Fler hyresrätter i villaområden? Frågor om segregation och trädgårdsstäder.

[Interpellation av Nike Örbrink (KD) till stadsbyggnadsborgarrådet Jan Valeskog (S) om tvångsblandning av stadens villaområden.pdf] Interpellation av Nike Örbrink (KD) till stadsbyggnadsborgarrådet Jan Valeskog (S) om tvångsblandning av stadens villaområden Nyligen presenterade Hyresgästföreningen en rapport över villaområden i Sverige som de menar kan förtätas med ca 600 000 hyreslägenheter, varav 287 000 i Stockholmsregionen. I ett krystat försök att demonisera landets kanske allra mest välfungerande, trygga och eftertraktade stadsdelar likställs högt hemägarskap, intakta äktenskap, öppna ytor och hög ålder - inte utsatthet eller brottslighet - som ohållbara faktorer i starkt behov av korrigering för att öka jämlikheten i samhället. Sedan maktskiftet 2022 har styret lokalt arbetat enligt liknande principer och stringent strävat efter att spränga in hyreshus i Stockholms allt mer sällsynta renodlade villaområden. I deras budget kan man läsa att allmännyttan ska öka sitt bestånd i alla stadsdelar, i synnerhet i områden som domineras av andra upplåtelseformer än hyresbostäder, för att bryta segregation. Men ser vi till andelen stockholmare med utländsk bakgrund i stadsdelar som tydligt karaktäriseras av villabebyggelse faller den påstådda kampen mot segregation platt. Kända villaområden som Hässelby villastad, Solhem och Kälvesta i västerort, samt Örby och Enskedefältet i söderort har samtliga en större andel invånare med utländsk bakgrund än såväl rikssnittet som Södermalm, Aspudden och Midsommarkransen. Detta trots småhus- och äganderätternas dominans. Det är tydligt att kampen inte gäller vare sig segregation eller utsatthet. Likt Hyresgästföreningen - som är del av den socialdemokratiska arbetarrörelsen - tycks vänsterstyret betrakta just kontrasten mellan utsatta och välfungerande stadsdelar som ett problem i sig, snarare än orsakerna till utsatthet i de områden som omfattas av stora utmaningar. Vänsterstyrets utpekande av stadsdelar med en hög andel hemägarskap som prioriterade för förtätning med hyreshus och billiga hyresrätter blottar det verkliga syftet: en tvångsblandning av Stockholms villaområden för att korrigera oönskade olikheter i jämlikhetens namn. Något har gått fundamentalt fel i arbetet mot utsatthet när välfungerande, trygga och attraktiva områden beskrivs som problem snarare än målbilder. Det är en lathetens jämlikhetspolitik, enbart fokuserad på att sprida ut utsattheten i statistiken istället för att åtgärda dess verkliga orsaker. Med anledning av ovanstående vill jag därför fråga stadsbyggnadsborgarrådet: l. Anser du att stadens villaägare bidrar till ett ohållbart och segregerat Stockholm? 2. Utgör stadens villaområden ett problem för utsatta stockholmare? 3. Skiljer sig styrets arbete med att förtäta villaområden på något sätt från Hyresgästföreningens vision i rapporten Sveriges bästa villaområden - här finns potentialen att förtäta och skapa verklig trädgårdsstad (bilaga l)? 4. Hur ser stadsbyggnadsborgarrådet på trädgårdsstädernas särart och bevarande? Stockholm 2025 - 08 - 20 Nike Örbrink SS VVEERR IIGGEESS BBÄÄ SSTTAA VVIILLLL AAOOMMRR ÅÅDDEENN Här finns potentialen för att förtäta och skapa verklig trädgårdsstad 2025.05.22 ”Vi har flera goda exempel på småskalig villaförtätning.” Planchef i kommun FOTO: SPACESCAPE INNEHÅLL Sammanfattning ................................................................................2 INLEDNING 3 Medverkande .....................................................................................4 Sveriges villaområden behöver utvecklas ................................5 SÅ TYCKER VILLAÄGARNA OCH BRANSCHEN 6 Villaägarna: ”Vi vill kunna bygga mer” .......................................7 Planerarna: ”Ekonomi, juridik och opinion hindrar” ................9 Byggarna: ”Vi kan och vill bygga småskaligt” .......................10 SVERIGES BÄSTA VILLAOMRÅDEN 11 Analysmodellen ................................................................................12 De bästa villaområdena i 20 svenska städer .........................15 Så många bostäder kan det bli ..................................................17 Så mycket kan villaägarna tjäna ................................................19 EXEMPEL FRÅN VERKLIGHETEN 20 Exempel på nya planer .................................................................21 Exempel på ny policy ...................................................................26 STADSPLANERINGSGUIDE 30 Stadsbyggnad för mer trädgårdsstad ......................................31 Planering för mer trädgårdsstad ...............................................38 Så mycket bättre blir staden ....................................................44 Referenser .........................................................................................47 / 1 SAMMANFATTNING Rapporten, som är framtagen av Spacescape med stöd av Hyresgäst- föreningen, belyser behovet av att utveckla Sveriges villaområden för att möta sociala, miljömässiga och ekonomiska utmaningar såsom bo- stadsbrist, segregation, klimatpåverkan och ineffektiv markanvänd- ning. I fokus står möjligheten att förtäta villaområden och därigenom skapa fler trädgårdsstäder, så som de beskrivits i den tidigare rappor- ten ’Den verkliga trädgårdsstaden’ (2024). RANKNING AV BÄSTA VILLAOMRÅDENA den kan utvecklas till mer hållbara stadsdelar, utan att nödvändigtvis förlora sin gröna och småskaliga En analysmodell har tagits fram för att identifiera karaktär. Exemplen visar på gemensamma fram- villaområden med störst potential för förtätning. gångsfaktorer såsom god gestaltning, kollektivtra- Modellen bygger på ett utvecklingsindex som kom- fiknära lägen och långsiktiga kommunala strategier. binerar: Livskvalitet (närhet till stad, service, kol- Internationella exempel visar hur lagstiftning och lektivtrafik, grönområden etc.) och Ohållbarhet planeringsmodeller kan reformeras för att främja (gleshet, bilberoende, social segregation m.m.). Re- mångfald i bostadsutbud och effektivare markan- sultatet är en topplista med Sveriges mest utveck- vändning, till exempel genom att ta bort planbe- lingsbara villaområden i 20 undersökta städer., där stämmelsen enbostadshus (single family housing). exempelvis Djursholm i Stockholm, Långedrag i Gö- teborg, Bellevue i Malmö kommer högst. Om hälften STADSPLANERINGSGUIDE av de bästa villaområdena i dessa tätorter omvand- lades till trädgårdsstäder kan det skapas 600 000 För att realisera potentialen i villaförtätning krävs nya bostäder, lika mycket som Boverkets prognos för ett principskifte i synen på villaområden – från sta- bostadsbristen tio år framåt tiska och färdigbyggda till utvecklingsbara och sam- hällsstrategiskt viktiga. Kommuner bör arbeta mer SÅ TYCKER VILLAÄGARNA OCH BRANSCHEN proaktivt och långsiktigt med villaområden genom att: Genomförd enkät till 200 villaägare visar att mer än en tredjedel är positiva till att bygga ut sina hus • Integrera förtätningsmål i översiktsplanering och bygga på tomten. 22 procent kan tänka sig att och stadsutvecklingsstrategier. sälja sin tomt till förtätning och 25 procent vill se fler lägenheter i närområdet. Intervjuer med kom- • Revidera detaljplaner och regelverk för att möj- munala planerare visar framför allt hinder i form av liggöra kompletteringsbebyggelse. ekonomiska resurser, VA, detaljplanebestämmelser • Utveckla program för gestaltning av nya träd- och lokal opinion. Intervjuer med byggaktörer visar gårdsstäder och förtätade villaområden. att de kan och vill bygga småskaligt men upplever att dagens planregler och lokalt motstånd bromsar • Stärka den lokala dialogen och skapa incita- utvecklingen. Rättspraxis visar att Mark- och mil- ment för samverkan mellan kommun, fastig- jödomstolen ofta avslår villaförtätning som avviker hetsägare och byggaktörer. från områdets karaktär – trots att lagstiftningen fö- Sveriges villaområden bör inte fortsätta vara segre- respråkar hållbar markanvändning. gerade ohållbara bostadsplatser för några få, utan borde utvecklas till blandade trädgårdsstäder för EXEMPEL FRÅN VERKLIGHETEN alla. Det handlar om att skapa en socialt, ekonomisk Förtätning av villaområden är inte bara en teoretisk och miljömässigt hållbar stadsutveckling. möjlighet, utan något som redan sker runt om i Sve- rige och internationellt. Både småskaliga initiativ och större detaljplaneprojekt visar hur villaområ- / 2 INLEDNING MEDVERKANDE Denna studie har genomförts av Spacescape och Norstat på uppdrag av Hyresgästföreningen. Följan- de personer har varit delaktiga i arbetet. Martin Hofverberg Hyresgästföreningen (beställare) Spacescape är ett forsknings- Alexander Ståhle drivet konsultföretag inom Spacescape (redaktör) stadsbyggnad som arbetar med Joel Hernbäck analyser och strategier för håll- Spacescape bara och levande stadsmiljöer. Medarbetarna har bakgrund William Öhman inom bland annat arkitektur, Spacescape trafikplanering och samhälls- planering. Företaget erbjuder Ander Jönsson tjänster inom stadsplanering, Norstat platsutveckling, trafik- och Andreas Nilsson grönstrukturanalys och arbetar både med offentliga och privata Norstat aktörer. Karin Kjellson (extern expert) Theory Into Practice INLEDNING / 4 FFOOTTOO:: SSPPAACCEESSCCAAPPEE SVERIGES VILLAOMRÅDEN BEHÖVER UTVECKLAS Svenska städer och bostadsområden står inför stora I Hyresgästföreningens och Spacescapes rapport sociala, ekonomiska och miljömässiga utmaningar. ’Alla får plats i stadens goda lägen’ (2016) konstate- Hur vi bygger våra städer påverkar invånarnas livs- ras att det i Sveriges tio största städer finns plats att villkor och livskvalitet, oavsett om man hyr eller äger bygga en miljon bostäder i städernas ”goda lägen” (20 sitt boende. I Hyresgästföreningens och Spacesca- minuter från stadens centrum). En stor del av denna pes senaste rapport ”Den verkliga trädgårdsstaden” bostadspotential ligger i centralt belägna villaområ- (2024) konstateras att 92 procent av all bostadsmark den, ofta med god kollektivtrafik och cykelavstånd upptas av småhusområden, en yta lika stor som Öst- till centrum. I rapporten ”Den verkliga trädgårds- ergötland. Svenska stora och mellanstora städer, staden” finns skisser till förslag för hur denna inef- de som också har störst bostadsbrist, behöver sam- fektiva och orättvisa markanvändning skulle kunna tidigt hantera det som i forskningen kallas ”urban åtgärdas med ny planlagstiftning, god stadsplane- sprawl”. – en lång tid av ohållbar stadsutglesning ring och marknadskrafter. under 1900-talet, vilket lett till segregation, orättvis I denna rapport har vi tagit denna fråga vidare i kon- tillgänglighet, trafikproblem, miljöförstöring, infra- kreta förslag om vilka villaområden som borde för- strukturkostnader, dysfunktionell fastighetsmark- tätas och bli verkliga trädgårdsstäder. nad med mera. Incitament för att förtäta svenska villaområden är bland annat följande: ”92 procent av all bostadsmark upptas av småhusområden. Sveriges villaområden • Minskad bostadsbrist och tillskott av boende- upptar en yta lika stor som hela Öster- alternativ götland. Svenska stora och mellanstora • Effektivare användning av infrastruktur städer, de som också har störst bostads- • Bevarande av natur, jord- och skogsbruksmark brist, behöver samtidigt hantera det som i • Minskade utsläpp och klimatpåverkan forskningen kallas ”urban sprawl” • Ökad social och ekonomisk dynamik • Bättre underlag för handel och service • Ökad trygghet och gemenskap • Minskat bilberoende, bilresande och bilinnehav • Anpassning till demografiska förändringar • Effektivare markanvändning INLEDNING / 5 SÅ TYCKER VILLA ÄGARNA OCH BR ANSCHEN En enkät har genomförts med 200 villaägare i Stockholm, Göteborg och Malmö samt intervjuer med kommunala planerare och byggaktörer. VILLAÄGARNA: ”VI VILL KUNNA BYGGA MER” I januari 2025 genomfördes en enkätundersökning, där sammanlagt 200 ägare till centralt belägna villor i Stockholm, Göteborg och Malmö fick ge sin syn på förtätning i det egna villaområdet. Enkäten genom- fördes av Norstat. Enkäten visar att många villaägare efterfrågar större flexibilitet i hur de kan använda sina bostäder och tomter. Omkring en tredjedel vill kunna bygga ut huset eller uppföra mer bebyggelse på tomten, vilket tyder på ett tydligt intresse för att anpassa boendet efter förändrade behov. Intresset för att stycka av tomten är däremot lågt. Samtidigt visar svaren att det finns en viss öppenhet för förändring. Drygt en femtedel kan tänka sig att sälja till exploatörer om priset är rätt, och nästan hälften är positiva eller neu- trala till att det byggs fler lägenheter i närområdet. Sammantaget pekar resultaten på en balans mellan bevarande och förändringsvilja, där många villaägare är öppna för utveckling. FRÅGA 1: JAG VILL HA MÖJLIGHETEN ATT BYGGA UT MITT HUS Enkätsvaren visar att en betydande andel av villaä- garna är öppna för att bygga ut sina hus. 35 procent instämmer helt eller delvis i påståendet, vilket tyder på ett stort intresse för förändringar och utbyggnad 17% 2% Instämmer inte alls Instämmer delvis inte av den egna bostaden. Samtidigt är 46 procent delvis 39% Varken eller eller tydligt negativa till idén, medan 18 procent är 18% Instämmer delvis neutrala. Detta innebär att det finns en relativt jämn Instämmer helt fördelning mellan de som är positiva och negativa till 18% 6% Kan inte svara att bygga ut. Dock är det anmärkningsvärt att över en tredjedel av de svarande uttrycker en tydlig vilja att utöka sina bostäder, vilket kan tyda på att nuva- rande boendeförhållanden inte helt matchar deras behov. FRÅGA 2: JAG VILL HA MÖJLIGHETEN ATT BYGGA MER PÅ MIN TOMT En betydande andel av villaägarna vill ha möjlighe- 1% Instämmer inte alls 19% ten att bygga mer på sin tomt. Totalt instämmer 36 33% Instämmer delvis inte procent (17 procent delvis och 19 procent helt) i på- Varken eller ståendet. Många ser en potential i att utnyttja sin 17% Instämmer delvis mark bättre. Samtidigt är 44 procent negativa till Instämmer helt 11% idén, medan 20 procent är neutrala. En dryg tredje- 19% Kan inte svara del av villaägarna efterfrågar större flexibilitet i hur de kan använda sin mark. SÅ TYCKER VILLAÄGARNA OCH BRANSCHEN / 7 FRÅGA 3: JAG VILL KUNNA STYCKA AV MIN TOMT OCH KUNNA BEBYGGA DEN TOMTEN Resultaten visar ett svagt intresse för att stycka av 5%3% Instämmer inte alls 5% tomten för att bygga ytterligare bostäder. 76 procent 10% Instämmer delvis inte Varken eller av de svarande instämmer inte alls, och endast 10 1% Instämmer delvis procent är positiva till idén. Ytterligare 11 procent Instämmer helt är neutrala. Det är tydligt att villaägarna i stor ut- 76% Kan inte svara sträckning vill behålla sina tomter intakta eller ser att det är svårt med avstyckningar. FRÅGA 4: NÄR DET ÄR DAGS ATT SÄLJA MITT HUS, KAN JAG TÄNKA MIG ATT SÄLJA HELA TOMTEN TILL ETT HÖGRE PRIS, OM NÅGON VILL RIVA OCH BYGGA LÄGENHETER De allra flesta vill inte alls sälja sin tomt till högre pris om det innebär att det rivs. Trots det tydliga motståndet mot idén finns en relativt stor grupp som är positiva eller inte avvisar tanken. En relativt stor 12% 2% Instämmer inte alls andel av villaägarna kan tänka sig att sälja sin tomt Instämmer delvis inte 10% Varken eller för att möjliggöra byggnation av lägenheter. Totalt 22 procent är positiva till idén, varav 12 procent in- 10% 60% Instämmer delvis Instämmer helt 6% stämmer helt och 10 procent delvis. Dessutom är 10 Kan inte svara procent neutrala, vilket innebär att nästan en tredje- del av de svarande inte utesluter möjligheten. Sam- tidigt är 66 procent negativa. Resultatet kan tyda på att ekonomiska incitament eller andra faktorer gör att förtätningsmöjligheter inte är helt otänkbara för en del villaägare. Detta kan ha betydelse för framtida stadsutveckling och planering i villaområden. FRÅGA 5: JAG KAN BO KVAR I MITT NÄROM- RÅDE OM JAG BLIR ENSAMSTÅENDE En majoritet av de svarande ser möjligheten att bo 11% 8% Instämmer inte alls kvar i sitt närområde även om de skulle bli ensam- 6% Instämmer delvis inte 8% stående. 67 procent (47 procent helt och 20 procent Varken eller delvis) instämmer i påståendet. 15 procent upplever Instämmer delvis att de inte kan bo kvar om de blir ensamstående. Det 47% 20% Instämmer helt Kan inte svara kan tyckas lågt, och kan bero på en mängd orsaker, men om man räknar på antalet villahushåll som skulle behöva flytta om de blir ensamhushåll så blir det 300 000 av Sveriges 2 miljoner villahushåll. FRÅGA 6: DET BEHÖVS FLER LÄGENHETER I MITT NÄROMRÅDE En förvånansvärt stor andel av de svarande anser 10% 5% Instämmer inte alls att det behövs fler lägenheter i deras närområde. To- Instämmer delvis inte 15% 41% Varken eller talt 25 procent instämmer i påståendet, en fjärdedel Instämmer delvis av alla villaägare, varav 10 procent helt och 15 pro- Instämmer helt cent delvis. Ytterligare 21 procent är neutrala, vilket 20% 9% Kan inte svara innebär att nästan hälften av de svarande sannolikt inte motsätter sig fler lägenheter i området. SÅ TYCKER VILLAÄGARNA OCH BRANSCHEN / 8 PLANERARNA: ”EKONOMI, JURIDIK OCH OPINION HINDRAR” Tio planchefer i svenska kommuner har valts ut för intervjuer om möjligheter och begränsningar för förtätning av villaområden i deras kommun. Enkäten med stadsplanerare ger en nyanserad bild av möjlig- heterna och utmaningarna med att förtäta villaområden. Svaren visar att frågan om förtätning är komplex och påverkas av flera faktorer, där juridiska, ekonomiska, tekniska och politiska aspekter samspelar. Nedan följer en sammanfattning av de huvudsakliga drivkrafterna och hindren som påverkar kommunernas vilja och förmåga att detaljplanera för villaförtätning. KOMMUNALA INITIATIV TILL DETALJPLANE- ORGANISK FÖRTÄTNING SKER IBLAND VIA RING UTAN MARKÄGARENS DRIVKRAFT ÄR GENERÖSA ÄLDRE DETALJPLANER OVANLIGA De möjliggör avstyckning av större tomter, och via Ofta saknas resurser att finansiera planproces- Attefallshus, som kan byggas utan ny detaljplan. sen själva. Kommunerna prioriterar projekt där det Denna oplanerade förtätning skapar dock utma- finns tydlig efterfrågan och möjlighet till genomför- ningar för trafik, VA och serviceinfrastruktur, och ande. Undantag sker främst vid VA-utbyggnad, där leder till att kommuner är försiktiga med att driva detaljplanering kan ske för att omvandla fritidshus- ytterligare planändringar i dessa områden. områden till permanentbostäder. Genom översikts- FÖR ATT KOMMUNER SKA KUNNA DRIVA DE- planering kan kommuner också strategiskt peka ut TALJPLANERING FÖR FÖRTÄTNING KRÄVS områden för förtätning utan att direkt driva detalj- FLERA FÖRUTSÄTTNINGAR planer, vilket kan väcka marknadens intresse. Ekonomiska incitament och finansiering utan ex- DET FINNS FLERA HINDER MOT VILLAFÖR- ploatörer, modiga politiker och tjänstemän som TÄTNING kan stå emot lokal opinion, samt strategiska plane- Hinder är stark lokal opinion mot förändring av ringsverktyg som översiktsplaner. VA-utbyggnad grönområden och bebyggelsestruktur, ovilja att för- kan också vara en drivkraft. Kombinationen av bo- ändra befintliga villaområdens karaktär, samt höga stadsbehov, ekonomiska fördelar och god kunskap kostnader för planläggning och markförvärv. Äldre om förtätningskonsekvenser stärker kommunernas detaljplaner med strikta regler kring byggrätter möjligheter att framgångsrikt planera för en mer ef- samt begränsad VA-kapacitet i vissa områden utgör fektiv och hållbar markanvändning i villaområden. ytterligare hinder. Dessutom begränsar små exploa- törers vinstmarginaler intresset för förtätning ge- nom nybyggnation i villaområden. ”Genom översiktsplanering kan kommuner också strategiskt peka ut områden för för- tätning utan att direkt driva detaljplaner, vilket kan väcka marknadens intresse” SÅ TYCKER VILLAÄGARNA OCH BRANSCHEN / 9 FOTO: SPACESCAPE BYGGARNA: ”VI KAN OCH VILL BYGGA SMÅSKALIGT” Fyra byggaktörer intervjuades om förutsättningarna för förtätning av villaområden och trädgårdsstadsbyggande. Frågorna handlade om lägen, hinder, möjligheter och marknaden. Här är deras svar. LÄMPLIGA OMRÅDEN FÖR VILLAFÖRTÄTNING MÖJLIGHETER ATT BYGGA KOSTNADSEF- FEKTIVA TREVÅNINGSHUS Byggaktörerna är överens om att valet av områden för villaförtätning i första hand bör styras av läget. Byggarna är samstämmiga i att trevåningshus är Områden med närhet till kollektivtrafik, service och möjliga, men sällan ekonomiskt optimala. Man me- gång- och cykelinfrastruktur ses som mest attrak- nar att det kan krävas fyra våningar för att projektet tiva och lämpade. Man pekar särskilt på potentialen ska bli lönsamt, men ser möjlighet till kostnadseffek- i områden som redan har, eller kan utvecklas till att tivitet om dyra inslag som garage, hissar och avance- få, god tillgänglighet till hållbara transportmedel, rade tekniska lösningar undviks. Frågan är komplex men det beror också på vad förtätningen syftar till – och beroende av lokala faktorer som markkostnad, om det handlar om att bygga in enstaka hus på tom- efterfrågan och byggregler. ter (tomtvis förtätning) eller om det är mer samlad MARKNADEN FÖR SMÅSKALIGA FLERBO- exploatering. Man lyfter även fram att det är särskilt STADSHUS intressant att arbeta i områden som redan har ”fler- bostadshuskvaliteter”, det vill säga har gator, stads- Samtliga byggaktörer anser att det finns en mark- rum och strukturer som kan bära en tätare bebyg- nad för småskaliga flerbostadshus i trädgårdsstads- gelse. miljöer, men att den är lägesberoende och idag be- gränsad i volym. Man framhåller att det är läget och HINDER FÖR VILLAFÖRTÄTNING markpriset som styr lönsamheten. Marknaden är Flera hinder för villaförtätning identifieras, både bra, men det handlar om ett relativt grunt segment. tekniska, juridiska och sociala. Ett återkommande Tvåvånings flerbostadshus fungerar väl i trädgårds- tema är att gällande detaljplaner ofta begränsar stadsmiljöer där de arkitektoniskt smälter in. Det möjligheten till förtätning – exempelvis genom för finns intresse för radhus och kedjehus men det va- lågt angivna våningsantal, krav på stora tomter el- rierar starkt med platsen och läget. ler regleringar som förhindrar flerbostadshus. Man menar att dessa hinder i grunden speglar ett bris- ”Flera hinder för villaförtätning identifie- tande politiskt mod eller samordning. Det kanske tydligaste hindret som lyfts är dock opinionen från ras, både tekniska, juridiska och sociala. de befintliga villaägarna. Man beskriver det som att Ett återkommande tema är att gällande ”de skrivkunniga villaägarna är starka”, och poäng- detaljplaner ofta begränsar möjligheten till terar att det är känsligt att ”gå in och rota inne i ett förtätning ” villaområde”, vilket signalerar en social och emotio- nell barriär som inte bör underskattas. Att inte kom- munen agerar objektivt och rättvist i planfrågor blir således en stor utmaning. SÅ TYCKER VILLAÄGARNA OCH BRANSCHEN / 10 SVERIGES BÄSTA VILLAOMR ÅDEN ANALYSMODELLEN Analysmodellen för att ranka svenska villaområden bygger på ett samlat in- dex för ett antal utvalda forskningsbaserade indikatorer. Forskningsreferen- serna finns redovisade längst bak i referenslistan. Indikatorerna har samlats i två index: livskvalitetindex och ohållbarhetsindex. Dessa två tillsammans beskriver i sin tur ett utvecklingsindex, alltså villaområdenas utvecklingspo- tential - potential för förtätning till att bli mer trädgårdsstad. CENTRALA BEGREPP Stadsbyggnadshistoriskt brukar hus ligga i gatuli- vet, med entré mot gata. Gatunätet brukar vara sam- Denna rapport handlar om två typer av bebyggelse: manhängande och bilda en kvartersstruktur med villaområde och trädgårdsstad. Dessa definieras i gårdar, och det brukar finnas tydligt avgränsade rapporten ”Den verkliga trädgårdsstaden” (Spaces- parker och naturområden. Rådberg (1994) har själv cape 2024) enligt följande: en relativt bred definition, och skriver själv allmänt Villaområde: Denna bebyggelsestyp består av en om den ”täta låga staden”. Trädgårdsstaden används majoritet av friliggande småhus med egen trädgård. i denna rapport för att identifiera bostadsområden De första villaområdena tillkom i slutet av 1800-ta- som är täta, låga och blandade och som liknar träd- let och har sedan mitten på 1900-talet expanderat i gårdsstadens ideal och kvaliteter. stor omfattning. Tätheten är låg. Väg- och gatunät Exploateringstalet (kvartersnivå) är 0,15–0,5. Tät- brukar vara relativt uppbrutet i en så kallad träd- heten på bebyggd mark är över 65 boende/hektar och struktur, vilket ofta skapar återvändsgränder. Par- på områdesnivå är över 30 boende/hektar. Andelen ker och naturområden finns ibland insprängda mel- småhus är 10-90 procent. lan tomterna. Exploateringstalet (kvartersnivå) är 0,05–0,15. Tät- heten på bebyggd mark är 10-65 boende/hektar och på områdesnivå 5-30 boende/hektar. Andelen små- hus är över 90 procent. Villaförtätning: Detta begrepp används som en förkortning för förtätning av villaområden. Villa- förtätning kan göras med alla typer av byggnader, som villor, parhus, radhus, Attefallshus och flerbo- stadshus. Det kan ske genom att bygga på, bygga till, bygga ut, stycka av tomter och det kan inkludera riv- Trädgårdsstad: Denna stadsbyggnadstyp består ning. Villaområden som får en tätare och mer blan- av en sammansättning av bebyggelsetyper, enligt de dad bebyggelse kan omvandlas till trädgårdsstad. gängse definitionerna beskrivna av E. Howard (1902) Mer om olika typer av villaförtätning finns beskrivet och J. Rådberg (1994). Definitionen av trädgårds- i kapitlet Stadsplaneringsguide. stad som används i denna rapport är bred och kom- mer att inbegripa stadsdelar som har den täta, låga, blandade bebyggelsens kvaliteter, så som exempelvis förindustriella stadsmiljöer, och även vissa typer av täta radhusområden med inslag av flerbostadshus. SVERIGES BÄSTA VILLAOMRÅDEN / 12 UTVECKLINGSINDEX 4. Lugn gatumiljö: Minskar buller och trafikstör- ningar, vilket skapar en tryggare och mer avkopp- Ett index har skapats för att mäta och ranka villa- lande boendemiljö. områdenas utvecklingspotential, potential för för- Indikator: Andelen gator med 30 km/h och under. tätning och för att bli trädgårdsstad. Detta utveck- Data: NVDB (Trafikverket 2024) lingsindex bygger på två del-index: Livskvalitetindex och Ohållbarhetsindex. 5. Närhet till grönområden: Främjar fysisk och mental hälsa genom rekreationsmöjligheter, frisk Utvecklingsindex = luft och estetiskt tilltalande miljöerWW Livskvalitetindex + Ohållbarhetsindex. Indikator: Avstånd till grönområden större än 0,5 Ett villaområde som är attraktivt och trevligt att hektar. bo i (hög livskvalitet) men som samtidigt har håll- Data: Grönområden (SCB 2015) barhetsutmaningar (stor ohållbarhet), har både en 6. Närhet till vatten: Erbjuder naturnära rekrea- efterfrågan och ett behov av utveckling, det vill säga tion, vacker utsikt och en lugnande miljö, vilket ökar hög utvecklingspotential för att förtätas och bli mer välbefinnandet. trädgårdsstad. Indikator: Avstånd till hav, sjö eller större vatten- drag. LIVSKVALITETINDEX Data: Topografi 50 (Lantmäteriet 2024) Livskvalitetindexet bygger på sex indikatorer. Indi- Dessa sex indikatorer viktas jämnt från 0 till 1 och katorerna har valts för att de i tidigare studier visat slås samman till livskvalitetindexet. sig ha samband med bostadspriser i flera svenska OHÅLLBARHETSINDEX städer (så kallade stadskvalitetstudier genomförda av Spacescape och Evidens i bland annat Stockholm, Ohållbarhetsindexet bygger på sju indikatorer, vilka Göteborg, Skåne och Uppsala). Indikatorerna fång- inom stadsforskningen visat sig bidra till social seg- ar enligt forskningen samtidigt faktorer kopplade regation, negativ miljö- och klimatpåverkan, bilbe- till hälsa, som möjligheten till vardagsrörelse och roende, ohälsa och höga infrastrukturkostnader. närhet till grönområden, se Lancet Global Health’s Sammanfattningsvis skapar dessa en socialt, ekolo- series on Urban design, transport, and health 2022 giskt och ekonomiskt mindre hållbar stad. eller Hälsosamma stadsdelar (Spacescape 2024). Sammanfattningsvis beskriver indikatorerna en 1. Gleshet – En alltför låg befolknings- och bebyg- hälsosam, bekväm och attraktiv boendemiljö, vilket gelsetäthet innebär stor markkonsumtion per bo- stärker livskvaliteten för de boende: ende, vilket innebär stadsutglesning, ökad biltrafik och exploatering av natur, skog och jordbruk. 1. Närhet till stadskärnan: Ger snabb tillgång Indikator: Invånare per hektar till arbetsplatser, kultur och nöjen, vilket minskar Data: Befolkningsdata (SCB 2023) pendlingstid och ökar fritiden. Denna indikator har fått särskild vikt i livskvalitetindexet. 2. Bostadsutbud– Ett ensidigt bostadsutbud be- Indikator: Avstånd till regionalt centrum/central- gränsar möjligheten för en mångfald av hushåll att stationen bo i ett område och segregerar på så sätt stadsdelar. Data: Bostadsläget.com (2024) Indikator: Andelen villor (friliggande småhus)Data: Bostadsbyggnadsstatistik (SCB 2023) 2. Närhet till kollektivtrafik: Underlättar resor och minskar bilberoende, vilket sparar tid och 3. Demografisk obalans – En låg andel boende pengar samt minskar miljöpåverkan. i åldern 20-40 år är ett tecken på att hushåll i Indikator: Avstånd till spårstation eller busshåll- familjebildande ålder med lägre inkomster inte har platser med 5-minuterstrafik råd att bo i området, vilket är ett tecken på social Data: Trafiklab (2024) segregation. Indikator: Andel invånare i åldern 20-40 år 3. Närhet till service: Gör vardagslivet enklare Data: Befolkningsdata (SCB 2023) och skapar gång- och cykelvänlighet genom gångav- stånd till matbutiker, skolor och vård. 4. Enpersonshushåll – En hög andel enpersons- Indikator: Antal servicekategorier (max 12) inom 1 km. hushåll i ett villaområde tyder på en ineffektiv Data: Bostadsläget.com (2024) användning av boyta och många ensamma. Indikator: Andel enpersonshushåll Data: Befolkningsdata (SCB 2023) SVERIGES BÄSTA VILLAOMRÅDEN / 13 5. Familjesegregation- Få ensamstående hushåll 7. Infrastrukturkostnad – en stor mängd gata med barn är tecken på att det inte finns billiga bo- per hushåll indikerar att infrastrukturen används städer och rätt bostadsstorlekar, vilket indikerar en ineffektivt. I gatan finns ofta annan typ av infra- social segregation. struktur som VA och andra ledningsnät. Ineffektiv Indikator: Andel hushåll som är ensamstående med användning av teknisk infrastruktur innebär höga barn kostnader för drift och underhåll och att investe- Data: Befolkningsdata (SCB 2023) ringar inte används optimalt. Indikator: Meter gata per hushåll 6. Bilinnehav – Ett högt bilinnehav tyder på ett Data: NVDB (2024) stort bilberoende och bilresande, men hänger även ihop med höga inkomster. Dessa sju indikatorer viktas jämt från 0 till 1 och slås Indikator: Antal bilar per hushåll samman till ohållbarhetsindexet. Detta index har Data: Bilinnehav (SCB 2023) samband med många olika typer av sociala, miljö- mässiga och samhällsekonomiska problem i staden, många av dom associerade med det som inom forsk- ningen benämns ”urban sprawl”. UTVECKLINGSINDEX = LIVSKVALITETINDEX + OHÅLLBARHETSINDEX SVERIGES BÄSTA VILLAOMRÅDEN / 14 FOTO: SPACESCAPE DE BÄSTA VILLAOMRÅDENA I 20 SVENSKA STÄDER De tretton indikatorerna har analyserats för samtliga villaområden i Sveriges 20 största tätorter. Öppna nationella geodata på DeSo-nivå har använts. Här är listan med de villaområden som har fått högst utveck- lingspotential (livskvalitet och ohållbarhet) i respektive tätort, alltså de bästa villaområden för förtätning och utveckling av ny trädgårdsstad. Stad Villaområde Ohållbarhet Livskvalitet Utvecklings­ potential Borås Byttorp 46 90 68 Eskilstuna Grangärdet 53 91 72 Gävle Bomhus-Västra 67 70 68 Sikvik Göteborg Långedrag (Göte- 66 77 72 borgs stad) Halmstad Snöstorp 78 72 75 Helsingborg Husensjö-Sofieberg 56 76 66 Jönköping Kättilstorp 60 73 67 Karlstad Sundsta 45 93 69 Linköping Ånestad 47 86 67 Lund Professorsstaden 46 84 65 Malmö Bellevue 66 69 67 Norrköping Pryssgården 66 74 70 Stockholm Djursholm 71 83 77 Sundsvall Västra Södermalm 49 88 69 Södertälje Rosenlund 51 90 70 Umeå Östra Teg 67 83 75 Uppsala Kungsgärdet 57 90 73 Västerås Stallhagen 57 94 75 Växjö Högstorp 54 76 69 Örebro Mikael 55 92 73 DE 20 BÄSTA VILLAOMRÅDENA FÖR FÖRTÄTNING OCH NY TRÄDGÅRDSSTAD, BASERAT PÅ UTVECKLINGSINDEX, VILKET ÄR LIVSKVALITETINDEX OCH OHÅLLBARHETSINDEX SAMMAN- SLAGET. TIO-I-TOPP-LISTOR FÖR DE 20 TÄTORTERNA FINNS I RAPPORTENS BILAGA. SVERIGES BÄSTA VILLAOMRÅDEN / 15 Flera svenska villaområden kännetecknas av en motsägelsefull kombination av mycket hög livskva- litet, samtidigt som de uppvisar låg hållbarhet. Ex- empel på sådana områden är Långedrag i Göteborg, Bellevue i Malmö och sydöstra Djursholm i Stock- holm. Det som förenar dessa områden är framför allt deras attraktiva lägen – ofta i närhet till natur och vatten – samt deras lugna, gröna och lågtrafikerade bostadsmiljöer. Den höga livskvaliteten speglas i in- dikatorer som närhet till rekreation, lugna gator, och tillgång till service. Dessa områden är ofta välskötta, med enhetlig arkitektur, stora tomter och hög so- cial stabilitet, vilket ytterligare förstärker trivseln. DJURSHOLM ÄR STOCKHOLMS BÄSTA VILLAOMRÅDE FÖR Samtidigt uppvisar dessa områden höga värden på FÖRTÄTNING OCH OMVANDLING TILL TRÄDGÅRDSSTAD. ohållbarhetsindexet. Det handlar i första hand om låg befolkningstäthet, hög andel enbostadshus, stort bilinnehav och omfattande infrastruktur per hus- håll – klassiska kännetecken för en gles och resurs- krävande stadsstruktur. Ofta saknas ett varierat bostadsutbud, vilket leder till låg socioekonomisk och demografisk blandning. I flera av områdena är andelen unga vuxna låg, liksom andelen ensam- stående med barn, vilket tyder på att dessa grup- per har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden här. Denna dubbelhet – hög livskvalitet i det privata, men låg hållbarhet ur ett systemperspektiv – illus- trerar en central utmaning i stadsutvecklingen. Det är i dessa villaområden som förtätningspotentialen LÅNGEDRAG ÄR GÖTEBORGS BÄSTA VILLAOMRÅDE FÖR är högst och därmed möjligheterna till att skapa ny FÖRTÄTNING OCH OMVANDLING TILL TRÄDGÅRDSSTAD. trädgårdsstad. ”Flera svenska villaområden känneteck- nas av en motsägelsefull kombination av mycket hög livskvalitet, samtidigt som de uppvisar låg hållbarhet.” BELLEVUE ÄR MALMÖS BÄSTA VILLAOMRÅDE FÖR FÖRTÄT- NING OCH OMVANDLING TILL TRÄDGÅRDSSTAD. SVERIGES BÄSTA VILLAOMRÅDEN / 16 SÅ MÅNGA BOSTÄDER KAN DET BLI Förtätning av Sveriges bästa villaområden kan skapa en stor mängd nya bostäder och råda bot på bostadsbristen, samtidigt som fler kan få bo i verklig trädgårdsstad. Det kan också vara en bra affär för villaägare som bygger och säljer mark. Dessutom kan det skapa en mer hållbar stadsutveckling. Med hjälp av analysmodellen för utvecklingspotential har Sveriges bästa villaområden för förtätning i de 20 största tätorterna sorterats fram. Analyserna nedan innefattar den övre halvan av villaom- råden i respektive tätort, 410 stycken stadsdelar, alltså de 50 procent som har högst utvecklingspotential. BÄSTA VILLAOMRÅDENA BLIR TRÄDGÅRDS- Tätort Scenario 1 Scenario 2 STAD ­ Antal nya ­ Antal nya bostäder till bostäder om Ett villaområde definieras av en täthet lägre än 65 nya trädgårds­ 36 % säljer och boende per hektar och minst 90 procent småhus. En städer bygger ut trädgårdsstad definieras av stadsdelar med en täthet på minst 65 boende per hektar och mellan 10-90 pro- Borås 10 600 4 600 cent småhus eller lägenheter i flerbostadshus. Det Eskilstuna 10 600 3 600 betyder att ett villaområde kan bli trädgårdsstad om det förtätas med flerbostadshus. Gävle 22 900 7 900 Två beräkningsscenarier har genomförts på villa- Göteborg 72 800 32 600 områden i urvalet, det vill säga de 50 procent med Halmstad 15 400 8 800 störst utvecklingspotential: Helsingborg 7 700 5 000 Scenario 1 – De 50 procent bästa villaområdena i varje tätort förtätas så att det blir 65 boende/hektar Jönköping 16 700 7 200 inom bebyggt område, med 2 personer per ny bostad. Karlstad 7 100 4 100 Detta scenario utgår från en strikt stadsbyggnads- beräkning. Exempel på hur detta kan genomföras i Linköping 7 700 5 300 praktiken finns i kapitlet Stadsplaneringsguiden. Lund 10 400 4 300 Scenario 2 - De 50 procent bästa villaområdena i Malmö 19 700 10 100 varje tätort förtätas genom att 22 procent river sitt hus och bygger sex nya bostäder på tomten (en ök- Norrköping 12 600 4 700 ning med fem bostäder per befintlig bostad) samt Stockholm 287 600 109 000 att 14 procent lägger till en bostad i komplementhus eller genom att bygga ut villan. Detta scenario utgår Sundsvall 12 000 5 400 från svaren i enkäten med villaägarna där 22 pro- Södertälje 3 900 2 000 cent kan tänka sig att sälja sin tomt till förtätning och 36 procent vill bygga mer på sin tomt. Exempel Umeå 13 800 6 000 hur detta kan genomföras i praktiken finns i kapitlet Uppsala 11 200 5 300 Stadsplaneringsguiden. Västerås 15 000 8 300 Resultatet för de 20 tätorterna visas i tabellen till höger. Växjö 15 100 6 900 Örebro 18 600 7 300 Potentiellt antal nya bostäder till nya trädgårdsstäder enligt två scenarion. SUMMA 591 400 248 00 SVERIGES BÄSTA VILLAOMRÅDEN / 17 Resultatet från scenario 1. Om målet är att göra det vi redan har. Trädgårdsstadens återkomst, i mo- ”Sveriges bästa villaområden” till trädgårdsstäder dern tappning, kan därmed bli ett avgörande verk- med hjälp av nya flerbostadshus så blir bostadspo- tyg för att möta både kvantitativa bostadsbehov och tentialen cirka 600 000 bostäder. kvalitativa hållbarhetsmål. Resultatet från scenario 2: Om målet är att följa SÅ MYCKET TRÄDGÅRDSSTAD KAN DET BLI villaägarnas egen önskan om förtätning och bygg- nation så blir bostadspotentialen cirka 250 000 bo- Idag utgör trädgårdsstad endast 2 procent av den städer. totala bebyggelseytan i svenska tätorter, vilket gör denna stadsform till ett mycket begränsat inslag Sammantaget visar resultaten att det borde finnas i det urbana landskapet. Samtidigt är det en stads- ett stort bostadspolitiskt handlingsutrymme i da- form som kombinerar många av de värden som både gens villaområden. Genom att kombinera god stads- boende och samhälle efterfrågar: närhet till grönska, byggnad med de boendes önskemål kan kommuner låg bullernivå, god livskvalitet – men med en befolk- arbeta med en mer varsam och accepterad form av ningstäthet som möjliggör effektivare infrastruktur, förtätning, där både bostadsbrist och hållbarhets- kollektivtrafik och ett mer varierat bostadsutbud än mål adresseras – utan att områdenas gröna och lug- vad traditionella villaområden kan erbjuda. na karaktär förloras. Och där trädgårdsstaden kan bli drivkraften för utveckling. Genom att förtäta de 50 procent ”bästa villaområ- dena” i Sverige kan andelen trädgårdsstad öka från SÅ KAN 410 AV SVERIGES VILLAOMRÅDEN 2 procent till hela 13 procent av tätortsytan. Det LÖSA BOSTADSKRISEN innebär inte bara en markant förändring i stads- strukturen – det innebär också att mer än sex gånger Boverkets prognos från 2024 visar att Sverige behö- fler människor får möjlighet att bo i trädgårdsstads- ver bygga cirka 523 000 bostäder fram till år 2033 miljöer. Detta är en avgörande urban utvecklings- för att möta befolkningsökningen och täcka upp för strategi, eftersom den förenar bevarandet av upp- tidigare underskott. Mot denna bakgrund blir det skattade boendekvaliteter med ökad tillgänglighet tydligt hur stor outnyttjad potential som finns i be- och hållbarhet. fintliga villaområden. Enligt beräkningar har de 50 procent bästa villaområdena i Sverige kapacitet att Förtätningen skulle innebära att trädgårdsstaden tillföra upp till 600 000 nya bostäder – alltså mer än inte längre är ett privilegium för ett fåtal, utan en hela det behov som Boverket prognostiserar för kom- realistisk bostadsform för bredare befolkningsgrup- mande tioårsperiod. per – inklusive barnfamiljer, unga vuxna, äldre och ensamstående. Det skapar förutsättningar för en Detta innebär att det enbart genom förtätning av re- mer socialt blandad stadsstruktur där fler får ta del dan attraktiva och etablerade villaområden skulle av de kvaliteter som idag är koncentrerade till lågex- vara möjligt att möta hela det nationella bostads- ploaterade villaområden. behovet – utan att behöva exploatera parker, jord- bruksmark och naturområden, eller skapa nya bilbe- Att öka andelen trädgårdsstad i Sverige är därmed roende ytterområden. Det handlar om att bygga där inte bara en fråga om kvantitet, utan om rättvisa människor redan vill bo, där infrastrukturen redan och långsiktig hållbarhet. Genom att använda den finns och där livskvaliteten är hög. redan bebyggda marken mer effektivt kan vi både svara på bostadsbehovet, minska markexploatering Att realisera hela denna potential är dock inte rea- och skapa stadsmiljöer där fler kan leva ett hållbart listiskt på kort sikt, eftersom det förutsätter omfat- liv. Trädgårdsstaden har därmed potential att bli en tande förändringar i planering, reglering och i viss nyckelmodell för framtidens svenska stad. mån villaägarnas attityder. Men det faktum att ka- paciteten existerar är i sig en viktig insikt: genom strategisk och selektiv förtätning i villaområden kan en stor del av det framtida bostadsbehovet täckas – ”Sex gånger fler människor får möjlighet samtidigt som det bidrar till mer hållbara, integre- rade och resurssnåla städer. att bo i trädgårdsstadsmiljöer” Detta skapar ett nytt perspektiv på den svenska bo- stadspolitiken: lösningen på bostadsbristen behöver inte alltid handla om att bygga nya bostadsområden – den kan i stor utsträckning handla om att använda SVERIGES BÄSTA VILLAOMRÅDEN / 18 SÅ MYCKET KAN VILLAÄGARNA TJÄNA Att bygga nya hus eller sälja mark för exploatering är en uppenbar potentiell intäktskälla för Sveriges villaägare. Fastighetsanalytiker på konsultföretaget Evidens fick i uppdrag av Kod Arkitekter (2016) att göra en ”Om villaägaren byggde ut mer skulle analys av betalningsviljan för bostäder och i sam- vinsten bli 200-300 procent jämfört med band med detta ta fram en ekonomisk möjlighets- en vanlig försäljning” karta – närmare bestämt var i Stockholmsregionen det skulle uppfattas som mest attraktivt att tillskapa kompletterande bebyggelse. Tillkommande bostä- der i villaområden kan ske på olika sätt. Ombyggnad kan normalt ske till lägre kostnad än nybyggnad. I räkneexemplet utgår Evidens från genomsnittliga byggkostnader för nybyggda småhus. Beroende på förutsättningarna i varje enskilt fall kan kostnaden bli lägre eller högre än i exemplet. Enligt undersökningar som Evidens utfört är be- talningsviljan ungefär densamma för bostadsrätter som för hyresrätter. Den ekonomiska möjlighetskar- tan baseras på observerade priser på bostadsrätter med väl specificerade kvaliteter. Därefter tillämpas en statistisk-matematisk teknik för att med dessa priser som underlag skatta hushållens betalnings- vilja för nyproducerade bostadsrätter och hyresrät- ter. Kartan visar att villaområden som vi identifie- rat med särskilt hög utvecklingspotential har 2-3 gånger i intäktspotential, det vill säga om villaäga- ren byggde ut mer skulle vinsten bli 200-300 procent jämfört med en vanlig försäljning. Till exempel om en villaägare i Bromma sålde sin tomt och i stället INTÄKTSPOTENTIAL I VILLAOMRÅDEN I STOCKHOLMS LÄN (KOD ARKITEKTER 2016) byggde radhus skulle tomtens värde säkerligen mer än dubbleras. Bilden ser givetvis annorlunda ut i övriga Sverige, men mönstren är säkerligen likartade i tillväxtstä- der som exempelvis, Göteborg, Malmö, Lund, Upp- sala, Umeå och Luleå. Det ska också understrykas att analysen är genomförd 2016, det vill säga innan ökande inflation, räntor och byggpriser, så sannolikt har potentialen sjunkit något. SVERIGES BÄSTA VILLAOMRÅDEN / 19 FOTO: SPACESCAPE EXEMPEL FR ÅN VERKLIGHETEN Förtätning av villaområden pågår, både i form av planering och ge- nomförda byggprojekt. Planeringsriktlinjer skrivs om och en mångfald av villaförtätning prövas runt om Sverige och världen. EXEMPEL PÅ NYA PLANER Det finns flera exempel på villaområden i Sverige i länet visar på snöbollseffekter och klustring som har genomgått förtätning under de senaste 30 hos villaomvandlingarna, där en inledande åren. Förtätningen har ofta skett genom styckning omvandling snart följts upp av flera närlig- av tomter, rivning, tillbyggnad av flerbostadshus, At- gande. Exempel på sådana platser är Aspudden tefallshus, eller andra kompletterande bostäder. I en och Älvsjö i Stockholms stad, centrala Norrtälje studie (Franklin 2018) inventerades samtliga detalj- samt Birkaområdet i Nacka. planer för villaförtätningar i Stockholms län 2007- • Det har skett en stor ökning av villaomvand- 2017. Studien fann 220 fall av villaomvandling under lingar under mätperioden, både räknat som perioden, innehållande 528 rivningar av enbostads- antal omvandlingsprojekt, antal rivna villor och hus och byggnation av 7 777 nya bostäder. Dessa antalet nytillkomna bostäder. 2007 initierades siffror inkluderar allt från småskaliga styckvisa omvandlingsprojekt där enskilda villor omvandlats 13 omvandlingsprojekt där 13 villor omvandla- till två eller fler tvåbostadshus, till storskaliga om- des till 128 nya bostäder. 2017 har denna siffra vandlingar av hela villakvarter till flerbostadshus vuxit till 27 initierade omvandlingar med 104 och kommersiella lokaler. Kartläggningens resultat villor och över 2000 nya bostäder, och det gäller kan sammanfattas så här: enbart årets tre första kvartal. • Under mätperioden har det pågått en rörelse • Villaomvandlingar har skett i nästan samtliga mot att allt fler av omvandlingarna skett i kommuner i Stockholms län under perioden, större sammanhängande projekt som innefat- men det stora flertalet är koncentrerade till tar mer än en enskild villatomt. Under mätperi- Stockholms stad och ett antal centrala krans- odens första fem år var omvandlingarna nästan kommuner såsom Sollentuna, Nacka, Tyresö uteslutande styckvisa och ofta även småskaliga. och Huddinge. Den kommun som haft mest vil- Men 2012–2017 har det skett en förändring mot laomvandling sett till invånarantal och antalet allt fler projekt där flera angränsande villa- småhus är Sollentuna. tomter omvandlats gemensamt, i studien kallad • Valet av områden för villaomvandling verkar grannskapsvis villaomvandling. Det har också sakna tydlig koppling till kommunal översikts- skett en samtidig ökning av andelen projekt som planering eller existerande transportinfra- utförts som detaljplanearbeten och inte enbart struktur, utan bestäms snarare utifrån “hem- hanterats som en lovprocess enligt gällande net-principen” – vilka villatomter med generös detaljplan. byggrätt som råkat vara till salu. Flera platser EXEMPEL FRÅNVERKLIGHETEN / 21 FOTO: TIP ARKITEKTER Runt om i andra svenska städer har det genomförts tet eftersom man bedömde att tre våningar strider villaförtätningar de senaste decennierna. I Gö- mot detaljplanen, som tillåter två. Därefter överkla- teborgsområdet, bland annat i Askim, Torslanda, gade Joar Arkitektbyrå AB både Länsstyrelsens och Långedrag och Västra Frölunda. I Malmö, i Lim- Mark- och miljödomstolens beslut. Högsta instan- hamn, Bunkeflostrand, Dalby och Staffanstorp. I sen ansåg att byggnadens placering var planenlig Uppsala i Norby, Flogsta, och Luthagen. Det finns och gav till sist klartecken för byggprojektet. även flera exempel från Helsingborg, Västerås, Öre- bro och Linköping. VILLA MÄLARHÖJDEN (STOCKHOLMS STAD) Brf Villa Mälarhöjden är ett innovativt projekt som framgångsrikt har förtätat ett befintligt villaområ- de. Projektet initierades av en grupp som bildade en byggemenskap och därefter en bostadsrättsförening vilket gett stort boendeinflytande. I stället för att riva det ursprungliga 1920-talshuset valde man att bevara det och komplettera med två nya hus på tom- ten. Detta möjliggjorde en sexdubbling av antalet HALLENS BYKÄRNA (PARTILLE KOMMUN) bostäder på tomten. Bebyggelsens fotavtryck upptar endast 20 procent av tomtarean. De nya byggnader- Den nya detaljplanen för Hallens bykärna i Partille na har en samtida gestaltning, men deras form, skala kommun syftar till att möjliggöra ny bostadsbe- och materialval harmonierar med områdets äldre byggelse samtidigt som områdets kulturhistoriska villabebyggelse. Husen placerades strategiskt för att värden och gröna strukturer bevaras. Planområdet bevara befintliga fruktträd och grönområden, vilket omfattar en del av den äldre bykärnan, som kän- bidrar till en varsam integration i det befintliga vil- netecknas av traditionell byggnadskaraktär och en laområdet. Projektets innovativa ansats har upp- lantlig miljö. Den nya bebyggelsen planeras i form märksammats och belönats med utmärkelsen ”Årets av friliggande villor och parhus, utformade för att Nytänkare” vid Guldhemmet-galan 2022. smälta in i den befintliga strukturen. Detaljplan- processen initierades av fastighetsägaren. Under samrådsprocessen lyftes särskilda krav på att be- vara kulturhistoriskt värdefulla byggnader, vilket resulterade i att skyddsbestämmelser infördes för vissa fastigheter. Samtidigt har detaljplanen be- gränsat byggnadshöjd och exploateringsgrad för att säkerställa att ny bebyggelse harmoniserar med den befintliga miljön. Förutom bestämmelser om bebyg- gelse innehåller planen regler för grönstruktur och rekreationsytor, där vissa naturområden skyddas från exploatering. Trafiklösningar har också anpas- sats för att minska påverkan på närmiljön och för- bättra trafiksäkerheten. KV SPRÄTTHÖKEN (STOCKHOLM STAD) I Mälarhöjden i Stockholm finns flera projekt med flerfamiljshus på villatomter: fastigheterna Ba- sen12, Rosimunda 12, Svanevit 7, Bellmanskällan 4 och Sprätthöken 2. En långdragen tvist om byggpro- jektet på fastigheten Sprätthöken 2 har nu avgjorts i högsta instans. Mark- och miljööverdomstolen har beviljat bygglov för att ersätta en befintlig en- familjsvilla på Sankt Mickelsgatan 86 med ett fler- familjshus. Bygglovet beviljades ursprungligen av Stadsbyggnadsnämnden våren 2023, men en granne överklagade till Länsstyrelsen, som hävde beslu- EXEMPEL FRÅNVERKLIGHETEN / 22 JOHAN SKYTTES VÄG (STOCKHOLMS STAD) en god trafikmiljö eller tillgång till allmän parkering, att den föreslagna bebyggelsen avvek markant från Stockholms stad driver flera detaljplaner för att för- områdets småskaliga karaktär. Dessutom bedömdes täta Älvsjö längs Johan Skyttes väg genom att ersät- planen orsaka betydande olägenheter för vissa när- ta villabebyggelse med flerbostadshus och radhus. boende. För att möta dessa invändningar har den nya Planeringen har mött både stöd och motstånd från detaljplanen reviderats, bland annat genom minskad närboende och organisationer. Detaljplanen för Hil- exploatering, ökat avstånd till befintlig bebyggelse lebarden omfattade två flerbostadshus i tre våningar och förbättrade parkeringslösningar. Ett underjor- med inredd vind samt ett radhus i tre våningar, to- diskt garage ska byggas för boendeparkering. Plan- talt cirka 30 bostäder och lokaler i bottenplan. Efter förslaget syftar till att komplettera Näsets villabe- samråd och granskning under 2021 vann planen byggelse och skapa en mer blandad bostadsstruktur. laga kraft den 5 augusti 2022. Projektet har genom- förts och bostäderna är färdigställda. Planen för Landsknekten omfattar tre flerbostadshus och fem radhus, totalt cirka 60 bostäder med lokaler i botten- våningen. Planen har utökats för att inkludera cirka 30 ytterligare bostäder på fastigheten Landsknek- ten 23, vilket innebär att en befintlig villa behöver rivas. Jutesprånget omfattar cirka 60 nya bostäder, två lokaler i bottenplan och en ny torgyta. Efter två granskningar och 15 inkomna yttranden beslutade Stockholms stad att genomföra projektet. Flera av projekten har mött starkt motstånd från närboende och lokala organisationer som anser att den nya be- byggelsen inte harmonierar med Älvsjös villastad. Överklaganden har fördröjt detaljplaneprocessen. Samtidigt har staden genom samråd och gransk- ningar justerat planerna för att balansera behovet av nya bostäder med hänsyn till den befintliga bebyg- NORRA BUNKEFLOSTRAND (MALMÖ STAD) gelsen. I december år 2018 gav Malmö stad ett planuppdrag för norra Bunkeflostrand. Detaljplanen ska nu pröva möjligheten att uppföra främst bostäder i anslutning till villaområdet Bunkeflostrand. Planförslaget gör det möjligt att bygga runt 1 000 bostäder med både flerbostadshus och olika typer av småhus. Den norra delen får en blandning av flerbostadshus och stads- radhus. Också i den norra delen, centralt i området, placeras ett mobilitetshus, som får bostäder i det sydvästra hörnet och lokaler för handel och service. Mitt i området i anslutning till parken och parkstrå- ket planeras en förskola för 120 barn. Den nya bebyg- HAMMARVÄGEN (GÖTEBORGS STAD) gelsen utformas så att den knyter an till den befint- liga villabebyggelsen i Bunkeflostrand. Göteborgs stad har tagit fram en detaljplan för att möjliggöra byggandet av 36 lägenheter i flerbostads- hus vid Hammarvägen vid villaområdet Näset. Planområdet omfattar mark som idag används för parkering, mindre grönområden, en återvinnings- station och en centrumbyggnad. Den nya bebyggel- sen planeras bestå av tre fyravåningshus samt en tvåvåningsbyggnad för boende med särskild service (BmSS). En tidigare version av detaljplanen antogs 2021 men upphävdes av Mark- och miljödomstolen 2022. Domstolen ansåg att planen inte säkerställde EXEMPEL FRÅNVERKLIGHETEN / 23 TROLLBÄCKENS CENTRUMSTRÅK (TYRESÖ KVARTERET SOTHÖNAN (STOCKHOLMS KOMMUN) STAD) Planprogrammet, som antogs i november 2019 för Kvarteret Sothönan i Aspudden är en förtätning av Trollbäckens centrumstråk i Tyresö kommun, fo- tidigare villatomter och syftar till att skapa en tä- kuserar på att förtäta villabebyggelsen längs Ven- tare och mer levande stadsdel. Planen ska möjliggöra delsövägen genom att möjliggöra byggandet av fler bostäder och stärka Aspuddens lokala centrum. flerbostadshus på upp till fyra våningar. Denna för- Genom att förtäta ett kollektivtrafiknära område tätning sker främst i områden som idag domineras kan redan befintlig infrastruktur nyttjas. Den fö- av småskalig villabebyggelse, och målet är att skapa reslagna bebyggelsen knyter an till Aspuddens ti- en stadsmässig småstadsgata där bostäder blandas diga 1900-talskaraktär med mansardtak, putsade med handel och service. Planen inkluderar en om- fasader och bottenvåningar med verksamheter. Ett vandling av det nuvarande villakvarteret till ett mer nytt torg och förbättrade gaturum ska ge området en urbant område med varierad arkitektur och kvar- stadsmässig och trivsam miljö. Planförslaget prio- tersstruktur, där vissa villatomter omvandlas till riterar hållbara transporter med närhet till tunnel- flerbostadshus för att öka bostadsutbudet. Särskilt i banan, förbättrade gång- och cykelstråk. Planen tar den norra delen och vid Alléplan planeras för bygg- hänsyn till områdets naturvärden. Efter att Stock- nader med verksamhetslokaler i bottenvåningen, holms kommunfullmäktige antog detaljplanen för vilket ska bidra till mer stadsliv. Under samrådspro- Sothönan 3 med flera i Aspudden den 25 mars 2024, cessen framkom oro från boende i villaområdena överklagades beslutet till Nacka tingsrätts mark- kring hur förtätningen skulle påverka områdets och miljödomstol. Den 18 november 2024 upphävde karaktär, öka trafikbelastningen och leda till skugg- domstolen detaljplanen med motiveringen att de ning och insyn. Kommunen betonar därför vikten planerade byggnationerna skulle medföra betydan- av en varsam omvandling där den nya bebyggelsen de olägenheter för närboende, såsom ökad skugg- ska anpassas till den småskaliga villastaden och där ning, minskat dagsljus och insyn. Stockholms stad övergången mellan villor och flerbostadshus hante- överklagade därefter domen till Mark- och miljöö- ras genom gradvis höjdökning och grönområden som verdomstolen. I nuläget inväntas Mark- och miljöö- bufferzoner. Planarbetet sker i samarbete med bygg- verdomstolens beslut i ärendet. aktörer och finansieras genom planavtal och exploa- teringsbidrag. EXEMPEL FRÅNVERKLIGHETEN / 24 BIRKAOMRÅDET (NACKA KOMMUN) Birkaområdet i Nacka är idag ett villaområde med kulturhistoriska värden och kuperad topografi. Det ligger strategiskt vid den kommande tunnelbanesta- tionen Järla och ska fungera som en länk mellan Jär- lahöjden och Sickla. Som en del av Nacka kommuns åtagande i tunnelbaneavtalet planeras cirka 1 200 nya bostäder, varav 250 på kommunal mark, samt 280–320 förskoleplatser. Planprocessen inklude- rar dialoger med fastighetsägare, boende och andra aktörer genom samråd och informationsmöten. En stor del av marken ägs privat, och flera fastighetsä- gare har gått samman för att förenkla exploatering- en. Fokus ligger på att balansera ny bebyggelse med områdets kulturhistoriska och topografiska värden. Projektet ska ta hänsyn till naturmiljö, dagvatten- hantering och rekreationsytor. Kommunal mark markanvisas till byggaktörer, och privata fastig- hetsägare medfinansierar allmänna anläggningar. Förtätningen ska bidra till en mer stadsmässig och hållbar stadsstruktur i centrala Nacka. Planarbetet startade 2016 och har reviderats flera gånger. Pro- jektet är en viktig del av Nackas stadsutveckling och syftar till att möjliggöra fler bostäder i ett kollektiv- trafiknära läge, samtidigt som hänsyn tas till områ- dets befintliga kvaliteter. EXEMPEL FRÅNVERKLIGHETEN / 25 EXEMPEL PÅ NY POLICY Svenska policydokument karaktäriseras av en reaktiv passiv skydds- inriktad hållning när det gäller förtätning av villaområden. Kulturmiljö- värden är det argument som framför allt lyfts fram som orsak att vara varsam med förtätning. Flera internationella exempel visar en annan inställning till utveckling av villaområden, inte minst i Nordamerika. STOCKHOLMS STRATEGI FÖR SMÅHUS- OCH • Möjliggöra delning av tomter där det passar in i VILLAOMRÅDEN områdets struktur. Dokumentet ”Varsam utveckling av småhus- och • Ge flexibilitet i detaljplaner och bygglov för att villaområden – strategi med vägledningar” (2020)” pröva nya bostäder. från Stockholms stad tillkom på grund av stadens • Förorda bebyggelse i kollektivtrafiknära områ- förtätningstryck kombinerat med flertalet generö- den där marken kan utnyttjas mer effektivt. sa detaljplaner i villaområden, där en lokal opinion väckts för bevarande. Dokumentet syftar främst till Sammantaget ger strategin en ram för att balansera att bevara småhusområdenas unika karaktär, men bevarande med stadsutveckling och skapar möjlig- det innehåller också principer som möjliggör viss heter för varsam förtätning där det anses lämpligt. förtätning. Strategin betonar att utveckling bör ske UTVECKLING OCH FÖRTÄTNING AV VILLAOM- genom komplettering snarare än genomgripande RÅDEN I ÖREBRO förändringar. Det innebär att det kan finnas utrym- me för nya småhus, radhus eller mindre flerbostads- Örebro kommun har sett en ökad efterfrågan på hus i områden där detta är lämpligt. Förtätningen småhustomter i centrala delar av staden, vilket har ska dock ske varsamt och anpassas till områdets lett till ett större intresse för att utveckla och för- struktur och bebyggelsemönster. täta befintliga villaområden. Samtidigt har många Ett sätt att möjliggöra förtätning är genom delning av dessa områden höga kulturhistoriska värden som av större tomter, vilket kan ge plats för fler bostäder speglar stadens industriella historia. Syftet med ut- utan att det påverkar områdets övergripande skala. redningen ”Utveckling och förtätning av villaområ- Förändringar ska dock beakta tomtstorlekens pro- den” (2018) är att analysera utvecklingen av centrala portioner och befintliga grönområden för att inte villaområden och identifiera vilka värden som bör förändra områdets karaktär på ett negativt sätt. Do- bevaras, samt vilka verktyg som finns tillgängliga i kumentet ger utrymme för att se över detaljplaner stadsbyggnadsprocessen för att säkerställa detta. och möjliggöra viss förtätning där det anses vara Det finns en växande trend av avstyckningar och motiverat. Det kan till exempel ske genom att tillåta omvandling av villatomter till andra bostadstyper, fler byggnader på en tomt eller genom att pröva för- såsom radhus och mindre flerbostadshus. ändringar via bygglov. Småskalig förtätning genom För att hantera denna utveckling och skydda kultur- komplementbyggnader, Attefallshus och tillbyggna- historiska värden föreslås följande åtgärder: der betraktas som en möjlig väg för att öka bostads- utbudet i villaområden. • Stärkt hänsyn till kulturmiljö i bygglovspro- Strategin lyfter fram att förtätning kan vara mer cessen – Kommunen bör bättre kunna hävda lämplig i områden med god infrastruktur och närhet kulturvärden vid bygglovsprövning. till kollektivtrafik. I dessa fall kan marken utnyttjas • Kulturmiljöprogram – Ett särskilt program fö- mer effektivt utan att det leder till en kraftig föränd- reslås för att tydligt identifiera kulturhistoriskt ring av bebyggelsens karaktär. värdefulla områden och hur de ska bevaras. Dokumentet öppnar för förtätning genom att: • Uppdatering av detaljplaner – Vissa områden bör få uppdaterade detaljplaner för att skydda • Tillåta småskalig komplettering med småhus, mot avstyckningar och bebyggelse som föränd- radhus och mindre flerbostadshus. EXEMPEL FRÅNVERKLIGHETEN / 26 rar områdets karaktär. visa att projektet uppfyller planens krav. Kommunen • Omvärldsbevakning – Erfarenheter från andra kan neka bygglov om en planerad byggnation bedöms kommuner med hög tillväxttakt ska tas tillvara strida mot områdets karaktär eller om den påverkar för att utveckla effektiva strategier. grönstrukturen negativt. I Rynninge identifieras en hög risk för avstyckning- VANCOUVER LANEWAY HOUSING ar, samtidigt som området har betydande kulturhis- toriska kvaliteter. Det föreslås att området bör ingå Den kanadensiska storstaden Vancouver har fram- i ett kulturmiljöprogram och att detaljplanen bör gångsrikt ökat bostadstillgången och diversifierat ses över för att säkerställa bevarandet av områdets sitt bostadsutbud genom att tillåta Laneway houses karaktär. Utredningen ger därmed en viktig vägled- sedan 2009. Dessa små, fristående bostäder byggs på ning för hur Örebro kan hantera det ökande trycket befintliga tomter, ofta i tidigare garageutrymmen, på småhusområden och samtidigt bevara stadens och har blivit ett populärt sätt att skapa fler bostäder unika kulturhistoriska värden. utan att förändra stadsdelarnas karaktär. Hittills har över 3 000 Laneway houses byggts, vilket har bi- SMÅHUSPLANEN I OSLO dragit till att fler människor kan bo i eftertraktade områden. Småhusplanen (Reguleringsplan for småhusområ- der i Oslos ytre by) är en juridiskt bindande områ- En undersökning från 2016 visade att 83 procent av desplan som reglerar byggande i småhusområden i Laneway houses används som bostäder för hyres- Oslos yttre delar. Planen omfattar cirka 28 000–29 gäster eller familjemedlemmar, vilket gör dem till en 000 fastigheter och har som syfte att kontrollera viktig del av stadens strategi för att möta bostadsbe- förtätningen, bevara områdenas småskaliga karak- hovet. De skapar nya möjligheter för generationsbo- tär och säkerställa att ny bebyggelse harmonierar ende, ger fastighetsägare en extra inkomstkälla och med den befintliga miljön. Genom tydliga riktlinjer gör det möjligt för fler att bo nära stadens kärna. För för tomtstorlek, byggnadshöjd, grönområden och att ytterligare underlätta byggandet erbjuder staden exploateringsgrad förhindrar planen överexploate- digitala verktyg och vägledning för fastighetsägare ring och skyddar de naturliga kvaliteterna i dessa och arkitekter. Genom en smidigare ansökningspro- områden. Småhusplanen har reviderats flera gånger cess och tydliga riktlinjer gör Vancouver det enklare sedan den först infördes 1997. Den senaste versionen att utveckla både nya bostäder och Laneway houses. antogs av Oslo bystyre i september 2023. Norska (de- Idag har cirka en tredjedel av enfamiljshusen i Van- talj)planer anses vara lite mer flexibla än de svenska couver sekundära enheter såsom “laneway houses”. och kan lättare göras om efter ändrade behov. Dessa små bostäder har blivit så populära att det i Planen ställer krav på minsta tomtstorlek för att genomsnitt sker en omvandling från garage till bo- undvika att fastigheter delas upp i alltför små enhe- stad varje dag. Det ger en mix av bostadsstorlekar ter. Dessutom regleras exploateringsgraden genom och upplåtelseformer, vilket i sin tur breddar befolk- en begränsning av byggnadsarea (BYA), vilket fast- ningen och ger liv mellan husen. ställer hur stor del av tomten som får bebyggas. För MINNEAPOLIS 2040 PLAN att säkerställa att ny bebyggelse anpassas till omgiv- ningen finns också regler för maximal byggnadshöjd I den amerikanska staden Minneapolis antogs år samt takutformning. Avstånd mellan byggnader är 2019 den så kallade 2040-planen, med syfte att för- ytterligare en faktor som regleras för att garantera ändra stadens utveckling genom att bland annat goda ljusförhållanden och tillgång till grönområden. avskaffa zonering (detaljplanebestämmelsen) för Ett av planens viktigaste syften är att bevara om- enfamiljshus (single family housing). Detta inne- rådenas gröna struktur. Därför finns det krav på att bar att det blev tillåtet att bygga parhus och radhus befintliga träd och vegetation i möjligaste mån ska i områden som tidigare enbart var avsedda för enfa- bevaras, och i de fall där träd behöver tas bort kan miljshus. Målet var att öka bostadsutbudet, främja byggherrar vara skyldiga att kompensera genom ny- mångfald i bostadstyper och förbättra bostadsöver- plantering. Planen begränsar också möjligheterna komligheten. att bygga flerbostadshus eller genomföra större pro- Med policyändringen har det skett viss ökning av jekt som inte är förenliga med småhusområdenas byggandet av parhus och radhus i tidigare friliggande karaktär. För att genomföra byggnation eller renove- enbostadssområden. Mellan 2020 och 2022 utfärda- ring inom ett område som omfattas av Småhuspla- des 46 bygglov för två- till fyrfamiljshus, varav 20 i nen måste fastighetsägare ansöka om bygglov och EXEMPEL FRÅNVERKLIGHETEN / 27 områden som tidigare var planlagda för enbostads- Senate Bill 10 (SB 10) underlättar för kommuner hus. Data visar att bostadskostnaderna i Minneapo- att anta lokala förordningar som tillåter byggnation lis har följt nationella trender, utan någon märkbar av upp till tio bostäder på tomter nära kollektivtra- effekt från 2040-planen på bostadsöverkomlighe- fik eller i stadsområden, utan att behöva genomgå ten. Andelen hyresgäster med låga inkomster som den omfattande miljögranskning som vanligtvis är ekonomiskt ansträngda av sina bostadskostnader krävs enligt California Environmental Quality Act har ökat sedan 2017. Planen mötte rättsliga hinder, (CEQA). inklusive en domstolsorder som blockerade vissa de- Syftet med dessa lagar är att öka bostadsutbudet, lar av planen i november 2023. Detta förbud hävdes motverka bostadsbristen och göra bostäder mer senare, vilket möjliggjorde fortsatt implementering överkomliga i Kalifornien där höga boendekostnader av planen. länge har varit ett problem. Implementeringen har varierat mellan olika kommuner. Vissa städer har OREGON HOUSE BILL 2001 snabbt anpassat sina lokala regler för att underlätta År 2019 antogs Oregon House Bill 2001 (HB 2001) i för fastighetsägare att utnyttja de nya möjligheter- delstaten Oregon, en lagstiftning som syftar till att na, medan andra har uttryckt oro över potentiella öka bostadsutbudet och diversifiera bostadstyperna negativa effekter på befintliga grannskap och försökt i delstaten. Lagen kräver att städer med över 10 000 införa restriktioner eller fördröjningar. invånare tillåter byggandet av parhus på mark som THE HOUSING READY TOOLKIT tidigare var avsedd för enfamiljshus. För städer med över 25 000 invånare, samt områden inom Metropo- Den ideella organisationen Strong Towns i USA litan Service District (Metro), måste även radhus, har tagit fram en checklista för att undersöka hur fyrbostadshus och ”cottage clusters” (grupperingar väl städer är redo för att möta den amerikanska bo- av småhus kring en gemensam gård) tillåtas i områ- stadskrisen (https://www.strongtowns.org/hou- den planlagda för enfamiljshus. singready). Frågan är om staden har riktlinjer för att Genom att tillåta flerbostadshus i tidigare enbo- tillåta förtätning och succesiv omvandling av befint- stadsområden förväntas lagen öka tillgången på liga bostadsområden. De sex riktlinjerna, liknar de olika bostadstyper, vilket kan bidra till att möta be- rekommendationer som kommit från svenska fors- hoven hos en växande och diversifierad befolkning. kare (tex. 500k, Mellanstaden). Genom att främja byggandet av fler och varierade 1. Tillåt omvandling av enfamiljshus till två­ el­ bostäder strävar lagen efter att dämpa stigande bo- ler trefamiljshus som standard stadskostnader och förbättra överkomligheten för Gör det möjligt att, utan ändrad detaljplan, omvand- invånarna. la befintliga enfamiljshus till parhus eller radhus. Det är viktigt att notera att lagen inte förbjuder byg- Detta ökar bostadsutbudet och främjar en mer gandet av enbostadshus; snarare breddar den möjlig- varierad bebyggelse. heterna genom att tillåta ytterligare bostadstyper i 2. Tillåt komplementbostäder i alla bostadsom­ samma områden. råden Godkänn byggandet av komplementbostäder på KALIFORNIENS SENATE BILL 9 & 10 tomter med befintliga bostäder. Detta ger fler bo- I september 2021 undertecknades lagförslagen Se- endealternativ och möjliggör för exempelvis äldre nate Bill 9 (SB 9) och Senate Bill 10 (SB 10) i delstaten släktingar eller hyresgäster att bo nära. Kalifornien, vilka syftade till att öka bostadsutbudet 3. Möjliggör ”startbostäder” genom att förändra zonindelningen för enbostads- Möjliggör byggandet av små, prisvärda bostäder hus (single family housing). – så kallade ”startbostäder” – i alla bostadsområ- Senate Bill 9 (SB 9), även känd som California Hou- den. Dessa bostäder är ofta det första steget in på sing Opportunity and More Efficiency (HOME) Act, bostadsmarknaden för många hushåll. möjliggör för fastighetsägare att: dela sin tomt i två 4. Avskaffa minimikrav på tomtstorlek separata tomter, samt bygga upp till två bostäder Ta bort bestämmelser som kräver en viss minsta på varje tomt. Detta innebär att en tidigare enfa- tomtstorlek i befintliga och nya bostadsområden. miljstomt kan omvandlas för att rymma upp till fyra Detta gör det möjligt att utnyttja marken mer effek- bostäder, vilket konkret avskaffar traditionell enfa- tivt och bygga fler bostäder på mindre ytor. miljshuszonering i många områden. EXEMPEL FRÅNVERKLIGHETEN / 28 5. Avskaffa parkeringskrav för bostäder Eliminera krav på att varje bostad måste ha en viss mängd parkeringsplatser. Detta minskar byggkost- naderna och frigör utrymme för fler bostäder, sär- skilt i områden med god tillgång till kollektivtrafik. 6. Förenkla planprocessen Effektivisera och standardisera processen för att godkänna nya bostadsprojekt. Genom att minska byråkratiska hinder kan fler bostäder byggas snab- bare och till lägre kostnad. Strong Towns menar att ”Dessa riktlinjer syftar till att ge kommuner verktyg för att själva ta itu med bo- stadsbristen genom lokala reformer, utan att behöva vänta på nationella initiativ”. EXEMPEL FRÅNVERKLIGHETEN / 29 HTTPS://WWW.STRONGTOWNS.ORG/HOUSINGREADY STADSPLANERINGSGUIDE Att omvandla villaområden till verkliog trädgårdsstad är en stads- byggnadsfråga, alltså det måste göras med stor varsamhet och kom- petens om stadsbyggnad. Det är också en stadsplaneringsfråga, alltså det innefattar dialoprocesser och smarta planbestämmelser STADSBYGGNAD FÖR MER TRÄDGÅRDSSTAD Enligt en vetenskaplig rapport från ETH Zürich De mest omfattande förändringarna, som att bygga (Wicki et al. 2024) kan städer främja acceptans för flerbostadshus eller radhus i hela områden, kräver förtätning genom att prioritera projekt som erbju- ofta politiska beslut och nya detaljplaner. De mindre der ”överkomliga bostäder” och inkluderar grönytor, förändringarna, såsom Attefallshus och påbygg- parker och trädgårdar. Forskningen visar att när nader, kan genomföras av enskilda fastighetsägare förtätning genomförs av offentliga eller ideella or- men kräver i många fall bygglov och kan möta lokalt ganisationer med fokus på sociala och ekologiska as- motstånd. pekter, ökar acceptansen bland invånarna. Detta är Valet av metod för förtätning beror på kommunens tydligt inte bara i storstäder som Zürich och Genève, långsiktiga strategi, marknadsförutsättningar och utan även i mindre schweiziska städer och samhäl- den lokala acceptansen för förändring. En balans len. Genom att satsa på hållbar förtätning kan om- mellan att öka bostadsutbudet och att bevara områ- fattande planeringsprocesser och förseningar mini- dets kvaliteter är avgörande för att förtätningen ska meras. bli framgångsrik. Förtätning av villaområden kan ske genom olika Nedan beskrivs sex olika metoder för att förtäta vil- metoder beroende på vilken skala förändringen har. laområden, från storskaliga förändringar till min- Områden kan genomgå större omvandlingar där dre kompletteringar på enskilda tomter. hela planstrukturen förändras och nya flerbostads- hus byggs, men det kan också ske genom gradvisa förändringar såsom tomtavstyckningar, tillbyggna- der och påbyggnader av befintliga hus. STADSPLANERINGSGUIDE / 31 1. UTVECKLA HELA OMRÅDET En omfattande förtätningsstrategi innebär att ett Nedan beskrivs tre exempel på förtätning av villa- helt villaområde planeras om för att möjliggöra en områden till trädgårdsstad, i Stockholm, Göteborg mer varierad och tätare bebyggelse i form av träd- och Malmö. Det innebär att den renodlade villabe- gårdsstad. Detta kan inkludera att bygga flerbo- ståndet i områdena kompletteras med framför allt stadshus, radhus och parhus, samt att komplettera lägenheter i 2-3 våningars flerbostadshus längs med området med ny infrastruktur såsom parker, lek- huvudgator och nära kollektivtrafiken, så som exem- platser, gång- och cykelvägar. Denna typ av förtät- pelvis etablerade trädgårdsstäder Äppelviken och ning kräver ofta att kommunen tar initiativ till en Gamla Enskede i Stockholm ser ut idag. Ingen riv- ny detaljplan, vilket kan vara en lång process som ning sker i dessa förtätningsexempel. innefattar samråd med boende, miljöbedömningar och tekniska analyser. Fördelarna med detta tillvä- gagångssätt är att det skapar ett mer sammanhållet och planerat område och effektiva VA-lösningar. Det kan också innebära att bostadsutbudet diversifieras, vilket gör att fler familjetyper och åldersgrupper kan bo i området. Utmaningarna ligger i att det kan möta starkt motstånd från befintliga invånare, kräva in- vesteringar i infrastruktur, plankostnader och ta många år att genomföra. VILLAOMRÅDE TRÄDGÅRDSSTAD STADSPLANERINGSGUIDE / 32 STOCKHOLM: DJURSHOLM BLIR TRÄDGÅRDSSTAD Djursholm är det villaområde som har högst utvecklingspo- tential i Stockholm, baserat på livskvalitetindex och ohållbar- hetsindex. Roslagsbanan och det goda kollektivtrafikläget gör om- rådet särskilt lämplig för förtät- ning. DAGENS DJURSHOLM, ETT VILLAOM- RÅDE MED 1100 BOSTÄDER. EXPLOA- TERINGSTALET ÄR 0,28 OCH BOENDE- TÄTHETEN 29 BOENDE PER HEKTAR. DJURSHOLM SOM TRÄDGÅRDSSTAD MED 2600 BOSTÄDER. 60 % SMÅ- HUSBOSTÄDER OCH 40 % BOSTÄDER I FLERBOSTADSHUS. EXPLOATERINGS- TALET BLIR 0,35 OCH BOENDETÄTHE- TEN 62 BOENDE PER HEKTAR. TRÄDGÅRDSSTADEN DJURSHOLM HAR FÖRTÄTATS MED 1500 NYA BOSTÄDER. INGA BEFINTLIGA BOSTÄ- DER HAR RIVITS. STADSPLANERINGSGUIDE / 33 GÖTEBORG: LÅNGEDRAG BLIR TRÄDGÅRDSSTAD Långedrag är det villaområde som har högst utvecklingspo- tential i Göteborg, baserat på livskvalitetindex och ohållbar- hetsindex. Det goda kollektiv- trafikläget gör området särskilt lämplig för förtätning. DAGENS LÅNGEDRAG, ETT VILLAOM- RÅDE MED 1100 BOSTÄDER. EXPLOA- TERINGSTALET ÄR 0,34 OCH BOENDE- TÄTHETEN 45 BOENDE PER HEKTAR. LÅNGEDRAG SOM TRÄDGÅRDSSTAD MED 1800 BOSTÄDER. 33 % SMÅ- HUSBOSTÄDER OCH 67 % BOSTÄDER I FLERBOSTADSHUS. EXPLOATERINGS- TALET BLIR 0,46 OCH BOENDETÄTHE- TEN 69 BOENDE PER HEKTAR. TRÄDGÅRDSSTADEN LÅNGEDRAG HAR FÖRTÄTATS MED 700 NYA BO- STÄDER. INGA BEFINTLIGA BOSTÄDER HAR RIVITS. STADSPLANERINGSGUIDE / 34 MALMÖ: BELLEVUE BLIR TRÄDGÅRDSSTAD Bellevue är det villaområde som har högst utvecklingspotential i Malmö, baserat på livskvalitet- index och ohållbarhetsindex. Det centrala läget gör området sär- skilt lämplig för förtätning. DAGENS BELLEVUE, ETT VILLAOM- RÅDE MED 5300 BOSTÄDER. EXPLOA- TERINGSTALET ÄR 0,38 OCH BOENDE- TÄTHETEN 59 BOENDE PER HEKTAR. BELLEVUE SOM TRÄDGÅRDSSTAD MED 7000 BOSTÄDER. 44 % SMÅ- HUSBOSTÄDER OCH 56 % BOSTÄDER I FLERBOSTADSHUS. EXPLOATERINGS- TALET BLIR 0,47 OCH BOENDETÄTHE- TEN 78 BOENDE PER HEKTAR. TRÄDGÅRDSSTADEN BELLEVUE HAR FÖRTÄTATS MED 1700 NYA BOSTÄ- DER. INGA BEFINTLIGA BOSTÄDER HAR RIVITS. STADSPLANERINGSGUIDE / 35 2. RIV OCH UTVECKLA FLERA TOMTER En annan metod för förtätning är att identifiera större tomter eller flera angränsande fastigheter som kan rivas och ersättas med flerbostadshus. Detta kan handla om att äldre eller mindre villor köps upp och ersätts av radhus, parhus eller flerbo- stadshus, ofta med fler bostäder än vad som tidigare fanns på platsen. Denna strategi används ofta i om- råden där det finns stora tomter och där det finns en efterfrågan på mer småskaliga flerbostadshus. Det kan också vara en lösning i områden där äldre villor har låg energieffektivitet eller där tomtstorleken gör det ekonomiskt och planmässigt rimligt att bygga mer än en bostad. Utmaningen är att det kräver en aktiv fastighetsutveckling, antingen genom privata exploatörer eller genom att kommunen uppmuntrar förändringen genom detaljplaneändringar. Rivning och nybyggnation är inte optimalt från ett cirkulärt miljöperspektiv så till vida inte byggmaterial åter- används. Det kan även finnas motstånd från befint- liga villaägare som vill bevara områdets karaktär. 3. STYCKA TOMT En av de enklaste och vanligaste förtätningsmeto- derna i villaområden är att stycka av en stor villa- tomt och bygga en ny bostad på den nybildade tom- ten. Detta kan vara en ny villa, ett parhus eller ett radhus beroende på detaljplanens bestämmelser och tomtens storlek. Fördelarna med att stycka av tom- ter är att det kan ske gradvis, utan att hela områdets karaktär förändras drastiskt. Det ger också fastig- hetsägare möjlighet att finansiera renoveringar eller andra investeringar genom att sälja av en del av sin tomt. Nackdelarna kan vara att det minskar träd- gårdsytor och grönska. I vissa fall kan det också upp- stå problem med infrastrukturen, exempelvis när nya tomter behöver nya infarter eller när vatten- och avloppssystem måste förstärkas. 4. BYGGA UT En annan form av förtätning är att bygga nya bostä- der eller byggnader på redan bebyggda tomter, exem- pelvis genom att uppföra ett Attefallshus, gäststuga eller annan komplementbyggnad. Attefallshus får uppföras utan bygglov upp till 30 kvm och kan an- vändas som en permanent bostad, vilket möjliggör fler boenden inom samma fastighet. Denna strategi gör det möjligt för fastighetsägare att tillföra extra bostäder till sin tomt utan att göra större föränd- ringar i områdets struktur. Det kan exempelvis vara en lösning för att möjliggöra boende för äldre släk- tingar eller för uthyrning till unga vuxna. Utma- ningarna kan ligga i att det kan uppstå trängsel på tomten, att grannar kan uppleva insynsproblem och STADSPLANERINGSGUIDE / 36 att byggnaderna kan påverka områdets grönska. 5. BYGGA TILL Att bygga till en villa innebär att bostadsytan utökas genom att nya rum adderas på marknivå eller med fler våningar. Det kan vara en utbyggnad av köket, ett nytt sovrum, ett större vardagsrum eller en in- glasad veranda. Denna typ av förtätning påverkar inte områdets bebyggelsestruktur i någon större ut- sträckning, men det innebär att villorna blir större och att tomterna kan få mindre öppna ytor. I många fall krävs bygglov för tillbyggnader, särskilt om de påverkar byggnadens utseende eller om detaljpla- nen begränsar byggnadsytan. Det kan också påverka ljusinsläpp och skuggning för grannar, vilket ibland leder till att bygglovsprocessen möter motstånd. 6. DELA HUS En villa kan delas upp i flera bostäder på olika sätt, vilket ger möjlighet att skapa fler boenden utan att bygga nytt på obebyggd mark. Det vanligaste sättet är att inreda en del av huset – till exempel källare, vind eller övervåning – till en självständig bostad med eget kök, badrum och ibland en separat entré. Detta kan skapa ”tvåfamiljshus”, där två hushåll de- lar samma byggnad men har varsin bostad. För att dela upp en villa i flera bostäder krävs ibland bygglov eller bygganmälan, särskilt om det innebär föränd- ringar av planlösning, bärande konstruktion eller installationer som ventilation och VA. Det är också viktigt att bostäderna uppfyller Boverkets byggreg- ler vad gäller exempelvis dagsljus, ljudisolering, till- gänglighet och brandskydd. STADSPLANERINGSGUIDE / 37 PLANERING FÖR MER TRÄDGÅRDSSTAD ÖVERSIKTSPLAN FÖR VILLAFÖRTÄTNING Plan- och bygglagen (PBL, 2010:900) reglerar mark- och bebyggelseanvändning i Sverige och utgör det Enligt PBL kap. 3 § 2 ska varje kommun ha en ak- huvudsakliga rättsliga ramverket för förtätning av tuell översiktsplan som visar hur mark och vatten villaområden. PBL ger kommunerna stort inflytan- bör användas samt hur bebyggelsen bör utvecklas. de över planeringen av bebyggelse genom detaljpla- Kommunen har planmonopol och kan besluta om ner, översiktsplaner och bygglovsprocesser. Boende förändring av markanvändningen, till exempel om i villaområdena har möjlighet att ge synpunkter på förtätning av befintliga villaområden bör ske. Över- planer och även överklaga dem juridiskt till Länssty- siktsplanen är vägledande och inte juridiskt bindan- relsen och Mark- och miljödomstolen. de. Förtätning av villaområden är ofta känslig och kan Kommuner bör ta strategiska beslut om var villa- möta starkt motstånd från invånarna. Ett väl ge- omvandlingar bör ske och vad som bör byggas. Att nomfört dialogarbete, där boende involveras tidigt, grannskapsvisa villaomvandlingar blivit vanligare tydliga visualiseringar används och återkoppling de senaste åren indikerar också att samma slutsats sker kontinuerligt, kan minska konflikter och skapa dragits hos kommunala förvaltningar som mark- förståelse. Dialogen ska vara transparent om vilka nadsaktörer. Även för motståndare till villaförtät- delar som kan påverkas och använda interaktiva me- ningar bör utvecklingen mot fler grannskapsvisa toder som workshops och digitala verktyg för att öka omvandlingar ses som en positiv utveckling då de- förståelsen. En effektiv dialog kräver en tydlig stra- taljplaneändringar ger större möjligheter till demo- tegi och kommunikationsplan som omfattar fysiska kratisk påverkan jämfört med rivningslovsärenden möten, webbforum och sociala medier. Tidigt sam- där grannar saknar rätt att överklaga. råd innan planförslag tas fram är avgörande för att skapa förtroende, med öppna möten och interaktiva Översiktsplanen kan göras till ett viktigt planin- verktyg för att samla in synpunkter. När planförsla- strument. Stockholm stad och Upplands Väsby har get formas är det viktigt att fortsätta dialogen ge- båda pekat ut lämpliga villaförtätningar. Ett annat nom samråd och medskapande, där visualiseringar sätt är att inventera gällande planer för villaom- och fokusgrupper ger boende möjlighet att påverka. råden för att på så vis ha en beredskap för vilka de- Dialog och kompetens är nycklar till en hållbar för- taljplaner som är attraktiva för byggaktörer när det tätning av villaområden, och utveckling av ny träd- gäller omvandling. Ett tredje sätt är att likt Nacka gårdsstad. kommun genomföra planändringar som begränsar antalet bostäder per fastighet i vissa områden. En generellt god planeringsprincip är att ju större en ”Ett väl genomfört dialogarbete, där förändring är, desto mer planering behövs både för boende involveras tidigt, tydliga visuali- utredningar och genomförande. Frågan är om Oslos seringar används och återkoppling sker modell Småhusplanen kan fungera även i svenska kontinuerligt, kan minska konflikter och städer eller Vancouvers Laneway Housing eller Min- neapolis och Oregons generella planbestämmelser skapa förståelse” som övertrumfar detaljplanerna, likt de nya reglerna för bygglovsbefriad bebyggelse. Detta kräver en mer omfattande utredning. STADSPLANERINGSGUIDE / 38 PLANPROGRAM FÖR VILLAFÖRTÄTNING • Ta bort krav på minsta fastighetsstorlek och underlätta avstyckning och flytt av fastighets- Ett planprogram är ett första steg i en större pla- gränser genom förenklade lantmäteriförrätt- neringsprocess och används ofta för att undersöka ningar. möjligheter och riktlinjer för utveckling av ett områ- de innan en detaljplan tas fram. Ett planprogram för • Reglera hur stor andel av fastigheten som får att förtäta ett villaområde till en trädgårdsstad bör bebyggas. (t.ex. 30 procent av tomtens yta) is- ha en tydlig vision, flexibla riktlinjer och konkreta tället för att detaljstyra byggnadstypen. strategier för att möjliggöra en blandning av villor, • Begränsa byggnadshöjden till max 3 våningar radhus och låga flerbostadshus. Målet är att skapa en för flerbostadshus och 2 våningar för villor och attraktiv och hållbar stadsdel där småskalig bebyg- radhus för att behålla områdets småskalighet. gelse kombineras med fler bostäder, samtidigt som områdets gröna trädgårdskaraktär bevaras. • Skapa ett gång- och cykelvänligt gatunät. Exempel på strategier som ett planprogram för vil- • Skapa offentliga platser, torg, parker laförtätning till trädgårdsstad kan innehålla: • Sätt flexibla parkeringsnormer. • Tillåt att samtliga byggnader inom en fastighet • Bevara och utveckla värdefull natur- och kul- kan användas som bostad. turmiljö. • Ta bort bestämmelse om antal bostäder per Eftersom planprogram inte är juridiskt bindande fastighet, så att en eller flera hushåll kan nyttja har de en mer vägledande funktion, men de ger en fastigheten. övergripande bild av kommunens ambitioner. Bo- ende och fastighetsägare har möjlighet att påverka • Ta bort bestämmelse om antal byggnader per planprogrammets innehåll genom dialog och sam- fastighet, så att byggrätten kan fördelas i en el- råd. Ett planprogram är ett bra första steg för ett ler flera byggnader. större villaområde innan detaljplaneprocessen • Möjliggör byggnation intill fastighetsgränser mot både gata och granne, förutsatt att säker- hetskrav uppfylls och grannen ger sitt medgi- vande. STADSPLANERINGSGUIDE / 39 FOTO: SPACESCAPE DETALJPLANER FÖR VILLAFÖRTÄTNING • Tillåt byggnation intill fastighetsgräns mot granne ­ Genom att ta bort absoluta avstånds- PBL kap. 4 reglerar detaljplaner, som styr hur mark krav i detaljplanerna och ersätta med grannens får bebyggas. En detaljplan är juridiskt bindande medgivande inom 4,5 meter samt utförande- och kan ange minsta tomtstorlek, byggrätt, exploa- teringsgrad och byggnadshöjd, och är därmed det krav för brandsäkerhet ökas möjligheterna för starkaste styrmedlet för byggande och förtätning. de boende att skapa bra, situationsanpassade För att möjliggöra förtätning av villaområde kan lösningar. kommunen ändra en detaljplan så att exempelvis • Ta bort krav om minsta fastighetsstorlek ­ flerbostadshus tillåts i ett tidigare villaområde. Varierande tomtstorlekar ger en mer varierad Kommunen är skyldig att genomföra samråd och en bebyggelse och möjligheter att bättre anpassa demokratisk beslutsprocess vid planändringar, där nya ägar-och användarförhållanden efter be- boende och fastighetsägare har möjlighet att lämna synpunkter. fintlig bebyggelsestruktur. Om en fastighet inte redan är maximalt bebyggd i detaljplanen bör Detaljplanebestämmelser som skulle underlätta man kunna flytta eller ändra fastighetens stor- förtätningen av villaområden: lek efter önskemål och behov och även anpassa fastighetsgränser efter bebyggelse på tomten. • Tillåt boende i alla byggnader ­ En betydande del av den bebyggelse som tillåts i villaområden • Underlätta flytt av fastighetsgränser – För får användarna idag inte bo i. Det är byggnader att förenkla styckning av tomter kan regel- tänkta för förvaring: garage och andra gårds- verket anpassas genom förenklade lantmäte- byggnader. Att öka användbarheten av dessa riförrättningar, kortare handläggningstider byggnader genom att i detaljplan tillåta boende i och minskade krav på detaljplaneändringar. dem är en enkel ändring att göra. Kommuner kan skapa mer flexibla detaljplaner för att möjliggöra delning. Regler och proces- • Sätt ingen gräns för hur många bostäder ser förenklas genom snabbare handläggning som får finnas per fastighet ­ Kommuner bör av lantmäteriförrättningar, minskade krav på ta bort formuleringar i detaljplaner som be- samtycke från angränsande fastighetsägare gränsar till en bostad per fastighet. Genom att och tydligare riktlinjer för bedömning av fastig- ta bort begränsningen tillåts användare att dela hetsbildning. Kommuner kan aktivt planera för befintlig bebyggelse till två eller flera bostäder flexibilitet i detaljplaner genom att möjliggöra och bättre anpassa byggnaderna efter sina livs- justeringar av fastighetsgränser utan krav på situationer. ny planändring. • Tillåt husägare att fritt fördela byggrätten • Reglera bebyggd andel av fastighet, bygg­ i en eller flera byggnadskroppar ­ Idag är det nadsarea per bostad och hushöjd ­ För att vanligt att endast ett bostadshus tillåts på varje få ett maximalt och flexibelt utnyttjande av en tomt i detaljplanen. Denna bestämmelse bör småhusfastighet bör detaljplanereglering ske av strykas så att husägare fritt kan fördela bygg- hur stor andel av fastigheten får vara bebyggd, rätten i en eller flera byggnadskroppar. Även om hur stort byggnaders fotavtryck får vara och inte byggrätten blir större, så ökar möjligheter- maximal hushöjd. Det innebär i praktiken en na att anpassa bebyggelsen efter livssituation ”flerbostadsbonus” om byggnadsarea är mindre och fysiska förutsättningar på platsen. än 20 procent av fastigheten, samtidigt som det • Tillåt byggnation intill fastighetsgräns mot inte blir nödvändigt att ”stycka och riva” för att gata ­ Detta ökar inte byggrätten i detaljplanen uppnå maximal byggrätt. men ökar möjligheterna att anpassa bebyggel- Dessa förslag finns mer utförligt presenterade i rap- sen efter de boendes olika behov. Det skulle vara porten 500k (Kod 2016). möjligt att använda outnyttjad byggrätt till att bygga ett kompletterande, mindre ”gatuhus” i stället för att göra en utbyggnad av det befint- liga huset. STADSPLANERINGSGUIDE / 40 Ny detaljplan för trädgårdsstad ­ Ett befintligt och material för att skapa en varierad silhuett. villaområde kan ges en ny detaljplan för att kunna • Tillåt flexibilitet i fasadutformning för att und- omvandlas till verklig trädgårdsstad. En detaljplan vika monoton bebyggelse. för en trädgårdsstad med en blandning av villor, • Specificera var parkering får anordnas, gärna radhus och låga flerbostadshus bör innehålla detalj- med möjlighet till delade parkeringslösningar planebestämmelser som skapar en harmonisk och för flerbostadshus och radhus. enhetlig bebyggelsemiljö samtidigt som flexibilitet och variation främjas. Nedan följer de viktigaste • Ange maxtal för bilparkering bestämmelserna som bör ingå, som alltså kan gälla • Ange minimikrav för cykelparkering. både ändring av en befintlig detaljplan eller en helt ny detaljplan för trädgårdsstad. • Ange grönytefaktor Följande planbestämmelser är lämpliga för träd- gårdsstad: Sammanfattningsvis bör detaljplanen för en ny trädgårdsstad kombinera tydliga riktlinjer för bygg- • Bostadsändamål (B): Specificera vilka delar av nation och markanvändning med flexibilitet för att området som får bebyggas med bostäder. Tillåt möta framtida behov och skapa en hållbar och att- boende i alla byggnader. raktiv boendemiljö. • Tillåt mindre verksamheter, som förskolor och Bygga ut inom detaljplan ­ Om en fastighetsägare lokaler för service, i bottenvåningarna på fler- vill utöka sin nuvarande bostad eller bygga en kom- bostadshusen för att främja lokal service. plementbyggnad, exempelvis en fristående bostad på tomten, kan detta ske inom ramarna för den gällande • Grönområden (N): Ange mark som ska använ- detaljplanen. Förutsättningen är att förändringen das för park eller natur för att ge området en håller sig inom befintliga byggrätter, det vill säga att grön karaktär. den uppfyller bestämmelserna för byggnadsarea, • Tillåt ändring av fastighetsgräns och delning byggnadshöjd och markanvändning. I dessa fall be- av fastighet utan ny planändring. höver fastighetsägaren endast ansöka om bygglov. Byggnadsnämnden prövar då om åtgärden överens- • Ange maximal våningshöjd för att hålla bebyg- stämmer med detaljplanen och bygglagstiftningen. gelsen småskalig. Tillåt högre bebyggelse längs Om byggnationen uppfyller kraven är det svårt för huvudgator och kring torg. grannar att stoppa projektet. De har dock rätt att ytt- - Villor: Max 2 våningar. ra sig vid bygglovsprocessen, men om ansökan följer detaljplanen har kommunen begränsad möjlighet att - Radhus: Max 3 våningar. ta hänsyn till invändningarna. - Flerbostadshus: Max 4 våningar. Om detaljplanen inte uttryckligen förbjuder fler- • Ange maximal byggnadsarea (BYA), förslagsvis bostadshus är det möjligt att genomföra villaom- 20-40 procent vandling, alltså att ersätta ett småhus med ett hus innehållandes flera bostäder, genom bygglovsförfa- • Tillåt byggnader vid tomtgräns mot granne och rande om villkoren i 9:30 PBL är uppfyllda. Byggna- mot allmän plats. den måste förhålla sig till övriga planbestämmelser • Tillåt fri fördelning av byggrätter i alla bygg- och lagar vilket kan inverka på dess utformning. nader. Möjliggör för komplementbostäder och Vanliga detaljplanebestämmelser i villaområden mindre tillbyggnader utan planändring. som öppet byggnadssätt och fristående hus är inget hinder för flerbostadshus om inte andra planhand- • Inför inga regler för minsta eller största tomt- lingar stödjer en annan tolkning. Planbeskrivningen storlek. kan vara ett stöd i tolkningen om ett flerbostadshus • Inför inga begränsningar i antal bostäder per är planenligt i ett villaområde, men eftersom den fastighet. inte är juridiskt bindande bedöms dess betydelse i bygglovsbeslutet från fall till fall. • Fasader och material: Ange rekommenderade fasadmaterial (trä, puts) och kulörer som har- monierar med trädgårdsstadens estetik. • Takmaterial och lutning: Reglera takvinklar STADSPLANERINGSGUIDE / 41 BYGGREGLER FÖR VILLAFÖRTÄTNING PBL kap. 9 styr bygglovsprövningen och avgör vilka byggnader som kräver bygglov. Även om ett villaom- ”standardiserade bygglovsregler för små råde har en detaljplan som tillåter endast enbostads- hyreshus på befintliga småhustomter. Det hus kan vissa bygglovsbefriade åtgärder öka täthe- skulle också bidra till ett ökat bostadsut- ten, exempelvis: Attefallshus (upp till 30 kvm, kan bud och en mer effektiv markanvändning användas som bostad) och komplementbyggnad och tillbyggnader (upp till 15 kvm utan bygglov). Kom- utan omfattande planändringar.” munen kan begränsa dessa möjligheter genom att införa särskilda bestämmelser i detaljplanen. En genomgång av cirka 400 detaljplaner i småhus- 2. Attefallsåtgärder samtidigt som husbygge: områden i flera kommuner 2016 (Kod 2016) fann föl- Tidigare har Attefallshus betraktats som komple- jande: mentbyggnader som uppförs efter att huvudbygg- naden är färdigställd. Med de nya förslagen ska det • det är ovanligt att komplementbostadshus till- bli möjligt att uppföra Attefallshus samtidigt som låts, däremot vanligt att garage (som man inte huvudbyggnaden byggs, vilket ger större flexibilitet i får bo i) tillåts planeringen och genomförandet av byggprojekt. • det är ovanligt att fler än 1, ibland 2, bostäder 3. Två bostäder i huvudbyggnad från start: Det tillåts per fastighet ska bli tillåtet att inreda två bostäder i en huvud- byggnad redan från början, vilket underlättar ska- • det är mycket ovanligt att kommuner uppdate- pandet av flerbostadshus och kan bidra till att möta rar detaljplaner i småhusområden bostadsbehovet. Det märks en tydlig skillnad i stadsplaner från tidigt 4. Utökad byggnadsarea utöver detaljplan: För- 1900-tal som är mer tillåtande (trädgårdsstad) till slaget innebär att man utan bygglov ska kunna upp- cirka 1950-tal när villaområdet blir dominerande föra en komplementbyggnad på upp till 30 kvadrat- som förebild. Då är det en huvudbyggnad, en bostad meter inom detaljplanelagt område och upp till 50 och tillhörande garage som gäller. kvadratmeter utanför detaljplanerat område. Dess- Det finns i realiteten två sätt att skapa förtätning utom ska den totala arean för lovfria komplement- idag, antingen genom ändringar i PBL eller änd- byggnader kunna uppgå till 45 kvadratmeter inom ringar i detaljplanerna. Eftersom det är en omständ- detaljplan och 65 kvadratmeter utanför detaljplan lig process att göra om detaljplaner så är de nya innan krav på bygglov inträder. bygglovsbefriade åtgärderna i PBL ett bra sätt att få 5. Lovfria tillbyggnader: Tillbyggnader på upp till förtätning på bred front i svenska tätorter, genom till 30 kvadratmeter ska bli bygglovsbefriade och få att tillåta inreda ytterligare en bostad i huset samt uppföras för alla typer av byggnader, inklusive fler- bygga en komplementbostad. För att omvandla vil- bostadshus. Detta ger fastighetsägare större möjlig- laområden till verkliga trädgårdsstäder krävs dock het att anpassa och utöka sina byggnader utan att i de flesta fall en detaljplaneändring. Det säkerstäl- behöva ansöka om bygglov. ler att bebyggelseutvecklingen sker på ett hållbart sätt, men detta kräver som sagt tid och kommunala 6. Fasadändringar utan bygglov: Kravet på resurser. För att få en snabb hållbar omställning av bygglov för fasadändringar på en- och tvåbostads- svenska villaområden kommer båda strategierna att hus ska tas bort, vilket underlättar exempelvis in- behövas, nya bygglovsregler och nya detaljplaner. stallation av solceller och andra fasadförändringar. Boverkets nya byggregler som träder i kraft 1 okto- Generellt skulle enhetliga riktlinjer snabba upp byg- ber 2025 innebär förenkling av planprocessen och gandet, minska osäkerhet och underlätta förtätning större möjligheter för villaägare att förtäta, och är i småhusområden, särskilt i kollektivtrafiknära ett sätt att ”runda” bygglov och detaljplan. lägen. Ett exempel på detta är standardiserade bygglovsregler för små hyreshus på befintliga 1. Inreda vind till bostad: Det ska bli möjligt att småhustomter. Det skulle också bidra till ett ökat inreda vindar till bostäder även om detaljplanen bostadsutbud och en mer effektiv markanvändning innehåller förbud mot sådan inredning. Detta inne- utan omfattande planändringar. bär att bygglov kan beviljas för att omvandla vinds- utrymmen till bostäder trots tidigare restriktioner i detaljplanen. STADSPLANERINGSGUIDE / 42 FASTIGHETSBILDNING FÖR VILLAFÖRTÄT- NING ”För att möjliggöra en mer hållbar och resurseffektiv utveckling krävs ett tyd- En vanlig metod för att förtäta villaområden är att fastighetsägare styckar av sin tomt och säljer eller ligare helhetsperspektiv i bedömningen bebygger den nybildade tomten. För att detta ska av förtätningsåtgärder – ett perspektiv vara möjligt krävs en lantmäteriförrättning där där enskilda områdens karaktär vägs mot Lantmäteriet prövar om avstyckningen är förenlig det större samhällsintresset i att använda med gällande detaljplan och fastighetsbildningsla- gen. mark på ett hållbart sätt.” I vissa äldre villaområden finns generösa tomtstor- lekar som gör avstyckning möjlig, men det krävs att den nya tomten uppfyller detaljplanens minsta till- främjar god hushållning ur ett ekologiskt, socialt låtna tomtstorlek. Om detaljplanen inte reglerar och samhällsekonomiskt perspektiv. Att av miljö- tomtstorlek kan en avstyckning vara mer flexibel, skäl koncentrera ny bebyggelse till redan ianspråk- men Lantmäteriet kan ändå neka om det anses leda tagen mark är en tydlig riktlinje i både svensk och till olämpliga fastigheter. europeisk planeringspolitik. När domstolen förhin- drar förtätning i centralt belägna villaområden leder Grannar kan inte överklaga själva avstycknings- det ofta till att ny bebyggelse i stället förläggs till ti- beslutet, men de har en viss möjlighet att påverka i digare obebyggd mark i perifera lägen, vilket medför efterföljande bygglovsprocesser. Om en ny fastighet större behov av biltransporter, högre infrastruktur- skapas och bebyggs kan det innebära förändringar kostnader och sämre förutsättningar för kollektiv- i områdets täthet. I områden med stark bebyggelse- trafik. karaktär kan kommunen införa bestämmelser i de- taljplanen för att begränsa avstyckningsmöjligheter Vidare kan MÖD:s återhållsamma praxis skapa osä- och skydda områdets enhetlighet. kerhet för kommuner i deras planeringsarbete. Även åtgärder som ligger helt inom ramen för gällande de- DOMAR OM VILLAFÖRTÄTNING taljplaner har i flera fall fått avslag, med hänvisning till att de ändå strider mot den allmänna lämplig- Plan- och bygglagen (PBL) och Miljöbalken (MB) hetsbedömningen enligt PBL 2 kap. 6 §. Det gör det förordar tydligt en yteffektiv och hållbar använd- svårt för kommuner att förutse vilka förtätnings- ning av mark med sammanhållen bebyggelse. Mark- åtgärder som kommer att godtas, vilket i sin tur för- och miljööverdomstolen har dock i flera rättsfall svårar planering för bostadsförsörjning och hållbar intagit en restriktiv hållning till förtätning i villa- stadsutveckling. områden. Denna praxis riskerar att motverka flera av lagstiftningens grundläggande syften. Slutligen riskerar domstolens betoning på bevaran- de av rådande karaktär att ge oproportionerligt stort Enligt PBL:s portalparagraf (1 kap. 2 §) ska plan- inflytande till enskilda fastighetsägare, ofta genom läggning syfta till att främja en långsiktigt hållbar invändningar om insyn, skuggning eller förändrad livsmiljö och hushålla med mark, vatten och andra utsikt. Det innebär att långsiktiga stadsbyggnads- resurser. Trots detta har MÖD vid upprepade tillfäl- mål – såsom att skapa blandade och hållbara stads- len avslagit bygglov och detaljplaner för nya bostäder miljöer – riskerar att blockeras av lokala intressen. i redan bebyggda villaområden, med motiveringen I praktiken försvåras därmed möjligheten att uppnå att förtätningen inte är förenlig med områdets ka- en resilient stadsstruktur, vilket både PBL, Miljöbal- raktär. Sådana avslag har ofta grundats på bedöm- ken och regionala utvecklingsstrategier förespråkar. ningar av bebyggelsens skala, volym eller typ – ex- empelvis när tvåbostadshus eller parhus föreslås i Sammanfattningsvis finns en spänning mellan områden som tidigare dominerats av friliggande en- domstolens praxis och lagstiftningens övergripande bostadshus. Problemet är att denna typ av bevaran- mål. För att möjliggöra en mer hållbar och resursef- deperspektiv kan stå i direkt konflikt med behovet av fektiv utveckling krävs ett tydligare helhetsperspek- att förtäta befintliga stadsdelar för att skapa en mer tiv i bedömningen av förtätningsåtgärder – ett per- hållbar stadsutveckling. spektiv där enskilda områdens karaktär vägs mot det större samhällsintresset i att använda mark på Även i relation till Miljöbalkens mål uppstår en po- ett hållbart sätt. tentiell intressekonflikt. Enligt MB (1 kap. 1 §) ska mark- och vattenområden användas på ett sätt som STADSPLANERINGSGUIDE / 43 SÅ MYCKET BÄTTRE BLIR STADEN Förtätning av villaområden till trädgårdsstad är en strategi för att öka bostadsutbudet och förbättra markanvändningen, men det kan också bidra till flera ekonomiska, sociala och miljömässiga mervärden. Här är några av de viktigaste fördelarna: 1. BÄTTRE UTNYTTJANDE AV INFRASTRUK- 3. STÄRKT LOKAL EKONOMI OCH FASTIG- TUR OCH SERVICE HETSVÄRDEN När ett villaområde förtätas ökar befolkningstäthe- Förtätning kan skapa en positiv ekonomisk utveck- ten, vilket skapar bättre underlag för kollektivtrafik, ling genom att fler människor innebär fler kunder för skolor, butiker och annan service. Fler invånare kan lokala företag. Restauranger, kaféer och butiker kan göra att fler busslinjer eller spårtrafik blir ekono- etableras eller expandera när kundunderlaget växer. miskt hållbara och att fler butiker och restauranger Samtidigt kan ökade investeringar i området, såsom kan etableras i närområdet. Detta leder till ett mer upprustning av vägar, lekplatser och grönområden, levande och tillgängligt område där invånarna har bidra till att höja fastighetsvärdena för både gamla närmare till vardaglig service. och nya bostäder. 2. ÖKAD VARIATION AV BOSTADSTYPER OCH 4. MINSKAD URBAN UTBREDNING OCH BE- DEMOGRAFI VARANDE AV NATUR Genom att integrera flerbostadshus, radhus eller Genom att förtäta befintliga villaområden kan man parhus i villaområden kan fler bostadstyper erbju- minska stadsutglesningen och behovet av att bygga das, vilket gör området mer inkluderande för olika på grönområden, natur, skogsbruksmark och jord- grupper av människor. Det kan ge unga vuxna, en- bruksmark. Detta är också en fråga om lokal livs- samstående och äldre möjlighet att bo kvar i om- medels- och råvaruberedskap. rådet utan att behöva äga en stor villa. En blandad bostadsstruktur skapar också en mer dynamisk be- folkning med varierade bakgrunder och livssituatio- ner. STADSPLANERINGSGUIDE / 44 FFOOTTOO:: SSPPAACCEESSCCAAPPEE 5. MINSKAD BILBEROENDE OCH MER HÅLL- 7. MÖJLIGHETER FÖR BEFINTLIGA FASTIG- BAR MOBILITET HETSÄGARE Villaområden är ofta bilberoende på grund av gles Många villaägare kan gynnas av förtätning genom bebyggelse och brist på kollektivtrafik. Genom för- att få möjlighet att stycka av sina tomter och sälja tätning kan kollektivtrafiken förbättras och fler bo- delar av marken, bygga komplementbyggnader för ende kan få tillgång till cykelvägar och gångstråk. uthyrning eller utveckla sina fastigheter genom Fler invånare kan också innebära att det blir mer tillbyggnader. Detta kan ge ekonomiska fördelar för ekonomiskt hållbart att införa bilpooler och andra hushållen och bidra till en mer dynamisk fastighets- delningstjänster som minskar behovet av privat bil- marknad. ägande. 8. ANPASSNING TILL ENERGIBEHOV OCH KLI- 6. FLER MÖTESPLATSER OCH SOCIAL INTE- MATFÖRÄNDRINGAR GRATION Genom att planera för en mer kompakt bebyggelse Förtätning kan bidra till en mer levande stadsdel där kan förtätning bidra till att minska energianvänd- fler människor rör sig utomhus. Värdet av ökad so- ning och klimatpåverkan. Fler bostäder på samma cial integration är stort, både socialt och samhälls- yta innebär ofta att uppvärmningskostnader och ekonomiskt. En mer blandad befolkning kan i sin resursförbrukning per capita minskar, vilket är en tur minska risken för social isolering och skapa fler viktig aspekt av hållbar stadsutveckling. naturliga mötesplatser. 9. MER VARIERAD STADSBILD OCH KULTUR- MILJÖ Genom att lägga till nya byggnadstyper och nya stadsmiljö av trädgårdsstadskaraktär kan stadsbil- den bli mer varierad och få ett kulturhistoriskt djup, med flera lager som berättar om stadens stadsbygg- nadshistoria. Villaförtätning är den enklaste och snabbaste vägen till mer trädgårdsstad i Sverige. STADSPLANERINGSGUIDE / 45 ”Villaförtätning är den enklaste och snabbaste vägen till mer trädgårdsstad i Sverige. ” REFERENSER Bowes, D. R., & Ihlanfeldt, K. R. (2001). Identifying Paradiso Arkitekter (2017). Mellanstaden: Strategi the impacts of rail transit stations on residential för hållbar stadsutveckling property values. Journal of Urban Economics, 50(1), Regeringskansliet. (2024). Delredovisning av Upp- 1–25. drag att verka för ökat småhusbyggande genom en ny Dubin, R. A., & Sung, C.-H. (1987). Spatial variation egnahemsrörelse (LI2024:C). in the housing market: Segmentation and price fun- Song, Y., & Knaap, G. J. (2004). Measuring the effects ction stability. Urban Studies, 24(2), 193–204) of mixed land uses on housing values. Regional Sci- Ewing, R., & Hamidi, S. (2015). Compactness versus ence and Urban Economics, 34(6), 663–680. sprawl: A review of recent evidence from the United Spacescape. (2024). Den verkliga trädgårdsstaden States. Journal of Planning Literature, 30(4), 413– 432.) Stadsbyggnadskontoret. (2023). Varsam utveckling av småhus- och villaområden: Strategi med vägled- Franklin, J .(2018). Villaomvandling: En kartläggning ningar, Dnr 2020-05402 av förtätning via rivning i småhusområden inom Stockholms län Tyrväinen, L., & Miettinen, A. (2000). Property prices and urban forest amenities. Journal of En- Galster, G. (2012). The mechanism(s) of neighbour- vironmental Economics and Management, 39(2), hood effects: Theory, evidence, and policy implica- 205–223. tions. In Neighbourhood Effects Research: New Per- spectives, 23–56. Hochstenbach, C., & Musterd, S. (2018). Gentrifica- Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect tion and the suburbanization of poverty: changing Urban Form. urban geographies through boom and bust periods. Wilhelmsson, M. (2000). The impact of traffic noise Urban Geography, 39(1), 26–53. on the values of single-family houses. Journal of Kod Arkitekter .(2016). 500k: Så kan civila aktörer Environmental Planning and Management, 43(6), skapa fler hem i villastaden 799–815. Leggett, C. G., & Bockstael, N. E. (2000). Evidence of the effects of water quality on residential land prices. Journal of Environmental Economics and Manage- ment, 39(2), 121–144. Litman, T. (2021). Evaluating Transportation Land Use Impacts: Considering the Impacts, Benefits and Costs of Different Land Use Development Patterns. Victoria Transport Policy Institute. Musterd, S., & Andersson, R. (2005). Housing mix, social mix, and social opportunities. Urban Affairs Review, 40(6), 761–790. Michael Wicki, Malte Wehr, Gabriela Debrunner, David Kaufmann. (2024). Public Acceptance and Policy for Green and Affordable Densification Newman, P., & Kenworthy, J. (2015). The End of Au- tomobile Dependence: How Cities are Moving Bey- ond Car-Based Planning. Island Press. Nordlund, Lina (2021). Bostadsförtätning i villaom- råden, Examensarbete Umeå Universitet STADSPLANERINGSGUIDE / 47 Spacescape AB / Östgötagatan 100 / Box 4700 / SE-116 92 Stockholm / Sweden Tel +46 8 452 97 67 / www.spacescape.se / info@spacescape.se --- [Svar på Interpellation av Nike Örbrink (KD) till stadsbyggnadsborgarrådet Jan Valeskog (S) om tvångsblandning av stadens villaområden.pdf] Svar på Interpellation av Nike Örbrink (KD) till stadsbyggnadsborgarrådet Jan Valeskog (S) om tvångsblandning av stadens villaområden Dnr KS 2025/1079 Stockholm ska byggas blandat för att motverka segregation. Det är en inriktning som pekas ut i flertalet av stadens styrdokument, exempelvis i stadens översiktsplan – en översiktsplan som även Kristdemokraterna ställer sig bakom. Principen om att motverka segregation bekräftas också i Kristdemokraternas budgetförslag: ”Staden ska präglas av en mångfald av upplåtelseformer, bostadsstorlekar, serviceutbud och uttryck” samt ”Bostadsbeståndet ska vara sådant att det motverkar kulturell segregation och främjar attraktiva boendemiljöer i hela staden. I ett socialt hållbart Stockholm måste staden aktivt främja fler billiga och överkomliga bostäder.” Detta är principer som vi också delar. Som grund för hur tillägg i den byggda miljön ska ske finns också flera styrdokument. Dessa inkluderar bland annat översiktsplanen, byggnadsordningen, arkitekturpolicyn och småhus- och villastrategin. De förslag som tas fram av staden prövas mot dessa styrdokument. Genom detaljplaneprocessen prövas förslagen mot en rad frågor, både tekniska och sådana som rör utformning och placering i relation till kulturmiljön. Genom samråd och granskning ges möjlighet att lämna synpunkter på det framtagna förslaget, vilket sedan bearbetas och anpassas som en del av processen. Byggandet i Stockholm sker strukturerat utifrån uppställda målsättningar, i dialog genom samråd och med hög kvalitet – oavsett var i staden det byggs. Flera områden i Stockholm är utpekade som särskilt viktiga för sin kulturhistoria. Dessa områden inkluderar bland annat innerstaden, vissa ABC-områden och flera av stadens småhusområden. På dessa platser blir det extra viktigt att beakta de kulturhistoriska värdena. För att kunna utveckla dessa områden på ett bra sätt är det en styrka att Stockholm har flera prisade policys och riktlinjer som berör kvalitetsfrågor. Att dessa ska följas är en utgångspunkt, liksom den övergripande inriktning staden valt att följa för att bryta segregationen, vilket även framgår av den gällande översiktsplanen. Att uppföra en seniorbostad i kollektivtrafiknära lägen i anslutning till stadens villaområden är ett bra exempel på hur man möjliggör för äldre, som exempelvis inte längre orkar ta hand om ett stort hus med trädgård, att bo kvar i sitt bostadsområde. Denna typ av förtätningsprojekt har initierats under både borgerliga och socialdemokratiska styren. Jag räknar med att alla partier är beredda att fortsätta arbeta utifrån de värden och principer som fastställts i stadens olika policydokument inom detta område. Stockholm den 26 november 2025 Jan Valeskog Svar på Interpellation av Nike Örbrink (KD) till stadsbyggnadsborgarrådet Jan Valeskog (S) om tvångsblandning av stadens villaområden