Kvarndammen i Rinkeby får nya stammar och badrum 2027–2029

[(Signerad) Genomförandebeslut_Stambyte Kvarndammen 1.pdf] 1 Styrelseärende Styrelsen 22 oktober 2026 Ärende 6 Dnr SB 2026/489 Handläggare: Mikael Svensson Telefon: 08-508 377 11 Projektledare: Linda Steneros Telefon: 08- 508 371 85 Till styrelsen Genomförandebeslut, stambyte, Kvarndammen 1, Rinkeby VD:s förslag till beslut Styrelsen för Svenska Bostäder beslutar följande. 1. Investeringen avseende stambyte av Kvarndammen 1 ska genomföras enligt i ärendet redovisade förutsättningar och ekonomiska analys. 2. VD får i uppdrag att teckna erforderliga avtal rörande projektet. Stefan Sandberg Anton Leigard VD Fastighetsutvecklingschef Sammanfattning Svenska Bostäders styrelse föreslås fatta beslut om genomförande av stambyte och badrumsrenovering i totalt 126 lägenheter, belägna inom kvarteret Kvarndammen 1. Åtgärderna omfattar renovering av badrum och WC, installation av nya tapp- och spillvattenstammar inom lägenheterna inklusive vattenstråk i källare, samt relining av samlingsledningar i källarplan. Den totala investeringsutgiften uppgår till 73 mnkr. 2 Bakgrund Fastigheten Kvarndammen 1, uppförd 1971, uppvisar tekniska brister i stam- och avloppssystemen. Sedan uppförandet har inga genomgripande stambyten genomförts, vilket successivt har försämrat installationernas funktion och ökat förekomsten av driftstörningar. Fastigheten har drabbats av vattenskador, främst orsakade av föråldrade avloppsinstallationer. Dessa skador har lett till fuktproblem och ökade reparationskostnader. Mot denna bakgrund föreslås styrelsen att besluta om stambyte i de byggnader som finns på fastigheten. Styrelsen har tidigare beslutat stambyte av närliggande fastighet Kvarnseglet 2. Svenska bostäder planerar även att genomföra stambyten i Kvarndammen 2 och Kvarndammen 4 och avser att återkomma till styrelsen med separata genomförandebeslut för dessa projekt. Gult område omfattar berörd fastighet Ärendet Fastigheten Kvarndammen 1, beläget i Rinkeby, består av flera lamellhus med totalt 126 lägenheter uppförda 1971. Fastigheten är gulklassad enligt Stockholms stads kulturhistoriska klassificering, vilket innebär att dess kulturhistoriska värden ska bevaras och beaktas vid renovering. Lägenheterna planeras att renoveras enligt 3 Svenska Bostäders underhållspolicy varsam renovering som betonar bevarande och hållbar resursanvändning. Tekniska installationer i de aktuella byggnaderna har nått slutet av sin tekniska livslängd. De senaste åren har stamstopp och vattenskador uppstått, vilket orsakat reparationskostnader som uppgått till cirka 3,7 mnkr sedan 2023. Projekteringen av badrumstyper, stammar och övriga installationer är slutförd vilket möjliggör uppstart av entreprenadupphandling. Samråd har inletts där hyresgästrepresentanter och projektgruppen enats om åtgärder och renoveringsnivå för badrum och WC. Hyresgästgodkännande för Kvarndammen 1 beräknas vara erhållet i Q1 2027. Godkännandeprocessen, som omfattar både val och tillval, genomförs i nära samverkan mellan Svenska Bostäder, hyresgäster och Hyresgästföreningen. Exempel på byggnad som ingår i berörd fastighet. 4 Projektomfattning Projektet på Kvarndammen 1 omfattar stambyte och badrumsrenovering i totalt 126 lägenheter av varierande storlek. I vissa lägenheter ingår, utöver badrummet, även en separat WC som omfattas av åtgärderna. Utöver bostäder inrymmer fastigheten kommersiella verksamhetslokaler bland annat butiker, föreningslokaler och kontor. Dessa verksamheter kommer att påverkas av arbetena, vilket kräver särskild planering, kommunikation och hänsyn för att minimera störningar och säkerställa kontinuitet i verksamheten. Stambytet omfattar ett fullständigt utbyte av samtliga stående avloppsstammar och tappvatteninstallationer samt byte av liggande avloppsledningar, inklusive samlingsledningar i källarutrymmen. Svåråtkomliga samlingsledningar, exempelvis under bottenplatta, samt utvändiga spillvattenledningar åtgärdas genom rörinfodring för att förbättra funktionaliteten och förlänga livslängden. Renoveringen innefattar en komplett uppgradering av badrum och toaletter med nya ytskikt, moderniserat sanitetsporslin och inredning. Elinstallationerna i dessa utrymmen förnyas och kompletteras med jordfelsbrytare för att uppfylla nuvarande elsäkerhetskrav. I kök installeras nya blandare och bottnarna i diskbänksskåp tätas enligt riktlinjerna för Säker Vatten för att förebygga framtida fuktskador. Hyresgäster Stambytet genomförs med kvarboende hyresgäster, vilket innebär att boende påverkas i hög grad under renoveringsperioden. Arbetena beräknas ta cirka 6–8 veckor per lägenhet, under vilken tid badrumsutrymmena inte är tillgängliga. Hyresgäster hänvisas då till tillfälliga dusch- och toalettlösningar placerade i anslutning till respektive trapphus. Rivningsarbeten medför risk för buller, dammspridning och andra störningar, även om entreprenören vidtar åtgärder för att täcka och skydda lägenheterna. Inför produktionsstart får hyresgästerna därför utförlig information om projektets omfattning, tidsplan och praktiska arrangemang. 5 För att minimera olägenheter har tillfälliga lösningar utvecklats i samråd med hyresgästrepresentanter. Dessa inkluderar duschvagnar och tillfälliga toalettanläggningar på gårdarna, vilket säkerställer tillgång till grundläggande sanitetsfunktioner under hela projektperioden. Hyresgäster som önskar kan även få en temporär toalett installerad i lägenheten i form av en torrtoalett med pelletsbaserad avfallshantering, som töms regelbundet. Vatten och utslagsvaskar finns tillgängliga i trapphus på varje våningsplan för ökad bekvämlighet. För att upprätthålla trygghet och säkerhet för både boende och entreprenörer installeras elektroniska låssystem på samtliga lägenhetsdörrar under produktionsperioden. Dammslussar används för att begränsa spridning av byggdamm och ventilationsventiler tätas under arbetstid. Varje arbetsdag avslutas med noggrann städning av berörda lägenheter, och gemensamma utrymmen såsom trapphus städas regelbundet under hela projektet för att säkerställa en ren och säker boendemiljö. Ett vilrum/lokal kommer att finnas till förfogande för hyresgästerna att vara i på dagtid, under tiden då rivning pågår i deras lägenheter. Projektspecifika mål Projektet genomförs enligt Svenska Bostäders underhållspolicy som tillämpas konsekvent i samtliga skeden. Målen bygger på en noggrann analys av fastigheternas tekniska skick och behov, med särskilt fokus på hänsyn till kvarboende hyresgäster, utveckling av standardhöjande åtgärder i samråd med de boende samt prioritering av renovering, underhåll och bevarande framför fullständigt utbyte. Metodvalen baseras på ett livscykelperspektiv där tid, ekonomi och hållbarhet vägs samman. Syftet är att långsiktigt minska förvaltningskostnader, modernisera och säkerställa funktionaliteten i badrum och vatten-/avloppssystem samt förebygga framtida vattenskador. Samtidigt ska störningar för hyresgästerna minimeras. För att konkretisera detta har projektet definierat följande mål: • Ekonomi: Genomförande inom fastställd budget och projektram. • Tid: Slutförande enligt fastställd tidplan. 6 • Kvalitet: Noll entreprenadfel vid slutbesiktning. • Kund: Kundmål kommer definieras i senare skede då ny kundenkät för stambyten är under utvärdering. Kvalitetsarbetet följer Svenska Bostäders Ombyggnadshandbok, som anger de standarder och processer som ska tillämpas under hela projektet. Uppföljning sker löpande av projekteringsorganisationen för att säkerställa att arbetet håller sig inom fastställda ramar. Hållbarhetsaspekter Ekologisk hållbarhet Innan rivningsarbetena påbörjas genomförs en inventering av samtliga lägenheter för att identifiera material och produkter som kan återbrukas. Dessa hanteras varsamt och transporteras till platser för lagerhållning av byggvaror som kan återbrukas i det egna beståndet, vilket bidrar till minskade avfallsmängder och effektivare resursanvändning. Provtagningar utförs för att kartlägga eventuell förekomst av asbest och andra miljöfarliga ämnen, med särskilt fokus på rörstråk och badrumsinstallationer. Om sådana ämnen påträffas utförs sanering enligt gällande regelverk och säkerhetsföreskrifter. Byggprodukter väljs med hänsyn till både klimatpåverkan och giftfrihet. Produkter med lågt koldioxidavtryck prioriteras utifrån livscykelanalys som omfattar tillverkning, transport och installation. Byggvarubedömningen används för att styra mot miljöanpassade produkter och material. För betongprodukter gäller krav på miljöklass 3, vilket ger upphov till mindre klimatutsläpp än traditionell betong. Befintliga konstruktioner och installationer bevaras i möjligaste mån och endast nödvändiga åtgärder genomförs. Samlingsledningar under bottenplattan renoveras genom relining i stället för att bytas ut. Materialet för relining innehåller bisfenol och är klassificerat som ”undviks” enligt Byggvarubedömningen. Bisfenol är även ett ämne som enligt stadens kemikalieplan ska fasas ut i möjligaste mån. Valet av relining har gjorts utifrån en samlad bedömning av miljö, ekonomi och boendepåverkan. För ledningar under bottenplatta innebär metoden generellt lägre klimatpåverkan än ett traditionellt stambyte, eftersom omfattande schaktning och materialutbyte kan undvikas. 7 Samtliga lägenheter utrustas med snålspolande WC-stolar, blandare och duschar för att minska vattenförbrukningen. Installationerna förbereds dessutom för framtida individuell mätning och debitering av tappvarmvatten genom att reservera utrymme för mätare. Rivningsavfall, inklusive farligt avfall, hanteras i enlighet med beställarens miljökrav. Detta innebär systematisk sortering, sanering och korrekt omhändertagande, med krav på att entreprenören dokumenterar mängderna av sorterat avfall. Uppföljning sker löpande under projektets genomförande. Befintligt sanitetsporslin i gott skick återanvänds, i första hand inom den egna förvaltningen, vilket ytterligare bidrar till att minska avfallsmängder och klimatpåverkande utsläpp. Social hållbarhet Projektet lägger stor vikt vid hyresgästernas delaktighet genom en aktiv samrådsprocess. Samrådsgruppen utgör en central kommunikationskanal mellan hyresgäster och projektledning och skapar förutsättningar för inflytande och dialog. Under våren 2026 hölls ett informationsmöte med cirka 50 deltagande hyresgäster, där intresseanmälningar till samrådsgruppen samlades in. Därefter har gruppen, tillsammans med övriga hyresgäster, deltagit aktivt i planeringsarbetet. Hyresgästerna erbjuds möjlighet att påverka utformningen av sina badrum genom val av färger, klinker och kakel inom fastställda ramar. Förslag från samrådsgruppen utvärderas noggrant innan slutliga beslut fattas, vilket stärker känslan av delaktighet och ägarskap över boendemiljön. Trygghet är en prioriterad fråga. För att öka säkerheten monteras elektroniska lås i bostäder samt i wc- och duschvagnar. En riskanalys tas fram i samarbete med entreprenören. Städrutiner för wc- och duschvagnar anpassas och kan vid behov utökas för att säkerställa god hygien. För att säkerställa en trygg och rättvis arbetsmiljö under projektets genomförande anlitas organisationen Rättvist Byggande. De ansvarar för godkännande av underentreprenörer och genomför oannonserade kontroller på arbetsplatserna. Syftet är att säkerställa efterlevnad av arbetsrättsliga regler, rimliga arbetsvillkor och att olagliga arbetsförhållanden inte förekommer. 8 Tidplan Byggnadernas utformning varierar något, då vissa har fler våningar och trapphus. Detta kräver viss anpassning av etapperna, men generellt planeras och påbörjas en etapp (öppning av ett trapphus) varannan vecka. Detta upplägg möjliggör en strukturerad och effektiv arbetsprocess. Status för projektets olika faser: • Projektering: Slutförd • Upphandling: Planerad till september 2026 – februari 2027 • Produktion: Förväntad start tredje kvartalet 2027 • Projektets slutförande: Beräknas under första kvartalet 2029 Ekonomi Investeringen uppgår till 73 mnkr inklusive kostnadsutveckling till projektets avslut. Hittills är cirka 0,45 mnkr upparbetat i projektet. Mer utförlig information finns i bilaga 1. Utöver investeringsutgiften kommer fastigheten ha hyresförluster under projektets gång motsvarande 2,2 mnkr som belastar fastighetens driftnetto under projektets gång. Beslutade arbeten genererar ökade intäkter till AB Svenska Bostäder i form av högre hyresintäkter. Hyresnivån är förhandlad med Hyresgästföreningen och ligger på (år 2026) till 1 307 kr/kvm. Upphandlingen kommer utföras som förhandlat förfarande och entreprenadformen är totalentreprenad samt upphandlingsform en generalentreprenad. Uppföljning och rapportering Ekonomin följs upp genom prognosarbete en gång per månad. Tertialprognos upprättas tre gånger per år till bolagsstyrelsen och koncernstyrelsen. 9 Projektet kommer att följas upp med regelbundna miljö- och skyddsronder under hela genomförandet för att säkerställa en säker arbetsplats och att Svenska Bostäders miljökrav efterlevs i projektet. En slutredovisning av projektet tas fram efter avslutat projekt. I slutredovisningen redovisas även resultatet på hållbarhetsaspekter och övriga mål. Risker Inkomna anbud över budget Om inkomna anbud överstiger budget genomförs en omprojektering för att identifiera möjliga kostnadsbesparingar, följt av en ny upphandling. Vid marginella avvikelser inleds istället förhandlingar med den tilltänkta entreprenören. Avsaknad av hyresgästgodkännande och brist på tillträde Risken hanteras genom löpande information till hyresgäster via möten, samråd och skriftlig kommunikation. Inför produktionsstart hålls extra informationsmöten för varje huskropp för att säkerställa tydlig dialog och förankring. Störningar för kvarboende hyresgäster För att begränsa störningar är god kommunikation avgörande. Duschvagnar och tillfälliga toaletter placeras på gården, och mulltoaletter kan erbjudas i lägenheterna. Störande arbeten begränsas till kl. 08:00– 16:00. Vatten och utslagsvaskar finns tillgängliga i trapphusen, och dammslussar samt tätade ventiler används för att minska dammspridning. Arbetsområden städas noggrant varje dag. Större omfattning av fuktskador än beräknat Längre uttorkningstider kan orsaka förseningar. Detta motverkas genom försyn och fuktmätningar innan rivningsarbeten påbörjas. Organisation Bolaget har utsett en intern projektledare samt en organisation med interna stödfunktioner bestående av teknisk förvaltare, installationsledare, inköpare och projektsamordnare samt att representanter från förvaltningsorganisationen. 10 Utöver dessa medverkar upphandlade konsulter som t ex miljösakkunnig, brandsakkunnig, skyddsrumssakkunnig, besiktningsgrupp m. fl. Kommunikation God och tydlig kommunikation är avgörande för projektets framgång. Svenska Bostäders kommunikationsplan för ombyggnadsprojekt ligger till grund för all information riktad till hyresgästerna. Bilagor 1. Kalkylinformation (sekretess) Underskriftens äkthet valideras här: https://underskriftpas.stockholm.se/validera