävling, löpträning, pass på SATS, plogging och deltagande i blodomloppet för medarbetarna under året. 19 Bolaget har ett nära samarbete med företagshälsovården med målet att arbeta främjande och proaktivt. Sjuktal följs upp kontinuerligt. Genom uppföljning av sjukfrånvaro och de rutiner bolaget har för att fånga upp tidiga tecken på ohälsa vill bolaget öka möjligheterna att förebygga ohälsa hos medarbetarna. Den totala sjukfrånvaron uppgick under 2025 till 2,73 % (2024: 3,58%). Indikator Kvinnor Män Totalt Sjukfrånvaro dag 1-14 1,61 % 0,87 % 1,31 % Sjukfrånvaro dag 15-720 2,06 % 0,47 % 1,41 % Sjukfrånvaro total 3,67 % 1,34 % 2,73 % Aktivt medarbetarindex (AMI) AMI är ett index som tas fram från resultat från medarbetarenkäten som genomförs årligen. AMI består av tre delindex; motivation, ledarskap och styrning och ingår i en nationell mätning med möjlighet till jämförelser med andra kommuner. Bolaget arbetar enligt en gemensam struktur med resultatet från medarbetarenkäten där fokus- områden prioriteras och väljs ut tillsammans med medarbetare. En handlingsplan tas fram av- delnings- eller enhetsvis som följs upp med medarbetare under året. Bolaget har återigen, ökat sina AMI-värden och siktar på fortsatt ökning kommande år. Likaså har Ledarskapsindex ökat. Totalt AMI Kvinnor Män 85 (83) 84 (83) 86 (84) (föregående år inom parentes) Delindex AMI Ledarskap 88 (86) Motivation 83 (82) Styrning 85 (82) (föregående år inom parentes) Jämställdhetsarbete Likabehandlings- och jämställdhetsarbetet följs upp inom ramen för bolagets ordinarie uppfölj- ning som sker tertialvis. Likabehandling är en grundförutsättning inom bolaget och arbete för att säkerställa detta pågår kontinuerligt. Lagkrav på årlig lönekartläggning efterlevs, ett aktivt arbete för att säkerställa likabehandling sker vid varje rekryteringstillfälle och dessutom arbetar bolaget aktivt med att vara en föräldravänlig arbetsplats. Förberedelser har påbörjats inför att det nya EU-direktivet om lönetransperens börjar gälla under 2026. Jämställdhetsfrågor i medarbetarenkäten Kvinnor Män Total På min arbetsplats behandlas alla med respekt 4,3 (4,5) 4,4 (4,2) 4,4 (4,3) På vår arbetsplats arbetar vi för alla medarbetares lika 4,4 (4,5) 4,5 (4,3) 4,5 (4,4) rättigheter och möjligheter (föregående år inom parentes) 20 I bolagets interna undersökningar visar resultaten på höga siffror gällande jämställdhet och likabehandling. I AMI visar resultatet på 85 (+1) gällande Lika rättigheter och möjligheter. I undersökningen "Great place to work" visar resultatet på 90 % gällande Jämställdhet och 93-94 % gällande att Alla behandlas lika oavsett ålder, etnicitet eller sexuell läggning. Könsfördelning 2025 Kvinnor Män Totalt Bolaget totalt 93 (84) 69 (58) 162 (142) Chefer* 13 (10) 8 (9) 21 (19) Ledningsgruppen* 3 (3) 3 (3) 6 (6) Siffrorna avser samtliga anställda (föregående år inom parentes). *Inklusive VD Åldersfördelning 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 2025 Bolaget totalt 11 (9) 35 (32) 48 (37) 41 (40) 27 (24) Ledningsgruppen* 0 (0) 0 (1) 2 (2) 3 (1) 1 (2) Kvinnor 8 (6) 24 (21) 28 (22) 22 (22) 12 (13) Män 3(3) 11 (11) 20 (15) 19 (18) 15 (11) Siffrorna avser samtliga anställda (föregående år inom parentes). *Inklusive VD Bolaget har en relativt jämn fördelning av både kön och ålder inom organisationen. Medelåldern på bolaget var per den 31 dec 47 (47) år varav kvinnor 45 (46) år och män 50 (49) år. Cirka 17 % av medarbetarna uppnår pensionsålder (69 år) inom de närmaste tio åren. 21 Riskanalys En bolagsövergripande analys för att identifiera hållbarhetsrelaterade risker inom arbetssätt, verksamhet och bolagets omvärld har genomförts. Analysen är genomförd i workshop med bo- lagets ledningsgrupp utifrån bolagets processer. Analysen ligger även till grund för bolagets internkontrollplan. Ett större antal riskområden har identifierats varav 21 bedömts utgöra områden som behöver hanteras under året. De områdena har fångats upp i verksamhetsplanering, informationsinsatser eller arbetssätt för att minska risken av oönskade konsekvenser. Nedan beskrivs risker, vilket område riskerna tillhör och vilket arbete som gjorts för att minska riskerna. Risk Område Åtgärder för att hantera/mot- verka risk Risk för att bolagets rutiner avse- Miljö och social hållbarhet Rutiner för kommunikation finns ende kommunikation inte efterlevs och har utvecklas under året. Att vi saknar informationstill- Miljö och ekonomisk hållbarhet Information samlas in i fastighet- gångar i samband med avyttring av erna affärsplanerna i dialog med fastighet berörda inom bolaget. Att bolaget säljer till en icke seriös Ekonomisk hållbarhet Bedömning av aktörer görs i sam- aktör. band med försäljning av fastig- heter. Att fastighetsdrift inte tillhanda- Ekonomisk hållbarhet Motverkas genom årlig uppföljning hålls enligt avtal och bolagets fas- och revision genomförs av driftle- tigheter inte sköts på ett korrekt verantörens arbete. Uppföljning sätt. görs av även av intern drift. Att nycklar tappas bort, vilket både Trygghet Digitalisering sker av bolagets är en risk för att obehöriga får till- låssystem för att enklare säkerställa gång till fastigheten samt stora behörigheter. kostnader för byte av låssystem. Att felprioriteringar av planerat un- Miljö Utbildningar har genomförts avse- derhåll görs så att fastigheterna inte ende fastighetsägarens ansvar. uppfyller verksamhets- och myn- dighetskrav, vilket kan påverka så- väl person, egendom och miljö. Att bolaget får en större mängd Ekonomisk hållbarhet Bolaget har tagit fram en fastig- outhyrda lägenheter på grund av hetsutvecklingsplan för att säker- dålig planering för större projekt, ställa effektiv evakuering och ut- vilket kan påverka bolagets eko- hyrning av lägenheter. nomi allvarligt. Att felanmälanärenden prioriteras Ekonomisk hållbarhet Arbete för att säkerställa priorite- fel, vilket kan påverka verksam- ringar har genomförts. Dialog på- heter och minska kundnöjdhet och går med driftleverantörer och ge stora konsekvenser för avhjäl- kundtjänstmedarbetare utbildas. pandets tid och kostnad. Att uppsägningar som godkänns Ekonomisk hållbarhet Hantering av uppsägning beskrivs i där lokalerna sedan blir svåra att framtaget arbetssätt. hyra ut Att bolagsmål inte bryts ned till av- Ekonomisk hållbarhet, miljö och Löpande arbete har genomförts till- delnings-/enhets- och medarbetar- personal. sammans med chefer och kvalitets- mål på ett bra sätt, vilket medför svårigheter att arbeta utifrån målen 22 team för att aktiviteter ska vara tyd- liga hela vägen ner i organisationen Att förbättringsförslag och uppfölj- Ekonomisk hållbarhet, miljö och Bolaget har tydliggjort rutiner för ningsarbete inte används för att ut- personal. förbättringsarbetet och förbätt- veckla arbetssätt och rutiner. ringsförslag. Brister i informationskvalitet Ekonomisk hållbarhet Bolaget har arbetat med informat- ionshantering. Beskrivs mer under avsnittet tillgång till information och informationsredovisning. Att beskrivna arbetssätt inte över- Ekonomisk hållbarhet, miljö och Uppföljning av reviderade arbets- ensstämmer med praktiskt utfö- personal. sätt för att kontrollera efterlevnad rande/inte är uppdaterade. sker genom bolagets interna revis- ion. Att beskrivna arbetssätt och pro- Ekonomisk hållbarhet, miljö och Uppföljning av reviderade arbets- cess inte följs. personal. sätt för att kontrollera efterlevnad sker genom internrevisionen. Att rutinen inte om avtal och avrop Ekonomisk hållbarhet Utbildning och uppföljning av ge- inte följs. nomförts av rutinen. Att resultatet av hyresförhand- Ekonomisk hållbarhet Arbete har genomförts för att sä- lingar leder till att nödvändiga åt- kerställa att processen följs. gärder i fastigheterna inte kan vid- tas. Av bolaget redovisade förvalt- Ekonomisk hållbarhet Information samlas in i affärspla- ningskvalitet bygger på osäker nerna i dialog med berörda inom data, vilket påverkar resultat och bolaget. förhandlingar negativt. Förseningar på grund av otillräck- Ekonomisk hållbarhet Samskrivning av projektärenden lig dialog med kund som ger långa som berör staden sker tillsammans beslutstider. med staden av ärenden. Illegal arbetskraft används i pro- Ekonomisk hållbarhet Bolaget arbetar tillsammans med jekten Rättvist Byggande för att motverka denna risk. Läs mer under antikorruption. Projektet blir väsentligt dyrare än Ekonomisk hållbarhet Löpande avstämningar genomförs vad som beslutats. för att säkerställa att projekten hål- ler sig inom avsatt budget. Kraftiga förseningar uppstår i bola- Ekonomisk hållbarhet Rollen projektägare har tillskapats gets planering av våra fastigheter för att bland annat motverka denna på grund av behovsanalysen inte risk och säkerställa beslutsun- tillräcklig. derlag. 23 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Micasa Fastigheter i Stockholm AB, org.nr 556581-7870 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för räkenskapsåret 2025 på sidorna 2-22 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Min granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att min granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Jag anser att denna granskning ger mig tillräcklig grund för mitt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den dag som framgår av min elektroniska underskrift Oskar Wall Auktoriserad revisor 24 Förvaltningsberättelse I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ (enligt den äldre lydelsen) har moderbolaget Micasa Fastigheter i Stockholm AB valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovis- ningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten har överlämnats till revisorn samtidigt som årsre- dovisningen. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 2-22 i detta tryckta dokument. Ägarförhållande Moderbolaget i koncernen Micasa Fastigheter i Stockholm AB, org.nr 556581-7870, är ett helägt dotterbolag till Stockholms Stadshus AB, org.nr 556415-1727. Micasa Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger, anskaffar, bygger och förvaltar Stockholms stads omsorgsfastigheter samt hyresbostäder i form av seniorbostäder. Koncernens huvudsak- liga uppdrag är att tillhandahålla och utveckla trygga och tillgängliga bostäder för stadens äldre, personer med funktionsnedsättning samt andra av stadens prioriterade grupper. I koncernen ingår det helägda dotterbolaget Micasa Fastigheter i Stockholm Holding AB org. nr 559255-4025. Dotterbolaget har inga anställda. Fastighetsbestånd Vid året utgång ägde Micasa Fastigheter 104 (102) fastigheter. Merparten av fastigheterna upp- låts med tomträtt från Stockholm stad. Den uthyrningsbara arean uppgår till cirka 673 000 kvm och bruttoarean (BTA) uppgår till cirka 942 000 kvm. Fastighetsbeståndet omfattar vård- och omsorgsboenden, seniorbostäder, LSS-bostäder, ser- vicehus och bostäder för grupper med svag ställning på bostadsmarknaden. Användning och storlek varierar – från mindre LSS-gruppbostäder i villaliknande byggnader med sex boende till större fastighetskomplex med flera hundra bostäder. I de större fastigheterna förekommer ofta en kombination av olika boendeformer och verksamheter. Så långt det är möjligt är fastig- heterna lokaliserade nära kollektivtrafik och närservice. Seniorbostäder förmedlas via Stockholms stads bostadsförmedling, och Micasa har hyresavtal direkt med de boende. Dessa bostäder kännetecknas av hög tillgänglighet och ökad trygghet. Majoriteten har skapats genom ombyggnad och anpassning av tidigare servicehusbostäder. När staden inte längre har behov av biståndsbedömt boende prövar koncernen alltid möjligheten att omvandla dessa lokaler och bostäder till nya seniorbostäder. Koncernens fastigheter är geografiskt jämnt fördelade över Stockholms stads samtliga stadsde- lar. Lokaliseringen speglar efterfrågan och stadsdelsnämndernas behov av att kunna erbjuda särskilt boende i hela staden. Nyproduktion utgår från den stadsövergripande boendeplane- ringen och beaktar den demografiska utvecklingen vid val av placering. Koncernen äger även tre fastigheter utanför Stockholms stads kommungräns för att tillgodose socialnämndens behov. Merparten av fastighetsbeståndet uppfördes under 1970- och 1980-talen. Fastigheter som ur- sprungligen byggdes som sjukhem har i stor utsträckning byggts om till vård- och omsorgsbo- enden och uppfyller i dag gällande krav för denna boendeform. Den långsiktiga förvaltningsstrategin bygger på en samlad bedömning av varje fastighets tek- niska och ekonomiska status samt det framtida behovet. Strategin utgör underlag för beslut om 25 utveckling, ombyggnation och nyproduktion. Många fastigheter är redan ombyggda och anpas- sade till dagens krav, men ett antal byggnader – främst från 1980-talet – närmar sig ett omfat- tande upprustningsbehov som kan kräva evakueringar. För dessa fastigheter krävs en samsyn inom staden kring långsiktigt behov och strategisk betydelse. Inför större ombyggnadsprojekt görs därför en tydlig prioritering. Försäljningar och förvärv Micasa Fastigheter har fattad beslut om att gå vidare med att sälja Sandsborgsbadet som är en del av fastigheten Dalen 20. Innan försäljning kan genomföras ska fastigheten 3D indelas. Under året förvärvades tomträtterna Tjärdalen 7 i Hagsätra samt Stänkskärmen 26 i Örby. Pla- nen är att nyproducera LSS boende på tomterna. Koncernen har även fattat beslut om att köpa ytterligare tre tomträtter för att nyproducera LSS boende, köpen planeras att genomföras under 2026. Fastigheternas värde Micasa Fastigheter har genom Newsec låtit externvärdera hela fastighetsbeståndet med årsskif- tet 2025/2026 som värdetidpunkt. Värderingarna har genomförts objektvis och baserats på både ortprismetoden och avkastningsmetoden. Det slutliga värdet utgör en samlad bedömning av dessa metoder. Det långsiktiga direktavkastningskravet bedöms ligga i intervallet 2,9–6,1 procent. Det totala marknadsvärdet på fastighetsbeståndet uppgick till 21 014 (20 386) mnkr. Fastigheternas bokförda värde uppgick vid årets utgång till 6 806 (6 170) mnkr. Något ned- skrivningsbehov i enskilda fastigheter har inte identifierats. Marknad Stockholms stad, genom stadsdelsnämnderna och socialnämnden, är Micasa Fastigheters största hyresgäst och hyr merparten av bostäderna och lokalerna. Staden står för cirka 65 pro- cent av hyresvärdet, vilket speglar koncernens uppdrag och inriktning. Koncernen är i hög grad beroende av hur uthyrningarna genomförs samt av stadens framtida ambitioner och behov inom äldreomsorgen. Bostäder som hyrs av stadsdelsförvaltningarna upplåts i andra hand till de boende, vilket inne- bär att Micasa inte har direktkontakt med de boende. Hyrorna för omsorgsbostäderna är för- handlade mellan Micasa och Hyresgästföreningen. Seniorbostäder utgör cirka 18 procent av fastighetsbeståndet. För att teckna hyresavtal krävs att hyresgästen är över 65 år och folkbokförd i Stockholms stad. Särskilda förmedlingsregler gäller för personer som är 85 år eller äldre samt för sökande som kan styrka behov kopplat till bris- tande tillgänglighet, ensamhet eller oro. Bostadshyrorna är förhandlade mellan Micasa och Hy- resgästföreningen. Vid flertalet av koncernens seniorbostäder finns aktivitetscenter som drivs av respektive stadsdelsförvaltning. Genom att erbjuda seniorbostäder skapas förutsättningar för fler äldre att bo kvar längre i sitt ordinarie boende, vilket kan minska behovet av biståndsbedömda platser i särskilt boende. Sär- skilt boende innebär en betydande kostnad för kommunen. Som en del av stadens arbete mot hemlöshet förmedlar koncernen dessutom 25 seniorbostäder per år till SHIS. Målsättningen är att den boende på sikt ska kunna överta hyreskontraktet. Sedan starten 2018 har 87 personer övertagit sina kontrakt. 26 Utöver de boende i seniorbostäderna och stadens förvaltningar har koncernen även hyresgäster som bedriver olika former av särskilda boenden samt annan verksamhet i de kommersiella lo- kalerna. Det finns stora regionala och nationella skillnader i hur särskilt boende organiseras. I Stock- holms stad har man valt att huvuddelen av fastigheterna för särskilt boende, där staden är hy- resgäst, ägs av Micasa Fastigheter. Detta ger staden rådighet över fastighetsbeståndet och på- verkar hur utbud och utveckling av särskilt boende kan planeras långsiktigt. Parallellt finns privata aktörer som äger fastigheter inom vård- och omsorgs- samt LSS-segmentet och hyr ut till både privata vårdgivare och kommunen. Micasas huvudsakliga uppgift är att hyra ut till Stockholms stad. När staden inte har behov av lokaler eller bostäder riktas uthyrningen mot privata aktörer. Efterfrågan på lokaler är fortsatt hög och koncernen har låga vakansnivåer. Viktiga händelser under 2025 Micasa Fastigheters har fortsatt fokusera på långsiktigt äga, förvalta och utvecklafastighetsport- följen samt växa genom nyproduktion. Utifrån stadens äldreboendeplan ska Micasa uppföra 23 vård- och omsorgsboenden fram till år 2040. Under året har bolaget fortsatt genomförandet av fastighetsutvecklingsplanen i enlighet med stadens äldreboendeplan och det identifierade behovet. Arbetet pågår för närvarande med sex nya vård- och omsorgsboenden. Projektet, Ånn 7 i Årsta, byggstartades under hösten 2025 och beräknas stå färdigt 2028. Övriga projekt befinner sig i tidiga planeringsskeden. En mar- kanvisning i Riksby, Bromma, som bolaget tidigare innehaft, har utgått under året. Micasa Fastigheter arbetar även med att tillskapa nya seniorbostäder, med utgångspunkt i målet om 1 500 nya seniorbostäder till år 2040. Under året har 205 bostäder i Enskededalen, 106 bostäder i Farsta strand, 32 bostäder i Axelsberg samt 86 bostäder i Vasastaden färdigställts. Arbetet med omvandlingsprojekt har fortsatt i fyra fastigheter, vilka tillsammans beräknas till- skapa cirka 340 seniorbostäder. Parallellt pågår tidig planering för fem nyproduktionsprojekt för seniorbostäder, med en sammanlagd potential om cirka 350 bostäder. Det första projektet, omfattande 63 seniorbostäder i Ånn 7, startades 2025 och beräknas färdigställas 2028. Övriga fyra projekt befinner sig i tidiga planeringsskeden. Koncernen deltar i socialförvaltningens arbete med utbyggnad av boenden för personer med funktionsnedsättning. Nyproduktion för en friliggande LSS har startats i Husby. Under året förvärvades tomträtterna Tjärdalen 7 i Hagsätra samt Stänkskärmen 26 i Örby. Planen är att nyproducera LSS boende på tomterna. Koncernen har även fattat beslut om att köpa ytterligare tre tomträtter för att nyproducera LSS boende, köpen planeras att genomföras under 2026. Micasa Fastigheter har ett samverkansavtal med Stockholms stad som reglerar villkor och för- utsättningar vid uthyrning av verksamhetslokaler. Samverkansavtalet har stor påverkan på kon- cernens ekonomi. En översyn av avtalet inleddes under året och kommer fortsätta under 2026. Fastighetsdriften är bolagets största avtalsområde och är indelad i tre geografiska områden. Driftområdet i västerort togs över i egen regi den 1 oktober 2025. Med en egen driftorganisation bedöms förutsättningarna förbättras för lägre driftkostnader, högre kvalitet i leveransen och ökad långsiktighet i skötsel och underhållsplanering. Fast bemanning och minskad personal- omsättning förväntas även bidra till ökad kundnöjdhet och möjligheten att erbjuda utökad ser- vice till hyresgästerna. 27 Koncernen säkerställer att EU-förordningen om sanktioner mot Ryssland efterlevs. Inga kopp- lingar har identifierats direkt eller indirekt till ryska medborgare, fysiska eller juridiska perso- ner, enheter eller organ som är etablerade i Ryssland. Upphandlings- och avtalsmallarna är an- passade för att utesluta framtida kopplingar. I början av mars tillträdde Katarina Wåhlin Alm som ny vd för koncernen, efter Maria Manner- holm. Resultat koncernen Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt uppgår till -22 (-38) mnkr. Resultatet efter bok- slutsdispositioner och skatt uppgår till -42 (-49) mnkr. Fastighetsförvaltningens resultat i koncernen Nettoomsättningen för perioden uppgår till 1 221 (1 175) mnkr, varav hyresintäkterna utgör 1 187 (1 145) mnkr. Den högre omsättningen är en följd av indexhöjningar på lokalavtalen samt årlig förhandlad höjning avseende bostäderna. Färdigställda projekt och uthyrning avseende seniorbostäder i fastigheterna Dalen 20, Stranninge 1, Edö 1 och Jungfru Lona 2 gör att intäk- terna ökar. Driftnettot uppgår till 498 (443) mnkr. Drift- och underhållskostnader uppgår till -655 (-671) mnkr och fastighetsskatt till -14 (-12) mnkr. Det högre driftnettot förklaras av högre intäktsnivå och lägre kostnader för underhåll. Koncernen har haft högre driftkostnader under året, en för- klaring är att fler personer anställts för att kunna leverera enligt koncernens uppdrag. Kostna- derna har ökat för vatten och avfall genom de taxehöjningarna som har varit. Finansverksamhetens resultat i koncernen Finansnettot (ränteintäkter och övriga finansiella intäkter minus räntekostnader och övriga fi- nansiella kostnader) uppgår till -149 (-144) mnkr. Den genomsnittliga räntan var 2,72 (2,84) procent. Investeringar Årets investeringar uppgår till 694 (685) mnkr. Pågående ej avslutade projekt uppgår till 870 (1 142) mnkr. Under året avslutade projekt uppgår till 964 (403) mnkr. Finansiell ställning i koncernen Koncernens egna kapital, inklusive 79,4 procent av obeskattade reserver, var den sista decem- ber 1 866 (1 908) mnkr. I förhållande till den totala balansomslutningen ger det en soliditet på 24 (26) procent. Fastighetsbeståndets värde har per årsskiftet värderats till 21 014 (20 386) mnkr. Med beaktande av fastigheternas övervärden minus uppskjuten skatt, blir den justerade soliditeten 67,6 (69,2) procent. Vid utgången av året var låneskulden 5 509 (5 134) mnkr. Skul- den finansieras via Stockholms stads finansavdelning. Belåningsgraden i förhållande till bok- förda värden på fastigheterna var vid årets utgång 83 (85) procent. I förhållande till marknads- värdet på fastigheterna var belåningsgraden 26 (25) procent. 28 Flerårsöversikt koncernen 2025 2024 2023 2022 2021 Nettoomsättning, mnkr 1 221 1 175 1 112 1 043 1 049 Driftnetto, mnkr 498 443 419 422 482 Resultat efter finansnetto, mnkr -22 -38 -45 97 403 Realisationsvinster/förluster, mnkr - 11 - 62 288 Marknadsvärde fastigheter, mnkr 21 014 20 386 16 672 17 325 18 030 Bokfört värde fastigheter, mnkr 6 806 6 170 6 087 6 192 5 786 Avkastning på totalt kapital, % 2,3 1,5 0,9 2,0 6,6 Rörelseresultat i % av omsättning 10,4 9,0 5,2 12,7 40,0 Direktavkastning, % 2,4 2,2 2,5 2,4 2,7 Soliditet, % 23,6 25,6 27,7 29,6 29,3 Justerad soliditet, % 67,6 69,2 65,7 69,0 70,4 Nyckeltalsdefinitioner Avkastning på totalt kapital: Rörelseresultat + finansiella kostnader i % av genomsnittlig ba- lansomslutning Rörelseresultat i % av omsättning: Resultat före finansiella kostnader, bokslutsdispositioner och skatt/nettoomsättningen Direktavkastning: Driftnetto/marknadsvärdet Soliditet: Eget kapital + 79,4 % av obeskattade reserver i % av totalt kapital (balansomslut- ning) Justerad soliditet: Justerat eget kapital + övervärden fastigheter efter skatt i % av balansom- slutning efter skatt. Påverkansfaktorer Efterfrågan på seniorbostäder är fortsatt hög, vilket innebär att vakansrisken generellt är låg. Samtidigt innebär omvandling av hela fastigheter att uthyrningsprocessen kan ta längre tid, vil- ket kräver tidig och tydlig marknadsföring. Koncernen jobbar aktivt med detta i de projekt som färdigställts under året och i de projekt som kommer färdigställas under de kommande åren. Behovet av bostäder för grupper med svag ställning på bostadsmarknaden kvarstår. Micasa Fastigheter står inför betydande utmaningar kopplade till behovet av att utveckla fas- tighetsportföljen i takt med Stockholms växande behov av vård- och omsorgsboenden. Den stadsövergripande äldreboendeplanen visar att behovet av platser förväntas öka med cirka 2 700 platser under de kommande 15 åren. Mot bakgrund av gällande inriktningen att stadens ska tillhandahålla 60 procent av platserna innebär detta att Micasa behöver tillskapa minst 23 nya vård- och omsorgsboenden fram till år 2040. Erfarenheter från koncernens fem senaste projekt visar att tiden från markanvisning till inflytt- ning numera uppgår till 11–13 år, vilket innebär en påtaglig risk för förseningar. Detta påverkar både den samlade boendeplaneringen och möjligheterna att genomföra nödvändiga upprust- ningar i befintligt bestånd. Flertalet av koncernens fastigheter behöver större underhållsinsatser som kräver evakueringar inom de närmaste åren. Fastigheterna utvecklas med utgångspunkt från respektive fastighets affärsplan, där hänsyn tas till hyresgästernas behov, tekniska förutsättningar, hållbarhetsaspekter och ekonomiska ramar. Bolagets fastighetsutvecklingsplan anger en tydlig strategisk inriktning för de fastigheter som 29 bedöms vara långsiktigt viktiga. Planering och förankring sker i nära samverkan med staden i enlighet med den nya samordnade äldreboendeplaneringen (SÄB). Fastighetskostnader Koncernen är känslig för förändringar i avgifter, taxor och tomträttsavgälder. Förändrade tomträttsavgälder kommer att påverka resultatet negativt under kommande år, dock kommer de nya avgälderna att ökas successivt då det sker viss intrappning av avgälderna samt att avtalen löper ut olika år. Finansiella kostnader Koncernen har hög belåningsgrad och är därmed känslig för ränteförändringar. En ränteföränd- ring om en procentenhet motsvarar cirka 55 mnkr i ökade räntekostnader. All finansiering sker via Stockholms stad. Förändrade legala förutsättningar Om det skulle ske förändring av arbetsmiljöreglerna avseende de verksamheter som bedrivs i koncernens fastigheter kan det medföra ett betydande behov av ombyggnad och i vissa fall att fastigheter inte längre kan användas för avsett ändamål. Investeringsrisker Investeringsverksamheten är omfattande och nödvändig för att säkerställa fastigheternas lång- siktiga funktion. De stora ombyggnadsprojekten innebär under en period en belastning på kon- cernens ekonomi, men bedöms vara långsiktigt värdeskapande. Osäkerhet kring byggkostnader och marknadsvärden hanteras genom noggranna investeringsanalyser och uppföljning. Utsikter 2026 Micasa Fastigheter kommer under 2026 fortsätta att arbeta utifrån stadens äldreboendeplan och koncernens fastighetsutvecklingsplan avseende utbyggnad av vård- och omsorgsboende och plan för utbyggnad av seniorbostäder. Projektportföljen innehåller nyproduktion, större total- upprustningar, hyresgästanpassningar, drifttekniska upprustningar och underhåll. Koncernens ökade volym av ombyggnationer kommer att innebära viss påverkan på vakansnivåer då fas- tigheterna är tomställda under ombyggnadsskedet. Arbetet fortgår med omvandlingsprojekt i fyra fastigheter. Dessa omvandlingar planeras ge ett tillskott på cirka 340 seniorbostäder och beräknas vara färdigställda mellan 2026 och 2029. Utöver det arbetar koncernen vidare med att tillskapa fler friliggande LSS-boenden utifrån sta- dens behov. Micasa fastigheters portföljstrategi ska tydliggöras under året. Huvudinriktningen är att bolaget ska prioritera investering och utveckling av fler vård- och omsorgsboenden och LSS-bostäder samt fortsätta tillskapa fler seniorbostäder men i första hand inom befintligt bestånd. En stor del av koncernens fastigheter hyrs ut till staden. Samverkansavtalet mellan Micasa och Stockholms stad reglerar hur hyresavtalen ska utformas och hyran sättas. Micasa Fastigheter ska drivas affärsmässigt samtidigt som koncernen ska bidra till att hålla nere stadens kostnader. Samverkansavtalet ska ses över under året för att skapa bättre ekonomiska förutsättningar för genomförandet av kommande investeringar och underhåll. Arbetet fortsätter med att sänka fastigheternas driftkostnader. Drift västerort i egen regi kommer flytta till nytt driftkontor under inledningen av 2026, fokus under året blir att trimma in den nya organisationen. Koncernen kommer arbeta vidare med att minska energianvändning och öka andelen förnyelsebar energi genom att installera nya solcellsanläggningar. Vidare fortsätter ar- betet med cirkulärt byggande i ett flertal byggprojekt och i förvaltning. 30 Koncernen fortsätter arbeta för att öka tryggheten i och runt byggnaderna med bland annat trygghetsinventeringar och översyn av skalskydd. Insatser kommer även göras för att stärka fastigheternas beredskap för klimatförändringar med extrema värmeböljor, kyla och skyfall. Utredningar tillsammans med expertis och omvärldsbevakning skapar översyn av behovet av reservkraft, energilagring och smarta passiva byggkomponenter för stabil och förutsägbart kli- matskydd i byggnader och dagvattenhantering inom kvarteret. Som beställarorganisation är det viktigt att uppföljningen av upphandlade avtal görs samt kon- troll av leverantörernas utförda arbeten. Utveckling av avtalsuppföljning och avtalsförvaltning kommer att fortsätta under året för att ytterligare stärka arbetet kring koncernens upphandlade avtal. En digital färdplan ska tas fram under året för att tydliggöra bolagets långsiktiga digitala ut- veckling mot mer datadrivna arbetssätt och möjligheter att skapa mervärden för både medarbe- tare, hyresgäster och beslutsfattare. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande i moder- Styrelsen föreslår att vinstmedel disponeras bolaget står enligt balansräkningen: enligt följande: Balanserade vinstmedel 1 433 725 448 Årets resultat -63 559 912 I ny räkning balanseras 1 370 165 536 1 370 165 536 1 370 165 536 Vad beträffar moderbolagets och koncernens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efter- följande resultat och balansräkningar med tillhörande noter. 31 RESULTATRÄKNING Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget BELOPP, tkr 1/1 - 31/12 Not 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter 5,6 1 186 671 1 144 566 1 186 671 1 144 566 Övriga förvaltningsintäkter 6 34 081 30 657 34 081 30 657 Nettoomsättning 1 220 752 1 175 223 1 220 752 1 175 223 Fastighetskostnader Drift 7 -556 010 -543 181 -556 010 -543 180 Underhåll -99 333 -127 724 -99 333 -127 724 Tomträttsavgälder 8 -53 573 -49 016 -53 573 -49 016 Fastighetsskatt -14 027 -12 053 -14 027 -12 053 Driftnetto 497 809 443 249 497 809 443 250 Av- och nedskrivningar 9 -303 461 -310 053 -303 461 -310 053 Summa fastighetskostnader -1 026 404 -1 042 027 -1 026 404 -1 042 026 Bruttoresultat 194 348 133 196 194 348 133 197 Centrala administrations- och försäljningskostnader 10 -40 514 -33 595 -40 514 -33 595 Försälj, utrangering fastigheter o inventarier 11 -26 674 6 482 -26 674 6 482 Rörelseresultat 12, 13 127 160 106 083 127 160 106 084 Övriga ränteintäkter o liknande resultatposter 14 873 1 482 873 1 482 Räntekostnader och liknande resultatposter 15 -150 309 -145 652 -158 872 -154 670 Resultat efter finansiella poster -22 276 -38 087 -30 839 -47 104 Koncernbidrag - - 8 563 9 016 Överavskrivning - - -26 657 -24 853 Resultat före skatt -22 276 -38 087 -48 933 -62 941 Skatter 16 -20 118 -10 486 -14 627 -5 366 ÅRETS RESULTAT 1,2,3,4 -42 394 -48 573 -63 560 -68 307 Finansiella rapporter Resultaträkning 32 BALANSRÄKNING Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget TILLGÅNGAR, tkr Not 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 17 6 806 101 6 170 276 6 806 101 6 170 276 Inventarier 18 18 001 13 842 18 001 13 842 Pågående ny- och ombyggnader 19 870 428 1 141 696 870 428 1 141 696 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar dotterbolag 20 - - 25 25 Uppskjuten skattefordran 21 92 120 45 401 92 120 45 401 Andra långfristiga fordringar 22 437 550 437 550 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 7 787 087 7 371 765 7 787 112 7 371 790 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 10 194 11 926 10 194 11 926 Skattefordran 65 970 67 916 65 970 67 916 Övriga fordringar 35 172 22 420 35 172 22 420 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 5 277 3 826 5 277 3 826 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 116 613 106 088 116 613 106 088 SUMMA TILLGÅNGAR 1,2,3 7 903 700 7 477 853 7 903 725 7 477 878 Balansräkning 33 BALANSRÄKNING Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget 2025-12- 2024-12- EGET KAPITAL OCH SKULDER, tkr Not 31 31 2025-12-31 2024-12-31 Bundet eget kapital Aktiekapital 15 000 15 000 15 000 15 000 Reservfond 14 900 14 900 14 900 14 900 Fritt eget kapital Balanserat resultat 1 878 353 1 926 926 1 433 726 1 502 033 Årets resultat -42 394 -48 573 -63 560 -68 307 Summa eget kapital 24 1 865 859 1 908 253 1 400 066 1 463 626 Obeskattade reserver Överavskrivning - - 101 931 75 274 Summa obeskattade reserver 0 0 101 931 75 274 Avsättningar Pensionsskuld VD 25 759 4 780 759 4 780 Summa avsättningar 759 4 780 759 4 780 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 26 115 794 48 956 94 796 33 450 Finansiell leasing 27 4 846 1 012 4 846 1 012 Summa långfristiga skulder 120 640 49 968 99 642 34 462 Kortfristiga skulder Checkräkningsskuld koncernkonto 5 508 571 5 133 595 5 902 019 5 527 496 Leverantörsskulder 137 288 121 609 137 288 121 609 Skulder till koncernföretag 174 396 160 976 165 833 151 959 Övriga kortfristiga skulder 23 116 14 757 23 116 14 757 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 73 071 83 915 73 071 83 915 Summa kortfristiga skulder 5 916 442 5 514 852 6 301 327 5 899 736 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 1,2,3 7 903 700 7 477 853 7 903 725 7 477 878 34 KASSAFLÖDESANALYS Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget BELOPP, tkr 1/1-31/12 Not 2025 2024 2025 2024 LÖPANDE VERKSAMHET 14, Resultat efter finansiella poster 15 -22 276 -38 087 -30 839 -47 105 Avsättningar -4 021 364 -4 021 364 Förändring semesterlöneskuld 806 696 806 696 Avskrivningar anläggningstillgångar 9 303 461 310 053 303 461 310 053 Reavinst försäljning av materiella anläggningstillgångar 11 -132 -11 545 -132 -11 545 Utrangering materiella anläggningstillgångar 11 26 806 4 703 26 806 4 703 Betald inkomstskatt 1 946 1 647 1 946 1 647 Kassaflöde från löp verksamhet före för rörelsekap 306 590 267 831 298 027 258 813 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar -12 472 -13 450 -12 472 -13 448 Förändring kortfristiga skulder 400 784 415 911 400 331 418 074 Kassaflöde från den löpande verksamheten 694 902 670 292 685 886 663 439 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i maskiner och inventarier 18 -40 -1 587 -40 -1 587 Investering i förvaltningsfastigheter 17 -1 295 -23 -1 295 -23 Investering i pågående nyanläggningar 19 -692 902 -683 280 -692 902 -683 280 Erhållen likvid vid försäljn av materiella anl. tillgångar 11 245 15 075 245 15 075 Försäljningskostnader 11 - -360 - -360 Kostnadsförda investeringar 19 - - - - Kassaflöde från investeringsverksamheten -693 992 -670 175 -693 992 -670 175 Förändring långfristiga fordringar 22 113 -353 113 -353 Amortering finansiell leasing 27 -348 181 -348 181 Kortfristig del av långfristig skuld 27 -675 55 -675 55 Erhållna koncernbidrag - - 9 016 6 853 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -910 -117 8 106 6 736 Årets kassaflöde 0 0 0 0 Likvida medel vid årets början 0 0 0 0 Likvida medel vid årets slut 0 0 0 0 Kassaflödesanalys 35 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Micasa Fastigheter i Stockholm AB KONCERNEN BELOPP, tkr Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa Ingående balans per 1 januari 2024 15 000 14 900 1 926 926 1 956 826 Årets resultat -48 573 -48 573 Utgående balans per 31 december 2024 15 000 14 900 1 878 353 1 908 253 BELOPP, tkr Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa Ingående balans per 1 januari 2025 15 000 14 900 1 878 353 1 908 253 Årets resultat -42 394 -42 394 Utgående balans per 31 december 2025 15 000 14 900 1 835 959 1 865 859 Antal aktier uppgår till 150 000 med kvotvärde 100 kr MODERBOLAGET BELOPP, tkr Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa Ingående balans per 1 januari 2024 15 000 14 900 1 502 033 1 531 933 Årets resultat -68 307 -68 307 Utgående balans per 31 december 2024 15 000 14 900 1 433 726 1 463 626 BELOPP, tkr Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa Ingående balans per 1 januari 2025 15 000 14 900 1 433 726 1 463 626 Årets resultat -63 560 -63 560 Utgående balans per 31 december 2025 15 000 14 900 1 370 166 1 400 066 Rapport över förändring i Eget Kapital 36 Micasa Fastigheter i Stockholm AB NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) Noter med redovisningsprinciper NOT 1 ALLMÄN INFORMATION Moderbolaget Micasa Fastigheter i Stockholm AB, organisationsnummer 556581-7870, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Box 1298, 164 29 Kista. Micasa Fastigheter i Stockholm AB upprättar koncernredovisning. Micasa Fastigheter i Stockholm AB är ett helägt dotterbolag till Stockholms Stadshus AB, org.nr 556415-1727, med säte i Stockholm. Koncernredovisning för den största koncern som Micasa Fastigheter i Stockholm AB ingår i upprättas av Stockholms Stadshus AB. Moderbolaget Micasa Fastigheter i Stockholm AB har ett helägt dotterbolag, Micasa Fastig- heter i Stockholm Holding AB, org nr 559255-4025. Dotterbolaget är av administrativ karaktär utan anställda. Om inget annat anges avses hela koncernen Micasa Fastigheter i Stockholm AB. Koncernens redovisningsvaluta är svenska kronor (SEK). NOT 2 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokfö- ringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning ("K3"). El- och värmekostnader samt reparationskostnader från koncernens driftleverantörer periodise- ras inte utan tas i den period fakturan inkommer. Kostnaden mellan december och januari skiljer sig inte väsentligt. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar Micasa Fastigheter och samtliga bolag där moderbolaget vid årsskiftet direkt eller indirekt innehade mer än 50 procent av röstetalet. Micasa Fastigheters koncernredovisning upprättas enligt förvärvsmetoden. Det innebär att an- skaffningsvärdet för aktier i dotterbolag elimineras mot det egna kapitalet som fanns i respek- tive bolag vid förvärvstillfället. Dotterbolagens intjänade vinstmedel inräknas i koncernens egna kapital endast till den del de intjänats efter den tidpunkt då dotterbolaget förvärvades. I koncernredovisningen behandlas obeskattade reserver till en del som uppskjuten skatteskuld och en del som bundet eget kapital. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för aktier och dotter- bolagens egna kapital redovisas som övervärden på byggnader och mark. Vid upprättandet av förvärvsanalys vid bolagsförvärv beaktas skatteeffekter avseende skillna- den mellan skattemässigt och bokföringsmässigt värde samt underskottsavdrag hänförliga till det förvärvade bolaget. Skatteeffekterna redovisas som uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld. 37 Micasa Fastigheter i Stockholm AB NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) Koncerninterna fordringar och skulder samt transaktioner mellan bolag i koncernen liksom sammanhängande orealiserade vinster och förluster elimineras i sin helhet. Intäkter Intäkterna består i huvudsak av hyresintäkter. Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Förskottsbetalade hyresintäkter redo- visas som förutbetald intäkt. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid in- täktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Leasingavtal Följande typer av leasingavtal finns; Avtal gällande bilar redovisas som finansiella leasingavtal vilket innebär att de kapitaliseras. Tomträtter, tomträttsavgäld är den avgift koncernen betalar årligen för rätten att använda kom- munal mark. Låneutgifter (Räntor etc) Räntekostnader redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda i form av löner, bonus, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pens- ionsplaner. Pensioner Koncernen följer pensions- och försäkringsavtalet KAP-KL och AKAP-KR. Detta är en avgifts- samt förmånsbestämd ålderspension. För avgiftsbestämda planer betalar koncernen fastställda avgifter till en separat oberoende juri- disk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belastas för kostnader i takt med att förmånerna intjänas vilket normalt sammanfaller med tidpunkten för när premier erläggs. 38 Micasa Fastigheter i Stockholm AB NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) Vid förmånsbestämda pensionsplaner står koncernen i allt väsentligt riskerna för att ersättning- arna kommer att kosta mer än förväntat och att avkastningen på relaterade tillgångar kommer att avvika från förväntningarna. De förmånsbestämda pensionsplaner som finns innebär att pensionspremier betalas till SPP, varpå dessa redovisas som avgiftsbestämda pensionsplaner i enlighet med K3:s förenklingsregler. Till VD utgår, utöver ovanstående, en särskild avgiftsbestämd chefspension i enlighet med Stockholms stads regler. Koncernbidrag Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Inkomstskatter Skattekostnaden utgörs av summan av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt Aktuell skatt beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Skattepliktigt resultat skiljer sig från det redovisade resultatet i resultaträkningen då det har justerats för ej skattepliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader samt för intäkter och kostnader som är skattepliktiga eller avdragsgilla i andra perioder. Aktuell skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som gäller per balansdagen. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmet- oden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Obeskattade reserver redovisas inklusive uppskjuten skatteskuld. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar omprövas varje balansdag och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga resultat kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran. Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur koncernen, per balansdagen, förväntar sig att återvinna det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller reglera det redovisade värdet för motsvarande skuld. Uppskjuten skatt beräknas baserat på de skattesatser och skatteregler som har beslutats före balansdagen. 39 Micasa Fastigheter i Stockholm AB NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) Aktuell och uppskjuten skatt för perioden Aktuell och uppskjuten skatt redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen, utom när skatten är hänförlig till transaktioner som redovisats direkt mot eget kapital. I sådana fall ska även skatten redovisas direkt mot eget kapital. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumule- rade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Anskaffningsvärdet består av inköpspriset och utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet för att bringa den på plats och i skick att användas. Tillkommande utgifter inkluderas endast i tillgången eller redovisas som en separat tillgång, när det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med posten kommer att tillfalla bolaget och att anskaffningsvärdet för densamma kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och un- derhåll samt tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period då de uppkommer. Då skillnaden i förbrukningen av en materiell anläggningstillgångs betydande komponenter be- döms vara väsentlig, delas tillgången upp på dessa komponenter. Enligt K3 17.24 får materiella anläggningstillgångar som är av mindre värde eller kan antas ha en ekonomisk livslängd på högst tre år redovisas som kostnad vid det första redovisningstill- fället förutsatt att det kan göra motsvarande avdrag enligt Inkomstskattelagen. Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs så att tillgångens anskaffning- svärde, eventuellt minskat med beräknat restvärde vid nyttjandeperiodens slut, skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Om en tillgång har delats upp på olika komponenter skrivs respektive komponent av separat över dess nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den ma- teriella anläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggningstillgångars nyttjandeperi- oder uppskattas till: 40 Micasa Fastigheter i Stockholm AB NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) Byggnader (antal år) Vård-, gruppbostads-, Bostads- och kontors- vårdcentrals-, skol- fastigheter och förskolefastigheter Markanläggning: 20 20 Stomme: 100 50 Tak: 40 30 Fasad: 40/60 (60 år stenfasad) 30 Fönster: 50 20 Badrum: 40 15 Lägenhet: 25 20 Övrigt: 25 10 Rör: 50 20 Vent inkl styr: 30 20 El: 50 20 Hiss: 40 15 Hg-anpassn. lokal: Enl kontrakt Maskiner och andra tekniska anläggningar: 3 år Inventarier, verktyg och installationer: 5 till 20 år Nyttjandeperioden för mark och konst är obegränsad och skrivs därför inte av. Bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder omprövas om det finns indikationer på att förväntad förbrukning har förändrats väsentligt jämfört med uppskattningen vid föregående balansdag. Vid ändrad bedömning av nyttjandeperioder, omprövas även tillgångens eventuella restvärde. Effekten av dessa ändringar redovisas framåtriktat. Borttagande från balansräkningen Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort från balansräkningen vid utrangering eller avyttring, eller när inte några framtida ekonomiska fördelar väntas från an- vändning eller utrangering/avyttring av tillgången eller komponenten. Den vinst eller förlust som uppkommer när en materiell anläggningstillgång eller en komponent tas bort från balans- räkningen är skillnaden mellan vad som eventuellt erhålls, efter avdrag för direkta försäljnings- kostnader, och tillgångens redovisade värde. Den realisationsvinst eller realisationsförlust som uppkommer när en materiell anläggningstillgång eller en komponent tas bort från balansräk- ningen redovisas i resultaträkningen som en övrig rörelseintäkt eller övrig rörelsekostnad. 41 Micasa Fastigheter i Stockholm AB NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) Nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar De redovisade värdena på tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Samtliga värderingar utförs objektvis. Värde- ringarna har utförts i enlighet med IVS (International Valuation Standards) och RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) värderingsstandard. Värderingarna utförs av oberoende ex- tern värderare så som definierad i RICS Red Book. Vid varje balansdag gör koncernen en bedömning om den tidigare nedskrivningen inte längre är motiverad. Om så är fallet återförs nedskrivningen delvis eller helt. Då en nedskrivning åter- förs, ökar tillgångens redovisade värde. Det redovisade värdet efter återföring av nedskrivning får inte överskrida det redovisade värde som skulle fastställts om ingen nedskrivning gjorts av tillgången under tidigare år. En återföring av en nedskrivning redovisas direkt i resultaträk- ningen. Fordringar, skulder och avsättningar Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar samt skulder och avsättningar har värderats till anskaffnings- värden om inget annat anges. Eventualförpliktelse En eventualförpliktelse är en möjlig förpliktelse till följd av inträffade händelser och vars före- komst endast kommer att bekräftas av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom koncernens kontroll, inträffar eller uteblir, eller en befintlig förpliktelse till följd av inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen eller förplik- telsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. Eventualförpliktelser redovisas i not. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen visar förändringar av likvida medel under räkenskapsåret. Kassaflö- desanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar. 42 Micasa Fastigheter i Stockholm AB NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) NOT 3 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Inga väsentliga händelser har uppkommit efter balansdagen. NOT 4 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Koncernen har, genom det externa värderingsinstitutet Newsec, låtit externvärdera fastighets- beståndet med årsskiftet 2025/2026 som värdetidpunkt. Samtliga värderingar utfördes objekt- vis. Värderingarna genomfördes genom ortprismetoden och avkastningsmetoden där det slut- liga resultatet är en samlad bedömning av dessa metoder. Det åsatta totala långsiktiga direktav- kastningskravet bedöms ligga mellan 2,9 och 6,1 procent. Det totala värdet bedömdes uppgå till 21 014 (20 386) mnkr. Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar Vid förmånsbestämda pensionsplaner står koncernen i allt väsentligt riskerna för att ersättning- arna kommer att kosta mer än förväntat och att avkastningen på relaterade tillgångar kommer att avvika från förväntningarna. 43 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 NOT 5 LEASING HYRESAVTAL Framtida minimileaseavgifter som kommer att erhållas avseende icke uppsägningsbara leasingavtal Förfaller till betalning inom ett år 1 024 633 997 738 1 024 633 997 738 Förfaller senare än ett men inom fem år 3 244 225 3 161 265 3 244 225 3 161 265 Förfaller till betalning senare än fem år 5 452 145 6 171 599 5 452 145 6 171 599 Summa leasing 9 721 003 10 330 602 9 721 003 10 330 602 Under perioden erhållna variabla leasingavgifter 1 177 831 1 135 240 1 177 831 1 135 240 Siffrorna är i 2025 års nivå. Cirka 63 procent av hyreskontrakten hyrs av stadens förvaltningar och merparten av dessa är på 20-åriga kontrakt, inklusive blockförhyrda bostäder. Bostäder som hyrs direkt av den boende förutsätts kunna lämnas efter tre månader. NOT 6 NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter Bostäder 594 554 556 242 594 554 556 242 Lokaler 692 492 672 307 692 492 672 307 Bilplatser m m 1 071 1 092 1 071 1 092 1 288 117 1 229 641 1 288 117 1 229 641 Avgår outhyrt inklusive ytor under ombyggnad Bostäder -37 279 -38 376 -37 279 -38 376 Lokaler -64 107 -46 639 -64 107 -46 639 Bilplatser m m -60 -60 -60 -60 -101 446 -85 075 -101 446 -85 075 Summa hyresintäkter 1 186 671 1 144 566 1 186 671 1 144 566 Övriga förvaltningsintäkter 34 081 30 657 34 081 30 657 Nettoomsättning 1 220 752 1 175 223 1 220 752 1 175 223 NOT 7 DRIFT Fastighetsskötsel -86 442 -94 095 -86 442 -94 095 Reparationer -109 589 -108 858 -109 589 -108 858 Taxebundna kostnader - Vatten -24 133 -20 761 -24 133 -20 761 - El/Gas -43 122 -47 516 -43 122 -47 516 - Sophantering -29 395 -27 749 -29 395 -27 749 - Uppvärmning -75 762 -78 602 -75 762 -78 602 Lokala administrationskostnader -154 237 -134 378 -154 237 -134 378 Övriga driftkostnader -33 330 -31 221 -33 330 -31 221 Summa drift -556 010 -543 180 -556 010 -543 180 44 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 NOT 8 AVTALADE FRAMTIDA TOMRÄTTSAVGÄLDER Förfaller till betalning inom ett år 58 340 53 378 58 340 53 378 Förfaller senare än ett men inom fem år 260 703 246 038 260 703 246 038 Förfaller till betalning senare än fem år 207 500 210 472 207 500 210 472 Summa tomträttsavgälder 526 543 509 888 526 543 509 888 Tomträttsavgäld för 2025 var 53 573 (49 016). Tomträttsavgäld är en avgift koncernen betalar årligen för rätten att använda kommunal mark. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2025 års utgång hade Micasa Fastigheter 82 (80) fastigheter upplåtna med tomträtt. NOT 9 AV- OCH NEDSKRIVNINGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Avskrivningar enligt plan per tillgång Byggnader -290 160 -298 667 -290 160 -298 667 Inventarier -12 976 -11 206 -12 976 -11 206 Leasing fordon -325 -180 -325 -180 Summa avskrivningar enligt plan per tillgång -303 461 -310 053 -303 461 -310 053 Avskrivningar enligt plan per funktion Fastighetskostnader -302 912 -309 638 -302 912 -309 638 Centrala administrationskostnader -114 -83 -114 -83 Lokala administrationskostnader -435 -332 -435 -332 Summa avskrivningar enligt plan per funktion -303 461 -310 053 -303 461 -310 053 Summa av- och nedskrivningar per funktion -303 461 -310 053 -303 461 -310 053 NOT 10 CENTRALA ADMINISTRATIONS- OCH FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER Personalkostnader -27 526 -26 248 -27 526 -26 248 Övrigt -12 988 -7 346 -12 988 -7 346 Summa centrala administrationskostnader -40 514 -33 595 -40 514 -33 595 45 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 NOT 11 FÖRSÄLJNING, UTRANGERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Försäljningspris - 15 075 - 15 075 Försäljningskostnader 0 -360 0 -360 Bokfört värde 0 -3 530 0 -3 530 Utrangeringar -26 728 -4 703 -26 728 -4 703 Summa försäljning och utrangeringar förvaltnings- fastigheter -26 728 6 482 -26 728 6 482 Bokfört värde -113 - -113 - Utrangeringar -78 - -78 - Summa försäljning och utrangeringar inventarier 54 0 54 0 NOT 12:1 ANTAL ANSTÄLLDA Antal anställda 159 142 159 142 - varav män 67 58 67 58 - varav kvinnor 92 84 92 84 NOT 12:2 LÖNER OCH SOCIALA KOSTNADER ANSTÄLLDA Löner och andra ersättningar -102 610 -89 005 -102 610 -89 005 Sociala kostnader -50 370 -50 482 -50 370 -50 482 - varav pensionskostnader -14 307 -18 179 -14 307 -18 179 NOT 12:3 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTTNINGAR FÖRDELADE MELLAN LEDNING OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA Styrelse och VD -1 970 -1 818 -1 970 -1 818 Övriga anställda -100 640 -87 238 -100 640 -87 238 Styrelse Till styrelseledamöter utgick ett arvode om totalt 417 (333) tkr. Verkställande direktör Till VD har under året utgått lön med 1 963 tkr. Vid uppsägning av anställningsavtalet gäller en ömsesidig upp- sägningstid om sex månader. Om uppsägningen sker från moderbolagets sida utgår ett vederlag. Det ska motsvara antalet månader som anställningen som VD pågått vid tidpunkten för uppsägning, dock maximalt 24 månadslöner inklusive uppsägningstid. Av moderbolagets pensionskostnader inklusive löneskatter utgör VD:s andel 4 779 tkr. Pension utgår enligt AKAP-KR kompletterad med avgiftsbaserad chefspension vilken redovisas i balansräkningen under avsättningar. För övriga ledande befattningshavare följer uppsägningstider gällande kollektivavtal. Pensioner utgår enligt allmän pensionsplan med riktålder från 67 års ålder. 46 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 Micasa Fastigheter följer pensions- och försäkringsavtalet KAP-KL och AKAP-KR. AKAP-KR är en avgifts- samt förmånsbestämd ålderspension. Betalningar görs löpande till avgiftsbestämd ålderspension med 4,5 procent av lönesumman upp till 30 inkomstbasbelopp. På lönedelar över 7,5 inkomstbasbelopp görs även en betalning till förmånsbestämd ålderspension. AKAP-KR är en avgiftsbestämd ålderspension. Betalningar görs löpande med 6 procent upp till 7,5 inkomstbasbelopp och 31,5 procent av lönen över det, upp till 30 inkomstbasbelopp Pensionskostnaderna belastar resultaträkningen i den takt de intjänas. NOT 12:4 KÖNSFÖRDELNING INOM FÖRETAGSLEDNING 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 OCH STYRELSE Kvinnor Kvinnor Kvinnor Kvinnor Styrelse ordinarie ledamöter 71% 71% 71% 71% Styrelsesuppleanter 20% 20% 20% 20% Övriga ledande befattningshavare 50% 50% 50% 50% NOT 12:5 ERSÄTTNING TILL REVISORER Arvode för revision E&Y -692 -612 -692 -612 Revision, RISE Research Institutes of Sweden AB -63 -61 -63 -61 Förtroendevalda revisorer -26 -25 -26 -25 Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av årsredovisningen och bokföringen, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med revisionsuppdraget. Not 13 UPPGIFT OM INKÖP OCH FÖRSÄLJNING INOM SAMMA KONCERN Inköp koncern Stadshus AB -53 231 -48 141 -53 231 -48 141 Inköp Stockholms stad -57 426 -53 300 -57 426 -53 300 Summa inköp -110 657 -101 441 -110 657 -101 441 Försäljning Stockholms Stad 800 774 760 254 800 774 760 254 Försäljning koncern Stadshus AB 13 107 12 755 13 107 12 755 Summa försäljning 813 881 773 009 813 881 773 009 NOT 14 RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Ränteintäkter övriga 873 1 482 873 1 482 Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 873 1 482 873 1 482 47 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 NOT 15 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Räntekostnader -158 872 -145 652 -158 872 -154 670 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -158 872 -145 652 -158 872 -154 670 NOT 16 SKATTER Aktuell skatt 0 0 0 0 Uppskjuten skatt -20 118 -10 486 -14 627 -5 366 Summa skatter -20 118 -10 486 -14 627 -5 366 Resultat före skatt -22 276 -38 087 -48 933 -62 947 Skatt enligt gällande skattesats 4 589 7 846 10 080 -12 967 Skatteeffekt av intäkter som inte är skattepliktiga 163 294 163 294 Skatteeffekt av icke avdragsgilla kostnader -32 172 -20 140 -32 172 -20 140 Skillnader skatte och bokfmässig effekt, fastighetsförsäljning - -359 - -359 Övriga effekter förändring temporära skillnader 7 302 1 873 7 302 1 872 Summa skatt -20 118 -10 486 -14 627 -5 366 Effektiv skattesats -90% -28% -30% -9% NOT 17 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Byggnader Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 9 908 212 9 544 336 9 908 212 9 544 336 Nyanskaffningar under året 1 196 23 1 196 23 Överfört från produktion 944 662 378 763 944 662 378 763 Försäljningar och utrangeringar -42 277 -14 910 -42 277 -14 910 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 10 811 793 9 908 212 10 811 793 9 908 212 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -4 208 740 -3 916 750 -4 208 740 -3 916 750 Årets avskrivning enligt plan -290 160 -298 667 -290 160 -298 667 Försäljningar och utrangeringar 15 549 6 677 15 549 6 677 Utgående ackumulerade avskrivningar -4 483 351 -4 208 740 -4 483 351 -4 208 740 Utgående bokfört värde byggnader 6 328 442 5 699 472 6 328 442 5 699 472 Taxeringsvärde byggnader 2 869 063 2 588 289 2 869 063 2 588 289 48 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 Byggnadsinventarier Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 220 278 198 825 220 278 198 825 Nyanskaffningar under året 99 583 99 583 Överfört från produktion 10 635 20 870 10 635 20 870 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 231 012 220 278 231 012 220 278 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -68 039 -58 669 -68 039 -58 669 Årets avskrivning enligt plan -10 561 -9 370 -10 561 -9 370 Utgående ackumulerade avskrivningar -78 600 -68 039 -78 600 -68 039 Utgående bokfört värde byggnadsinventarier 152 412 152 239 152 412 152 239 Markinventarier Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 8 872 7 862 8 872 7 862 Nyanskaffningar under året 0 - 0 - Överfört från produktion 8 873 1 010 8 873 1 010 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 17 745 8 872 17 745 8 872 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -6 297 -4 697 -6 297 -4 697 Årets avskrivning enligt plan -2 191 -1 600 -2 191 -1 600 Utgående ackumulerade avskrivningar -8 488 -6 297 -8 488 -6 297 Utgående bokfört värde markinventarier 9 257 2 575 9 257 2 575 Mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 315 990 315 990 315 990 315 990 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 315 990 315 990 315 990 315 990 Utgående bokfört värde mark 315 990 315 990 315 990 315 990 Taxeringsvärde mark 2 218 561 2 419 124 2 218 561 2 419 124 varav tomträttsmark 1 518 216 1 662 235 1 518 216 1 662 235 Utgående bokfört värde byggnader och mark 6 806 101 6 170 276 6 806 101 6 170 276 Skattemässigt restvärde byggnader och mark 6 345 927 6 007 895 6 345 927 6 007 895 Verkligt värde byggnader och mark, se not 4 21 014 140 20 385 720 21 014 140 20 385 720 49 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 NOT 18 INVENTARIER Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 8 249 8 532 8 249 8 532 Nyanskaffningar under året 4 888 83 4 888 83 varav finansiell leasing av fordon -4 857 -150 -4 857 -150 Överfört från produktion - - - - Avslut leasing av fordon -280 -366 -280 -366 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 12 857 8 249 12 857 8 249 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -6 482 -6 377 -6 482 -6 377 Årets avskrivning enligt plan -549 -415 -549 -415 varav finansiell leasing av fordon -321 -180 -321 -180 Avslut leasing av fordon 168 310 168 310 Utgående ackumulerade avskrivningar -6 863 -6 482 -6 863 -6 482 KONST Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 12 075 8 507 12 075 8 507 Nyanskaffningar under året 9 770 9 770 Överfört från produktion 0 2 798 0 2 798 Försäljningar och utrangeringar -77 - -77 - Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 12 007 12 075 12 007 12 075 Utgående bokfört värde 18 001 13 842 18 001 13 842 NOT 19 PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNADER Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 1 141 696 861 857 1 141 696 861 857 Periodens inköp 692 902 683 280 692 902 683 280 Överfört till färdigställda fastigheter -964 170 -403 441 -964 170 -403 441 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 870 428 1 141 696 870 428 1 141 696 Utgående bokfört värde 870 428 1 141 696 870 428 1 141 696 NOT 20 MODERBOLAGETS INNEHAV OCH ANDELAR I KONCERNBOLAG Ingående bokfört värde - - 25 25 Utgående bokfört värde - - 25 25 Bolagets namn: Micasa Fastigheter i Stockholm Holding AB, org nr 559255-4025 med säte i Stockholm. Kapitalandel 100 %, Rösträttsandel 100 %, antal andelar 25 000 med kvotvärde 1 kr. 50 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 NOT 21 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Skattemässiga underskott 92 120 45 401 92 120 45 401 Summa uppskjuten skattefordran 92 120 45 401 92 120 45 401 NOT 22 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Andel Husbyggnadsvaror HBV förening (702000-9226) 40 40 40 40 Fordran Husbyggnadsvaror HBV förening 397 510 397 510 Utgående bokfört värde 437 550 437 550 NOT 23 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Förutbetalda leverantörsfakturor 5 277 3 826 5 277 3 826 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 277 3 826 5 277 3 826 NOT 24 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Balanserade vinstmedel 1 433 726 1 502 033 Årets resultat -63 560 -68 307 I ny räkning balanseras 1 370 166 1 433 726 Antal aktier i moderbolaget uppgår till 150 000 med kvotvärde 100 kr NOT 25 PENSIONSSKULD VD 759 4 780 759 4 780 Avsättning inklusive indexuppräkning år 2025 uppgår till 249. Unde året ianspråktagande uppgår till 4 270. Pensionsskulden är avgiftsbaserad. Se även not 12:3. NOT 26 UPPSKJUTEN SKATTESKULD Överavskrivningar 20 998 15 506 - - Fastigheter 94 796 33 450 94 796 33 450 Summa uppskjuten skatteskuld 115 794 48 956 94 796 33 450 51 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 NOT 27 LÅNGFRISTIGA SKULDER Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 1012 1343 1012 1343 Kortfristig del av långfristig skuld föregående år 97 152 97 152 Tillkommande skulder finansiell leasing fordon 4 857 -150 4 857 -150 Amortering -348 -236 -348 -236 Kortfristig del av långfristig skuld -772 -97 -772 -97 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 4 846 1 012 4 846 1 012 Förfaller till betalning inom 1 år 772 97 772 97 Förfaller till betalning inom 2-5 år 4 846 1 012 4 846 1 012 NOT 28 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Förskottsbetalda hyror 35 726 36 088 35 726 36 088 Personalrelaterade kostnader 13 060 12 765 13 060 12 765 Övriga upplupna kostnader 24 285 35 062 24 285 35 062 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 73 071 83 915 73 071 83 915 NOT 29 EVENTUALFÖRPLIKTELSER OCH STÄLLDA SÄKERHETER Borgensåtagande till Fastigo (Arbetsgivarorganisation) 1 692 1 513 Ställda säkerheter - - Summa eventualförpliktelser och ställda säkerheter 1 692 1 513 En följdeffekt av koncernens löpande verksamhet är att koncernen blir part i rättsliga processer. Dessutom förekom- mer tvister vilka inte leder till rättsliga processer. Micasa Fastigheters ledning gör löpande en bedömning av dessa rättsliga processer och tvister och redovisar avsättningar i de fall de bedömer att ett åtagande föreligger och att detta kan bedömas med rimlig grad av säkerhet. För rättsliga processer eller tvister där det för närvarande inte kan fastställas huruvida ett åtagande föreligger eller där det av övriga skäl inte är möjligt att med rimlig grad av säkerhet beräkna beloppet på en eventuell avsättning gör företagsledningen den sammantagna bedömningen att det inte föreligger en risk för betydande påverkan på koncernens finansiella resultat eller ställning. Som ett led i koncernens affärsverksamhet förekommer utöver angivna ansvarsförbindelser garantier för fullgörande av olika kontraktsenliga åtaganden. 52 Underskrifter Stockholm den dag som framgår av våra elektroniska underskrifter Innehållet i denna årsredovisning bestämdes Maria Mustonen Nike Örbrink Felix Finnveden Ordförande Fatemeh Järlström Christoffer Hökmark Liso Norrman Amanda Hansson Åkerlind Katarina Wåhlin Alm Verkställande direktör Min revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av min elektroniska underskrift Oskar Wall Auktoriserad revisor Styrelsen och verkställande direktören för Micasa Fastigheter i Stockholm AB avger härmed följande hållbarhetsrapport och koncernårsredovisning för räkenskapsåret 2025. Innehållsförteckning Hållbarhetsrapport ................................................................................................... 2 Affärsmodell ........................................................................................................... 2 Intressent- och väsentlighetsanalys hållbarhet ................................................... 3 Väsentliga hållbarhetsaspekter ............................................................................ 6 Riskanalys ............................................................................................................ 21 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten .................. 23 Förvaltningsberättelse ............................................................................................ 24 Finansiella rapporter .............................................................................................. 31 Resultaträkning ................................................................................................... 31 Balansräkning ..................................................................................................... 32 Kassaflödesanalys ............................................................................................... 34 Rapport över förändring i Eget Kapital .............................................................. 35 Noter med redovisningsprinciper ....................................................................... 36 Underskrifter........................................................................................................... 52 2 Hållbarhetsrapport Detta är bolagets nionde hållbarhetsrapport. Den första publicerades i samband med årsredo- visningen 2017. Rapporten följer årsredovisningslagens krav och ger en sammanfattning av bolagets hållbarhetsarbete under 2025. Syfte och innehåll Hållbarhetsrapporten lyfter fram de viktigaste insatserna och resultaten inom bolagets hållbar- hetsarbete under året. Fokus ligger på de tre dimensionerna av hållbarhet: • Miljömässig hållbarhet • Ekonomisk hållbarhet • Social hållbarhet Upplägg Rapporten är strukturerad enligt följande: 1. Affärsmodell 2. Intressent- och väsentlighetsanalys hållbarhet 3. Väsentliga hållbarhetsaspekter – En redogörelse för bolagets arbete utifrån prioriterade hållbarhetsaspekter under 2025. I detta avsnitt beskrivs även riktlinjer inom miljö, per- sonal, mänskliga rättigheter och antikorruption, presenterade under respektive område. 4. Riskanalys – En bedömning av risker kopplade till hållbarhetsarbetet och arbete som genomförts för att minska riskerna. Affärsmodell Affärsmodell, vision, affärsidé och värdegrund Micasa Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger, anskaffar, bygger och förvaltar Stockholms stads omsorgsfastigheter samt hyresbostäder i form av seniorbostäder. Visionen för bolaget är ”ett boende att se fram emot”. För att närma sig visionen finns en vär- degrund framtagen som grundar sig i orden engagemang, nyfikenhet, omtanke och kompetens (ENOK). Värdegrunden ska ses som ett förhållningssätt som genomsyrar bolagets verksamhet. Micasa Fastigheter ska utmärkas av professionell fastighetsförvaltning där tillgänglighet, trygg- het och hållbarhet är viktiga ledord i arbetet. Styrning Kommunfullmäktige Micasa Fastigheter är ett kommunalt bolag som ägs av Stockholms stad. Kommunfullmäktige beslutar, utifrån sin roll som ägare av bolaget, om ägardirektiv, bolagsordning och det kommu- nala ändamålet för bolagets verksamhet. Styrelsen Styrelsen för Micasa Fastigheter i Stockholm AB är politiskt tillsatt av kommunfullmäktige i Stockholms stad. Styrelsen består av sju ledamöter inklusive ordförande samt fem suppleanter. 3 Intressent- och väsentlighetsanalys hållbarhet För hållbarhetsarbetet 2025 togs en intressent- och väsentlighetsanalys fram och beslutades av bolagets ledningsgrupp. I analysen identifierades följande prioriterade intressenter, hur bola- gets dialog med intressenterna förs. Intressenter Viktiga frågor Hur förs dialogen Kunder och hyresgäster Rimliga hyror, trygga och Kundtjänst, kundundersök- tillgängliga fastigheter, ning, personlig dialog, triv- rent och snyggt. selråd och husmöten. Ägare Genomförande av ägardirek- Uppföljning av ägardirektiv, tiv, soliditet och god dialog. samordnings- och bolagsmö- ten samt styrelsemöten. Medarbetare Goda arbetsvillkor, Medarbetarsamtal, informat- utvecklingsmöjligheter ionstillfällen, intranätet och och möjlighet att påverka. medarbetarenkät. Leverantörer Tydliga krav, soliditet och Upphandling, intervjuer, god dialog. leverantörsmöten, avtalsupp- följning och utvärdering. Utifrån intressent- och väsentlighetsanalysen har 13 områden prioriterats utifrån vilka frågor som är viktiga för bolaget och bolagets intressenter. Nedan beskrivs mål, indikatorer och det arbete bolaget har genomfört inom dessa väsentliga områden under året. Prioriterade områden Mål och indikatorer Arbete under året bolaget och indikatorer Produktval och förore- Bolaget har nöjda kunder ge- Beskrivs under rubrikerna ningar nom att erbjuda attraktiva goda materialval respektive boendemiljöer och verksam- fastighetsföroreningar. hetslokaler Förnybar energi Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under rubriken het som är ekonomiskt, soci- förnybar energi. alt och miljömässigt hållbar Indikator om producerad energi Energieffektivitet Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under rubriken het som är ekonomiskt, soci- energiprestanda. alt och miljömässigt hållbar Indikator om energianvänd- ning. 4 Resurseffektivitet Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under cirkulärt het som är ekonomiskt, soci- byggande och upphandling. alt och miljömässigt hållbar Trygga och prisvärda bo- Bolaget ska vara ledande i Beskrivs under rubriken städer att långsiktigt och hållbart ekonomi. äga, förvalta och utveckla tillgängliga och trygga fas- tigheter Kemikalier och avfall Bolaget har nöjda kunder ge- Beskrivs under avfall och nom att erbjuda attraktiva kemikaliehantering. boendemiljöer och verksam- hetslokaler Avfallsmängder Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under het som är ekonomiskt, soci- avfallshantering. alt och miljömässigt hållbar Offentliga upphandlingar Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under rubriken het som är ekonomiskt, soci- inköp och upphandlingar. alt och miljömässigt hållbar Klimatanpassning Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under rubriken kli- het som är ekonomiskt, soci- matanpassning av fastig- alt och miljömässigt hållbar heter. Biologisk mångfald Bolaget ska vara ledande i Beskrivs under rubriken ute- att långsiktigt och hållbart miljö. äga, förvalta och utveckla tillgängliga och trygga fas- tigheter Antikorruption Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under rubrikerna het som är ekonomiskt, soci- antikorruption samt inköp alt och miljömässigt hållbar och upphandling. 5 Bolaget ska vara en attraktiv Beskrivs under rubrikerna arbetsgivare och en lärande personalpolicy, organisation, organisation med kompe- säkerhet och arbetsmiljö, tenta och engagerade medar- hälsoarbete och bolagets betare jämställdhetsarbete. Indikator om utbildningsin- satser. Effektivitet, tillförlitlighet Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under rubrikerna och transparens het som är ekonomiskt, soci- organisation respektive alt och miljömässigt hållbar kvalitetsutveckling. Bolaget ska vara en attraktiv arbetsgivare och en lärande organisation med kompe- tenta och engagerade medar- betare Tillgång till information Bolagets ska ha en verksam- Beskrivs under rubriken till- het som är ekonomiskt, soci- gång till information och in- alt och miljömässigt hållbar formationsredovisning. 6 Väsentliga hållbarhetsaspekter Miljömässig hållbarhet Micasa Fastigheter i Stockholm AB har en långsiktig förvaltning Bolagsmål: och utveckling av sina fastigheter, där god inomhusmiljö och minskad negativ påverkan på omgivande miljö är prioriterade frå- Bolaget har nöjda gor. kunder genom att er- bjuda attraktiva bo- Med miljöfrågorna i fokus utgår Micasa Fastigheters arbete från endemiljöer och företagets påverkan på sin omgivning och dess möjligheter att verksamhetslokaler förbättra sin insats inom dessa områden. Till grund för detta görs en energi-, miljö- och intressentanalys för verksamheten där bo- lagets beröringspunkter inom olika områden värderas och prioriteras. Genom dessa tas hänsyn till de områden där bolaget har störst påverkan eller påverkansmöjlighet, krav enligt lagstiftning eller standard, ägarkrav eller kundönskemål. Micasa Fastigheters ägare, Stockholms stad, har i sitt miljöprogram med tillhörande handlings- planer satt upp mål för staden som även påverkar bolagets prioriteringar. Till det kommer den nya årsredovisningslagen (EU:s CSR-direktiv) som genom krav från moderbolaget Stockholm Stadshus AB innebär anpassningar i verksamheten. Ett av stadens större åtaganden är att halvera sin klimatpåverkan kopplat till konsumtion. Bo- laget har därför målsättningen att börja redovisa sina klimatutsläpp inom alla de tre GHG sco- pen. Målsättningen är att halvera utsläppen till 2030 jämfört med 2021, en totalt reducering med 15 500 ton. Miljö- och energipolicy Bolagets miljö- och energipolicy syftar till att medvetandegöra bo- Bolagsmål: lagets ställningstaganden för ökad miljö- och energiprestanda, stän- digt förbättringsarbete och långsiktighet. Policyn utgör bas för orga- Bolagets ska ha en nisationens miljömål, handlingsplaner och åtgärder. verksamhet som är ekonomiskt, socialt Energiprestanda och miljömässigt Bolagets arbete med energieffektiviseringar har fortsatt i samarbete hållbar med upphandlade driftleverantörer samt under året övertagandet av en tredjedel av fastighetsdriftsorganisationen till en intern drift. Fo- kus på driftoptimering har visat resultat genom lägre energianvänd- ning. Det löpande arbetet med energibesparande åtgärder genomförs inom planerat underhåll och de ombyggnadsprojekt som pågår. Genom kontinuerliga underhållsåtgärder eftersträvas en stabil och långsiktig minskning av både fastighetsrelaterad energi och hyresgästsrelaterad energian- vändning. Det är också på detta sätt som stadens mål att minska energianvändningen med tio procent under mandatperioden hanteras. I samband med alla ombyggnadsprojekt ses möjlighet- erna för energibesparande investeringar över. Målsättningen för året var en reducering av energianvändningen till 114,24 kWh/kvm A-temp och utfallet blev 111,76 kWh/kvm , enligt Boverkets definition och beräkningsmodell för A-temp energi. Micasa Fastigheters energihandlingsplan utgår från energikartläggning av bolagets fastigheter. Det löpande arbetet med energibesparande åtgärder genomförs sedan inom det planerade un- 7 derhållet och de ombyggnadsprojekt som pågår. Kartläggningar i enlighet med lagen om ener- gikartläggningar i stora företag har utförts i flera fastigheter under året, enligt plan. Syftet med kartläggningarna är att ta fram kostnadseffektiva energieffektiviseringsåtgärder. Förnyelsebar energi Utifrån Stockholm stads mål att öka andelen förnyelsebar energi har arbetet med att installera nya solcellsanläggningar fortlöpt. Under 2025 har tre nya solcellsanläggningar färdigställts på fastigheterna Edö 1, Dalen 20 och Vasen 3. Under året har Micasa Fastigheter haft som mål att producera 510 MWh, utfallet blev 458 MWh. Det lägre utfallet beror på tekniska problem i några av anläggningarna samt en reparation som inte kunnat utföras. Systemen förväntas vara återställda till normal drift till nästa solsä- song. Avfallshantering Micasa Fastigheter arbetar för att erbjuda sina hyresgäster en tydlig och hållbar avfallshante- ring. Skyltning sker successivt i avfallsutrymmen tillsammans med entreprenör. Under 2025 har arbetet fortsatt med att stärka och förtydliga ansvarsfördelningen mellan bolaget och våra hyresgäster, med ökad stöttning till både lokal- och direkthyresgäster. Inventering av avfallsutrymmen och fraktioner pågår och det pågående pilotprojektet med sen- sorer för att mäta avfallsmängder har fortsatt under året. Resultaten visar variationer, bland annat när kärl inte ställs tillbaka på avsedd plats, vilket ger viktig information för uppföljning gentemot våra ramavtalade entreprenörer. Klisterlappar med piktogram har delats ut till verk- samheter i samråd med miljöförvaltningen. Cirkulärt byggande Cirkulärt byggande har varit i fokus även under 2025. Byggprojekt som startades under året har genomfört en inventering av material och produkter som är lämpliga att återanvändas. Identifierade produkter kan återanvändas inom projektet eller lagras i en återbrukshubb för framtida projekt. Micasas Fastigheters nybyggnationsprojekt Ånn 7 har projekterats med fokus på återbruk. En återbruksinventering identifierade produkter som är möjliga att återanvända i projektet eller i framtida projekt. Listan med produkter har sedan varit tillgänglig för alla discipliner så att återbruk bearbetats in i bygghandlingar. Inför rivning demonterades produkterna och en slut- bedömning gjordes om produkters skick och funktionalitet. Det som sedan var möjligt att återanvända har transporterades till bolagets återbrukshubb i Blackeberg i väntan på återmon- tering under produktionen. Micasa Fastigheters återbruksprocesser i samband med nybyggnat- ionsprojekt kommer att utvärderas och uppdateras med erfarenheterna från projektet Ånn. Bolaget ska fortsätta arbetet med effektiv avfallshantering, minimering av avfall och återbruk under 2026 och en målsättning är att ytterligare utöka samarbetet och erfarenhetsöverföringen med de andra bolagen inom Stockholms stad. Dessutom förväntas den stadsgemensamma återbrukshubben komma igång och kunna bidra till ett effektivare återbruk med större utbud. Miljöcertifiering av byggnader Micasa Fastigheter har målsättningen att nyproducerade byggnader ska certifieras enligt Miljö- byggnad, med totalbedömningen ”silver”. Större ombyggnationsprojekt projekteras även de en- ligt Miljöbyggnad för ombyggnad, med den betygsnivå som är passande för den specifika fas- tigheten och dess förutsättningar. Under 2025 har alla relevanta projekt flyttat till den nya ma- nualen, Miljöbyggnad version 4. 8 Arbetet visar att insatserna bidrar till sänkt energianvändning, en sund inomhusmiljö för våra hyresgäster och i stort en mer hållbar fastighet. Transporter Micasa Fastigheters fordonsflotta om åtta bilar består av elbilar och har utökats i samband med övertagandet av egen intern drift. Det totala antalet fordon består numera av 18 stycken elbilar. För transporter och fordon i Micasa Fastigheters olika entreprenader har kravställningsnivån vid upphandling skärpts och insamling av data från pågående entreprenader sker där så är möj- ligt med ett visst intervall. Kontroller gällande alkolås sker och även striktare krav gällande däck följs upp. Upphandlade transporter ska vara fossilfria senast 2030. För att minska behovet av medarbetares resor till och från kontoret i Husby nyttjas elektroniska nyckelskåp som placerats på två av bolagets fastigheter i söderort, samt SL-kort finns att lånas vid behov. Under året har ett nytt övergripande avtal tecknats med Stockholm Parkering, vilket skapar bättre förutsättningar för en mer samlad utbyggnad av bolagets laddinfrastruktur. Utbyggnad har under året skett utifrån identifierade behov och planeras att intensifieras under kommande år. Åtta procent av bolagets parkeringsplatser är numera utrustade med laddinfrastruktur. Goda materialval Under 2025 har fokus legat på att bättre kontrollera produktval inom fastighetsdrift och mindre entreprenader. Arbetet med detta prioriterade område kommer att fortgå även under 2026. Dis- kussioner och utbildning med projektledare samt planering för uppdateringar av bolagets materialkrav pågår. Uppdaterade materialkrav, tillsammans med övriga byggande systerbolag i koncernen, väntas bli färdiga under 2026. Kemikalier Bolaget nyttjar Byggvarubedömningen för att säkerställa miljö- och hälsomässigt bra material- och produktval. Byggvarubedömningen används också som verktyg och loggbok, för att doku- mentera vad som byggs in i husen. Bolaget kontrollerar även produkter som används vid utbyte och underhåll i befintliga byggna- der genom Byggvarubedömningen. Fastighetsföroreningar Radonfrågan har varit i fokus även under 2025 och mätningarna börjar nu komma ikapp med kraven och ordningen i bolagets system för hantering av radonfrågor har förbättrats. Pri- oriteringsplanen för mätning följs i det planerade underhållet och fortsatt arbete med att skapa ordning kommer att pågå även 2026 innan hanteringen förväntas fungera enligt rullande schema. Som vanligt genomförs materialinventeringar i ombyggnadsprojekt innan genomförande för att undvika arbete i olämpliga material. Klimatanpassning av fastigheter Bolaget arbetar aktivt med inventering, planering och anpassning av fastigheterna utifrån ny klimatdata och klimatförändringar med påföljande klimatrisker. De klimatrisker som föreligger i fastighetsförvaltningen är framförallt konsekvenser av långva- rig värmebölja samt skyfall. 9 Hantering av värmebölja I bolagets strategi för värmeböljor är fokus på åtgärder för att minska påverkan på inomhus- klimat av en värmeböljas effekter i såväl nyproduktion, vid renovering och i förvaltning. Bolaget har genomfört projekt och åtgärder i fastigheter enligt prioritering för underhåll. Åt- gärderna har framförallt bestått i att monterat solskyddslösningar, säkerställa skugga i utemiljön och säkerställa befintlig ventilation. Informationsmaterial till hyresgäster har förmedlats med tips om hur konsekvenser av värme- böljor kan minskas. Under året har vi utvärderat pilotprojekt för lokal kylutrustning i gemen- samhetslokaler, en dialog med verksamheterna pågår för att de själva ska kunna minska negativ påverkan. Arbetet fortsätter med att göra åtgärder som solskyddsfilm, ta bort handukstorkar på VVC-kretsar. En fortsatt dialog med hålls med stadsledningskontoret och stadsdelsförvaltning- arna om kostnader för att installera fjärrkyla i de fall detta är praktiskt möjligt. Hantering av skyfall En uppdaterad kartläggning av skyfallskonsekvenser och en utökad risk och sårbarhetsanalys för äldreboenden i staden har använts vid planering och prioritering av kommande åtgärder. Kartläggningen har dock inte inneburit några större förändringar. Åtgärder som backventiler i avlopp, åtgärder i utemiljön, utökning av pumpgropar och ”förd- röjningsmagasin” har tidigare genomförts i de mest utsatta fastigheterna med gott resultat. Di- alog kring skyfallsfrågor förs fortsatt med andra fastighetsägare och Stockholm Vatten och Av- fall för att samordna frågor för större riskområden. I övrigt hanteras, prioriteras och genomförs åtgärder i ordinarie planerat underhåll. Utemiljö Stärkt biologisk mångfald Micasa Fastigheter har ett uttalat fokus på sina utemiljöer. De är viktiga för våra boendes rekreation, samhörighet och hälsa. De är också en del av de stadsnära grönytor som hu- serar växter och djur i innerstaden. För att öka den biolo- giska mångfalden släpps det upp ängsytor med särskilda skötselrutiner på vissa fastigheter. Under 2025 har vi utökat antalet ängsytor och även storle- ken på de befintliga. På vissa fastigheter har vi släppt upp befintliga bruksgräsmattor till så kallat långgräs för att gynna den biologiska mångfalden. Fler odlingslådor har placerats ut för att fler av våra boende ska få möjlighet till egen odling. Under året har bolaget deltagit i trafikkontorets arbete med att ta fram en trädpolicy för Stock- holms stad. Dagvattenhantering I projekteringen av våra större ombyggnationer och nyproduktioner ses dagvattenhanteringen över. Hårdgjorda ytor behövs för att bibehålla en tillgänglig utemiljö för de boende men ytav- rinningen styrs mot planteringsytor som möjliggör fördröjning, rening och infiltration. 10 För att kunna använda regnvattnet för vattning av de boendes odlingsytor och våra blomsterur- nor har regnskördare planerats in i samband med projektering av större ombyggnationer. Så kallade gröna tak som bidrar till fördröjning av regnvatten har upprustats och nya har plane- rats in i våra större projekt. Cirkularitet och återbruk Under året har vi fortsatt arbeta med återbruk i utemiljön. Utemöbler renoveras och vid de större projekten återanvänds möbler, markmaterial och annan utrustning i så stor utsträckning som möjligt. I de fall utrustningen inte kan återanvändas på aktuell fastighet går den vidare till andra lämpliga platser inom vårt fastighetsbestånd. Ekonomisk hållbarhet Policy och styrande dokument Utifrån ekonomisk hållbarhet finns ett antal policydokument och andra styrande dokument varav stadens budget är det mest övergripande styrdokumentet. Budgeten beskriver bolagets uppdrag samt fastställer vissa grundläggande principer för bolagets verksamhet. Utöver det finns en rad lagar som styr bolagets verksamhet såsom årsredovisningslagen, bokföringslagen och aktiebolagslagen. En finanspolicy finns framtagen för kommunkoncernen inom Stockholms stad och en för Stock- holm Stadshus AB. Policydokumenten tydliggör mål, riktlinjer och regler för finansverksamheten. Andra viktiga dokument inom området är bolagets delegationsordning och attestinstruktion samt arbetsordningen för Micasa Fastigheter. Ekonomi Micasa Fastigheter utgör en del av Stockholms stads och stockholmarnas samlade tillgångar och ska därför bedrivas på ett allmännyttigt och affärsmässigt sätt som kommer stadens invå- nare till del. Bolagets huvuduppdrag är att tillhandahålla och utveckla bostäder och lokaler för stadens verksamheter, med särskilt fokus på vård- och omsorgsboenden, LSS-bostäder och se- niorbostäder. Hyresgästerna är en av bolagets viktigaste intressenter och rimliga boendekostnader är ett pri- oriterat område. Hyrorna för biståndsbedömda bostäder i vård- och omsorgsboenden, service- hus och LSS-boenden förhandlas med Hyresgästföreningen och bostäderna hyrs ut till staden, som i sin tur hyr ut dem i andra hand till de boende. Seniorbostäder förmedlas via Bostadsför- medlingen i Stockholm och hyrorna förhandlas även här med Hyresgästföreningen. För att möj- liggöra överkomliga boendekostnader är det viktigt att bolaget kan erbjuda bostäder i fastigheter med varierande ålder och standard, anpassade för hyresgäster med olika ekonomiska förutsätt- ningar. Bolaget är organiserat som en beställarorganisation och uppföljning av upphandlade avtal samt kontroll av leverantörernas arbete sker på ett strukturerat och systematiskt sätt. Fastighetsdriften är bolagets största avtalsområde och är indelad i tre geografiska områden. Under 2025 togs driftområdet i västerort över i egen regi från den 1 oktober. Övertagandet har inneburit ett om- fattande initialt arbete men bedöms på sikt bidra till lägre driftkostnader, förbättrad leverans- kvalitet och ökad långsiktighet i skötsel och underhållsplanering. Fast bemanning, minskad per- sonalomsättning och ökad närhet till verksamheten förväntas även bidra till ökad kundnöjdhet och möjlighet att erbjuda utökad service till hyresgästerna. 11 För att säkerställa en långsiktigt hållbar ekonomi upprättar bolaget långsiktiga ekonomiska pla- ner för intäkter och kostnader. Då verksamheten i huvudsak finansieras genom hyresintäkter är det viktigt att kostnadsutvecklingen hålls på en jämn och förutsägbar nivå. På så sätt kan bolaget uppnå målet att vara långsiktigt självfinansierat. Bolaget följer kontinuerligt upp fastigheternas ekonomiska och tekniska status samt bedömer det långsiktiga behovet av respektive fastighet. Ett antal byggnader – främst från 1980-talet – står inför omfattande upprustningsbehov under de kommande åren. För dessa fastigheter krävs en samsyn inom staden kring långsiktigt behov och strategisk betydelse. Utvecklingen följs bland annat upp genom nyckeltalen direktavkast- ning och soliditet. Fastigheternas utveckling är av avgörande betydelse för bolagets långsiktiga ekonomi, då fas- tigheternas skick och uthyrningsgrad utgör grunden för intäkterna. Fastighetsutvecklingsplanen ger bolaget förutsättningar att prioritera rätt investeringar och säkerställa att fastigheterna även fortsättningsvis kan hyras ut till bolagets målgrupper. Tillsammans med en effektiv förvaltning bidrar detta till att utveckla fastigheternas värden, vilket följs upp genom indikatorn marknads- värde per kvadratmeter. Investeringar är också viktiga ur ett hållbarhetsperspektiv. Ombyggnationer kan förbättra fas- tigheternas miljöprestanda genom energieffektivisering, mer hållbara materialval och effekti- vare driftlösningar jämfört med äldre tekniska system. I nyproduktionsprojekt har bolaget möj- lighet att påverka utformning, materialval och tekniska lösningar för att skapa fastigheter med god förvaltnings- och driftsekonomi över tid. Investeringarna utgör även ett centralt fokusom- råde i bolagets antikorruptionsarbete genom de upphandlingar som genomförs och de avtal som tecknas. Den svagare konjunkturen i Sverige har påverkat bygg- och fastighetssektorn, bland annat ge- nom högre räntekostnader och ökade byggkostnader. Även om kostnadsökningarna har avtagit jämfört med tidigare år ligger nivåerna fortsatt historiskt högt. Som en långsiktig fastighetsä- gare har bolaget kunnat fortsätta genomförandet av prioriterade projekt trots marknadens ned- gång. Indikator Resultat 2025 Resultat 2024 Marknadsvärde/kvm 31 230 30 196 Soliditet 24 26 Direktavkastning 2,4 2,2 Driftnetto/kvm 740 657 Kvalitetsutveckling Bolaget har under året fortsatt arbetet med att utveckla och beskriva arbetssätt inom bolaget. Ledningssystemet är certifierat för miljöledning utifrån ISO 14 001 och energiledning utifrån ISO 50 001, vilket innebär intern och extern granskning av systemet och ständigt arbete för att utveckla och förbättra bolagets arbetssätt och rutiner. Under året har bolaget bland annat arbetat med att sammanställa pågående förbättringsprojekt på en gemensam plattform. Bolaget har arbetat med att stärka struktur- och kultur kring inno- vation inom bolaget, där bland annat ett innovationsråd har fortgått för att främja innovations- arbetet inom bolaget. Ett större arbete har även pågått för att utveckla bolagets process kring projektavslut. En digital färdplan ska tas fram under 2026 för att tydliggöra bolagets långsiktiga digitala ut- veckling mot mer datadrivna arbetssätt och möjligheter att skapa mervärden för både medar- betare, hyresgäster och beslutsfattare. 12 Antikorruption Micasa Fastigheters ambition är att medvetet arbeta mot korruption genom att ta ansvar för att bolagets anställda ska vara medvetna om sina rättigheter och skyldigheter. Bolagets resurser ska användas till nytta för samhället i stort. Bolagets arbete utgår från Näringslivskoden som är framtagen av Institutet Mot Mutor (IMM). Bolagets uppförandekod tydliggör det agerande bolaget förväntar sig av sina medarbetare, sty- relse och leverantörer. Koden rör områden som affärsetik, samhällsengagemang, bolagskultur och miljöansvar. Som ett led i arbetet med uppförandekoden har bolaget en visselblåsarfunktion för externa parter och anslutit sig till stadens visselblåsarfunktion för sina medarbetare. I dessa finns möjlighet att rapportera in avvikelser mot uppförandekoden. Avvikelser hanteras i enlig- het med fastlagd rutin. Sedan 2020 är bolaget medlem i Rättvist byggande för att på ett proaktivt och strukturerat sätt motverka ekonomisk brottslighet, illegal arbetskraft och oegentligheter på byggarbetsplatser. Inom ramen för detta har kontroller skett av entreprenörer och på byggarbetsplatser. Indikator Resultat 2025 Resultat 2024 Andel genomförda informationsinsatser om bolagets riktlinjer 3 3 kring mutor och representation Inköp och upphandling Micasa Fastigheter omfattas av lagen om offentlig upphandling, LOU. Inköpsenheten är Micasa Fastigheters experter och ska säkerställa att inköp och upphandlingar sker i enlighet med gäl- lande lagstiftning och stadens riktlinjer. Inköpsenheten ansvarar för planering och genomfö- rande av samtliga upphandlingar inom bolaget. Under 2025 har Micasa Fastigheter fortsatt sitt arbete med avtalsuppföljning och avtalscontrollern har bland annat utfört utbildningar med av- talsägare och avtalsförvaltare. Bolaget har även gjort flertalet extra kontroller av sina leveran- törer i enskilda frågor, exempelvis fördjupad fakturakontroll samt om eventuell koppling till Ryssland. Inköpsenheten har genomfört 16 annonserade upphandlingar under 2025. Upphandlingar har bland annat skett avseende ramavtal för markskötsel, flyttjänster, takarbeten, konsulter för pro- jektstöd, fastighetstransaktion och brandkonsult. Vidare har Micasa Fastigheter handlat upp entreprenörer för nyproduktion av kv. Trossen, tillagningskök kv. Köpenhamn samt ombygg- nad av kv. Tunet. Direktupphandlingar genomförs av verksamheterna med stöd av inköpsenheten. Fastställd rutin finns för att säkerställa att tillgänglig konkurrens nyttjas. Utöver egna upphandlingar så nyttjas de gemensamma avtal som stadens serviceförvaltning, bolag inom koncernen, HBV (medlems- förening) och Adda har upprättat. LOU fastställer också ett antal grundprinciper såsom likabehandling, icke-diskriminering, transparens, proportionalitet samt ömsesidigt erkännande och Micasa Fastigheter utgår ifrån dessa grundprinciper i sitt upphandlingsarbete. I Micasa Fastigheters upphandlingar finns alltid sociala och miljömässiga krav inarbetade. Indikator Mål 2025 Resultat 2025 Resultat 2024 Byggvarubedömningens kriterier ställs som krav 100 % 100 % 100 % vid relevanta upphandlingar 13 Tillgång till information och informationsredovisning Micasa Fastigheter som kommunalt bolag omfattas av offentlighetsprincipen. Huvudregeln är att allmänna handlingar är offentliga. Det innebär att handlingar måste hållas ordnade och vår- das. I bolagets hanteringsanvisningar framgår hur informationen ska hanteras, vad den sparas och om den ska diarieföras. Bolagets ärende- och dokumenthanteringssystem (diarium) heter eDok och är ett stadsgemensamt system. I bolagets arkivpolicy fastslås ansvaret för hantering av allmänna handlingar. Vid begäran om utlämnande av allmän handling så registreras begäran i eDok. Begäran ska hanteras skyndsamt. Det är handläggaren som ansvarar för att informationen tas fram och prö- var om handlingen kan lämnas ut. Beslut om avslag för utlämnande är delegerat till VD eller avdelningschefen för verksamhetsstöd. Vid nekande informerar bolaget alltid om rätten till ett skriftligt avslagsbeslut. Bolaget tar ut en avgift för kopior enligt beslut i kommunfullmäktige och i Micasas styrelse. 14 Social hållbarhet Den sociala hållbarheten utgör ett viktigt fundament i bolagets affärsidé, att erbjuda välskötta, trygga och tillgängliga bostäder för stadens äldre, personer med funktionsnedsättning och till stadens prioriterade grupper. Nedan kan du läsa mer om bolagets insatser, till exempel att tillhandahålla lokaler för aktivi- tetscenter, erbjuda boenden åt äldre hemlösa samt genomföra insatser för att stärka tryggheten och tillgängligheten vid bolagets fastigheter. Micasa Fastigheter följer FN:s definition av mänskliga rättigheter och arbetar med detta utifrån åtgärderna som beskrivs i detta avsnitt. För att stärka bolagets arbete inom social hållbarhet ger bolaget fortsatt sina anställda möjlig- heten att använda åtta arbetstimmar om året till volontärarbete. Utöver initiativ från medarbe- tarna själva har även bolaget anordnat olika volontäraktiviteter. Bolagets engagemang i arbetsmarknadsinsatser har fortgått för att hjälpa personer som hamnat långt ifrån arbetsmarknaden men även genom att ta emot sommarjobbare och praktikanter från såväl gymnasium, yrkeshögskolor samt Tekniksprånget. Trygghet och social gemenskap I Micasa Fastigheters seniorbostäder finns ett väl genomtänkt och beprövat koncept där bland annat möjlighet till social gemenskap är en viktig aspekt för att bidra till trivsel och trygghet. Utgångspunkten är att det alltid ska finnas tillgång till lokaler för social gemenskap som möj- liggör ett aktivt liv och bolaget ger också stöd för att bilda och hålla samman trivselråd för att öka gemenskapen inom boendet. Trivselråden bidrar till att bryta ofrivillig ensamhet och social isolering och utgör därmed en ytterligare trygghetsfaktor för bolagets seniorhyresgäster. Kundförvaltare erbjuder också olika former av trygghetsskapande stöd till hyresgästerna och anordnar regelbundet aktiviteter. Under sommaren 2025 anordnade även sex unga aktivitetsle- dare en mängd aktiviteter tillsammans med seniorhyresgästerna i ett antal seniorbostäder un- der ett par veckor. Detta var mycket uppskattat bland hyresgästerna, varför bolaget har beslu- tat att fortsätta med det framöver och då även utöka perioden med flera veckor. Vid majoriteten av bolagets seniorbostäder finns därutöver tillgång till aktivitetscenter som drivs av respektive stadsdelsförvaltning och är en öppen träffpunkt för såväl seniorhyresgäs- ter som för andra äldre som bor i ordinärt boende. Bolaget för vid behov en dialog med stads- delsförvaltningarna kring möjligheten att tillskapa aktivitetscenter där det i dagsläget saknas 15 och aktivitetscenter planeras in i bolagets kommande nyproduktion och omvandling till seni- orbostäder. Utemiljö utifrån social hållbarhet Social hållbarhet är bland annat förknippat med samvaro, trygghet och trivsel. På flera av bo- lagets fastigheter finns boulebanor som skapar en trevlig gemenskap för de boende. Underhåll av befintliga banor har genomförts och fler boulebanor planeras. I samtliga fastigheter ges möj- lighet att vistas och umgås utomhus både genom att röra sig i utemiljön samt i tillgängliga utemöbler. Odlingsmöjligheter i upphöjda odlingsbäddar finns på flera håll inom fastighetsbeståndet för att gynna den sociala samvaron och upplevelsen av odling. Micasa Fastigheter har genomfört underhåll med påfyllning av jord. De boende sköter odlingen. I flera fastigheter med seniorbo- städer finns trädgårdsgrupper som har en kontinuerlig dialog med bolagets trädgårdsförvaltare där de ges möjlighet att påverka och komma med önskemål. Resultat 2025 Resultat 2024 Utemiljöindex 88,6 % 89,1 % Trygghet och säkerhet Trygghetsarbetet är en prioriterad fråga för Micasa Fastigheter. Det är viktigt att de boende kan känna sig trygga i och runt bolagets fastigheter. Därför arbetar bolaget systematiskt med att stärka tryggheten genom bland annat trygghetsronderingar och upprustning av utemiljöer. Mål 2025 Resultat 2025 Resultat 2024 Trygghetsindex 85 % 85,2 % 84 % På uppdrag av S:t Erik Försäkring genomförs ett antal riskbesiktningar varje år i bolagets fas- tigheter. I riskbesiktningen följs bland annat att bolaget följer de försäkringsregler som gäller i försäkringsbrevet och att bolaget uppfyller myndighetskrav. Brandskyddsarbete Som en del av företagets systematiska brandskyddsarbete genomförs kontinuerliga inspekt- ioner, provning och underhåll av brandskyddsutrustning samt brandförebyggande åtgärder. Kontroll och utvärdering av brandskyddsarbetet utförs regelbunden för att säkerställa att det är effektivt och att eventuella brister åtgärdas. Dessutom genomförs årliga revisionsbesikt- ningar av brand- och sprinkleranläggningar samt kontroll av tekniska brandskyddet och brandskyddsutrustning i samtliga fastigheter för att säkerställa att samtliga system fungerar med hög tillförlitlighet och uppfyller gällande krav. 16 Tillgänglighet Tillgänglighetsprogram Bolaget har ett framtaget tillgänglighetsprogram som utgår från Stockholms stads program för delaktighet för personer med funktionsnedsättning. Bolagets program har tre mål: • Att alla ska kunna använda och förflytta sig i bolagets fastigheter • Att alla ska kunna arbeta i verksamheten på samma villkor • Att alla ska kunna ta del av information och kunna kommunicera med Micasa Fastig- heter utifrån sina egna förutsättningar Tillgänglighetsprogrammet styr bolagets arbete i tillgänglighetsfrågor. Bolaget har en tillgäng- lighetsansvarig som samordnar bolagets arbete gällande tillgänglighetsfrågor. Bolagets till- gänglighetsarbete följs upp inom ramen för bolagets ordinarie uppföljning tertialvis. Tillgänglighetsarbete Micasa Fastigheters byggnaders tillgänglighet beskrivs på www.micasa.se för att besökare ska kunna avgöra vilken typ av tillgänglighet som erbjuds. Tillgänglighet granskas och bevakas under projektering, granskningar har genomförts vid ett tiotal projekt under året. Projekteringsanvisningar för tillgänglighet har uppdaterats gällande enskilda bostaden, nya utförandebeskrivningar och projekteringsanvisningar gällande skyltning har tagits fram under året. Samverkansmöten har genomförts med systerbolagen gällande till- gänglighet och med stadens nätverk för tillgänglighetsfrågor. Bolaget har deltagit i stadens funktionshindersråd under året. Rådet ska stödja och ge råd i bolagsstyrelsernas arbete med att genomföra Stockholm stads program för tillgänglighet och delaktighet för personer med funktionsnedsättning. Under året har Micasa Fastigheter deltagit i SIS/TK 598/AG 04 gällande framtagande av en ny standard Säkerhet vid användning, trappor, ramper, räcken och balkonger. Standarden ersätter Boverkets byggregler gällande trappa, ramp, räcken och balkonger. Bolaget har en tillgänglighetsanpassad webbplats och huvudkontoret har tillgänglighetsanpas- sade lokaler. Indikator 2025 2024 Upplevd tillgänglighet i fastigheterna 91,5 % 88,9 % bland seniorhyresgäster Boende för äldre och yngre personer med funktionsnedsättning Micasa Fastigheter tillhandahåller och tillskapar tillgängliga och trygga bostäder som kan möta behoven hos stadens ökande antal äldre. Bolaget har i enlighet med tidigare fastställd äldreboendeplan och ägardirektiv i uppdrag att uppföra nya seniorbostäder och vård- och om- sorgsboenden för att möta behoven hos den åldrande befolkningen. Arbetet med utbyggnad av seniorbostäder har fortgått under året, både vad gäller ombyggnat- ion av befintliga fastigheter och nyproduktion i den mån det bedöms vara genomförbart. Un- der året har fyra ombyggnadsprojekt, som totalt omfattar 429 seniorbostäder i Enskededalen (Dalen 20), Farsta strand (Edö 1), Axelsberg (Jungfru Lona 2) och Vasastaden (Vasen 3), fär- digställts och uthyrning av dessa lägenheter pågår eller är i slutfasen. Bolagets ramprogram för nyproduktion av seniorbostäder är vägledande i arbetet som baseras på kunskap om äldres 17 önskemål och behov för att skapa trygga och tillgängliga bostäder med målet att stödja och underlätta ett självständigt liv samt öka förutsättningar för kvarboende. Arbetet har fortgått under året vad gäller planering av den nybyggnation av vård- och om- sorgsboenden som hittills har fastställts med staden som huvudman fram till 2040. Samtliga projekt planeras i enlighet med bolagets reviderade ramprogram för vård- och omsorgsboen- den, med fokus på trygga, trivsamma och resurseffektiva miljöer för både boende och perso- nal. Bolaget deltar aktivt i arbetet med stadens övergripande äldreboendeplanering som från och med 2026 kommer att bedrivas på ett nytt sätt. Med anledning av de kommande förändring- arna har bolaget under hösten deltagit i förberedelserna inför "Samordnad äldreboendeplane- ring" (SÄB) som leds av stadsledningskontoret. Stadens insatser till bland annat äldre personer som lever i hemlöshet är fortsatt prioriterat. Som ett led i det arbetet fortsätter bolaget att förmedla cirka 25 seniorbostäder årligen via SHIS till personer över 65 år som har svårt att komma in på bostadsmarknaden. Under 2025 har SHIS tackat ja till 11 av de 13 lägenheter som bolaget har förmedlat till stiftelsen. Orsaken till att SHIS i vissa fall tackar nej är att de vid tidpunkten för erbjudandet inte har haft något behov. I och med stödet av SHIS äldrelots, har nio personer övertagit hyreskontraktet under året och därmed kommit ur sin hemlöshet. Totalt har 87 personer som har erbjudits en senior- bostad inom ramen för detta arbete övertagit sitt hyreskontrakt sedan införandet 2018. Micasa Fastigheter arbetar även med vräkningsförebyggande åtgärder som bland annat inne- bär att bolaget handlägger alla hyresärenden individuellt med målet att undvika vräkning av bolagets direkthyresgäster. Bolaget har ett nära samarbete med socialförvaltningen avseende planering av utbyggnad av boenden för personer med funktionsnedsättning. Arbetet inriktats mot att möjliggöra för fler friliggande gruppbostäder enligt LSS utifrån stadens identifierade behov. Byggnation av ett LSS-boende i Järva är pågående och därutöver pågår planering i tidiga skeden med åtta pro- jekt avseende friliggande gruppbostäder. För att tillskapa ytterligare friliggande bostäder för de aktuella målgrupperna pågår en kontinuerlig dialog om att förvärva fastigheter från SISAB som ser ett vikande behov och efterfrågan av förskolor. Två tomträtter har i enlighet med detta förvärvats och tillträtts under året och i december beslutade bolagets styrelse om köp av ytterligare tre tomträtter av SISAB. Personal och organisation Personalpolicy Bolagsmål: Stockholms stad har en framtagen personalpolicy som ligger till grund för Micasa Fastigheters arbete med personalfrågor. Policyn sätter mål gäl- Bolaget ska vara en lande bland annat att alla ska bemötas med respekt, att ingen diskrimine- attraktiv arbetsgi- ring ska ske på arbetsplatsen och att alla anställda erbjuds en god arbets- vare och en lärande miljö. Utöver det så ställs det krav att medarbetarna ska ha inflytande på organisation med sin arbetsplats och möjlighet till kompetensutveckling. Bolagets perso- kompetenta och en- nalarbete följs upp löpande i bolagets integrerade ledningssystem (ILS) gagerade medarbe- samt i den årliga medarbetarenkäten. tar 18 Organisation I och med att antalet äldre ökar i staden behöver bolagets fastighetsbestånd växa och utvecklas. För att möta detta uppdrag har ett antal anpassningar gjorts inom bolagets organisation samt att organisationen utökats med fler medarbetare. Justeringar av organisationen, till exempel utök- ning eller förändring av roller, föregås alltid av en noggrann analys av framtida behov. Föränd- ringar genomförs i de fall behov finns, för att säkerställa att verksamheten kan genomföra upp- satta mål. I samband med att bolaget under året tagit över fastighetsdriften i västerort i egen regi utökades organisationen med tio medarbetare. Totalt antal anställda per den 31 december 2025 var 154 (136), exklusive tidsbegränsade an- ställningar. Bolaget arbetar aktivt med att vara en lärande organisation, vilket är en central del för bolaget framgent när det gäller att utveckla och bibehålla kompetens. Under 2025 blev Micasa Fastigheter certifierade som ett "Great Place To Work", en certifiering som stärker bilden av att bolaget är en attraktiv arbetsgivare. Det är viktigt för bolaget att vara en attraktiv arbetsgivare för att säkerställa en god personalförsörjning. Arbete med employer branding pågår kontinuerligt, samt ett strukturerat kompetensutvecklingsarbete för både chefer och medarbetare. Bolaget erbjuder förmåner som främst ska bidra till balans i livet och ligger inom ramen för hälsa och friskvård. Volontärarbete på arbetstid har erbjudits under året, såsom till exempel plogging (plocka skräp samtidigt som jogging/promenad) och insatser hos Ronald McDonalds barnsjukhus. Säkerhet och arbetsmiljö Medarbetarnas säkerhet och arbetsmiljö är en grundläggande prioritering för Micasa Fastig- heter. Bolaget har en arbetsmiljöpolicy där vikten av att ha ett systematiskt arbetsmiljöarbete, med förebyggande arbete och fortlöpande insatser, särskilt poängteras. Alla nyanställda får en genomgång av vad som gäller i händelse av brand eller annan olycka. Chefer har en skriftligt upprättad fördelning av arbetsuppgifter gällande arbetsmiljöansvaret i syfte att förtydliga an- svar och roller inom arbetsmiljöområdet. Hälsoarbete Bolaget arbetar i enlighet med Stockholm stads mål för att främja medarbetarhälsan. Alla medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag på 5 000 kronor per år per helårsanställd, med mål- sättningen att alla medarbetarna ska ta ut hela friskvårdsbidraget. Under 2025 nyttjades 74 % (79,67%) av bidraget. För att främja fysisk aktivitet ordnade bolaget till exempel med motionstävling, löpträning, pass på SATS, plogging och deltagande i blodomloppet för medarbetarna under året. 19 Bolaget har ett nära samarbete med företagshälsovården med målet att arbeta främjande och proaktivt. Sjuktal följs upp kontinuerligt. Genom uppföljning av sjukfrånvaro och de rutiner bolaget har för att fånga upp tidiga tecken på ohälsa vill bolaget öka möjligheterna att förebygga ohälsa hos medarbetarna. Den totala sjukfrånvaron uppgick under 2025 till 2,73 % (2024: 3,58%). Indikator Kvinnor Män Totalt Sjukfrånvaro dag 1-14 1,61 % 0,87 % 1,31 % Sjukfrånvaro dag 15-720 2,06 % 0,47 % 1,41 % Sjukfrånvaro total 3,67 % 1,34 % 2,73 % Aktivt medarbetarindex (AMI) AMI är ett index som tas fram från resultat från medarbetarenkäten som genomförs årligen. AMI består av tre delindex; motivation, ledarskap och styrning och ingår i en nationell mätning med möjlighet till jämförelser med andra kommuner. Bolaget arbetar enligt en gemensam struktur med resultatet från medarbetarenkäten där fokus- områden prioriteras och väljs ut tillsammans med medarbetare. En handlingsplan tas fram av- delnings- eller enhetsvis som följs upp med medarbetare under året. Bolaget har återigen, ökat sina AMI-värden och siktar på fortsatt ökning kommande år. Likaså har Ledarskapsindex ökat. Totalt AMI Kvinnor Män 85 (83) 84 (83) 86 (84) (föregående år inom parentes) Delindex AMI Ledarskap 88 (86) Motivation 83 (82) Styrning 85 (82) (föregående år inom parentes) Jämställdhetsarbete Likabehandlings- och jämställdhetsarbetet följs upp inom ramen för bolagets ordinarie uppfölj- ning som sker tertialvis. Likabehandling är en grundförutsättning inom bolaget och arbete för att säkerställa detta pågår kontinuerligt. Lagkrav på årlig lönekartläggning efterlevs, ett aktivt arbete för att säkerställa likabehandling sker vid varje rekryteringstillfälle och dessutom arbetar bolaget aktivt med att vara en föräldravänlig arbetsplats. Förberedelser har påbörjats inför att det nya EU-direktivet om lönetransperens börjar gälla under 2026. Jämställdhetsfrågor i medarbetarenkäten Kvinnor Män Total På min arbetsplats behandlas alla med respekt 4,3 (4,5) 4,4 (4,2) 4,4 (4,3) På vår arbetsplats arbetar vi för alla medarbetares lika 4,4 (4,5) 4,5 (4,3) 4,5 (4,4) rättigheter och möjligheter (föregående år inom parentes) 20 I bolagets interna undersökningar visar resultaten på höga siffror gällande jämställdhet och likabehandling. I AMI visar resultatet på 85 (+1) gällande Lika rättigheter och möjligheter. I undersökningen "Great place to work" visar resultatet på 90 % gällande Jämställdhet och 93-94 % gällande att Alla behandlas lika oavsett ålder, etnicitet eller sexuell läggning. Könsfördelning 2025 Kvinnor Män Totalt Bolaget totalt 93 (84) 69 (58) 162 (142) Chefer* 13 (10) 8 (9) 21 (19) Ledningsgruppen* 3 (3) 3 (3) 6 (6) Siffrorna avser samtliga anställda (föregående år inom parentes). *Inklusive VD Åldersfördelning 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 2025 Bolaget totalt 11 (9) 35 (32) 48 (37) 41 (40) 27 (24) Ledningsgruppen* 0 (0) 0 (1) 2 (2) 3 (1) 1 (2) Kvinnor 8 (6) 24 (21) 28 (22) 22 (22) 12 (13) Män 3(3) 11 (11) 20 (15) 19 (18) 15 (11) Siffrorna avser samtliga anställda (föregående år inom parentes). *Inklusive VD Bolaget har en relativt jämn fördelning av både kön och ålder inom organisationen. Medelåldern på bolaget var per den 31 dec 47 (47) år varav kvinnor 45 (46) år och män 50 (49) år. Cirka 17 % av medarbetarna uppnår pensionsålder (69 år) inom de närmaste tio åren. 21 Riskanalys En bolagsövergripande analys för att identifiera hållbarhetsrelaterade risker inom arbetssätt, verksamhet och bolagets omvärld har genomförts. Analysen är genomförd i workshop med bo- lagets ledningsgrupp utifrån bolagets processer. Analysen ligger även till grund för bolagets internkontrollplan. Ett större antal riskområden har identifierats varav 21 bedömts utgöra områden som behöver hanteras under året. De områdena har fångats upp i verksamhetsplanering, informationsinsatser eller arbetssätt för att minska risken av oönskade konsekvenser. Nedan beskrivs risker, vilket område riskerna tillhör och vilket arbete som gjorts för att minska riskerna. Risk Område Åtgärder för att hantera/mot- verka risk Risk för att bolagets rutiner avse- Miljö och social hållbarhet Rutiner för kommunikation finns ende kommunikation inte efterlevs och har utvecklas under året. Att vi saknar informationstill- Miljö och ekonomisk hållbarhet Information samlas in i fastighet- gångar i samband med avyttring av erna affärsplanerna i dialog med fastighet berörda inom bolaget. Att bolaget säljer till en icke seriös Ekonomisk hållbarhet Bedömning av aktörer görs i sam- aktör. band med försäljning av fastig- heter. Att fastighetsdrift inte tillhanda- Ekonomisk hållbarhet Motverkas genom årlig uppföljning hålls enligt avtal och bolagets fas- och revision genomförs av driftle- tigheter inte sköts på ett korrekt verantörens arbete. Uppföljning sätt. görs av även av intern drift. Att nycklar tappas bort, vilket både Trygghet Digitalisering sker av bolagets är en risk för att obehöriga får till- låssystem för att enklare säkerställa gång till fastigheten samt stora behörigheter. kostnader för byte av låssystem. Att felprioriteringar av planerat un- Miljö Utbildningar har genomförts avse- derhåll görs så att fastigheterna inte ende fastighetsägarens ansvar. uppfyller verksamhets- och myn- dighetskrav, vilket kan påverka så- väl person, egendom och miljö. Att bolaget får en större mängd Ekonomisk hållbarhet Bolaget har tagit fram en fastig- outhyrda lägenheter på grund av hetsutvecklingsplan för att säker- dålig planering för större projekt, ställa effektiv evakuering och ut- vilket kan påverka bolagets eko- hyrning av lägenheter. nomi allvarligt. Att felanmälanärenden prioriteras Ekonomisk hållbarhet Arbete för att säkerställa priorite- fel, vilket kan påverka verksam- ringar har genomförts. Dialog på- heter och minska kundnöjdhet och går med driftleverantörer och ge stora konsekvenser för avhjäl- kundtjänstmedarbetare utbildas. pandets tid och kostnad. Att uppsägningar som godkänns Ekonomisk hållbarhet Hantering av uppsägning beskrivs i där lokalerna sedan blir svåra att framtaget arbetssätt. hyra ut Att bolagsmål inte bryts ned till av- Ekonomisk hållbarhet, miljö och Löpande arbete har genomförts till- delnings-/enhets- och medarbetar- personal. sammans med chefer och kvalitets- mål på ett bra sätt, vilket medför svårigheter att arbeta utifrån målen 22 team för att aktiviteter ska vara tyd- liga hela vägen ner i organisationen Att förbättringsförslag och uppfölj- Ekonomisk hållbarhet, miljö och Bolaget har tydliggjort rutiner för ningsarbete inte används för att ut- personal. förbättringsarbetet och förbätt- veckla arbetssätt och rutiner. ringsförslag. Brister i informationskvalitet Ekonomisk hållbarhet Bolaget har arbetat med informat- ionshantering. Beskrivs mer under avsnittet tillgång till information och informationsredovisning. Att beskrivna arbetssätt inte över- Ekonomisk hållbarhet, miljö och Uppföljning av reviderade arbets- ensstämmer med praktiskt utfö- personal. sätt för att kontrollera efterlevnad rande/inte är uppdaterade. sker genom bolagets interna revis- ion. Att beskrivna arbetssätt och pro- Ekonomisk hållbarhet, miljö och Uppföljning av reviderade arbets- cess inte följs. personal. sätt för att kontrollera efterlevnad sker genom internrevisionen. Att rutinen inte om avtal och avrop Ekonomisk hållbarhet Utbildning och uppföljning av ge- inte följs. nomförts av rutinen. Att resultatet av hyresförhand- Ekonomisk hållbarhet Arbete har genomförts för att sä- lingar leder till att nödvändiga åt- kerställa att processen följs. gärder i fastigheterna inte kan vid- tas. Av bolaget redovisade förvalt- Ekonomisk hållbarhet Information samlas in i affärspla- ningskvalitet bygger på osäker nerna i dialog med berörda inom data, vilket påverkar resultat och bolaget. förhandlingar negativt. Förseningar på grund av otillräck- Ekonomisk hållbarhet Samskrivning av projektärenden lig dialog med kund som ger långa som berör staden sker tillsammans beslutstider. med staden av ärenden. Illegal arbetskraft används i pro- Ekonomisk hållbarhet Bolaget arbetar tillsammans med jekten Rättvist Byggande för att motverka denna risk. Läs mer under antikorruption. Projektet blir väsentligt dyrare än Ekonomisk hållbarhet Löpande avstämningar genomförs vad som beslutats. för att säkerställa att projekten hål- ler sig inom avsatt budget. Kraftiga förseningar uppstår i bola- Ekonomisk hållbarhet Rollen projektägare har tillskapats gets planering av våra fastigheter för att bland annat motverka denna på grund av behovsanalysen inte risk och säkerställa beslutsun- tillräcklig. derlag. 23 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Micasa Fastigheter i Stockholm AB, org.nr 556581-7870 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för räkenskapsåret 2025 på sidorna 2-22 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Min granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att min granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Jag anser att denna granskning ger mig tillräcklig grund för mitt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den dag som framgår av min elektroniska underskrift Oskar Wall Auktoriserad revisor 24 Förvaltningsberättelse I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ (enligt den äldre lydelsen) har moderbolaget Micasa Fastigheter i Stockholm AB valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovis- ningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten har överlämnats till revisorn samtidigt som årsre- dovisningen. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 2-22 i detta tryckta dokument. Ägarförhållande Moderbolaget i koncernen Micasa Fastigheter i Stockholm AB, org.nr 556581-7870, är ett helägt dotterbolag till Stockholms Stadshus AB, org.nr 556415-1727. Micasa Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger, anskaffar, bygger och förvaltar Stockholms stads omsorgsfastigheter samt hyresbostäder i form av seniorbostäder. Koncernens huvudsak- liga uppdrag är att tillhandahålla och utveckla trygga och tillgängliga bostäder för stadens äldre, personer med funktionsnedsättning samt andra av stadens prioriterade grupper. I koncernen ingår det helägda dotterbolaget Micasa Fastigheter i Stockholm Holding AB org. nr 559255-4025. Dotterbolaget har inga anställda. Fastighetsbestånd Vid året utgång ägde Micasa Fastigheter 104 (102) fastigheter. Merparten av fastigheterna upp- låts med tomträtt från Stockholm stad. Den uthyrningsbara arean uppgår till cirka 673 000 kvm och bruttoarean (BTA) uppgår till cirka 942 000 kvm. Fastighetsbeståndet omfattar vård- och omsorgsboenden, seniorbostäder, LSS-bostäder, ser- vicehus och bostäder för grupper med svag ställning på bostadsmarknaden. Användning och storlek varierar – från mindre LSS-gruppbostäder i villaliknande byggnader med sex boende till större fastighetskomplex med flera hundra bostäder. I de större fastigheterna förekommer ofta en kombination av olika boendeformer och verksamheter. Så långt det är möjligt är fastig- heterna lokaliserade nära kollektivtrafik och närservice. Seniorbostäder förmedlas via Stockholms stads bostadsförmedling, och Micasa har hyresavtal direkt med de boende. Dessa bostäder kännetecknas av hög tillgänglighet och ökad trygghet. Majoriteten har skapats genom ombyggnad och anpassning av tidigare servicehusbostäder. När staden inte längre har behov av biståndsbedömt boende prövar koncernen alltid möjligheten att omvandla dessa lokaler och bostäder till nya seniorbostäder. Koncernens fastigheter är geografiskt jämnt fördelade över Stockholms stads samtliga stadsde- lar. Lokaliseringen speglar efterfrågan och stadsdelsnämndernas behov av att kunna erbjuda särskilt boende i hela staden. Nyproduktion utgår från den stadsövergripande boendeplane- ringen och beaktar den demografiska utvecklingen vid val av placering. Koncernen äger även tre fastigheter utanför Stockholms stads kommungräns för att tillgodose socialnämndens behov. Merparten av fastighetsbeståndet uppfördes under 1970- och 1980-talen. Fastigheter som ur- sprungligen byggdes som sjukhem har i stor utsträckning byggts om till vård- och omsorgsbo- enden och uppfyller i dag gällande krav för denna boendeform. Den långsiktiga förvaltningsstrategin bygger på en samlad bedömning av varje fastighets tek- niska och ekonomiska status samt det framtida behovet. Strategin utgör underlag för beslut om 25 utveckling, ombyggnation och nyproduktion. Många fastigheter är redan ombyggda och anpas- sade till dagens krav, men ett antal byggnader – främst från 1980-talet – närmar sig ett omfat- tande upprustningsbehov som kan kräva evakueringar. För dessa fastigheter krävs en samsyn inom staden kring långsiktigt behov och strategisk betydelse. Inför större ombyggnadsprojekt görs därför en tydlig prioritering. Försäljningar och förvärv Micasa Fastigheter har fattad beslut om att gå vidare med att sälja Sandsborgsbadet som är en del av fastigheten Dalen 20. Innan försäljning kan genomföras ska fastigheten 3D indelas. Under året förvärvades tomträtterna Tjärdalen 7 i Hagsätra samt Stänkskärmen 26 i Örby. Pla- nen är att nyproducera LSS boende på tomterna. Koncernen har även fattat beslut om att köpa ytterligare tre tomträtter för att nyproducera LSS boende, köpen planeras att genomföras under 2026. Fastigheternas värde Micasa Fastigheter har genom Newsec låtit externvärdera hela fastighetsbeståndet med årsskif- tet 2025/2026 som värdetidpunkt. Värderingarna har genomförts objektvis och baserats på både ortprismetoden och avkastningsmetoden. Det slutliga värdet utgör en samlad bedömning av dessa metoder. Det långsiktiga direktavkastningskravet bedöms ligga i intervallet 2,9–6,1 procent. Det totala marknadsvärdet på fastighetsbeståndet uppgick till 21 014 (20 386) mnkr. Fastigheternas bokförda värde uppgick vid årets utgång till 6 806 (6 170) mnkr. Något ned- skrivningsbehov i enskilda fastigheter har inte identifierats. Marknad Stockholms stad, genom stadsdelsnämnderna och socialnämnden, är Micasa Fastigheters största hyresgäst och hyr merparten av bostäderna och lokalerna. Staden står för cirka 65 pro- cent av hyresvärdet, vilket speglar koncernens uppdrag och inriktning. Koncernen är i hög grad beroende av hur uthyrningarna genomförs samt av stadens framtida ambitioner och behov inom äldreomsorgen. Bostäder som hyrs av stadsdelsförvaltningarna upplåts i andra hand till de boende, vilket inne- bär att Micasa inte har direktkontakt med de boende. Hyrorna för omsorgsbostäderna är för- handlade mellan Micasa och Hyresgästföreningen. Seniorbostäder utgör cirka 18 procent av fastighetsbeståndet. För att teckna hyresavtal krävs att hyresgästen är över 65 år och folkbokförd i Stockholms stad. Särskilda förmedlingsregler gäller för personer som är 85 år eller äldre samt för sökande som kan styrka behov kopplat till bris- tande tillgänglighet, ensamhet eller oro. Bostadshyrorna är förhandlade mellan Micasa och Hy- resgästföreningen. Vid flertalet av koncernens seniorbostäder finns aktivitetscenter som drivs av respektive stadsdelsförvaltning. Genom att erbjuda seniorbostäder skapas förutsättningar för fler äldre att bo kvar längre i sitt ordinarie boende, vilket kan minska behovet av biståndsbedömda platser i särskilt boende. Sär- skilt boende innebär en betydande kostnad för kommunen. Som en del av stadens arbete mot hemlöshet förmedlar koncernen dessutom 25 seniorbostäder per år till SHIS. Målsättningen är att den boende på sikt ska kunna överta hyreskontraktet. Sedan starten 2018 har 87 personer övertagit sina kontrakt. 26 Utöver de boende i seniorbostäderna och stadens förvaltningar har koncernen även hyresgäster som bedriver olika former av särskilda boenden samt annan verksamhet i de kommersiella lo- kalerna. Det finns stora regionala och nationella skillnader i hur särskilt boende organiseras. I Stock- holms stad har man valt att huvuddelen av fastigheterna för särskilt boende, där staden är hy- resgäst, ägs av Micasa Fastigheter. Detta ger staden rådighet över fastighetsbeståndet och på- verkar hur utbud och utveckling av särskilt boende kan planeras långsiktigt. Parallellt finns privata aktörer som äger fastigheter inom vård- och omsorgs- samt LSS-segmentet och hyr ut till både privata vårdgivare och kommunen. Micasas huvudsakliga uppgift är att hyra ut till Stockholms stad. När staden inte har behov av lokaler eller bostäder riktas uthyrningen mot privata aktörer. Efterfrågan på lokaler är fortsatt hög och koncernen har låga vakansnivåer. Viktiga händelser under 2025 Micasa Fastigheters har fortsatt fokusera på långsiktigt äga, förvalta och utvecklafastighetsport- följen samt växa genom nyproduktion. Utifrån stadens äldreboendeplan ska Micasa uppföra 23 vård- och omsorgsboenden fram till år 2040. Under året har bolaget fortsatt genomförandet av fastighetsutvecklingsplanen i enlighet med stadens äldreboendeplan och det identifierade behovet. Arbetet pågår för närvarande med sex nya vård- och omsorgsboenden. Projektet, Ånn 7 i Årsta, byggstartades under hösten 2025 och beräknas stå färdigt 2028. Övriga projekt befinner sig i tidiga planeringsskeden. En mar- kanvisning i Riksby, Bromma, som bolaget tidigare innehaft, har utgått under året. Micasa Fastigheter arbetar även med att tillskapa nya seniorbostäder, med utgångspunkt i målet om 1 500 nya seniorbostäder till år 2040. Under året har 205 bostäder i Enskededalen, 106 bostäder i Farsta strand, 32 bostäder i Axelsberg samt 86 bostäder i Vasastaden färdigställts. Arbetet med omvandlingsprojekt har fortsatt i fyra fastigheter, vilka tillsammans beräknas till- skapa cirka 340 seniorbostäder. Parallellt pågår tidig planering för fem nyproduktionsprojekt för seniorbostäder, med en sammanlagd potential om cirka 350 bostäder. Det första projektet, omfattande 63 seniorbostäder i Ånn 7, startades 2025 och beräknas färdigställas 2028. Övriga fyra projekt befinner sig i tidiga planeringsskeden. Koncernen deltar i socialförvaltningens arbete med utbyggnad av boenden för personer med funktionsnedsättning. Nyproduktion för en friliggande LSS har startats i Husby. Under året förvärvades tomträtterna Tjärdalen 7 i Hagsätra samt Stänkskärmen 26 i Örby. Planen är att nyproducera LSS boende på tomterna. Koncernen har även fattat beslut om att köpa ytterligare tre tomträtter för att nyproducera LSS boende, köpen planeras att genomföras under 2026. Micasa Fastigheter har ett samverkansavtal med Stockholms stad som reglerar villkor och för- utsättningar vid uthyrning av verksamhetslokaler. Samverkansavtalet har stor påverkan på kon- cernens ekonomi. En översyn av avtalet inleddes under året och kommer fortsätta under 2026. Fastighetsdriften är bolagets största avtalsområde och är indelad i tre geografiska områden. Driftområdet i västerort togs över i egen regi den 1 oktober 2025. Med en egen driftorganisation bedöms förutsättningarna förbättras för lägre driftkostnader, högre kvalitet i leveransen och ökad långsiktighet i skötsel och underhållsplanering. Fast bemanning och minskad personal- omsättning förväntas även bidra till ökad kundnöjdhet och möjligheten att erbjuda utökad ser- vice till hyresgästerna. 27 Koncernen säkerställer att EU-förordningen om sanktioner mot Ryssland efterlevs. Inga kopp- lingar har identifierats direkt eller indirekt till ryska medborgare, fysiska eller juridiska perso- ner, enheter eller organ som är etablerade i Ryssland. Upphandlings- och avtalsmallarna är an- passade för att utesluta framtida kopplingar. I början av mars tillträdde Katarina Wåhlin Alm som ny vd för koncernen, efter Maria Manner- holm. Resultat koncernen Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt uppgår till -22 (-38) mnkr. Resultatet efter bok- slutsdispositioner och skatt uppgår till -42 (-49) mnkr. Fastighetsförvaltningens resultat i koncernen Nettoomsättningen för perioden uppgår till 1 221 (1 175) mnkr, varav hyresintäkterna utgör 1 187 (1 145) mnkr. Den högre omsättningen är en följd av indexhöjningar på lokalavtalen samt årlig förhandlad höjning avseende bostäderna. Färdigställda projekt och uthyrning avseende seniorbostäder i fastigheterna Dalen 20, Stranninge 1, Edö 1 och Jungfru Lona 2 gör att intäk- terna ökar. Driftnettot uppgår till 498 (443) mnkr. Drift- och underhållskostnader uppgår till -655 (-671) mnkr och fastighetsskatt till -14 (-12) mnkr. Det högre driftnettot förklaras av högre intäktsnivå och lägre kostnader för underhåll. Koncernen har haft högre driftkostnader under året, en för- klaring är att fler personer anställts för att kunna leverera enligt koncernens uppdrag. Kostna- derna har ökat för vatten och avfall genom de taxehöjningarna som har varit. Finansverksamhetens resultat i koncernen Finansnettot (ränteintäkter och övriga finansiella intäkter minus räntekostnader och övriga fi- nansiella kostnader) uppgår till -149 (-144) mnkr. Den genomsnittliga räntan var 2,72 (2,84) procent. Investeringar Årets investeringar uppgår till 694 (685) mnkr. Pågående ej avslutade projekt uppgår till 870 (1 142) mnkr. Under året avslutade projekt uppgår till 964 (403) mnkr. Finansiell ställning i koncernen Koncernens egna kapital, inklusive 79,4 procent av obeskattade reserver, var den sista decem- ber 1 866 (1 908) mnkr. I förhållande till den totala balansomslutningen ger det en soliditet på 24 (26) procent. Fastighetsbeståndets värde har per årsskiftet värderats till 21 014 (20 386) mnkr. Med beaktande av fastigheternas övervärden minus uppskjuten skatt, blir den justerade soliditeten 67,6 (69,2) procent. Vid utgången av året var låneskulden 5 509 (5 134) mnkr. Skul- den finansieras via Stockholms stads finansavdelning. Belåningsgraden i förhållande till bok- förda värden på fastigheterna var vid årets utgång 83 (85) procent. I förhållande till marknads- värdet på fastigheterna var belåningsgraden 26 (25) procent. 28 Flerårsöversikt koncernen 2025 2024 2023 2022 2021 Nettoomsättning, mnkr 1 221 1 175 1 112 1 043 1 049 Driftnetto, mnkr 498 443 419 422 482 Resultat efter finansnetto, mnkr -22 -38 -45 97 403 Realisationsvinster/förluster, mnkr - 11 - 62 288 Marknadsvärde fastigheter, mnkr 21 014 20 386 16 672 17 325 18 030 Bokfört värde fastigheter, mnkr 6 806 6 170 6 087 6 192 5 786 Avkastning på totalt kapital, % 2,3 1,5 0,9 2,0 6,6 Rörelseresultat i % av omsättning 10,4 9,0 5,2 12,7 40,0 Direktavkastning, % 2,4 2,2 2,5 2,4 2,7 Soliditet, % 23,6 25,6 27,7 29,6 29,3 Justerad soliditet, % 67,6 69,2 65,7 69,0 70,4 Nyckeltalsdefinitioner Avkastning på totalt kapital: Rörelseresultat + finansiella kostnader i % av genomsnittlig ba- lansomslutning Rörelseresultat i % av omsättning: Resultat före finansiella kostnader, bokslutsdispositioner och skatt/nettoomsättningen Direktavkastning: Driftnetto/marknadsvärdet Soliditet: Eget kapital + 79,4 % av obeskattade reserver i % av totalt kapital (balansomslut- ning) Justerad soliditet: Justerat eget kapital + övervärden fastigheter efter skatt i % av balansom- slutning efter skatt. Påverkansfaktorer Efterfrågan på seniorbostäder är fortsatt hög, vilket innebär att vakansrisken generellt är låg. Samtidigt innebär omvandling av hela fastigheter att uthyrningsprocessen kan ta längre tid, vil- ket kräver tidig och tydlig marknadsföring. Koncernen jobbar aktivt med detta i de projekt som färdigställts under året och i de projekt som kommer färdigställas under de kommande åren. Behovet av bostäder för grupper med svag ställning på bostadsmarknaden kvarstår. Micasa Fastigheter står inför betydande utmaningar kopplade till behovet av att utveckla fas- tighetsportföljen i takt med Stockholms växande behov av vård- och omsorgsboenden. Den stadsövergripande äldreboendeplanen visar att behovet av platser förväntas öka med cirka 2 700 platser under de kommande 15 åren. Mot bakgrund av gällande inriktningen att stadens ska tillhandahålla 60 procent av platserna innebär detta att Micasa behöver tillskapa minst 23 nya vård- och omsorgsboenden fram till år 2040. Erfarenheter från koncernens fem senaste projekt visar att tiden från markanvisning till inflytt- ning numera uppgår till 11–13 år, vilket innebär en påtaglig risk för förseningar. Detta påverkar både den samlade boendeplaneringen och möjligheterna att genomföra nödvändiga upprust- ningar i befintligt bestånd. Flertalet av koncernens fastigheter behöver större underhållsinsatser som kräver evakueringar inom de närmaste åren. Fastigheterna utvecklas med utgångspunkt från respektive fastighets affärsplan, där hänsyn tas till hyresgästernas behov, tekniska förutsättningar, hållbarhetsaspekter och ekonomiska ramar. Bolagets fastighetsutvecklingsplan anger en tydlig strategisk inriktning för de fastigheter som 29 bedöms vara långsiktigt viktiga. Planering och förankring sker i nära samverkan med staden i enlighet med den nya samordnade äldreboendeplaneringen (SÄB). Fastighetskostnader Koncernen är känslig för förändringar i avgifter, taxor och tomträttsavgälder. Förändrade tomträttsavgälder kommer att påverka resultatet negativt under kommande år, dock kommer de nya avgälderna att ökas successivt då det sker viss intrappning av avgälderna samt att avtalen löper ut olika år. Finansiella kostnader Koncernen har hög belåningsgrad och är därmed känslig för ränteförändringar. En ränteföränd- ring om en procentenhet motsvarar cirka 55 mnkr i ökade räntekostnader. All finansiering sker via Stockholms stad. Förändrade legala förutsättningar Om det skulle ske förändring av arbetsmiljöreglerna avseende de verksamheter som bedrivs i koncernens fastigheter kan det medföra ett betydande behov av ombyggnad och i vissa fall att fastigheter inte längre kan användas för avsett ändamål. Investeringsrisker Investeringsverksamheten är omfattande och nödvändig för att säkerställa fastigheternas lång- siktiga funktion. De stora ombyggnadsprojekten innebär under en period en belastning på kon- cernens ekonomi, men bedöms vara långsiktigt värdeskapande. Osäkerhet kring byggkostnader och marknadsvärden hanteras genom noggranna investeringsanalyser och uppföljning. Utsikter 2026 Micasa Fastigheter kommer under 2026 fortsätta att arbeta utifrån stadens äldreboendeplan och koncernens fastighetsutvecklingsplan avseende utbyggnad av vård- och omsorgsboende och plan för utbyggnad av seniorbostäder. Projektportföljen innehåller nyproduktion, större total- upprustningar, hyresgästanpassningar, drifttekniska upprustningar och underhåll. Koncernens ökade volym av ombyggnationer kommer att innebära viss påverkan på vakansnivåer då fas- tigheterna är tomställda under ombyggnadsskedet. Arbetet fortgår med omvandlingsprojekt i fyra fastigheter. Dessa omvandlingar planeras ge ett tillskott på cirka 340 seniorbostäder och beräknas vara färdigställda mellan 2026 och 2029. Utöver det arbetar koncernen vidare med att tillskapa fler friliggande LSS-boenden utifrån sta- dens behov. Micasa fastigheters portföljstrategi ska tydliggöras under året. Huvudinriktningen är att bolaget ska prioritera investering och utveckling av fler vård- och omsorgsboenden och LSS-bostäder samt fortsätta tillskapa fler seniorbostäder men i första hand inom befintligt bestånd. En stor del av koncernens fastigheter hyrs ut till staden. Samverkansavtalet mellan Micasa och Stockholms stad reglerar hur hyresavtalen ska utformas och hyran sättas. Micasa Fastigheter ska drivas affärsmässigt samtidigt som koncernen ska bidra till att hålla nere stadens kostnader. Samverkansavtalet ska ses över under året för att skapa bättre ekonomiska förutsättningar för genomförandet av kommande investeringar och underhåll. Arbetet fortsätter med att sänka fastigheternas driftkostnader. Drift västerort i egen regi kommer flytta till nytt driftkontor under inledningen av 2026, fokus under året blir att trimma in den nya organisationen. Koncernen kommer arbeta vidare med att minska energianvändning och öka andelen förnyelsebar energi genom att installera nya solcellsanläggningar. Vidare fortsätter ar- betet med cirkulärt byggande i ett flertal byggprojekt och i förvaltning. 30 Koncernen fortsätter arbeta för att öka tryggheten i och runt byggnaderna med bland annat trygghetsinventeringar och översyn av skalskydd. Insatser kommer även göras för att stärka fastigheternas beredskap för klimatförändringar med extrema värmeböljor, kyla och skyfall. Utredningar tillsammans med expertis och omvärldsbevakning skapar översyn av behovet av reservkraft, energilagring och smarta passiva byggkomponenter för stabil och förutsägbart kli- matskydd i byggnader och dagvattenhantering inom kvarteret. Som beställarorganisation är det viktigt att uppföljningen av upphandlade avtal görs samt kon- troll av leverantörernas utförda arbeten. Utveckling av avtalsuppföljning och avtalsförvaltning kommer att fortsätta under året för att ytterligare stärka arbetet kring koncernens upphandlade avtal. En digital färdplan ska tas fram under året för att tydliggöra bolagets långsiktiga digitala ut- veckling mot mer datadrivna arbetssätt och möjligheter att skapa mervärden för både medarbe- tare, hyresgäster och beslutsfattare. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande i moder- Styrelsen föreslår att vinstmedel disponeras bolaget står enligt balansräkningen: enligt följande: Balanserade vinstmedel 1 433 725 448 Årets resultat -63 559 912 I ny räkning balanseras 1 370 165 536 1 370 165 536 1 370 165 536 Vad beträffar moderbolagets och koncernens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efter- följande resultat och balansräkningar med tillhörande noter. 31 RESULTATRÄKNING Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget BELOPP, tkr 1/1 - 31/12 Not 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter 5,6 1 186 671 1 144 566 1 186 671 1 144 566 Övriga förvaltningsintäkter 6 34 081 30 657 34 081 30 657 Nettoomsättning 1 220 752 1 175 223 1 220 752 1 175 223 Fastighetskostnader Drift 7 -556 010 -543 181 -556 010 -543 180 Underhåll -99 333 -127 724 -99 333 -127 724 Tomträttsavgälder 8 -53 573 -49 016 -53 573 -49 016 Fastighetsskatt -14 027 -12 053 -14 027 -12 053 Driftnetto 497 809 443 249 497 809 443 250 Av- och nedskrivningar 9 -303 461 -310 053 -303 461 -310 053 Summa fastighetskostnader -1 026 404 -1 042 027 -1 026 404 -1 042 026 Bruttoresultat 194 348 133 196 194 348 133 197 Centrala administrations- och försäljningskostnader 10 -40 514 -33 595 -40 514 -33 595 Försälj, utrangering fastigheter o inventarier 11 -26 674 6 482 -26 674 6 482 Rörelseresultat 12, 13 127 160 106 083 127 160 106 084 Övriga ränteintäkter o liknande resultatposter 14 873 1 482 873 1 482 Räntekostnader och liknande resultatposter 15 -150 309 -145 652 -158 872 -154 670 Resultat efter finansiella poster -22 276 -38 087 -30 839 -47 104 Koncernbidrag - - 8 563 9 016 Överavskrivning - - -26 657 -24 853 Resultat före skatt -22 276 -38 087 -48 933 -62 941 Skatter 16 -20 118 -10 486 -14 627 -5 366 ÅRETS RESULTAT 1,2,3,4 -42 394 -48 573 -63 560 -68 307 Finansiella rapporter Resultaträkning 32 BALANSRÄKNING Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget TILLGÅNGAR, tkr Not 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 17 6 806 101 6 170 276 6 806 101 6 170 276 Inventarier 18 18 001 13 842 18 001 13 842 Pågående ny- och ombyggnader 19 870 428 1 141 696 870 428 1 141 696 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar dotterbolag 20 - - 25 25 Uppskjuten skattefordran 21 92 120 45 401 92 120 45 401 Andra långfristiga fordringar 22 437 550 437 550 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 7 787 087 7 371 765 7 787 112 7 371 790 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 10 194 11 926 10 194 11 926 Skattefordran 65 970 67 916 65 970 67 916 Övriga fordringar 35 172 22 420 35 172 22 420 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 5 277 3 826 5 277 3 826 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 116 613 106 088 116 613 106 088 SUMMA TILLGÅNGAR 1,2,3 7 903 700 7 477 853 7 903 725 7 477 878 Balansräkning 33 BALANSRÄKNING Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget EGET KAPITAL OCH SKULDER, tkr Not 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Bundet eget kapital Aktiekapital 15 000 15 000 15 000 15 000 Reservfond 14 900 14 900 14 900 14 900 Fritt eget kapital Balanserat resultat 1 878 353 1 926 926 1 433 726 1 502 033 Årets resultat -42 394 -48 573 -63 560 -68 307 Summa eget kapital 24 1 865 859 1 908 253 1 400 066 1 463 626 Obeskattade reserver Överavskrivning - - 101 931 75 274 Summa obeskattade reserver 0 0 101 931 75 274 Avsättningar Pensionsskuld VD 25 759 4 780 759 4 780 Summa avsättningar 759 4 780 759 4 780 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 26 115 794 48 956 94 796 33 450 Finansiell leasing 27 4 846 1 012 4 846 1 012 Summa långfristiga skulder 120 640 49 968 99 642 34 462 Kortfristiga skulder Checkräkningsskuld koncernkonto 5 508 571 5 133 595 5 902 019 5 527 496 Leverantörsskulder 137 288 121 609 137 288 121 609 Skulder till koncernföretag 174 396 160 976 165 833 151 959 Övriga kortfristiga skulder 23 116 14 757 23 116 14 757 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 73 071 83 915 73 071 83 915 Summa kortfristiga skulder 5 916 442 5 514 852 6 301 327 5 899 736 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 1,2,3 7 903 700 7 477 853 7 903 725 7 477 878 34 KASSAFLÖDESANALYS Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget BELOPP, tkr 1/1-31/12 Not 2025 2024 2025 2024 LÖPANDE VERKSAMHET 14, Resultat efter finansiella poster 15 -22 276 -38 087 -30 839 -47 105 Avsättningar -4 021 364 -4 021 364 Förändring semesterlöneskuld 806 696 806 696 Avskrivningar anläggningstillgångar 9 303 461 310 053 303 461 310 053 Reavinst försäljning av materiella anläggningstillgångar 11 -132 -11 545 -132 -11 545 Utrangering materiella anläggningstillgångar 11 26 806 4 703 26 806 4 703 Betald inkomstskatt 1 946 1 647 1 946 1 647 Kassaflöde från löp verksamhet före för rörelsekap 306 590 267 831 298 027 258 813 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar -12 472 -13 450 -12 472 -13 448 Förändring kortfristiga skulder 400 784 415 911 400 331 418 074 Kassaflöde från den löpande verksamheten 694 902 670 292 685 886 663 439 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i maskiner och inventarier 18 -40 -1 587 -40 -1 587 Investering i förvaltningsfastigheter 17 -1 295 -23 -1 295 -23 Investering i pågående nyanläggningar 19 -692 902 -683 280 -692 902 -683 280 Erhållen likvid vid försäljn av materiella anl. tillgångar 11 245 15 075 245 15 075 Försäljningskostnader 11 - -360 - -360 Kostnadsförda investeringar 19 - - - - Kassaflöde från investeringsverksamheten -693 992 -670 175 -693 992 -670 175 Förändring långfristiga fordringar 22 113 -353 113 -353 Amortering finansiell leasing 27 -348 181 -348 181 Kortfristig del av långfristig skuld 27 -675 55 -675 55 Erhållna koncernbidrag - - 9 016 6 853 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -910 -117 8 106 6 736 Årets kassaflöde 0 0 0 0 Likvida medel vid årets början 0 0 0 0 Likvida medel vid årets slut 0 0 0 0 Kassaflödesanalys 35 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Micasa Fastigheter i Stockholm AB KONCERNEN BELOPP, tkr Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa Ingående balans per 1 januari 2024 15 000 14 900 1 926 926 1 956 826 Årets resultat -48 573 -48 573 Utgående balans per 31 december 2024 15 000 14 900 1 878 353 1 908 253 BELOPP, tkr Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa Ingående balans per 1 januari 2025 15 000 14 900 1 878 353 1 908 253 Årets resultat -42 394 -42 394 Utgående balans per 31 december 2025 15 000 14 900 1 835 959 1 865 859 Antal aktier uppgår till 150 000 med kvotvärde 100 kr MODERBOLAGET BELOPP, tkr Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa Ingående balans per 1 januari 2024 15 000 14 900 1 502 033 1 531 933 Årets resultat -68 307 -68 307 Utgående balans per 31 december 2024 15 000 14 900 1 433 726 1 463 626 BELOPP, tkr Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa Ingående balans per 1 januari 2025 15 000 14 900 1 433 726 1 463 626 Årets resultat -63 560 -63 560 Utgående balans per 31 december 2025 15 000 14 900 1 370 166 1 400 066 Rapport över förändring i Eget Kapital 36 Micasa Fastigheter i Stockholm AB NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) Noter med redovisningsprinciper NOT 1 ALLMÄN INFORMATION Moderbolaget Micasa Fastigheter i Stockholm AB, organisationsnummer 556581-7870, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Box 1298, 164 29 Kista. Micasa Fastigheter i Stockholm AB upprättar koncernredovisning. Micasa Fastigheter i Stockholm AB är ett helägt dotterbolag till Stockholms Stadshus AB, org.nr 556415-1727, med säte i Stockholm. Koncernredovisning för den största koncern som Micasa Fastigheter i Stockholm AB ingår i upprättas av Stockholms Stadshus AB. Moderbolaget Micasa Fastigheter i Stockholm AB har ett helägt dotterbolag, Micasa Fastig- heter i Stockholm Holding AB, org nr 559255-4025. Dotterbolaget är av administrativ karaktär utan anställda. Om inget annat anges avses hela koncernen Micasa Fastigheter i Stockholm AB. Koncernens redovisningsvaluta är svenska kronor (SEK). NOT 2 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokfö- ringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning ("K3"). El- och värmekostnader samt reparationskostnader från koncernens driftleverantörer periodise- ras inte utan tas i den period fakturan inkommer. Kostnaden mellan december och januari skiljer sig inte väsentligt. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar Micasa Fastigheter och samtliga bolag där moderbolaget vid årsskiftet direkt eller indirekt innehade mer än 50 procent av röstetalet. Micasa Fastigheters koncernredovisning upprättas enligt förvärvsmetoden. Det innebär att an- skaffningsvärdet för aktier i dotterbolag elimineras mot det egna kapitalet som fanns i respek- tive bolag vid förvärvstillfället. Dotterbolagens intjänade vinstmedel inräknas i koncernens egna kapital endast till den del de intjänats efter den tidpunkt då dotterbolaget förvärvades. I koncernredovisningen behandlas obeskattade reserver till en del som uppskjuten skatteskuld och en del som bundet eget kapital. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för aktier och dotter- bolagens egna kapital redovisas som övervärden på byggnader och mark. Vid upprättandet av förvärvsanalys vid bolagsförvärv beaktas skatteeffekter avseende skillna- den mellan skattemässigt och bokföringsmässigt värde samt underskottsavdrag hänförliga till det förvärvade bolaget. Skatteeffekterna redovisas som uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld. 37 Micasa Fastigheter i Stockholm AB NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) Koncerninterna fordringar och skulder samt transaktioner mellan bolag i koncernen liksom sammanhängande orealiserade vinster och förluster elimineras i sin helhet. Intäkter Intäkterna består i huvudsak av hyresintäkter. Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Förskottsbetalade hyresintäkter redo- visas som förutbetald intäkt. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid in- täktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Leasingavtal Följande typer av leasingavtal finns; Avtal gällande bilar redovisas som finansiella leasingavtal vilket innebär att de kapitaliseras. Tomträtter, tomträttsavgäld är den avgift koncernen betalar årligen för rätten att använda kom- munal mark. Låneutgifter (Räntor etc) Räntekostnader redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda i form av löner, bonus, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pens- ionsplaner. Pensioner Koncernen följer pensions- och försäkringsavtalet KAP-KL och AKAP-KR. Detta är en avgifts- samt förmånsbestämd ålderspension. För avgiftsbestämda planer betalar koncernen fastställda avgifter till en separat oberoende juri- disk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belastas för kostnader i takt med att förmånerna intjänas vilket normalt sammanfaller med tidpunkten för när premier erläggs. 38 Micasa Fastigheter i Stockholm AB NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) Vid förmånsbestämda pensionsplaner står koncernen i allt väsentligt riskerna för att ersättning- arna kommer att kosta mer än förväntat och att avkastningen på relaterade tillgångar kommer att avvika från förväntningarna. De förmånsbestämda pensionsplaner som finns innebär att pensionspremier betalas till SPP, varpå dessa redovisas som avgiftsbestämda pensionsplaner i enlighet med K3:s förenklingsregler. Till VD utgår, utöver ovanstående, en särskild avgiftsbestämd chefspension i enlighet med Stockholms stads regler. Koncernbidrag Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Inkomstskatter Skattekostnaden utgörs av summan av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt Aktuell skatt beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Skattepliktigt resultat skiljer sig från det redovisade resultatet i resultaträkningen då det har justerats för ej skattepliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader samt för intäkter och kostnader som är skattepliktiga eller avdragsgilla i andra perioder. Aktuell skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som gäller per balansdagen. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmet- oden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Obeskattade reserver redovisas inklusive uppskjuten skatteskuld. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar omprövas varje balansdag och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga resultat kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran. Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur koncernen, per balansdagen, förväntar sig att återvinna det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller reglera det redovisade värdet för motsvarande skuld. Uppskjuten skatt beräknas baserat på de skattesatser och skatteregler som har beslutats före balansdagen. 39 Micasa Fastigheter i Stockholm AB NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) Aktuell och uppskjuten skatt för perioden Aktuell och uppskjuten skatt redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen, utom när skatten är hänförlig till transaktioner som redovisats direkt mot eget kapital. I sådana fall ska även skatten redovisas direkt mot eget kapital. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumule- rade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Anskaffningsvärdet består av inköpspriset och utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet för att bringa den på plats och i skick att användas. Tillkommande utgifter inkluderas endast i tillgången eller redovisas som en separat tillgång, när det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med posten kommer att tillfalla bolaget och att anskaffningsvärdet för densamma kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och un- derhåll samt tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period då de uppkommer. Då skillnaden i förbrukningen av en materiell anläggningstillgångs betydande komponenter be- döms vara väsentlig, delas tillgången upp på dessa komponenter. Enligt K3 17.24 får materiella anläggningstillgångar som är av mindre värde eller kan antas ha en ekonomisk livslängd på högst tre år redovisas som kostnad vid det första redovisningstill- fället förutsatt att det kan göra motsvarande avdrag enligt Inkomstskattelagen. Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs så att tillgångens anskaffning- svärde, eventuellt minskat med beräknat restvärde vid nyttjandeperiodens slut, skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Om en tillgång har delats upp på olika komponenter skrivs respektive komponent av separat över dess nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den ma- teriella anläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggningstillgångars nyttjandeperi- oder uppskattas till: 40 Micasa Fastigheter i Stockholm AB NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) Byggnader (antal år) Vård-, gruppbostads-, Bostads- och kontors- vårdcentrals-, skol- fastigheter och förskolefastigheter Markanläggning: 20 20 Stomme: 100 50 Tak: 40 30 Fasad: 40/60 (60 år stenfasad) 30 Fönster: 50 20 Badrum: 40 15 Lägenhet: 25 20 Övrigt: 25 10 Rör: 50 20 Vent inkl styr: 30 20 El: 50 20 Hiss: 40 15 Hg-anpassn. lokal: Enl kontrakt Maskiner och andra tekniska anläggningar: 3 år Inventarier, verktyg och installationer: 5 till 20 år Nyttjandeperioden för mark och konst är obegränsad och skrivs därför inte av. Bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder omprövas om det finns indikationer på att förväntad förbrukning har förändrats väsentligt jämfört med uppskattningen vid föregående balansdag. Vid ändrad bedömning av nyttjandeperioder, omprövas även tillgångens eventuella restvärde. Effekten av dessa ändringar redovisas framåtriktat. Borttagande från balansräkningen Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort från balansräkningen vid utrangering eller avyttring, eller när inte några framtida ekonomiska fördelar väntas från an- vändning eller utrangering/avyttring av tillgången eller komponenten. Den vinst eller förlust som uppkommer när en materiell anläggningstillgång eller en komponent tas bort från balans- räkningen är skillnaden mellan vad som eventuellt erhålls, efter avdrag för direkta försäljnings- kostnader, och tillgångens redovisade värde. Den realisationsvinst eller realisationsförlust som uppkommer när en materiell anläggningstillgång eller en komponent tas bort från balansräk- ningen redovisas i resultaträkningen som en övrig rörelseintäkt eller övrig rörelsekostnad. 41 Micasa Fastigheter i Stockholm AB NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) Nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar De redovisade värdena på tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Samtliga värderingar utförs objektvis. Värde- ringarna har utförts i enlighet med IVS (International Valuation Standards) och RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) värderingsstandard. Värderingarna utförs av oberoende ex- tern värderare så som definierad i RICS Red Book. Vid varje balansdag gör koncernen en bedömning om den tidigare nedskrivningen inte längre är motiverad. Om så är fallet återförs nedskrivningen delvis eller helt. Då en nedskrivning åter- förs, ökar tillgångens redovisade värde. Det redovisade värdet efter återföring av nedskrivning får inte överskrida det redovisade värde som skulle fastställts om ingen nedskrivning gjorts av tillgången under tidigare år. En återföring av en nedskrivning redovisas direkt i resultaträk- ningen. Fordringar, skulder och avsättningar Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar samt skulder och avsättningar har värderats till anskaffnings- värden om inget annat anges. Eventualförpliktelse En eventualförpliktelse är en möjlig förpliktelse till följd av inträffade händelser och vars före- komst endast kommer att bekräftas av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom koncernens kontroll, inträffar eller uteblir, eller en befintlig förpliktelse till följd av inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen eller förplik- telsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. Eventualförpliktelser redovisas i not. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen visar förändringar av likvida medel under räkenskapsåret. Kassaflö- desanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar. 42 Micasa Fastigheter i Stockholm AB NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) NOT 3 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Inga väsentliga händelser har uppkommit efter balansdagen. NOT 4 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Koncernen har, genom det externa värderingsinstitutet Newsec, låtit externvärdera fastighets- beståndet med årsskiftet 2025/2026 som värdetidpunkt. Samtliga värderingar utfördes objekt- vis. Värderingarna genomfördes genom ortprismetoden och avkastningsmetoden där det slut- liga resultatet är en samlad bedömning av dessa metoder. Det åsatta totala långsiktiga direktav- kastningskravet bedöms ligga mellan 2,9 och 6,1 procent. Det totala värdet bedömdes uppgå till 21 014 (20 386) mnkr. Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar Vid förmånsbestämda pensionsplaner står koncernen i allt väsentligt riskerna för att ersättning- arna kommer att kosta mer än förväntat och att avkastningen på relaterade tillgångar kommer att avvika från förväntningarna. 43 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 NOT 5 LEASING HYRESAVTAL Framtida minimileaseavgifter som kommer att erhållas avseende icke uppsägningsbara leasingavtal Förfaller till betalning inom ett år 1 024 633 997 738 1 024 633 997 738 Förfaller senare än ett men inom fem år 3 244 225 3 161 265 3 244 225 3 161 265 Förfaller till betalning senare än fem år 5 452 145 6 171 599 5 452 145 6 171 599 Summa leasing 9 721 003 10 330 602 9 721 003 10 330 602 Under perioden erhållna variabla leasingavgifter 1 177 831 1 135 240 1 177 831 1 135 240 Siffrorna är i 2025 års nivå. Cirka 63 procent av hyreskontrakten hyrs av stadens förvaltningar och merparten av dessa är på 20-åriga kontrakt, inklusive blockförhyrda bostäder. Bostäder som hyrs direkt av den boende förutsätts kunna lämnas efter tre månader. NOT 6 NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter Bostäder 594 554 556 242 594 554 556 242 Lokaler 692 492 672 307 692 492 672 307 Bilplatser m m 1 071 1 092 1 071 1 092 1 288 117 1 229 641 1 288 117 1 229 641 Avgår outhyrt inklusive ytor under ombyggnad Bostäder -37 279 -38 376 -37 279 -38 376 Lokaler -64 107 -46 639 -64 107 -46 639 Bilplatser m m -60 -60 -60 -60 -101 446 -85 075 -101 446 -85 075 Summa hyresintäkter 1 186 671 1 144 566 1 186 671 1 144 566 Övriga förvaltningsintäkter 34 081 30 657 34 081 30 657 Nettoomsättning 1 220 752 1 175 223 1 220 752 1 175 223 NOT 7 DRIFT Fastighetsskötsel -86 442 -94 095 -86 442 -94 095 Reparationer -109 589 -108 858 -109 589 -108 858 Taxebundna kostnader - Vatten -24 133 -20 761 -24 133 -20 761 - El/Gas -43 122 -47 516 -43 122 -47 516 - Sophantering -29 395 -27 749 -29 395 -27 749 - Uppvärmning -75 762 -78 602 -75 762 -78 602 Lokala administrationskostnader -154 237 -134 378 -154 237 -134 378 Övriga driftkostnader -33 330 -31 221 -33 330 -31 221 Summa drift -556 010 -543 180 -556 010 -543 180 44 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 NOT 8 AVTALADE FRAMTIDA TOMRÄTTSAVGÄLDER Förfaller till betalning inom ett år 58 340 53 378 58 340 53 378 Förfaller senare än ett men inom fem år 260 703 246 038 260 703 246 038 Förfaller till betalning senare än fem år 207 500 210 472 207 500 210 472 Summa tomträttsavgälder 526 543 509 888 526 543 509 888 Tomträttsavgäld för 2025 var 53 573 (49 016). Tomträttsavgäld är en avgift koncernen betalar årligen för rätten att använda kommunal mark. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2025 års utgång hade Micasa Fastigheter 82 (80) fastigheter upplåtna med tomträtt. NOT 9 AV- OCH NEDSKRIVNINGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Avskrivningar enligt plan per tillgång Byggnader -290 160 -298 667 -290 160 -298 667 Inventarier -12 976 -11 206 -12 976 -11 206 Leasing fordon -325 -180 -325 -180 Summa avskrivningar enligt plan per tillgång -303 461 -310 053 -303 461 -310 053 Avskrivningar enligt plan per funktion Fastighetskostnader -302 912 -309 638 -302 912 -309 638 Centrala administrationskostnader -114 -83 -114 -83 Lokala administrationskostnader -435 -332 -435 -332 Summa avskrivningar enligt plan per funktion -303 461 -310 053 -303 461 -310 053 Summa av- och nedskrivningar per funktion -303 461 -310 053 -303 461 -310 053 NOT 10 CENTRALA ADMINISTRATIONS- OCH FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER Personalkostnader -27 526 -26 248 -27 526 -26 248 Övrigt -12 988 -7 346 -12 988 -7 346 Summa centrala administrationskostnader -40 514 -33 595 -40 514 -33 595 45 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 NOT 11 FÖRSÄLJNING, UTRANGERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Försäljningspris - 15 075 - 15 075 Försäljningskostnader 0 -360 0 -360 Bokfört värde 0 -3 530 0 -3 530 Utrangeringar -26 728 -4 703 -26 728 -4 703 Summa försäljning och utrangeringar förvaltnings- fastigheter -26 728 6 482 -26 728 6 482 Bokfört värde -113 - -113 - Utrangeringar -78 - -78 - Summa försäljning och utrangeringar inventarier 54 0 54 0 NOT 12:1 ANTAL ANSTÄLLDA Antal anställda 159 142 159 142 - varav män 67 58 67 58 - varav kvinnor 92 84 92 84 NOT 12:2 LÖNER OCH SOCIALA KOSTNADER ANSTÄLLDA Löner och andra ersättningar -102 610 -89 005 -102 610 -89 005 Sociala kostnader -50 370 -50 482 -50 370 -50 482 - varav pensionskostnader -14 307 -18 179 -14 307 -18 179 NOT 12:3 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTTNINGAR FÖRDELADE MELLAN LEDNING OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA Styrelse och VD -1 970 -1 818 -1 970 -1 818 Övriga anställda -100 640 -87 238 -100 640 -87 238 Styrelse Till styrelseledamöter utgick ett arvode om totalt 417 (333) tkr. Verkställande direktör Till VD har under året utgått lön med 1 963 tkr. Vid uppsägning av anställningsavtalet gäller en ömsesidig upp- sägningstid om sex månader. Om uppsägningen sker från moderbolagets sida utgår ett vederlag. Det ska motsvara antalet månader som anställningen som VD pågått vid tidpunkten för uppsägning, dock maximalt 24 månadslöner inklusive uppsägningstid. Av moderbolagets pensionskostnader inklusive löneskatter utgör VD:s andel 4 779 tkr. Pension utgår enligt AKAP-KR kompletterad med avgiftsbaserad chefspension vilken redovisas i balansräkningen under avsättningar. För övriga ledande befattningshavare följer uppsägningstider gällande kollektivavtal. Pensioner utgår enligt allmän pensionsplan med riktålder från 67 års ålder. 46 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 Micasa Fastigheter följer pensions- och försäkringsavtalet KAP-KL och AKAP-KR. AKAP-KR är en avgifts- samt förmånsbestämd ålderspension. Betalningar görs löpande till avgiftsbestämd ålderspension med 4,5 procent av lönesumman upp till 30 inkomstbasbelopp. På lönedelar över 7,5 inkomstbasbelopp görs även en betalning till förmånsbestämd ålderspension. AKAP-KR är en avgiftsbestämd ålderspension. Betalningar görs löpande med 6 procent upp till 7,5 inkomstbasbelopp och 31,5 procent av lönen över det, upp till 30 inkomstbasbelopp Pensionskostnaderna belastar resultaträkningen i den takt de intjänas. NOT 12:4 KÖNSFÖRDELNING INOM FÖRETAGSLEDNING 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 OCH STYRELSE Kvinnor Kvinnor Kvinnor Kvinnor Styrelse ordinarie ledamöter 71% 71% 71% 71% Styrelsesuppleanter 20% 20% 20% 20% Övriga ledande befattningshavare 50% 50% 50% 50% NOT 12:5 ERSÄTTNING TILL REVISORER Arvode för revision E&Y -692 -612 -692 -612 Revision, RISE Research Institutes of Sweden AB -63 -61 -63 -61 Förtroendevalda revisorer -26 -25 -26 -25 Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av årsredovisningen och bokföringen, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med revisionsuppdraget. Not 13 UPPGIFT OM INKÖP OCH FÖRSÄLJNING INOM SAMMA KONCERN Inköp koncern Stadshus AB -53 231 -48 141 -53 231 -48 141 Inköp Stockholms stad -57 426 -53 300 -57 426 -53 300 Summa inköp -110 657 -101 441 -110 657 -101 441 Försäljning Stockholms Stad 800 774 760 254 800 774 760 254 Försäljning koncern Stadshus AB 13 107 12 755 13 107 12 755 Summa försäljning 813 881 773 009 813 881 773 009 NOT 14 RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Ränteintäkter övriga 873 1 482 873 1 482 Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 873 1 482 873 1 482 47 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 NOT 15 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Räntekostnader -158 872 -145 652 -158 872 -154 670 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -158 872 -145 652 -158 872 -154 670 NOT 16 SKATTER Aktuell skatt 0 0 0 0 Uppskjuten skatt -20 118 -10 486 -14 627 -5 366 Summa skatter -20 118 -10 486 -14 627 -5 366 Resultat före skatt -22 276 -38 087 -48 933 -62 947 Skatt enligt gällande skattesats 4 589 7 846 10 080 -12 967 Skatteeffekt av intäkter som inte är skattepliktiga 163 294 163 294 Skatteeffekt av icke avdragsgilla kostnader -32 172 -20 140 -32 172 -20 140 Skillnader skatte och bokfmässig effekt, fastighetsförsäljning - -359 - -359 Övriga effekter förändring temporära skillnader 7 302 1 873 7 302 1 872 Summa skatt -20 118 -10 486 -14 627 -5 366 Effektiv skattesats -90% -28% -30% -9% NOT 17 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Byggnader Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 9 908 212 9 544 336 9 908 212 9 544 336 Nyanskaffningar under året 1 196 23 1 196 23 Överfört från produktion 944 662 378 763 944 662 378 763 Försäljningar och utrangeringar -42 277 -14 910 -42 277 -14 910 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 10 811 793 9 908 212 10 811 793 9 908 212 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -4 208 740 -3 916 750 -4 208 740 -3 916 750 Årets avskrivning enligt plan -290 160 -298 667 -290 160 -298 667 Försäljningar och utrangeringar 15 549 6 677 15 549 6 677 Utgående ackumulerade avskrivningar -4 483 351 -4 208 740 -4 483 351 -4 208 740 Utgående bokfört värde byggnader 6 328 442 5 699 472 6 328 442 5 699 472 Taxeringsvärde byggnader 2 869 063 2 588 289 2 869 063 2 588 289 48 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 Byggnadsinventarier Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 220 278 198 825 220 278 198 825 Nyanskaffningar under året 99 583 99 583 Överfört från produktion 10 635 20 870 10 635 20 870 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 231 012 220 278 231 012 220 278 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -68 039 -58 669 -68 039 -58 669 Årets avskrivning enligt plan -10 561 -9 370 -10 561 -9 370 Utgående ackumulerade avskrivningar -78 600 -68 039 -78 600 -68 039 Utgående bokfört värde byggnadsinventarier 152 412 152 239 152 412 152 239 Markinventarier Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 8 872 7 862 8 872 7 862 Nyanskaffningar under året 0 - 0 - Överfört från produktion 8 873 1 010 8 873 1 010 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 17 745 8 872 17 745 8 872 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -6 297 -4 697 -6 297 -4 697 Årets avskrivning enligt plan -2 191 -1 600 -2 191 -1 600 Utgående ackumulerade avskrivningar -8 488 -6 297 -8 488 -6 297 Utgående bokfört värde markinventarier 9 257 2 575 9 257 2 575 Mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 315 990 315 990 315 990 315 990 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 315 990 315 990 315 990 315 990 Utgående bokfört värde mark 315 990 315 990 315 990 315 990 Taxeringsvärde mark 2 218 561 2 419 124 2 218 561 2 419 124 varav tomträttsmark 1 518 216 1 662 235 1 518 216 1 662 235 Utgående bokfört värde byggnader och mark 6 806 101 6 170 276 6 806 101 6 170 276 Skattemässigt restvärde byggnader och mark 6 345 927 6 007 895 6 345 927 6 007 895 Verkligt värde byggnader och mark, se not 4 21 014 140 20 385 720 21 014 140 20 385 720 49 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 NOT 18 INVENTARIER Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 8 249 8 532 8 249 8 532 Nyanskaffningar under året 4 888 83 4 888 83 varav finansiell leasing av fordon -4 857 -150 -4 857 -150 Överfört från produktion - - - - Avslut leasing av fordon -280 -366 -280 -366 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 12 857 8 249 12 857 8 249 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -6 482 -6 377 -6 482 -6 377 Årets avskrivning enligt plan -549 -415 -549 -415 varav finansiell leasing av fordon -321 -180 -321 -180 Avslut leasing av fordon 168 310 168 310 Utgående ackumulerade avskrivningar -6 863 -6 482 -6 863 -6 482 KONST Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 12 075 8 507 12 075 8 507 Nyanskaffningar under året 9 770 9 770 Överfört från produktion 0 2 798 0 2 798 Försäljningar och utrangeringar -77 - -77 - Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 12 007 12 075 12 007 12 075 Utgående bokfört värde 18 001 13 842 18 001 13 842 NOT 19 PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNADER Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 1 141 696 861 857 1 141 696 861 857 Periodens inköp 692 902 683 280 692 902 683 280 Överfört till färdigställda fastigheter -964 170 -403 441 -964 170 -403 441 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 870 428 1 141 696 870 428 1 141 696 Utgående bokfört värde 870 428 1 141 696 870 428 1 141 696 NOT 20 MODERBOLAGETS INNEHAV OCH ANDELAR I KONCERNBOLAG Ingående bokfört värde - - 25 25 Utgående bokfört värde - - 25 25 Bolagets namn: Micasa Fastigheter i Stockholm Holding AB, org nr 559255-4025 med säte i Stockholm. Kapitalandel 100 %, Rösträttsandel 100 %, antal andelar 25 000 med kvotvärde 1 kr. 50 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 NOT 21 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Skattemässiga underskott 92 120 45 401 92 120 45 401 Summa uppskjuten skattefordran 92 120 45 401 92 120 45 401 NOT 22 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Andel Husbyggnadsvaror HBV förening (702000-9226) 40 40 40 40 Fordran Husbyggnadsvaror HBV förening 397 510 397 510 Utgående bokfört värde 437 550 437 550 NOT 23 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Förutbetalda leverantörsfakturor 5 277 3 826 5 277 3 826 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 277 3 826 5 277 3 826 NOT 24 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Balanserade vinstmedel 1 433 726 1 502 033 Årets resultat -63 560 -68 307 I ny räkning balanseras 1 370 166 1 433 726 Antal aktier i moderbolaget uppgår till 150 000 med kvotvärde 100 kr NOT 25 PENSIONSSKULD VD 759 4 780 759 4 780 Avsättning inklusive indexuppräkning år 2025 uppgår till 249. Unde året ianspråktagande uppgår till 4 270. Pensionsskulden är avgiftsbaserad. Se även not 12:3. NOT 26 UPPSKJUTEN SKATTESKULD Överavskrivningar 20 998 15 506 - - Fastigheter 94 796 33 450 94 796 33 450 Summa uppskjuten skatteskuld 115 794 48 956 94 796 33 450 51 Micasa Fastigheter i Stockholm AB Koncernen Moderbolaget NOTER med redovisningsprinciper (Belopp, tkr) 2025 2024 2025 2024 NOT 27 LÅNGFRISTIGA SKULDER Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 1012 1343 1012 1343 Kortfristig del av långfristig skuld föregående år 97 152 97 152 Tillkommande skulder finansiell leasing fordon 4 857 -150 4 857 -150 Amortering -348 -236 -348 -236 Kortfristig del av långfristig skuld -772 -97 -772 -97 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 4 846 1 012 4 846 1 012 Förfaller till betalning inom 1 år 772 97 772 97 Förfaller till betalning inom 2-5 år 4 846 1 012 4 846 1 012 NOT 28 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Förskottsbetalda hyror 35 726 36 088 35 726 36 088 Personalrelaterade kostnader 13 060 12 765 13 060 12 765 Övriga upplupna kostnader 24 285 35 062 24 285 35 062 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 73 071 83 915 73 071 83 915 NOT 29 EVENTUALFÖRPLIKTELSER OCH STÄLLDA SÄKERHETER Borgensåtagande till Fastigo (Arbetsgivarorganisation) 1 692 1 513 Ställda säkerheter - - Summa eventualförpliktelser och ställda säkerheter 1 692 1 513 En följdeffekt av koncernens löpande verksamhet är att koncernen blir part i rättsliga processer. Dessutom förekom- mer tvister vilka inte leder till rättsliga processer. Micasa Fastigheters ledning gör löpande en bedömning av dessa rättsliga processer och tvister och redovisar avsättningar i de fall de bedömer att ett åtagande föreligger och att detta kan bedömas med rimlig grad av säkerhet. För rättsliga processer eller tvister där det för närvarande inte kan fastställas huruvida ett åtagande föreligger eller där det av övriga skäl inte är möjligt att med rimlig grad av säkerhet beräkna beloppet på en eventuell avsättning gör företagsledningen den sammantagna bedömningen att det inte föreligger en risk för betydande påverkan på koncernens finansiella resultat eller ställning. Som ett led i koncernens affärsverksamhet förekommer utöver angivna ansvarsförbindelser garantier för fullgörande av olika kontraktsenliga åtaganden. 52 Underskrifter Stockholm den dag som framgår av våra elektroniska underskrifter Innehållet i denna årsredovisning bestämdes 2026-03-10 Maria Mustonen Nike Örbrink Felix Finnveden Ordförande Fatemeh Järlström Christoffer Hökmark Liso Norrman Amanda Hansson Åkerlind Katarina Wåhlin Alm Verkställande direktör Min revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av min elektroniska underskrift Oskar Wall Auktoriserad revisor