Familjebostäders budget för 2027: social hållbarhet och nya hyresrätter

[Underlag budget 2027 med inriktning 2028-2029.pdf] AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com Tjänsteutlåtande 2026-05-11 DATUM FÖR STYRELSEMÖTET DNR FB 2026/480 KONTAKT Sara Grindemo Avd.chef Kvalitet och hållbarhet 08-7372011 sara.grindemo@familjebostader.com Underlag budget 2027 med inriktning 2028-2029 Förslag till beslut Styrelsen för AB Familjebostäder beslutar följande. • Underlag för budget 2027 med inriktning 2028-2029 för AB Familjebostäder godkänns. Chris Österlund VD Sammanfattning AB Familjebostäder lämnade, i enlighet med koncernövergripande instruktioner, den 16 mars 2026 till moderbolaget Stockholm Stadshus AB förslag till budget 2027 med inriktning för 2028 och 2029. Förslaget utgår från ägarens uppdrag för kommunfullmäktiges övergripande inriktningsmål. Planen innehåller även för bolaget särskilt strategiska områden som tydliggör fokus och prioriterade förflyttningar samt en bedömning av den ekonomiska utvecklingen under perioden vad avser resultat och investeringar. Ett Stockholm som håller samman Familjebostäders målsättning är att utveckla bostadsområden där den sociala sammanhållningen är stark. Vi investerar mest där behoven är som störst och arbetar särskilt för ökad trygghet och stärkt gemenskap i stadens utpekade fokusområden. Arbetet ger resultat – både serviceindex och trygghetsindex har ökat de senaste åren. Grunden är en robust förvaltning med trygga och attraktiva fastigheter och bostadsområden. Därtill arbetar vi för att skapa gemenskap mellan husen och bidra till att barn och unga får möjlighet till en aktiv fritid. I samarbete med civilsamhället och andra aktörer stärker vi framtidstron i våra områden. Vårt bosociala arbete bidrar till att otillåten andrahandsuthyrning upptäcks, vilket stärker tryggheten i våra fastigheter och ger fler möjlighet till förstahandskontrakt. Bolaget har förvärvat Hjulsta Hem, vilket innebär att vi nu äger och förvaltar ytterligare 14 fastigheter med totalt 1 194 hyresrätter. Familjebostäder är därmed den största aktören i Järva, vilket innebär såväl ett stort ansvar som en möjlighet att driva en hållbar utveckling. Ett grönt och fossilfritt Stockholm Vårt miljöarbete fortsätter i oförändrad takt för att minska bolagets klimatpåverkan och AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com 2 (3) nå målet om att bli klimatpositiva till 2030. Vi arbetar för resurseffektiva materialflöden, ökat återbruk, stärkt biologisk mångfald, en sund inomhusmiljö samt fastigheter och material utan farliga ämnen. Klimatberäkningar, klimatmål och cirkulationsindex hjälper oss att synliggöra effekterna av våra insatser i nyproduktions- och ombyggnadsprojekt. Kraven återspeglas även i avtal med entreprenörer och leverantörer. Arbetet med att minska energianvändningen och öka den förnybara elproduktionen fortsätter i samma takt. Som en del av stadens elektrifiering utvecklar vi även laddinfrastruktur. Satsningarna är i nuläget svåra att göra lönsamma och tillsammans med systerbolagen ser vi därför över och utvecklar affärsmässigheten inom området. Vi fortsätter också arbetet med att öka den biologiska mångfalden genom konkreta åtgärder i utemiljön. Under planperioden fokuserar bolaget särskilt på riskminimerande åtgärder kopplade till skyfall och värmeböljor. Ett Stockholm med bostäder för alla Bolagets pågående nyproduktion omfattar två projekt med totalt 166 lägenheter, som planeras färdigställas 2026–2027. Den totala projektportföljen uppgår till 4 285 lägenheter. Under 2025 erhöll bolaget tre nya markanvisningar. Under 2026 kommer nyproduktionsprojektet Oldmästaren i Nockebyhov att färdigställas. Stockholmshusen är fortsatt en prioriterad satsning i bolagets nyproduktion, med syfte att i hög takt bygga kostnadseffektiva hyresrätter genom samarbete mellan bostadsbolagen samt exploaterings- och stadsbyggnadskontoren. Familjebostäder har totalt 13 Stockholmshusprojekt, och samtliga tre nya markanvisningar avser Stockholmshus. Under planperioden kommer bolaget att vidareutveckla arbetet med varsam renovering i enlighet med den framtagna underhållspolicyn för att möta såväl miljömål som ekonomiska utmaningar kopplade till långsiktig lönsamhet. Ekonomisk översikt och framtidsutsikter För att ta ansvar som fastighetsägare, erbjuda attraktiva bostäder och bidra till bostadsförsörjningen krävs ett ekonomiskt överskott och en stabil intjäningsförmåga. Bolagets ekonomiska planering för 2027–2029 utgår från ett scenario med inflation i linje med Riksbankens mål på två procent, en stigande men stabil snittränta samt fortsatt kraftigt ökande taxebundna kostnader. Driftkostnader och kostnader för planerat underhåll bedöms öka under perioden, främst till följd av stigande taxebundna avgifter samt att krav på energieffektivitet, klimatanpassning och teknisk standard skärps. Därtill ökar personalkostnaderna i linje med löneutvecklingen på arbetsmarknaden. Sammantaget bedöms kostnadsökningarna under perioden överstiga den allmänna inflationen och vara högre än hyresutvecklingen i det befintliga beståndet. Under perioden bedöms hyreshöjningarna inte fullt ut kompensera för ökade kostnader för drift, underhåll och finansiering. Bolaget arbetar aktivt med att förbättra intäkter genom att upprätthålla en hög uthyrningsgrad samt öka intäkterna från lokaler och parkeringar. För att möta de ekonomiska utmaningarna prioriterar bolaget en effektiv och långsiktig förvaltning av fastigheterna. Fokus ligger på ett förbättrat driftnetto genom effektiv drift och god kostnadskontroll, underhållsinvesteringar som minskar kostnader för el, värme, vatten, reparationer och skador, hög uthyrningsgrad och låga vakanser samt aktiv AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com 3 (3) uppföljning av leverantörsavtal och upphandlingar. Beslut om investeringar i det befintliga beståndet utgår från bolagets underhållspolicy. Genom att följa denna säkerställs en hållbar och långsiktig förvaltning med särskilt fokus på minskad klimatpåverkan och varsam renovering. Nyproduktion av hyresrätter påverkas fortsatt av höga byggkostnader och en högre räntenivå än tidigare, vilket innebär att nya projekt ofta kräver relativt höga hyror för att vara ekonomiskt genomförbara. Risken för vakanser ökar. Så gör också risken för att produktionskostnader i vissa fall kan överstiga de marknadsvärden som bedöms vid färdigställande. Bolaget arbetar därför långsiktigt med att utveckla och förvalta sin markportfölj för att kunna genomföra nya bostadsprojekt när marknadsförutsättningarna förbättras. Räntenivåerna väntas stabiliseras kring tre procent under perioden, vilket är högre än tidigare år och medför ökade finansieringskostnader för bolaget. Samtidigt har bolaget en stark ekonomi med låg belåningsgrad och hög soliditet. Det ger goda förutsättningar att hantera förändringar i ränteläget och att fortsätta investera i fastighetsbeståndet. Bilagor 1. Treårsplan 2027-2029 AB Familjebostäder --- [Bilaga 1 Trårsplan 2027-2029 AB Familjebostader.pdf] Sid. 1 (19) 2026-05-26 Treårsplan 2027-2029 Tertial 1 2026 AB Familjebostäder Sid. 2 (19) Innehållsförteckning Analys av bolagets verksamhet.......................................................................................................................3 Investeringar...............................................................................................................................................5 1. Ett Stockholm som håller samman med en stark och jämlik välfärd i hela staden.............................. 6 1.1 Alla barn och ungdomar ska ges möjlighet till jämlika uppväxtvillkor och trygghet samt en rik fritid..................................................................................................................................................9 1.3 Stockholms stad ska ge stöd och omsorg där behoven är som störst............................................ 10 1.4 Stockholm ska vara en bra stad att åldras i - med god omsorg och stor trygghet.......................10 2. Ett grönt och fossilfritt Stockholm som leder en rättvis klimatomställning........................................ 11 2.1 Stockholm ska bli klimatpositivt – genom minskade utsläpp och ökad koldioxidlagring...........11 2.2 Stockholm ska vara en stad där den biologiska mångfalden ökar................................................ 13 2.3 Stockholm ska vara en stad där framkomligheten ökar och utsläppen minskar.........................13 2.4 Stockholmarnas hälsa ska främjas genom ren luft, rent vatten och giftfria miljöer...................15 3. Ett Stockholm med en stabil och hållbar ekonomi med utbildning, jobb och bostäder för alla........ 15 3.1 Stockholms ekonomi är stark, hållbar och lägger grunden för en jämlik välfärd.......................15 3.2 I Stockholm ska alla ges möjlighet till ett eget jobb........................................................................16 3.3 I Stockholm ska alla ha rätt till ett bra boende som de har råd med............................................16 3.5 Hög beredskap och stark rådighet ska råda i alla verksamhetsområden.....................................18 3.6 Tryggheten ska öka genom förebyggande insatser......................................................................... 18 Bilagor Bilaga 1: Bilaga_CSRD - integrering av IROer i affärsmodell Sid. 3 (19) Analys av bolagets verksamhet Bolagets treårsplan utgår från ägarens uppdrag och kommunfullmäktiges övergripande inriktningsmål. Planen omfattar även för bolaget särskilt strategiska områden som tydliggör fokus och prioriterade förflyttningar. Ett Stockholm som håller samman Familjebostäders målsättning är att utveckla bostadsområden där den sociala sammanhållningen är stark. För att säkerställa en jämn standard och erbjuda goda boendemiljöer i hela beståndet investerar vi mest där behoven är som störst. Vi arbetar för ökad trygghet och stärkt gemenskap i stadens utpekade fokusområden. Arbetet ger resultat – både serviceindex och trygghetsindex har ökat de senaste åren. Grunden är en robust förvaltning där vi riktar resurser till förbättrad belysning, säkra lås och portar, upprustning av allmänna utrymmen samt utveckling av utemiljöer. Det handlar också om att identifiera och bygga bort otrygga platser för att göra områdena mer attraktiva. Därtill arbetar vi för att skapa gemenskap mellan husen och bidra till att barn och unga får möjlighet till en aktiv fritid. I samarbete med civilsamhället och andra aktörer stärker vi framtidstron i våra områden. Vårt bosociala arbete bidrar till att otillåten andrahandsuthyrning upptäcks, vilket stärker tryggheten i våra fastigheter och ger fler möjlighet till förstahandskontrakt. Bolaget har förvärvat Hjulsta Hem, vilket innebär att vi nu äger och förvaltar 14 fastigheter med totalt 1 194 hyresrätter. Familjebostäder är därmed den största aktören i Järva, vilket innebär såväl ett stort ansvar som en möjlighet att driva en hållbar utveckling. Ett grönt och fossilfritt Stockholm Vårt miljöarbete fortsätter i oförändrad takt för att minska bolagets klimatpåverkan och nå målet om att bli klimatpositiva till 2030. Vi arbetar för resurseffektiva materialflöden, ökat återbruk, stärkt biologisk mångfald, en sund inomhusmiljö samt fastigheter och material utan farliga ämnen. Klimatberäkningar, klimatmål och cirkulationsindex hjälper oss att synliggöra effekterna av våra insatser i nyproduktions- och ombyggnadsprojekt. Kraven återspeglas även i avtal med entreprenörer och leverantörer. Arbetet med att minska energianvändningen och öka den förnybara elproduktionen fortsätter i samma takt. Som en del av stadens elektrifiering utvecklar vi även laddinfrastruktur. Satsningarna är i nuläget svåra att göra lönsamma och tillsammans med systerbolagen ser vi därför över och utvecklar affärsmässigheten inom området. Vi fortsätter också arbetet med att öka den biologiska mångfalden genom konkreta åtgärder i utemiljön. Under planperioden kommer bolaget särskilt att fokusera på riskminimerande åtgärder kopplade till skyfall och värmeböljor. Ett Stockholm med bostäder för alla Bolagets pågående nyproduktion omfattar två projekt med totalt 166 lägenheter, som planeras färdigställas 2026–2027. Den totala projektportföljen uppgår till 4 285 lägenheter. Under 2025 erhöll bolaget tre nya markanvisningar. Under 2026 kommer nyproduktionsprojektet Oldmästaren i Nockebyhov att färdigställas. Stockholmshusen är fortsatt en prioriterad satsning i bolagets nyproduktion, med syfte att i hög takt bygga kostnadseffektiva hyresrätter genom samarbete mellan bostadsbolagen samt exploaterings- och stadsbyggnadskontoren. Familjebostäder har totalt 13 Stockholmshusprojekt, och samtliga tre nya markanvisningar avser Stockholmshus. Under planperioden kommer bolaget att vidareutveckla arbetet med varsam renovering i enlighet med den Sid. 4 (19) framtagna underhållsstrategin, för att möta såväl miljömål som ekonomiska utmaningar kopplade till långsiktig lönsamhet. Ekonomiska förutsättningar För att ta ansvar som fastighetsägare, erbjuda attraktiva bostäder och bidra till bostadsförsörjningen krävs ett ekonomiskt överskott och en stabil intjäningsförmåga. Bolagets ekonomiska planering för 2027–2029 utgår från ett scenario med inflation i linje med Riksbankens mål på två procent, en stigande men stabil snittränta samt fortsatt kraftigt ökande taxebundna kostnader. För bostadsbolag innebär detta ofta att kostnaderna ökar snabbare än hyresintäkterna från det befintliga beståndet. Det ställer krav på fortsatt god kostnadskontroll, effektiv förvaltning och tydliga prioriteringar av investeringar. Kostnadsutveckling och ekonomiska utmaningar Driftkostnaderna bedöms öka under perioden, främst till följd av stigande taxebundna avgifter för vatten, värme, avfall och energi. Även kostnaderna för planerat underhåll och tekniska åtgärder väntas stiga i takt med att fastigheterna åldras och kraven på energieffektivitet, klimatanpassning och teknisk standard skärps. Därtill ökar personalkostnaderna i linje med löneutvecklingen på arbetsmarknaden. Sammantaget bedöms kostnadsökningarna under perioden överstiga den allmänna inflationen och vara högre än hyresutvecklingen i det befintliga beståndet. Intäktsutveckling och hyresförutsättningar Hyresintäkterna utvecklas främst genom de årliga hyresförhandlingarna. Under perioden bedöms hyreshöjningarna inte fullt ut kompensera för ökade kostnader för drift, underhåll och finansiering. Bolaget arbetar aktivt med att förbättra intäkter genom att upprätthålla en hög uthyrningsgrad samt öka intäkterna från lokaler och parkeringar. Strategiska prioriteringar i förvaltningen För att möta de ekonomiska utmaningarna prioriterar bolaget en effektiv och långsiktig förvaltning av fastigheterna. Fokus ligger på: • Effektiv drift och god kostnadskontroll • Underhållsinvesteringar som minskar kostnader för el, värme, vatten, reparationer och skador • Hög uthyrningsgrad och låga vakanser • Aktiv uppföljning av leverantörsavtal och upphandlingar. Beslut om investeringar i det befintliga beståndet utgår från bolagets underhållspolicy. Genom att följa denna säkerställs en hållbar och långsiktig förvaltning med särskilt fokus på minskad klimatpåverkan och varsam renovering. I det befintliga beståndet prioriteras åtgärder som stärker tryggheten i bostadsområdena, förbättrar energieffektiviteten, uppfyller myndighetskrav och minskar vattenförbrukningen. Åtgärderna syftar också till att bidra till en positiv utveckling av driftnettot. Förutsättningar för nyproduktion Nyproduktion av hyresrätter påverkas fortsatt av höga byggkostnader och en högre räntenivå än tidigare, vilket innebär att nya projekt ofta kräver relativt höga hyror för att vara ekonomiskt genomförbara. Samtidigt behöver hyrorna ligga i nivå med marknadens betalningsvilja för att undvika risk för framtida vakanser. Marknadsläget innebär även en ökad osäkerhet kring värdeutvecklingen, då produktionskostnader i vissa fall kan överstiga de marknadsvärden som bedöms vid färdigställande. Sid. 5 (19) Bolaget arbetar därför långsiktigt med att utveckla och förvalta sin markportfölj för att kunna genomföra nya bostadsprojekt när marknadsförutsättningarna förbättras. Nyproduktionsportföljen omfattar projekt i olika skeden, där ledtiderna från markanvisning till färdigställande ofta sträcker sig över flera år. Under 2027 färdigställs två projekt med totalt 166 lägenheter. Bolaget planerar att byggstarta ett nyproduktionsprojekt per år under den kommande treårsperioden, vilket motsvarar cirka 350 lägenheter. Finansiell ställning och ränteutveckling Räntenivåerna väntas stabiliseras kring tre procent under perioden, vilket är högre än tidigare år och medför ökade finansieringskostnader för bolaget. Samtidigt har bolaget en stark ekonomi med låg belåningsgrad och hög soliditet. Det ger goda förutsättningar att hantera förändringar i ränteläget och att fortsätta investera i fastighetsbeståndet. (Mnkr) Utfall Budget Treårsplan 2025 2026 2027 2028 2029 Driftnetto 1 310 1 349 1 375 1 425 1 460 Central administration -116 -112 -115 -119 -122 Övriga rörelsekostnader -38 -3 -3 -3 -3 Avskrivningar -726 -767 -757 -773 -780 Finansnetto -257 -331 -355 -380 -395 Resultat efter finansnetto/ exkl avyttringar 174 137 145 150 160   Investeringar En stabil ekonomi och goda resultat möjliggör egenfinansiering av investeringar i det befintliga beståndet, vilket även framöver är bolagets ambition. I det befintliga beståndet prioriteras åtgärder som säkerställer en långsiktigt hållbar förvaltning, förbättrar energieffektiviteten, uppfyller myndighetskrav och bidrar till trygga och attraktiva bostadsområden. Samtidigt fortsätter bolaget att utveckla sin nyproduktionsportfölj för att bidra till bostadsförsörjningen. Nya investeringar genomförs med hänsyn till rådande marknadsförutsättningar, där byggkostnader, räntenivåer och betalningsvilja på hyresmarknaden vägs in. Bolaget arbetar därmed långsiktigt och ansvarsfullt med investeringar som stärker fastighetsbeståndets värde och kvaliteten i bostadsområdena, samtidigt som ekonomisk hållbarhet och marknadens förutsättningar beaktas. Investeringsvolymer, Mnkr Utfall Budget F e m å r s p l a n 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Nyproduktion 269 490 250 250 530 590 510 Ombyggnad/ Ersättningsinvesteringar 482 630 650 650 650 650 650 Investeringar exkl förvärv 751 1120 900 900 1180 1240 1160 Tabellen visar beslutade och pågående nyproduktionsprojekt. Sid. 6 (19) Namn/plats Antal lägenhet er Projektb udget inkl index Prognos färdigstäl lande Kommentar Oldmästaren, Bromma 87 462 2027 Pågår Karlö 5 och Skällö 1 (fd Spjutsö), Farsta 79 308 2027 Pågår Under 2026 har Bjurö 3, Farsta strand erhållit genomförandebeslut och planeras att påbörjas under 2027. Bolaget har 10 projekt med fattade inriktningsbeslut över 300 mnkr. Nio av dessa projekt avser nyproduktion ca 1350 lägenheter där bl a Marman i Årstaberg och Kv Busschauffören i Kristineberg ingår. Det finns även ett fattat inriktningsbeslut avseende ombyggnation över 300 mnkr som avser projekt Draget på Södermalm.   1. Ett Stockholm som håller samman med en stark och jämlik välfärd i hela staden Familjebostäder har en nära samverkan med olika aktörer inom staden i det löpande arbetet och bidrar på så sätt till den sammanhållna staden. Inom ramen för arbetet med treårsplan 2027-2029 har vi deltagit i dialoger med stadsdelarna Farsta och Järva. Dialogerna har haft en bred ansats och de gemensamt identifierade prioriteringarna är områden vi arbetar med redan idag. Nedan sammanfattas för bolaget relevanta prioriteringar: Farsta Boende och stadsmiljö Stadsdelens strategiska prioritering I kommande stadsplanering i Farsta behöver fokusera på en ökad blandning av upplåtelseformer och bostadstyper, med särskilt fokus på Hökarängen och Fagersjö, för att motverka trångboddhet och segregation. I det arbetet är det också viktigt att tillgodose behovet av fler seniorbostäder men också arbeta för en bättre integration av utsatta målgrupper, till exempel som att gemensamt inom staden verka för en mer jämn fördelning av försöks- och träningslägenheter över hela staden. Familjebostäders bidrag Bolaget planerar nyproduktion av Stockholmshus i Fagersjö (Ejdervägen/Gräsandsvägen). En genomförd målgruppsanalys visar att det finns behov av både större och mindre lägenheter i området, dels för att minska trångboddhet, dels för att möjliggöra för unga att flytta hemifrån. Mot denna bakgrund kommer merparten av lägenheterna att utgöras av fyrarumslägenheter, men även tvårumslägenheter planeras. Fördelningen av försöks- och träningslägenheter sker i enlighet med inkomna önskemål från stadsdelen och socialförvaltningen. Det är oftast mindre lägenheter (ettor och tvåor) som efterfrågas, och sådana finns inte i alla områden. För att upprätthålla tryggheten fördelas därför försöks- och träningslägenheterna jämnt över vårt bestånd. Stadsdelens strategiska prioritering Tillsammans med berörda aktörer, såväl inom staden som externt, ta ett omtag för att utarbeta gemensamma prioriteringar i arbetet med att utveckla området Fagersjö. Familjebostäders bidrag Familjebostäder arbetar för att utveckla mötesplats Fagersjö i nära dialog med stadsdelen. Demokrati och trygghet Stadsdelens strategiska prioritering Sid. 7 (19) Stadsdelsnämnden behöver stärka arbetet med att skapa förutsättningar för att bygga tillit till nämndens verksamheter och till lokalsamhället. Till exempel är det prioriterat att skapa förutsättningar för att bygga kollektiv förmåga i Fagersjö genom hitta en långsiktig lösning för mötesplats Fagersjö samt undersöka möjligheterna att utveckla medborgarkontoret i Farsta. I det sammanhanget ska också en eventuell samlokalisering med Kulturhuset Fanfaren undersökas alternativt inom befintligt samverkansavtal med socialnämnden. Utformning ska ske i dialog med Farstaborna. Familjebostäders bidrag Familjebostäder samarbetar med stadsdelen kring trygghetsvärdar i området och deltar i den pågående upphandlingen av ett förnyat avtal. Insatsen är ett exempel på kollektiv förmåga med fokus på trygghetsskapande åtgärder under kvällar och helger. Bolaget arbetar även med att utveckla mötesplatsen i Fagersjö i syfte att stärka områdets sociala sammanhang, förutsättningar och trygghet. Stadsdelens strategiska prioritering Jobba tillsammans inom SÖKen samt stärka arbetet med platssamverkan och kollektiv förmåga i Fagersjö, Farsta strand och Hökarängen. Familjebostäders bidrag Familjebostäder kommer att tillsätta en resurs inom SÖK för att bidra till arbetet med att stärka den kollektiva förmågan. Bolaget är aktivt i Rågsveds fastighetsägarförening och driver därigenom insatser för att stärka den sociala hållbarheten, med fokus på både trygghet och kollektiv förmåga i hela stadsdelen. Bolaget kommer att fortsätta att stötta olika typer av föreningar i Farsta i syfte att möjliggöra en aktiv och meningsfull fritid för barn och unga och därigenom minska risken för att de dras in i kriminella miljöer. Inom ramen för fastighetsförvaltningen arbetar vi systematiskt med att skapa trygga boendemiljöer, både inom och mellan våra fastigheter. Detta arbete bidrar till att försvåra för barn och unga att gömma vapen och narkotika i och omkring våra fastigheter. Miljö och klimat Stadsdelens strategiska prioriteringar Utveckla ett förvaltningsövergripande arbetssätt för att implementera nya miljöprogrammet som en av två pilotförvaltningar. Utveckla arbetet med resurseffektiva kretslopp genom medveten konsumtion med fokus på att förebygga uppkomst av avfall, återbruka och återvinna avfall. Familjebostäders bidrag Familjebostäder arbetar med att utveckla källsorteringssystemet, och samarbete med stadsdelen eller andra aktörer inom staden kan bli aktuellt. Genom att införa fler fraktioner förenklar vi möjligheten till källsortering och återvinning. Järva Välbefinnande och hälsa Stadsdelens strategiska prioriteringar Skapa förbättrade förutsättningar för en meningsfull fritid för flickor för att minska psykisk ohälsa bland flickor. Öka flickors tillgång till och delaktighet i kommunalt subventionerade fritidsaktiviteter. Familjebostäders bidrag Sid. 8 (19) Bolaget stöttar olika typer av föreningar i Järva i syfte möjliggöra en aktiv fritid för barn och unga och med det bidra till en meningsfull fritid. Vi tittar kontinuerligt på vilket utbud som kan möta upp det särskilt låga deltagandet bland flickor och vi kommer att se över hur vi kan utveckla detta ytterligare. Uppväxtvillkor och utbildning Stadsdelens strategiska prioriteringar Inom förskola och ungdomsverksamheter fortsätta att stärka barn och ungas förutsättningar för en välfungerande skolgång och en meningsfull fritid. Bolaget stödjer läxhjälpen som bedrivs i Rinkeby Folketshus, vilket stärker och ökar ungas förutsättningar för en fungerande skolgång. Familjebostäders bidrag Bolaget utvecklar ett samarbete tillsammans med Järvaskolan som innebär att vi kommer att ta emot praktikanter från årskurs åtta. Praktikperioden innebär att eleverna får träna på att skriva CV , genomföra intervjuer samt vara delaktiga i arbetslivet. Arbete och företagande Stadsdelens strategiska prioriteringar Öka ansträngningarna att särskilt nå kvinnor i Rinkeby som står utanför arbetsmarknaden med samordnade insatser utifrån en helhetssyn på den enskildes behov och underlätta för den enskilde att orientera sig i stadens utbud av insatser. Familjebostäders bidrag Bolaget kommer att se över möjligheterna att driva mer arbeta i egen regi framgent. Om en sådan satsning blir aktuell i Rinkeby skulle bolaget kunna bidra till att öka kvinnors möjlighet att komma in på arbetsmarknaden . Boende och stadsmiljö Stadsdelens strategiska prioriteringar Planera för att bygga bort trångboddheten och öka utbudet av större lägenheter med rimliga hyresnivåer och skapa ett mer varierat utbud av upplåtelseformer. Familjebostäders bidrag Bolaget fördelar lägenheter via den interna kön, både i det befintliga beståndet och i nyproduktion. Samverkan pågår mellan systerbolagen kring ägardirektivet att utreda och lämna förslag på åtgärder för hur den interna byteskön kan utvecklas till ett mer effektivt verktyg för att minska trångboddheten. Under 2025 har bolaget testat att annonsera sex större lägenheter (3–4 rum och kök) som så kallade familjelägenheter, med krav på antal familjemedlemmar, via den interna byteskön i en fastighet på Kungsholmen. Utvärderingen visar att testet har fallit väl ut och pekar tydligt på att familjelägenheter, med krav på antal familjemedlemmar, är ett framgångsrikt koncept. Inom ramen för såväl nyproduktion som ombyggnadsprojekt genomförs analyser i syfte att skapa lägenheter som motsvarar områdets behov. Stockholmshusen innebär att vi bygger välplanerade hus enligt en gemensam process, vilket skapar förutsättningar för rimliga hyror. Demokrati och trygghet Stadsdelens strategiska prioriteringar Utveckla kunskapen och analyserna av prioriterade målgruppers upplevelser av trygghet i syfte att identifiera relevanta åtgärder och utveckla nya arbetssätt samt vidareutveckla samverkan för ökad trygghet. Sid. 9 (19) Familjebostäders bidrag Bolaget deltar i ett flertal samverkansforum i Järva för att tillsammans med andra aktörer bidra till områdets utveckling. Exempel på sådana forum är platssamverkan och Fastighetsägarna Järva. Vår ambition är att kontinuerligt bidra till stadens gemensamma arbete genom att initiera, driva och delta i givande samverkansformer. Vi mäter våra hyresgästers upplevda trygghet varje månad och använder resultaten i vårt löpande förbättringsarbete. Bolaget har även ett internt forum där olika kompetenser analyserar data och aktuella händelser för att omsätta dessa i effektiva åtgärder. Parallellt pågår ett arbete med att tydliggöra bolagets strategier för arbetet med social hållbarhet i fokusområdena. Miljö och klimat Stadsdelens strategiska prioriteringar Skapa och utveckla förutsättningar för Järvaborna att vara delaktiga i omställningen och anta en miljömässigt hållbar och cirkulär livsstil. Stärka samarbetet inom staden för fortsatt utveckling av mångfunktionella lösningar för att minska värmeöeffekten i stadsdelsområdet. Familjebostäders bidrag Bolaget arbetar med att utveckla källsorteringssystemet, och samarbete med stadsdelen eller andra aktörer inom staden kan bli aktuellt. Genom att införa fler fraktioner förenklar vi möjligheterna till källsortering och återvinning. I Järva pågår arbete tillsammans med systerbolagen för att minska risken för övertemperaturer och värmeöar. Utifrån genomförd kartläggning arbetar bolagen med att öka krontäckningsgraden i området genom att plantera nya träd. Arbetet kommer att pågå fram till år 2030. 1.1 Alla barn och ungdomar ska ges möjlighet till jämlika uppväxtvillkor och trygghet samt en rik fritid Genom följande insatser bidrar vi till att stadens ungdomar utvecklas:  Sommarlovsaktiviteter - I nära samverkan med de andra kommunala bostadsbolagen arbetar bolaget med att utveckla barns och ungdomars möjligheter till aktiviteter under sommarloven. Sommarlovsaktiviteterna är ett sätt att bidra till varje barns rätt till liv och utveckling genom lek, fritid och kultur.  Samarbeten - Genom att stötta olika föreningar och initiativ bidrar vi till att unga får möjlighet till en aktiv fritid, läxhjälp och en känsla av tillhörighet.  Praktik- och praoplatser – Vi erbjuder ungdomar möjlighet att praktisera hos oss i olika former vilket ger dem värdefulla erfarenheter och ökar deras möjlighet att ta sig in på arbetsmarknaden i ett senare i livet. Familjebostäder har rutiner och kompetenshöjande insatser för medarbetare om våld i nära relation och barnets rättigheter. Inom ramen för bolagets bosociala arbete fokuserar vi på vräkningsförebyggande arbete samt på insatser som ska motverka oriktiga hyresförhållanden. Barnets perspektiv tas alltid i beaktan och genom god samverkan med socialtjänsten kan hjälp och stöd erbjudas vid behov. Bolagets arbete med att styra mot giftfria och miljöanpassade material i byggprojekt och i förvaltning pågår kontinuerligt och följs upp genom ett aktivt miljöledningssystem. Sid. 10 (19) 1.3 Stockholms stad ska ge stöd och omsorg där behoven är som störst En trygg och anpassad bostad är en viktig del i att skapa goda livsvillkor. På så sätt är bolaget en viktig partner i stadens arbete för jämlikhet, jämställdhet och mot segregation. Vi tillhandahåller försöks-, tränings- och Bostad Först-lägenheter samt genomgångsbostäder till barnfamiljer i osäkra boendeförhållanden. Lägenheterna förmedlas till Stockholms stads stadsdelsförvaltningar, socialförvaltningen och SHIS genom Bostadsförmedlingens förtursverksamhet. Vi levererar lägenheter i enlighet med efterfrågan. Familjebostäder arbetar för att minska risken för vräkningar genom ett nära samarbete med socialtjänsten. Genom Stockholmshusen kan vi öka takten i bostadsbyggandet och samtidigt bygga kostnadseffektiva och prisvärda hyresrätter. Arbetet sker i nära samverkan mellan stadens bostadsbolag, exploaterings- och stadsbyggnadskontoren. Erfarenheter från färdigställda projekt analyseras för att vidareutveckla konceptet. 1.4 Stockholm ska vara en bra stad att åldras i - med god omsorg och stor trygghet Bolaget bidrar till stadens handlingsplan för äldrevänlig stad, och nu åldersvänlig stad, både självständigt och i nära samarbete med systerbolagen. Bolaget har genomfört kommunikationsinsatser med äldre hyresgäster om deras nuvarande bostad och vad som skulle kunna underlätta vid en flytt. Våra fastigheter är tillgänglighetsmarkerade i fastighetssystemet. Det innebär att det i lägenhetsannonsen hos Bostadsförmedlingen går att utläsa om boendet är tillgänglighetsanpassat. På så sätt underlättar vi urvalet för de personer som har särskilda behov. Sid. 11 (19) 2. Ett grönt och fossilfritt Stockholm som leder en rättvis klimatomställning Familjebostäders systematiska och ambitiösa klimatarbete kommer att fortsätta under de kommande åren. I klimatstrategin definieras de övergripande fokusområden vi kommer att prioritera och rikta resurser till för att på ett systematiskt, samordnat och effektivt sätt uppnå målet att halvera bolagets totala klimatpåverkan till 2030. Bolaget fokuserar i första hand på att minska de faktiska utsläppen och de åtgärder vi genomför prioriteras utifrån:  Insatser där vi har rådighet och möjlighet att påverka  Åtgärder som ger maximal klimatbesparing per spenderad eller investerad krona och nya intäkter  Åtgärder som har hög potential för att uppnå reduktioner och möjlighet att skalas upp Genom att följa Stockholms Stads Miljöprogram som understryker att användning av bygg- och anläggningsvaror som innehåller miljö- och hälsoskadliga ämnen ska minska, bidrar vi till att Stockholm ska vara en giftfri stad. 2.1 Stockholm ska bli klimatpositivt – genom minskade utsläpp och ökad koldioxidlagring Klimat Bolagets klimatstrategi tydliggör hur vi ska nå klimatmålen att halvera klimatpåverkan till år 2030. Vi har en klimatstrategi för att minska utsläppen med 27 000 ton CO2e till år 2030, jämfört vårt utgångsläge 2020- 2022. 2025 uppgick de totala utsläppen till 48 800 ton. Via projektet ”Minskad klimatpåverkan och cirkulära principer” testar vi arbetssätt som ska bidra till att vi når miljömålen. Fyra målsatta cirkularitetsindex har tagits fram för att halvera klimatutsläpp och bygga mer Sid. 12 (19) resurseffektivt. Vår återbrukshubb resulterade år 2025 i minskade CO2-utsläpp med 5000 kg och genom att använda material från hubben sparade vi samma år cirka 250.000 SEK i undvikta nyinköp. Bolagets satsning på att införa laddmöjlighet för elbilar pågår och totalt finns cirka 750 laddpunkter installerade i beståndet. Vi samarbetar med andra bolag och aktörer inom staden för att skapa enhetlighet och affärsmässiga lösningar. Bolaget samarbetar med staden vad gäller extern finansiering och våra rutiner säkerställer att bolaget kontinuerligt ser över möjligheten till externa bidrag i relevanta projekt. Energi I enlighet med Klimatstrategin ska bolaget år 2030 uppnå en egen förnybar solelproduktion på minst 5 % av bolagets elbehov för drift av fastigheterna. Vi arbetar för att öka solcellsytan med 100 % år 2030 jämfört med 2018, vilket innebär att utsläppen minskar med 50 ton koldioxidutsläpp. Vi har totalt 8500 kvm solceller och vi fortsätter arbetet med att installera nya solceller på tak som lämpar sig för installation med mål att öka till 11 000 kvm år 2030. Stadens solkarta utgör grund för arbetet liksom Familjebostäders solcellsstandard. Solceller i nyproduktion är norm. Bolaget producerar nu solel motsvarande cirka 3 % av vårt elbehov, på drygt 40 fastigheter i vårt bestånd. Genom en effektiv driftoptimering och energirelaterat underhåll minskar vi bolagets energianvändning. Under 2025 minskade bolaget sin energianvändning för uppvärmning med 3,9 % till 94,8 kWh/kvm och överträffar årsmålet. Arbetet kommer att fortgå under planperioden. Sid. 13 (19) 2.2 Stockholm ska vara en stad där den biologiska mångfalden ökar Med utgångspunkt från stadens handlingsplan för biologisk mångfald har bolaget en handlingsplan med konkreta aktiviteter och åtgärder. Planen omfattar såväl det befintliga beståndet som nybyggnation. Bolaget har under året genomfört en trädinventering som är grunden för bolagets trädvårdsplan. Planen är en förutsättning för att bidra till stadens arbete för ökad krontäckningsgrad i områden som är riskområden för värmestress. Åtgärder för att hantera riskfastigheter avseende skyfall pågår enligt plan och högriskfastigheterna är åtgärdade. Utifrån utredningen av övertemperatur har rekommendationer tagits fram och förmedlats till våra hyresgäster. 2.3 Stockholm ska vara en stad där framkomligheten ökar och utsläppen minskar I bolagets parkerings- och mobilitetsstrategi fastslås tre principer som gäller för vårt parkerings- och mobilitetserbjudande: 1. Hos Familjebostäder ska det vara enkelt att bo utan egen bil. 2. Familjebostäder ska prioritera hög transporteffektivitet. 3. Familjebostäders erbjudande ska vara affärsmässigt och stabilt. Strategin syftar till att fastställa enhetliga förhållningssätt och riktlinjer för hur Familjebostäder framgent ska arbeta med sitt parkerings-, garage- och mobilitetserbjudande för att utveckla affären i riktning mot minskad klimatpåverkan, ökad lönsamhet och kundnöjdhet. Strategin styr mot ett ökat resande med gång, kollektivtrafik, cykel och delade fordon, något som ses som en viktig pusselbit för en hållbar stadsutveckling. Målsättningen är att parkeringsstrategin ska stödja utvecklingen mot en attraktiv stadsmiljö, effektivt nyttjande av Familjebostäders mark, främja hållbara transportmedel och planering samt samverkan för en god tillgänglighet. Bolaget deltog i flera utredningsuppdag inom parkeringsfrågan under 2025, som i några fall fortgår in på 2026 på en mer detaljerad nivå:  befintliga överenskommelser (med parkeringsbolaget) avseende installation och drift av laddinfrastruktur på bostadsbolagens parkeringar, där fortgår översyn och justering av avtalsstruktur för att säkerställa att ägardirektivets principer om affärsmässighet och goda arbetssätt uppfylls. Här ingår också arbete med att tydliggöra hur delning av laddplatser ska fungera i praktiken för en långsiktigt hållbar och marknadsmässig samverkansmodell.  blockhyresavtal och driftavtal med parkeringsbolaget har gjorts en översyn av. Utvärderingen visar att ansvarsfördelningen i huvudsak är tydlig, men att bristande dokumentation försvårar bedömning av affärsmässighet. Framför allt saknas strukturerade och dokumenterade marknadsjämförelser för att säkerställa affärsmässighet, tydliga principer för hyressättning samt dokumentation kring avtalade prismodeller. Det jobbas vidare med. Bolaget har i budget för år 2026 fått nya uppdrag som innebär att samarbetet med Stockholm Parkering ska utvidgas, såsom att:  pröva om det går att överföra hela eller delar av förvaltningen av parkeringarna till systerbolaget. Sid. 14 (19)  som regel använda systerbolagets som laddoperatör med affärsmässiga villkor Sid. 15 (19) Bolagsstyrelsens mål för verksamhetsområdet Status Bolagskommentar långsiktiga avtal och affärsmässiga villkor 2.4 Stockholmarnas hälsa ska främjas genom ren luft, rent vatten och giftfria miljöer Bolaget fortsätter arbetet med att styra mot giftfria och miljöanpassade material i byggprojekt och förvaltning. I samband med upphandling ställs krav på miljögodkända byggmaterial och kemikalier genom Byggvarubedömningens verktyg och loggbok. Kontroll av entreprenörers och leverantörers arbete sker genom miljöronder i projekt och revision av ramavtalsleverantörer. Bolaget arbetar fortsatt med att byggavfallsmängderna ska minska genom kravställning och uppföljning i byggprojekten. 3. Ett Stockholm med en stabil och hållbar ekonomi med utbildning, jobb och bostäder för alla Genom ett systematiskt arbete kopplat till såväl ekonomistyrning, sysselsättning, Stockholmshus, beredskap, trygghet och säkerhet samt till samverkan med civilsamhället är vi en viktig part i stadens arbete med målet att nå en stabil och hållbar ekonomi med bostäder för alla. 3.1 Stockholms ekonomi är stark, hållbar och lägger grunden för en jämlik välfärd Under de kommande åren kommer vi att fortsätta fokusera på att säkerställa en finansiellt stabil verksamhet. Våra investeringar ska vara långsiktigt hållbara, stärka driftnettot och förbättrar livskvaliteten för hyresgästerna. Renoveringar genomförs varsamt och effektivt, med fokus på att bevara fastigheternas värde samtidigt som driftskostnaderna optimeras. Genom noggrann resursförvaltning och effektiv drift säkerställer vi kostnadseffektiva lösningar utan att kompromissa med kvalitet eller trygghet   Sid. 16 (19) 3.2 I Stockholm ska alla ges möjlighet till ett eget jobb Familjebostäder arbetar för att möjliggöra för fler långtidsarbetslösa att få en ingång till sysselsättning samt värdefull arbetslivserfarenhet som ökar deras möjligheter på arbetsmarknaden. Vi har en nära samverkan med Arbetsmarknadsförvaltningen vilket resulterat i effektivare arbetssätt och bättre dialog. Bolaget har sedan flera år kunnat erbjuda ett 100-tal ungdomar feriejobb under sommarlov och detta har utökats till att även omfatta andra lov. Vår höga ambitionsnivå ligger fast. Familjebostäder erbjuder praktikplatser till ungdomar från olika praktiska utbildningar samt examensjobb och praktik för högskolestuderande. Under 2026 kommer vi också att ta emot praoelever från Järvaskolan och på så sätt ge dem värdefull erfarenhet och insyn i arbetslivet. Bolaget arbetar med att utveckla sociala krav i upphandlingar. Under 2026 kommer vi att arbeta tillsammans med HBV i syfte att bidra till konkreta samhällsförflyttningar och stärka samspelet mellan allmännyttan och marknaden. 3.3 I Stockholm ska alla ha rätt till ett bra boende som de har råd med Bolaget bidrar till samhällsutveckling genom tillskapandet av hållbara och prisvärda bostäder för alla. Genom att bygga fler allmännyttiga hyresbostäder i hela staden bidrar bolaget till att korta kötider i bostadskön samt tillgängliggöra områden där andra upplåtelseformer dominerar. Stockholmshusen är en prioriterad satsning i bolagets nyproduktion med syfte att i hög takt kunna bygga kostnadseffektiva hyresrätter genom ett samarbete mellan bostadsbolagen och exploaterings- och stadsbyggnadskontoret. Bolaget arbetar strukturerat med att öka antalet hyresrätter i Stockholm. Vi har totalt 4 200 lägenheter i projektportföljen och påbörjade totalt 79 nya lägenheter år 2025. Under samma år hade vi en byggstart och totalt erhålls tre markanvisningar. En särskilt grupp arbetar med att utveckla interna arbetssätt för att öka möjligheten till fler markanvisningar. Bolaget genomför kontinuerligt marknadsanalyser för att tillgodose efterfrågan och komplettera med bostadsstorlekar. Vårt vräkningsförebyggande arbete är en del av vår ordinarie verksamhet och vi har en nära samverkan med socialtjänsten i de olika stadsdelarna samt med socialförvaltningen. Vi vräker inte barnfamiljer. Sid. 17 (19) Sid. 18 (19) 3.5 Hög beredskap och stark rådighet ska råda i alla verksamhetsområden Familjebostäder deltar i arbetet inom stadens sektorsorganisation för civil beredskap. Tillsammans med ett antal andra bolag och förvaltningar är vi en del av beredskapssektorn Räddningstjänst och skydd av civilbefolkningen. Vi deltar aktivt i inriktningen och de initiala gemensamma aktiviteterna. Arbetet tar utgångspunkt i vår verksamhetsspecifika risk- och sårbarhetsanalys och krigsorganisation. Tillhandahållande av skyddsrum är bolagets samhällsviktiga verksamhet vid händelse av ökad beredskap. Genomförd behovsinventering har resulterat i en åtgärdsplan och arbete pågår med att återställa skyddsrummen. Vi arbetar för en ökad informationssäkerhet genom satsningar på cybersäkerhet samt kontinuitetsplanering. Vår laddinfrastruktur omfattas av NIS2-direktivet och vi arbeta pågår med att säkerställa efterlevnad. Vi genomför åtgärder kopplat till risker avseende skyfall och övertemperatur för att minska hotet från klimatpåverkan.   3.6 Tryggheten ska öka genom förebyggande insatser Serviceindex för 2025 uppgick till 83,8 procent, vilket är det högsta sedan mätningarna startade 2016. Serviceindex består av fyra delområden: ta kunden på allvar, trygghet, rent och snyggt samt hjälp när det behövs. Värdet för rent och snyggt steg med tre procent och trygghetsindex ökade till 81,8. Det är ett resultat av ett långsiktigt och systematiskt arbete för att stärka trivsel och trygghet i våra områden. Sid. 19 (19) Trygghetsskapande insatser ingår i bolagets förebyggande förvaltning och är ett av våra kriterier i prioriteringsmodellen för planerat underhåll och finansiell planering. En systematisk underhållsplanering möjliggör att vi kan addera medel, resurser och förmåga där behoven upplevs som störst. Underhållsbehoven upplevs som stora och med en hög och jämn underhållstakt vill vi renovera varsamt och höja våra hyresgästers boendekvalité med en ökad trivsel och trygghet. Bolaget har i sin underhållspolicy förtydligat vikten av ovanstående. Vi har ett särskilt fokus i våra tyngdpunktsområden i Farsta, Rågsved och Järva där vi arbetar med interna trygghets- och säkerhetsforum som hjälper oss att agera efter rådande förutsättningar. Bolaget har ett väl etablerat partnerskapet med föreningslivet, stadsdelsförvaltningar, polisen och civilsamhället. Vi deltar aktivt i fastighetsägarföreningar och har ledande roller i såväl Rågsved som i Järva.