Enskedehus blir evakueringsboende för äldre – 66 nya platser

[(Godkänd - R 2) KS 2026/90 Tjänsteutlåtande - Inhyrning av fastigheten De Gamlas Vänner 7.pdf] Stadsledningskontoret Tjänsteutlåtande Utvecklings- och hr-avdelningen Dnr KS 2026/90 2026-02-03 Sida 1 (3) K1dst1au a2nn rt ige.2s sl5.t klo alSc iuptkorp hidca oksn lhme 6onl@mstockholm.se Handläggare Till Therése Heimberger Kommunstyrelsens ekonomi- Telefon: 08-50829823 och trygghetsutskott Inhyrning av fastigheten De Gamlas Vänner 7 Initiativärende Förslag till beslut Kommunstyrelsens ekonomi- och trygghetsutskott beslutar följande. 1. Stadsledningskontorets ansökan om inhyrning av De Gamlas Vänner 7 i Enskede till en årshyra år 1 om 9,8 miljoner kronor, godkänns. 2. Stadsledningskontorets ansökan om genomförande av verksamhetsanpassningar av lokalerna i fastigheten De Gamlas Vänner 7 i Enskede till en kostnad om 16, 8 miljoner kronor, godkänns. Ärendets beredning Ärendet har beretts inom stadsledningskontorets utvecklings- och hr-avdelning. Ärendet Stockholms stad står inför en kraftig, demografisk förändring med en snabbt växande andel äldre, särskilt i de högre åldersgrupperna. Samtidigt har en betydande del av stadens vård- och omsorgsboenden uppnått en ålder som medför omfattande renoverings- och upprustningsbehov. Under de kommande åren kommer flera stadsdelsnämnder behöva evakuera verksamheter i samband med sådana åtgärder. En evakueringslösning är ofta kostsam för en nämnd att iordningställa och åtgärderna har ofta en längre livslängd än vad som krävs för en ensam evakuering. För att möjliggöra en rationell evakuering för behoven hos flera nämnder, föreslås att staden inrättar en stadsgemensam evakueringsresurs genom inhyrning av De Gamlas Vänner 7 i Enskede. Byggnaden ägs av Micasa Fastigheter AB (Micasa). Fastigheten kan efter verksamhetsanpassningar nyttjas för tillfällig drift av vård- och omsorgsverksamhet och kommer att kunna tillhandahålla 66 lägenheter. Den beräknade arean för fastigheten uppgår till totalt cirka 4 170 kvm. Stadsledningskontoret Ragnar Östbergs Plan 1 Nämndernas efterföljande nyttjande samordnas av 105 35 Stockholm kommunstyrelsen genom stadsledningskontoret utifrån en start.stockholm Tjänsteutlåtande Dnr KS 2026/90 Sida 2 (3) gemensam planering av evakueringsbehoven med Micasa och stadsdelsnämnderna. Nyttjandetiderna anpassas efter framdriften av enskilda renoveringsprojekt. Genom denna modell kan flera nämnder nyttja lösningen, vilket bidrar till ett effektivt och hållbart resursnyttjande. Utformningen av evakueringslösningen har utarbetats av Kungsholmens stadsdelsförvaltning och skett utifrån förutsättningen att möjliggöra nyttjande av flera nämnder. Micasa har den 1 oktober 2025 fattat genomförandebeslut om anpassningarna i fastighetsrådet. Ekonomi Inhyrningen av fastigheten De Gamlas Vänner 7 uppgår under det första året till en total hyreskostnad om 9,8 miljoner kronor, bestående av grundhyra (9,6 miljoner kronor) samt tomträttsavgäld (220 000 kronor) enligt Bilaga 1. Grundhyran per kvm uppgår till cirka 2 305 kronor. För att fastigheten ska kunna nyttjas som en gemensam evakueringsresurs för stadens vård- och omsorgsboenden krävs verksamhetsanpassningar av lokalerna. Dessa kostnader uppgår enligt Bilaga 2 till 16,8 miljoner kronor exklusive moms vilket motsvarar cirka 4 032 kronor per kvm. Tidplan Verksamhetsanpassningar av fastigheten De Gamlas Vänner 7 beräknas vara färdigställda under mars 2027. Den första evakueringen bedöms kunna genomföras under april–maj 2027. Kungsholmens stadsdelsnämnd planeras vara först ut och evakueras till De Gamlas Vänner 7 från våren 2027 till cirka januari 2030. Hyrestiden är 10 år, preliminärt uppgiven till 1 maj 2027 till och med 30 april 2037, men anpassas efter när inflyttning kan ske. Stadsledningskontorets synpunkter och förslag Stadsledningskontoret bedömer att en inhyrning av De Gamlas Vänner 7 som gemensam evakueringsresurs är en resurseffektiv och hållbar lösning för att möta stadens ökande behov av vård- och omsorgsboenden i kombination med det omfattande renoveringsbehovet i befintligt bestånd. Stadsledningskontoret föreslår därför att kommunstyrelsens ekonomi- och trygghetsutskott godkänner inhyrningen av De Gamlas Vänner 7 i Enskede till en tillkommande årshyra år 1 om 9,8 miljoner kronor samt godkänner genomförande av verksamhetsanpassningar av lokalerna i fastigheten De Gamlas Vänner 7 i Enskede till en kostnad om 16,8 miljoner kronor. Tjänsteutlåtande Dnr KS 2026/90 Sida 3 (3) Fredrik Jurdell Alexandra Wynn Stadsdirektör Avdelningschef Bilagor 1. Hyresoffert grundhyra De gamlas vänner20260108 2. Offert verksamhetsanpassning De gamlas vänner 20260108 Attesterat av Detta dokument har godkänts digitalt av följande personer: Namn Datum Fredrik Jurdell, Stadsdirektör 2026-02-05 Alexandra Wynn, Avdelningschef 2026-02-05 --- [Bilaga - Hyresoffert grundhyra De gamlas vänner 20260108.pdf] 1(3) - Datum: 2026-01-08 Dnr: Till: Kommunstyrelsen gm Stadsledningskontoret Er referens: Thérese Heimberger Vår referens: Charlotte Lundqvist Hyresoffert inför genomförandebeslut Hyresofferten avseende lokal i fastigheten De Gamlas Vänner 7, Gamla Tyresövägen 349 B. Förutsättningar för hyresofferten Hyresofferten bygger på de principer för hyressättning som återfinns i samverkansavtalet beslutat av Kommunfullmäktige den 17 juni 2019. Hyresofferten avser grundhyra för fastigheten De Gamlas Vänner 7. Lokalen ska fungera som evakueringsboende först för fastigheten Trossen 13 och därefter som en stadsövergripande evakueringsresurs för kommande projekt under hela avtalsperioden. För att det ska gå att nyttja denna lokal så krävs en verksamhetsanpassning till vård- och omsorgsboende. Denna verksamhetsanpassning avses finansieras separat. Syftet är att stadsdelarna inte ska behöva bära dessa kostnader via andrahandsuthyrningen när de nyttjar lokalen för evakuering. Denna hyresoffert är villkorad att verksamhetsanpassningen genomförs och finansieras separat. 2 Den totala hyran för lokalen besår av följande delar, i 2026 års nivå: Kostnad år ett (tkr) Grundhyra 9 610 Tomträttsavgäld 200 Total hyra år ett 9 810 Hyrestid Preliminär hyrestid är 20270501-20370430, anpassas efter när inflyttning kan ske. Fastighetsskatt I dagsläget utgår ingen fastighetsskatt på fastigheten men det kan tillkomma om förutsättningarna ändras i framtiden. Hyra bostäder För bostäderna gäller att bostadshyran är preliminär till dess att förhandling med hyresgästföreningen har skett och normhyra satts. Tidplan denna offert Aktiviteter Tider* Hyresoffert till hg 20260108 Genomförandebeställning av hg avseende anpassning 20260228 senast* Projektering/produktion 202603—202704 Preliminär evakuering från Trossen 13 till De gamlas 202704-202705 vänner 7 *) Tidplanen gäller under förutsättning att beställningen erhållits senast nämnda datum. Hyresoffertens giltighet och hyresavtal Hyresofferten gäller till och med 2026-02-28. Beställning av projektets genomförande behöver inkomma till Micasa senast 2026-02-28. Preliminärt hyresavtal tecknas inför avslutningen av projektet. Definitivt hyresavtal tecknas efter avslutat projekt. Vid eventuella frågor på hyresofferten, kontakta Charlotte Lundqvist, enhetschef förvaltning. 3 Bilagor Bilaga 1 – Förstudie inkl. planritningar, 2025-01-27 Bilaga 2 – Rumsbeskrivning, 2025-09-24 Stockholm den -------------------------------------- Anders Kjellqvist Avdelningschef fastighetsavdelningen --- [Offert verksamhetsanpassning De gamlas vänner.pdf] 1(3) - Datum: 2026-01-08 Dnr: Till: Kommunstyrelsen gm Stadsledningskontoret Er referens: Thérese Heimberger Vår referens: Charlotte Lundqvist Offert verksamhetsanpassning inför genomförandebeslut Offerten avser verksamhetsanpassning av lokal i fastigheten De Gamlas Vänner 7, Gamla Tyresövägen 349 B. Lokalen ska fungera som evakueringsboende först för fastigheten Trossen 13 och därefter som en stadsövergripande evakueringsresurs för kommande projekt under hela avtalsperioden. För att det ska gå att nyttja denna lokal så krävs en verksamhetsanpassning till vård- och omsorgsboende. Denna verksamhetsanpassning avses finansieras separat. Syftet är att stadsdelarna inte ska behöva bära dessa kostnader via andrahandsuthyrningen när de nyttjar lokalen för evakuering. Genomförda utredningar Under planeraskedet så har följande konsulter arbetat och tagit fram följande underlag. Arkitekt: Projekterar ytor beräknat på antalet brukare och personal och samordnat handlingarna Konstruktör: Projekterar förutsättningar för systemhandling utifrån beräkningar av laster utifrån planerade system Vatten-Sanitet: Projektera avlopp, tappvatten, värmesystem beräknat på antal lägenheter, gemensamhetsytor, personalytor. Ventilation: Beräknar luftflöden i utrymmen utifrån antal personer som beräknas befinna sig där samtidigt, dimensionering av ventilationsanläggning med rör. Sprinkler: Beräknar storlek på anläggningen och behov av vattentryck i ledningar, beräkning av antal sprinklermunstycken och placering 2 Brand: Projektering av brandskydd, utrymning, släckningsutrustning, ytor som ingår i verksamhetsklass. Ljud: Projekterar förutsättning vad som krävs att klara ljudklass C El: Projekterar elanläggningen utifrån förmodad personbelastning Kostnad för projektet Beräknad total kostnad för projektet vid färdigställande, är ca 16,8 mnkr exklusive moms. Utav detta är 1 mnkr kr exklusive moms sedan tidigare beställt i planeraskedet för systemhandling. Kostnaderna för utredningsskedet är sedan tidigare vidarefakturerat till Kungsholmens SDF. Kostnadsredovisning är räknad utifrån planerade åtgärder, kostnaderna är en bedömning. Kostnadsredovisning verksamhetsanpassning Summa SEK (ex. moms) Inre ytskikt, spackling och målning av väggar 555 000 och tak Golv 1 593 600 Pentry i bostäder 800 000 Förvaltningsåtgärder (ex. dörrar, 600 000 tillgänglighet, skyltar) El i bostäder, byte av armaturer 264 000 Avdelningskök (7 st) 189 000 Ombyggnad väggar, rivning, nya innerväggar, 4 075 500 dörrar, målning och brandtätning. Tvättmaskin, torktumlare (7 set) 455 000 Sprinkler 2 496 000 Totalt 11 028 100 Entreprenadkostnader 2 922 447 Projektering, projektledning, 2 371 592 byggherreadministration, myndighetskostnader etc. Total projektkostnad 16 322 139 Index 2025-10--2027-05 489 664 Total projektkostnad vid färdigställande 16 811 804 3 Tidplan verksamhetsanpassning Aktiviteter Tider* Kundens genomförandebeställning av 20260228 verksamhetsanpassning anpassning senast* Projektering/produktion 202603—202704 Preliminär evakuering från Trossen 13 till De 202704-202705 gamlas vänner 7 *) Tidplanen gäller under förutsättning att beställningen erhållits senast nämnda datum. Tilläggsbeställningar efter offertens överlämnande inkluderas inte i denna tidplan. Offertens giltighet Beställning av verksamhetsanpassningen behöver inkomma till Micasa senast 2026-02-28. Om beställning inkommer efter detta datum faller offerten och samtliga nedlagda kostnader kommer att faktureras (förgäveskostnader). Önskas projektet genomföras vid senare tidpunkt ska ny förfrågan om offert tillställas Micasa. En förutsättning för detta projekts genomförande är att nödvändiga genomförandebeslut fattas i enlighet med både beställarens samt Micasas beslutsordning. Vid eventuella frågor på underlaget, kontakta Charlotte Lundqvist, enhetschef förvaltning. Bilagor projektbeskrivning Bilaga 1 – Förstudie inkl. planritningar, 2025-01-27 Bilaga 2 – Rumsbeskrivning, 2025-09-24 Anders Kjellqvist Avdelningschef fastighetsavdelningen --- [Bilaga - Förstudie.pdf] De Gamlas Vänner 7 Förstudie/ 2025-01-20 Micasa Fastigheter Program typlägenhet Micasa Micasas Ramprogram 54-90 lägenheter 9 lägenheter i varje plan för optimal personallogisktik Övergripande 30kvm boende+30kvm gemensamt Gemensamt: kök, matsal, vardagsrum, desinfektionsrum, städ och personalytor för verksamheten. Reception för besökare? Marge Arkitekter Projektnamn Etc YYMMDD 2 Byggnaden -Utvändigt Marge Arkitekter Projektnamn Etc YYMMDD 3 Byggnaden -Befintliga planer Marge Arkitekter Projektnamn Etc YYMMDD 4 (E1-2) E 1-5 U TEPLATS L YFTBORD L ASTK AJ DM MOTT3A3G,9N.KÖK ELC PLATS FÖ R9B A RNVAGNA R U DN ERAL T M H ANEN TRÄAL T ANUTF Ö V8 V8 V8 M5 RESENLLA H6 H6 H M 6 M H5H5 H6H5 H6H5 H5H5H5 HH56 S T L SA TKAJ H TM H H H H T T K UMGKN/ /F R D M HH TS HH ST HHH H UMGKNR/ DM K/F H H .STALPÅPSARELLORTNOKTTÅMALLALLAKSDANGGYBMODIV .NETEHGILKREVDEMJEREMMÄTSGNINTIRANNEDÅPTTÅMLAKS Källare Plan 2 BV Plan 3 1 TR Plan 4, 2 Tr Plan 5, 3 Tr Plan 6, 4 Tr Förslag på Ytfördelning Källare Plan 2 BV Plan 3 1 TR Plan 4, 2 Tr Plan 5, 3 Tr Plan 6, 4 Tr Marge Arkitekter Projektnamn Etc YYMMDD 5 Förslag på Ytfördelning De Gamlas Vänner 7 Micasa, Areaberäkning 241217 LOA BOAe BOAg BIA ÖVAt* ÖVA** BRA BTA Bostäder Plan 1/KV 212,6 73,4 12,9 105,1 404 628,9 Plan 2/BV 132 596,6 363,7 1,4 57,7 1151,4 1372,9 20 Plan 3/1TR 87,8 591,8 450,5 1,3 41,5 1172,9 1372,9 20 Plan 4/ 2TR 152,3 569,7 366,4 1,4 41,5 1131,3 1337,3 20 Plan 5/ 3TR 43 170 149,8 283,8 37,7 684,3 812,4 6 Plan 6 / 4TR 257,3 11,7 269 291,4 ttoott 662277,,77 11992288,,11 11333300,,44 7733,,44 555588,,11 229955,,22 44881122,,99 55881155,,88 6666 * ÖVA teknik **ÖVA kommunikation, skulle ev. kunna ersättas mot LOA Referens Micasa Hagastaden Ytsammanställning vård- och omsorgsboende kv 13 Hagastaden LOA LOA LOA lokal att verksamhetsyta verksamhetsyta ÖVA All övrig BOA bostäder hyra ut - BTA total nyckeltal som hör till som inte är area (trapphus, enskilda gäller endast (hela vånings- ((BOA+LOA)/ gemensamma tillgängliga för teknik, enskilda lägenheter BV planet) 90) bostadsytor boende lägenhetsförråd) Garage Botten- 0 116 152,7 673 85 1163 våning Vån 2 502 329 70 26 1079 Vån 3 502 329 70 26 1079 Vån 4 502 329 70 26 1079 Vån 5 502 329 70 26 1079 Vån 6 502 329 70 26 1079 Vån 7 0 120 220 0 83 475 Summa 2510 1881 722,7 673 298 7033 57 vån 1-6 Ytsammanställning yttre mijlö Kvm balkonger/ 780 terrasser takterass 440 Yta på tak för solceller 535 Yta gröna tak (frivilligt) 535 Summa yttre miljö 2290 Marge Arkitekter Projektnamn Etc YYMMDD 6 Byggnaden -Publika utrymmen, kommunikation Marge Arkitekter Projektnamn Etc YYMMDD 7 Avdelning- normalplan Lägenheter: 10 st Gemensamma ytor Entré I hisshallen sittbänk och brevbox. Kök Två diskbänkar med minst två hoar. En för ren och en för smutsig hantering. Typlägenhet 3 Kaffekokare och mikro på ren sida. Diskamskin, spis, ugn, separata kyl och frys i fullhöjd. Tvättställ Vardagsrum Tv-rum Matsal Vardagsrum Desinfektionsrum I programmet: Ett desinfektionsrum på varje avdelning minst 2 kvm fri golvyta, Spoldesinfektor, Diskbänk,tvättställ plats för förvaring och sopsäck. De gamlas vänner: det finns ett desinfektionsrum på varje våningsplan, det är ok enligt verksamhetschefen. Städ och förråd Minst 2 kvm städrum på varje enhet Typlägenhet 2 Förråd, utrymme för tekniklyftar på varje enhet, kräver eluttag. Övrigt Dokumentationsrum och en handikappanpassad personaltoalett på varje enhet – räcker det med en dokumentationsplats? Typlägenhet 1 Typlägenhet 4 Marge Arkitekter Projektnamn Etc YYMMDD 8 Byggnaden -Avdelningen Marge Arkitekter Projektnamn Etc YYMMDD 9 Typlägenheter Lägenheter: 10 st Lägenheten; Ej breda dörrar bättre men en liten och en vanlig dörr. Lyft? Arbetsmiiljömått i badrum? Arbetsmiljömått runt sängen. Kapphylla / garderob Plats för rullstol/ rullator Stol/pall 2 garderober för kläder och linne Utrymme för städmaterial ( kan vara i badrum) Medicinskåp Badrum Typlägenhet 1 Typlägenhet 2 100cm på vardera sida om toaletten Vända med rullstol 150cm i diameter. Dusch Tvättställ, med avställningsytor Handdukstork, Badrumsskåp/högskåp Tvättmaskin och torktumlare kan vara kombi Kök/pentry i rum Spisplatta Diskbänk Kyl plats för mikrovågsugn Typlägenhet 3 Typlägenhet 4 Marge Arkitekter Projektnamn Etc YYMMDD 10 Byggnaden -Lägenheten Vissa lägenheter är utrustade med ett mindre pentry Badrummen saknar kontrastmarkering. Handfaten är inte av anpassade för en rollstolbunden. Flera lägenheter har idag ett mindre förråd i lägenheten Fönsterplaceringen varierar något mellan lägenheterna. Marge Arkitekter Projektnamn Etc YYMMDD 11 Personalutrymmen Personalutrymmen Administrativ personal 20% av 70 =14st Chefsrum -på plan 2, BV 1st Plats för administrativ personal Arbetsterapeut -på plan 2, BV Fysioterapeut -på plan 2, BV Sjuksköterskeexpedition på varje våningsplan Rum för lunch och rast -på plan 2, BV Vilrum -på plan 2, BV Omklädningsrum -i källaren Tvättstuga med tvättmaskin för personalkläder – i källaren Städrum för personalutrymmen -i källaren Cykelrum för personalens cyklar -i källaren Plan 2, Entréplan Plan 4, 2 TR Marge Arkitekter Projektnamn Etc YYMMDD 12 Plan 3- Allrum Gemensamt allrum för högtidsfirande. – på plan 3, 1 TR Allrum alternativ 1 Allrum alternativ 2 Allrum alternativ 3 Marge Arkitekter Projektnamn Etc YYMMDD 13 Plan 5- Avdelning Marge Arkitekter Projektnamn Etc YYMMDD 14 Plan 1 -Källaren Personal Omklädningsrum Tvättstuga med tvättmaskin för personalkläder Städrum för personalutrymmen Cykelrum för personalens cyklar Ytan skulle delas till både tvätt av Varuleveranser personalkläder och godsmottagning. Idag finns bara en dörr vid inlasten som går till soprummet, det hade varit bra att öppna ytterligare en dörr till dagens ”badrum” och göra om det till godsmottagning för att separera flödena. Matleveranser Kommer matleveranserna från den glasade gången mellan byggnaderna? Nedfarten till källaren leder idag in till soprummet. Det finns tecken på fuktskada i källaren, både på golv och väggar. Marge Arkitekter Projektnamn Etc YYMMDD 15 --- [Bilaga - Rumsbeskrivning.pdf] Gamlas vänner 7 Rumsbeskrivning utifrån VOB - evakuering kalkyl. 2025-09-24 sid 1 Arbeten som ingår i kalkylen Lägenhet Tvättstugor (7st) -Badrum: befintlig -Nya maskiner i samtliga tvättstugor. Tvättmaskin, torktumlare torkskåp -20st lägenheter målas om. -högskåp rivs ned och nya hyllplan sätts upp. -20st lägenheter får nya pentry. -Nya kylskåp/kylboxar i samtliga lägenheter Kontor: -Byte av armaturer i samtliga lägenheter Kontors görs helt om, se planritning. -ytskikt Korridorer -nytt golv Behålls befintligt -armaturer Källarplan Gemensamhetsutrymme se planritning för ändringar och planlösning. (vardagsrum) I källarplan gör vi om till omklädningsrum, duschrum Nya vardagsrum i samtliga ”avdelningar”. Se för personal, duschrum för boende, tvättstuga för personal, förråd. Planlösning för placering. - Nytt golv I de ytor vi renoverar ingår ytskikt, armaturer m.m. - ytskikt (målning, socklar,lister dörrar) för full funktion. - nya armaturer Generellt installationer Gemensamhetsutrymme (kök 7st) Ventilation Se planlösning för nya kök. - ny ventilation där vi bygger om. -Väggar rivs för att göra köket större -anpassning till brand. -nya vitvaror i samtliga kök (7st) -Nytt golv El - Nya ytskikt -nya eluttag där vi bygger om -Nya armaturer -nya armaturer där vi bygger om -nya armaturer i lägenheter. Sprinkler ny sprinkleranläggning