Familjebostäders årsrapport: Hyreshöjningar, investeringar och nya bostäder

[Års- och hållbarhetsredovisning 2025.pdf] Styrelseärende 2026-02-21 DATUM FÖR STYRELSEMÖTET 2026-03-17 DNR FB 2026/116 KONTAKT Helena Gräntz 08-737 20 00 kontakt@familjebostader.com Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Förslag till beslut Styrelsen för AB Familjebostäder beslutar: • att godkänna Årsredovisning 2025 för koncernen och moderföretaget AB Familjebostäder • att godkänna Hållbarhetsrapport 2025 för AB Familjebostäder • att föreslå stämman att disponera vinstmedel i enlighet med föreslagen vinstdisposition. Chris Österlund Karin Jacobsson VD Ekonomichef Ärendets beredning Ärendet har beretts av bolagets ekonomiavdelning i samverkan med avdelningarna för kvalitet och hållbarhet samt kommunikation. Ärendet Ärendet Bolagets årsredovisning föreläggs styrelsen för godkännande och underskrift. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Familjebostäder har i enlighet med reglerna i årsredovisningslagen om obligatorisk hållbarhetsredovisning för stora företag upprättat en hållbarhetsrapport för 2025. Rapporten innehåller i enlighet med regelverket hållbarhetsinformation som behövs för att förståelse av företagets utveckling, ställning och resultat samt konsekvenser av verksamheten. Förslag till vinstdisposition följer anvisningar från koncernmodern Stockholm Stadshus AB. Årsredovisningen och hållbarhetsrapporten har granskats och godkänts av bolagets auktoriserade revisorer. AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com Bilagor 1. Årsredovisning 2025 2. Fastighetsförteckning 2025 3. Hållbarhetsrapport 2025 4. Rapport enligt transparenslagen 2025 5. Revisionsrapport EY 2025 AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com 2 (2) --- [Bilaga 1_Årsredovisning 2025.pdf] Årsredovisning AB Familjebostäder Org.nr 556035-0067 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Innehåll 3 Förvaltningsberättelse 7 Flerårsöversikt 9 Resultaträkning 11 Balansräkning 13 Förändring av eget kapital 14 Kassaflödesanalys 15 Tilläggsupplysningar 18 Noter 31 Förslag till vinstdisposition Familjebostäder Årsredovisning 2025 2 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Förvaltningsberättelse Styrelsen och tillförordnad verkställande direktören för AB Familjebostäder, organisationsnummer 556035-0067, avger följande årsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2025. Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsbolag och ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB, som ägs av Stockholms stad. Jämförelsesiffrorna inom parentes avser år 2024. I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har AB Familjebostäder uppgick investeringarna i det befintliga beståndet till valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten totalt 446 (572) miljoner kronor. som en från årsredovisningen avskild rapport. Håll bar­ Under året startades 87 (102) nya projekt och 101 (162) hetsrapporten har överlämnats till revisionen samtidigt projekt avslutades. Åtgärderna omfattade bland annat som årsredovisningen. Bolagets hållbarhetsredovisning ventilation, trygghetsskapande åtgärder, hiss ombygg nad er, offentliggörs genom publicering på familjebostader.com. driftoptimering, stambyten och åtgärder i klimatskal, samt upprustning och hyresgästanpassningar i ett antal lokaler. Verksamheten I kvarteret Väktaren på Kungsholmen har en större upp­ Familjebostäder har sedan 1936 bedrivit verksamhet rustning genomförts, vilken färdigställdes under hösten. inom fastighetsförvaltning med det övergripande upp­ Investeringar i pågående och avslutade nyproduktions­ draget att, på ett ekonomiskt hållbart sätt, bygga, äga projekt uppgår till 269 (434) miljoner kronor. Bolaget och förvalta hyresbostäder i Stockholm. Bolaget hyr ut har påbörjat byggnation av 79 nya hyresrätter. Vid årets bostäder och lokaler i Stockholm och bidrar till utveck­ slut hade Familjebostäder 166 hyresrätter i produktion. ling av stadsdelar och bostadsområden. Verksamheten Familjebostäder har i dagsläget drygt 4 200 lägenheter bedrivs med fokus på att möta olika kundgruppers i sin projektportfölj och ett långsiktigt mål att bidra till behov av bostäder och ge god service. Bolaget verkar fler bostäder i Stockholm. Under året har tre markanvis­ även aktivt för hållbarhetsfrågor inom socialt ansvars­ ningar erhållits omfattande 380 lägenheter. tagande, minskad klimatpåverkan samt demokrati­ och jämställdhetsfrågor. Köp och försäljning av fastigheter I koncernen ingår de helägda dotterbolagen Hemma­ hamnen Kontor AB (org.nr 556736­2156), AB Familje­ Den 29 september 2025 såldes fastigheten Årsta 1:7 och bostäder Fastighetsnät (org.nr 556715­5386) samt tomträtten Marman 2 i Årsta till dotterbolaget Familje­ Familje bostäder Årstaberg AB (org.nr 559058­1483). bostäder Årstaberg AB till ett sammanlagt försäljnings­ Dotterbolagen har inga anställda. pris om 54,8 miljoner kronor. Familjebostäder ägde vid årets utgång 398 (398) Den 4 juli 2025 tecknades avtal om att förvärva 100 fastig heter med 21 752 (21 745) bostäder och 2 384 procent av aktierna i bolaget AB Hjulstahem till ett (2 389) lokaler i en sammantagen uthyrbar area om fastighetsvärde om 1 418 miljoner kronor. AB Hjulsta­ 1 560 286 (1 560 362) kvm. Majoriteten av fastigheterna hem äger 14 fastig heter med totalt 1 194 hyresrätter, innehas med tomträtt. Av den totala arean utgjorde 4 800 kvm lokalyta samt garage och parkeringsplatser i bostäderna 89 (89) procent och lokalerna 11 (11) Hjulsta. Bolaget tillträddes den 2 februari 2026. procent. Detaljerad informa tion om bolagets fastig­ hetsbestånd framgår av fastighetsförteckningen som Marknad publiceras på bolagets hemsida. Hyresförhandlingen med Hyresgästföreningen region Stockholm för år 2025 gav en genomsnittlig hyreshöjning Investeringar i befintliga fastigheter och på 4,69 procent från 1 januari 2025. För en medelstor nybyggnation lägenhet på 64 kvm innebar detta en höjd hyra för 2025 Investeringar i och utveckling av fastighetsbeståndet är om 411 kronor per månad. På årsbasis har avtalet gett en central del av bolagets verksamhet. Under perioden en ökad hyresintäkt om cirka 106 miljoner kronor. Familjebostäder Årsredovisning 2025 3 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Hyresrätter i Stockholm är fortsatt attraktiva. Hög kronor. Årets resultat efter skatt uppgick till 134 (170) efterfrågan på bostäder i Stockholm ger en låg risk för miljoner kronor där årets skattekostnad på 40 (48) vakanser inom bostadssegmentet. Det finns en ökad risk miljoner kronor utgörs av aktuell skatt 8 (7) miljoner för strukturella vakanser i nyproduktionen till följd av kronor och uppskjuten skatt 35 (39) och skatt på grund högre hyresnivå än i befintligt bestånd. Trots ett fortsatt av ändrad taxering uppgår till ­3 (2) mnkr. utmanande marknadsläge för lokaler ökade lokalintäk terna med 2,1 procent under 2025, samtidigt som den eko no­ Värdeförändring fastigheter miska uthyrningsgraden minskade till 92,3 (93,6) procent. Per 2025­12­31 uppgick marknadsvärdet till 49 822 (48 823) miljoner kronor. Av det totala marknadsvärdet Resultat koncernen utgör 336 (1 823) miljoner kronor projekt och b yggrätter. Under stora delar av året har inflationen legat över Värdeförändringen under året i fastighetsbeståndet Riksbankens inflationsmål om 2 procent, men föll till­ uppgick till 999 (1 690) miljoner kronor vilket motsvarar baka mot slutet av året till 2,1 procent. Familjebostäders 2,05 (3,6) procent. Genomsnittlig initial direktavkastning genom snitts ränta och lånat kapital har sjunkit under för hela beståndet uppgick till 3,5 (3,5) procent. Det 2025 vilket föranlett lägre finansieringskostnader. Att bokförda värdet inklusive pågående projekt vid samma säkerställa fortsatt stabila kassaflöden och god finansiell tidpunkt uppgick till 20 698 (20 601) miljoner kronor. ställning är prioriterade frågor framåt. Detaljer avseende värderingsmetodik beskrivs under not Hyresintäkterna har ökat med 5,4 procent till 2 737 16 Förvaltningsfastigheter. (2 596) miljoner kronor. Intäktsökningen har huvudsak­ ligen genererats i det befintliga fastighetsbeståndet genom Kassaflöde och finansiell ställning hyresjusteringar till följd av genomförda hyresförhandlin­ gar samt indexuppräkningar i lokalhyresavtal. Därutöver Kassaflödet från den löpande verksamheten gav ett över­ har även nyproduktion och färdigställd ombyggnation skott om 973 (824) miljoner kronor. Investerings verk­ bidragit till ökade intäkter. sam heten i befintligt bestånd och nyproduktion är lägre De totala driftskostnaderna ökade under 2025 till än föregående år, medan investeringar i inventarier ökat. 1 155 (1 099) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst Vid årets slut hade Familjebostäder en låneskuld om av högre kostnader för media och avfallshantering samt 9 384 (9 607) miljoner kronor vilket är en minskning driftentreprenad. Kostnader för resultatfört fastighets­ med 223 miljoner kronor jämfört med förra året. Färre och lägenhetsunderhåll uppgick till 121 (120) miljoner investeringar i framför allt pågående nyproduktions­ kronor, vilket motsvarar 78 (78) kr/kvm. projekt under året förklarar minskningen. Årets totala Den underliggande resultatförmågan är god med ett investeringar i ny­och ombyggnation samt underhåll driftnetto på 840 (792) kr/kvm och en överskottsgrad uppgick till 715 (1 006) miljoner kronor varav 269 (434) som uppgår till 47,0 (46,5) procent. miljoner kronor utgör investeringar i nyproduktion och Totala avskrivningar ökade till 698 (633) miljoner 446 (572) miljoner kronor utgör investeringar i befintligt kronor varav 584 (563) miljoner kronor avsåg byggna der, bestånd. Kreditramen för bolaget har under året varit 45 (40) miljoner kronor markanläggning, 5 (6) miljoner 10 600 (10 600) miljoner kronor. Den genomsnittliga kronor byggnadsinventarier och 26 (24) miljoner kronor räntan under året har varit 2,64 (2,76) procent. inventarier. Ökningen är en följd av hög investe rings takt. Bolaget har en stark finansiell ställning vid årets Utöver de ordinarie avskrivningarna har en n edskrivning slut. Den genomsnittliga belåningsgraden i förhållande av fastighet skett med 58 (0) miljoner kronor och en åter­ till bokförda värden på fastigheterna inklusive pågå­ förd nedskrivning av fastighet med ­20 (­16) miljoner kronor. ende projekt var vid årets utgång 43,9 (44,8) procent. Utrangering av del av fastighet till följd av aktiverade I förhållande till marknadsvärdet var belåningsgraden underhåll enligt K3 har påverkat resultatet med –27,9 18,8 (19,7) procent. Soliditeten uppgick vid årets utgång (­6,5) miljoner kronor. till 52,7 (52,1) procent. Inberäknat övervärden i bolagets Byggnaderna skrivs av enligt regelverket för kom­ fastighetsbestånd uppgick den justerade soliditeten till po nentuppdelning vilket har gett en avskrivning på i 67,7 (67,1) procent. genomsnitt 2,0 procent på anskaffningsvärdet. Finansnettot uppgick till 256,2 (270,4) miljoner Risker och möjligheter kronor, vilket består av räntekostnader om 257,2 (271,8) och ränteintäkter om 1,0 (1,4) miljoner kronor. Minsk­ 2025 har visat på viss återhämtning i svensk ekonomi ningen förklaras av en lägre genomsnittsränta på 2,64 genom lägre arbetslöshet, högre sysselsättningsgrad, (2,76) procent. minskat antal varsel, sänkt styrränta, höjda reallöner, Resultat efter finansnetto uppgick till 174 (219) miljoner BNP­tillväxt och inflation nära Riksbankens inflations­ Familjebostäder Årsredovisning 2025 4 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI mål. Oroligheter globalt med krig och globala handels­ negativ påverkan på bolagets kassaflöde och värdering. konflikter påverkar dock det allmänna marknadsläget För att hantera riskerna arbetar bolaget aktivt med och den långsiktiga ekonomiska utvecklingen. riskanalys före investeringsbeslut för att säkerställa att Förändringar i bostadspolitiska regelverk och hyres­ projekten bär sig ekonomisk som hyresrätt. Bolaget har sättningssystem innebär både risker och möjligheter. Av en projektorganisation som i enlighet med kvalitetssäk­ riksdagen beslutad justering avseende presumtionshyror rade interna processer, styr och följer upp verksamheten, bedöms kunna förbättra förutsättningar för nyproduk­ samlar och nyttjar resurser och kompetenser. Regel­ tion av hyresrätter. Under 2025 har direktavkastnings­ bunden uppföljning görs mot investeringsbeslut för att kraven för bostäder sjunkit något. Byggkostnaderna är upptäcka och hantera avvikelser. Samtliga investeringar emellertid fortsatt höga och löpande förvaltningskost­ över 50 miljoner kronor beslutas av styrelsen utifrån nader för fastighetsdrift och taxebundna kostnader ändamål och tryggande av rimliga och marknads­ har ökat vilket sammantaget gör det utmanande att nå mässiga avkastningskrav. För investeringar överstigande lönsamhet i projekt och ställer ökade krav på kostnads­ 300 miljoner kronor fattar koncernstyrelsen och kom­ kontroll, prioriteringar och effektiv förvaltning. munfullmäktige beslut. Den strukturella bostadsbristen i tillväxtregioner inne bär en fortsatt stabil efterfrågan på hyresrätter vilket Fastighetskostnader bidrar till låg vakansrisk. Bolagets höga andel bostads­ Förändringar i taxor, skatter, avgifter och andra reg lerin­ hyres intäkter ger stabila kassaflöden även om utmanin­ gar har direkt inverkan på bolagets ekonomiska resultat. garna för det kommersiella beståndet har fortsatt under Taxebundna avgifter såsom värme, el, vatten och 2025. Antal konkurser i Stockholms län ökade under sophantering är en stor del av driften och förändringar 2025 jämfört med 2024 vilket har resulterat i fler upp­ i taxorna ger stora effekter på resultatet. Ökningen sägningar och konkurser även bland Familjebostäders jämfört med föregående år beror främst på högre taxe­ kommersiella hyresgäster samt färre uthyrningar. bundna kostnader samt ökade kostnader för fastighets­ drift. Den ökade kostnaden för fastighetsdrift förklaras Hyresintäkter och vakanser huvud sakligen av de nya driftavtalen som infördes under Bolagets intäkter utgörs till större delen av hyresintäkter hösten 2024. från bostäder där samtliga är belägna i Stockholms kom­ Under 2025 har priset på mediataxor fortsatt att öka. mun. Sista december 2025 stod drygt 895 000 personer Bolaget arbetar kontinuerligt med energieffektiviser ing i Stockholms kommunala bostadskö. Det var en ökning och ett förnyelsearbete inleddes under 2021 för att med cirka 40 000 personer jämfört med året innan vilket optimera driften av fastigheterna avseende el, värme motsvarar drygt 4,6 procent. I och med den fortsatt och vattenbrukning. Arbetet fortsätter kontinuerligt och höga efterfrågan på bostäder i Stockholm och att antalet kommer fortsätta vara ett prioriterat område. personer som söker bostad i Stockholm fortsätter att öka Större delen av bolagets fastigheter innehas med kontinuerligt bedömer bolaget att risken för vakanser är tomträtt. liten i befintligt bestånd. Studentlägenheter har emeller­ tid blivit svårare att hyra ut. För nyproduktion med höga Finansiering hyror finns risk för framtida vakans. Finanspolicyn för kommunkoncernen Stockholms stad Antalet konkurser i Sverige under 2025 var 10 731 anger ramar för finansverksamheten i kommunkoncer­ vilket är något lägre jämfört med 2024, 10 732 (­0,3 nen, det vill säga Stockholms stad, Stockholms Stadshus procent). I Stockholms län ökade dock konkurserna med AB och dess majoritetsägda bolag samt stadens övriga cirka 2,9 procent från 4 030 till 4 145. Denna utveckling helägda bolag. Policyn syftar till att ge mål, riktlinjer och påverkar det kommersiella beståndet, där uthyrningen regler för finansverksamheten inom kommunkoncernen upplevs fortsatt trög med fler uppsägningar och konkur­ samt fastslå ansvaret för finansverksamheten. ser bland Familjebostäders kommersiella hyresgäster. Finansavdelningen inom Stockholms stad har det Bedömningen är att det finns en ökad risk för vakanser totala ansvaret för finansverksamheten inom kommun­ inom det kommersiella beståndet. koncernen. Familjebostäder har ansvaret för sitt finan­ siella resultat genom att ansvara för investerings­ och för­ Projektutveckling säljningsbeslut samt för optimering av sitt rörelsekapital. Familjebostäder ska bidra med nyproducerade bostäder Ränteläget har en stor påverkan på bolagets finan­ i Stockholm. Nyproduktion av hyresrätter innebär siella kostnader. Räntan på checkkrediten sätts månads­ risker inom investeringsområdet såsom risk för ökade vis utifrån genomsnittsräntan på den externa netto­ räntekostnader, att projekten blir dyrare än beräknat, skulden vid en viss avstämningsdag. Räntekostnaderna förseningar i genomförande och färdigställande eller att kommer därmed att variera och utvecklas som om bola­ inte kunna starta som planerat. Samtliga risker har en get hade en portfölj med en duration som är lika med Familjebostäder Årsredovisning 2025 5 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI kommunkoncernens och som uppgår till 1,96 (2,08) år. ligger på värdeskapande förvaltning, där ökade kostnader Räntan har sjunkit under året med en snittränta på 2,64 inom drift och underhåll möts med effektiviseringar och procent jämfört med 2,76 procent 2024. förebyggande åtgärder. Prioriterade investeringar i under­ håll syftar till att minska långsiktiga kostnader samt Utsikter 2026 bidra till uppsatta mål inom energi, klimat och trygghet. Utsikterna för 2026 pekar mot en gradvis återhämtning, Inflationen under de senaste åren har försvagat samtidigt som osäkerheten kvarstår till följd av fortsatt betalningsviljan på bostadsmarknaden, medan bygg­ krig och handelskonflikter. Förutsättningarna för nypro­ kostnaderna endast minskat marginellt. För nyproduk­ duktion av bostäder bedöms vara fortsatt utmanande. tion innebär detta en ökad osäkerhet i efterfrågan, sär­ Höga byggkostnader samt kostsamma och långa ledtider skilt vid höga hyresnivåer. Marknaden för kommersiella i detaljplaneprocesser begränsar möjligheterna att lokaler bedöms utvecklas mer försiktigt under 2026, där genomföra nya projekt med långsiktigt hållbar ekonomi. ett osäkert konjunkturläge kan innebära längre uthyr­ Betydande resurser binds i tidiga skeden, vilket ökar ningstider och ökad selektivitet hos hyresgäster, vilket risken och dämpar takten i bostadsbyggandet. ställer krav på aktiv och flexibel förvaltning. Bolagets befintliga bostadsbestånd bedöms ha fortsatt Under 2026 planerar Familjebostäder inte för några god efterfrågan med låg vakansrisk. Fokus under 2026 byggstarter i nyproduktion. Familjebostäder Årsredovisning 2025 6 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Flerårsöversikt Belopp i mnkr Resultaträkning 2025 2024 2023 2022 2021 Hyresintäkter 2 737 2 596 2 405 2 232 2 114 Övriga förvaltningsintäkter 49 40 49 42 37 Summa fastighetsintäkter 2 785 2 636 2 454 2 275 2 151 Drift -1 155 -1 099 -1 021 -920 -872 Underhåll -121 -120 -114 -127 -111 Tomträttsavgälder -138 -132 -126 -117 -113 Fastighetsskatt -61 -61 -60 -58 -55 Summa fastighetskostnader -1 475 -1 411 -1 321 -1 222 -1 151 Driftnetto 1 310 1 225 1 133 1 052 1 000 Driftnetto exkl. tomträttsavgälder 1 448 1 357 1 260 1 169 1 113 Av- och nedskrivningar -698 -617 -714 -539 -510 Bruttoresultat 612 608 419 513 490 Centrala administrations- och försäljningskostnader -116 -112 -105 -101 -89 Övriga rörelsekostnader -38 -7 -3 -25 -7 Resultat vid försäljning av fastigheter -28 0 -2 -4 382 Rörelseresultat 430 489 308 384 775 Finansnetto -256 -270 -201 -65 -47 Resultat efter finansiella poster 174 219 107 319 729 Skatt -40 -48 -29 -68 -156 Årets resultat 134 170 78 251 573 Belopp i mnkr Balansräkning 2025 2024 2023 2022 2021 Anläggningstillgångar 21 493 21 492 21 145 20 205 19 079 Omsättningstillgångar 111 117 111 97 99 Summa tillgångar 21 604 21 610 21 256 20 302 19 178 Eget kapital 11 394 11 260 11 090 11 013 10 763 Avsättningar/långfristiga skulder 252 211 190 145 162 Kortfristiga skulder 9 957 10 139 9 976 9 144 8 253 Summa eget kapital och skulder 21 604 21 610 21 256 20 302 19 178 Familjebostäder Årsredovisning 2025 7 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Fastighetsrelaterade nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Operativt resultat, mnkr 1 156 1 106 1 025 927 904 Marknadsvärde fastigheter, mnkr 49 822 48 823 47 133 48 947 51 148 Bokfört värde fastigheter, mnkr 21 390 21 423 21 066 20 125 19 003 Direktavkastning, % 2,6 2,5 2,4 2,2 2,0 Överskottsgrad, % 47,0 46,5 46,2 46,3 46,5 Överskottsgrad exkl. tomträttsavgälder, % 52,0 51,5 51,3 51,4 51,7 Driftnetto, kr/kvm 840 792 747 706 679 Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 92,3 93,6 93,8 93,6 92,9 Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 99,2 99,5 99,4 99,5 99,4 Finansiella nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Soliditet, % 52,7 52,1 52,2 54,2 56,1 Justerad soliditet, % 67,7 67,1 66,9 68,8 70,5 Avkastning på totalt kapital, % 2,0 2,3 1,5 1,9 4,1 Avkastning på eget kapital, % 1,2 1,5 0,7 2,4 5,6 Belåningsgrad bokfört värde, % 43,9 44,8 44,8 42,8 40,5 Belåningsgrad marknadsvärde, % 18,8 19,7 20,0 17,6 15,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,5 5,9 16,6 Definitioner Resultaträkning Kapital och finansiering § Driftnetto – Hyresintäkter och övriga intäkter minus § Marknadsvärde fastigheter – Fastighetsbeståndets fastighetskostnader inklusive reparationer, tomträtts­ verkliga värde utifrån samordnad värdering vid avgälder samt fastighetsskatt bokslutstillfället med avdrag för stämpelskatt och § Operativt resultat – Driftnettot inklusive kostnader kvarstående investeringar i pågående projekt för central administration och försäljning § Justerat eget kapital – Synligt eget kapital plus § Rörelseresultat – Resultat före finansiella poster, bedömt övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt bokslutsdispositioner och skatt på bedömt övervärde § Soliditet – Eget kapital i förhållande till balans­ Lönsamhet omslutning § Direktavkastning – Driftnetto i förhållande till § Justerad soliditet – Justerat eget kapital i förhållande fastigheternas marknadsvärde till balansomslutning inklusive övervärde § Överskottsgrad – Driftnetto i förhållande till totala § Belåningsgrad bokfört värde – Räntebärande skulder fastighetsintäkter minus kassa/placeringar dividerat med fastigheternas § Avkastning på eget kapital – Årets resultat efter skatt bokförda värde dividerat med genomsnittligt eget kapital § Belåningsgrad marknadsvärde – Räntebärande § Avkastning på totalt kapital – Rörelseresultatet i skulder minus kassa/placeringar dividerat med fastig­ förhållande till genomsnittlig balansomslutning heternas marknadsvärde § Räntetäckningsgrad – Rörelseresultat plus finansiella Förvaltning intäkter (+ jämförelsestörande poster om positiva) § Driftnetto kr/kvm – Driftnetto dividerat med total dividerat med finansiella kostnader (+ jämförelse­ yta för bostäder och lokaler störande poster om negativa) § Ekonomisk uthyrningsgrad – Hyresintäkter i p rocent av hyresvärde. Hyresvärde är hyresintäkter plus bedömd hyra på outhyrda ytor Familjebostäder Årsredovisning 2025 8 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Resultaträkning Belopp i tkr Koncernen Moderbolaget Not 2025 2024 2025 2024 Fastighetsintäkter Hyresintäkter 2 736 780 2 596 090 2 717 398 2 578 740 Övriga förvaltningsintäkter 48 621 40 225 27 399 17 758 2,3,4 2 785 401 2 636 315 2 744 797 2 596 498 Fastighetskostnader Drift -1 154 794 -1 098 756 -1 150 900 -1 096 534 Underhåll -121 060 -119 680 -121 060 -119 680 Tomträttsavgälder -138 227 -131 643 -136 063 -129 515 Fastighetsskatt -61 171 -61 100 -58 411 -58 764 5,6 -1 475 252 -1 411 179 -1 466 434 -1 404 493 Driftnetto 1 310 149 1 225 136 1 278 363 1 192 005 Av- och nedskrivningar 7 -698 381 -617 329 -680 680 -595 805 Bruttoresultat 611 768 607 807 597 683 596 200 Centrala administrations- och försäljningskostnader 8,9,10 -116 499 -111 780 -127 790 -123 675 Övriga rörelsekostnader 11 -37 606 -7 144 -37 606 -7 144 Resultat vid försäljning/utrangering av fastighet 12 -27 875 43 -26 161 43 Rörelseresultat 429 788 488 926 406 126 465 424 Ränteintäkter och liknande resultatposter 1 023 1 361 1 645 2 898 Räntekostnader och liknande resultatposter 13 -257 240 -271 772 -254 933 -270 389 Resultat efter finansiella poster 173 571 218 515 152 838 197 933 Bokslutsdispositioner 14 - - 32 000 - Resultat före skatt 173 571 218 515 184 838 197 933 Skatt på årets resultat 15 -39 604 -48 300 -41 139 -43 805 Årets resultat 133 967 170 215 143 699 154 128 Familjebostäder Årsredovisning 2025 9 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Hyresintäkter Centrala administrations- och försäljningskostnader Totala hyresintäkter har ökat under året och uppgick Kostnader för central administration uppgår till 116 till 2 737 (2 596) mnkr. Ökningen beror (112) mnkr. Avvikelsen mot föregående år förklaras främst på den a vtalade hyresöverenskommelsen som främst av högre kostnader för IT­förvaltning och digital innebar en genom snittlig hyreshöjning med 4,69 % från utrustning. 1 januari 2025. Övriga rörelsekostnader Övriga intäkter Övriga rörelsekostnader uppgår till 38 (7) mnkr. Inom Övriga förvaltningsintäkter ökar och uppgår till 49 (40) ramen för den årliga riskbedömningen av projekt i tidigt mnkr, främst till följd av högre vidarefakturering och skede har bolaget kostnadsfört tidigare aktiverade utred­ provisionsintäkter. ningskostnader (sk förgävesprojektering) vilket förklarar avvikelsen mot föregående år. Fastighetskostnader Koncernens fastighetskostnader har ökat med 64 mnkr Resultat vid försäljning/utrangering av fastighet och uppgår till 1 475 (1 411) mnkr. Kostnader har ökat AB Familjebostäder har sålt fastigheterna Marman 2 främst på grund av media och kostnader för fastighets­ och Årsta 1:7 till dotterbolaget Årstaberg under året. drift. Inga fastigheter har avyttrats externt under året. Utrang­ ering av del av fastighet till följd av aktiverade underhåll Driftnetto och överskottsgrad enligt K3 har påverkat resultatet med –27,9 (­6,5) mnkr. Driftnetto för 2025 är 1 310 (1 225) mnkr vilket i relation till intäkterna ger en överskottsgrad på 47,0 Finansiella poster (46,5) %. Driftnettot exklusive kostnad för tomträtts­ Finansiering sker via löpande upplåning mot ett koncern­ avgäld/markavgift är 1 448 (1 357) mnkr vilket ger en konto hos Stockholms stads internbank. Räntekostnader överskottsgrad på 52,0 (51,5) %. är lägre än föregående år, 257 (272) mnkr främst till följd av en lägre snittränta 2,64 (2,76) %. Avskrivningar Årets av­ och nedskrivningar på totalt 698 (617) mnkr Skatt består av avskrivning enligt plan på fastigheter, inklu­ Total skattekostnad uppgår till 40 (48) mnkr varav den sive byggnadsinventarier och markanläggningar med aktuella skatten uppgår till 8 (7) mnkr, den uppskjutna 634 (609) mnkr, avskrivning på inventarier med 26 (24) skatten uppgår till 35 (39) mnkr och skatt på grund av mnkr samt en återförd nedskrivning med ­20 (­16) mnkr. ändrad taxering uppgår till ­3 (2) mnkr. Nedskrivningar under året uppgår till 58 (0) mnkr. Familjebostäder Årsredovisning 2025 10 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Balansräkning Belopp i tkr Koncernen Moderbolaget Not 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Tillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 16 19 931 332 19 889 272 19 568 334 19 571 356 Pågående ny- och ombyggnationer 17 1 458 295 1 533 994 1 406 932 1 520 025 Inventarier 18 82 833 57 887 74 064 41 004 21 472 460 21 481 153 21 049 330 21 132 385 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar 19 - - 171 417 171 338 Fordringar hos koncernbolag 20 - - - 67 813 Andra långfristiga värdepappersinnehav 21 40 40 40 40 Uppskjuten skattefordran 22 14 408 8 343 12 952 7 676 Andra långfristiga fordringar 23 6 352 2 775 6 352 2 775 20 800 11 158 190 761 249 642 Summa anläggningstillgångar 21 493 260 21 492 311 21 240 091 21 382 027 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 13 762 14 679 11 250 12 254 Fordringar hos koncernbolag 1 001 271 29 201 375 Skattefordringar 11 863 5 383 12 994 11 826 Övriga fordringar 24 14 814 28 183 11 727 26 387 Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader 25 69 311 68 703 66 885 67 227 Summa omsättningstillgångar 110 751 117 219 132 057 118 069 Summa tillgångar 21 604 011 21 609 530 21 372 148 21 500 096 Förvaltningsfastigheter Uppskjuten skatteskuld Det sammanlagda marknadsvärdet för Familjebostäders Uppskjuten skattefordran uppgår till 14 (8) mnkr och 398 (398) fastigheter inklusive projektfastigheter bedöms avser främst en skattefordran avseende nedskrivning av till 49 822 (48 823) mnkr. Det bokförda värdet på för­ pågående projekt samt framtida avdrag för bostadslåne­ valtningsfastigheterna uppgår till 19 931 (19 889) mnkr post. Den uppskjutna skatten är beräknad till 20,6 %. inklusive byggnadsinventarier och till 1 458 (1 534) mnkr avseende pågående ny­ och ombyggnation. Komponent­ Övriga fordringar avskrivningar enligt plan av förvaltningsfastighet har Övriga fordringar avser framför allt skattekonton. gjorts med 634 (609) mnkr inklusive byggnadsinventarier. Detaljerad information om bolagets fastighetsbestånd Förutbetalda kostnader framgår av fastighetsförteckningen som publiceras på Av de förutbetalda kostnaderna avser huvuddelen tomt­ bolagets hemsida. rättsavgälder motsvarande 35 (34) mnkr samt förut­ betalda kostnader om 18 (5) mnkr. Familjebostäder Årsredovisning 2025 11 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Balansräkning Belopp i tkr Koncernen Moderbolaget Not 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital 750 000 750 000 750 000 750 000 Övrigt bundet kapital - - 165 424 165 527 Balanserad vinst 10 510 431 10 340 216 10 259 405 10 105 174 Årets resultat 26 133 967 170 215 143 699 154 128 11 394 398 11 260 431 11 318 528 11 174 829 Obeskattade reserver Överavskrivningar - - 2 200 18 200 27 - - 2 200 18 200 Långfristiga skulder Avsättningar 28 3 377 3 153 3 377 3 153 Uppskjuten skatteskuld 22 218 009 177 096 209 114 163 441 Skulder till koncernbolag 29 - - - 79 253 Övriga långfristiga skulder 30 30 642 30 563 30 642 30 563 252 028 210 812 243 133 276 410 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 157 227 136 473 154 246 135 493 Skulder till koncernbolag 9 508 13 333 9 259 10 086 Övriga kortfristiga skulder 31 9 416 013 9 627 600 9 274 090 9 527 180 Förutbetalda intäkter och upplupna kostnader 32 374 837 360 881 370 692 357 898 9 957 585 10 138 287 9 808 287 10 030 657 Summa eget kapital och skulder 21 604 011 21 609 530 21 372 148 21 500 096 Eget kapital Övriga kortfristiga skulder Det egna kapitalet uppgår till 11 394 (11 260) mnkr. Familjebostäders finansverksamhet regleras av Stockholms Ökningen är hänförlig till årets vinst på 134 (170) mnkr. stads övergripande finansiella policy. Alla finansiella trans­ Under året har ingen utdelning lämnats till Stockholms aktioner sker via stadens gemensamma koncernkonto där Stadshus AB. all finansiering är samlad som en kredit. Låneskulden på koncernkontot har i år minskat med 223 mnkr mot förra Obeskattade reserver årets ökning om 172 mnkr. Förändringen beror främst på De obeskattade reserverna i moderbolaget samt i dotter­ lägre takt avseende investeringar i nyproduktion. bolaget AB Familjebostäder Fastighetsnät som elimineras i koncern avser överavskrivningar. Förutbetalda intäkter De förutbetalda intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror Uppskjuten skatteskuld vilka uppgår till 230 (212) mnkr. Uppskjuten skatteskuld hänförs främst till temporära skillnader i fastigheter i koncernen och beräknas med 20,6 %. Familjebostäder Årsredovisning 2025 12 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Förändring av eget kapital Belopp i tkr Balanserad vinst inkl Totalt eget Koncernen Aktiekapital årets resultat kapital Ingående balans per 1 januari 2024 750 000 10 340 215 11 090 215 Årets resultat 170 215 170 215 Utdelningar - - Utgående balans per 31 december 2024 750 000 10 510 431 11 260 431 Ingående balans per 1 januari 2025 750 000 10 510 431 11 260 431 Årets resultat 133 967 133 967 Utdelningar - - Utgående balans per 31 december 2025 750 000 10 644 398 11 394 398 Antal aktier uppgår till 7 500 000 med kvotvärde 100 kr. Belopp i tkr Balanserad Uppskriv- vinst inkl Totalt eget Moderbolaget Aktiekapital ningsfond Reservfond årets resultat kapital Ingående balans per 1 januari 2024 750 000 2 405 163 225 10 105 071 11 020 701 Årets resultat 154 128 154 128 Återföring av uppskrivningsfond -103 103 - Utgående balans per 31 december 2024 750 000 2 302 163 225 10 259 302 11 174 829 Ingående balans per 1 januari 2025 750 000 2 302 163 225 10 259 302 11 174 829 Årets resultat 143 699 143 699 Återföring av uppskrivningsfond -103 103 - Utgående balans per 31 december 2025 750 000 2 199 163 225 10 403 104 11 318 528 Familjebostäder Årsredovisning 2025 13 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Kassaflödesanalys Belopp i tkr Koncernen Moderbolaget Not 2025 2024 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 173 571 218 515 152 838 197 933 Poster som inte ingår i kassaflödet 34 758 657 620 557 779 968 598 499 Betald inkomstskatt 35 -11 235 10 936 -1 909 15 766 Kassaflöde från den löpande verksamheten 920 993 850 008 930 897 812 198 före förändring av rörelsekapital Ökning (-)/minskning (+) av fordringar 10 627 -17 119 -16 660 -13 871 Ökning (+)/minskning (-) av kortfristiga skulder 41 323 -9 198 40 893 -12 202 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 51 950 -26 317 24 233 -26 073 Kassaflöde från den löpande verksamheten 972 943 823 691 955 130 786 125 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastighet i dotterbolag 16,17 -79 -564 -79 -564 Pågående ny- och ombyggnationer 16,17 -716 322 -1 005 945 -701 978 -998 019 Maskiner och inventarier 18 -34 950 - 5 946 -34 950 -5 946 Försäljning av anläggningstillgångar 1 609 16 333 56 239 16 333 Ökning (-)/minskning (+) av långfristiga fordringar - - -11 361 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -749 742 -996 122 -692 129 -988 196 Finansieringsverksamheten Ökning (+)/minskning (-) av koncernkonto -223 201 172 431 -263 001 202 071 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -223 201 172 431 -263 001 202 071 Årets kassaflöde - - - - Likvida medel vid årets början - - - - Likvida medel vid årets slut - - - - Kassaflöde från den löpande verksamheten för investeringsverksamheten har minskat med 261 mnkr Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgår till jämfört med 2024. 973 (824) mnkr. Poster i resultaträkningen som inte ingår i kassaflödet består främst av avskrivningar som totalt Finansieringsverksamheten uppgår till 698 (617) mnkr. Kassaflödet från finansieringsverksamheten utgörs av upplåning mot ett koncernkonto hos Stockholms stads Investeringsverksamheten internbank, vilken under året minskat med 223 mnkr Årets investering uppgår totalt till 751 (1 012) mnkr medan upplåningen 2024 ökade med 172 mnkr. Under inklusive fastigheter och inventarier. Det totala kassa flödet året har ingen utdelning till Stockholm Stadshus AB skett. Familjebostäder Årsredovisning 2025 14 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Tilläggsupplysningar Allmän information hyresintäkter. I bruttohyra ingår poster avseende vidare­ AB Familjebostäder med organisationsnummer 556035­ debiterade kostnader, t ex fastighetsskatt och mediakost­ 0067 har sitt säte i Stockholm. Huvudkontorets adress nader. är Box 92100, 120 07 Stockholm. Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna Familjebostäder är ett helägt dotterbolag till Stock­ råd 2020:1 med innebörden att hyresrabatt, som bolaget holms Stadshus AB, org.nr 556415­1727, med säte i lämnar på hyra, redovisas i den period av räkenskapsåret Stockholm. Stockholms Stadshus AB upprättar koncern­ som rabatten är hänförlig till. redovisning. Familjebostäder är moderbolag i en koncern i vilken Förvärv och försäljning av fastigheter ingår de helägda dotterbolagen Hemmahamnen Kontor Familjebostäder redovisar fastighetsförsäljningar som AB (org.nr 556736­2156), AB Familjebostäder Fastig­ huvudprincip vid tillträdesdatum. Utgifter knutna till hets nät (org.nr 556715­5386) samt Familjebostäder försäljning av fastighet beräknas och redovisas vid Årstaberg AB (org.nr 559058­1483). Dotterbolagen har samma tillfälle. inga anställda. Kostnader Redovisningsprinciper och värderingsprinciper Administrationskostnader är uppdelade på fastighets­ Bolaget tillämpar Årsredovisningslagen (1995:1554) och förvaltningens administrationskostnader, som ingår i Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 driftnettot, samt centrala administrationskostnader, som Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Redo­ ingår i rörelseresultatet. visningsvalutan är svenska kronor och redovisas i tusentals kronor om inget annat anges. Ersättningar till anställda Ersättning till anställd i form av lön och pension redo­ Koncernredovisning visas i takt med intjänandet. Bolagets pensioner regleras Koncernredovisningen omfattar AB Familjebostäder och i de kollektivavtalade pensionsplanerna AKAP­KL samtliga bolag där moderbolaget vid årsskiftet direkt samt KAP­KL. Den förstnämnda pensionsplanen är eller indirekt innehade mer än 50 procent av röstetalet. helt avgiftsbestämd, medan den sistnämnda är avgifts­ Familjebostäders koncernredovisning upprättas enligt bestämd med kompletterande förmånsbestämda tillägg. förvärvsmetoden. Det innebär att anskaffningsvärdet för Vd ges rätt till pension vid 60 år. Detta sker genom aktier i dotterbolag elimineras mot det egna kapitalet som särskild överenskommelse utöver ordinarie plan. Denna fanns i respektive bolag vid förvärvstillfället. Dotter­ beräknas som 15 procent av bruttolön indexerad med bolagens intjänade vinstmedel inräknas i koncernens genomsnittlig statslåneränta föregående år. Det finns egna kapital endast till den del de intjänats efter den inga övriga långfristiga ersättningar till anställda. tidpunkt då dotterbolaget förvärvades. I koncernredo­ visningen behandlas obeskattade reserver till en del som Skatt uppskjuten skatteskuld och en del som bundet eget kapi­ Skattekostnaden utgörs av summan av aktuell skatt och tal. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för aktier och uppskjuten skatt. dotterbolagens egna kapital redovisas som övervärden på byggnader och mark. Vid upprättandet av förvärvs­ Aktuell skatt analys vid bolagsförvärv beaktas skatteeffekter avseende Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas skillnaden mellan skattemässigt och bokföringsmässigt avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell värde samt underskottsavdrag hänförliga till det förvär­ skatt hänförlig till tidigare perioder. vade bolaget. Skatteeffekterna redovisas som uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatt Koncerninterna fordringar och skulder samt transaktio­ Uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader ner mellan bolag i koncernen liksom sammanhängande mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i orealiserade vinster och förluster elimineras i sin helhet. de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Intäkter Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balans­ Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyres kontrakt. räkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas Förskottshyror redovisas därmed som förut betalda för skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna Familjebostäder Årsredovisning 2025 15 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära utvecklingsavdelning aktiveras som tillgång. Avskriv­ skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen ning påbörjas när projektet avslutas och aktivering som kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. byggnad sker. Obeskattade reserver redovisas inklusive uppskjuten Ränteutgifter hänförliga till ny, till­ och ombyggnads­ skatteskuld. projekt kostnadsförs i sin helhet. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar omprövas varje balansdag och reduceras till den del det Avskrivningar inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar görs resultat kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, så att tillgångens anskaffningsvärde skrivs av linjärt helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran. över dess bedömda nyttjandeperiod. När en tillgång har Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur delats upp på olika komponenter skrivs respektive kom­ bolaget, per balansdagen, förväntar sig att återvinna det ponent av separat över dess nyttjandeperiod. Avskrivning redovisade värdet för motsvarande tillgång eller reglera påbörjas när den materiella anläggningstillgången kan det redovisade värdet för motsvarande skuld. Uppskjuten tas i bruk. Materiella anläggningstillgångars nyttjande­ skatt beräknas baserat på de skattesatser och skatteregler perioder uppskattas till: som har beslutats före balansdagen. Uppskjuten skatt beräknas och värderas med tillämp­ Förvaltningsfastigheter: ning av de skatteregler och skattesatser som är beslutade Mark Ingen avskrivning eller aviserade per balansdagen och som förväntas gälla Markanläggningar 20 år när den berörda skattefordran realiseras eller skatteskul­ Stomme 100 år den regleras. Skattesatsen för den uppskjutna skatten på Tak 20/40 år temporära skillnader uppgår till 20,6 procent. Fasad 40/60 år Fönster 50 år Aktuell och uppskjuten skatt för perioden Badrum/våtutrymmen 40 år Aktuell och uppskjuten skatt redovisas som en kostnad Lägenhet 25 år eller intäkt i resultaträkningen, utom när skatten är hän­ Rör/VS 50 år förlig till transaktioner som redovisats direkt mot eget Ventilation inkl styr 30 år kapital. I sådana fall ska även skatten redovisas direkt El 50 år mot eget kapital. Hiss 15/20 år Hyresgästanpassning Enligt kontrakt Anläggningstillgångar Byggnadsinventarier 5–15 år Förvaltningsfastigheter och andra a nläggningstillgångar Övrigt 25 år redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för acku­ Inventarier 5 år mu lerade avskrivningar, fr. o. m 2013 enligt komponent­ ansats samt eventuella nedskrivningar. Tillkommande Nedskrivningar utgifter inkluderas i tillgången eller redovisas som en De redovisade värdena för bolagets tillgångar kontrol­ separat tillgång, när det är sannolikt att framtida ekono­ leras vid varje balansdag för att utröna om det finns miska fördelar som är förknippade med posten kommer någon indikation på nedskrivningsbehov. att tillfalla bolaget och att a nskaffningsvärdet för den­ För inventarier beräknas tillgångens återvinnings värde samma kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Övriga till­ som det högsta av nyttjandevärdet och netto för sälj­ kommande utgifter/åtgärder redovisas i resul tat räkningen nings värdet. Nedskrivning görs om återvinnings värdet i den period då de uppkommer. Interna byggherrekostna­ understiger det redovisade värdet. En ned skriv ning der från bolagets projekt ut veck lingsavdelning aktiveras reverseras om de skäl som föranledde nedskrivningen som tillgång. Maskiner och inventarier med en livslängd inte längre gäller. överstigande tre år och ett anskaffningsvärde på över ½ För fastigheter som vid värderingstillfället har ett prisbasbelopp aktiveras som tillgång. högre bokfört värde än det aktuella bedömda verkliga värdet görs en individuell prövning. Nedskrivning görs Pågående ny- och ombyggnad efter denna prövning med erforderligt belopp. Tidigare Pågående ny­ och ombyggnad värderas till anskaffnings­ gjorda nedskrivningar prövas vid varje bokslutstillfälle. värde. Anskaffningsvärdet består av inköpspriset och Om behov finns återförs tidigare gjorda nedskrivningar utgifter som är direkt hänförliga till pågående projekt. över resultaträkningen. Interna byggherrekostnader från bolagets projekt­ Familjebostäder Årsredovisning 2025 16 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Finansiella instrument Eventualförpliktelser I Stockholms stad samordnar och ansvarar F inansenheten En följdeffekt av bolagets löpande verksamhet är att för all upplåning för Stockholms stad och koncernen bolaget blir part i rättsliga processer. Dessutom före­ Stockholms Stadshus AB inom kommunkoncernen. I kommer tvister vilka inte leder till rättsliga processer. enlighet med kommunkoncernens övergripande finans­ Bolagets ledning gör löpande en bedömning av dessa policy hanteras bolagens befintliga tidsbundna lån och rättsliga processer och tvister och redovisar avsättningar placeringar av limit i koncernkontosystemet. i de fall de bedömer att ett åtagande föreligger och att detta kan bedömas med rimlig grad av säkerhet. För Fordringar rättsliga processer eller tvister där det för närvarande Fordringar har värderats till det belopp varmed de inte kan fastställas huruvida ett åtagande föreligger eller beräknas inflyta. där det av övriga skäl inte är möjligt att med rimlig grad av säkerhet beräkna beloppet på en eventuell avsättning Koncernbidrag gör företagsledningen den sammantagna bedömningen Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som att det inte föreligger en risk för betydande påverkan på bokslutsdisposition i resultaträkningen. bolagets finansiella resultat eller ställning. Som ett led i bolagets affärsverksamhet förekommer utöver angivna ansvarsförbindelser garantier för fullgörande av olika kontraktsenliga åtaganden. Familjebostäder Årsredovisning 2025 17 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Noter Belopp i tkr om ej annat anges. Not 1 Händelser efter balansdagen Den 2 februari 2026 förvärvades 100 % av aktierna i bolaget AB Hjulstahem som äger 14 fastigheter med 1 194 hyresrätter, lokaler och p arkeringsplatser i Hjulsta. Koncernen Moderbolaget Not 2 Fastighetsintäkter 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter: Bostäder 2 385 799 2 252 845 2 385 711 2 252 845 Lokaler 331 440 320 508 309 911 303 420 Bilplatser mm 78 045 70 210 76 951 69 496 2 795 284 2 643 563 2 772 573 2 625 761 Avgår outhyrt : Bostäder -7 064 -2 952 -7 064 -2 952 Lokaler -25 616 -20 595 -22 472 -20 537 Bilplatser mm -3 072 -1 538 -3 022 -1 465 -35 752 -25 085 -32 558 -24 954 Hyresrabatter -22 752 -22 388 -22 617 -22 067 2 736 780 2 596 090 2 717 398 2 578 740 Övriga förvaltningsintäkter Provision kabel-tv 37 567 30 381 14 506 7 636 Vidarefakturerade kostnader 5 026 6 166 5 209 6 239 Övriga intäkter 6 028 3 678 7 684 3 883 48 621 40 225 27 399 17 758 Summa intäkter 2 785 401 2 636 315 2 744 797 2 596 498 Koncernen Moderbolaget Not 3 Varav försäljning inom samma koncern 2025 2024 2025 2024 Försäljning inom egen koncern - - 2 406 412 Försäljning till koncernbolag 31 803 29 664 31 800 29 664 Erhållna försäkringsersättningar 10 733 3 254 10 733 3 254 Försäljning till Stockholms stad 111 195 102 908 104 861 102 908 153 731 135 826 149 800 136 238 Familjebostäderkoncernen har under året sålt tjänster till moder- och systerbolag inom Stockholms Stadshuskoncernen för 31,8 (29,7) mnkr. Koncernen har även tillhandahållit tjänster till förvaltningar inom Stockholms kommunkoncern för 111,2 (102,9) mnkr. Försäljningen avser huvud- sakligen uthyrning av bostäder, lokaler och parkeringsplatser. Familjebostäder har erhållit försäkringsersättning om 10,7 (3,3) mnkr från Stadshuskoncernen. Koncernens nettoskulder till Stockholms Stadshus AB uppgår till 9 383 517 (9 606 718) tkr. Familjebostäder Årsredovisning 2025 18 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Koncernen Moderbolaget Not 4 Kontraktsförfall 2025-12-31 Kontraktsvärde Andel Kontraktsvärde Andel Lokalhyresavtal Inom 1 år 15 933 5 % 10 834 5 % Senare än 1 år men inom 5 år 276 446 88 % 196 343 93 % Senare än 5 år 21 492 7 % 3 177 2 % 313 871 100 % 210 354 100 % Smålokaler tillsvidareavtal, hyresintäkt inom 1 år 6 466 6 346 Parkering & garage, hyresintäkt inom 1 år 44 701 43 776 Bostäder tillsvidareavtal, hyresintäkt inom 1 år 2 409 523 2 409 433 2 774 561 2 669 909 Lokalhyreskontrakt beräknas efter den faktiska avtalstiden och kontraktets förfallodag. Smålokaler, parkering och garage tas upp med 1 års förväntade intäkter. Även för bostäder tas 1 års intäkter upp, det vill säga antagande att kontrakten gäller i genomsnitt de kommande 12 månader. Under året erhållna intäkter som kan sägas upp med 3 månaders varsel uppgår till 2 440 463 (2 282 232) tkr. Koncernen Moderbolaget Kontraktsförfall 2024-12-31 Kontraktsvärde Andel Kontraktsvärde Andel Lokalhyresavtal Inom 1 år 36 806 12 % 35 468 12 % Senare än 1 år men inom 5 år 265 899 84 % 249 443 84 % Senare än 5 år 13 411 4 % 13 411 4 % 316 116 100 % 298 322 100 % Smålokaler tillsvidareavtal, hyresintäkt inom 1 år 6 435 6 435 Parkering & garage, hyresintäkt inom 1 år 62 191 61 549 Bostäder tillsvidareavtal, hyresintäkt inom 1 år 2 317 426 2 317 426 2 702 168 2 683 732 2025 2024 2025 2024 Kontraktsförfall – förhyrda lokaler Kontraktsvärde Kontraktsvärde Kontraktsvärde Kontraktsvärde Lokalhyresavtal Inom 1 år 8 761 11 670 22 053 18 620 Senare än 1 år men inom 5 år 12 886 30 089 61 415 30 089 Senare än 5 år - - 73 246 - 21 647 41 759 156 714 48 709 AB Familjebostäder hyr lokaler av dotterbolaget Hemmahamnen Kontor AB samt av extern part. Under året har koncernen erlagt hyresavgifter med 9 136 (13 023) tkr. Familjebostäder Årsredovisning 2025 19 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Koncernen Moderbolaget Not 5 Fastighetskostnader 2025 2024 2025 2024 Drift Fastighetsskötsel 275 500 271 980 274 805 271 397 Reparationer 103 212 96 952 101 524 95 823 Taxebundna kostnader Vatten 93 999 86 256 93 856 86 009 El/Gas 62 623 62 751 61 228 61 226 Uppvärmning 239 336 227 626 238 099 226 324 Sophantering 60 598 54 868 60 381 54 601 Fastighetsadministration1 223 119 226 446 223 119 226 446 Övriga driftkostnader 96 407 71 877 97 888 74 708 1 154 794 1 098 756 1 150 900 1 096 534 Underhåll Fastighetsunderhåll 25 188 37 766 25 188 37 766 Lägenhetsunderhåll 95 872 81 914 95 872 81 914 121 060 119 680 121 060 119 680 Tomträttsavgälder 138 227 131 643 136 063 129 515 Fastighetsskatt 61 171 61 100 58 411 58 764 Summa fastighetskostnader 1 475 252 1 411 179 1 466 434 1 404 493 Under året har Familjebostäder erhållit en försäkringsersättning om 11 749 (11 367) tkr som ingår i posten Reparationer. Koncernen Moderbolaget Not 6 Varav inköp inom samma koncern 2025 2024 2025 2024 Inköp inom egen koncern - - 27 070 27 419 Inköp från koncernbolag 145 162 128 462 132 505 116 270 Inköp från Stockholm Stad 147 595 143 189 145 427 141 047 292 757 271 651 305 002 284 736 1 I fastighetsadministration ingår kostnader för personal och administration som är kopplade till förvaltningsverksamheten. Familjebostäder Årsredovisning 2025 20 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Koncernen Moderbolaget Not 7 Av- och nedskrivningar 2025 2024 2025 2024 Avskrivning av anläggningstillgångar enligt plan Byggnader 583 902 562 699 576 034 554 610 Markanläggningar 44 997 39 948 44 997 39 948 Byggnadsinventarier 5 375 6 331 5 313 6 269 Inventarier 26 107 24 374 16 336 11 001 Summa avskrivningar 660 381 633 352 642 680 611 828 Nedskrivning/återförd nedskrivning av a nläggningstillgångar Återförd nedskrivning av anläggningstillgångar -20 000 -16 023 -20 000 -16 023 Nedskrivning av anläggningstillgångar 18 000 - 18 000 - Nedskrivning av pågående projekt 40 000 - 40 000 - Summa nedskrivning/återförd nedskrivning 38 000 -16 023 38 000 -16 023 Summa av- och nedskrivningar 698 381 617 329 680 680 595 805 Koncernen Moderbolaget Not 8 Centrala administrations- och f örsäljningskostnader 2025 2024 2025 2024 Personalkostnader 65 993 67 853 65 993 67 853 Övriga kostnader 50 506 43 927 61 797 55 822 116 499 111 780 127 790 123 675 Koncernen Moderbolaget Not 9 Ersättning till revisorer 2025 2024 2025 2024 Revisionsuppdrag EY 925 1 089 925 1 089 Andra uppdrag EY - 136 - 136 Andra uppdrag annan byrå 50 15 50 15 975 1 240 975 1 240 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bokföring samt styrelsens och vd:s förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt genom rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Familjebostäder Årsredovisning 2025 21 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Moderbolaget Not 10 Anställda, lönekostnader och arvode till styrelse och vd 2025 2024 Medelantal anställda i moderbolaget 341 346 – varav män 199 205 – varav kvinnor 142 141 Löner och sociala kostnader, totalt Löner och andra ersättningar 200 260 198 475 Sociala kostnader 95 149 108 995 – varav pensionskostnader 26 679 36 117 295 409 307 470 Löner fördelade mellan vd, styrelse och övriga anställda Vd, tf. vd och styrelse 2 455 3 434 Övriga anställda 197 805 195 041 Pensionskostnader fördelade mellan vd och övriga anställda Vd 476 1 220 Övriga anställda 26 203 34 897 Styrelse Vid utgången av året bestod styrelsen i moderbolaget av 7 ledamöter, 2 män och 5 kvinnor. Till styrelseledamöterna utgick ett arvode om 476 (485) tkr. Styrelsen omfattas inte av bolagets pensionsåtagande. Verkställande direktör 1 juni tillträdde Chris Österlund som ny vd för Familjebostäder. Under verksamhetsåret har lön utgått med 1 288 (2 540) tkr. Till tf. vd har under verksamhetsåret utgått lön med 691 (410) tkr. Ledande befattningshavare Vid utgången av året bestod övriga ledande befattningshavare i moderbolaget av 7 anställda varav 2 män. De flesta medarbetare omfattas av det nya pensionsavtalet AKAP-KR, vilket är ett helt avgiftsbestämt pensionsavtal. Totalt 72 medarbetare kvarstår i KAP-KL, där en förmånsbestämd del ingår. Den förmånsbestämda pensionen är försäkrad hos SPP Pension & Försäkring som har till uppgift att samordna och strukturera hanteringen av pensioner inom koncernen. Koncernen Moderbolaget Not 11 Övriga rörelsekostnader 2025 2024 2025 2024 Förgävesprojektering 35 795 4 833 35 795 4 833 Konsultkostnader 1 811 2 311 1 811 2 311 37 606 7 144 37 606 7 144 Övriga rörelsekostnader omfattar kostnader som inte direkt kan kopplas till dagens fastighetsbestånd. I posten ingår kostnader för förgävesprojektering och konsultkostnader för markanvisningsansökningar. Familjebostäder Årsredovisning 2025 22 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Koncernen Moderbolaget Not 12 Resultat vid försäljning/utrangering av fastighet 2025 2024 2025 2024 Försäljning av fastighet -2 055 6 598 -2 055 6 598 Utrangering av fastighet -25 829 -6 555 -24 115 -6 555 -27 884 43 -26 170 43 Moderbolaget har under året avyttrat två fastigheter till dotterbolaget Årstaberg, Marman 2 samt Årsta 1:7. 2024 avyttrade Familjebostäder fastigheten Kraftcentralen 2 till extern part. Utrangering av fastighet avser delvis utrangerade komponenter i samband med ombyggnation. Koncernen Moderbolaget Not 13 Räntekostnader och liknande resultatposter 2025 2024 2025 2024 Räntekostnader koncernkonto 257 204 271 724 254 897 268 319 Övriga finansiella kostnader 36 48 36 2 070 257 240 271 772 254 933 270 389 Moderbolaget Not 14 Bokslutsdispositioner 2025 2024 Avskrivningar utöver plan 16 000 - Återföring av periodiseringsfond 16 000 - 32 000 - Koncernen Moderbolaget Not 15 Skatt på årets resultat 2025 2024 2025 2024 Inkomstskatt 7 638 7 581 3 632 627 Skatt på grund av ändrad taxering -2 882 1 925 -2 891 1 944 Uppskjuten skatt 34 848 38 794 40 398 41 234 39 604 48 300 41 139 43 805 Årets resultat före skatt 173 571 218 515 184 838 197 933 Skatt enligt gällande skattesats 20,6 % 35 756 45 014 38 077 40 774 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader 1 984 1 476 1 732 1 464 Skatteeffekt intäkt som ej är skattepliktig -147 -172 -147 -165 Skatteeffekt underskott tidigare år -2 531 - -2 531 - Skatteeffekt ränteavdrag tidigare år -18 - - - Skatteeffekt resultatmässig koncernjustering 517 269 - - Skatteeffekt försäljning/köp av fastighet 420 - 420 - Skatteeffekt skillnad skatte- och planmässigt restvärde2 4 003 -155 3 975 -155 Skatt avseende tidigare år -334 1 925 -341 1 944 Skatteeffekt avsättning för pension -46 -57 -46 -57 39 604 48 300 41 139 43 805 2 I posten ingår justering för K3, nedskrivningar, utrangering och avskrivning samt Bostadslåneposter Familjebostäder Årsredovisning 2025 23 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Koncernen Moderbolaget Not 16 Förvaltningsfastigheter 2025 2024 2025 2024 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets början 26 739 351 24 722 907 26 344 298 24 328 418 Överfört från pågående projekt 701 981 2 026 181 701 981 2 026 181 Förvärv Familjebostäder Årstaberg 79 564 - - Försäljningar och utrangeringar -59 006 -10 301 -98 210 -10 301 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets slut 27 382 405 26 739 351 26 948 069 26 344 298 Ackumulerade av- och nedskrivningar vid årets början -6 999 402 -6 343 370 -6 922 063 -6 274 120 Årets avskrivningar enligt plan -625 340 -599 088 -617 472 -590 999 Överfört till pågående projekt - -76 945 - -76 945 Årets nedskrivning -18 000 - -18 000 - Årets återförda nedskrivning 20 000 16 023 20 000 16 023 Försäljningar, utrangeringar & omklassificering 30 881 3 978 17 152 3 978 Ackumulerade av- och nedskrivningar vid årets slut -7 591 860 -6 999 402 -7 520 383 -6 922 063 Ackumulerade uppskrivningar vid årets början 131 021 134 580 131 021 134 580 Årets avskrivning av uppskrivet belopp -3 559 -3 559 -3 559 -3 559 Ackumulerade uppskrivningar vid årets slut 127 462 131 021 127 462 131 021 Byggnadsinventarier Ackumulerade byggnadsinventarier vid årets början 18 301 24 632 18 100 24 369 Försäljningar, utrangeringar & omklassificering -1 424 -513 -1 424 - Överfört från pågående projekt 379 - 379 - Årets avskrivning av byggnadsinventarier -5 376 -6 331 -5 313 -6 269 Försäljningar, utrangeringar & omklassificering 1 444 513 1 444 - Ackumulerade byggnadsinventarier vid årets slut 13 324 18 301 13 186 18 100 Bokfört värde vid årets slut 19 931 332 19 889 272 19 568 334 19 571 356 Skattemässigt restvärde förvaltningsfastigheter 18 781 810 18 938 499 18 573 124 18 780 335 Taxeringsvärde byggnad 24 742 010 23 306 736 24 534 382 23 153 336 Taxeringsvärde mark 16 075 090 18 197 797 15 996 649 18 117 565 varav mark med tomträtt 13 647 436 15 415 179 13 570 410 15 334 947 Marknadsvärde vid årets slut 49 821 978 48 822 937 49 414 492 48 476 836 Fastighetsvärdering Familjebostäder gör årligen en värdering av koncernens fastighetsbestånd. Svefa har på uppdrag värderat fastighetsbeståndet genom en så kallad samordnad värdering enligt kassaflödesmetod i analysverktyget MSCI Property Intel (tidigare benämnt Datscha). Samtliga fastigheter som innehades per den sista december 2025 har värderats individuellt, där Svefa har bedömt direktavkastningskrav för värderingsobjekt med ledning av egna orts- och marknadsanalyser och Familjebostäder ansvarar för övriga uppgifter. Värdet på respektive fastighet grundar sig på utveckling av driftnetto och direktavkastningskrav. Drifts- och underhållskostnader har bedömts genom statistik och erfarenhet. Vakansgraden bedöms utifrån ett långsiktigt marknadsmässigt perspektiv för respektive fastighet. Kalkylperioden uppgår till 15 år och restvärdet beräknas på driftnetto år 16. Inflationen antas bli 2,0 % per år under hela kalkylperioden. Driftskostnadsökningar har bedömts till att öka med 2,0 % årligen under kalkylperioden. Projektfastigheter har värderats som ett förhandsvärde minus avdrag för åter- stående investeringskostnad. Byggrätter på Marman 6 och 7 har värderats internt, men värdeutvecklingen 2025 jämfört med 2024 har fastställts av Svefa. Familjebostäder Årsredovisning 2025 24 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Koncernen Moderbolaget Not 17 Pågående ny- och ombyggnationer 2025 2024 2025 2024 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets början 1 533 994 2 603 995 1 520 025 2 593 033 Årets investeringar 716 322 1 005 944 701 978 998 019 Överfört till färdigställda fastigheter -701 981 -2 026 181 -701 981 -2 026 181 Överfört till byggnadsinventarier -379 - -379 - Resultatförd investering -34 346 -4 306 -46 555 -4 306 Omfört till pågående projekt i dotterbolag - - -12 498 - Sålt pågående projekt - -8 676 - -8 676 Omfört pågående projekt till förutbetald kostnad - -11 397 - -11 397 Överfört till inventarier -15 315 -25 385 -13 658 -20 467 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets slut 1 498 295 1 533 994 1 446 932 1 520 025 Ingående ackumulerade nedskrivningar av pågående projekt - -76 945 - -76 945 Omförd nedskrivning - 76 945 - 76 945 Nedskrivning pågående projekt -40 000 - -40 000 - Utgående ackumulerade av- och nedskrivningar -40 000 - -40 000 - Bokfört värde vid årets slut 1 458 295 1 533 994 1 406 932 1 520 025 Koncernen Moderbolaget Not 18 Inventarier 2025 2024 2025 2024 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets början 311 267 285 608 121 719 100 465 Årets investeringar 34 950 5 946 34 950 5 946 Överfört från pågående projekt 15 315 25 385 13 658 20 467 Försäljningar och utrangeringar -7 735 -5 672 -7 735 -5 159 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets slut 353 797 311 267 162 592 121 719 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -253 380 -234 678 -80 715 -74 873 Årets avskrivningar enligt plan -26 107 -24 374 -16 336 -11 001 Försäljningar och utrangeringar 8 523 5 672 8 523 5 159 Ackumulerade avskrivningar vid årets slut -270 964 -253 380 -88 528 -80 715 Bokfört värde vid årets slut 82 833 57 887 74 064 41 004 Familjebostäder Årsredovisning 2025 25 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Moderbolaget Not 19 Moderbolagets innehav av andelar i koncernbolag 2025 2024 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets början 171 338 170 774 Tilläggsköpeskilling Familjebostäder Årstaberg 79 564 Bokfört värde vid årets slut 171 417 171 338 Moderbolaget Bolagets namn Kapitalandel Rösträttsandel Antal andelar 2025 2024 AB Familjebostäder Fastighetsnät, 556715-5386 100 % 100 % 1 000 100 100 Hemmahamnen Kontor AB, 556736-2156 100 % 100 % 1 000 41 499 41 499 Familjebostäder Årstaberg AB, 559058-1483 100 % 100 % 500 129 818 129 739 Bokfört värde vid årets slut 171 417 171 338 Moderbolaget Not 20 Långfristiga fordringar hos koncernbolag 2025 2024 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets början 67 813 66 082 Upplupen ränta under året 885 1 731 Reglerad fordran mellan koncernbolag -68 698 - Bokfört värde vid årets slut - 67 813 Koncernen Moderbolaget Not 21 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2025 2024 2025 2024 Husbyggnadsvaror HBV förening (702000-9226) 40 40 40 40 Bokfört värde vid årets slut 40 40 40 40 Familjebostäder Årsredovisning 2025 26 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Koncernen Moderbolaget Not 22 Uppskjuten skatt 2025 2024 2025 2024 Uppskjuten skattefordran Bostadslåneposter 4 016 7 026 4 016 7 026 Temporära skillnader i pågående projekt 8 240 - 8 240 - Temporära skillnader i fastigheter 1 456 667 - - Avsättning pensionsskuld 696 650 696 650 14 408 8 343 12 952 7 676 Uppskjuten skatteskuld Temporära skillnader i fastigheter -209 114 -171 681 -209 114 -163 441 Obeskattade reserver på överavskrivningar -8 895 -5 415 - - -218 009 -177 096 -209 114 -163 441 Bokfört värde vid årets slut -203 601 -168 753 -196 162 -155 765 Skattemässig avskrivning görs med 3 procent per år av den så kallade bostadslånepostens ursprungliga värde (487 074 tkr) vid övergång från schablonbeskattning till konventionell beskattning vid ingången av år 1994. Den skattemässiga avskrivningen motsvarar 14 612 tkr per år. Koncernen Moderbolaget Not 23 Andra långfristiga fordringar 2025 2024 2025 2024 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets början 2 775 1 139 2 775 1 139 Tillkommande fordringar 3 805 2 836 3 805 2 836 Avgående fordringar -228 -1 200 -228 -1 200 Bokfört värde vid årets slut 6 352 2 775 6 352 2 775 Koncernen Moderbolaget Not 24 Övriga fordringar 2025 2024 2025 2024 Skattekonto 14 227 12 342 11 140 9 392 Fordran mervärdeskatt - 12 962 - 14 115 Fordran vilande moms 501 765 501 765 Övriga kortfristiga fordringar 86 2 114 86 2 115 Bokfört värde vid årets slut 14 814 28 183 11 727 26 387 Familjebostäder Årsredovisning 2025 27 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Koncernen Moderbolaget Not 25 Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader 2025 2024 2025 2024 Upplupna hyresintäkter 3 143 1 877 3 143 1 877 Upplupna försäkringsersättningar 2 633 7 989 2 633 7 989 Upplupna övriga intäkter 8 474 6 568 6 552 6 568 Förutbetalda tomträttsavgälder 34 893 34 169 34 325 33 637 Förutbetald hyra fibernät 2 517 12 939 - 11 017 Övriga förutbetalda kostnader 17 651 5 161 20 232 6 139 Bokfört värde vid årets slut 69 311 68 703 66 885 67 227 Moderbolaget Not 26 Förslag till vinstdisposition, tkr 2025 2024 Balanserade vinstmedel 10 259 302 10 105 071 Återföring av uppskrivningsfond 103 103 Årets resultat 143 699 154 128 Till årsstämmans förfogande 10 403 104 10 259 302 Styrelsens förslag till utdelning - - I ny räkning balanseras 10 403 104 10 259 302 Moderbolaget Not 27 Obeskattade reserver 2025 2024 Avskrivningar utöver plan Avskrivningar utöver plan 18 200 18 200 Under året återlagda/uppbokade avskrivningar -16 000 - Bokfört värde vid årets slut 2 200 18 200 Koncernen Moderbolaget Not 28 Avsättningar 2025 2024 2025 2024 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets början 3 153 2 876 3 153 2 876 Årets avsättning 272 367 272 367 Utbetald avsättning -48 -90 -48 -90 Bokfört värde vid årets slut 3 377 3 153 3 377 3 153 Familjebostäder Årsredovisning 2025 28 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Moderbolaget Not 29 Långfristiga skulder till koncernbolag 2025 2024 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets början 79 253 77 230 Upplupen ränta under året 1 034 2 023 Reglerad skuld mellan koncernbolag -80 287 - Bokfört värde vid årets slut - 79 253 Koncernen Moderbolaget Not 30 Övriga långfristiga skulder 2025 2024 2025 2024 Skuld förvärv Årstaberg 30 642 30 563 30 642 30 563 Bokfört värde vid årets slut 30 642 30 563 30 642 30 563 Koncernen Moderbolaget Not 31 Övriga kortfristiga skulder 2025 2024 2025 2024 Koncernkonto 9 383 517 9 606 718 9 243 298 9 506 299 Skulder till hyresgäster 9 206 8 900 9 206 8 900 Personalrelaterade skulder 9 225 8 809 9 225 8 809 Övriga skulder 14 065 3 173 12 361 3 172 Bokfört värde vid årets slut 9 416 013 9 627 600 9 274 090 9 527 180 Koncernen Moderbolaget Not 32 Förutbetalda intäkter och upplupna kostnader 2025 2024 2025 2024 Förskottsbetalda hyresintäkter 229 899 212 401 226 445 215 810 Upplupen hyresrabatt bostäder 11 287 10 556 11 287 10 556 Upplupna personalkostnader 40 999 39 868 40 999 39 868 Upplupna drifts- och underhållskostnader 81 598 77 030 81 367 76 697 Övriga upplupna kostnader 11 054 21 026 10 594 14 967 Bokfört värde vid årets slut 374 837 360 881 370 692 357 898 Koncernen Moderbolaget Not 33 Eventualförpliktelse 2025 2024 2025 2024 Borgensåtagande Fastigo 3 783 3 694 3 783 3 694 Uppskov stämpelskatt avseende koncerninterna fastighetsöverlåtelser 66 652 64 174 64 174 64 174 70 435 67 868 67 957 67 868 Familjebostäder Årsredovisning 2025 29 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Koncernen Moderbolaget Not 34 Poster som inte ingår i kassaflödet 2025 2024 2025 2024 Av- och nedskrivningar av anläggningstillgångar 698 381 617 329 680 680 595 805 Rearesultat försäljning/utrangering av anläggningstillgångar 26 275 -1 066 24 560 -1 066 Pensionsavsättning 223 277 223 277 Koncernbidrag - - 16 000 - Övriga ej likviditetspåverkande poster 33 778 4 017 58 505 3 483 758 657 620 557 779 968 598 499 Koncernen Moderbolaget Not 35 Betald skatt i kassaflödet 2025 2024 2025 2024 Inkomstskatt 5 089 5 706 1 083 627 Skatt från tidigare år -334 1 925 -341 1 944 Förändring av skattefordran/skuld 6 480 -18 567 1 167 -18 337 11 235 -10 936 1 909 -15 766 Familjebostäder Årsredovisning 2025 30 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Förslag till vinstdisposition AB Familjebostäders fria egna kapital uppgår enligt balansräkningen till 10 259 302 412 kr. Avsättning till bundna reserver erfordras ej. Styrelsen föreslår att vinstmedlen Till årsstämmans förfogande står: disponeras enligt följande: Balanserade vinstmedel 10 259 405 489 Utdelning - Årets vinst 143 698 738 I ny räkning balanseras 10 403 104 227 10 403 104 227 10 403 104 227 Styrelsens motivering Med hänvisning till vad som angetts anser styrelsen att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap 3 §, andra och tredje styckena aktie- bolagslagen. Verksamhetens art och omfattning medför inte risker i större omfattning än vad som normalt förekommer i branschen. Styrelsens bedömning av moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verk- samhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen bedömer att den föreslagna utdelningen inte kommer att påverka Familjebostäders för- måga att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt eller att göra nödvändiga investeringar. Innehållet i denna årsredovisning bestämdes den 17 mars 2026 Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift. Deniz Butros Ordförande Per Rosencrantz Ingela Edlund Lena Kling Vice ordförande Magnus Grönlund Shadi Larsson Merit Frost Lindberg Chris Österlund Verkställande direktör Min revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av min elektroniska underskrift. Fredric Hävrén Auktoriserad revisor Ernst & Young AB Familjebostäder Årsredovisning 2025 31 alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI AB FAMILJEBOSTÄDER Hammarby Fabriksväg 67 Box 92 100 120 07 Stockholm 08 - 737 20 00 kontakt@familjebostader.com familjebostader.com alla va tarengiS :sutatS e1a8e264493a-d0b9-1f11-7c12-0b18ec0f:DI Verifikat Status: Signerat av alla Titel: AB Familjebostäders års- och hållbarhetsredovisning Skapat: 2026-03-17 ID: f0ce81b0-21c7-11f1-9b0d-a394462e8a1e Underskrifter AB Familjebostäder 5560350067 AB Familjebostäder 5560350067 Per Rosencrantz Ingela Edlund per.rosencrantz@gmail.com sosseingela@gmail.com Signerat: 2026-03-17 10:01 BankID PER ANDERS ROSENCRANTZ Signerat: 2026-03-17 10:07 BankID Kerstin Ingela Elisabeth Edlund AB Familjebostäder 5560350067 AB Familjebostäder 5560350067 Merit Frost Lindberg Magnus Grönlund merit.lindberg@gmail.com greenland7612@gmail.com Signerat: 2026-03-17 10:07 BankID MERIT FROST LINDBERG Signerat: 2026-03-17 10:07 BankID MAGNUS GRÖNLUND AB Familjebostäder 5560350067 AB Familjebostäder 5560350067 Chris Österlund Shadi Larsson chris.osterlund@familjebostader.com shadilarsson@gmail.com Signerat: 2026-03-17 10:08 BankID Chris Eva Christina Österlund Signerat: 2026-03-17 10:08 BankID Shadi Mohadjer Shirvani Larsson AB Familjebostäder 5560350067 AB Familjebostäder 5560350067 Lena Kling Deniz Butros lenakling1234@gmail.com deniz.butros@stockholm.se Signerat: 2026-03-17 10:13 BankID LENA KLING Signerat: 2026-03-17 10:14 BankID Deniz Butros Ernst & Young AB 556053-5873 Fredric Hävrén fredric.havren@se.ey.com Signerat: 2026-03-17 16:16 BankID Fredric Hävrén Filer Filnamn Storlek Kontrollsumma AB Familjebostäders års- och 771.1 kB d0b9 0bca ca3a 7dc8 730e 5ea0 7794 7ed4 hållbarhetsredovisning.pdf 3a9e 10cf cecc 696d 2e17 e15e cdb7 0f8e Händelser Datum Tid Händelse 2026-03-17 09:37 Skapat | Anders Burman, AB Familjebostäder 5560350067. IP: 217.21.230.160 2026-03-17 10:01 Signerat | Per Rosencrantz, AB Familjebostäder Genomfört med: BankID av PER ANDERS ROSENCRANTZ. IP: 212.247.100.153 2026-03-17 10:07 Signerat | Ingela Edlund, AB Familjebostäder Genomfört med: BankID av Kerstin Ingela Elisabeth Edlund. IP: 95.193.153.32 2026-03-17 10:07 Signerat | Merit Frost Lindberg, AB Familjebostäder Genomfört med: BankID av MERIT FROST LINDBERG. IP: 78.79.175.6 2026-03-17 10:07 Signerat | Magnus Grönlund, AB Familjebostäder Genomfört med: BankID av MAGNUS GRÖNLUND. IP: 95.194.136.34 2026-03-17 10:08 Signerat | Chris Österlund, AB Familjebostäder Genomfört med: BankID av Chris Eva Christina Österlund. IP: 217.21.224.149 2026-03-17 10:08 Signerat | Shadi Larsson, AB Familjebostäder Genomfört med: BankID av Shadi Mohadjer Shirvani Larsson. IP: 90.129.201.249 2026-03-17 10:13 Signerat | Lena Kling, AB Familjebostäder Genomfört med: BankID av LENA KLING. IP: 90.130.54.116 2026-03-17 10:14 Signerat | Deniz Butros, AB Familjebostäder Genomfört med: BankID av Deniz Butros. IP: 217.21.230.3 2026-03-17 16:16 Signerat | Fredric Hävrén, Ernst & Young AB Genomfört med: BankID av Fredric Hävrén. IP: 213.115.65.104 Verifikat utfärdat av Svensk e-identitet AB Detta verifikat bekräftar vilka parter som har signerat och innehåller relevant information för att verifiera parternas identitet samt relevanta händelser i anslutning till signering. Till detta finns separata datafiler bifogade, dessa innehåller kompletterande information av teknisk karaktär och styrker dokumentens och signaturernas äkthet och validitet (för åtkomst till filerna, använd en PDF-läsare som kan visa bifogade filer). Hash är ett fingeravtryck som varje individuellt dokument får för att säkerställa dess identitet. För mer information, se bifogad dokumentation. Verifikation, version: 1.22 --- [Bilaga 2_Fastighetsförteckning 2025.pdf] Fastighetsförteckning Fastighetsinnehav 2025.12.31 Antal Snittarea Totalarea Antal Totalarea Årshyra bostäder Medelhyra bostäder Taxerings– Stadsdel bostäder bostäder m² bostäder m² lokaler lokaler m² per 2025–12–31, tkr per 2025–12–31, kr/m²/år värde tkr Innerstaden Hammarby Sjöstad 332 73 24 359 22 1 900 55 028 2 259 1 232 594 Hjorthagen 255 60 15 226 22 1 472 30 779 2 021 836 444 Kristineberg 203 49 10 006 25 475 14 644 1 464 401 467 Kungsholmen 229 61 13 963 43 7 011 25 016 1 792 785 293 Ladugårdsgärdet 36 48 1 716 3 178 3 386 1 973 100 039 Norra Djurgården 31 50 1 545 3 262 3 172 2 053 94 295 Norrmalm 209 85 17 857 110 11 827 33 141 1 856 1 594 275 Stadshagen 402 73 29 521 23 2 200 76 008 2 575 1 589 778 Stora Essingen 15 41 617 2 72 1 285 2 082 31 343 Södermalm 944 55 51 834 137 13 438 87 586 1 690 2 746 745 Södra Hammarbyhamnen 39 56 2 190 1 19 3 962 1 809 87 203 Vasastan 246 69 17 002 36 8 443 41 475 2 439 1 164 798 Årstadal 293 74 21 549 12 1 289 46 821 2 173 892 800 Östermalm 72 82 5 928 12 295 12 341 2 082 395 434 Innerstaden totalt 3 306 65 213 313 451 48 881 434 645 2 038 11 952 508 Västerort Hässelby Strand 39 63 2 441 0 0 4 539 1 860 66 141 Johannesfred 180 47 8 428 25 1 147 12 859 1 526 212 712 Kista 127 74 9 346 5 756 18 794 2 011 226 246 Nockebyhov 77 163 4 159 21 689 7 155 1 720 226 550 Riksby 212 41 8 620 18 587 14 252 1 653 226 615 Rinkeby 1 324 76 100 126 147 19 924 141 184 1 410 1 451 228 Tensta 856 79 68 015 79 4 318 84 930 1 249 747 937 Åkeshov 24 41 972 3 144 1 824 1 877 27 432 Åkeslund 36 44 1 566 1 10 2 578 1 646 41 613 Västerort totalt 2 875 71 203 673 299 27 575 288 115 1 415 3 226 474 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 2 Antal Snittarea Totalarea Antal Totalarea Årshyra bostäder Medelhyra bostäder Taxerings– Stadsdel bostäder bostäder m² bostäder m² lokaler lokaler m² per 2025–12–31, tkr per 2025–12–31, kr/m²/år värde tkr Söderort Aspudden 229 60 13 791 74 1 492 19 957 1 447 441 893 Axelsberg 172 66 11 418 0 0 22 589 1 978 475 145 Bagarmossen 35 51 1 788 2 111 2 757 1 542 36 273 Bandhagen 1 303 59 76 988 167 3 551 134 630 1 749 1 937 788 Enskede Gård 417 46 19 184 114 2 808 31 138 1 623 604 959 Enskededalen 36 54 1 933 6 106 2 927 1 514 41 894 Fagersjö 605 68 41 211 24 1 957 57 265 1 390 815 873 Farsta 2 452 67 163 726 113 6 014 284 904 1 740 3 924 404 Farsta Strand 1 313 69 90 338 90 4 374 128 076 1 418 1 784 047 Fruängen 269 72 19 373 10 646 37 952 1 959 616 628 Gamla Enskede 93 39 3 610 4 4 510 6 073 1 682 178 835 Gröndal 62 55 3 404 11 429 5 122 1 505 108 449 Hägerstensåsen 99 72 7 132 1 91 18 185 2 550 322 446 Gubbängen 741 56 41 272 138 8 968 70 537 1 709 1 070 507 Hammarbyhöjden 65 47 3 038 13 295 5 010 1 649 98 540 Högdalen 1 321 60 79 786 107 7 778 119 965 1 504 1 641 072 Hökarängen 446 61 27 219 132 2 923 41 298 1 517 560 579 Larsboda 196 72 14 184 8 173 28 133 1 983 413 390 Långbro 221 59 12 951 31 2 267 20 002 1 544 316 517 Midsommarkransen 184 63 11 634 11 835 23 031 1 980 467 545 Rågsved 1 073 64 69 148 81 2 621 105 603 1 527 1 470 778 Skarpnäcks Gård 44 48 2 102 5 368 4 446 2 115 67 608 Solberga 1 242 64 79 117 50 4 250 180 264 2 278 2 523 772 Stureby 479 60 28 704 77 1 396 44 134 1 538 657 728 Svedmyra 558 60 33 234 59 1 533 55 813 1 679 843 052 Tallkrogen 812 64 51 642 135 6 464 81 067 1 570 1 252 617 Västertorp 164 62 10 106 30 260 17 750 1 756 329 174 Årsta 940 63 58 999 104 10 011 109 940 1 863 2 241 174 Söderort totalt 15 571 63 977 032 1 597 76 231 1 658 567 1 698 25 242 687 Familjebostäder totalt 21 752 64 1 394 018 2 347 152 687 2 381 328 1 708 40 421 669 Dotterbolag totalt 0 0 0 37 13 581 0 0 277 443 Koncernen totalt 21 752 64 1 394 018 2 384 166 268 2 381 328 1 708 40 699 112 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 3 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Innerstaden Hammarby Sjöstad Båtklubben 8 Båtklubbsgatan 1–7 2011 0 10 23 19 0 52 82 4 261 3 496 9 559 2 243 224 962 T Mältplåten 2 Hammarby Allé 104 2005 13 39 17 29 4 102 70 7 156 5 770 16 690 2 332 369 200 T Sjöfarten 2 (viss del kollektivhus) Heliosgatan 19 m fl 2008 0 49 30 15 0 94 69 6 503 6 31 14 687 2 258 315 232 T Torkhuset 5 Hammarby Allé 132 m fl 2010 5 22 34 17 6 84 77 6 439 8 603 14 092 2 189 323 200 T Hammarby Sjöstad totalt 18 120 104 80 10 332 73 24 359 22 1 900 55 028 2 259 1 232 594 Hjorthagen Gotska Sandön 2 Älgpassgatan 2–18 m fl 2013 2 38 52 6 11 109 79 8 583 11 998 20 269 2 362 524 010 T Jakten 4 Artemisgatan 41–49 1921 2001 0 20 4 4 2 30 50 1 502 5 306 2 305 1 535 68 881 Ä Jakten 5 Artemisgatan 27–39 m fl 1916 2001 0 64 42 10 116 44 5 141 6 168 8 205 1 596 243 553 T Hjorthagen totalt 86 84 66 8 11 255 60 15 226 22 1 472 30 779 2 021 836 444 Kristineberg Hemsöborna 2 Onkel Adams Väg 14–24 1936 1967 0 33 6 39 45 1 765 3 49 2 595 1 470 70 583 T Nya Riket 1 Olof Dalins Väg 6–8 1936 1967 9 7 32 48 47 2 249 7 96 3 227 1 435 88 378 T Pennskaftet 2 Onkel Adams Väg 2–12 1937 1967 0 33 8 41 46 1 878 5 161 2 766 1 473 76 877 T Röda Rummet 1 Olof Dalins Väg 10–14 1936 1967 1 25 47 2 75 55 4 114 10 169 6 056 1 472 165 629 T Kristineberg totalt 10 98 93 2 0 203 49 10 006 25 475 14 644 1 464 401 467 Kungsholmen Båten 6 Grubbens Gata 11 m fl 1920 1967 9 4 8 7 1 29 74 2 153 4 240 2 984 1 386 86 941 Ä Båten 9 Grubbens Gata 5 1920 1968 1 5 9 15 71 1 067 4 93 1 458 1 367 43 352 Ä Roddaren 13 Sankt Eriksgatan 50 m fl 1978 0 14 6 24 3 47 72 3 373 5 1 578 5 081 1 506 173 800 T Skutan 30 Industrigatan 3 1934 2008 24 24 40 960 2 709 2 085 2 172 64 800 T Skutan 31 Industrigatan 1 1934 2009 47 47 39 1 818 5 812 3 982 2 190 100 400 T Väktaren 15 Sankt Eriksgatan 33 1936 1977 0 2 4 6 81 484 18 2 756 679 1 404 103 000 Ä Väktaren 37, hyra inkl el Drottningholmsvägen 24–28 m fl 1974 0 0 41 9 11 61 67 4 108 5 823 8 746 2 129 213 000 T Kungsholmen totalt 95 58 54 21 1 229 61 13 963 43 7 011 25 016 1 792 785 293 Ladugårdsgärdet Paraden 9 Erik Dahlbergsgatan 23 1932 2006 24 12 36 48 1 716 3 178 3 386 1 973 100 039 Ä Ladugårdsgärdet totalt 24 12 0 0 0 36 48 1 716 3 178 3 386 1 973 100 039 Norra Djurgården Roslagsbanan 5 Valhallavägen 55 1931 2013 19 10 1 1 31 50 1 545 3 262 3 172 2 053 94 295 Ä Norra Djurgården totalt 19 10 1 1 0 31 50 1 545 3 262 3 172 2 053 94 295 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 4 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Norrmalm Aulan 2 Lilla Bantorget 1–3 m fl 2008 0 4 20 24 8 56 75 4 183 6 872 10 194 2 437 327 000 T Italien Större 5 Regeringsgatan 84 1907 2012 0 1 3 4 180 721 4 361 1 129 1 566 50 870 Ä Lammet 16 Gamla Brogatan 15–23 m fl 1898 1984 5 30 19 7 61 79 4 824 47 4 380 7 455 1 545 516 000 T Oxögat 3 Malmskillnadsgatan 43 1868 2017 1 12 3 1 17 54 917 15 184 2 289 2 496 71 427 T Oxögat 4 Malmskillnadsgatan 41 m fl 1868 1929 1994 4 5 3 5 17 63 1 072 5 363 1 371 1 279 61 578 T Torkan 17 Drottninghusgränd 1–3 m fl 1889 2014 1 7 8 3 3 22 92 2 027 5 416 3 929 1 938 145 400 T Trädgårdsföreningen 1 Olof Palmes Gata 20 m fl 1913 2008 5 4 3 10 10 32 129 4 113 28 5 251 6 774 1 647 422 000 T Norrmalm totalt 20 78 60 35 16 209 85 17 857 110 11 827 33 141 1 856 1 594 275 Stadshagen Lusten 1 Franzéngatan 60 m fl 2011 0 7 85 64 44 3 203 74 15 048 13 1 325 40 043 2 661 830 200 T Sällheten 1 Eyvind Johnsons Gata 12 m fl 2011 0 1 40 17 18 76 71 5 379 4 257 13 143 2 443 276 778 Ä Välgången 1 Franzéngatan 55 m fl 2011 0 1 61 27 29 5 123 74 9 094 6 618 22 822 2 510 482 800 T Stadshagen totalt 9 186 108 91 8 402 73 29 521 23 2 200 76 008 2 575 1 589 778 Stora Essingen Essingevarvet 3 Källbergsvägen 1 1920 2008 8 1 9 34 310 0 0 710 2 289 16 200 T St Essingen 1:78 Essingeringen 39 1931 2009 1 5 6 51 307 2 72 575 1 872 15 143 T Stora Essingen totalt 9 6 0 0 0 15 41 617 2 72 1 285 2 082 31 343 Södermalm Bonden Mindre 17 Bondegatan 36–38 m fl 1981 0 0 17 12 11 2 42 81 3 386 3 405 5 356 1 582 166 400 T Bondesonen 17 Renstiernas Gata 32 m fl 1980 0 0 16 6 11 33 89 2 922 4 610 4 314 1 476 143 800 Ä Draget 1 Södermannagatan 57–59 m fl 1924 1968 104 73 1 178 50 8 920 12 503 12 315 1 381 385 191 Ä Dykärret 22 Fatbursgatan 8–14 m fl 1985 0 10 94 2 37 11 154 67 10 391 16 1 198 16 391 1 577 509 000 T Flaggan 10 Beckbrännarbacken 3–5 1929 2006 41 2 43 45 1 914 3 194 3 856 2 014 102 282 T Färdknäppen 3 (kollektivhus) Fatbursgatan 29 1993 0 19 13 11 43 62 2 661 0 0 5 247 1 972 133 000 T Ingenjören 7 Grindsgatan 54 1938 2013 21 11 32 38 1 209 2 502 2 934 2 427 75 670 Ä Kolonnen 5 Ringvägen 125 1929 2005 22 16 4 42 50 2 106 11 1 307 4 187 1 988 135 400 Ä Kroken 2 Götgatan 105 1913 1953 1996 2 6 10 18 69 1 234 2 758 1 653 1 339 65 800 T Kroken 3 Götgatan 103 1928 0 1993 41 9 50 39 1 962 8 915 2 873 1 464 98 800 T Monumentet 25 Ölandsgatan 51 1924 1978 4 7 12 4 1 28 72 2 024 6 244 2 878 1 422 86 741 T Ormen Större 1 Hornsgatan 52 m fl 1890 2015 3 11 4 6 24 89 2 144 7 396 4 364 2 036 134 344 T Oron 11 Kocksgatan 38 1942 2006 34 34 31 1 060 3 132 2 613 2 465 65 055 T Prismat 3 Götgatan 71 m fl 1904 1981 1 1 9 11 90 985 21 1 944 1 535 1 558 107 600 T Råttan 10 Krukmakargatan 22 m fl 1905 1963 5 3 1 1 10 67 667 26 2 029 867 1 299 81 800 T Släggan 9 Hornsbruksgatan 17 m fl 1903 1982 0 14 2 9 25 84 2 088 2 233 3 215 1 540 97 822 T Stören 16 Högbergsgatan 85 1935 0 29 3 32 38 1 213 3 99 1 681 1 386 52 399 T Urvädersklippan Större 2 Götgatan 15 1896 1994 8 3 3 14 49 689 3 719 1 359 1 973 58 200 Ä Vitbetan 21 Katarina Bangata 73 1931 2006 69 2 71 30 2 147 2 629 4 712 2 195 121 037 T Vitbetan 22 Katarina Bangata 71 1930 2004 47 12 1 60 35 2 112 3 621 5 236 2 479 126 404 Ä Södermalm totalt 460 313 68 77 26 944 55 51 834 137 13 438 87 586 1 690 2 746 745 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 5 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Södra Hammarbyhamnen Danviksklippan 1 Hästholmsvägen 9 1945 2008 7 28 1 3 39 56 2 190 1 19 3 962 1 809 87 203 Ä Södra Hammarbyhamnen totalt 7 28 1 3 0 39 56 2 190 1 19 3 962 1 809 87 203 Vasastan Algoritmen 1 Dalagatan 67–73 m fl 2020 0 64 73 22 15 4 178 57 10 209 9 2 127 31 248 3 061 735 000 T Jägaren 35 (f d Jägaren17+30) Luntmakargatan 50–52 m fl 1883 2006 0 7 9 4 5 25 120 3 004 18 1 992 5 158 1 717 236 000 T Karlavagnen 14 Vegagatan 11 1885 1975 0 4 5 3 12 72 866 2 186 1 230 1 420 40 889 Ä Kikaren 15 Dalagatan 18 1902 1963 2 1 11 14 124 1 730 1 3 427 2 205 1 275 87 000 T Målaren 2 Surbrunnsgatan 21 1915 1979 0 2 1 1 4 105 419 3 677 578 1 380 32 800 T Trädgårdsmästaren 12 Surbrunnsgatan 41 1904 1964 4 9 13 60 774 3 34 1 056 1 364 33 109 T Vasastan totalt 70 96 37 22 21 246 69 17 002 36 8 443 41 475 2 439 1 164 798 Årstadal Kalkbruket 2 Ingenjörsvägen 31 m fl 2009 0 0 39 82 35 156 76 11 907 5 652 25 320 2 126 487 400 T Lagbasen 1 Ingenjörsvägen 2 m fl 2006 0 2 50 66 19 137 70 9 642 7 637 21 501 2 230 405 400 T Årstadal totalt 2 89 148 54 0 293 74 21 549 12 1 289 46 821 2 173 892 800 Östermalm Björken 18 Valhallavägen 94–96 1885 2019 2 5 3 10 10 30 125 3 751 3 143 7 568 2 018 246 985 Ä Ripan 5 Artillerigatan 79 1927 2017 0 20 20 59 1 186 6 30 2 583 2 178 77 644 Ä Vildsvinet 24 Grevgatan 33 1897 2011 11 10 1 22 45 991 3 122 2 190 2 210 70 805 T Östermalm totalt 13 35 4 10 10 72 82 5 928 12 295 12 341 2 082 395 434 Innerstaden totalt 842 1 213 744 404 103 3 306 65 213 313 451 48 881 434 645 2 038 11 952 508 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 6 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Söderort Aspudden Ankan 1 Torsten Alms Gata 18–24 m fl 1948 2001 6 25 22 6 59 63 3 696 13 435 5 185 1 403 117 584 T Lärkfalken 1 Hövdingagatan 21–25 1948 2005 0 36 36 55 1 980 5 125 3 037 1 534 63 455 T Simfågeln 1 Hövdingagatan 11–19 m fl 1948 2004 0 12 22 34 64 2 178 7 327 3 177 1 458 70 299 T Vildanden 1 Torsten Alms Gata 19–27 1949 2001 0 25 6 2 33 61 2 025 5 291 2 946 1 455 64 065 T Vråken 1 Sigurd Rings Gata 14–18 m fl 1948 2000 3 56 8 67 58 3 912 44 314 5 612 1 435 126 490 T Aspudden totalt 9 154 58 8 0 229 60 13 791 74 1 492 19 957 1 447 441 893 Axelsberg Fordringsägare 1 Hägerstensvägen 239 B–C 2010 4 11 10 15 40 70 2 790 0 0 5 426 1 945 115 306 T Fordringsägare 2 (kollektivhus) Hägerstensvägen 237 B 2010 20 30 11 1 62 59 3 674 0 0 7 593 2 067 155 786 T Fordringsägare 3 Hägerstensvägen 235 B–D 2011 1 25 21 23 70 71 4 954 0 0 9 570 1 932 204 053 T Axelsberg totalt 25 66 42 39 0 172 66 11 418 0 0 22 589 1 978 475 145 Bagarmossen Uppbördsmannen 4 Rusthållarvägen 111–113 m fl 1953 2008 11 11 13 35 51 1 788 2 111 2 757 1 542 36 273 T Bagarmossen totalt 11 11 13 0 0 35 51 1 788 2 111 2 757 1 542 36 273 Bandhagen Bildfältet 1 Idögränd 1–3 1956 2002 6 6 6 18 58 1 044 1 109 1 457 1 396 20 200 T Fickkameran 2 Skeppstavägen 6–20 1954 2006 32 43 23 98 50 4 895 18 587 7 516 1 535 99 978 T Filmbilden 1 Läggestavägen 26–38 1956 2000 26 15 24 3 68 52 3 569 3 73 5 107 1 431 71 382 T Filmen 1 Björksundsslingan 34 1953 2004 6 7 17 30 59 1 769 1 2 2 545 1 438 35 000 T Filmen 2 Björksundsslingan 32 F–G 2020 0 16 34 50 45 2 247 0 0 6 173 2 747 89 740 Ä Filmen 3 Björksundsslingan 32 A 2020 0 11 23 34 45 1 526 0 0 4 172 2 734 60 000 Ä Filmen 4 Björksundsslingan 34 B–D 2023 0 0 12 14 9 0 35 69 2 425 0 0 5 225 2 155 17 400 T Fixerbadet 1 Björksundsslingan 25–29 1953 2003 15 18 54 87 61 5 307 7 66 7 453 1 404 103 222 T Framkallningen 2 Läggestavägen 1–59 1953 2001 40 75 73 4 192 59 11 384 45 743 16 257 1 428 255 834 T Färgfilmen 1 Björksundsslingan 1–13 1952 1999 0 42 42 56 2 355 12 254 3 517 1 493 80 824 T Färgfilmen 3 Trollesundsvägen 54 D–G 2024 0 2 20 3 32 4 61 74 4 502 0 0 12 311 2 735 190 291 T Glasteglet 3 Fågelstavägen 48 2008 0 14 7 6 27 64 1 721 0 0 3 452 2 006 49 400 T Gulskivan 1 Björksundsslingan 2–32 m fl 1952 1999 17 65 61 6 149 59 8 788 29 595 12 325 1 403 174 363 T Lådkameran 4 Grycksbovägen 85–119 2024 30 40 40 38 148 65 9 546 9 347 23 647 2 477 363 367 T Passfotot 1 Idögränd 2–18 1953 2003 14 48 6 68 67 4 536 12 137 6 120 1 349 84 633 T Plåten 1 Björksundsslingan 23 1953 2002 4 5 19 28 63 1 769 3 9 2 494 1 410 34 475 T Smalfilmen 1 Björksundsslingan 37–47 1952 2000 9 19 5 12 45 60 2 680 12 299 3 766 1 405 53 448 T Tegelstapeln 11 Sjösavägen 153 2010 0 0 16 7 8 31 65 2 004 1 12 3 984 1 988 57 414 T Visirskivan 1 Björksundsslingan 49–73 1953 2001 14 68 4 6 92 53 4 921 14 318 7 110 1 445 96 817 T Bandhagen totalt 242 522 399 136 4 1 303 59 76 988 167 3 551 134 630 1 749 1 937 788 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 7 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Enskede Gård Lantarbetaren 13 Björneborgsvägen 3–13 m fl 1930 1966 2005 0 72 72 42 3 006 22 186 4 955 1 648 95 285 Ä Plantskolan 1 Palmfeltsvägen 73–83 m fl 1943 1971 2008 24 180 204 50 10 158 54 763 16 162 1 591 322 842 T Plantskolan 2 Drivhusvägen 33–37 1945 1971 2008 7 7 36 253 10 954 460 1 816 0 T Torkladan 2 Odelbergsvägen 24–26 1939 2008 0 12 12 45 540 0 0 922 1 707 17 000 T Torkladan 3 Odelbergsvägen 28 1939 2008 3 9 12 42 507 0 0 811 1 600 15 600 T Växthuset 2 Palmfeltsvägen 51–69 m fl 1945 1970 2008 1 108 1 110 43 4 720 28 905 7 828 1 659 154 232 Ä Enskede Gård totalt 35 381 1 0 0 417 46 19 184 114 2 808 31 138 1 623 604 959 Enskededalen Modellvillan 2 (småhus) Gamla Tyresövägen 312 1921 1968 2010 1 2 3 6 60 360 0 0 517 1 435 7 518 T Modellvillan 3 (småhus) Gamla Tyresövägen 314 1921 1968 2010 0 2 0 0 0 2 61 122 2 34 179 1 468 10 258 T Modellvillan 4 (småhus) Gamla Tyresövägen 316 1921 1968 2010 0 2 0 0 0 2 59 117 1 16 167 1 425 0 T Modellvillan 5 (småhus) Gamla Tyresövägen 318 1921 1968 2010 0 2 0 0 0 2 59 117 0 0 170 1 451 0 T Modellvillan 6 (småhus) Gamla Tyresövägen 320 1921 1968 2010 0 2 2 61 122 0 0 182 1 492 0 T Modellvillan 7 (småhus) Gamla Tyresövägen 322 1920 1968 2010 0 4 2 6 69 411 1 16 568 1 382 8 548 T Tegelbäraren 3 Tistelvägen 4–6 1946 2009 12 4 16 43 684 2 40 1 145 1 674 15 570 T Enskededalen totalt 13 18 5 0 0 36 54 1 933 6 106 2 927 1 514 41 894 Fagersjö Distanstuben 1 Ejdervägen 39–47 1962 2001 9 45 54 54 2 904 1 8 4 074 1 403 55 026 Ä Distanstuben 2 Ejdervägen 49–57 1962 2001 9 54 63 54 3 411 2 124 4 788 1 404 65 302 Ä Distanstuben 3 Ejdervägen 61–71 1962 2001 0 24 12 36 88 3 168 0 0 3 973 1 254 55 800 Ä Distanstuben 5 Ejdervägen 34–54 1962 2005 9 30 28 14 81 71 5 719 0 0 7 496 1 311 104 000 Ä Distanstuben 6 Ejdervägen 12 m fl 1962 1999 21 84 105 53 5 574 4 96 7 815 1 402 106 745 Ä Mätkedjan 1 Havsörnsgränd 2 m fl 2010 0 0 21 24 2 47 70 3 292 1 160 6 082 1 847 92 854 T Mätkedjan 2 Havsörnsgränd 6–10 1962 0 0 0 0 0 7 1 278 0 0 8 368 T Mätnålen 2 Havsörngränd 1–5 2010 0 0 15 15 1 31 69 2 151 1 60 3 984 1 852 59 152 T Mätpinnen 2 Skrakgränd 5–7 1961 2005 0 6 54 8 68 79 5 373 4 197 6 862 1 277 97 500 Ä Vinkelspegeln 2 Gräsandsvägen 1–13 1962 2003 0 3 34 8 45 85 3 808 3 31 4 766 1 252 66 116 Ä Vinkelspegeln 4 Gräsandsvägen 2–24 1962 2003 0 3 72 75 77 5 811 1 3 7 426 1 278 105 010 Ä Fagersjö totalt 48 261 251 3 42 605 68 41 211 24 1 957 57 265 1 390 815 873 Farsta Brommö 4 Forshagagatan 52–64 1958 2010 0 30 30 77 2 310 8 400 3 197 1 384 45 315 T Ekberga 1 Ekebergabacken 53, 61 2021 0 182 21 203 32 6 551 1 23 19 211 2 933 274 213 T Hammarö 10 Nykroppagatan 8–22 1958 2007 16 9 38 3 66 69 4 544 3 62 6 603 1 453 86 241 T Hammarö 11 (projektfastighet) Nykroppagatan 2 1960 1995 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 344 0 0 0 T Hammarö 13 Molkomsbacken 43–45 1960 2008 4 55 30 89 64 5 661 1 5 8 460 1 494 112 026 T Hammarö 14 Molkomsbacken 41 1959 2009 2 28 16 46 63 2 919 2 28 4 389 1 504 58 084 T Hammarö 15 Molkomsbacken 39 1959 2009 1 31 18 50 64 3 220 2 15 4 841 1 503 64 263 T Farsta fortsätter på nästa sida Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 8 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Farsta fortsättning Hammarö 16 Molkomsbacken 37 1960 2010 2 32 17 51 64 3 240 2 194 4 850 1 497 66 027 T Hammarö 18 Molkomsbacken 47 2009 0 0 15 8 7 30 64 1 932 0 0 3 846 1 991 55 000 T Hammarö 6 Forshagagatan 25–31 1958 2008 0 4 20 24 77 1 846 4 51 2 715 1 471 36 297 T Hammarö 7 Forshagagatan 33–39 1959 2009 0 4 20 24 77 1 846 3 6 2 473 1 339 35 905 T Hammarö 8 Forshagagatan 41–53 1959 2009 0 7 32 3 42 80 3 361 21 102 4 702 1 399 65 764 T Hammarö 9 Nykroppagatan 24–44 1958 2008 0 11 55 66 77 5 069 3 28 7 117 1 404 138 311 T Ingarö 2 Dejegatan 2 m fl 1958 2003 0 66 18 84 82 6 912 5 448 9 206 1 332 131 617 T Järflotta 2 Kilsgatan 2 m fl 1957 2009 54 78 55 24 6 217 61 13 203 16 932 19 250 1 458 259 515 T Järflotta 3 Kilsgatan 6–12 1958 2009 12 18 6 36 55 1 992 1 68 3 067 1 540 40 890 T Järflotta 4 Sunneplan 8–12 2023 0 0 12 9 12 0 33 69 2 267 0 0 4 705 2 075 71 400 T Järflotta 5 Kilsgatan 1–23 1958 2003 15 24 30 6 6 81 66 5 340 3 322 7 703 1 443 T Järflotta 6 Kilsgatan 25–27 2022 0 0 20 18 0 0 38 65 2 476 0 0 5 242 2 117 79 800 T Kållandsö 4 Forshagagatan 76–78 m fl 2012 0 2 47 10 23 5 87 72 6 303 0 0 12 762 2 025 191 000 T Källvreten 1 Perstorpsvägen 92–106, 2021 0 11 26 49 12 98 66 6 457 1 0 15 511 2 402 237 000 T Åbrovägen 3–5 Källvreten 2 Ekebergabacken 4 2023 0 19 21 44 28 112 68 7 595 1 624 17 365 2 286 282 823 T Källvreten 3 Åbrovägen 15–17, 2022 0 19 25 24 15 4 87 63 5 519 1 29 12 825 2 324 193 342 T Källvretsslingan 4+8 Källvreten 4 Källvretsslingan 19–21 2023 0 3 27 20 14 0 64 66 4 238 2 203 10 926 2 578 30 463 T Åbrovägen 21–27 Ledarö 1 Lysviksgatan 4–14 1957 2010 3 5 29 6 43 65 2 815 1 45 4 178 1 484 58 443 T Ljusterö 1 Kristinehamnsgatan 81–89 1958 2008 11 15 24 6 56 62 3 480 1 39 4 990 1 434 66 202 T Möja 2 Dejegatan 1–19 1958 2002 12 18 18 6 6 60 67 3 990 3 207 5 644 1 415 77 209 T Oxnö 1 Torsbygatan 10–14 1959 2012 0 0 40 20 60 87 5 220 2 355 7 924 1 518 132 429 T Sandhamn 1 Kristinehamnsgatan 63 2013 0 2 22 11 35 70 78 5 468 3 27 10 842 1 983 167 671 T Spårö 3 Molkomsbacken 22 m fl 1959 2007 0 1 34 35 100 3 488 2 109 4 778 1 370 66 070 T Spårö 5 Molkomsbacken 28 1959 2007 0 1 28 29 99 2 883 3 60 3 953 1 371 53 230 T Spårö 6 Molkomsbacken 20 2009 0 0 19 10 11 40 64 2 578 0 0 5 144 1 995 73 600 T Utö 2 Säfflegatan 2–4 1958 2010 0 58 8 66 84 5 551 5 123 7 487 1 349 101 984 T Utö 4 (ett hus nybyggt 2007) Säffelgatan 5–9 1958 2010 4 17 74 8 103 76 7 783 4 160 12 227 1 571 175 669 T Utö 5 Säfflegatan 1 2007 0 18 17 35 64 2 252 0 0 4 537 2 015 65 200 T Väddö 1 Kristinehamnsgatan 2 m fl 1958 2003 18 34 60 6 12 130 69 8 949 2 537 12 586 1 406 173 934 T Väddö 2 Sunneplan 2–6, 2022 0 0 23 22 9 0 54 66 3 538 6 468 7 482 2 115 125 867 T Kristinehamnsg. 40–42 Åbro 1 Ekebergabacken 12 2020 0 0 4 1 8 13 72 930 0 0 2 165 2 328 31 600 T Farsta totalt 410 689 958 316 79 2 452 67 163 726 113 6 014 284 904 1 740 3 924 404 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 9 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Farsta Strand Bjurö 1 Nordmarksvägen 1 m fl 1964 2007 118 95 123 25 7 368 58 21 171 20 957 31 076 1 468 415 734 T Bjurö 2 Nordmarksvägen 5B, 11B, 2021 0 0 48 44 92 65 5 972 0 0 11 072 1 854 174 000 T 17B, 23B Kymmendö 1 Brunskogsbacken 33–49 1960 2002 6 1 25 24 56 75 4 227 7 165 5 850 1 384 79 346 T Kymmendö 2 Brunskogsbacken 25–31 1960 2002 6 2 12 12 32 70 2 236 5 60 3 103 1 388 41 469 T Kymmendö 3 Brunskogsbacken 17–19 1961 0 0 0 0 0 4 884 0 0 2 994 T Marö 1 Nordmarksvägen 2 m fl 1964 2010 0 32 35 32 99 83 8 230 20 1 016 11 186 1 359 155 274 T Marö 2 Nordmarksvägen 44–60 1964 2010 0 16 16 16 48 83 4 000 5 235 5 340 1 335 77 210 T Marö 3 Nordmarksvägen 62–76 1964 2010 0 6 6 6 18 83 1 500 7 183 2 088 1 392 28 525 T Tornö 1 Brunskogsbacken 8–40 1961 2010 9 17 56 9 6 97 74 7 142 9 412 9 679 1 355 138 750 T Träskö 1 Ullerudsbacken 74–78 1960 2008 0 70 4 74 84 6 218 1 11 8 039 1 293 113 000 T Träskö 2 Ullerudsbacken 66 m fl 1960 2007 0 70 4 74 84 6 218 0 0 8 181 1 316 114 000 T Träskö 3 Ullerudsbacken 54 m fl 1960 2006 0 107 6 113 84 9 481 1 65 12 423 1 310 176 444 T Äpplarö 1 Brunskogsbacken 88 m fl 1960 2000 14 2 30 30 76 71 5 401 6 95 7 369 1 364 97 232 T Äpplarö 2 Brunskogsbacken 70–84 1960 2000 32 50 1 83 52 4 300 1 25 6 392 1 486 84 647 T Äpplarö 3 Brunskogsbacken 50–68 1960 2001 33 50 83 51 4 242 4 266 6 279 1 480 85 422 T Farsta Strand totalt 218 319 595 154 27 1 313 69 90 338 90 4 374 128 076 1 418 1 784 047 Fruängen Fruängsgården 6 Gamla Södertäljevägen 1A, 2006 0 2 12 24 16 4 58 75 4 371 0 0 7 733 1 769 125 000 T 1B m fl Gyllene Ratten1 Alva Myrdals Gata 3–11 m fl 2015 0 0 10 42 62 52 0 166 73 12 051 1 104 26 024 2 159 426 212 T Stråhatten 5 Elsa Borgs Gata 12–24 1957 2006 3 9 27 6 45 66 2 951 9 542 4 196 1 422 65 416 T Fruängen totalt 15 63 113 74 4 269 72 19 373 10 646 37 952 1 959 616 628 Gamla Enskede Glasmålningen 2 Skolvägen 4 1961 2010 67 1 1 69 35 2 416 1 442 4 161 1 722 61 511 T Länsmannen 1 Enskedevägen 89 1976 0 0 0 0 0 3 4 068 0 0 89 970 T Torparen 2 Kolonivägen 28 1911 1970 2010 0 3 3 49 148 0 0 243 1 640 6 906 T Torparen 3 Kolonivägen 30 1911 1970 2010 0 3 0 0 0 3 50 150 0 0 244 1 624 0 T Torparen 4 Kolonivägen 32 1911 1970 2010 0 3 0 0 0 3 49 148 0 0 240 1 624 6 739 T Torparen 5 Kolonivägen 34 1911 1970 2010 0 3 0 0 0 3 48 145 0 0 228 1 571 0 T Torparen 6 Kolonivägen 36 1911 1970 2010 0 3 0 0 0 3 51 153 0 0 245 1 600 6 954 T Torparen 7 Kolonivägen 38 1911 1970 2010 0 3 3 51 153 0 0 236 1 545 0 T Torparen 8 Kolonivägen 40 1911 1970 2010 0 3 3 49 148 0 0 234 1 584 6 755 T Torparen 9 Kolonivägen 42 1911 1970 2010 0 3 3 50 149 0 0 242 1 621 0 T Gamla Enskede totalt 67 25 1 0 0 93 39 3 610 4 4 510 6 073 1 682 178 835 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 10 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Gröndal Charlottendal 8 Gröndalsvägen 13 1935 1988 0 0 6 5 11 65 716 2 97 1 149 1 605 23 714 T Charlottendal 9 Gröndalsvägen 15 1935 1988 0 3 4 4 11 69 763 0 0 1 194 1 564 24 000 T Ratten 2 Gröndalsvägen 35 1913 1972 0 9 14 1 24 48 1 141 4 132 1 653 1 449 35 388 Ä Ratten 4 Gröndalsvägen 29–31 1910 1977 0 0 16 16 49 784 5 200 1 126 1 436 25 347 Ä Gröndal totalt 12 40 10 0 0 62 55 3 404 11 429 5 122 1 505 108 449 Hägerstensåsen Banken 3 Inteckningsvägen 102–112 m fl 2021 0 0 31 17 18 66 78 5 120 0 0 12 335 2 409 222 000 T Banken 4 (kollektivhus) Inteckningsvägen 100 2021 0 8 12 7 6 0 33 61 2 012 1 91 5 849 2 907 100 446 T Hägerstensåsen totalt 8 43 24 24 0 99 72 7 132 1 91 18 185 2 550 322 446 Gubbängen Betsningen 1 Getfotsvägen 56–66 1949 1996 0 6 24 6 36 54 1 926 9 63 3 094 1 606 40 133 T Borrsvängen 7 Gubbängstorget 117–121 m fl 1951 1994 1999 40 16 56 43 2 425 19 2 664 3 861 1 592 71 938 T Bouleklotet 1 Lingvägen 81–87 2008 0 16 14 18 48 62 2 964 1 4 5 981 2 018 88 545 T Bänkskruven 1 Getfotsvägen 10–30 1949 1996 0 6 48 6 6 66 59 3 924 13 244 6 154 1 568 80 156 T Fågeltungan 1 Getfotsvägen 47–53 1947 1997 0 0 24 24 52 1 254 5 95 2 047 1 633 26 592 T Fågeltungan 2 Getfotsvägen 39–45 1947 1997 0 0 26 26 56 1 444 2 60 2 286 1 583 30 397 T Fågeltungan 3 Getfotsvägen 29–37 1947 1997 0 6 24 30 52 1 554 11 133 2 510 1 615 33 297 T Getfoten 2 Getfotsvägen 55–57 1947 1997 0 0 12 12 52 627 2 13 1 016 1 621 13 184 T Håljärnet 1 Getfotsvägen 90–98 1947 1997 0 0 24 6 30 53 1 602 8 157 2 612 1 631 34 430 T Håljärnet 2 Getfotsvägen 78–88 1947 1996 0 0 30 6 36 53 1 902 5 60 3 115 1 638 39 806 T Håljärnet 3 Getfotsvägen 68–76 1947 1996 0 18 9 3 30 49 1 479 6 94 2 422 1 637 31 945 T Krumcirkeln 6 Cirkelvägen 11–17 1948 2002 0 6 20 6 32 57 1 835 1 15 2 925 1 594 35 826 T Limkakan 3 Lingvägen 90–92 m fl 2010 0 4 10 16 6 2 38 71 2 691 2 8 5 420 2 014 77 958 T Limkakan 4 Lingvägen 100–108 1964 2018 0 25 51 20 4 4 104 56 5 817 6 2 914 11 398 1 959 232 000 T Limpannan 4 Gubbängstorget 114–122 1951 0 0 0 0 0 15 1 972 0 0 28 248 T Rubanken 1 Kistvägen 9–11 1948 1997 0 0 12 12 55 660 2 26 1 048 1 588 13 826 T Spånhuven 1 Getfotsvägen 34–38 1949 1998 0 6 6 6 18 56 1 008 1 10 1 607 1 595 20 642 T Spånskavaren 1 Kistvägen 5–7 1949 1997 0 0 12 12 70 840 1 10 1 294 1 541 17 153 T Stöthyveln 1 Bordsvägen 10–32 1946 1996 0 6 63 3 72 53 3 801 14 200 6 274 1 651 82 988 T Stöthyveln 2 Getfotsvägen 15–21 1948 1997 0 4 31 12 47 60 2 804 14 224 4 362 1 556 57 243 T Träklubban 1 Getfotsvägen 27 1949 1997 0 1 8 3 12 60 715 1 2 1 111 1 554 14 200 T Gubbängen totalt 144 438 119 34 6 741 56 41 272 138 8 968 70 537 1 709 1 070 507 Hammarbyhöjden Bålgetingen 1 Solandergatan 2–8 m fl 1936 2006 0 17 24 41 49 2 018 11 184 3 108 1 540 60 016 T Gräshoppan 4 Olaus Magnus Väg 26–28 1936 2004 0 6 6 12 43 510 1 30 957 1 877 19 128 T Gräshoppan 5 Olaus Magnus Väg 30–32 1936 2004 0 6 6 12 43 510 1 81 944 1 852 19 396 T Hammarbyhöjden totalt 12 29 24 0 0 65 47 3 038 13 295 5 010 1 649 98 540 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 11 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Högdalen Bildskärpan 1 Harpsundsvägen 1–15 1954 2009 0 24 18 6 48 63 3 018 7 343 4 471 1 481 60 861 T Filmcementet 4 Trollesundsvägen 98, 98A, 98B 2019 0 0 16 10 10 1 37 68 2 502 0 0 6 084 2 432 90 000 T Filmduken 1 Vrenavägen 2–10 m fl 1954 2006 5 16 47 5 73 65 4 732 8 150 6 840 1 445 92 296 T Ljudspalten 1 Trollesundsvägen 93–133 1955 2005 55 69 46 11 181 57 10 250 7 133 14 962 1 460 200 842 T Ljudspalten 2 Trollesundsvägen 71–91 1955 2005 23 18 43 5 89 60 5 368 4 59 7 898 1 471 103 614 T Närbilden 3 Harpsundsvägen 17–19 1954 2009 0 6 6 12 70 840 1 121 1 230 1 464 16 984 T Putsbruket 3 (ett hus nybyggt 2006) Önskehemsgatan 36–46 m fl 1955 2006 2009 35 35 72 8 150 57 8 543 11 346 13 213 1 547 178 782 T Putsbruket 4 Önskehemsgatan 30–34 1961 0 0 0 0 3 1 623 0 0 17 047 T Reflexen 1 Trollesundsvägen 86–96 m fl 1954 2006 32 49 29 2 112 52 5 770 17 698 8 602 1 491 117 137 T Spontvirket 2 Skebokvarnsvägen 326–340 1958 2009 7 18 26 10 61 77 4 722 11 398 6 542 1 385 89 678 T Spontvirket 3 Skebokvarnsvägen 312–324 1959 2009 40 63 33 12 6 154 59 9 062 9 488 13 224 1 459 179 972 T Spontväggen 1 (ett hus nybyggt Skebokvarnsvägen 293–311 1955 2006 2007 34 68 57 9 168 58 9 760 4 133 14 682 1 504 197 492 T 2006) Tonbadet 3 Stålbogavägen 17–43 m fl 1954 2008 33 92 61 3 189 57 10 800 6 88 16 040 1 485 211 367 T Trappräcket 2 Önskehemsgatan 20–26 1962 2011 1 10 22 14 47 94 4 419 19 3 198 6 179 1 398 85 000 T Högdalen totalt 265 456 444 125 31 1 321 60 79 786 107 7 778 119 965 1 504 1 641 072 Hökarängen Bordssaltet 1 Saltvägen 10 1947 2006 0 12 12 24 63 1 500 4 200 2 259 1 506 30 830 T Bordssaltet 2 Saltvägen 12 1947 2006 0 12 12 24 65 1 548 0 0 2 262 1 461 30 178 T Bordssaltet 3 Saltvägen 14 1947 2006 0 12 11 1 24 64 1 536 4 68 2 238 1 457 29 566 T Dragsoffan 1 Hauptvägen 102–108 1949 2005 0 12 12 24 63 1 512 13 164 2 181 1 442 29 898 T Fåtöljen 1 Hauptvägen 11–17 m fl 1949 2005 6 36 6 48 58 2 796 11 196 4 225 1 511 56 956 T Knäckebrödet 1 Pepparvägen 16–20 1948 1993 0 0 18 18 81 1 458 5 178 2 250 1 543 31 617 T Knäckebrödet 2 Pepparvägen 10–14 1948 1993 0 0 18 18 58 1 044 3 132 1 706 1 634 23 284 T Kryddosten 2 Saltvägen 6 1947 2006 0 13 10 1 24 63 1 521 2 58 2 229 1 466 29 598 T Länstolen 1 Hauptvägen 8–24 1949 2005 0 48 6 54 58 3 132 20 259 4 654 1 486 61 699 T Matbordet 1 Prechtvägen 2–6 1949 2005 0 15 3 18 72 1 302 11 138 1 845 1 417 25 181 T Schatullet 1 Hauptvägen 110–124 1949 2005 0 48 48 51 2 448 19 207 3 789 1 548 49 377 T Skeppsskorpan 1 Pepparvägen 17–23 1948 1993 0 0 12 12 24 62 1 476 8 246 2 423 1 642 33 149 T Skrivbordet 1 Hauptvägen 93–107 m fl 1949 2005 12 35 6 53 55 2 890 18 291 4 446 1 539 60 258 T Spisbrödet 1 Pepparvägen 30–34 1948 1993 0 0 6 9 3 18 67 1 209 3 331 1 921 1 589 27 502 T Spisbrödet 2 Pepparvägen 24–28 1948 1993 0 0 6 3 9 18 71 1 284 2 206 2 025 1 577 28 280 T Sybordet 1 Hauptvägen 90–92 1949 2005 0 5 4 9 63 563 9 249 843 1 497 13 206 T Hökarängen totalt 18 275 112 41 0 446 61 27 219 132 2 923 41 298 1 517 560 579 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 12 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Larsboda Ekerö 7 Brattforsgatan 9–23 2009 0 24 32 15 71 71 5 069 6 92 10 095 1 992 146 566 T Nåttarö 1 Brattforsgatan 2 m fl 2009 0 40 55 30 125 73 9 115 2 81 18 038 1 979 266 824 T Larsboda totalt 0 64 87 45 0 196 72 14 184 8 173 28 133 1 983 413 390 Långbro Havskatten 1 (inkl 8 radhuslgh) Långbrodalsvägen 1–3 m fl 1992 0 24 22 18 2 66 86 5 708 8 670 8 391 1 470 135 348 Ä Havskatten 2 (gruppbostad) Sjättenovembervägen 206–208 1992 0 10 10 48 484 2 799 1 023 2 115 27 939 Ä Stöveln 4 Örtagårdsvägen 3–27 m fl 1946 2008 66 73 6 145 47 6 759 21 798 10 588 1 566 153 230 T Långbro totalt 76 97 28 18 2 221 59 12 951 31 2 267 20 002 1 544 316 517 Midsommarkransen Färgpennan 1 Bäckvägen 85–87 1940 2011 12 12 45 540 1 18 877 1 624 18 000 T Färgpennan 3 Bäckvägen 93–95 1940 2011 12 12 45 540 1 9 896 1 660 17 826 T Färgpennan 5 Bäckvägen 107–109 1940 2011 2 3 6 11 49 539 1 34 862 1 600 17 671 T Färgpennan 6 Bäckvägen 97–99 1940 2011 3 3 6 12 48 573 1 15 926 1 616 18 844 T Hallonbusken 3 (radhus, kallhyra) Kransbindarvägen 26–40 2014 0 0 0 0 3 4 7 117 821 0 0 1 701 2 072 38 304 T Hasselbusken 1 (radhus, kallhyra) Kransbindarvägen 44–70 2014 0 0 0 0 6 7 13 117 1 520 0 0 3 154 2 075 48 312 T Kastanjen 9 Vattenledningsvägen 12–20 m fl 2005 0 3 51 38 1 93 68 6 291 4 687 13 158 2 091 280 483 T Krassen 3 Vattenledningsvägen 25–27 1920 1937 1990 18 6 24 34 810 3 72 1 457 1 798 28 105 Ä Midsommarkransen totalt 26 87 50 10 11 184 63 11 634 11 835 23 031 1 980 467 545 Rågsved Fäboden 1 Bjursätragatan 19 A–C 2022 0 71 22 11 4 0 108 43 4 623 0 0 10 833 2 343 164 244 T Mjölkboden 2 Bjursätragatan 5 m fl 1960 2009 14 28 42 64 2 668 2 6 3 839 1 439 51 047 T Mjölkboden 3 Bjursätragatan 13 m fl 1960 2009 14 28 42 64 2 668 3 12 3 863 1 448 51 068 T Ostkammaren 1 Lurstigen 4–18 m fl 1959 2007 8 6 60 14 9 97 76 7 368 4 107 10 047 1 364 136 757 T Skällkon 1 Vallhornsgatan 9–17 1957 2008 24 6 30 66 1 992 3 66 2 787 1 399 39 826 T Smörtinan 2 Stövargatan 75–89 1957 2004 27 32 3 62 70 4 339 4 76 6 162 1 420 83 508 T Stintan 1 Stövargatan 40–52 1957 2006 31 2 9 42 68 2 855 3 156 4 081 1 429 56 867 T Säterboden 1 (garage) Stövargatan 8 1957 0 0 0 0 0 0 0 0 0 T Säterboden 2 Stövargatan 12–34 1957 2006 47 4 21 72 70 5 063 7 71 7 223 1 427 99 464 T Säterhöjden 1 Bjursätragatan 16–26A 2019 0 26 24 20 70 66 4 607 16 64 9 762 2 119 149 677 T Säterhöjden 2 Stövargatan 1–29 1957 2005 10 32 52 6 5 105 69 7 252 6 364 10 043 1 385 137 006 T Säterjäntan 1 Stövargatan 57–71 1957 2005 23 30 6 59 72 4 240 11 807 5 928 1 398 84 236 T Sätervallen 1 Stövargatan 33–53 1957 2005 4 21 45 10 4 84 73 6 117 5 183 8 474 1 385 116 049 T Vallhunden 2 Vallhornsgatan 22 1958 2007 18 18 20 56 59 3 309 2 29 4 831 1 460 63 873 T Vallhunden 3 Vallhornsgatan 24 1958 2008 19 20 19 58 59 3 411 3 18 5 100 1 495 67 257 T Vallhunden 4 Vallhornsgatan 26 1958 2008 19 20 20 59 59 3 485 3 47 5 099 1 463 67 244 T Vallhunden 5 Vallhornsgatan 28 1958 2009 19 19 19 57 59 3 344 1 67 4 867 1 455 64 958 T Vallhunden 6 Vallhornsgatan 18–20 1957 2009 6 12 18 55 988 5 116 1 492 1 510 19 794 T Vallkon 1 Vallhornsgatan 25–29 1957 2009 9 3 12 68 819 3 432 1 170 1 429 17 903 T Rågsved totalt 228 319 406 102 18 1 073 64 69 148 81 2 621 105 603 1 527 1 470 778 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 13 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Skarpnäcks Gård Kalkylatorn 2 (kollektivhus) Statsrådsvägen 7 m fl 1949 1999 0 14 22 8 44 48 2 102 5 368 4 446 2 115 67 608 T Skarpnäcks Gård totalt 14 22 8 0 0 44 48 2 102 5 368 4 446 2 115 67 608 Solberga Jordkabeln 1 Kabelverksgatan 35 m fl 2022 0 16 65 40 21 2 144 65 9 319 1 83 20 119 2 159 264 780 Ä Kabelverket 9 Glasfibergatan 1–9 m.fl. 2018 0 5 47 45 28 8 133 71 9 505 2 108 21 228 2 233 272 432 Ä Kabelverket 12 (studentlgh+LSS) Glasfibergatan 4 2017 0 80 5 85 30 2 539 3 62 7 402 2 915 84 213 Ä Kabelverket 14 (projektfastighet, Älvsjövägen 50 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ä FB 49% och JM 51%) Kabelverket 17 Kabelverksgatan 15–25, 2022 0 16 22 56 35 129 70 8 998 3 254 20 713 2 302 267 347 Ä Jordkabelgatan 3–7 Kabelverket 19 Klockhusgränd 1A–B, 2023 0 33 40 28 18 7 126 62 7 807 3 371 20 134 2 579 267 201 Ä Luftkabelgatan 7–11 m fl Kraftcentralen 1 Luftkabelgatan X 2024 0 11 39 31 15 96 65 6 262 0 0 17 162 2 741 226 104 Ä Pendlaren 1 Pendlargatan 6 m fl 2012 0 21 22 32 24 5 104 69 7 181 28 2 293 15 382 2 142 301 224 T Perrongen 1 Götalandsvägen 217 m fl 2012 0 4 41 15 33 6 99 76 7 484 2 388 15 541 2 077 262 782 T Prästgårdsgärdet 5 Prästgårdsgränd 15 m fl 1985 0 2 18 4 4 5 33 85 2 816 1 421 3 785 1 344 63 888 Ä Prästgårdshagen 1 Armborstvägen 2 1984 0 4 8 11 10 0 33 74 2 431 0 0 3 544 1 458 134 075 T Prästgårdshagen 3 Armborstvägen 2 B m fl 2020 65 65 27 1 755 5 94 5 158 2 939 T Promenadskon 1 Armborstvägen 13 m fl 2019 0 30 82 53 28 2 195 67 13 020 2 176 30 097 2 312 379 726 Ä Solberga totalt 287 389 315 216 35 1 242 64 79 117 50 4 250 180 264 2 278 2 523 772 Stureby Bastuhagen 1 Bastuhagsvägen 24–46 1952 2009 3 43 19 11 76 64 4 893 12 302 6 915 1 413 102 933 T Björkfaneret 2 Bjulevägen 38–50 1947 1979 2010 1 20 6 1 28 66 1 860 8 171 2 869 1 543 42 400 Ä Björkfaneret 3 Bjulevägen 33–43 1947 1978 2010 12 12 24 67 1 608 8 137 2 401 1 493 36 475 Ä Björkfaneret 4 Bjulevägen 45–55 1947 1979 2010 3 18 3 24 64 1 533 7 145 2 311 1 507 35 237 Ä Farfarstäppan 1 Bastuhagsvägen 3–43 m fl 1952 2007 41 64 51 156 56 8 737 11 197 13 095 1 499 189 371 T Filtskivan 10 Iggesundsvägen 2–4 1952 2005 12 12 70 840 0 0 1 169 1 392 17 686 T Skogskarlen 2 Bäckaskiftsvägen 37–43 2009 0 14 14 18 46 62 2 870 1 4 5 936 2 068 92 019 T Tummaren 2 Bäckaskiftsvägen 2–36 1951 2007 16 75 22 113 56 6 363 30 440 9 438 1 483 141 607 T Virkesstapeln 2 (parkering) Bäckaskiftsvägen 84–88 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 T Stureby totalt 78 232 139 30 0 479 60 28 704 77 1 396 44 134 1 538 657 728 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 14 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Svedmyra Avin 1 Jösseforsvägen 3A+B, 5 2016 0 8 13 9 6 6 42 71 2 970 0 0 6 563 2 210 105 408 T Brevbäraren 1 Frimärksvägen 21–45 1948 2009 9 60 6 3 78 57 4 437 14 217 6 799 1 532 96 630 T Brevkortet 1 Postiljonsvägen 44–46 1948 2005 18 14 32 61 1 940 1 8 2 781 1 433 41 463 T Brevlådan 4 Grycksbovägen 30–32 2017 0 10 15 8 33 55 1 830 0 0 4 308 2 354 68 000 T Edsöret 1 Jönåkersvägen 18–20 1950 2007 6 6 12 65 780 2 87 1 137 1 458 16 740 T Frimärket 2 Postiljonsvägen 2 2017 0 1 3 3 7 100 699 1 43 1 423 2 035 24 208 T Korsbandet 1 Postiljonsvägen 20–28 1948 2004 15 6 9 30 67 2 010 4 140 2 828 1 407 43 093 T Lagmanstinget 4 Selebovägen 21–43 1952 2007 8 64 24 96 58 5 526 7 231 8 089 1 464 118 329 T Lagmanstinget 6 Selebovägen 2A 2017 0 3 7 10 68 682 0 0 1 526 2 237 24 200 T Lagmanstinget 7 Grycksbovägen 35–39 2017 0 14 20 34 66 2 238 0 0 5 058 2 260 80 400 T Portot 1 Postiljonsvägen 32–40 1948 2005 18 9 3 30 63 1 875 7 156 2 772 1 478 41 315 T Skeppslaget 1 Oppundavägen 12–20 1950 2008 18 9 6 3 36 51 1 821 6 80 2 885 1 584 41 199 T Telegrammet 1 Frimärksvägen 14–16 1948 2005 6 6 12 62 744 1 108 1 115 1 499 16 722 T Telegrammet 2 Frimärksvägen 2–6 m fl 1950 2008 12 24 6 42 50 2 082 5 178 3 183 1 529 46 341 T Tingsstugan 1 Oppundavägen 24–34 1950 2005 16 16 8 40 51 2 040 6 137 3 137 1 538 45 563 T Tomtöret 1 Jönåkersvägen 14–16 1950 2007 6 6 12 65 780 2 83 1 119 1 435 16 883 T Tredingen 1 Jönåkersvägen 10–12 1950 2005 6 6 12 65 780 3 65 1 091 1 399 16 558 T Svedmyra totalt 81 293 148 24 12 558 60 33 234 59 1 533 55 813 1 679 843 052 Tallkrogen Fastebrevet 2 Torögatan 41–57 1951 2010 12 15 24 3 54 61 3 288 9 349 4 916 1 495 71 858 T Giggen 25 Kaggeholmsvägen 13 m fl 1951 2006 15 21 19 17 72 64 4 572 11 611 6 592 1 442 100 571 T Giggen 26 Kaggeholmsvägen 43–53 2018 0 12 24 1 32 5 74 74 5 509 1 57 12 732 2 311 208 809 T Hattsvampen 1 Torögatan 2 m fl 1951 2009 21 63 84 65 5 459 18 486 7 915 1 450 118 857 T Kaggen 1 Kaggeholmsvägen 12 m fl 1950 2008 9 38 110 3 1 161 66 10 551 25 1 064 15 108 1 432 233 876 T Mjödet 2 Hägervägen 48 m fl 1951 2010 18 87 14 16 2 137 62 8 464 42 2 244 12 925 1 527 207 694 T Nektarn 1 Torögatan 15–35 1951 2009 27 27 54 64 3 448 8 488 5 036 1 461 75 723 T Rhenvinet 1 Hägervägen 2 m fl 1951 2010 30 116 24 170 59 9 994 20 878 15 240 1 525 223 734 T Trädsvampen 10 Hägervägen 31–33 1951 1988 1 4 1 6 60 357 1 287 603 1 690 11 495 T Tallkrogen totalt 97 353 258 96 8 812 64 51 642 135 6 464 81 067 1 570 1 252 617 Västertorp Iskarnevalen 4 Skidskyttevägen 1 m fl 2009 0 24 30 34 88 64 5 618 16 94 11 370 2 024 206 506 T Ytterskär 1 Snöskostigen 8–20 1950 2000 8 16 52 76 59 4 488 14 166 6 380 1 422 122 668 T Västertorp totalt 32 16 82 34 0 164 62 10 106 30 260 17 750 1 756 329 174 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 15 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Årsta Borlången 1 Sandfjärdsgatan 28–38 1960 2009 6 36 42 69 2 886 1 6 4 261 1 476 87 081 T Borlången 2 Sandfjärdsgatan 42 1960 2009 22 22 4 48 85 4 080 0 0 5 773 1 415 122 000 T Borlången 3 Sandfjärdsgatan 46 1960 2008 22 22 4 48 85 4 080 0 0 5 714 1 400 121 000 T Borlången 4 Sandfjärdsgatan 54–66 1960 2007 7 42 49 69 3 367 3 17 4 966 1 475 103 260 T Borlången 6 Sandfjärdsgatan 72 1960 2006 22 22 4 48 85 4 080 1 6 5 808 1 424 122 033 T Borlången 7 Sandfjärsdsgatan 16–26 2008 0 0 28 47 75 65 4 884 1 64 10 241 2 097 198 592 T Dragan 1 Tavelsjövägen 8–12 1953 1995 0 3 12 6 21 59 1 248 2 64 2 081 1 667 41 178 T Flåsjön 1 Tavelsjövägen 2–6 1953 1995 0 5 10 2 3 20 60 1 193 1 101 1 988 1 666 39 446 T Gesunden 1 Svärdlångsvägen 29–39 m fl 1968 1995 0 4 31 24 9 68 64 4 357 8 426 7 182 1 648 141 976 T Gisslaren 1 Årstavägen 11,19 2021 0 96 0 96 28 2 664 1 1 004 8 123 3 049 170 287 T Hallaren 2 (parkering) Järnlundsvägen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 T Marman 10 (parkering) Svärdlångsvägen 52 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 A Rösträknaren 1 Johanneshovsvägen 139 m fl 2020 0 75 81 37 193 71 13 729 11 501 34 181 2 490 660 497 T Skagern 2 Gullmarsvägen 96–112 1945 2004 17 36 53 45 2 372 5 135 3 972 1 675 74 912 T Vingeln 1 Tavelsjövägen 14–18 1953 1995 0 3 12 6 21 59 1 248 3 128 2 074 1 662 41 703 T Vänern 2 Gullmarsvägen 101–121 1945 2005 36 30 66 55 3 654 11 137 5 666 1 551 111 617 T Årsjön 1 Hjälmarsvägen 26–30 1947 1997 0 0 0 0 26 2 698 0 0 21 800 T Årsta 1:8 (parkering) Svärdlångsvägen 76 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 A Årstalund 3 Årsta torg 5 m fl 1952 1997 0 2 19 20 3 44 65 2 853 27 4 649 4 190 1 469 111 496 T Åsunden 1 Gullmarsvägen 116–130 1945 2004 48 48 48 2 304 3 75 3 720 1 615 72 296 T Årsta totalt 143 307 360 118 12 940 63 58 999 111 11 281 104 982 1 779 2 329 616 Söderort totalt 2 614 5 969 5 050 1 647 291 15 571 63 977 032 1 597 76 231 1 658 567 1 698 25 242 687 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 16 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Västerort Hässelby Strand Barnkammaren 2 Aprikosgatan 1 2005 0 21 9 9 39 63 2 441 0 0 4 539 1 860 66 141 T Hässelby Strand totalt 0 21 9 9 0 39 63 2 441 0 0 4 539 1 860 66 141 Johannesfred Filaren 2 Norrbyvägen 2–12 1939 1970 2000 26 6 32 47 1 498 9 354 2 199 1 468 38 398 T Filaren 4 Björkbacksvägen 67–69 1939 1970 2005 12 12 44 528 0 0 852 1 614 13 400 T Filaren 5 Björkbacksvägen 63–65 1939 1970 2005 12 12 44 528 1 37 812 1 538 12 693 T Filaren 6 Granbacken 15–17 1939 1970 2005 12 12 44 528 0 0 845 1 600 12 800 T Filaren 7 Granbacken 11–13 1939 1970 2005 12 12 48 579 0 0 894 1 545 13 800 T Hammarsmedjan 3 Ståltrådsvägen 27–29 1945 1998 4 9 3 1 17 53 904 6 506 1 344 1 487 25 828 Ä Järnstämpeln 2 Johannesfredsvägen 49–55 m fl 1946 2001 36 36 47 1 680 1 45 2 571 1 530 42 133 T Järnsvampen 1 Stångjärnsvägen 25–31 m fl 1946 2001 16 28 3 47 46 2 183 8 205 3 342 1 531 53 660 T Johannesfred totalt 20 147 6 7 0 180 47 8 428 25 1 147 12 859 1 526 212 712 Kista Surtsö 1 Hanstavägen 80–86 m fl 2011 0 1 31 55 40 127 74 9 346 5 756 18 794 2 011 226 246 T Kista totalt 1 31 55 40 0 127 74 9 346 5 756 18 794 2 011 226 246 Nockebyhov Oldmästaren 19 Tältgatan 3–5 1952 1980 2008 8 8 55 440 2 25 734 1 668 12 274 T Oldmästaren 20 (projekt­ 38 000 T fastighet) Rumormästaren 6 (projekt­ 15 800 T fastighet) Ordensgillet 1 Tyska Bottens Väg 56–60 m fl 1952 1980 2011 9 24 33 52 1 727 5 45 3 058 1 770 53 131 T Ordenskapitlet 8 Tältgatan 4–16 1952 1980 2008 36 36 55 1 992 14 619 3 363 1 688 61 345 T Ordenskapitlet 10 (projekt­ 46 000 fastighet) Nockebyhov totalt 9 68 0 0 0 77 163 4 159 21 689 7 155 1 720 226 550 Riksby Brandseglet 10 Kvarnbacksvägen 106–134 m fl 1941 1975 2005 162 162 40 6 476 11 412 10 754 1 661 168 692 T Knappnålen 1 Spångavägen 72–74 1943 2000 3 10 1 14 50 704 0 0 928 1 318 16 200 T Syjuntan 4 Drottningholmsvägen 430–434 1941 1975 1996 36 36 40 1 440 7 175 2 571 1 785 41 723 T m fl Riksby totalt 39 172 1 0 0 212 41 8 620 18 587 14 252 1 653 226 615 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 17 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Rinkeby Bäckkvarnen 1 Svennebygränd 3–37 1971 1995 2006 14 28 75 37 154 78 12 070 13 280 16 381 1 357 138 355 T Enfotakvarnen 1 Kuddbygränd 4–22 1970 1992 0 1 33 42 17 11 104 82 8 574 12 1 076 11 823 1 379 120 465 Ä Hemkvarnen 1 Hinderstorps Gränd 1–55 1970 1993 0 13 46 70 39 7 175 80 14 020 20 2 786 19 693 1 405 211 200 Ä Hinderstorp 1 Hinderstorps Gränd 4–20 m fl 1970 1992 0 1 26 46 28 101 81 8 197 20 1 723 11 532 1 407 125 080 Ä Holkkvarnen 1 Degerbygränd 6–26 m fl 1971 1991 0 5 33 40 20 11 109 83 9 064 14 1 637 12 396 1 368 132 145 Ä Karlkvarnen 1 (parkering) Svennebygränd 2–6 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 596 T Kvarnberget 2 Rinkebyplan 6–8 1971 1999 0 74 2 76 41 3 144 2 535 4 675 1 487 0 Ä Kvarnberget 6 Skårbygränd 1 1985 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 3 104 0 0 0 Ä Kvarnhuset 1 Stavbygränd 1–19 1970 1993 0 13 35 56 18 3 125 76 9 448 3 360 13 527 1 432 127 987 T Kvarnskruven 1 Hällbybacken 2–10 m fl 1969 1995 0 25 16 41 24 4 110 71 7 826 10 1 041 11 418 1 459 118 798 T Kvarnspelet 1 Askebykroken 4–10 m fl 1970 1994 0 7 23 19 1 50 83 4 126 7 553 5 795 1 404 63 262 Ä Kvarnspelet 4 Askebykroken 7–11 m fl 1970 1995 0 6 14 15 12 1 48 72 3 444 11 2 783 5 027 1 460 103 204 T Kvarntorpet 1 Hällbybacken 7–23 1970 1994 0 12 56 13 23 1 105 68 7 103 9 696 10 648 1 499 109 736 Ä Tullkvarnen 1 Degerbygränd 3–37 m fl 1971 1989 0 13 48 55 41 10 167 79 13 110 22 3 350 18 269 1 394 198 400 Ä Rinkeby totalt 177 344 476 278 49 1 324 76 100 126 147 19 924 141 184 1 410 1 451 228 Tensta Björinge 1 Björingeplan 2–26 m fl 1968 2004 1 23 57 21 2 104 86 8 948 6 631 11 011 1 231 96 969 T Faringe 1 Faringeplan 1–11 m fl 1969 2003 30 42 12 84 75 6 268 6 110 7 984 1 274 65 984 T Faringe 2 Faringeplan 6–16 m fl 1969 2004 24 36 13 73 76 5 522 3 478 6 999 1 268 61 468 T Faringe 3 (parkering) Faringeplan 20 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 T Grödinge 1 (parkering) Tisslingeplan 3 1968 0 0 0 0 0 0 0 0 0 T Hämringe 1 Glömmingegränd 4–26 1968 1997 8 36 72 36 152 77 11 664 16 787 15 481 1 327 144 864 T Krällinge 1 Krällingegränd 21–53 m fl 1967 1999 0 6 26 81 44 157 83 13 105 12 683 15 183 1 159 132 741 T Tensta 4:11 (parkering) Krällingegränd 28 1967 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 T Tisslinge 7 Tisslingeplan 54–72 1968 2004 42 18 60 88 5 254 0 0 6 474 1 232 54 000 T Tisslinge 8 Tisslingeplan 4–28 1968 2005 12 22 29 12 75 76 5 682 4 152 7 172 1 262 60 254 T Tisslinge 9 Tisslingeplan 36–52 1968 2005 15 17 32 99 3 180 14 862 3 921 1 233 37 708 T Uppinge 1 Uppingegränd 1–25 1967 2005 24 24 48 69 3 312 17 499 4 216 1 273 38 551 T Uppinge 3 Uppingegränd 8–32 1968 2005 2 68 1 71 72 5 080 1 116 6 487 1 277 55 398 T Tensta totalt 29 185 466 174 2 856 79 68 015 79 4 318 84 930 1 249 747 937 Åkeshov Huvudkudden 2 (gruppbostäder) Knypplerskevägen 1–3 1942 1965 2008 12 12 39 468 1 72 916 1 957 13 569 Ä Knypplerskan 3 Knypplerskevägen 20–22 1942 1965 2008 12 12 42 504 2 72 909 1 803 13 863 Ä Åkeshov totalt 0 24 0 0 0 24 41 972 3 144 1 824 1 877 27 432 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 18 Senast Boför- Årshyra Medelhyra o m- bättring/ 1 r.o.k. 5 r.o.k. Totalarea Totalarea b ostäder per b ostäder per Taxerings- T = Tomträtt byggt stambyte eller eller Antal Snittarea bostäder Antal lokaler 2024-12-31 2024-12-31 värde Ä = Ägande rätt Stadsdel/Fastighet Adress Byggår år år mindre 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. större bostäder b ostäder m² m² lokaler m² tkr kr/kvm/år tkr A = Arrende Åkeslund Stenkastet 1 Fredrikslundsvägen 29–33 1940 0 1996 15 3 18 44 783 1 10 1 295 1 654 20 810 T Stenkastet 2 Fredrikslundsvägen 35–39 1940 0 1996 15 3 18 44 783 0 0 1 283 1 639 20 803 T Åkeslund totalt 30 6 0 0 0 36 44 1 566 1 10 2 578 1 646 41 613 Västerort totalt 305 998 1 013 508 51 2 875 71 203 673 299 27 575 288 115 1 415 3 226 474 Familjebostäder totalt 3 761 8 180 6 807 2 559 445 21 752 64 1 394 018 2 347 152 687 2 381 328 1 708 40 421 669 Hammarby Sjöstad Hammarbyhamnen kontor AB, Hammarby Allé 150 m fl 2010 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 6 089 0 0 205 000 T Torkhuset 1 Årsta Familjebostäder Årstaberg AB, Svärdlångsvägen 32–34 1981 0 0 0 6 2 096 0 0 26 828 T Marman 6 Familjebostäder Årstaberg AB, Svärdlångsvägen 44–46 1967 0 0 0 14 4 145 0 0 44 200 T Marman 7 Marman 2 Svärdlångsvägen 36 1951 1995 0 0 0 0 7 1 251 0 0 T Årsta 1:7 (projektfastighet) Svärdlångsvägen 26 1970 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 415 Ä Dotterbolag totalt 0 0 0 0 0 0 0 0 37 13 581 0 0 277 443 Koncernen totalt 3 761 8 180 6 807 2 559 445 21 752 64 1 394 018 2 384 166 268 2 381 328 1 708 40 699 112 Familjebostäder Fastighetsförteckning 2025 19 AB FAMILJEBOSTÄDER Hammarby Fabriksväg 67 Box 92 100 120 07 Stockholm 08 – 737 20 00 kontakt@familjebostader.com familjebostader.com --- [Bilaga 3_Hållbarhetsrapport 2025.pdf] AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com Innehåll Vd har ordet: Framtiden kräver nytt mod .........................................................................3 Familjebostäder i korthet .................................................................................................5 2025 i siffror .....................................................................................................................7 Så skapar vi värde för stockholmarna .............................................................................8 Hyresgästerna är vårt främsta fokus .............................................................................10 Familjebostäder bygger för stockholmarna ...................................................................15 En stabil ekonomi i en orolig omvärld ............................................................................22 Vårt arbete med social hållbarhet och trygghet .............................................................26 Rättvis uthyrning och schyssta villkor ............................................................................33 Hälsosamma hem och klimatsmart vardag ...................................................................36 Cirkulär byggprocess ska halvera klimatpåverkan ........................................................39 Våra medarbetare .........................................................................................................42 Vår organisation och styrning ........................................................................................44 GRI-index ......................................................................................................................51 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 2 Vd har ordet: Framtiden kräver nytt mod Chris Österlund, vd Familjebostäder Trots tuffare ekonomiska förutsättningar fortsatte Familjebostäder att bygga nya hyresrätter, pressa ner klimatutsläppen och utveckla servicen. Kvittot blev en rekordhög kundnöjdhet. En stor affär slutfördes där vi övertog 1200 hyresrätter i Hjulsta. Vi lämnar 2025 med ett nytt slags allvar. Efter flera år av ekonomisk turbulens har osäkerhet blivit ett normalläge. Räntor, byggkostnader och driftutgifter fortsätter att sätta press på ekonomin, samtidigt som investeringsutrymmet är mer begränsat än tidigare. Familjebostäder har trots svårigheterna byggstartat ett Stockholmshusprojekt med 79 hyresrätter i Farsta strand, men det är allt svårare att få ihop kalkylerna utan att landa på väldigt höga hyresnivåer. Arbetet med att vässa och pressa vår produktion pågick under året och kommer att behöva fortsätta. När nyproduktionen bromsas in förflyttas fokus från expansion till förvaltning – från att bygga nytt till att utveckla, effektivisera och ta hand om det befintliga beståndet. Förändringsarbetet av vårt underhåll fortsatte med inriktning mot varsam renovering och mer kvarboende. Vi ska göra mindre i fler fastigheter. Vi förstärkte vår roll i Järva genom köpet av 1200 hyresrätter i Hjulsta. Vårt mål är att vara en ledande fastighetsägare som utvecklar Järva till en trygg och välmående stadsdel i Stockholms stad. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 3 Hållbarhet – inget sidospår Hållbarhet är inte längre ett sidospår utan en del av vardagen. Energi, klimatkrav och regelverk sätter ramarna och vi påminns dagligen om allvaret och nödvändigheten av en kraftfull klimatomställning. Under 2025 pressade vi våra klimatutsläpp ytterligare, främst genom energieffektivisering, men också genom mer cirkulär materialanvändning i både förvaltning, ombyggnation och nyproduktion. Men hållbarhet är mer än så. Den sociala hållbarheten har fått ökad betydelse. Trygghet, närvaro i bostadsområden och samverkan med lokalsamhället påverkar både attraktivitet och efterfrågan. Här vill jag göra mer! Vi har tre fokusområden där vi gjorde mest insatser under 2025: Farsta, Rågsved och Järva. Där samarbetar vi med Stockholms stads olika aktörer, polisen, andra fastighetsägare och föreningar. Tillsammans jobbar vi för att ta tillbaka platser som kriminella annekterat och styrt. Vi motar undan öppna drogscener, håller rent och snyggt, sysselsätter barn på loven, erbjuder praktik, feriearbete och läxhjälp, sätter gränser och skapar relationer. Så stärker vi den kollektiva förmågan och arbetar för att människor ska trivas. Vi på ett bostadsbolag gör mycket konkret för stabilitet. I vår dagliga förvaltning såg vi till att trapphus och gårdar var trygga och välskötta, så att människor vågar vara ute på kvällar och helger. Vi satsade på belysning och kameror på strategiska platser – inte som övervakning, utan som trygghetsskapande åtgärder. Vårt trygghetsindex ökade under 2025 och vi hade lyckligtvis färre skjutningar och explosioner i och runt våra fastigheter. Men trygghet och tillit är inga permanenta tillstånd. De måste förvaltas. Varje dag. Och det är här samverkan kommer in. Inte som projekt. Inte som tillfälliga initiativ. Utan som robusta strukturer. Hyresgästen i centrum Konkurrensen om hyresgästerna har ökat, även om hyresmarknaden i Stockholm fortfarande präglas av lång kötid. Men på flera marknader ökar vakanserna, rörligheten är större och hyresgästerna mer medvetna i sina val. Det räcker inte längre att erbjuda en bostad; upplevelsen av boendet, tillgänglighet, service och bemötande spelar en avgörande roll. Hyresgäster jämför sin hyresvärd med andra aktörer och andra branscher. Vårt arbete med snabb service, bättre återkoppling, närvaro i våra bostadsområden gav oss ett rekordhögt resultat i vår kundenkät – 83,8. Allra bäst resultat fick vi i att ta kunden på allvar och erbjuda hjälp när det behövs. Detta är framgångsfaktorer som vi ska bevara. Framtid med nytt mod Framtiden kräver mod - tydlig riktning, förmåga att prioritera och fatta beslut även när alla svar saknas. Jag ser fram emot att anta utmaningen tillsammans med medarbetarna - alltid med hyresgästen i centrum, där vi håller i ekonomin och utvecklar våra arbetssätt i takt med omvärlden. Chris Österlund, vd Familjebostäder FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 4 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 5 Familjebostäder i korthet Familjebostäders vision är att skapa hem för en enklare vardag. Med bra service, löpande underhåll och investeringar för att öka tryggheten i våra bostadsområden siktar vi på Stockholms nöjdaste hyresgäster. Nya arbetssätt och en mer cirkulär byggprocess ska bana vägen för halverade klimatutsläpp. OM KONCERNEN AB FAMILJEBOSTÄDER Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Stockholms stad genom koncernbolaget Stockholms Stadshus AB. Familjebostäder äger, utvecklar och förvaltar hyresbostäder och lokaler inom Stockholms stad. Bolaget har tre helägda dotterbolag: Hemmahamnen Kontor AB, Familjebostäder Fastighetsnät AB samt Familjebostäder Årstaberg AB. Familjebostäders kontor finns i Hammarby sjöstad, Farsta, Rinkeby och på Södermalm i Stockholm. FAMILJEBOSTÄDERS HÅLLBARHETSRAPPORT Denna hållbarhetsredovisning utgör Familjebostäders lagstadgade hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen och omfattar räkenskapsår 2025. Rapporten omfattar AB Familjebostäder och dess dotterbolag. VÅR VISION – HEM FÖR EN ENKLARE VARDAG Familjebostäders vision är att skapa hem för en enklare vardag. Vi erbjuder hyresrätter där underhåll och service ingår. Vi renoverar och bygger nytt med framtiden i sikte, energisnålt och uppkopplat. Det ska vara enkelt att bo hos oss. VÅRA MÅL OCH RESULTAT Affärsplanen har tre övergripande mål: vi ska ha de nöjdaste hyresgästerna i Stockholm, halvera klimatutsläppen med lönsamhet och en stark finansiell ställning. Stockholms nöjdaste hyresgäster Målvärde Mål 2025 Utfall 2025 Serviceindex 83,5 83,8 Alla ska kunna bo bra i Stockholm. Som allmännyttigt bostadsbolag bidrar vi till bostadsförsörjningen genom att förvalta och bygga hyresrätter. Vi tar hand om våra bostadsområden och hyresgäster för att skapa trygga hem där människor trivs och vill bo kvar. Med en stark serviceorganisation säkrar vi god kvalitet i förvaltning och underhåll. Kundnöjdheten nådde under 2025 vårt högsta resultat någonsin, 83,8, och placerar oss bland topp fem av stora fastighetsägare i Sverige. Den positiva utvecklingen är ett resultat av insatser både i det löpande underhållet och i den dagliga servicen. Insatser i FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 6 miljöstugor och utemiljöer har ökat nöjdheten av delindexet rent och snyggt. Trygghetsindex ökar för sjunde året i rad. Kvar på en hög nivå ligger hyresgästernas upplevelse av att få hjälp när det behövs och att bli tagna på allvar. Det är framför allt medarbetarna som jobbar ute i våra fastigheter och i kundservice som bidrar till att ge bolaget hög nöjdhet med servicen. Minskad klimatpåverkan I Målvärde Mål 2025 Utfall 2025 Klimatpåverkan, ton Co2 48 000 46 700 Till år 2030 ska vi halvera vår klimatpåverkan. Det gör vi genom att minska utsläppen i nyproduktion och underhåll, energieffektivisera våra fastigheter och öka produktionen av egen förnybar el. Vi arbetar brett med cirkulärt byggande, återbruk, återvinning och moderna mobilitetslösningar. Bolagets totala klimatutsläpp minskade med 12,8 procent. Det inkluderar utsläpp från våra egna fordon, energianvändning och byggprojekt. Användningen av återbrukat material ökade i det löpande underhållet och bidrog till att undvika utsläpp motsvarande 5,1 ton Co2. Energieffektiviseringen uppgick till 5 procent, främst genom driftoptimering, underhåll och nya energieffektiva fastigheter. Solcellsanläggningarna producerade 944 000 kilowattimmar solel under året. Lönsamhet och finansiell stabilitet Målvärde Mål 2025 Utfall 2025 Totalavkastning, % – * 3,2 *Vi mäter resultatet med svenskt bostadsindex, MSCI, som rapporter varje år i mars. Familjebostäder är i grunden ett starkt bolag med finansiell stabilitet och låg belåning. Vi har utvecklats starkt det senaste decenniet fram för allt tack vare en nyproduktion av över 4 600 hyresrätter och ökade investeringar i service och underhåll. De senast åren har ekonomin försvagats, både i Sverige och i bolaget. Den ekonomiska utvecklingen har försämrats av oron i världen. Bygg- och materialkostnader har stigit kraftigt och räntorna har uppnått högre nivåer än vi varit vana vid. Den ekonomiska tillbakagången sammanfaller med stora behov i samhällets infrastruktur för värme, vatten och avfall – vilket har gett ökade taxekostnader. Därför genomfördes under 2025 en förstudie för att förbättra lönsamheten med fokus på bolagets driftnetto. Driftnettot utvecklades positivt under året och direktavkastningen ökade till 2,6 (2,5) procent. Bolagets resultat påverkades dock negativt av förgävesprojektering och nedskrivning av två projektfastigheter. Den totala värdeökningen för hela fastighetsportföljen uppgick till 0,6 procent vilket gav en totalavkastning på 3,2 (3,9) procent. Bolagets finansiella ställning är fortsatt mycket god med en hög soliditet, låg belåningsgrad och ett stabilt kassaflöde. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 7 2025 i siffror 2025 2024 Beståndet Fastigheternas marknadsvärde (mnkr 49 822 48 823 Antal fastigheter 399 398 Antal lägenheter 21 752 21 745 Antal lokaler 2 384 2 389 Hyresintäkter bostäder (mnkr) 2 366 2 237 Hyresintäkter lokaler (mnkr) 296 290 Investeringar (mnkr) 751 1 012 Antal påbörjade lägenheter 79 87 Miljö Energianvändning (kWh/m2, Atemp)* 93,8 98,7 Klimatpåverkan, ton CO 46 700 53 600 2 Ekonomi Fastighetsintäkter (mnkr) 2 785 2 636 Driftnetto, kr/m2 840 792 Resultat efter finansiella poster (mnkr) 174 219 Balansomslutning (mnkr) 21 604 21 610 Soliditet, synlig (%) 52,7 52,1 Soliditet, justerad (%) 67,7 67,1 Avkastning totalt kapital (%) 2,0 2,3 Så tycker hyresgästerna Serviceindex 83,8 83,0 Produktindex 78,0 77,4 Medarbetare Antal anställda i medeltal 341 346 * korrigering genom energiindex, uppvärmning och varmvatten ** Scope 1, 2 och 3 ingår i beräkning av klimatpåverkan. Årets utfall baseras på tre års medelvärde. SÅ ANVÄNDS BOLAGETS INTÄKTER Skatt Resultat som investeras i Finansnetto 1% underhåll och ombyggnation av 9% befintliga bostäder Central administration, övriga rörelsekostnader mm. Driftkostnader 7% 41% Av- och nedskrivninga r Reparatationer och lägenhetsunderhåll Tomträttsavgäl 4% Fastighetsskatt d 2% 5% FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 8 Så skapar vi värde för stockholmarna Familjebostäder är en av Stockholms största hyresvärdar. Genom att bygga och förvalta hyresrätter bidrar vi till utvecklingen av en hållbar stad. Våra hyresgäster ska kunna lita på att vi tar ansvar för klimatet och arbetar för att utveckla områden med stark social sammanhållning. VÅRT UPPDRAG Vårt uppdrag är att erbjuda bra hyresbostäder för alla – oavsett inkomst, ursprung, ålder och hushållstyp. Vi ska ta ett aktivt samhällsansvar för både miljö, klimat och människor samtidigt som vi bedriver verksamheten enligt affärsmässiga principer. Erbjuda hem Vi ser till att lägenheter förmedlas rättvist genom Bostadsförmedlingen i Stockholm. Med en stark serviceorganisation erbjuder vi våra hyresgäster bra service och hem att trivas i. Vi säkerställer en bra inomhusmiljö, möjligheter till återvinning och lösningar som gör det möjligt att bo utan egen bil. Bygga och förvalta hus Det behövs fler bostäder i Stockholm när staden växer. Familjebostäder ökar antalet underhållsinsatser i våra fastigheter och bidrar med nybyggda hyresrätter runt om i Stockholm. När vi bygger nytt och renoverar arbetar vi för att minska klimatpåverkan. Vi gör klimatberäkningar, minskar energianvändningen och satsar på återbruk och att minska mängden byggavfall. Utveckla stad När staden växer utvecklas också nya bostadsområden. Familjebostäder samarbetar med stadsdelsförvaltningar, föreningsliv, andra fastighetsägare och hyresgästerna för att utveckla en stad där människor trivs, både idag och i framtiden. Bolagets lokalutbud bidrar till ett levande stadsliv genom att ge plats för handel, service och mötesplatser. VÅR STRATEGI FÖR EN HÅLLBAR UTVECKLING Hållbarhet är en integrerad del av vår affärsplan. Det ska genomsyra hela verksamheten på ett systematiskt sätt. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 9 VÅRA VIKTIGASTE HÅLLBARHETSFRÅGOR Familjebostäder har identifierat fyra områden där vi kan bidra mest till ett hållbart Stockholm. De utgår från vår affärsplan och FN:s globala mål i Agenda2030. De mål vi bidrar mest till är mål 11 – hållbara städer och samhällen, mål 7 – hållbar energi för alla och mål 12 – hållbar konsumtion och produktion. • Samhällsnytta - bostadsförsörjningen är en del av vårt bidrag till ett hållbart Stockholm. • Minskad klimatpåverkan genom snabbare omställning • Ökad trygghet som en del av att utveckla den sociala hållbarheten i våra bostadsområden. • Attraktiv arbetsgivare - för att nå våra mål måste vi rekrytera och behålla kompetenta medarbetare. Hållbarhetsfråga Fokusområden Affärsmål Agenda2030 Samhällsnytta Familjebostäder har ett viktigt Lönsamhet och samhällsuppdrag – att bidra till finansiell stabilitet en hållbar och affärsmässig Stockholms utveckling av nöjdaste bostadsmarknaden i hyresgäster Stockholm. Ansvar, samverkan, partnerskap, transparens, trygghet och inkludering är ledord i utvecklingsarbetet. Minskad Minska bolagets klimat- och Minskad klimatpåverkan miljöpåverkan genom bland klimatpåverkan annat driftoptimering av våra fastigheter, minskad energianvändning, byggmaterial med lägre klimatavtryck och minskad mängd byggavfall. Öka medvetenhet och skapa delaktighet kring klimat- och miljöarbetet. Systematiskt arbete med biologisk mångfald. Social hållbarhet Trygghetsskapande åtgärder i Stockholms med särskilt husens gemensamma nöjdaste fokus på utrymmen och utemiljöer. hyresgäster trygghet Sociala analyser och trygghetsaktiviteter i samverkan med föreningar, organisationer och andra aktörer i staden. Jämlik och transparent fördelning av bostäder. Attraktiv Arbeta med strategisk Stockholms arbetsgivare kompetensförsörjning för att nöjdaste attrahera, rekrytera, hyresgäster introducera och utveckla Lönsamhet och finansiell stabilitet FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 10 befintliga och nya Minskad medarbetare. klimatpåverkan FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 11 Hyresgästerna är vårt främsta fokus Familjebostäder har flera intressenter, men ett särskilt fokus på våra hyresgäster. Ett rekordhögt serviceindex visar att de trivs i sina hem, bostadsområden och med oss som hyresvärd. Engagerade medarbetare är en förutsättning för att utveckla verksamheten. Därför arbetar vi aktivt för att vara en attraktiv arbetsgivare. Många grupper påverkar och påverkas av vår verksamhet. Hyresgästerna är vår viktigaste intressent. Deras upplevelse av sina hem, bostadsområden och oss som hyresvärd är en självklar utgångspunkt i vårt utvecklingsarbete. Vi finns också till för våra medarbetare, ägare och leverantörer, myndigheter, Hyresgästföreningen och allmänheten. Dialogen med våra intressenter sker på olika sätt och med olika frågor i fokus. VÅRA INTRESSENTER Hyresgäster Serviceindex för 2025 uppgick till 83,8 procent. Det är det högsta resultatet sedan mätningarna startade 2016. Resultatet är 3,5 procent över branschens genomsnitt (80,3) och visar att våra hyresgäster uppskattar oss som hyresvärd. Serviceindex består av fyra delområden: ta kunden på allvar, trygghet, rent och snyggt samt hjälp när det behövs. Värdet för rent och snyggt steg med tre procent och trygghetsindex ökade till 81,8. Det är ett resultat av ett långsiktigt och systematiskt arbete för att stärka trivsel och trygghet i våra områden. Från och med 2025 mäts kundnöjdheten varje månad genom löpande enkäter. Det gör det möjligt att följa utvecklingen löpande och agera snabbare när något behöver förbättras. Familjebostäder nominerades för andra året i rad till Bästa inflyttningsprocess av AktivBo. Nomineringen bygger på nyinflyttade hyresgästers omdömen om hela inflyttningsresan, från bemötande och information till lägenhetens skick och hur snabbt fel åtgärdas. Tillgänglighet och smidiga digitala lösningar Det ska vara enkelt för våra hyresgäster att komma i kontakt med oss, få information och utföra tjänster digitalt. Hyresgäster kan lämna synpunkter, göra felanmälan och ställa frågor via digitala tjänster, e-post, telefon, besök på våra kontor eller sociala medier. De möter också husvärdar och andra medarbetare i vardagen. Under året fortsatte vi att utveckla våra digitala tjänster. Hyresgäster kan nu boka tid för åtgärd direkt vid felanmälan via Mina sidor. Enkäter visar att över 90 procent upplevde att bokningen var smidig och informationen tydlig. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 12 Vi följde upp lanseringen av vår nya webbplats. Den har utvecklats utifrån hyresgästernas behov av enklare tvättstugebokning och information om vad som händer i och runt fastigheten. Resultaten visar en ökad nöjdhet både med webbplatsen och med Mina sidor. Kundservice för en enklare vardag Ett bra bemötande och tydlig återkoppling är avgörande för våra hyresgäster. I den dagliga kontakten bygger vi förtroende och påverkar upplevelsen av Familjebostäder som hyresvärd. Omkring 90 procent av hyresgästerna svarar i hyresgästundersökningen att de är nöjda med kontakten med oss. Våra hyresgäster kan utföra många tjänster digitalt på Mina sidor, men också få hjälp av kundservice. Kundservice svarar dagligen på våra hyresgästers frågor och hjälper till att hantera ärenden snabbt och enkelt. De har i snitt 10 800 kontakter per månad via telefon, e-post och besök. Dialoger med hyresgäster Vid större förändringar, som stadsutveckling, nyproduktion och ombyggnation, för vi en aktiv dialog med hyresgäster och andra berörda: • I Årstaberg intervjuade vi boende för att samla in synpunkter inför områdets utveckling. Tillsammans med Stockholms stad och polisen genomförde vi också en social konsekvensanalys för att bättre förstå hur planerna påverkar människors vardag och sociala sammanhang. • Inför övertagandet av Hjulstahem hade vi en nära dialog med våra blivande hyresgäster. De bjöds in till informationsmöte där de fick möjlighet att ställa frågor till Familjebostäders vd och andra medarbetare. Alla hyresgäster fick ett välkomstbrev och information på webben inför bytet av hyresvärd. • Vid större renoveringar genomför vi samråd och dialog med våra hyresgäster. Deras inflytande över sitt boende är en viktig utgångspunkt. För att stärka kontakten med våra hyresgäster och säkerställa deras boendeinflytande tecknades ett samrådsavtal med Hyresgästföreningen, som reglerar formerna för samråd och hyresgästdialog. Ytterligare exempel på hyresgästdialoger under året: • Informationsmöte och samråd i Kikaren inför kommande renovering. • Dialoger med hyresgäster i Rinkeby inför planeringen av nya tvättstugor. • Samråd och enskilda samtal med hyresgäster i samband med ombyggnation och upprustning i Tensta. • Boendemöten genomfördes i varje förvaltningsområde tillsammans med lokala hyresgästföreningar. • Under höstlovet knackade vi på hos hyresgäster i Rinkeby och informerade om källsortering. • Vi deltog i Järvaveckan och fick möjlighet att prata med våra hyresgäster och andra boende på Järva. • Vi deltog på trygghetsträffar i Farsta strand som en del av ett kontinuerligt trygghetssamarbete mellan Familjebostäder, Farsta stadsdelsförvaltning, Polisen, Stadsmissionen och Svenska kyrkan. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 13 Här bor våra hyresgäster Familjebostäder har över 45 000 hyresgäster. De flesta bor i följande områden: Farsta centrum 6 000 5 300 Rinkeb y Älvsjö Bandhagen 5 000 2 700 2 300 Farsta Tensta 4 000 strand 2 500 Rågsved Högdalen 2 500 2 400 Tallkroge 3 000 n Södermal 2 000 m 1 300 1 000 0 48 procent är ensamboende utan barn 29 procent är barnfamiljer 12 procent är sambo/gifta utan barn Hälften är födda utomlands eller har två föräldrar som är födda utomlands. Medelinkomsten per hushåll är 451 000 kronor per år Medelåldern är 37 år Lokalhyresgäster Våra lokalhyresgäster är företag och organisationer som hyr lokaler av oss. Vi har en löpande dialog under hela hyresperioden, som startar när vi tar emot en intresseanmälan. Dialoger med lokalhyresgäster • Utifrån kundenkät till våra lokalhyresgästers genomfördes flera förbättringar under året, bland annat tydligare information och ansvarsfördelning mellan hyresvärd och hyresgäst. Nästa mätning sker under 2026. • Vi hade samtal och dialoger med parter från olika delar av Stockholms stad om mötesplatsen i Fagersjö, som är i behov av åtgärder. Arbetet fortsätter kommande år. • Lokalförvaltare har löpande dialog med lokalhyresgäster för att fånga upp och utveckla servicen så långt det är möjligt efter deras behov och önskemål. Medarbetare Familjebostäders viktigaste resurs är våra medarbetare. De är en förutsättning för vår utveckling och framgång. Chefer och medarbetare för nära dialoger i vardagen, på möten och intranät, i medarbetarsamtal, på medarbetardagar och i medarbetarundersökningar. Dialoger med medarbetare • Vi arbetar med processbaserad verksamhetsutveckling för medarbetardriven utveckling. • Alla anställda har haft möjlighet att tycka till och komma med synpunkter på våra kontor, som nu är helt ombyggda. • Intranätet används både för att dela kunskap, använda digitala verktyg och för att stärka företagskulturen. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 14 • Arbetsplatsträffar genomförs en gång i månaden med en fast agenda som möjliggör information och påverkan. • Vd skickar veckobrev till alla medarbetare för att sprida goda exempel från verksamheten och generell information. • Årlig medarbetardag där alla medarbetare samlas kring ett särskilt tema, som i år var vikten av att ha kul på jobbet. • Genom Eurhonet gör vi det möjligt för kompetensutbyte mellan länder. Under året deltog en medarbetare på en europeisk nätverksträff för fastighetsbranschen i Italien. Blivande medarbetare och studenter För att nå våra mål behöver vi rekrytera och behålla kompetenta medarbetare. Vi möter studenter och blivande medarbetare genom mässor, i sociala medier, på praktikplatser och feriejobb, i sociala medier och kompetensbaserad rekrytering. Dialoger med blivande medarbetare och studenter • Familjebostäder deltog på Newton Networking Day. En nätverksdag för studenter på Newton som utbildar bland annat förvaltare och byggnadsingenjörer samt VVS-ingenjörer. • Tio handledare rekryterades, som arbetade med ferieungdomar på sommarlovet och höstlovet. • Åtta studenter gjorde din LIA/praktik hos oss. • Vi arbetade aktivt och strukturerat med att profilera Familjebostäder och lediga tjänster på LinkedIn, Förvaltarforum och Fastighetsnytt. Hyresgästföreningen Familjebostäder samarbetar med Hyresgästföreningen för att förbättra boendemiljön och hyresvillkoren för våra hyresgäster. Vi har samråd och boendemöten med lokala hyresgästföreningar, samt hyresförhandling med Hyresgästföreningen Region Stockholm. Dialoger med Hyresgästföreningen • 2024 förhandlades hyran för två år framåt. • Ett samrådsavtal vid större upprustningar tecknades med Hyresgästföreningen • Under 2025 förhandlades hyra för byggprojektet Ratten 4. • Vi har löpande samråd och boendemöten med lokala hyresgästföreningar för att samverka på bästa sätt. Entreprenörer och leverantörer Vi har en nära dialog med de entreprenörer och leverantörer vi samarbetar med i våra bygg- och underhållsprojekt. Dialogen sker framför allt i upphandlingar och avtalsuppföljningar. Vi genomför också fördjupade dialoger och ökad samverkan med potentiella leverantörer i upphandlingsprocessen. Vårt fokus på entreprenörer och leverantörer • Vi för dialog med våra entreprenörer och leverantörer genom kontinuerliga uppföljningsmöten. • Varje år följer vi upp våra leverantörsavtal för att säkerställa kvalitet och pris. Myndigheter och andra bolag Myndigheter och andra bolag är en intressentgrupp som vi samarbetar med för att följa lagar och regler, samt för att genomföra gemensamma projekt. Vi har löpande dialoger FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 15 och samarbeten om specifika områden, som trygghet och säkerhet, upphandlingar och kontroller på byggarbetsplatser. Vårt fokus på myndigheter och andra bolag • Familjebostäder samarbetar med Polismyndigheten för att förebygga brott och skapa trygga bostadsområden. På förekommen anledning samarbetar vi även med Skatteverket och andra statliga aktörer. • Vi samarbetar med andra bolag och förvaltningar både i och utanför Stockholm kring olika sakfrågor. • Vi har ett samarbete med Skyddsvärnet. Deras trygghetsvärdar besöker utvalda platser och adresser i Farsta. • För att motverka arbetslivskriminalitet i byggbranschen är vi medlemmar i Rättvist byggande, en samverkan mellan byggherrar och Ekobrottsmyndigheten, gränspolisen, Skatteverket och Arbetsmiljöverket. Ägaren Stockholms stad, kommunala bostadsbolag, fackförvaltningar och stadsdelar Vi har en löpande dialog med vår ägare Stockholms stad, med kommunala bostadsbolag, fackförvaltningar och stadsdelar. Vi styrs av ägardirektiv och har kontinuerliga dialoger och avstämning med Stockholms Stadshus AB och Stadsledningskontoret. Dialog med vår ägare och andra samarbetspartners i staden • Vi erbjöd sommaraktiviteter för strax över 2 000 barn och ungdomar som bor hos Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder. Aktiviteterna ordnas i samarbete med klubbar och föreningar runt om i staden. Målet med satsningen är att ge barn och ungdomar en meningsfull sommar. • Familjebostäder samarbetar ofta med Stockholms stads övriga bolag i frågor som rör tillgänglighet, hållbarhet, ekonomi och digital utveckling. • Vi samarbetar med stadsdelsförvaltningarna i både vårt förebyggande trygghetsskapande och vräkningsförebyggande arbete. Vi samarbetar kring trygghetsskapande aktiviteter tillsammans med olika aktörer i staden genom platssamverkan i Rågsved och Järva. Närboende, allmänhet och föreningar Det är viktigt att ha en god relation med de som bor i närheten av våra områden, med allmänhet och föreningar som berörs av vår verksamhet på olika sätt. Vi har dialogmöten med närboende där vi bygger nytt, bygger om eller utför underhåll, samt samarbeten med lokala föreningar som bidrar till en positiv utveckling i våra bostadsområden. Dialog med närboende, allmänhet och föreningar • Genom olika former av föreningssamarbeten stöttade vi lokala föreningar som skapar sysselsättning för barn och unga i våra områden. • På Järvaveckan hade vi förmånen att möta hyresgäster och allmänhet för att svara på frågor samtidigt som vi kan sprida viktig information. • Vi deltog på Trygghetsdagen i Rågsved tillsammans med Enskede-Årsta-Vantörs stadsdelsförvaltning, Rågsveds Fastighetsägare och Polisen. Trygghetsdagen är ett sätt att stärka tryggheten och gemenskapen i Rågsved. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 16 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 17 Familjebostäder bygger för stockholmarna Efter ett decennium av hög byggtakt befinner sig byggbranschen i ett nytt läge. Under 2025 byggstartade vi endast ett projekt i Farsta strand. Samtidigt förvärvade vi 1200 hyresrätter i Hjulsta från Einar Mattsson. UTMANINGAR I BYGGBRANSCHER DÄMPAR BYGGTAKTEN Under året var 166 lägenheter i produktion. Vi startade ett nytt projekt i Farsta strand med 79 hyresrätter. Samtidigt fortsatte produktionen av 87 lägenheter i Nockebyhov, vårt första projekt som certifieras enligt Miljöbyggnad Guld. Det markerar ett viktigt steg i vårt hållbarhetsarbete. Ingen inflyttning skedde under 2025. Under 2026 välkomnar vi däremot nya hyresgäster till kvarteret Oldmästaren. Parallellt med pågående produktion arbetar vi för att säkra framtida byggstarter. I dag finns 19 projekt i detaljplaneskedet och vi söker löpande nya markanvisningar för att möta stadens långsiktiga behov av hyresrätter. Höga bygg- och räntekostnader har inneburit utmaningar för hela byggbranschen och påverkat förutsättningarna för att starta nya projekt utan att hyrorna blir för höga. När vi blickar framåt är ambitionen tydlig: vi ska fortsätta utveckla byggandet för att nå våra klimatmål. Det innebär bland annat ökat återbruk, mer resurseffektiva lösningar, effektivare boyta och bra byggförutsättningar för att hålla nere produktionskostnader. Med långsiktighet och ansvar bygger vi vidare, även i en tid av förändring. SÅ UTVECKLAR VI STADEN Stockholms stad arbetar intensivt för att ge de kommunala bostadsbolagen möjlighet att bygga flera bostäder. Familjebostäder fick tre markanvisningar under 2025, som möjliggör 380 nya hyresrätter. Samtliga ska planeras som Stockholmshus, som är bolagens koncept för en effektiv byggprocess och rimliga hyror. Under året har vi arbetat nära Stockholms stad för att hitta genomförbara projekt utifrån viktiga faktorer som naturvärden, buller, skyfall och ekonomisk hållbarhet. Samtidigt ska våra hus bidra till social hållbarhet och bra boendemiljö. Familjebostäder utvecklar både befintliga och nya stadsdelar. Vi har en ambition att dels komplettera befintlig bebyggelse med mindre projekt, dels att delta i stadens stora utvecklingsområden, som Norra Djurgårdsstaden. Vi söker också mark i områden där allmännyttan inte finns representerad idag. ÖVER 5 000 LÄGENHETER I STOCKHOLMSHUS Stockholmshusen byggs i samarbete mellan de allmännyttiga bostadsbolagen, privata entreprenörer och stadens tekniska förvaltningar. Syftet är att bygga snabbare och mer kostnadseffektivt. Under året pågick en satsning för att öka antalet markanvisningar till FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 18 de kommunala bostadsbolagen i Stockholm. I dag omfattar Stockholmshusen omkring 5 000 bostäder i totalt 40 färdiga, påbörjade och planerade projekt fördelat på Stockholm stads tre bostadsbolag. Hälften av alla nya markanvisningar till stadens bostadsbolag ska vara Stockholmshus. Under året byggstartades ett projekt med Stockholmshus i staden - Familjebostäders fastighet med 79 lägenheter i Farsta strand. Ytterligare nio Stockholmshusprojekt planeras, med omkring 1 200 hyresrätter. Husen byggs utifrån miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad silver och bidrar till social hållbarhet och trygghet utan att ge avkall på de klimatmål vi följer. Husen utformas för levande gatumiljöer, ofta med lokaler i bottenvåningen. Flera Stockholmshus har solceller på taken för att bidra till mer klimatvänlig energi och gröna tak som renar dagvatten. Hyresgästerna erbjuds också mobilitetslösningar som cykel- och bilpooler. MINDRE MILJÖPÅVERKAN NÄR VI BYGGER Våra nybyggda bostäder ska vara attraktiva för både nuvarande och framtida hyresgäster. Hög kvalitet genom hela byggprocessen är avgörande. Bolaget arbetar med egna systematiska kontroller och har egna specialister inom bland annat VVS, el och bygg. Familjebostäder ska bygga med en låg miljö- och klimatpåverkan och samtidigt erbjuda hälsosamma och trygga boendemiljöer. Det gör vi på flera sätt, bland annat genom att: • beräkna klimatutsläpp i alla nyproduktionsprojekt och styra mot minskade utsläpp. • ställa krav på miljögodkända byggvaror och produkter enligt Byggvarubedömningen vid alla upphandlingar och inköp. • sträva efter att minska byggavfallet och arbeta med återbruk av byggnadsmaterial. • våra bostäder ska ha en låg energianvändning. Vi arbetar för att öka andelen förnybar energi bland annat genom solceller på taken. • alla byggnader projekteras och produceras för att minst uppfylla certifieringsnivå för Miljöbyggnad Silver. • genomföra återbruksinventeringar i nyproduktions- och ombyggnadsprojekt. • skapa gröna gårdar som tar hand om dagvatten och skyfall, skyddar mot hetta, bidrar till biologisk mångfald och är en plats för rekreation • erbjuda mobilitetslösningar som gör det enkelt för våra hyresgäster att bo hos oss utan egen bil. Utredningar i tidiga skeden Innan ett byggprojekt startar genomförs omfattande förberedelser. Vi tar fram projektidéer, markanvisningsansökningar och de utredningar som ligger till grund för detaljplaner. Under 2025 hade bolaget 19 pågående detaljplaner i olika skeden. Utredningarna säkerställer att vi uppfyller de krav som ställs på de bostäder vi bygger. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 19 Konstnärlig gestaltning Konst är en självklar del av våra byggprojekt. Genom konstnärlig gestaltning skapar vi miljöer som engagerar, väcker nyfikenhet och bidrar till platser där människor trivs och känner sig hemma. Det kan ta sig uttryck i allt från konst som integreras i byggnadens arkitektur eller bestå av fristående verk i utemiljöer – alltid med ambitionen att stärka platsens identitet. Samarbetet med Stockholm konst ger en långsiktig ram för hur konst kan bidra till framtidens bostadsområden. Utgångspunkten är att konsten ska vara tillgänglig och inkluderande, bidra till trygghet och jämlikhet samt utformas med material och metoder som uppfyller våra miljökrav. Under året tillkom nya konstverk i våra fastigheter. I kvarteret Källvreten 2 i Drevvikshöjden invigdes verket Omfamnande element av konstnären My Lindh. Gestaltningen tar avstamp i samspelet mellan människa, natur och material, och påminner om vårt gemensamma ansvar för den miljö vi delar – både idag och för kommande generationer. FASTIGHETSBESTÅNDET Våra bostäder Familjebostäder hade totalt 21 752 lägenheter vid årets slut. De flesta finns i södra Stockholm, men den stadsdel där flest hyresgäster bor är Farsta centrum. Merparten av fastigheterna är uppförda åren 1945 - 1959. Andelen nyproducerade lägenheter ökar och vår projektportfölj omfattar närmare 4 200 byggrätter. Hem för alla Drygt 45 000 stockholmare bor i våra hyresrätter. Genomsnittsytan på våra lägenheter är 64 kvm. Det vanligaste är tvårumslägenheter (8 000) och trerumslägenheter (6 700). När vi planerar nya bostäder kartlägger vi efterfrågan på olika lägenhetsstorlekar, så att nyproduktionen kompletterar det befintliga utbudet. I områden där många bor trångt ser vi också över hur vi kan möta behovet av större bostäder, både vid ombyggnation och nyproduktion. Familjebostäder erbjuder både vanliga hyresrätter och mer specialiserade boendeformer. I dagsläget har vi 234 studentlägenheter och 241 ungdomsbostäder för unga i åldern 18-25 år. Vi erbjuder också kollektivhus. Idag har vi sex kollektivhus i Stockholm: fyra i söderort, ett på Södermalm och ett i Hammarby sjöstad. De boende har egna lägenheter, men delar på gemensamma ytor. Bostadssocialt ansvar Familjebostäder tar ett bostadssocialt ansvar genom att tillhandahålla försöks- och träningslägenheter samt lägenheter inom Stockholms stads projekt Bostad Först, för att hjälpa människor i hemlöshet. Vi tillhandahåller också genomgångsbostäder till stockholmare som av ekonomiska eller sociala skäl har hamnat utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Under 2025 tillhandahölls 146 lägenheter till Bostad Först, försöks- och träningslägenheter och genomgångsboenden via Stiftelsen Hotellhem i Stockholm (SHIS). FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 20 Familjebostäder köper 1 200 hyresrätter i Hjulsta Under året beslutades att Familjebostäder köper cirka 1 200 hyresrätter i Hjulsta från Einar Mattsson. Det är bolagets första bostadsförvärv sedan 2009 och innebär att vi stärker vår närvaro på Järva. Efter tillträdet blir bolaget den tredje största fastighetsägaren i området. Köpet omfattar två byggrätter och 14 fastigheter med totalt 1 194 hyresrätter och omkring 85 000 kvadratmeter uthyrningsbar yta. I affären ingår också lokaler för kommersiell verksamhet och föreningsliv. Fastigheterna är till största delen byggda på 1970-talet och är välskötta, med flera investeringar genomförda under de senaste tio åren. Förvärvet syftar till att stärka allmännyttan i Stockholm och skapa goda förutsättningar för en långsiktig och effektiv förvaltning, med rimliga hyror och fortsatt utveckling av både bostäder och områden. Tillträdet sker i början av 2026 efter beslut i kommunfullmäktige. Lägenhetsbestånd fördelat på byggnadsår -1929 1930-1944 2005- 5% 6% 25% 1990-2004 Totalt 21 752 1% lägenheter 1975-1989 2% 1945-1959 38% Antal m2 boyta fördelat på byggnadsår 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 - 1 9 2 9 0- 1 9 4 4 5- 1 9 5 9 0- 1 9 7 4 5- 1 9 8 9 0- 2 0 0 4 2 0 0 5- 3 4 6 7 9 9 9 9 9 9 1 1 1 1 1 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 21 Våra lokaler Familjebostäder arbetar för ett varierat lokalutbud i våra fastigheter. Målet är att hitta långsiktigt hållbara verksamheter som erbjuder närservice, skapar arbetstillfällen och bidrar till en levande stadsdel. Vid årets slut hade Familjebostäder totalt 2 384 lokaler varav 968 kommersiella. Vakansgraden ökade till 7,8 procent jämfört med 6,4 procent 2024. Det följer det aktuella läget på lokalmarknaden. Våra kommersiella lokaler rymmer allt från butiker och kontor till verksamheter inom vård, omsorg och skola. Vi samarbetar också med Kulturförvaltningen för att kulturutövare ska kunna hyra lokaler av oss. Det bidrar till ett rikt förenings- och kulturliv, med exempelvis föreningar, bibliotek, kulturskolor, konstnärsateljéer, teatrar och restauranger. Ökad trygghet och service i Rinkeby På Rinkebystråket har Familjebostäder 26 lokaler och alla är uthyrda. Ambitionen är att erbjuda en bred mix av hyresgäster med ett utbud som bidrar till mer dagliv och trygghet i området. För att öka trivseln och tryggheten kring lokalerna sågs all belysning över och byttes ut. Tomma lokaler byggs om till bostäder När konjunktur och köpbeteenden förändras blir det ännu viktigare att hitta rätt hyresgäster till varje område. Vi lägger därför mer tid på att utveckla vår strategi för lokaluthyrning. Vi ser exempelvis över möjligheten att bygga om tomställda lokaler till bostäder eller LSS-boenden. Det ökar tryggheten i området och är ett effektivt sätt att använda ytorna, samtidigt som det finns behov av fler bostäder. Det ger dessutom ofta lägre klimatutsläpp än att bygga helt nya bostäder. Under året byggdes en lokal i Farsta centrum om till tre lägenheter och en lokal i Farsta strand började byggas om till sju servicelägenheter. I Rågsved och Tensta utreddes lokaler som kan byggas om till både LSS-boenden och lägenheter. LÅNGSIKTIG FÖRVALTNING OCH DRIFT Familjebostäder tar ett långsiktigt ansvar för att våra hus och bostadsområden ska vara trivsamma att bo i, både för dagens hyresgäster och för de som flyttar in i framtiden. En central del av uppdraget är att hålla fastigheterna i gott skick. Genom löpande underhåll kan vi upptäcka underhållsbehov i tid och planera rätt åtgärder. Fastigheternas skick kontrolleras regelbundet för att förebygga brister, särskilt i gemensamma utrymmen. Med ett systematiskt arbetssätt kan vi prioritera insatser, använda resurser effektivt och skapa trygga och välfungerande boendemiljöer. Det ger god service till hyresgästerna och bidrar till att husen behåller sin standard och sitt värde över tid. Underhåll med varsam renovering Familjebostäders underhållspolicy styr arbetet med större renoveringar och löpande underhåll. Policyn uppdaterades under året och utgår från varsam renovering i dialog med hyresgästerna. Den innehåller också ett tydligt fokus på cirkularitet genom återbruk, materialåtervinning och minskat byggavfall. Målet är att bidra till halverade klimatutsläpp till år 2030. Policyn omfattar större upprustningar, underhållsinsatser, reparationer och skötsel. Den inkluderar också åtgärder som minskar energibehovet, förbättrar inomhusklimatet och tar hänsyn till kulturhistoriska värden. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 22 Fortsatt hög underhållstakt Drygt 60 procent av Familjebostäders bostäder byggdes mellan 1945-1975. Det innebär stora underhållsbehov under de kommande åren. Många bostäder behöver moderniseras för att till exempel effektivisera energianvändningen, möta högre krav på inomhusmiljö och anpassas till ett mer extremt klimat. För att möta behoven håller vi en fortsatt hög underhållstakt. Åtgärderna ska minska fastighetens klimatavtryck samtidigt som husen rustas för att hålla i många år framöver. Exempel på insatser är moderna energisystem, hissrenoveringar, bättre belysning och upprustning av skyddsrummen. Vi använder digitala verktyg och arbetssätt, som exempelvis drönare, för att få bättre överblick över fastigheternas skick och planera åtgärder mer effektivt. Hänsyn och valmöjligheter för hyresgästerna När vi genomför underhållsarbeten är målet att påverka hyresgästerna så lite som möjligt. God planering, tydlig kommunikation och hänsyn i utförandet är centrala delar i arbetet. Våra entreprenörer får tydliga instruktioner om hur arbeten ska genomföras med respekt för boendemiljön. Vi informerar hyresgäster löpande före, under och efter projekten. Hyresgästerna har också möjlighet att påverka delar av det inre lägenhetsunderhållet enligt bolagets avtal med Hyresgästföreningen. De kan till exempel välja ommålning, tapeter eller nya vitvaror med bestämda intervaller. Under 2025 tapetserades 4 126 rum, 2 355 vitvaror byttes, 325 parkettgolv slipades och 1 000 rum fick nya golv. Över 400 skyddsrum rustas upp Familjebostäder ansvarar för 423 skyddsrum runt om i Stockholm med plats för cirka 34 000 personer. Skyddsrummen är en viktig del av Sveriges civilförsvar och vårt ansvar som fastighetsägare. För att stärka beredskapen rustas nu alla skyddsrum upp, så att de snabbt kan tas i bruk om det skulle behövas. Arbetet startade under 2025 och pågår till och med 2029. Alla skyddsrum har inventerats och åtgärder genomförs för att säkerställa att funktioner som dörrar, ventilation, el, värme och avlopp fungerar. I vissa skyddsrum räcker det med mindre insatser, medan andra kräver mer omfattande åtgärder. Målet är att skyddsrummen ska kunna ställas i ordning inom 48 timmar vid höjd beredskap. Upprustningen är en del av den nationella och kommunala satsningen på civilförsvaret och bidrar till ett tryggare och mer motståndskraftigt samhälle. RENOVERINGAR I LÄGENHETER OCH ALLMÄNNA UTRYMMEN Familjebostäder vill erbjuda ett boende som möter kraven på standard, tillgänglighet och trygghet. Det gör vi främst genom planerade underhållsåtgärder. När flera av husets grundläggande funktioner har nått sin tekniska livslängd är det nödvändigt med en mer omfattande, men fortfarande varsam, renovering. Återbruk när vi renoverar Familjebostäder ökar sitt fokus på varsam renovering för att styra mot en mer hållbar byggproduktion. Bolaget införde krav på cirkularitet i relevanta upphandlingar, där leverantörer i första hand ska använda material från vår återbrukshubb. Återbruksinventeringar gör det möjligt att kraftigt minska klimatutsläppen genom att bevara och återbruka byggmaterial, snickerier och vitvaror i så stor utsträckning det går. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 23 Hyresgäster i pågående ombyggnadsprojekt kan välja att behålla och återbruka så mycket som möjligt av interiören. I kvarteret Väktaren 37 på Kungsholmen avslutades renoveringen av närmare drygt 60 lägenheter under året. De första hyresgästerna flyttade tillbaka under 2024 och under 2025 färdigställdes hela huset. De återflyttande hyresgästerna kunde välja mellan flera standardpaket i lägenheterna. Omkring hälften valde återbrukade kök. Planerade underhållsåtgärder Det finns planer på underhållsprojekt i flera fastigheter, där några än så länge är i ett tidigt planeringsskede: • Vid Rinkebyplan planerar vi att renovera fastigheten Kvarnberget 2. Vi strävar efter att återbruka köks- och garderobssnickerier i så stor utsträckning det går. • I det kulturklassade kvarteret Draget 1 på Södermalm planeras för renovering av 178 lägenheter. Hyresgästerna kan välja mellan olika standardpaket i lägenheterna, varav ett innebär att så mycket som möjligt av interiören återbrukas eller behålls i befintligt skick. • I Tensta fortsatte planeringen av en kommande upprustning i fastigheterna Hämringe 1 och Krällinge 1. Husen på Krällingegränd renoverades utvändigt. • I Ratten 4 i Gröndal pågår renovering av 16 lägenheter. Planerade underhållsprojekt Planerad Antal underhållsstar Stadsdel Fastighet lägenheter t Gröndal Ratten 4 16 2025 Gröndal Ratten 2 24 2027 Vasastan Kikaren 15 14 2028 Södermalm Draget 1 178 2026 Tensta Hämringe 1 152 2031 Tensta Krällinge 1 157 2028 Totalt 541 2025 2024 2023 Antal färdigställda nyproducerade lägenheter (st.) 0 440 351 Antal påbörjade nyproducerade lägenheter (st.) 79 87 0 Antal lägenheter i nyproduktion (st.) * 166 87 495 Investering i nyproduktion (mnkr) 269 434 1 022 Investering i underhåll och ombyggnad (mnkr) 446 572 422 (exkl. inre underhåll, tillval och resultatfört underhåll) Resultatfört underhåll inkl. HLU och tillval (mnkr) 121 120 114 Totalt antal lägenheter lämnade till 1 734 1 792 2 075 Bostadsförmedlingen för förmedling (st.) *Inkluderar pågående nyproduktionsprojekt med genomförandebeslut. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 24 En stabil ekonomi i en orolig omvärld En långsiktigt stabil ekonomi är en förutsättning för en hållbar fastighetsportfölj och för att kunna erbjuda våra hyresgäster trygg och god service över tid. Under året har drift- och taxebundna kostnader fortsatt att öka, samtidigt som finansieringskostnaderna varit kvar på en hög nivå. Genom krav på effektivitet och tydliga prioriteringar har bolaget trots detta bibehållit en stabil ekonomisk ställning. Verksamheten bedrivs utifrån affärsmässiga principer enligt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsbolag (2010:879). Bolagets ekonomiska värde genereras av hyresintäkter och värdet på våra fastigheter. Fastigheterna är en del av stadens och stockholmarnas samlade förmögenhet. Genom utveckling av våra befintliga fastigheter, tillkommande driftnetto genom nyproduktion, en stark balansräkning och goda hyresgästrelationer skapas förutsättningar för att bygga och förvalta attraktiva hyresrätter och ge god service till våra hyresgäster. FASTIGHETERNAS VÄRDE OCH VÄRDEFÖRÄNDRING En del av bolagets ekonomiska värde avser marknadsvärdet i fastighetsbeståndet. Fastigheterna värderas varje år genom en så kallad samordnad värdering enligt kassaflödesmetoden. Marknadsvärdet per 31 december 2025 uppgick till 49 822 mnkr (48 823) inklusive investeringar i pågående ny- och ombyggnation. I marknadsvärdet ingår även internt värderade byggrätter motsvarande 133,8 mnkr. Den totala värdeökningen för portföljen uppgick till 0,6 procent. Årets högre bedömda marknadsvärde förklaras med ett förbättrat driftnetto samt något sänkta direktavkastningskrav. Direktavkastningskraven för bostäder sjönk med cirka 5 punkter i mer centrala lägen 10 punkter i delar av Bromma. I ytterområdena var direktavkastningskraven oförändrade. Den orealiserade värdeförändringen ökade till 28 932 (28 015) mnkr. Investeringar i befintligt bestånd påverkade värdet med 0,9 (1,2) procent och motsvarande siffra för nyproduktion uppgick till 0,6 (0,9) procent. Genomsnittlig initial direktavkastning för hela beståndet uppgick till 3,5 (3,5) procent. Nyproduktion Befintligt Byggrätt Totalt Mnkr bestånd Värde vid årets början 33 48 590 200 48 823 Köp 0 0 0 0 Försäljning 0 0 -0 0 Investeringar 269 446 0 715 Orealiserade -156 284 450 -10 värdeförändringar Verkligt värde vid årets slut 146 49 486 190 49 822 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 25 Värdeförändring (%) -51,7 0,9 -5,0 0,6 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 26 Förändring av fastighetsbeståndet Mnkr 2025 2024 2023 Verkligt värde vid årets början 48 823 47 133 48 947 Köp 0 0 195 Försäljning 0 -15 0 Investeringar i nyproduktion 269 435 1 022 Investeringar i befintligt bestånd 446 572 422 Orealiserade värdeförändringar 284 698 -3 453 Verkligt värde vid årets slut 49 822 48 823 47 133 AVKASTNING OCH EKONOMISK UTVECKLING Bolagets mål är en effektiv förvaltning tillsammans med en god och långsiktigt hållbar totalavkastning i nivå med andra liknande fastighetsägare. Effektiviteten i vår fastighetsförvaltning mäts genom överskottsgraden, det vill säga driftöverskottet i förhållande till våra intäkter. Överskottsgraden uppgick till 47,0 (46,5) procent. Verksamhetens och enskilda fastigheters ekonomiska utveckling följs upp varje år utifrån totalavkastning, det vill säga direktavkastning plus värdeförändring. Bolagets totalavkastning uppgick 2025 till 3,2 (3,9) procent till följd av en positiv utveckling av fastighetsvärden i beståndet. Avkastning på det totala kapitalet uppgick till 2,0 (2,3) procent. 2025 2024 2023 Direktavkastning (%) 2,6 2,5 2,4 Värdeförändring (%) 0,6 1,4 -6,8 Totalavkastning (%) 3,2 3,9 -4,4 En god lönsamhet är en förutsättning för att upprätthålla och utveckla vår förvaltningskvalitet, underhålla befintligt fastighetsbestånd, producera nya bostäder och genomföra ombyggnationer. Den senaste tidens kostnadsutveckling förväntas påverka bolagets framtida lönsamhet negativt då det kommer bli utmanande att fullt ut kompensera för utvecklingen genom hyresjusteringar och kostnadsbesparingar. För att långsiktigt bibehålla lönsamheten krävs fokus på såväl hyresintäkter samt en kostnadseffektiv verksamhet. Av bolagets redovisade resultat efter skatt om 134 mnkr föreslås en utdelning om o (0,0) mnkr i enlighet med Allbolagsstiftningen 3§. Det innebär att hela resultatet stannar i bolaget för att investeras i nya och befintliga bostäder. INVESTERINGAR I EGNA FASTIGHETER Den övergripande ambitionen är att ha en långsiktigt hållbar fastighetsportfölj. Lönsamma investeringar i nyproduktion, som skapar värdetillväxt, är en av förutsättningarna för att kunna möta det underhållsbehov som finns i det befintliga beståndet. Att utveckla fastighetsportföljen genom att investera i ny- och ombyggnation är i sig också en del av bolagets uppdrag och strategi för att bidra till bostadsförsörjningen i Stockholm. Investeringsvolymen har minskat och uppgår till 269 (434) mnkr i nyproduktionen och 446 (572) mnkr i ombyggnad samt underhåll. Investeringar i nyproduktion och ombyggnad sker till marknadsmässiga avkastningskrav. investerar löpande i befintligt fastighetsbestånd för att bibehålla FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 27 fastigheternas värde och för att tillgodose hyresgästernas behov. När vi underhåller våra fastigheter prioriterar vi de insatser vi gör utifrån myndighetskrav, energibesparingsåtgärder och åtgärder som ökar tryggheten i våra bostadsområden. Investeringar i befintligt bestånd finansieras genom bolagets kassaflöde från den löpande verksamheten. Högre finansieringskostnader innebär ett minskat kassaflöde och försvårar en hög investeringsvolym kommande år. FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR Under året har två fastigheter överlåtits från Familjebostäder till dotterbolaget Årstaberg. Inga köp eller försäljningar har skett med extern part. I juli 2025 tecknades ett aktieöverlåtelseavtal att per den 2 februari 2026 köpa samtliga aktier i Hjulstahem AB och därmed förvärva 1 194 lägenheter i Hjulsta. FINANSIERING Att äga, förvalta och utveckla fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet. Bolaget ska uppfylla ägarnas förväntan på en god avkastning tillsammans med en finansiellt stabil verksamhet. Verksamheten finansieras med eget kapital och med trygg finansiering genom lån via Stockholms stads internbank. Bolagets finansieringskostnader minskade under 2025 till följd av lägre snittränta på lånat kapital samt minskad belåning. Familjebostäder har en god finansiell ställning och står på en stabil grund med justerad soliditet 67,7 (67,1) procent och 18,8 (19,7) procents belåningsgrad, vilket skapar förutsättningar för fortsatt tillväxt. Rådande marknadsförutsättningar utmanar möjligheten till lönsamma och hållbara investeringar i nya bostäder. Kapitalstruktur 2025 Övriga skulder 3,8% Räntebärande skulder Eget kapital 43,5% 52,8% FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 28 Lånevolym och genomsnittlig ränta 12000 3 10000 2.5 8000 2 6000 1.5 4000 1 2000 0.5 0 0 2021 2022 2023 2024 2025 Stockholms stad internbank, mnkr Snittränta, % Genomsnittlig ränta och räntekostnad 300 3 250 2.5 200 2 150 1.5 100 1 50 0.5 0 0 2021 2022 2023 2024 2025 Räntekostnad Snittränta, % HYRESUTVECKLING OCH DRIFTNETTOUTVECKLING Hyresutvecklingen för bostäder förhandlas årligen centralt med Hyresgästföreningen. I slutet av 2024 tecknades det en 2-årig överenskommelse för 2025 och 2026. 2025 höjdes hyran i genomsnitt med 4,7 procent från den 1 januari, vilket motsvarar en hyreshöjning på 411 kronor per månad för en medelstor lägenhet på 64 kvm. Driftskostnaderna uppgick till 1 155 mnkr (1 099). Ökningen avsåg främst ökade kostnader för taxebundna kostnader och fastighetsdrift. Driftnettot, som tar hänsyn till direkta fastighetsrelaterade intäkter och kostnader exklusive avskrivningar och räntekostnader, utvecklades positivt till följd av ökade hyresintäkter och uppgick till 1 310 (1 225) mnkr. Familjebostäders bostadsbestånd är fullt uthyrt. 2025 2024 2023 Årets resultat efter skatt (mnkr) 134 170 78 Direktavkastning (%) 2,6 2,5 2,4 Avkastning på totalt kapital (%) 2,0 2,3 1,5 Synlig soliditet (%) 52,7 52,1 52,2 Justerad soliditet (%) 67,7 67,1 66,9 Marknadsvärde (mnkr) 49 822 48 823 47 133 Driftnetto (kr/m2) 840 792 747 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 29 Vårt arbete med social hållbarhet och trygghet Social hållbarhet handlar om att skapa ett samhälle där alla har tillgång till bostad, hälsa och social rättvisa. För oss innebär det fram för allt trygga bostäder med rimliga hyror i kvarter där människor trivs. Vårt långsiktiga trygghetsarbete gav resultat, trygghetsindex ökade för sjunde året i rad till 81,8. EXTRA RESURSER FÖR ÖKAD TRYGGHET De senaste åren har präglats av många våldsdåd i Sverige. Skjutningar och sprängningar riktade mot enskilda och deras bostäder har ökat och skapar otrygghet. Som bostadsbolag har vi en viktig roll i att bidra till trygghet. Det gör vi genom vår närvaro i områdena, vårt sätt att bygga och förvalta fastigheter och genom samverkan med staden, civilsamhället och andra aktörer. I några bostadsområden är de sociala utmaningarna större än i andra delar av staden. Just nu gäller det främst Farsta, Rinkeby, Rågsved och Tensta. Där satsar vi extra resurser på att öka tryggheten för våra hyresgäster. Vårt löpande trygghetsskapande arbete består av många olika insatser: • Förbättra husen, förvalta för att förebygga brott och erbjuda sociala aktiviteter. • Möta våra hyresgäster dagligen, åtgärda fel, hålla helt, rent och snyggt i bostadsområdena. • Rondera utemiljöer och beskära buskar så att ingen kan gömma sig bakom dem. • Installera trygghetspaket i källare och på vindar och gå trygghetsvandringar för att upptäcka var det exempelvis behövs bättre belysning. • Kameraövervakning i miljöstugor för att minska risken att hyresgäster dumpar farligt och felaktigt avfall. Sammantaget gör detta att våra hyresgäster känner sig tryggare. Trygghetsindex för 2025 ökade till 81,8 – en siffra som visar att arbetet ger resultat. FÖRVALTNING FÖR ATT FÖREBYGGA BROTT Vi arbetar förebyggande för att minska risken för brott och störningar. Först och främst genom att se till att den fysiska miljön är trygg för våra hyresgäster. Vi kontrollerar dagligen att allt fungerar i fastigheterna. Om vi upptäcker ett fel åtgärdas de så snabbt som möjligt, eftersom det ökar hyresgästens känsla av trygghet. Att fastighetens skalskydd, lås, portar och passagesystem fungerar väl är också något vi lägger stor vikt vid. Obehöriga personer ska inte kunna ta sig in eller röra sig i husen. Vi söker efter moderna lösningar för att utveckla skalskyddet, exempelvis alternativa låssystem och möjlighet att låsa upp med hjälp av mobiltelefoni och bank-id. Vi håller särskild koll på gemensamma utrymmen som entréer, källare och vindar för att se till att obehöriga inte vistas där. Vid behov kompletteras skalskyddet med FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 30 bevakningskameror och intelligenta ljudstörare. Ljudstörare låter med allt starkare ljud om någon vistas för länge i ett undanskymt utrymme. Ytterligare 14 bevakningskameror installerades i miljörum under året. De hjälper oss att identifiera hyresgäster som dumpar miljöfarligt och skrymmande avfall som exempelvis kylskåp. I vissa fall fakturerar vi hyresgästen för frakten av olämpligt avfall. Interna och externa trygghetsinventeringar sker tillsammans med medarbetare, fastighetsföreningar, polisen och boende. Inventeringarna hjälper oss att identifiera otrygga platser där vi behöver sätta in extra åtgärder. Ett vanligt önskemål från boende är bättre belysning. Medarbetare lär sig hantera hot och våld En säker arbetsmiljö är en prioritet. Nya medarbetare får utbildning i att hantera konflikter och hotfulla situationer. Medarbetare som möter särskilt utsatta situationer erbjuds fördjupade utbildningar och stöd. Vi genomför också trygghetsbesiktningar för utvalda fastigheter och områden. Allvarliga händelser Under året inträffade inga större händelser i våra fastigheter, som exempelvis explosioner. Däremot skedde en skjutning på Rinkebystråket. När allvarliga händelser inträffar förstärker vi våra trygghetsinsatser i samarbete med stadsdelsförvaltningen. Vid behov kallas extern hjälp in till exempel i form av väktare. De kontrollerar fastigheten eller området och deras rapportering underlättar för oss att återställa ordningen och tryggheten i huset. NÄR DET KÄNNS SÄRSKILT OTRYGGT Fel person bor i lägenheten För många känns det otryggt att inte känna igen sina grannar eller veta vem som bor i trapphuset. Därför arbetar vi för att försvåra olaga andrahandsuthyrning. Vi kartlägger våra lägenheter för att säkerställa att rätt person bor där, det vill säga den som har förstahandsavtal eller ett beviljat andrahandsavtal. I arbetet använder vi ett automatiserat systemstöd som upptäcker och flaggar avvikelser i Skatteverkets folkbokföring. Systemet kan också uppvisa tecken på andra typer av bostadsbedrägerier, exempelvis adressförsäljning och folkbokföringsbrott. Vi får också in tips om olaga andrahandsuthyrningar genom samarbetet med kollegor som arbetar i våra fastigheter. En glädjande siffra är att 221 lägenheter friställdes under året, jämfört med tidigare årsbästa på 135 lägenheter. Ljudstörningar, stök, hot och våld Störningar bidrar självklart till lägre trivsel och ökad otrygghet. Våra medarbetare förebygger och hanterar många typer av störningar under kontorstid. Vanliga ärenden gäller ljudstörningar, stök i allmänna utrymmen men även hot och våld mellan grannar. Vi utreder och kontaktar den störande för att se till att beteendet upphör. Grannstörningar på kvällar och helger Störningar sker ofta utanför kontorstid. Då kan hyresgäster vända sig till Störningsjouren, som är en gemensam service för Stockholms stads allmännyttiga FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 31 bostadsbolag. Kvällstid och helger hanterar Störningsjouren ofta ärenden om bråk, hög musik och andra högljudda aktiviteter. Våld i nära relation Våld i nära relation är ett allvarligt samhällsproblem. Som hyresvärd har vi en viktig roll i att upptäcka signaler och agera när det behövs. Vi arbetar därför aktivt för att öka kunskapen hos våra medarbetare. Ökad kunskap innebär ökad trygghet för våra hyresgäster. Under året fick samtliga medarbetare en grundläggande introduktion för att lära sig känna igen tecken på våld och våga agera. En fördjupande föreläsning med Alla kvinnors hus genomfördes. Hyresrättsligt stöd för den som utsätts för brott Vi verkar för att brottsutsatta hyresgäster, oftast kvinnor, ska kunna bo kvar även när det är förövaren som står på hyresavtalet. En lag från förra året innebär att den brottsutsatta kan ha rätt att överta det aktuella avtalet. Det är ett effektivt sätt att hindra bostadslöshet och att trygga boende för brottsutsatta, medboende och barn. Allt fler ansökningar om stöd Vi arbetar aktivt och vräkningsförebyggande för att minska antalet avhysningar och underlätta för hyresgäster att kunna bo kvar långsiktigt, inte minst barnfamiljer. Antalet boende som söker hjälp och stöd har ökat liksom antalet sena eller uteblivna betalningar. Vi hanterade cirka 320 ärendet under 2025, vilket är ca 60 fler än förra året. SÅ ARBETAR VI FÖR BRANDSÄKERHET Våra husvärdar ansvarar för det systematiska brandskyddsarbetet i våra fastigheter. De håller exempelvis trapphus och källargångar fria från brännbart material. Det är viktigt både för att öka säkerheten vid utrymning och för att minska risken för anlagd brand. Hos nya hyresgäster installerar vi brandvarnare och ger en brandfilt i inflyttningspresent. I nybyggda och ombyggda lägenheter installerar vi el-ansluten brandvarnare. I ett brandförebyggande samarbete med Storstockholms brandförsvar gör vi årligen cirka 100 brandskyddsinventeringar, där eventuella brister i fastigheten rapporteras till ansvarig förvaltare. Brandförsvaret deltar även i våra hyresgästträffar och lär boende att hantera brandsläckare. Under året deltog 25 medarbetare i praktisk brandutbildning tillsammans med kollegor från Svenska Bostäder, Stockholmshem och Micasa. Riskbesiktningar genomfördes i sju av våra största fastigheter. Under 2025 hanterades cirka 30 brandskador i våra hus. Stockholms stads revisionskontor kontrollerar Familjebostäders systematiska brandskyddsarbete enligt LSO, Lagen om skydd mot olycka. Intervjuer genomförs med medarbetare, dels i övergripande funktion, dels från olika geografiska områden. JÄRVA – LÅNGSIKTIGT ARBETE Vi har funnits i Järva i mer än 50 år och fortsätter utveckla området så att våra hyresgäster trivs. Arbetet är en viktig del av Stockholms stads prioriterade satsningar på stadsutveckling i Järva. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 32 Trygg där man bor Tryggheten i det egna huset är viktigast. Därför säkerställer vi att skalskyddet fungerar, så att obehöriga inte kan ta sig in, bland annat med ”Järvadörren”, en dörr med magnetlås som inte går att ställa upp. Vi installerar också porttelefoni med Aptus-bricka och begränsar hyresgästernas åtkomst till källaren, utöver sina egna förråd. Vi ser också till att entréer och trapphus är välkomnande med bra belysning, tydliga anslagstavlor och postboxar för säker posthantering, där det finns plats. Miljöstugor rustas upp med fönster och närvarostyrd belysning. I vissa miljöstugor finns kameraövervakning för ökad säkerhet och bättre kontroll. Under året arbetade förvaltningsteamen systematiskt med bland annat förrådsrensningar, skyltning och rengöring i miljöstugor och översyn av tvättstugor. Gemensamma trygghetsvandringar Tillsammans med stadsdelsförvaltningen, polisen och Fastighetsägare i Järva genomför vi trygghetsvandringar, där boende också bjuds in att delta. Vi går igenom området och letar efter sådant som kan skapa otrygghet. Eventuella brister i miljön fångas upp och åtgärdas av respektive aktör. Lyckat arbete med säkerhetsbesiktningar Säkerhetsbesiktningar är ett effektivt sätt att öka tryggheten och säkerheten i en fastighet. Kraven är höga, men under året fick vårt team i Järva tre fastigheter godkända. Besiktningarna bidrar till tryggare hemmiljöer, minskad lägre risk för inbrott och skadegörelse, färre felanmälningar och lägre underhållskostnader. Våra besiktningar genomförs av Fastighetsägare i Järva. Samverkan och möten med hyresgäster Hyresgäster bjuds löpande in till gårdsträffar och bomöten. Träffarna skapar personlig kontakt och dialog och ger möjlighet att informera om aktuella frågor. I Rinkeby hade två träffar temat avfallssortering och trygghet. I Tensta deltog vi i Hyresgästföreningens bomöten. För att fler ska kunna ta till sig information från Familjebostäder tog vi fram lättlästa aviseringsmallar med bilder och satte upp sorteringsskyltar med förklarande bilder i miljörummen. Effektiv råttbekämpning Råttor är ett problem i hela Stockholmsområdet. I nedre Tensta fortsatte ett större arbete med råttbekämpning där vi tätade runt hus och portar. Det är ett effektivt sätt att hindra råttor från att bygga bon och föröka sig. Närvaro i stadsdelen Vi deltar årligen i Stockholms stads gemensamma tält på Järvaveckan. Årets tema i montern var sommaraktiviteter och tillsammans med Kista Sports Club och Svenska Bostäder fick hundratals unga prova på orientering. Det visade vilka möjligheter som sommaraktiviteter kan skapa för våra yngsta hyresgäster. Vi medverkade också i Nobel Week Lights, en ljusfestival i Stockholm under Nobelveckan. I Tensta ordnades en lokal ljusfestival under veckan. Under året genomfördes även en lokal ljusfestival i Tensta. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 33 Under en av kvällarna arrangerade vi en utomhusträff där vi mötte hyresgäster och berättade om vårt trygghetsarbete, där bättre belysning är centralt. SÖDERORT - SAMVERKAN ÖKAR TRYGGHETEN I söderort fortsatte det långsiktiga trygghetsarbetet i samverkan med andra aktörer. Platssamverkan är en viktig del i det förebyggande arbetet. Trygghetsträffar för boende Vi genomförde trygghetsträffar där boende möter Familjebostäder och andra aktörer, som Farsta stadsdelsförvaltning, polisen, Stockholms stadsmission och Svenska kyrkan. Träffarna har olika teman, innehåller alltid en aktivitet för barn och stärker samverkan i området. Under året genomfördes tre träffar i Farsta och två i Fagersjö. Vi ordnade också egna gårdsträffar, bland annat två större i Rågsved. Trygghetsvärdar i Farsta fem kvällar i veckan Familjebostäders trygghetsvärdar patrullerar Farsta centrum, Fagersjö, Farsta strand och Hökarängen fem kvällar i veckan i samarbete med Farsta stadsdelsförvaltning. De rör sig i kända riskmiljöer och tittar särskilt till portar, trapphus, källare och cykelförråd. Efter varje pass får vi en lägesrapport och vid allvarliga händelser kan trygghetsvärdarna även stötta i kontakten med hyresgäster. Trygghetsvandringar med stadsdelsförvaltningen Under året genomfördes fem trygghetsvandringar med Rågsveds Fastighetsägare. Där deltog fastighetsägare, stadsdelsförvaltningen, trafikkontoret och polisen för att ta reda på vad i miljön som kan upplevas som otryggt och behöva åtgärdas. Trygghetsforum Farsta Vi deltar även i nätverket Trygghetsforum Farsta med Farsta stadsdelsförvaltning, polisen, skolan, företagarföreningar och andra fastighetsägare. Månadsvisa lägesavstämningar och ett digitalt kartverktyg uppmärksammar oss på problem i området och visar var extra insatser behövs. Nionde trygghetsdagen i Rågsved För nionde året i rad genomfördes ”Trygghetsdagen i Rågsved” för att stärka tryggheten och gemenskapen i området. Varje år diskuteras fyra teman - platssamverkan, trygg utemiljö, trygg i hemmet och trygg uppväxt. Arrangörer är Rågsveds Fastighetsägare (där Familjebostäder är medlem), Enskede-Årsta-Vantör stadsdelsförvaltning och polisen. Under Rågveds Fastighetsägare ryms också andra aktiviteter, som Rågsveds Gröna Gårdar med pysselkvällar, en mosaikverkstad, gratis skridskoskola och golfkurs för flickor. Aktiviteter för hyresgäster Vi genomför aktiviteter som gör det lättare för grannar att lära känna varandra. I Farsta centrum ordnades julpyssel och julkranstillverkning i samverkan med Hyresgästföreningen. Tillsammans med ”Kvarterets cirkelträning” och Hyresgästföreningen erbjöds gratis gruppträning. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 34 BOSOCIALT ARBETE FÖR ÖKAD TRYGGHET Att skapa hem där människor trivs, mår bra och vill bo kvar länge är en av våra viktigaste uppgifter. För att lyckas satsar vi på trevliga utomhusmiljöer där hyresgäster lär känna sina grannar på ett naturligt sätt. Det är ett långsiktigt arbete som utgår från platsens behov. Vi utvecklar utemiljöer med exempelvis sittmöbler, lekutrustning, grusgångar och plantering av buskar, träd och blommor som gynnar pollinerande insekter. Upprustning sker det ofta i samråd med lokala hyresgästföreningar. Klimatvänlig odling Många hyresgäster uppskattar möjligheten till stadsodling, Vi erbjuder boende att låna och odla i någon av våra cirka 200 odlingslådor. Lådor, naturjord och kogödsel står vi för medan odlarna själva köper allt de behöver för plantering. Vårt krav är att odlingen är bi- och klimatvänlig, utan kemiska bekämpningsmedel och konstgödsel. I Farsta strand har vi byggt två så kallade ”Benjeshäckar” med ris, grenar och löv mellan granstolpar. Det ger små djur och insekter en plats där de kan söka skydd, samtidigt som vi slipper transportera bort riset. AKTIVITETER FÖR BARN OCH UNGA Feriejobb ger första raden på cv:t Genom feriejobb ger vi unga en första kontakt med arbetslivet. Det handlar om mycket mer än arbetstillfällen – det handlar om att bygga delaktighet, stolthet och hållbara samhällen. När vi som bostadsbolag skapar feriejobb stärker vi samtidigt gemenskapen och tryggheten. I år sommarjobbar 15 unga mellan 16 och 19 år hos oss, de flesta från Enskede-Årsta- Vantör, Farsta, Rinkeby-Kista och Södermalm. Ungdomarna utför enklare målnings- och reparationsarbeten, ser över och snyggar till gårdar, trapphus och källare. Även på påsk- och höstlov erbjuder vi feriejobb i mindre skala. Då handlar det ofta om att packa och dela ut återvinningskassar till hyresgäster. Kul på sommarlovet Sommaraktiviteter är ett årligt samarbete mellan Stockholms stads allmännyttiga bostadsbolag och en viktig del av vårt arbete för social hållbarhet. Vi erbjuder våra yngsta hyresgäster roliga aktiviteter för att öka tryggheten och bygga framtidstro i våra bostadsområden. Många av sommaraktiviteterna är gratis, andra är kraftigt rabatterade tack vara samarbete med lokala föreningar. Sommaren 2025 deltog över 2 000 barn och unga i schemalagda aktiviteter hos olika föreningar. Barnen kan bland annat välja att delta i fotboll, simskola, friidrott, sportscamps, boxning och kreativt skapande. Över 4 000 barn deltog i avgiftsfria spontanaktiviteter. Aktiviteter på fler lov Med vårt stöd erbjuder vissa samarbetsföreningar även aktiviteter på andra lov. Boxningsklubb Rågsved låter barn mellan 10 och 19 år testa boxning gratis. Vid Bäverdalens bollplan erbjuder Rågsveds Fastighetsägare gratis skridskoutlåning och skridskoskola hela vintersäsongen. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 35 SAMARBETSPARTNERS SOMMARLOVSAKTIVITETER Fotboll Simning Boxning Enskede IK SK Neptun Boxningsklubb Rågsved Rågsveds IF Spårvägen Simförening Konst och kreativt IFK Stockholm Friidrott skapande Spårvägen FF Skarpnäck Spårvägen Friidrott Scenkompaniet Samban FF Hässelby Friidrott Tensta Konsthall Hammarby Friidrott Idrottsläger Bromma IF Friidrottsskola Farsta Sport Camp Kista Sports Club, Friidrott Kista Sport Camp Spånga Skärholmens Sports Club EXEMPEL PÅ FÖRENINGSSAMARBETEN Samarbete är avgörande för att stärka den sociala hållbarheten, trivseln och tryggheten. Vi samverkar med aktörer vars verksamhet skapar mervärde för våra hyresgäster; allt från idrottsföreningar till kultur-, konst och bredare samhällsföreningar. Alltid med SAMARBETSPARTNERS SOCIAL HÅLLBARHET Boxningsklubb Rågsved Lokala hyresgästföreningar Som United Cykelfrämjandet Kista Sports Club Stiftelsen Läxhjälpen Enskede-Årsta-Vantör Musketörerna i Rågsved Stiftelsen Tensta Konsthall stadsdelsförvaltning Nya Rågsveds Folkets Hus Stiftelsen Järvaveckan Farsta stadsdelsförvaltning Järva stadsdelsförvaltning Shanta IF Fastighetsägare i Järva Rinkeby Festivalkommitté Svenska med Baby Hässelby-Vällingby Rinkeby Folkets Hus Unga Örnar Fastighetsägare Rågsveds Fastighetsägare Rågsveds IF långsiktigt fokus på demokrati, jämlikhet, jämställdhet och mångfald, exempelvis genom att ställa krav på flickors möjlighet att delta i idrottsföreningar. Språkträning hos 2025 2024 2023 Trygghetsindex 81,8 81,3 80,4 Attraktivitet* 88,6 86,4 84,4 Antal medverkande i sommarlovsaktiviteter ** 2 191 3 748 2 173 Varav flickor 910 1 062 1 008 Varav pojkar 1 040 2 507 1 165 Antal ferieungdomar som arbetat hos oss 114 115 113 * Hur våra hyresgäster trivs i sina bostadsområden och om de kan rekommendera andra att bo där. ** Totalt antal medverkande, inkluderar barn och unga som bor hos Familjebostäder, Svenska bostäder, Stockholmshem och Stadsholmen. ”Svenska med baby”, läxhjälp och cykelträning är några exempel på samarbeten. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 36 Rättvis uthyrning och schyssta villkor Efterfrågan på bostäder i Stockholm är fortsatt hög. Under 2025 återförde vi över 220 hyresrätter till bostadskön efter att ha upptäckt fusk. Vi ställer höga krav på både medarbetare och för att motarbeta mutor och säkerställa schyssta villkor i vår verksamhet. EN KORREKT OCH RÄTTVIS UTHYRNING MED STÄRKT KONTROLL Ett tryggt hem är ett grundläggande behov och en viktig del i de mänskliga rättigheterna. Familjebostäder har en viktig roll i att bidra till en bostadsmarknad där alla ska kunna bo bra. Familjebostäders hyresrätter förmedlas av Bostadsförmedlingen i Stockholm. Bostäderna förmedlas efter kötid genom ett transparent och rättvist system. En ansvarsfull uthyrning med tydliga, transparenta och rimliga krav och kriterier för blivande hyresgäster, bidrar till en mer rättvis bostadsmarknad i Stockholm. En del av bolagets lägenheter fördelas som sociala kontrakt via socialtjänsten, stadsdelar och SHIS inom Stockholm Stad. I dessa fall gäller andra kraven och kriterier och lägenheterna fördelas inte utefter kötid. Varje uthyrningsärende granskas av två personer för att säkerställa att allt går rätt till. Under året stärktes den interna kontrollen vid uthyrning av bostäder och lokaler genom tydligare rutiner och en mer kontinuerlig uppföljning av tecknade kontrakt. Bolaget motverkar svartkontrakt och olaga andrahandsuthyrning. På så sätt kan vi friställa lägenheter till Bostadsförmedlingens kö. År 2025 friställdes totalt 221 lägenheter genom att utreda olaga andrahandsuthyrningar. RÄTTVIST BYGGANDE Rättvist byggande är en satsning som ska motverka arbetslivskriminalitet i byggbranschen, till exempel ekonomisk brottslighet, svartarbete och andra oegentligheter. Familjebostäder är medlemmar i Rättvist byggande sedan många år tillbaka. Våra hyresgäster ska känna trygghet i att deras lägenheter är byggda utan fusk. Arbetet handlar också om sund konkurrens på lika villkor och schyssta villkor i hela kedjan av byggentreprenörer. Rättvist byggande är ett samarbete mellan fastighetsbolag och kommuner i Sverige, ett flertal tillsynsmyndigheter (t.ex. Skatteverket och Arbetsmiljöverket) och branschorganisationer. Under 2025 genomfördes fyra arbetsplatskontroller på Familjebostäders byggarbetsplatser. Kontrollerna resulterade i följande avvikelser: FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 37 Andel oanmälda underentreprenörer 20 % Andel av totala antalet kontrollerade företag på arbetsplatser som inte varit föranmälda (7,1) och registrerade hos Rättvist byggande. Andel avvikelse ID06 4,1 % Andel av totala antalet kontrollerade personer som saknat giltigt ID06-kort vid (2,9) arbetsplatskontroller. Andel avvikelse ID-handling 20,4 % Andel av totala antalet kontrollerade personer som saknat giltig ID-handling vid (8,8) arbetsplatskontroller. Andel avvikelse tillstånd (Rätt att arbeta i Sverige) 0,0% Andel av totala antalet kontrollerade personer som inte kunnat styrka sin rätt att arbeta i (0,0) Sverige eller som verifierats inte har rätt att arbeta i Sverige av Migrationsverket. Andel brister inhägnad 25 % Andel av byggarbetsplatser som har någon form av brist i inhägnaden. (50) Antalet avvikelser ökade 2025 jämfört med året innan. Efter varje kontroll får vi en rapport om hur många företag och personer som kontrollerats, vilka avvikelser som noterats och hur de ska hanteras. Vi för dialog med entreprenörerna och följer upp avvikelser tills de är åtgärdade. HÅLLBAR LEVERANTÖRSKEDJA Familjebostäder köper årligen produkter och tjänster för nära 1,29 miljarder kronor. Det påverkar vår verksamhet och vårt hållbarhetsarbete. Därför är det viktigt att vi ställer tydliga krav på våra leverantörer. I vår uppförandekod beskriver vi vilka krav som gäller för våra samarbetspartners och leverantörer. Genom att ta ansvar i hela värdekedjan vill vi förstå vår påverkan och minska negativa konsekvenser för samhället. Bolagets inköpsprocess skapar goda förutsättningar för hållbara inköp. Vi följer upp våra avtal systematiskt. I våra upphandlingar ställer vi krav på leverantörer för att minska miljöpåverkan och öka insatser kring social hållbarhet. Sedan förra året ställer vi krav på återbruk i ombyggnadsprojekt för att öka användningen av återbrukat material. Vi kräver välfungerande miljö- och kvalitetsledningssystem och ställer krav på ISO 14001:2015/ISO 9001:2015, BKMA eller motsvarande. De varor och material som används ska vara miljöbedömda i Byggvarubedömningen. Vi ställer krav på att leverantörerna ska erbjuda goda arbets- och anställningsvillkor. De ska också erbjuda praktikplatser och tillfälliga anställningar i samverkan med Arbetsmarknadsförvaltingen. Alla upphandlingar sker enligt lagen om offentlig upphandling (LOU). KONTROLL AV LEVERANTÖRER Som stor inköpare av varor och tjänster, främst inom byggentreprenad, drift och underhåll, är det viktigt att samarbeta med seriösa aktörer. Därför gör vi regelbundna kontroller för att säkerställa att våra leverantörer uppfyller sina åtaganden och för att förhindra felaktiga betalningar och bluffakturor. Vi använder en automatiserad bevakningstjänst som kontrollerar våra leverantörer och hyresgäster mot register hos exempelvis Skatteverket, Bolagsverket och Svensk Handel. Om avvikelser upptäcks gör vi fördjupade kontroller och hanterar situationer löpande. Alla fakturor som överstiger 500 000 kronor granskas innan betalning. Vi kontrollerar särskilt kostnader som kan vara svåra att bedöma, till exempel representation och medlemsavgifter, för att säkerställa att de följer regelverk och lagstiftning. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 38 Varje år följer vi upp de miljökrav vi ställer på leverantörer enligt vårt miljöledningssystem. ANTI-KORRUPTION OCH VISSELBLÅSNING Alla organisationer kan riskera att utsättas för fusk och oegentligheter. Korruption är en av de största riskerna, särskilt i form av otillbörliga förmåner eller mutor. Det kan ske i kontakter med både hyresgäster och leverantörer. Därför har vi identifierat det som en viktig fråga i vår väsentlighets- och riskanalys. Bolagets riktlinjer för intern och extern representation omfattar också Stockholms stads regler om mutor. Riktlinjerna finns på intranätet och vi påminner årligen om vad som gäller. Stockholms stad har en gemensam visselblåsarfunktion. Där kan medarbetare rapportera missförhållanden och oegentligheter anonymt. Under året kom inga anmälningar som rörde Familjebostäder. SOCIALT ANSVAR OCH MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER Våra arbetsplatser ska ha en bra arbetsmiljö och följa arbetsrätten. Våra policys och riktlinjer utgår från lagar, regler och stadens program. De beskriver vilka krav vi ställer på medarbetare gällande uppförande, antikorruption och representation. ETT JÄMSTÄLLT BOLAG UTAN DISKRIMINERING Familjebostäder arbetar aktivt för jämställdhet, icke-diskriminering och mångfald. Vi ska vara en schysst och rättvis arbetsgivare. I årets medarbetarundersökning uppgick delindexet för lika rättigheter och respekt till 83 (83). Resultatet följs upp i medarbetarundersökningar och årliga riskbedömningar för arbetsmiljöfrågor. Genom årliga kartläggningar kan vi upptäcka ojämlikheter och säkerställa jämställda löner. All rekrytering sker genom en kompetensbaserade rekryteringsprocess med stöd av bolagets HR-partner. Ingen ska känna sig kränkt eller trakasserad på jobbet eller när de kontaktar oss. Vi ska motverka kränkande särbehandling och sexuella trakasserier på arbetsplatsen, i kontakten med våra kunder och i samarbeten med externa aktörer. I den årliga hyresgästenkäten uppgav drygt 82 procent att de inte upplevt sig diskriminerade i kontakt med oss medan 3,9 procent upplevde att de hade diskriminerats. Resultatet ligger i linje med föregående år. Vi tar alla kommentarer och synpunkter på allvar och agerar utifrån bolagets riktlinjer och rutiner. 2025 2024 2023 Andel medarbetare utbildade i anti-korruption ( %) 100 100 100 Påbörjade utredningar av olaga andrahand (st.) 459 260 324 Avslutade utredningar av olaga andrahand (st.) 519 146 375 Friställda lägenheter till följd av utredningar om olaga andrahand (st.) 221 120 136 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 39 Uppsagda avtal avseende oriktiga hyresförhållanden som hänskjutits 73 10 22 till hyresnämnden (st.) Total inköpsvolym (mdkr) 1,29 2,3 2,6 Bolaget har tydliga riktlinjer för att hantera kränkande särbehandling och sexuella trakasserier. De beskriver hur anmälningar görs och hur ärenden utreds. Riktlinjerna finns på intranätet och arbetsmiljöansvarige har löpande kontakt med medarbetare och chefer. I årets medarbetarenkät uppgav 96 procent att de vet vart de ska vända sig om de utsätts för kränkande särbehandling eller sexuella trakasserier. Det är en ökning med en procent jämfört med föregående år. * Under 2023 ersattes denna kontroll av en fördjupad kontroll av godkända lägenhetsbyten. ** Bostadsförmedlingen granskar kontrakt vid bostadsuthyrning. Familjebostäder gör löpande stickkontroller av Bostadsförmedlingens granskning, men saknar säkerställd statistik för 2024. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 40 Hälsosamma hem och klimatsmart vardag Våra hyresgäster tillbringar mycket tid i sina hem och det är viktigt att de mår bra hemma. Som hyresvärd ansvarar vi för en hälsosam inomhusmiljö, trivsamma utomhusmiljöer och möjlighet att göra bra klimatval i vardagen. SUND INOMHUSMILJÖ En sund inomhusmiljö är viktig för hälsa och välmående. Familjebostäder gör regelbundna kontroller för att se till att våra hyresgäster har en bra luftkvalitet, att deras hem är fria från gifter och att temperaturer håller sig inom tillåtna gränser. Vi följer löpande upp hur hyresgäster i nyproducerade och ombyggda lägenheter upplever temperatur, buller, dagsljus och luftkvalitet. När en fastighet varit i drift i mer än två år genomförs en enkätundersökning. Vid årsskiftet 2024-2025 tillfrågades drygt 400 hyresgäster i fem nybyggda fastigheter hur de upplever sin inomhusmiljö. De flesta var nöjda, särskilt med ljudisolering och dagsljus. Samtidigt ville många att temperaturen inne skulle förbättras under både sommar- och vinterhalvåret, liksom luftkvaliteten. Bolaget följer regelbundet upp temperaturen i bostäderna för att hålla en jämn nivå. Felanmälningar från våra hyresgäster följs upp, ventilationssystem övervakas och eventuella fel och brister åtgärdas löpande. Vi mäter radonhalten i lägenheterna Familjebostäder följer Strålsäkerhetsmyndighetens metod för radonmätning. Radonhalten mäts i alla lägenheter med markkontakt och i 20 procent av övriga lägenheter i en byggnad. Alla fastigheter mäts om vart tionde år. Om årsmedelvärdet överstiger 200 Bq/m³ vidtas åtgärder enligt bolagets rutiner. Under mätsäsongen 2024- 2025 mättes drygt 600 lägenheter. Idag har 90 procent av fastigheterna godkända radonvärden. VI BYGGER GIFTFRITT Vi ska erbjuda våra hyresgäster ett hälsosamt och giftfritt boende. Byggmaterial ska vara miljöbedömda och godkända enligt Byggvarubedömningen. Det är krav vi ställer i alla upphandlingar och ramavtal. Ansvaret för miljöbedömningarna ligger på tillverkningsföretaget. Målet är att 97 procent av byggvarorna i nyproduktion ska vara godkända. Det är inte 100 procent, eftersom vissa produkter saknar ett godkänt alternativ. För produkter som används inomhus är vi extra noggranna med att de ska vara godkända i miljödatabasen. Under 2025 färdigställdes ingen nyproduktion, därför saknas resultat för miljögodkända byggvaror. Kommande byggstarter 2026 har fokus på giftfri miljö. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 41 HÅLLBAR LIVSSTIL Våra hyresgäster ska ha goda möjligheter att göra hållbara val. Vi vill göra det lätt att göra rätt. Det gör vi genom källsortering och matavfallsinsamling, att bygga nya bostäder nära kommunikationer eller erbjuda möjlighet att använda bil- eller cykelpooler. Engagera för utsortering matavfall Alla som bor i hus med matavfallsinsamling ska sortera matavfall. Idag har 95 procent av våra hyresgäster möjlighet att sortera matavfall. Under hösten infördes insamling av matavfall i 1 000 hushåll i Rinkeby. Informationsinsatser om miljörummen Familjebostäder arbetar för att fler hyresgäster ska sortera och återvinna sitt avfall. Idag sorteras ungefär 42 procent av avfallet. De flesta hyresgäster kan slänga grovavfall, förpackningar, elavfall, småbatterier, tidningar och glas där de bor. Farligt avfall och stora möbler ska lämnas på en återvinningscentral, men hamnar ofta ändå i miljörummen. Det är en utmaning i vardagen och endast 66 procent av hyresgästerna är nöjda med ordningen i miljörummen. Tydliga skyltar i miljörum och information ska hjälpa fler att sortera rätt. Under våren genomfördes informationsinsatser hos hyresgästerna i Tensta. Våra ferieungdomar informerade om avfallssortering och delade ut återvinningskassar till över 200 hushåll för att öka kunskaperna om återvinning. De delade också ut startpaket i Rinkeby till hushåll som fått tillgång till matavfallsinsamling. Startpaketen innehåller material och information för att kunna sortera matavfall.. BO ENKELT UTAN BIL Det ska vara enkelt för våra hyresgäster att bo utan egen bil och ta emot leveranser hemma. I våra nyproducerade hus planeras alltid för mobilitetstjänster. Bilpooler och cykelservice Våra hyresgäster i Farsta strand, Rågsved, Årsta, Årstaberg, Hägerstensåsen och Rinkeby har tillgång till bilpooler i närområdet. Familjebostäder har sex bilpooler. För att få fler att välja cykel erbjuder vi bra möjligheter att ha cykel i anslutning till våra nybyggda hus. Det finns tillgängliga och säkra cykelparkeringar och i flera hus finns servicestationer där hyresgästerna kan pumpa, laga, tvätta och underhålla sina cyklar. Vi testar olika typer av stationer, både utomhus och inomhus. Effektiva parkeringslösningar Familjebostäder har en strategi för parkeringsplatser och mobilitet som bidrar till minskad klimatpåverkan när vi bygger nya bostäder och gör det enklare för våra hyresgäster att leva utan egen bil. Genom ett helhetsgrepp på parkeringar och mobilitetstjänster kan vi minska antalet parkeringsplatser i nyproduktion och använda befintliga parkeringsplatser mer effektivt. Färre parkeringsplatser leder till mindre biltrafik och skapar utrymme för nya mobilitetslösningar. När behovet av parkering minskar kan mark i stället användas till fler bostäder och mer grönska, vilket stärker den biologiska mångfalden och ökar stadens motståndskraft mot klimatförändringar. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 42 Utbyggnaden av laddplatser fortsätter Det pågår ett omfattande arbete med att utrusta våra parkeringsplatser med laddmöjligheter. Det finns en ökande efterfrågan och staden ska vara fossilfri till år 2030. Målet är att alla hyresgäster ska ha möjlighet att ladda elbil senast 2030. Idag har omkring 1 200 hyresgäster tillgång till laddning på sin parkering, bland annat i söderort och i garage i samarbete med Stockholms Parkering. Totalt finns 742 laddpunkter installerade i Familjebostäders bestånd. I samband med installationerna inför vi tillståndsparkering, där flera hyresgäster delar på laddplatser. BIOLOGISK MÅNGFALD Familjebostäder bidrar till biologisk mångfald och arbetar efter Stockholms stads handlingsplan för biologisk mångfald. På våra gårdar skapar träd, buskar och växter en variationsrik miljö för fåglar, insekter och andra djur. När träd måste fällas skapar vi faunadepåer av materialet. Döda trädstammar är viktiga livsmiljöer för många hotade insektsarterna. I samband med bygget av Stockholmshusen i Farsta strand kommer flera träd behöva tas ned. För att värna den biologiska mångfalden i området kommer Familjebostäder sätta upp fågelholkar för svartvit flugsnappare. Vid det första spadtaget under hösten presenterades en specialtillverkad fågelholk i miniatyrformat av ett Stockholmshus. När husen och utemiljön är klara kommer tio fågelholkar att sättas upp i området. I Älvsjö planterades 13 nya träd - körsbärskornell och silverpäron. De blommar olika tidpunkter under året, vilket ger insekterna föda under en längre period. I Gubbängen- Enskede planterades 16 träd. Trädinventering En trädinventering genomfördes i alla fastigheter. Det gör det möjligt att planera trädvård i god tid, stärka den biologiska mångfalden, bevara våra träd och på sikt öka krontäckningsgraden i våra områden. Vid inventeringen registreras träden med uppgifter som art, stamdiameter, kronbredd, vitalitet, eventuella skador och riskbedömning. Uppgifterna kommer att användas som underlag för en trädvårdsplan. Återbruk av växter i utemiljön Familjebostäder har ett blomsterprogram för gårdarna. Det visar vilka växter som prioriteras i fastigheterna de kommande åren. Fokus ligger på långsiktighet, minskad andel säsongsblommor och ökat inslag av perenner. En annan inriktning är att skapa trivsamma gårdsmiljöer även vintertid, bland annat genom plantering av barrväxter och andra vintergröna växter. Samtidigt arbetar vi för att minska antalet urnor, av både miljö- och skötselskäl, och ersätta dem med perenna, blommande rabatter runt våra fastigheter. Under hösten bestod växterna i urnorna till hälften av perenna växter och till hälften av annueller. De perenna växterna återanvänds och planteras ut i rabatter där det finns tomma ytor. På så sätt tar vi vara på växterna och arbetar mer cirkulärt. 2025 2024 2023 Andel fastigheter som klarar radonkravet (%) 90 91 91 Andel godkända Obligatorisk ventilationskontroll (%) i.u* i.u* 82 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 43 Nöjdhet i inomhusmiljöenkät (%) 72 75 74 Andel hushåll med tillgång till matavfallsinsamling (%) 95 87 85 * Uppgifter saknas på grund av tekniska möjligheter att hämta aktuella data. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 44 Cirkulär byggprocess ska halvera klimatpåverkan Familjebostäder ställer om till en cirkulär byggprocess för att halvera klimatutsläppen till år 2030. Smartare resursanvändning, mindre byggavfall, mer återbruk och förnybar energi är viktiga satsningar för att nå målet. Under året tog vi fram fyra cirkularitetsindex. SÅ NÅR VI KLIMATMÅLET Familjebostäder har en klimatstrategi med en plan för hur klimatutsläppen ska halveras fram till 2030. De största insatserna handlar om effektiv energianvändning och minskad klimatpåverkan när vi bygger nytt, renoverar och underhåller våra fastigheter. Bolaget arbetar enligt ISO 14001 och är certifierade sedan 1998. Certifieringen följs upp årligen genom extern miljörevision. Miljöarbetet styrs bland annat av nationella miljömål, Stockholm stads miljöprogram och bolagets egen miljö- och energipolicy och klimatstrategi. VI MINSKAR UTSLÄPPEN NÄR VI BYGGER OM OCH BYGGER NYTT Vår klimatpåverkan uppstår när vi bygger, förvaltar och värmer upp våra hus och när de senare renoveras eller i vissa fall behöver rivas. Vi minskar energianvändningen i befintliga hus och ser till att nybyggda hus använder så lite energi som möjligt. Bolaget utvecklar nya arbetssätt för att minska klimatutsläppen och resursanvändningen i nyproduktion. Alla nybyggda bostäder ska uppfylla våra gränsvärden för klimatpåverkan och det cirkulära byggandet ska öka. Sedan 2025 följer vi upp projektens resursanvändning genom fyra cirkularitetsindex. Det innebär att vi ska: • fördubbla mängden återvunnet, återbrukat och förnybart byggmaterial till 2030, jämfört med 2025. • öka andelen sorterat byggavfall från minst 70% 2025 till minst 90% till 2030. • minska mängden byggavfall till max 15 kg/kvm BTA till 2030. • bygga mer flexibla bostäder och öka anpassningsbarhet och demonterbarhet. För att nå målet utvecklar vi effektiva sätt att planera, upphandla och genomföra byggprojekt. Klimatberäkningar i byggprojekt När vi bygger om eller bygger nya hyresrätter gör vi klimatberäkningar. De visar var utsläppen är störst, till exempel från byggmaterial, transporter eller byggavfall. Det nyproduktionsprojekt som startades under 2025 har ett målvärde på 350 kg CO2/kvm/BTA. Till 2030 ska vi nå 180kg/kvm/BTA. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 45 Familjebostäder beslutade om gränsvärden för klimatutsläpp i all nyproduktion fram till 2030. Klimatberäkningar behöver göras på ett enhetligt sätt. Därför har Familjebostäder tillsammans med andra byggande bolag i Stockholms stad tagit fram gemensamma anvisningar för hur klimatpåverkan ska beräknas i nyproduktion. Beräkningarna utgår från Lagen om klimatdeklaration för byggnader (2021), men går något längre än vad lagen kräver. Bolaget tog också fram en klimattrappa för ombyggnadsprojekt för att succesivt halvera klimatutsläppen fram till 2030. Under 2025 ska utsläppen från ombyggnadsprojekt minskas med 25 procent jämfört med utgångsläget 2022. I alla större ombyggnadsprojekt görs en återbruksinventering. Den visar vilka material som kan bevaras eller återbrukas i andra projekt. Därefter görs en klimatberäkning av planerade åtgärder. Återbruksinventeringen och klimatberäkningen hjälper oss att hitta sätt att öka återbruk och välja material med lägre klimatpåverkan. Eget lager för återbrukat material Återbruk i nyproduktion och renovering är en viktig insats för att minska vår klimatpåverkan. I ombyggnationer visar klimatberäkningar att klimatutsläppen kan minska upp till 25 procent med mer återbrukat material. Det gäller bland annat ombyggnadsprojekten Väktaren 37 i norra innerstaden, Kvarnberget 2 i Rinkeby och Draget 1 i södra innerstaden. För att öka återbruk även i den löpande förvaltningen har Familjebostäder en egen återbrukshubb. Där lagras material som blir över från våra byggprojekt eller våra egna fastigheter. När något behöver bytas ut kan vi i första hand använda återbrukat material från hubben. Under återbrukshubbens första år minskades utsläppen med 2,3 ton CO2 genom att använda återbrukade byggmaterial. Under 2025 minskade utsläppen med 5 ton CO2. Återbrukshubben fick ett digitalt beställningssystem under året. Det gör materialet mer tillgängligt och ger bättre överblick över lagersaldo. Certifiering Miljöbyggnad Familjebostäder projekterar alla nybyggnationer för att uppnå betyget Silver i certifieringssystemet Miljöbyggnad. Det innebär att vi bygger bättre än vad Boverkets byggregler kräver. Miljöbyggnad har tre nivåer. Brons innebär att vi uppnår grundläggande lagkrav. Silver innebär krav på ännu bättre prestanda, som solskydd, fukt och ljud. Guld ställer mycket höga krav på prestanda samt att den boende upplever att huset uppfyller förväntningarna. Familjebostäder har preliminärt certifierat vårt första hus för Miljöbyggnad Guld i Bromma. När byggnaden är klar verifierar vi att vi byggt enligt handlingarna, så att vi kan få en slutlig certifiering. MINSKA ENERGIANVÄNDNINGEN De senaste åren har vi genomfört flera åtgärder för att minska energianvändningen i fastigheterna. En av de viktigaste insatserna är att säkerställa att värme- och ventilationssystemen fungerar optimalt. Målet är att minska energianvändningen med 10 procent mellan 2023 och 2026, jämfört med 2022. Under 2025 minskade energianvändningen med 5 procent jämfört med föregående år. Vi arbetar aktivt med driftoptimering för att återanvända energi på ett effektivt sätt. Att lagra värme och el, FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 46 återvinna energi från spillvatten, optimera ventilationen och förbättra byggnadsskalet är exempel på åtgärder som bidrar till positiva resultat. Energianvändningen i nybyggda hus följs upp under garantiperioden. Målet är att den inte ska överstiga 55 kWh per kvadratmeter. Satsning på solceller Familjebostäder satsar på att öka solenergiproduktionen. Sedan 2021 har solcellsytan ökat med över 50 procent och täcker nu 8 700 kvadratmeter takyta. Idag har 40 fastigheter med 64 byggnader solceller. Den totala elproduktionen uppgick till drygt 965 000 kilowattimmar förnybar energi. Målet till år 2030 är att utöka solcellsytan till 11 000 kvadratmeter och nå en elproduktion på 1 500 000 kWh. Det motsvarar 5 procent av Familjebostäders elbehov. För att kunna bygga ut mer har vi kartlagt vilka befintliga fastigheter som har bäst förutsättningar, särskilt byggnader med högt energibehov. Under soliga perioder producerar solcellerna ofta mer el än husen behöver. Överskottet säljs till elnätet och bidrar till mer förnybar el i Stockholm. KLIMATANPASSA FAMILJEBOSTÄDERS FASTIGHETER Familjebostäder har en långsiktig plan för att anpassa våra fastigheter till ett förändrat klimat. Vi har kartlagt vilka fastigheter som har störst risk att drabbas av skyfall och övertemperaturer. Under året genomfördes åtgärder i de hus som löper störst risk att skadas vid ett skyfall. Vi påbörjade även projektering för fastigheter med lägre risk. Projekteringen blir underlag för vilka åtgärder som behöver genomföras framöver. 2025 2024 2023 Energianvändning, totalt köpt energi (MWh) 216 023 234 865 242 413 Energianvändning (kWh/m2, Atemp) 93,8 98,7 102,6 Direkt utsläpp växthusgaser (ton CO e/år ) 8,7 8,4 46,7 2 Indirekt utsläpp av växthusgaser kopplat till 11 460 11 480 16 606 energianvändning (ton CO e/år) 2 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 47 Våra medarbetare Familjebostäders medarbetare är en förutsättning för bolagets utveckling och framgång. Ett öppet arbetsklimat med goda relationer, engagerade medarbetare och ett framstående ledarskap främjar nytänkande och delaktighet. ETT VIKTIGT JOBB HOS EN ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Vår gemensamma värdegrund, EKAN, vägleder oss i vår vision, att uppnå våra verksamhetsmål och stärka vårt varumärke. Den bidrar också till en kultur där medarbetare trivs och utvecklas tillsammans. Vi lever värdegrunden genom att vara engagerade, kundfokuserade, affärsmässiga och nytänkande. Kompetensförsörjningen är avgörande för att vi ska lyckas med vårt uppdrag. Därför arbetar vi långsiktigt för att vara en attraktiv arbetsgivare. Vår strategi omfattar hela anställningen – från att attrahera och rekrytera till att motivera och utveckla våra medarbetare. Attrahera och rekrytera nya medarbetare För att attrahera framtida medarbetare och väcka intresse för Familjebostäder som arbetsgivare deltog vi i flera arbetsmarknads- och nätverksevenemang under året. Bland annat medverkade vi på Newton Networking Day för studenter inom fastighetsförvaltning, bygg och VVS. Vi tog också emot åtta studenter som gjorde LIA praktik hos oss. Samtidigt arbetade vi aktivt med att stärka arbetsgivarprofilen och synliggöra lediga tjänster i relevanta kanaler, som LinkedIn, Förvaltarforum och Fastighetsnytt. Utveckling, lärande och tidiga insatser För att stödja lärande, motivation och långsiktig kompetensutveckling förbättrades vår digitala läroplattform Medarbetarportalen. Den följer medarbetaren genom hela anställningen och samlar mål, uppföljning, samtal och utbildningar på ett ställe. Digitala utbildningar och ett mer strukturerat arbetssätt ger goda möjligheter till kontinuerligt lärande. FRAMSTÅENDE LEDARSKAP OCH AKTIVT MEDARBETARSKAP Våra ledare har en nyckelroll i att driva verksamheten framåt tillsammans med chefskollegor och medarbetare. Genom att ständigt utveckla ledarskapet vill vi vara ett föredöme bland ledare inom Stockholms stad. Under året genomfördes flera satsningar för att fortsätta stärka ledarskapet. Utbildningen Klart ledarskap genomfördes för nya chefer och process- och projektledare. Vårt månatliga ledarforum utvecklades vidare och vi fortsatte att utbilda i neuroledarskap – att leda hjärnsmart. Resultatet av det långsiktiga arbetet syntes bland annat i den årliga medarbetarenkäten, där ledarskapsindex landade på 87. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 48 Bolagets lednings- och internkommunikation kartlades under året. Syftet var att få en tydligare bild av styrkor och förbättringsbehov. Samtal med företagsledning, chefer och medarbetare visade ett stort engagemang men också behov av tydligare roller och gemensamma arbetssätt. Nästa steg är att ta fram en gemensam strategi för lednings- och internkommunikation och stärka stödet till chefer i deras kommunikativa uppdrag. Kompetens och delaktighet Aktiva och ansvarstagande medarbetare är en förutsättning för att nå uppställda mål. Medarbetarindex låg kvar på en hög nivå, 84, vilket visar att många är nöjda med sin arbetssituation. Genom satsningar på kompetens och delaktighet skapar vi goda förutsättningar för att fortsätt utveckling. Medarbetare uppmuntrades till intern rörlighet och kompetenshöjning. Vi anpassade också utbildningserbjudandet efter verksamhetens behov och vår kompetens- och resursplanering. GOD ARBETSMILJÖ Vi bedriver ett systematiskt arbetsmiljöarbete för att främja god fysisk och psykisk hälsa, trivsel och arbetstillfredsställelse. Den årliga mätningen av arbetsklimatet visade fortsatt goda resultat. Resultaten följdes upp med handlingsplaner på bolags-, avdelnings- och enhetsnivå. Enheter och grupper kunde också göra pulsmätningar inom särskilda områden. Hot och våld är en av våra viktigaste arbetsmiljöfrågor, särskilt för medarbetare som arbetar nära hyresgäster och i bostadsområdena. Arbetet mot våld i nära relationer fick därför ett särskilt fokus. Alla medarbetare fick en grundläggande introduktion för att kunna upptäcka tecken på våld och våga agera. Vi erbjuder löpande utbildningar och har rutiner för stöd och åtgärder vid akuta händelser. Arbetet med en trygg arbetsmiljö är och kommer alltid att vara en fortsatt viktig utvecklingsfråga. Genom årliga riskbedömningar har vi en god överblick över arbetsmiljön. Vi vidtog åtgärder där det fanns behov, till exempel utbildningar, rutiner för en trygg och säker arbetsmiljö olika former av skydd. I de årliga riskbedömningarna granskas alla grupper och eventuella nya risker bevakas. Det systematiska brandskyddsarbetet förtydligades under året, bland annat vad gäller roller, ansvar och uppgifter. Under året färdigställdes bolagets nya moderna kontor. Det sista kontoret i Hammarby Sjöstad stod klart under våren. Kontorsytan har nästan halverats genom mer flexibla arbetsplatser, clean-desk och bättre mötes- och samtalsrum. 2025 2024 2023 Totalt antal anställda (per 31 december 339 335 337 2025) Varav kvinnor 142 138 138 Varav män 197 197 199 Antal <30 år 23 22 20 Antal 30-50 år 137 147 140 Antal >50 år 179 176 177 Andel anställda som omfattas av kollektivavtal (%) 100 100 100 Frisknärvaro (%) 96,0 94,4 94,8 Antal kvinnor i ledningsgrupp (personer) 5 4 4 Antal män i ledningsgrupp (personer) 2 2 3 Antal <30 år 0 0 0 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 49 Antal 30-50 år 1 2 2 Antal >50 år 6 4 5 Antal kvinnor i styrelsen (personer) 9 9 9 Antal män i styrelsen (personer) 5 5 5 Vår organisation och styrning Stockholmarna är våra ägare och vår styrelse utses av Stockholms stads kommunfullmäktige. Moderbolaget Stockholms Stadshus AB följer upp hur väl vi uppfyller ägarens direktiv i samband med tertialbokslut och genom revisioner av verksamheten. ORGANISATION Fastighetsavdelningen ansvarar för fastighetsförvaltning, teknik, utemiljö, lokaluthyrning, bostadsuthyrning, bosocialt arbete och kundservice. Inom avdelningen finns också tio geografiskt indelade förvaltningsteam som ansvarar för skötsel och underhåll av fastigheterna. Projektutvecklingsavdelningen ansvarar för projektutveckling, nybyggnation och större underhålls- och ombyggnadsprojekt. Avdelningen har även kompetens inom stadsutveckling och hållbarhet. Avdelningen Kvalitet och hållbarhet ansvarar för områdena digital utveckling, informationsförvaltning, miljö, kvalitetsledning, projektstyrning, marknadsanalys, social hållbarhet samt juridik och säkerhet. Ekonomiavdelningen ansvarar för controlling, redovisning, analys och värdering, inköp och upphandling samt hyresförhandling. HR-avdelningen har ett övergripande ansvar för HR-frågor och säkerställer det strategiska och verksamhetsnära arbetet inom kompetensförsörjning, ledar- och medarbetarutveckling, arbetsmiljö, arbetsrätt och lönebildning. Kommunikationsavdelningen ansvarar för varumärkesstrategi, visuell identitet, mediakontakter, kriskommunikation och internkommunikation. Avdelningen genomför också operativa kommunikationsinsatser till våra hyresgäster, bransch och media. STYRELSE OCH ÄGARE Familjebostäders styrelse utses av kommunfullmäktige och har samma mandatfördelning som kommunfullmäktige. Styrelsen består av sju ledamöter och sju FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 50 suppleanter och under 2025 hade styrelsen sex möten. Möten och handlingar finns tillgängliga via Meetings. Styrelsen och bolagets verkställande ledning ansvarar för att ägardirektiv och beslut genomförs. Mål och indikatorer följs upp tertialvis till Stockholms Stadshus AB i stadens gemensamma system för intern styrning och ledning (ILS). Moderbolaget Stockholms Stadshus AB följer upp hur väl bolaget uppfyller ägarens direktiv i samband med tertialbokslut samt i den årliga revision som stadens revisorer genomför. När kommunfullmäktige utser nya ledamöter i Stadshus AB:s dotterbolagsstyrelser får de en utbildning i styrelsearbete. Utbildningen omfattar bland annat kommunala bolags förutsättningar, ägar- och bolagsstyrning samt allmänna handlingar och sekretess. För att öka förståelsen om vad införandet av CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) innebär för moderbolaget och dess dotterbolag genomförde Stadshus AB även en digital utbildning för samtliga bolagsstyrelser. Styrelsen hade per 2025-12-31 följande sammansättning: Deniz Butros, ordförande sedan 2025-10-13 (V) Per Rosencrantz, vice ordförande (M) Ingela Edlund, ledamot (S) Magnus Grönlund, ledamot (S) Shadi Larsson, ledamot (MP) Merit Frost Lindberg, ledamot (M) Lena Kling, ledamot (L) Margareta Stavling, suppleant (S) Robin Vamos Fecher, suppleant (S) Mia Andersson Wikholm, suppleant (S) Aidin Zandian, suppleant sedan 2025-10-13 (V) Sara Lundberg, suppleant (M) Helena Schmidt, suppleant (C) Michael Ekenstedt, suppleant (KD) 2025-10-13 beslutade kommunfullmäktige att entlediga ordförande Clara Lindblom och suppleant Rashid Mohammed från sina uppdrag i styrelsen. Clara Lindblom ersattes av Deniz Butros och Rashid Mohammed ersattes av Aidin Zandian. FÖRETAGSLEDNING I mars valdes Chris Österlund till vd för Familjebostäder. Hon tillträdde tjänsten den 1 juni. Fram till dess var ekonomichef Karin Jacobsson tillförordnad vd. Ledningsgruppen består, utöver vd, av avdelningscheferna för fastighet, projektutveckling, kvalitet och hållbarhet, ekonomi, HR och kommunikation. Företagsledningen hade per 2025-12-31 följande sammansättning: Chris Österlund, vd, anställd 2025 Karin Jacobsson, vice vd och ekonomichef, anställd 2015 Sara Grindemo, kvalitets- och hållbarhetschef, anställd 1998 Joakim Lundberg, fastighetschef, anställd 2018 Håkan Siggelin, projektutvecklingschef, anställd 2012 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 51 Lott Jansson, kommunikationschef, anställd 2019 Rebecca Källskog, HR-chef, anställd 2024 AFFÄRSPLAN MED HÅLLBARHET I FOKUS Affärsplanen anger bolagets övergripande mål och inriktning under en femårsperiod. Familjebostäders affärsplan har tre övergripande målområden som pekar ut riktningen för verksamheten; Stockholms nöjdaste hyresgäster, Minskad klimatpåverkan samt Lönsamhet och finansiell stabilitet. För att nå visionen och de övergripande målen har vi identifierat fem strategier: tillit, medarbetardrivet, värdeskapande, hållbart och digitalt. Strategierna hjälper oss att navigera och skapa önskade förflyttningar. Genom att ta tillvara varandras kompetenser och ta ett gemensamt ansvar ökar möjligheten att nå målen. Det gäller både internt och mellan bolagets enheter, avdelningar och processer, men också externt genom samverkan med andra aktörer. SYSTEMATISKT KVALITETSARBETE Processbaserad verksamhetsutveckling Bolagets verksamhetsutveckling planeras, följs upp och utvecklas systematiskt. Vi följer Stockholms stads kvalitetsprogram och länkar ihop ständiga förbättringar med digital utveckling och innovation. För att få en helhetsbild utifrån kundens behov arbetar vi processbaserat utifrån identifierade kärnprocesser, stöd- och ledningsprocesser. Styrkan är att flera kompetenser i bolaget samverkar för att driva igenom förbättringar. Under 2025 låg fokus på att ytterligare stärka strukturen mellan processarbetet och den digitala utvecklingen. REVISIONER Auktoriserade externa revisorer granskar årligen bolagets räkenskaper och finansiella information. Under 2025 har revisionen utförts av EY. Stockholms stads lekmannarevisorer, som är förtroendevalda av kommunfullmäktige, utvärderar hur bolaget genomfört kommunfullmäktiges direktiv. Granskningarna genomförs av stadens revisionskontor. Utöver den årliga revisionen granskades bolagets systematiska brandskyddsarbete (SBA), inomhusmiljö samt attest och delegation. Granskningar som genomfördes under 2024 följdes också upp. I enlighet med miljöledningssystemet ISO 14001:2015 genomfördes en extern och en intern miljörevision. Kopplat till miljöledningssystemet genomfördes även stickprovskontroller hos ramavtalsupphandlade entreprenörer för att följa upp ställda miljökrav. RISKER OCH MÖJLIGHETER Familjebostäders verksamhet påverkas av utvecklingen i världen. Vi gör en löpande omvärldsanalys för att kunna arbeta systematiskt och proaktivt med händelser som kan påverka oss negativt. Genom att hantera risker på ett effektivt sätt kan vi skapa beredskap för oförutsedda händelser som kan få negativa konsekvenser för verksamheten och hyresgästerna. Att tidigt upptäcka risker kan också ge möjligheter att förbättra och utveckla verksamheten. ÖVERGRIPANDE RISKANALYS OCH HANTERING Varje år analyserar vi risker som kan påverka verksamheten. Vi inventerar, bedömer och sammanställer risker och möjligheter. Bolagets chefer har det yttersta ansvaret för att FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 52 risker hanteras på ett effektivt sätt och att nödvändiga åtgärder genomförs. Under hösten stärkte vi riskarbetet genom samarbete med extern kompetens. RISKGRADERING OCH ANPASSNING För varje identifierad risk bedömer i nivå - låg, medel eller hög - och vad som kan hända om risken blir verklighet. Det hjälper oss att prioritera rätt. Här finns exempel på risker som bolaget värderade högt under 2025: Omvärldsrisker Riskbeskrivning Hantering Möjligheter Försämrat Oro och osäkerhet i Framtagande av en Stärkt beredskap att säkerhetsläge/krig omvärlden ökar risken krigsorganisation för möta stockholmares för krig och konflikter i bolaget. och våra hyresgästers vårt närområde som Upprustning av behov vid ett försämrat påverkar skyddsrum. säkerhetsläge. uppbyggnaden av civil Kris- och krigslednings- Ökad förmåga att bidra beredskap. övningar. till stadens övergripande beredskap. Mänskliga Kriminalitet i Kravställning i Förebyggande arbete och rättigheter/ leverantörskedjan i upphandlingar. systematisk uppföljning Ökad otrygghet form av svart minskar risk för ekonomisk Medlem i Rättvist brottslighet och stärker arbetskraft på byggande med det förtroendet för bolaget. byggarbetsplatser, till kontinuerliga kontroller på följd av att byggarbetsplatser. entreprenörer inte efterlever avtalade Kravställning i krav och arbetssätt. upphandlingar. Ökad segregation och Förebyggande underhåll Satsningar på social gängkriminalitet i och socialt hållbara hållbarhet och trygghet samhället kan skapa insatser som stärker hyresgästernas otrygghet bland föreningssamarbeten. förtroende och bidrar till hyresgäster och skapa Löpande tillsyn. Hantera en trivsam boendemiljö. otrygghet i fel och avvikelser effektivt. boendemiljön. Information om insatser. Förändrat klimat Ökat extremväder, Drift- och underhålls- Anpassning av fastigheter såsom översvämningar planering. Identifiera och och investeringar i hållbara och värmeböljor, kan åtgärda riskutsatta lösningar kan minska medföra skador på fastigheter. sårbarheten vid fastigheter, ökade extremväder, reducera underhållskostnader och framtida kostnader och påverkan på stärka bolagets långsiktiga hyresgästernas värde. boendemiljö Strategiska Hantering Möjligheter risker Riskbeskrivning Organisation Att inte lyckas rekrytera Tydlig rekryteringsprocess. En förbättrad och behålla personal Arbete med arbetsgivarprofil kan öka med rätt kompetens kan kompetensutveckling. bolagets attraktionskraft påverka bolagets Avgångsenkät till alla som och möjliggöra rekrytering leveransförmåga, slutar för att identifiera av framtida medarbetare. utvecklingstakt och förbättringsmöjligheter. kvalitet i verksamheten FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 53 Omvärldsrisker Riskbeskrivning Hantering Möjligheter Antikorruption/ Otillräcklig kunskap och Nyanställda går utbildning Ett systematiskt arbete otillåten påverkan kontroll om mutor och i stadens policy om mutor mot mutor och korruption korruption. och gåvor. Skriftliga stärker förtroendet för rutiner och information på Familjebostäder både intranätet. internt och externt. Sociala Bristande kontroll vid Tydliga rutiner och Systematiskt arbete med förhållanden/ uthyrning av lägenheter kontroller i samband med oriktiga hyresförhållanden och lokaler. uthyrning. Särskilt fokus gör att fler lägenheter Välfärdsbrottslighet på kontroller för att friställs och hyrs ut rättvist motverka oriktiga via Bostadsförmedlingen. hyresförhållanden. Finansiella Hantering Möjligheter risker Riskbeskrivning Konjunktur Fastigheter riskerar en Marknadsmässiga krav på Genom värdenedgång p.g.a. avkastning på investerat marknadsvärdering kan förändrade marknads- kapital. Kontinuerlig bolaget identifiera förutsättningar eller uppföljning och analys utvecklingsmöjligheter bristande underhåll. med kompetens inom och förbättra sin fastighetsanalys. finansiella styrning. Dokumenterade underhållsplaner och underhållande insatser utifrån behov. Ränte- och Höjda räntor leder till Långsiktig finansierings- En effektiv finansiell finansieringsrisk ökade finansierings- planering. Omförhandling strategi kan skapa kostnader med påverkan av lån. utrymme för nya på bolagets resultat och Omvärldsbevakning. investeringar och bidra till investeringsmöjligheter. stabilitet även under ekonomiskt osäkra tider. Operationella Riskbeskrivning Hantering Möjligheter risker Fastighetskostnade Den allmänna Ekonomisk styrning med Effektiv ekonomisk r kostnadsutvecklingen kontinuerlig uppföljning styrning stärker bolagets ger ökade kostnader för Hantering av avvikelser. motståndskraft och fastighetsutveckling och Avtalsuppföljning. möjliggör prioriterade förvaltning. Bristande satsningar som bidrar till kostnadsstyrning kan ge långsiktig hållbarhet. förhöjda underhållskostnader. Hyresintäkter Hyreshöjningar som inte Strategiskt arbete med Aktivt arbete med att följer den allmänna hyresförhandlingar. utveckla bolagets kostnadsutvecklingen. En god och förebyggande fastigheter kan stärka Ökade vakanser och förvaltning och bolagets intäktsbas och tomställningar. trygghetsarbete stärker framtida utveckling. attraktivitet och kundnöjdhet. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 54 Omvärldsrisker Riskbeskrivning Hantering Möjligheter Minskad betalnings- Uppföljning och kontroller Systematisk uppföljning av förmåga hos lokalhyres- löpande och i samband betalningar minskar risken gäster. med tecknande av för uteblivna betalningar hyresavtal. och säkerställer stabila intäkter. Klimatpåverkan Nyproducerade och Styrning och krav. Investeringar i ombyggda fastigheter Kontinuerlig uppföljning klimatvänliga lösningar når inte ställda klimat- av beslutade åtgärder. och energieffektiva belastningskrav. Omvärldsbevakning och material kan stärka branschsamverkan. Familjebostäders hållbarhetsarbete och sänka långsiktiga driftskostnader. Genomföra projekt Brister i övergången från Processutveckling och Effektiv samverkan produktion till intern samverkan i tidiga möjliggör optimerad drift förvaltning kan leda till skeden. Löpande av nya fastigheter, driftproblem, ökade uppföljning. minskade framtida kostnader för underhåll, Säkerställa korrekta och kostnader och stärkta bristande funktionalitet i uppdaterade tekniska krav relationer med nya fastigheter samt och anvisningar. hyresgäster försämrad upplevelse för hyresgäster. Ökade byggkostnader på Strukturerad Förbättrad projektstyrning grund av förseningar projektstyrning och ger bättre och/eller fördyringar. ekonomisk uppföljning. resursutnyttjande, ökad Tydliga riktlinjer och krav förutsägbarhet i på leverantörer och investeringskostnader och entreprenörer. stärker bolagets Systematisk hantering av långsiktiga planering. ändrings- och tilläggsarbeten. Löpande riskbedömningar i pågående projekt. IT- och Att relevanta Dokumenterade processer Ett systematiskt arbete informationssäkerh informationssäkerhetskr och rutiner med med informationssäkerhet av inte ställs i samband dokumenterade krav på hos leverantörer minskar et md upphandlingar. informationssäkerhet i risken för incidenter och upphandlingar. skyddar viktig information. Uppföljning av leverantörers efterlevnad av ställda säkerhetskrav. Störningar, systemfel Dokumenterade rutiner Robusta IT-lösningar och eller driftstopp i och incidenthantering. kontinuitetsplaner minskar verksamhetskritiska Kontinuitetsplan, risken för driftstopp och system kan leda till förebyggande åtgärder stärker verksamhetens avbrott i verksamheten, och regelbunden motståndskraft. minskad produktivitet, uppföljning. förlorad information och Kompetensutveckling försämrad service till inom IT- och informationssäkerhet. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 55 Omvärldsrisker Riskbeskrivning Hantering Möjligheter hyresgäster. HANTERA STYRANDE DOKUMENT Styrelsen ska fastställa mål, policys och strategier som är av väsentlig betydelse för bolaget. Styrelsen ansvarar också för att dokumenten uppdateras och ses över. Detta regleras i styrelsens arbetsordning. Alla styrdokument som fastställs av styrelsen kommuniceras internt. Ägandeskap utses och dokumenten samlas på intranätet så att de är tillgängliga för alla medarbetare. Våra styrande dokument omfattar miljö och klimat, samhällsansvar och styrning. Några exempel nämns här: Miljö och klimat; Miljöprogram 2030, Klimathandlingsplan 2030, Miljö- och energipolicy Samhällsansvar; Treårsplan 2025-2027, Verksamhetsplan och budget 2025, Arbetsmiljöpolicy, Personalpolicy, Riktlinjer mot kränkande särbehandling, Uppförandekod för leverantörer, Stockholms stads program för inköp, Policy och riktlinje för samarbeten och stöd inom social hållbarhet, Policy för förebyggande av avhysningsåtgärder Styrning; Affärsplan, Näringslivspolicy, Attestinstruktion, Delegationsordningar, Riktlinjer för inköp och direktupphandling, System för intern kontroll, Riktlinjer för representation, mutor och jäv. MINSKAD SÅRBARHET OCH ÖKAD BEREDSKAP Familjebostäder har beredskap för att hantera situationer som kan innebära risker för bolaget. Vi arbetar systematiskt med risk- och sårbarhetsanalyser enligt Stockholms stads anvisningar. Syftet är att minska risker i bolaget och staden och stärka vår förmåga att förebygga, motstå och hantera kriser och extraordinära händelser. Vi är en del av Stockholms stads civila beredskap med räddningstjänst och befolkningsskydd. Vid ökad beredskap tillhandahåller vi skyddsrum. KRISHANTERING Familjebostäders centrala krisledningsorganisation består av företagsledningen, säkerhetschef, bolagsjurist och nyckelpersoner från bolagets olika verksamheter. Under 2025 behövde organisationen inte aktiveras. Mindre allvarliga fel åtgärdas direkt av fastighetsjouren i samverkan med bolagets beredskapsfunktion. Beredskapsfunktionen är bemannad dygnet runt av medarbetare med god kännedom om verksamheten. Vid behov kan de agera snabbt i samverkan med Stockholms stad, myndigheter och andra externa aktörer, samt initiera intern krisledning. FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 56 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 57 GRI-index Hållbarhetsrapporten för AB Familjebostäder är upprättad utifrån Global Reporting Initiatives (GRI) internationella riktlinjer för hållbarhetsredovisning Standard. Samma rapporteringscykel används för hållbarhetsrapporten som för den övriga redovisningen, det vill säga kalenderår. För frågor kring Familjebostäders hållbarhetsarbete och denna redovisning, kontakta Helena Gräntz, tel. 08-737 20 21. Indikat Beskrivning Kommentar Sidhänvisni or ng ORGANISATIONSPROFIL 102-1 Organisationens namn Sid 5-6 102-2 De viktigaste varumärkena, Sid 5-6 produkterna och/eller tjänsterna 102-3 Lokalisering av organisationens Sid 5-6 huvudkontor 102-4 Lokalisering av organisationens Stockholms kommun Sid 5-6 verksamhet/-er 102-5 Ägarstruktur och företagsform Sid 5, 44-45 102-6 Marknader som organisationen Stockholms kommun Sid 5 är verksam på 102-7 Den redovisande organisationens Sid 7, 15-21 storlek 102-8 Information om personalstyrka Sid 7, 42-43 och annan arbetskraft, uppdelad på anställningsform, anställningsvillkor, region och kön 102-9 Beskrivning av organisationens Sid 33-36 leverantörskedja 102-10 Väsentliga förändringar för Inga väsentliga förändringar Sid 3, 15, 25 organisationen och dess har skett. leverantörskedja under redovisningsperioden 102-11 Beskrivning av om och hur I miljöarbetet tas hänsyn till Sid 36-38, 47-49 organisationen följer försiktighetsprincipen för att försiktighetsprincipen förebygga, hindra eller motverka att verksamheten innebär skada eller olägenhet. Ekonomiska redovisningsprinciper finns i den legala årsredovisningen. 102-12 Externt utvecklade ekonomiska, Sid 22-25, miljömässiga och sociala 36-38, 42-43 deklarationer, principer eller andra initiativ som organisationen anslutit sig till eller stödjer. 102-13 Huvudsakligt medlemskap i Fastighetsägarna Stockholm, organisationer och/eller Järva fastighetsägare och nationella/internationella Rågsveds fastighetsägare, l obbyorganisationer Sveriges Allmännytta, FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 58 Eurhonet, ElectriCITY, Sweden Green Council. Strategi 102-14 Uttalande från VD VD-ord Sid 3-4 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 59 Indik Beskrivning Kommentar Sidhänvis ator ning Etik och integritet 102-16 Beskrivning av organisationens Sid 33-35, 43, värdegrund, etiska principer och 44-50 regler för uppförande. Styrning 102-18 Redogörelse för organisationens Sid 44-50 bolagsstyrning Kommunikation och intressenter 102-40 Intressentgrupper som organisationen Sid 10-14 har kontakt med 102-41 Andel av personalstyrkan som Familjebostäder är medlemmar i Sid 43 omfattas av kollektivavtal Fastigo och tillämpar S-avtalet och K-avtalet. 102-42 Beskrivning av identifiering och urval Sid 10-14 av intressenter 102-43 Tillvägagångssätt vid kommunikation Sid 10-14 med intressenter 102-44 Viktiga områden och frågor som har Sid 10-14 lyfts via kommunikation med intressenter Tillvägagångssätt för redovisning 102-45 Enheter som inkluderas i Sid 5 organisationens finansiella rapporter 102-46 Beskrivning av processen för att Sid 8-9 definiera redovisningens innehåll och ämnes/frågeavgränsningar 102-47 Redogörelse för samtliga väsentliga Sid 8-9 ämnen/frågor som identifierats 102-48 Förklaring till effekten av förändringar Inga väsentliga förändringar har av information som lämnats i tidigare skett. redovisningar och skälen för sådana förändringar 102-49 Väsentliga förändringar som gjorts Inga väsentliga förändringar har sedan föregående redovisningsperiod skett. 102-50 Redovisningsperiod 1 januari - 31 december 2025 102-51 Datum för publicering av den senaste 30 mars 2024 redovisningen 102-52 Redovisningscykel Ettårig 102-53 Kontaktpunkt för frågor angående Sid 51 redovisningen och dess innehåll 102-54 Redogörelse för rapportering enligt Rapportering inspirerad av GRI Sid 51 GRI Standards redovisningsnivåer Standards, nivå Core 102-55 GRI-index Sid 51-53 102-56 Redogörelse för externt bestyrkande GRI-redovisning inte externt styrkt. Sid 54 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 60 FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 61 Indikator Beskrivning Kommentar Sidhänvisning Redovisning av väsentliga hållbarhetsfrågor SAMHÄLLSNYTT A 203 103-1,2,3 Indirekt ekonomisk påverkan 203-1 Infrastrukturinvesteringar och Sid 15-21 tillhandahållande av tjänster. Eget 103-1,2,3 Affärsmässighet och stabil ekonomi FB1 Avkastning på totalt kapital Sid 6-7, 22-25 FB2 Soliditet Sid 6-7, 24-25 205 103-1,2,3 Antikorruption 205-2 Kommunikation och utbildning kring Sid 14, 33-34, 47 antikorruptionspolicyer och rutiner 205-3 Konstaterade incidenter av Inga incidenter har korruption och vidtagna åtgärder konstaterats Eget 103-1,2,3 TRYGGHET FB1 Trygghet Sid 26-32 FB2 Attraktivitet Sid 32 MINSKAD KLIMAT- OCH MILJÖPÅVERKAN 416 103-1,2,3 Hälsa och säkerhet 416-2 Incidenter av bristande efterlevnad Sid 33-35 av regler gällande hälsa och säkerhet för produkter och tjänster. 302 103-1,2,3 Energi 302-1 Energianvändning inom Sid 6-7, 39-41 organisationen CRE1 Energiintensitet i byggnader Sid 39-41 305 Utsläpp 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser Sid 39-41 (Scope1) FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 62 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser Sid 39-41 kopplat till energianvändning (Scope 2) 306 Avfall Sid 39-41 306-2 Avfall utifrån typ och Sid 39-41 behandlingsmetod FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 63 Stockholm den dag som framgår av våra elektroniska underskrifter Deniz Butros Ordförande Per Rosencrantz Ingela Edlund Magnus Grönlund Vice ordförande Shadi Larsson Merit Frost Lindberg Lena Kling Chris Österlund Verkställande direktör Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i AB Familjebostäder, org.nr 556035-0067 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2025 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen, i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Granskningens inriktning och omfattning Min granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att min granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Jag anser att denna granskning ger mig tillräcklig grund för mitt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den dag som framgår av min elektroniska underskrift Fredric Hävrén, Auktoriserad revisor Ernst & Young AB FAMILJEBOSTÄDER HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 64 --- [Bilaga 4_ Rapport enligt transparenslagen 2025.pdf] Rapportenligttransparenslagen 2026-01-31 DNRXXX ~ KONTAKT ChrisÖsterlund Verkställande direktör 08-73720 10 chris.osterlund@familjebostader.com AB Familjebostäder Lagen (2005:590) om insyn ivissafinansiellaförbindelser m.m. INLEDNING Lagen syftartill att ge Europeiska kommissionen insyn i definansiella förbindelserna mellan detallmännaoch offentligaföretag samt ivissaföretags ekonomiska verksamhet. Lag (2010:641). Redovisningen ska underlätta insyn och motverkakonkurrensproblem. Lagen kan uppfattas som svårtolkad och detfinns inga närmare föreskriftertill lagen. Däravingen tydlighet om hur denna redovisning skaupprättas. Revisorerna ska för varje räkenskapsår översiktligt granska om en öppen och en separat redovisning harfullgjorts ienlighetmedbestämmelserna i lagen. Revisorerna ska upprätta en rapport översin granskning och dennaskalämnas tillfullmäktige och styrelsen, påsamma sätt och inom sammatid som föreskrivs förrevisionsberättelsen. Rapporten ska inte sändas till någon myndighet, men finnas tillgänglig för Konkurrensverketom debegär att fåta del avden. LAGENS KRAV PA REDOVISNING Öppen redovisning Redovisning avfinansiellaförbindelsermed det allmännaså att dettydligt framgårvilka offentligamedelsom företagetfåttdirekt eller indirekt,via andra offentliga företag ellerfinansiella institut, och hur medlenhar använts. Detska särskiltframgå finansiellaförbindelser som avserkapitaltillskott, förlustbidrag, amorteringsfria eller på annatsätt förmånligalån, gynnande genom avstående frånvinst, fordran eller normal avkastning på offentliga medel samt ersättningar för ekonomiska åläggandenfrån det allmänna. Separatredovisning Skaupprättas avde företag som harbeviljats exklusiva ellersärskilda rättigheter eller anförtrotts att tillhandahållatjänster avallmäntekonomisktintresse enligt artikel 106.2 i EDF-fördragetoch som fått ersättning i någonformför detta, allt under förutsättning attföretaget ävenbedriver annan ekonomiskverksamhet. Bolaget har intebeviljats särskilda rättigheter och gör ingen särskild redovisning. ABFamiljebostäder Box92100 12007Stockholm familjebostader.com kontakt@familjebostader.com 08-7372000kundservice ÖPPEN REDOVISNING 2025 Bolagetgörtolkningen attförbindelsermellan bolagetgentemot kommunen samt andrabolaginom koncernen ska redovisas. Intäkterfrån offentligaföretagellerfinansiellainstitut Bolagets främstauppgift är atttillhandahållabostäderoch lokalertillboende och företagi Stockholm. Bolagets omsättningutgörstill störstadel avhyresintäkter. Hyror 125,2 mnkr, varavhyresintäkter avseende: bostäder 37,2 mnkr lokaler 56,7mnkr garage &parkering 23,7mnkr övrigt 7,6 mnkr Försäkringsersättningar 10,8 mnkroch bidragföravfallshantering 6,5 mnkr. Fakturerade kostnaderuppgårtill 3,8 mnkr och utgör 2,53 procentavbolagets totala intäkter. Kostnader offentligaföretag eller finansiellainstitut Kostnaderförfinansiering, nyproduktion avbostadsfastigheter; • Räntekostnaderna Finansenheten Stockholms stad 253,9 mnkr Kostnaderförförvaltning avbefintligt fastighetsbestånd; • Tomträttsavgäld, Exploateringsnämnden 135,7mnkr • Vatten och avfall, StockholmVattenAB 104,7 mnkr • Fastighetsförsäkring, S:tErikFörsäkringAB 13,6 mnkr • Fastighetskommunikation, AB FamiljebostäderFastighetsnät 14,0 mnkr • Lokalhyror, Hemmahamnen KontorAB, 13,1 mnkr • Övrigakostnader som gemensam IT, managementfee, övrigabolag och förvaltningar ca 8,o mnkr. Balanserade utgifter i pågående projekt Bygglov, Stadsbyggnadsnämnden 7,0mnkr Konst, Kulturnämnden 0,4mnkr Tomträttsavgäld, Exploateringsnämnden 0,3mnkr Nyproduktion, installation avIMD, StockholmVatten 3,9 mnkr Övrigt 1,1 mnkr Stockholm den 30 januari 2026 a~,_ ) •~. \ ~ Chris Österlund -- ABFamiljebostäder Box92100 12007Stockholm familjebostader.com kontakt@familjebostader.com 08-7372000kundservice 2(2) --- [Bilaga 5_Revisionsrapport EY.pdf] AB Familjebostäder Årsbokslut 2025 Mars 2025 Årsbokslut Till VD, ledning, styrelse och lekmannarevisorer i AB Familjebostäder Vi har i denna rapport sammanfattat våra väsentliga iakttagelser från vår revision av moderbolags- och koncernnivå Vår revision är anpassad till koncernens verksamhet och är primärt utformad för att vi ska kunna avge en revisionsberättlse avseende årsredovisning och koncernredovisning för AB Familjebostäder räkenskapsåret 2025. Denna rapport är primärt avsedd för information till koncernrevisionsteamet, lekmannarevisorerna samt för VD/företagsledningen/styrelsen. Med vänlig hälsning Ernst & Young AB Fredric Hävrén Nicklas Boström Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Påskrivande revisor 2 Page 2 Årsbokslut Sammanfattning Genomfört arbete Slutsats Granskning av årsbokslutet Preliminär slutsats • Vi har genomfört vår granskning i enlighet med vår revisionsplan för • Vi har i vår revision till dags datum inte noterat väsentliga avvikelser. Under räkenskapsår 2025. Revisionen har omfattat granskning av koncernens förutsättning att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller resultat-och balansräkning, styrelsens förvaltning samt några väsentliga fel och om inget ytterligare som kan påverka vårt uttalande hållbarhetsrapport. kommer till vår kännedom vid slutförandet av revisionen är vår bedömning att vi kommer att kunna lämna en omodifierad (ren) revisionsberättelse. Följande aktiviteter kvarstår: • Granskning årsredovisning • Inhämta uttalande från företagsledningen • Läsa hållbarhetsrapporten och bedöma vårt uttalande. • Följa upp väsentliga händelser efter balansdagen • Avge revisionsberättelse Tidplan Dokumentation Justeringar Årsredovisning Hållbarhetsrapport Sammanfattande ⚫ ⚫ ⚫ ⚫ ⚫ bedömning av årsbokslutet ⚫ Omedelbara åtgärder behöver vidtas för att förbättra processen ⚫ Processen kan förbättras ⚫ Bedöms tillfredsställande 3 Page 3 Årsbokslut CONTENTS Agenda 01 Riskbedömning och fokusområden 02 Årsbokslutsgranskning 03 Uppföljning av tidigare lämnade rekommendationer 04 Nyheter 4 Page 4 Årsbokslut 01 Riskbedömning och fokusområden Revisionsrisker och fokusområden Riskbedömning Vi har skaffat oss en förstående för er strategi, granskat era huvudrisker som identifierats i årsredovisningen och redovisningen. Detta har vi kombinerat med vår förståelse för branschen för att identifiera väsentliga risker som påverkar vår revision. Vår bedömning har inte förändrats sedan avrapporteringen av intern kontroll och delårsgranskningen. Följande diagram sammanfattar de väsentliga delar som är relevanta för planeringen av bokslutsrevisionen: Högre Signifikanta risker 1. Förvaltningsfastigheter (värdering) 2. Pågående projekt , ny-och ombyggnad (värdering) 1 Fokusområden 3. Fastighetstransaktioner 2 4. Inkomstskatt/uppskjuten skatt t e h g i Andra väsentliga revisionsområden lt 3 n 6 5 5. Bokslutsprocessen e s 4 ä 6. Hyresintäkter V 7. Drift-och underhållskostnader 7 10 8 8. Värdering/bedömning tvister 9. IT säkerhet 10. Förtroenderisker och risk för oegentligeheter 11. Väsentliga styrdokument 9 11 Lägre Sannolikhet av inträffande Högre 6 Page 6 Årsbokslut 02 Årsbokslutsgranskning Analys av resultat- och balansräkning Resultaträkning - Koncern Skillnad Område 2025-12-31 2024-12-31 Skillnad % tkr Intäkter 2 785 401 2 636 315 +149 086 +6% Fastighetskostnader -1 475 252 - 1 411 179 +64 073 +5% Driftnetto 1 310 148 1 225 136 +85 012 +7% Av-och nedskrivningar -698 380 -617 329 -81 051 -13% Personalkostnader/Centrala administrations-och -116 499 -111 780 +4 719 +4% försäljningskostnader Övriga rörelsekostnader -37 606 -7 144 +30 462 +426% Fastighetsförsäljningar -27 875 43 -27 918 -64 926% Resultat från finansiella poster -256 216 -270 411 +14 195 +5% Årets resultat innan skatt 173 570 218 515 -44 945 -21% 8 Page 8 Årsbokslut Resultaträkning - Koncern Område Iakttagelser och kommentarer ►Familjebostäders hyresintäkter och övriga förvaltningsintäkter uppgår till 2 785 mkr vilket är en ökning med 6% jämfört med föregående år då omsättningen uppgick till 2 636 mkr. ►Ökningen beror delvis på årets genomsnittliga hyreshöjning på 3,5% (5,3%) och delvis på att hyresgäster flyttat in i nybyggda Intäkter lägenheter. Totalt sett har hyresintäkterna för bostäder ökat med ca 128 mkr medan hyresintäkter lokaler ökat med ca 6 mkr. Övriga hyresintäkter såsom garage och p-platser har ökat med ca 6 mkr. Övriga förvaltningsintäkter har ökat med 9 mkr. ►Vår granskning av årsbokslutet har inte resulterat i några väsentliga noteringar. ►Familjebostäders fastighetskostnader uppgår till 1 475 mkr (1 411 mkr) vilket är en ökning med 5% jämfört med förgående år. Fastighetskostnader ►Förändringen mot föregående år utgörs främst av ökade driftskostnader för såsom vatten, el, värme, avfallshantering, reparationer, fastighetsskötsel och fastighetsförsäkring. ►Koncernen gör ett driftnetto på 1 310 mkr (1 225 mkr) vilket är en ökning mot föregående år om 85 mkr och 7%. Driftnetto ►Överskottsgraden uppgår till 47,0% jämfört mot föregående års 46,5%. Exklusive tomträttsavgäld uppgår denna till 52 %, vilketäri nivå jämfört med föregående år då den låg på 51,5 %. ►Avskrivningarna har ökat från 617 mkr till 698 mkr. Avskrivningar av materiella anläggningstillgångarna har gjorts med 660 mkr jämfört med 633 mkr föregående år. Avskrivningar har ökat till följd av investeringar har aktiverats föregående år och dessa har nu fått genomslag hela räkenskapsåret. Av-och nedskrivningar ►I år har även nedskrivningar om 58 mkr gjorts. Beloppet består av två olika nedskrivningar som avser nedskrivning av byggnader och pågående projekt. En återföring av tidigare nedskrivning om 20 mkr har även gjorts under året. Nedskrivningar baseras på genomförda marknadsvärderingar där ett bestående nedskrivningsbehov har bedömts föreligga. Personalkostnader/Centrala ►Personalkostnader/centrala adminstations-och försäljningskostnader uppgår till 116 mkr vilket är en ökning i jämförelse med administrations-och föregående år om 4% vilket främst påverkats av årets löneökningar. försäljningskostnader ►Övriga rörelsekostnader uppgår till 38 mkr vilket är en ökning om 426% i jämförelse med föregående vilket främst beror på att man Övriga rörelsekostnader har klassat fyra av sina pågående projekt som förgävesprojekt och vilket bidragit till en kostnad om 36 mkr. ►Under året har en fastighet sålts inom koncernen, från Familjebostäder till Familjebostäder Årstaberg med en reaförlust om 2 mkr. Fastighetsförsäljningar Det har skett övriga utrangeringar av byggnader om ca -26 mkr vilket ger en totaleffekt om -28 mkr. Fg år uppgick nettot av reavinst vid fastighetsförsäljningar (+6mkr) och förlust vid utrangering av byggnader (-6mkr) till endast 43 tkr. Finansiella poster ►En minskning av det negativa finansnettot om 14 mkr identifieras I år. Det beror på sänkta räntor I cashpoolen I koncernen. 9 Page 9 Årsbokslut Balansräkning - Koncern Förändring Område 2025-12-31 2024-12-31 Förändring % tkr Förvaltningsfastigheter 19 931 332 19 889 272 +42 060 0% Pågående projekt 1 458 295 1 533 994 -75 699 -5% Maskiner och inventarier 82 833 57 887 +24 946 +45% Finansiella anläggningstillgångar 20 800 11 158 +9 642 +86% Omsättningstillgångar 110 751 117 219 -6 468 -5% Summa tillgångar 21 604 011 21 609 530 -5 519 0% Eget kapital 11 394 399 * 11 260 431 +133 968 +1% Avsättningar 221 385 180 249 +40 954 +23% Långfristiga skulder 30 642 30 563 +79 0% Kortfristiga skulder 9 957 585 10 138 287 -180 702 -2% Summa skulder och eget kapital 21 604 011 21 609 530 -5 519 0% *inkl. årets resultat om 133 968 tkr 10 Page 10 Årsbokslut Balansräkning - Koncern Område Iakttagelser och kommentarer Posten har totalt ökat med 42 mkr vilket till största del utgörs av investeringar/aktiveringar om 702 mkr, avskrivningar om 621mkr, Förvaltningsfastigheter försäljning/utrangering om 45 mkr, nedskrivning om 18 mkr och återföring av nedskrivning om 20 mkr. Posten har minskat med -76 mkr vilket utgörs av investeringar om 682 mkr, aktiveringar om 717 mkr samt nedskrivning om 40 mkr. De Pågående projekt största aktiveringarna utgörs av Väktaren 37 (projekt 57740) om 104 mkr och Bjurö 1 (projekt 104441) om 77 mkr). Det största pågående projektet är Oldmästaren(projekt 60250) om 129 mkr. Posten har ökat med 25 mkr, ökningen är främst hänförlig till anskaffningar inom maskiner, bilar och markinventarier. Avskrivningar har Inventarier gjorts om -17 mkr samt utrangeringar om -10 mkr. Posten har ökat med10 mkr vilket är hänförligt till att uppskjuten skattefordran har ökat med 6 mkr och övriga långfristiga fordringar har ökat Finansiella anläggningstillgångar med 4 mkr. Huvuddelen av den uppskjutna skattefordran är hänförlig till bostadslånepostens skattemässiga hantering samt temporära skillnader pågående projekt. Posten har minskat med -6 mkr vilket främst är hänförligt till att bolaget i år har en momsskuld. Likt 2024 har koncernen en skattefordran Omsättningstillgångar 2025 som ökat till 14 mkr (12mkr). Eget kapital Förändring utgörs av årets resultat om 134 mkr. Avsättningar Avsättningar består av uppskjuten skatteskuld vilken har ökat med 41 mkr, avsättningen uppgår i år till 218 mkr. Posten avser tilläggsköpeskilling för Årstaberg AB om 30 mkr som ökat med KPI under året då ingen utbetalning av tilläggsköpeskillingen har Långfristiga skulder skett. Ökningen uppgår till 79 tkr. Posten har minskat med 192 mkr i jämförelse med föregående år. De kortfristiga skulderna utgörs främst av koncernkonto hos Kortfristiga skulder kommunkoncernen om 9 384 mkr (9 607 mkr). I övrigt har externa leverantörsskulder ökat med 24 mkr och förutbetalda intäkter 12 mkr vilket följer de ökade intäkterna under året. 11 Page 11 Årsbokslut Redovisnings- och revisionsfrågor årsbokslut Område Iakttagelse och kommentar Bolagets kommentar Värderingar/nedskrivningar • Per 2025-12-31 har beståndet värderats med hjälp av Datschas verktyg • Beskrivning av vår bedömning till 48 823 miljarder kronor (48 682). • I likhet med tidigare år har en extern part NAI Svefaområdesvis kompletterat med marknadens avkastningskrav samt granskat och i förekommande fall justerat uppgifter om drift-och underhållskostnader, hyresnivåer och vakanser. • Bolaget har i år identifierat nedskrivningsbehov i beståndet. 18 mkr av Kvarnberget har skrivits ned. Återföring av tidigare nedskrivningar har gjorts om 20 mkr. • Bolaget har även identifierat nedskrivningsbehov bland pågående projekt och därefter genomfört nedskrivningar om 40 mkr. • Under året har fastighet och mark sålts inom koncernen till en köpeskilling om 52,9 mkr och bidragit till en reaförlust i koncernen om -2 mrk. • Bolaget har under året identifierat fyra förgävesprojekt som utrangerats om totalt 36 mkr. Tvister • Inga väsentliga tvister föreligger • Beskrivning av vår bedömning 12 Page 12 Årsbokslut Summering av noterade avvikelser Nedan beskrivs väsentliga avvikelser som vi har noterat under vår granskning av räkenskapsåret samt dess påverkan på det redovisade resultatet. Korrigering ökar (minskar) redovisat resultat Avvikelser (MSEK) Korrigerade avvikelser 0 Faktiska, ej korrigerade avvikelser 0 Bedömda ej korrigerade avvikelser 0 Summa ej korrigerade avvikelser före skatteeffekt 0 Skatteeffekt 0 Summa ej korrigerade avvikelser efter skatteeffekt 0 13 Page 13 Årsbokslut Summering av noterade avvikelser • Vi har inte identifierat några avvikelser under vår revision av räkenskapsåret 2025. Page 14 Årsbokslut Hållbarhetsrapport Utfall av granskning av Sociala förhållanden och Miljö Mänskliga rättigheter Anti-korruption hållbarhetsredovisning personal Affärsmodell Policy Granskningsförfaranden Risker Nyckeltal Uppfyller kraven enligt ÅRL Område Iakttagelse och kommentar Utrymmeför förbättring Risker –Miljö • Bedöms uppfylla kraven enligt ÅRL Behöveradresseras i år Adresseras nästa år Nyckeltal –Sociala förhållanden och • Bedöms uppfylla kraven enligt ÅRL personal Risker –Anti-korruption • Bedöms uppfylla kraven enligt ÅRL Nyckeltal –Anti-korruption • Bedöms uppfylla kraven enligt ÅRL 15 Page 15 Årsbokslut 03 Uppföljning av tidigare lämnade rekommendationer Guidelines and recommendations • RECOMMENDED SLIDE Uppföljning av tidigare lämnade rekommendationer • This slide refers back to previously reported findings related to Accounting and auditing issues. The audit team can indicate any updates of conclusions reached, re-assessments or other progressions on these mattes. Including Kortfattad this slide provides an clear red line of the Område beskrivning av Uppföljning Bedömning Bolagets kommentar recurring reporting to Audit Committees. iakttagelse • This slide is intended to be given in written form. Hyresadministratio • Processgranskninghar • Ingen avvikelse har påträffats per • … nsprocessen genomförts utan bokslut Grön Tips and tricks anmärkningar. • This appendix is intended to be given to the Audit Committee in written form, Inköpsprocessen • Processgranskninghar • Ingen avvikelse har påträffats per • … therefor use font size 9 for the text. genomförts utan bokslut Grön anmärkningar. • Please resize the table so that it fits properly into the slide. Bokslutsprocessen • Väl dokumenterade • Väl dokumenterade bokslut. Inga • … bokslut. Inga avvikelser avvikelser noterade. noterade. Grön Projektstyrningspr • Processgranskninghar • Ingen avvikelse har påträffats per • … ocessen genomförts utan bokslut Grön anmärkningar. Change the height and width of each cell in the table here. =Innebär att vi anser att den interna kontrollen fungerar tillfredsställande =Innebär att vi anser att den interna kontrollen till vissa delar bör förbättras =Innebär att omedelbar åtgärd behöver genomföras för att förbättra den interna kontrollen 17 15 Page 17 Årsbokslut EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory About EY EY is a global leader in assurance, tax, transaction and advisory services. The insights and quality services we deliver help build trust and confidence in the capital markets and in economies the world over. We develop outstanding leaders who team to deliver on our promises to all of our stakeholders. In so doing, we play a critical role in building a better working world for our people, for our clients and for our communities. EY refers to the global organization, and may refer to one or more, of the member firms of Ernst & Young Global Limited, each of which is a separate legal entity. Ernst & Young Global Limited, a UK company limited by guarantee, does not provide services to clients. Information about how EY collects and uses personal data and a description of the rights individuals have under data protection legislation are available via ey.com/privacy. For more information about our organization, please visit ey.com. @2025 Ernst & Young AB All Rights Reserved. ey.com/se