Nya hyresrätter på Lilla Essingen: Byggstart och kritik.

AB Svenska Bostäders nyproduktion på Lilla Essingen omfattar 122 bostäder, varav 12 servicelägenheter med tillhörande gemensamhetslokal samt tre mindre lokaler. Genomförandet bedöms bidra till stadens mål om fler bostäder, tillföra en hög andel större lägenheter och stärka blandningen av upplåtelseformer i området.Produktionsstart planeras till fjärde kvartalet 2026. Inflyttning beräknas från tredje kvartalet 2028 och projektet beräknas avslutas i januari 2029. Investeringsutgiften uppgår till 435 miljoner kronor i augusti 2025 års kostnadsläge och 457 miljoner kronor inklusive förväntad prisutveckling.Projektet definieras som stort projekt enligt stadens investeringsregler, eftersom investeringsutgiften överstiger 300 miljoner kronor, vilket innebär att beslut ska fattas av koncernstyrelsen och kommunfullmäktige. [R1_R5 Utl Genomförandebeslut gällande AB Svenska Bostäders nyproduktion av bostäder inom blivande kvarteret Fotogenköket.pdf] Utlåtande Rotel I, Rotel V (Dnr KS 2025/1299) Genomförandebeslut gällande AB Svenska Bostäders nyproduktion av bostäder inom blivande kvarteret Fotogenköket 2 i Primusområdet, Lilla Essingen Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. Genomförandet av AB Svenska Bostäders nyproduktion inom blivande kvarteret Fotogenköket 2, Lilla Essingen, till en total investeringsutgift om 457 miljoner kronor inklusive förväntad prisutveckling, godkänns. Föredragande borgarråden Karin Wanngård och Deniz Butros Sammanfattning av ärendet AB Svenska Bostäders nyproduktion på Lilla Essingen omfattar 122 bostäder, varav 12 servicelägenheter med tillhörande gemensamhetslokal samt tre mindre lokaler. Genomförandet bedöms bidra till stadens mål om fler bostäder, tillföra en hög andel större lägenheter och stärka blandningen av upplåtelseformer i området. Produktionsstart planeras till fjärde kvartalet 2026. Inflyttning beräknas från tredje kvartalet 2028 och projektet beräknas avslutas i januari 2029. Investeringsutgiften uppgår till 435 miljoner kronor i augusti 2025 års kostnadsläge och 457 miljoner kronor inklusive förväntad prisutveckling. Projektet definieras som stort projekt enligt stadens investeringsregler, eftersom investeringsutgiften överstiger 300 miljoner kronor, vilket innebär att beslut ska fattas av koncernstyrelsen och kommunfullmäktige. Beredning Ärendet har beretts gemensamt av stadsledningskontoret och Stockholms Stadshus AB. Föredragande borgarrådens synpunkter Bostadsbristen är en allvarlig social utmaning som begränsar både människors frihet och Stockholms tillväxt. I Stockholm ska alla kunna hitta en bostad oavsett var i livet man befinner sig. Alla som vill bo i hyresrätt ska kunna göra det och därför ska fler 1 (10) hyresrätter byggas i hela staden. Ett högt bostadsbyggande där det byggs fler hyresrätter med rimliga hyror måste vara en av stadens viktigaste prioriteringar. Genom detta beslut bidrar AB Svenska Bostäder till stadsutvecklingen och stadens bostadsmål genom att tillföra totalt 122 bostäder, varav 12 servicelägenheter. En tillhörande gemensamhetslokal samt tre lokaler ingår också. Som Stockholms Stadshus AB och stadsledningskontoret påpekar bedöms den prognostiserade hyresnivån som rimlig utifrån projektets förutsättningar. Bostäderna bidrar också till stadens mål om fler hyresrätter i kollektivtrafiknära lägen och tillför en hög andel lägenheter med fyra rum eller fler. Dessutom stärks blandningen av upplåtelseformer i området som idag domineras av bostadsrätter. Genomförd marknadsanalys styrker efterfrågan och lägenhetsfördelningen. Projektets roll som skärmbyggnad mot Essingeleden är också central för hela detaljplanens genomförande och möjliggör en god ljudmiljö och trygga vistelseytor i bakomliggande kvarter. Sedan detaljplaneskedet har projektet rationaliserats för stärkt bärighet och kostnadskontroll. Den beräknade investeringsutgiften uppgår idag till 457 mnkr. I detta ingår en uppskattning av framtida kostnadsutveckling fram till projektets färdigställande samt riskreserver. Tolv servicelägenheter inryms i projektet med tillhörande gemensamhetslokal som hyrs av Kungsholmens stadsdelsnämnd. Behovet av parkeringsplatser tillgodoses i gemensamt garage och samtliga platser förses med laddinfrastruktur. Det tillförs också markplansnära cykelrum med plats för lådcyklar och enklare cykelverkstad. Efter flera år av kraftigt stigande byggkostnadsindex syns nu indikationer på att byggkostnadsutvecklingen framöver förväntas stabiliseras och följer en mer normal inflationstakt, vilket kan bidra till en mer förutsägbar kostnadsnivå. Det är av vikt att AB Svenska Bostäder bevakar utvecklingen och säkerställer att indexuppräkningen och kostnadskalkylerna speglar det aktuella marknadsläget genom hela projektets gång. AB Svenska Bostäder uppmanas också att löpande rapportera kring projektet till styrelsen. I ett omvärldsläge där många byggaktörer har svårt att komma igång med nya projekt är vi glada att kunna se att stadens bostadsbolag arbetar hårt för att komma fram med väl genomarbetade projekt som tillför många värden till staden. Därför föreslår vi att kommunfullmäktige beslutar att godkänna projektet som möjliggör nya hyresrätter i staden. Bilagor 1. Tjänsteutlåtande, AB Svenska Bostäder, dnr KS 2025/1299 1.1 2. Kalkylinformation (Sekretess enligt OSL 19 kap 1 och 3 §§), dnr KS 2025/1299 1.2 3. Protokollsutdrag, AB Svenska Bostäder, dnr KS 2025/1299 1.3 2 (10) Borgarrådsberedningen tillstyrker föredragande borgarrådens förslag. Reservation av borgarråden Christofer Fjellner och Andréa Hedin (båda M) enligt följande. Vi föreslår att kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. 1. Att avslå förslaget till beslut 2. Att därutöver anföra Det har under flera år varit svårt för Svenska Bostäder, och andra byggherrar, att starta nyproduktionsprojekt då byggkostnaderna ökat kraftigt under inflationsåren i samband med pandemin. Samtidigt har även finansieringskostnaderna ökat då räntan stigit dramatiskt. Hos hyresgästerna har det dock inte funnits den betalningsvilligheten för de bruks- eller presumtionshyror som krävs för att projekten ska visa sig lönsamma. Nu kanske vi ser en vändning där betalningsvilligheten har ökat för premiumlägenheter i centrala och sjönära lägen. Vi anser dock inte att det är Svenska Bostäder och allmännyttans uppgift att på bostadsmarknaden erbjuda de allra dyraste hyreslägenheterna i premiumsegmentet. Vi anser istället att allmännyttan kan bygga standardiserade Stockholmshus där byggkostnaden och därmed hyran kan hållas ned. Då Svenska Bostäders investeringsbudget är begränsad, tycker vi dock hellre att den ska prioriteras till det befintliga beståndet. Svenska Bostäder har t ex ett stort bestånd på Järva med stora renoveringsbehov men där investeringarna blir lönsamma då värdet på fastigheten ökar, samtidigt som drift- och underhållskostnaderna går ned och hyran kan höjas något. Välskötta fastigheter i det befintliga beståndet borde alltid prioriteras samtidigt som vi kan erbjuda stockholmarna lägre hyra än i det nyproducerade. På så sätt blir allmännyttans hyreslägenheter tillgängliga för fler stockholmare. Vidare anser vi att Svenska Bostäders skuldbörda på 12,5 miljarder kronor inte ska öka ytterligare. Istället för att Svenska Bostäder finansierar ytterligare ett nyproduktionsprojekt, denna gång med 457 miljoner kronor, tycker vi att projektet ska säljas till ett privat hyresfastighetsbolag och att köpeskillingen används för att betala ned på bolagets rekordhöga skuld. Kommunstyrelsen delar borgarrådsberedningens uppfattning och föreslår att kommunfullmäktige beslutar enligt föredragande borgarråds förslag. Stockholm den 4 februari 2026 Karin Wanngård Kommunstyrelsens ordförande 3 (10) Reservation av Christofer Fjellner, Johan Paccamonti och Sophia Granswed Baat (alla M) som är likalydande med Moderaternas reservation i borgarrådsberedningen. Reservation av Gabriel Kroon (SD) enligt följande. Jag föreslår att kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande. 1. Kommunstyrelsen förslår att kommunfullmäktige avslår borgarrådsberedningens förslag till beslut. 2. Därutöver anföra följande: Sverigedemokraterna har inte tagit del i beredningen av ärendet i bolaget Svenska Bostäder. Trots att vi är det näst största oppositionspartiet har vi inte getts insyn i bolagets styrelseverksamhet. Vi kan inte förväntas ta ansvar i ett ärende som vi inte har varit delaktiga i. Med anledning av detta föreslår vi att ärendet avslås. Särskilt uttalande av Jonas Naddebo (C) enligt följande. Centerpartiet står bakom ambitionen att minska bilberoendet i staden och är positiva till mobilitetsåtgärder som underlättar ett hållbart resande. Mobilitetslösningar som bilpooler, cykelpooler och andra delade tjänster kan vara effektiva verktyg för att sänka parkeringstal och samtidigt ge boende reella alternativ till egen bil. Erfarenheter från andra nybyggnadsområden visar dock att dessa åtgärder alltför ofta saknar långsiktighet. I flera fall har både bilpooler och cykelpooler försvunnit kort tid efter inflyttning, trots att de varit en central del av kalkylen och av de boendes beslut att avstå egen bil. Detta riskerar att undergräva förtroendet för stadens mobilitetsstrategi. När människor flyttar in i nyproduktion och gör livsval utifrån utlovade mobilitetsåtgärder måste dessa också vara hållbara över tid. Ambitiösa klimatstrategier hos stadens bostadsbolag är välkomna, men mobilitetslösningar får inte reduceras till tillfälliga pilotinslag eller symboliska åtaganden som inte håller i praktiken. Centerpartiet anser därför att mobilitetsåtgärder som används för att motivera sänkta parkeringstal måste vara långsiktigt säkrade, uppföljningsbara och ekonomiskt hållbara. Endast genom att säkerställa att dessa lösningar består över tid kan vi på allvar minska bilberoendet och skapa ett hållbart förtroende mellan staden och de boende Ersättaryttrande av Nike Örbrink (KD) som är likalydande med Moderaternas reservation i borgarrådsberedningen. 4 (10) Ärendet AB Svenska Bostäders nyproduktion på Lilla Essingen omfattar 122 bostäder, varav 12 servicelägenheter med tillhörande gemensamhetslokal samt tre mindre lokaler. Genomförandet bedöms bidra till stadens mål om fler bostäder, tillföra en hög andel större lägenheter och stärka blandningen av upplåtelseformer i området. Stockholms stad har ett långsiktigt mål om 140 000 nya bostäder under perioden 2010–2035. I detta ingår att stärka blandningen av upplåtelseformer i efterfrågade och kollektivtrafiknära lägen samt att möta efterfrågan på större lägenheter med flera rum. Primusområdet på Lilla Essingen, med närhet till innerstaden, vatten och god kollektivtrafikförsörjning, bedöms ha goda förutsättningar för långsiktigt hållbar stadsutveckling. Området har samtidigt särskilda planeringsförutsättningar, inte minst närheten till Essingeleden med därtill hörande buller- och riskfrågor. Det ställer krav på struktur, bebyggelseutformning och tekniska system som möjliggör god ljudmiljö och trygghet för boende och verksamma i området. Exploateringsnämnden beslutade 2008 om markanvisning till AB Svenska Bostäder för bostadsändamål på Lilla Essingen. År 2018 fattade koncernstyrelsen och kommunfullmäktige beslut om att godkänna inriktningen för bolagets nyproduktion av cirka 100 bostäder till en investeringsutgift om 375 miljoner kronor. Exploateringsavtal tecknades i maj 2018 och detaljplan vann laga kraft i juni samma år. Planen anger en bebyggelsestruktur där volymer närmast Essingeleden ges en högre och mer sluten utformning för att skärma bakomliggande kvarter, parker och vistelseytor. Sedan inriktningsbeslutet har projektet utökats något gällande antalet bostäder, som nu uppgår till 122. Samtidigt har prisutvecklingen varit hög. Den byggnad som nu föreslås inom blivande kvarteret Fotogenköket 2 är en del av en skärm och en förutsättning för att säkerställa god boendekvalitet i kvarteren innanför. Området har historiskt nyttjats för industriell verksamhet, vilket har medfört markföroreningar. Saneringsåtgärder har genomförts och kompletteras i samband med genomförandet för att möjliggöra bostäder enligt gällande krav. Parallellt har exploateringsnämnden arbetat med att utveckla strandpromenad, parker och lokalgator för att knyta samman bebyggelsen med vattenrummet och övriga stadsdelar. I utbyggnaden av området verkar flera byggherrar. AB Svenska Bostäder är den enda aktör som uppför hyresrätter. Bolaget har inför detta genomförandebeslut vidareutvecklat projektet med en stärkt yteffektivitet och ökad andel större lägenheter. I oktober 2025 beslutade styrelsen för AB Svenska Bostäder att hemställa ärendet till koncernstyrelsen och kommunfullmäktige för beslut att godkänna genomförandet av bolagets nyproduktion inom blivande kvarteret Fotogenköket 2 till en total investeringsutgift om 457 miljoner kronor, inklusive förväntad prisutveckling. 5 (10) Projektet definieras som stort projekt enligt stadens investeringsregler, eftersom investeringsutgiften överstiger 300 miljoner kronor, vilket innebär att beslut ska fattas av koncernstyrelsen och kommunfullmäktige. Projektet Projektet omfattar 122 bostäder varav tolv servicelägenheter med tillhörande gemensamhetslokal samt tre mindre lokaler i bottenvåningen. Genomförandet bedöms bidra till stadens mål om fler hyresrätter i kollektivtrafiknära lägen, tillföra en hög andel större lägenheter och stärka blandningen av upplåtelseformer i området. Planerat område för AB Svenska Bostäders projekt i detta ärende är markerat med en röd cirkel. Planområdet har stombusslinje 1 i direkt anslutning, cirka 750 meter till Tvärbanan och cirka 1,4 kilometer till tunnelbana Thorildsplan, samt pendlingsmöjlighet med båt. Visionsbilder Byggnaden uppförs i åtta till nio våningar över mark med tre trapphus. Fasader i infärgad betong säkerställer robusthet, bullerskydd och beständighet. Taktäckningen kompletteras med solceller. Projektet planeras att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. 6 (10) Lägenhetsfördelningen är 33 ettor, 30 tvåor, 15 treor, 25 fyror, åtta fyra-och-en- halvor samt elva femmor, varvid mer än hälften av bostadsytan utgörs av fyra rum och kök eller större. Tolv servicelägenheter inryms med tillhörande gemensamhetslokal som hyrs av stadsdelsförvaltningen. Ett behov om cirka 44 bilplatser tillgodoses i gemensamt garage tillsammans med andra aktörer och samtliga platser förses med laddinfrastruktur. Det tillförs också markplansnära cykelrum med plats för lådcyklar och enklare cykelverkstad. Genomförd marknadsanalys styrker efterfrågan och lägenhetsfördelningen. Tidplan Produktionsstart planeras till fjärde kvartalet 2026. Inflyttning beräknas ske från tredje kvartalet 2028 och projektet beräknas avslutas i januari 2029. Ekonomi Investeringsutgiften uppgår till 435 miljoner kronor i augusti 2025 års kostnadsläge och 457 miljoner kronor inklusive förväntad prisutveckling. Indexantagandet grundas på Riksbankens inflationsmål plus en halv procentenhet, motsvarande 2,5 procent per år. Hittills nedlagda kostnader uppgår till cirka 15 mnkr för planarbete, projektering och intern projektledning. Sedan detaljplaneskedet har projektet rationaliserats för stärkt bärighet och kostnadskontroll, med minskade fasadutstick samt optimerade våningshöjder i entré- och källarplan. Risker Läget intill Essingeleden och i närheten av vatten ställer höga krav på risk- och bullerhantering. Dessa krav möts genom robust betongfasad, akustisk utformning av trapphus och lägenheter samt dimensionering mot identifierade risker från transporter på leden. Arbetsområdet är begränsat och samordning med andra byggherrar är avgörande för etablering, logistik och kranplacering. Historiska markföroreningar hanteras genom sanering och kostnader för omhändertagande ingår i anbud. Grundläggning löses med källardel längre från strandlinjen och åtgärder mot erosion beaktas med hänsyn till reglerad vattennivå i Mälaren och befintlig vegetation. En riskbuffert är inrymd i kalkylen. Stockholms Stadshus AB Stockholms Stadshus AB beslutade vid sitt sammanträde den 15 december 2025 följande. 7 (10) A. Kommunstyrelsen respektive koncernstyrelsen för Stockholms Stadshus AB föreslår kommunfullmäktige besluta följande. 1. Genomförandet av AB Svenska Bostäders nyproduktion inom blivande kvarteret Fotogenköket 2, Lilla Essingen, till en total investeringsutgift om 457 miljoner kronor inklusive förväntad prisutveckling, godkänns. B. Koncernstyrelsen beslutar för egen del följande. 1. Genomförandet av AB Svenska Bostäders nyproduktion inom blivande kvarteret Fotogenköket 2, Lilla Essingen, till en total investeringsutgift om 457 miljoner kronor inklusive förväntad prisutveckling, godkänns. 2. Beslutet i ärendet justeras omedelbart. Reservation av Christofer Fjellner m.fl. (alla M), se Reservationer m.m. Suppleantyttrande av Nike Örbrink (KD), som instämde i reservationen av Christofer Fjellner m.fl. (alla M). Stockholms Stadshus AB:s och stadsledningskontorets gemensamma tjänsteutlåtande daterat den 1 december 2025 har i huvudsak följande lydelse. Koncernledningen och stadsledningskontoret bedömer att projektet utgör ett värdefullt tillskott av hyresrätter i ett attraktivt och kollektivtrafiknära läge på Lilla Essingen och ligger i linje med kommunfullmäktiges budget och stadens bostadsmål. Projektets roll som skärmbyggnad mot Essingeleden är central för planens genomförande och möjliggör god ljudmiljö och trygga vistelseytor i bakomliggande kvarter enligt gällande detaljplan. Direktavkastningen bedöms vara marknadsmässig och den planerade hyresnivån rimlig utifrån projektets förutsättningar. Projektet tillför en hög andel större lägenheter, vilket stärker måluppfyllelsen avseende bostäder för barnfamiljer och hushåll med behov av fler rum. Servicelägenheterna bedöms bidra till social hållbarhet och funktionella boendelösningar i området. Mot bakgrund av kostnadsutvecklingen i byggsektorn och tecken på avmattning i byggkostnadsindex ska indexuppräkning och kalkyler fortlöpande spegla aktuellt marknadsläge. Uppföljning ska ske på faktisk kostnadsutveckling genom hela projektets framdrift. Bolaget uppmanas att fortsatt följa upp kostnader och risker noggrant samt säkerställa att riskbuffert och reservnivåer är adekvata i förhållande till projektets läge och komplexitet. Koncernledningen och stadsledningskontoret understryker vikten av samordning med övriga byggherrar för att hantera begränsat arbetsområde, logistik och kranplacering, samt att avtal om gemensamhetsanläggning för garage slutförs i tid för att säkra parkering och laddinfrastruktur. Koncernledningen och stadsledningskontoret utgår från att vakansrisk och uthyrningsförmåga är tillräckligt analyserade och att marknadsunderlaget är genomlyst i relevanta delar. Sammantaget bedöms de redovisade riskerna vara 8 (10) hanterbara inom beslutad budget, under förutsättning av fortsatt kostnadskontroll, marknadsprövade upphandlingar och strukturerad riskhantering. Mot denna bakgrund föreslås att koncernstyrelsen och kommunfullmäktige beslutar att godkänna genomförandet enligt ovan. 9 (10) Reservationer m.m. Stockholms Stadshus AB Reservation av Christofer Fjellner m.fl. (alla M) • Att avslå genomförandet av AB Svenska Bostäders nyproduktion av bostäder inom blivande kvarteret Fotogenköket 2 i Primusområdet, Lilla Essingen • Att därutöver anföra Det är glädjande att byggnationen av nya lägenheter på i Primusområdet på Lilla Essingen har påbörjats och vi ser positivt på att hyresrätter byggs i ett område som annars kommer att domineras av bostadsrätter. Blandningen av upplåtelseformer skapar ett visst mått av valfrihet i en annars svårtillgänglig bostadsmarknad. Det har under flera år varit svårt för Svenska Bostäder, och andra byggherrar, att starta nyproduktionsprojekt då byggkostnaderna ökat kraftigt under inflationsåren i samband med pandemin. Samtidigt har även finansieringskostnaderna ökat då räntan stigit dramatiskt. Hos hyresgästerna har det dock inte funnits den betalningsvilligheten för de bruks- eller presumtionshyror som krävs för att projekten ska visa sig lönsamma. Nu kanske vi ser en vändning där betalningsvilligheten har ökat för premiumlägenheter i centrala och sjönära lägen. Vi anser dock inte att det är Svenska Bostäder och allmännyttans uppgift att på bostadsmarknaden erbjuda de allra dyraste hyreslägenheterna i premiumsegmentet. Vi anser istället att allmännyttan kan bygga standardiserade Stockholmshus där byggkostnaden och därmed hyran kan hållas ned. Då Svenska Bostäders investeringsbudget är begränsad, tycker vi dock hellre att den ska prioriteras till det befintliga beståndet. Svenska Bostäder har t ex ett stort bestånd på Järva med stora renoveringsbehov men där investeringarna blir lönsamma då värdet på fastigheten ökar, samtidigt som drift-och underhållskostnaderna går ned och hyran kan höjas något. Välskötta fastigheter i det befintliga beståndet borde alltid prioriteras samtidigt som vi kan erbjuda stockholmarna lägre hyra än i det nyproducerade. På så sätt blir allmännyttans hyreslägenheter tillgängliga för fler stockholmare. Vidare anser vi att Svenska Bostäders skuldbörda på 12,5 miljarder kronor inte ska öka ytterligare. Istället för att Svenska Bostäder finansierar ytterligare ett nyproduktionsprojekt, denna gång med 457 miljoner kronor, tycker vi att projektet ska säljas till ett privat hyresfastighetsbolag och att köpeskillingen används för att betala ned på bolagets rekordhöga skuld. 10 (10) --- [Bilaga -Tjänsteutlåtande, AB Svenska Bostäder.pdf] Styrelseärende Styrelsen 2025-10-16 Ärende 7 Dnr SB 2024/232 Handläggare: Johanna Ekblad Till styrelsen Telefon: 0850837128 Projektledare: Emma Eklund Rosell Telefon: 0850837155 Genomförandebeslut, nyproduktion av bostäder inom blivande kvarteret Fotogenköket 2, Lilla Essingen VD:s förslag till beslut Styrelsen för Svenska Bostäder beslutar följande. 1. Genomförande av nyproduktion av hyres-, och servicebostäder inom blivande kvarteret Fotogenköket 2, Lilla Essingen, till en total investeringsutgift om 457 mnkr, inklusive moms, godkänns. 2. Kommunfullmäktige föreslås godkänna genomförandet avseende nyproduktion på blivande fastighet kvarteret Fotogenköket 2 enligt i ärendet redovisade förutsättningar och ekonomisk anlalys. 3. VD får i uppdrag att teckna erforderliga avtal rörande projektet. Vällingby den 6 oktober 2025 Stefan Sandberg VD Sammanfattning Bolaget tillskapar ca 122 lägenheter i området på Lilla Essingen inom kvarteret Fotogenköket 2. Projektet inkluderar 12 st. servicelägenheter. 1 Bolaget bidrar till stadens mål med att tillskapa större lägenheter, 5 rok inom projektet. Den totala investeringsutgiften för nyproduktionen beräknas till 457 mnkr inklusive kostnadsutveckling till projektets avslut vilket planeras till januari 2029. Byggstart planeras till Q4 2026. Bakgrund Svenska Bostäder ska bidra till uppfyllelse av stadens vision om 140 000 nya bostäder till år 2035. Projektet utgör en del av bolagets mål att tillsammans med de andra kommunala bostadsbolagen byggstarta minst 3500 bostäder under mandatperioden. Exploateringsnämnden har enligt beslut i maj 2006 lämnat markanvisning till Bolaget för att uppföra bostäder på Lilla Essingen. Svenska Bostäder tecknade avtal om exploatering i maj 2018 efter att inriktningsbeslut tagits, och detaljplanen vann lagakraft strax därefter i juni 2018. På platsen finns flera byggherrar som planerar uppföra bostadsrätter och Svenska Bostäder är den enda som planerar uppföra hyresrätter. 2 Bild 1. Planerad ny bebyggelse i området där vårt projekt är inringat. Ärendet Detta ärende syftar till ett genomförandebeslut avseende nyproduktion. Ärendet har beretts av bolaget i samråd med koncernledningen. Projektets utformning Planområdet ligger i direkt anslutning till stombusslinje 1, c:a 750 meters gångavstånd till Tvärbanans station Stora Essingen och ca 1,4 kilometers gångavstånd till tunnelbanans station Thorildsplan. Planområdet ligger ca 3,5 km från Stockholms allra centralaste delar. Möjlighet finns för pendelbåt från området. De nya kvarteren i området formar sig i en solfjäderform med tydliga siktlinjer och stråk ner mot parkerna och vattnet. Mot Essingeleden placeras områdets högsta och mest slutna byggnader. Dessa fungerar som skärmbyggnader och ger förutsättningar för en bra ljudmiljö för byggnaderna innanför. Svenska Bostäders kvarter är en förutsättning för att kunna bygga bostäder i kvarteren innanför. Svenska Bostäders skärmbyggnad utgör en avgränsning mellan Primusområdet och Essingeleden och utgör ett skydd för de föreslagna husen vid vattnet och skapar säkra och tysta vistelseytor på den grönskande nordvästra delen av Lilla Essingen. En strandpromenad passerar under byggnadens västra del via en arkad mot vattnet som även utgör en välkomnande vistelseyta. Projektets placering är i direkt närhet till Västra Primusparken, där det kommer att bli flertalet ytor för rekreation och lek. Ny sandstrand för badplats, båtklubb, hundrastgård och närheten till vatten är andra exempel på sådant som gör området ytterligare attraktivt som boendemiljö. I kvarteret har det historiskt förekommit industriell verksamhet vilket medför att marken varit förorenad med tungmetaller, olja och andra organiska miljöföroreningar. Dessa saneras för att möjliggöra för bostäder. Projektet omfattar 122 lägenheter, varav 12 st servicelägenheter. Det finns tre mindre lokaler i markplan, varav en lokal tillhör stadsdelens servicelägenheter. Huskroppen varierar i höjd mellan 8-9 våningar över mark. Totalt innefattar projektet tre trapphus. 3 Bild 2. Vy från Essingeleden Byggnaden kommer utföras i infärgad betong. Taket bekläs med solceller. 4 Bild 3. Vy från motsatt sida Svenska Bostäder har genomfört en marknadsanalys för att säkerställa hur projektet möter den lokala efterfrågan på större lägenheter inom området Lilla Essingen. Analysen visar på att det finns få stora hyresrätter med en boarea över 70 kvm i projektets direkta närmiljö och på Lilla Essingen generellt. Kvarteret innehåller lägenheter för alla typer av boendegrupper med mindre lägenheter för ensamhushåll och ett flertal större lägenheter på 5 rok för barnfamiljer. 5 Projektets lägenhetsfördelning är följande: 1 rok 33 st, 24-39 kvm 2 rok 30 st, 43-54 kvm 3 rok 15 st, 66 kvm 4 rok 25 st, 85-98 kvm 4,5 rok 8 st, 103 kvm 5 rok 11 st, 128-142 kvm Mer än hälften av bostadsytan består av lägenheter mer 4 rok eller större lägenheter. Parkering och mobilitet Parkering för de blivande hyresgästerna kommer att erbjudas i närliggande bostadskvarter där garage uppförs som en samfällighet med andra byggaktörer i området. Diskussion pågår med aktör som är tänkt att bygga garaget. Samtliga platser kommer ha laddplatser för elbil. Det nya bostadshusets behov är ca 44 platser. Parkering för funktionsnedsatta skapas på egen förgårdsmark. Det projektspecifika p-talet är 0,37 med mobilitetsåtgärder. Planerade mobilitetsåtgärder är enkelt tillgängliga cykelrum, plats för enkel cykelverkstad, plats för lådcykelpool, plats för bilpool (i garage) samt informationspaket om kollektivtrafik. 6 Cykeltalet ska vara tre platser per 100 kvm BTA. För projektet behöver ca 330 cykelplatser anordnas. Merparten av dessa kommer att ligga i cykelrum med ingång från gatan. Utmaningar Då byggnaden är placerad nära Essingeleden, behöver byggnaden klara en mycket hög klass gällande risker från tunga transporter samt buller. Det medför att en tung fasad i betong krävs i projektet. Buller från Essingeleden kräver också en viss utformning och placering av både trapphus och lägenheter. För att uppnå bolagets klimatmål anpassar projektet övrigt material som tillför klimatutsläpp, exempelvis genom val av konstruktion för stomme och val av klimatanpassad betong. En produktionsteknisk utmaning är det begränsade arbetsområdet. Etablering och kranplacering med flera byggherrar i närheten kräver noga planerad samordning med övriga byggherrar. Projektspecifika mål Projektet bidrar till Svenska Bostäders mål om att bygga nya hyresrätter. Följande projektspecifika mål har definierats för projektet: • Klimat: o Nybyggnadsprojektet släpper ut max 290 kg CO2e/BTA (LCA A1-A5, omfattning enligt Stockholm stads riktlinjer) • Energi: o Energiklass B • Kundnöjdhet: o Nybyggnadsindex: 84% o Trygghetsindex 84% • Kvalitet: o Inga fel i lägenheter vid inflyttning o Komplett överlämning till förvaltning o Projektet ska klara certifiering enligt Miljöbyggnad Silver. Hållbarhetsaspekter 7 Ekologisk hållbarhet Projektet planeras att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver, vilket utöver att följa lagkrav innebär att byggnaderna ska prestera på en högre nivå än rådande BBR-krav gällande exempelvis solskydd och ljudmiljö. Projektet ska också följa Stockholms stads hållbarhetskrav för nyproduktion som innefattar områdena Hållbar energianvändning, Miljöanpassade transporter, Hållbar mark- och vattenanvändning, Resurseffektiva kretslopp, Giftfritt Stockholm samt Sund inomhusmiljö. Exempel på stadens hållbarhetskrav är energiklass B, grönytefaktor och lokalt omhändertagande av dagvatten. Som ett led i att klara stadens energikrav planeras för solceller vilket även är i linje med bolagets mål. Skärmtak över entréer förses med grönt tak och byggnadens tak förses med solceller. En omfattande genomarbetning av projektet med syfte att minska klimatutsläppen har genomförts. Detta har resulterat i att byggnadens klimatavtryck har minskat från 400 CO2e/BTA till 290 CO2e/BTA. Detta motsvarar en totalt minskning av klimatutsläpp med drygt 1200 ton CO2e. Fastigheten kommer anslutas till en mobil sopsug för hantering av mat- och restavfall. För att underlätta övrig källsortering finns ett miljörum för sortering av övrigt avfall i husets bottenvåning. Platser för bilpool planeras i det gemensamma garaget. Byggprodukter ska kontrolleras och styras mot giftfria material med hjälp av Byggvarubedömningen. Fastigheten är omgiven av förgårdsmark i väst och delvis i öst samt vetter mot en gemensam innergård tillsammans med två andra byggaktörer i nordväst. Fokus för gestaltning av förgårdsmarken var att öka grönskan för att kunna bidra till en mer grön stadsmiljö. Gården är höjdsatt på så vis att skyfallsvattnet leds ner till områdets lokalgata. Dagvattnet från takytorna leds ner i växtbäddar utmed fasad och fördelas med hjälp av ledningar vidare in i planteringsytorna. Det ger både en fördröjande effekt, samt att växterna kan tillgodogöra sig vattnet. Dagvattnet från omkringliggande hårdgjorda ytor leds ytligt till intilliggande grönytor. 8 Ett antal större träd kommer att planteras i anslutning till byggnaden, framför allt på förgårdsmarken mot sydost. Träd levererar viktiga ekosystemtjänster, exempelvis skuggar och reglerar de lokaltemperaturen, bidrar till luftrening och bidrar även till den biologiska mångfalden. Träden kommer vara blommade och/eller bärande vilket ger både ett estetiskt värde men också mat till insekter och fåglar. Träden kommer med tiden kunna ge en behaglig skugga till exempelvis vid den föreslagna sittplatsen. Planteringsytorna består till stor del av flerskiktad växtlighet vilket bidrar till att minska lokala värmeöar. De kommer att bestå av marktäckande busk- och perennplanteringar med enstaka solitärbuskar. Växterna kommer delvis vara blommande och/eller bärande växter som ger estetiska värden men också drar till sig insekter, gynnar pollinatörer och skapar boplatser för mindre djur. Planteringar i flera skikt med varierat växtmaterial eftersträvas. En plantering med örter och perenner som attraherar pollinerare kommer att anläggas i sydöstra delen av förgårdsmarken. Som exempel för habitatsstärkande insatser ses möjligheten att hitta lämplig plats för exempelvis insektshotell, faunadepå eller död ved över. Social hållbarhet Genom Rättvist Byggande arbetar vi för att motverka ekonomisk brottslighet, svartarbete och oegentligheter på byggarbetsplatser. Inom fastigheten byggs 12 st servicelägenheter samt en gemensamhetslokal för dessa. De kommer att hyras av Stadsdelsförvaltningen. Krav på kontakt med arbetsmarknadsförvaltningen för sysselsättning av personer som står utanför arbetsmarknaden sätts i kontrakt vid upphandling av entreprenör. Projektet har tillsammans med Exploateringskontoret arbetat för att planeringen av den allmänna platsmarken vid vårt hus och andra byggaktörers fastigheter skapar förutsättningar för upplevd trygghet och närhet till strandpromenaden. 9 Tidplan Upphandling av entreprenaden har startats och sker med förhandlat förfarande. Upphandlingen villkoras med godkänt genomförandebeslut och anpassas i tid så att anbud är gällande till efter sammanträde i KF. Produktionsstart planeras till Q4 2026. Inflyttning kan ske från Q3 2028. Byggtiden beräknas vara ca 2 år. Ekonomi Investeringen uppgår till 457 mnkr inklusive kostnadsutveckling till projektets avslut. Med riksbankens inflationsmål + 0,5 % motsvarar den framtida investeringskostnaden 435 mnkr i kostnadsläge augusti 2025. Hittills är cirka 15 mnkr upparbetat i projektet genom planarbete, projektering och intern tid för projektledning. Projektets avkastningsnivå är satt utifrån marknadsnivå och har utarbetats i samarbete med externt värderingsföretag. Ett externt oberoende värdeutlåtande har också gjorts i syfte att kvalitetssäkra bolagets egna värderingskalkyl. Entreprenaden handlas upp som en totalentreprenad genom förhandlat förfarande. Projektet har rationaliserats sedan framtagandet av detaljplan för att få en ytterligare mer ekonomisk och industriell produkt. Projektet har bland annat: • Ökat yteffektiviteten genom att exempelvis ta bort och minskat antalet trapphus (vilket ökat den så kallade yteffektiviteten från 66% till 69%). • Sänkt den totala bruttoarean (BTA:n) med cirka 260 m2. • Tillskapat ytterligare cirka 210 m2 bostadsarea. • Tillskapat två ytterligare lägenheter. • Minskat kostnadsdrivande utstickande partier på fasaden. • Minskat mängden schaktning genom att rationalisera våningshöjder i entré- och källarplan. Mer utförlig information om ekonomi framgår i Bilaga 1 (Sekretess). 10 Uppföljning och rapportering Ekonomi följs upp genom prognosarbete en gång per månad. Prognos upprättas tre gånger per år till bolagsstyrelsen och koncernstyrelsen. En slutredovisning av projektet tas fram efter avslutat projekt. I slutredo- visningen redovisas även resultatet på hållbarhetsaspekter och övriga mål. Risker En riskanalys har tagits fram inom ramen för projektet. De högst värderade riskerna redovisas nedan. Lilla Essingen är en utmanande plats att bygga på då den är utsatt för buller och risker från tung trafik från Essingeleden samt närheten till vatten. Dessa risker samt övriga risker som framkommit under projektets tidigare skeden har aktivt hanterats och förebyggs under framtagande av projektet. Som säkerhet för att kunna hantera kvarvarande och oförutsedda händelser finns en riskbuffert avsatt i projektet. Produkten har utformats så effektivt som möjligt utifrån de förutsättningar som gäller på platsen och de kravställningar som finns både externt och internt i bolaget. Bolaget har eftersträvat förenklingar och upprepningar för att nå en så rationell produkt som möjligt utan att tumma på hög kvalitet. Samordning Då projektet kommer att utföras samtidigt med andra byggaktörer finns risker gällande samordning, framkomlighet och platsbrist. Dessa risker förebyggs genom tät och regelbunden dialog med övriga byggaktörer i området. Hantering av parkering De parkeringsplatser som enligt gällande exploateringsavtal ska skapas för projektet ska byggas i en gemensamhetsanläggning med andra byggaktörer i området. Diskussioner med andra aktörer om upplägg och avtal är ännu inte slutförd. Bolaget har kostnader för hantering av gemensamhetsanläggning avsatt i projektets kalkyl. 11 Viten Det finns vitesbelagda träd i exploateringsavtalet, varav ett träd är extra skyddsvärt. En arborist har tagit fram en rapport om hur omkringliggande mark ska hanteras för att skydda trädet. Krav på skyddande av träd förs över till entreprenörer vid upphandling. Grundläggning och grundvatten Närmast vattnet bygger vi platta på mark medan källardelen ligger längre ifrån strandlinjen. Träd och annan vegetation samt reglerad vattennivå av Mälaren minskar risken för erosion. Bolaget bedömer att riskerna med grundläggning och grundvatten är hanterade under projektering av projektet. Schaktning Baserat på de miljötekniska undersökningar som gjorts kan man se att det finns föroreningar i marken på fastigheten. Staden har sanerat de massor som finns i marken en meter ned inom området. För att förebygga oväntade kostnader har projektet antagit att samtliga massor som ska schaktas bort ska hanteras som förorenade och att kostnad för deponin av dessa massor finns med i anbud från entreprenör. Bolaget bedömer att risken i och med detta är hanterad under projekteringen. Buller Akustiskt program med bullerberäkning är framtagen. Beräkningar påvisar att krav enligt trafikbullerförordningen klaras då mer än hälften av bostadsrummen i varje lägenhet är placerade mot den bullerskyddade sidan. Risken är i och med detta är hanterad under projekteringen. Ekonomi Ekonomiska risker som identifierats i projektet är höga byggkostnader och höga anbud. Väl genomarbetade handlingar och förfrågningsunderlag samt en hög närvaro av vår egen personal i projektet förebygger onödigt höga projektkostnader. 12 Organisation Bolaget har utsett en intern projektledare, en intern projekteringsledare samt en organisation med interna sakkunniga och stödfunktioner. Som tillägg till detta finns en upphandlad konsultorganisation med tekniska kompetenser. Kommunikation Arbetet sker enligt Svenska Bostäders kommunikationsplan i nybyggnadsprojekt. Under byggtiden kommer kringboende fortlöpande att informeras om pågående byggnadsarbeten. Bilagor 1. Kalkylinformation (sekretess) 13 Digitala signaturer Detta dokument har signerats digitalt av följande personer Namn Datum Stefan Patrik,Sandberg 2025-10-15 --- [Bilaga - Protokollsutdrag, AB Svenska Bostäder.pdf] Svenska Bostäder, AB Protokoll nr 5/2025 Sida 1 (3) 2025-10-16 Protokoll 5/2025 fört vid Svenska Bostäder, ABs sammanträde torsdagen den 16 oktober 2025 kl. 10:02-11:30, Husby Ledamöter Deniz Butros (V) Ordförande Peter Jönsson (M) Vice ordförande Johan Heinonen (S) Karin Hanqvist (S) Martin Sahlin (MP) Jonas Nilsson (M) Kristiina Katajikko (M) ersätter Johanna Elgenius (L) Ersättare Emilia Winberg (S) Anton Jägare (S) Patrik Ståhlgren (C) Jan-Eric Lundqvist (KD) Övriga närvarande Lisa Colving Personalföreträdare Carl Henrik Gratte Personalföreträdare Matilda Malmquist Glas Sekreterare Stefan Sandberg VD Åsa Steen Förvaltningschef Anton Leigard Fastighetschef Sanne Neiberg Tjänsteman Ledningskoordinator Stefan Runfeldt Borgarrådssekreterare Justerare Deniz Butros, Peter Jönsson Datum för justering Paragraf §7 Sekreterare Matilda Malmquist Glas Svenska Bostäder, AB Protokoll nr 5/2025 Sida 2 (3) 2025-10-16 § 7 Genomförandebeslut, blivande kvarteret Fotogenköket 2 SB 2024/232 Beslut Förelåg två förslag till beslut. Verkställande direktörens förslag till beslut och Peter Jönsson (M), Jonas Nilsson (M) och Kriistina Katajikkos (M) förslag till beslut. Ordförande ställde förslagen mot varandra och styrelsen för Svenska Bostäder beslutade enligt verkställande direktörens förslag till beslut. 1. Genomförande av nyproduktion av hyres-, och servicebostäder inom blivande kvarteret Fotogenköket 2, Lilla Essingen, till en total investeringsutgift om 457 mnkr, inklusive moms, godkänns. 2. Kommunfullmäktige föreslås godkänna genomförandet avseende nyproduktion på blivande fastighet kvarteret Fotogenköket 2 enligt i ärendet redovisade förutsättningar och ekonomisk analys. 3. VD får i uppdrag att teckna erforderliga avtal rörande projektet. Sammanfattning av ärendet Förelåg verkställande direktörens skrivelse "Genomförandebeslut, blivande kvarteret Fotogenköket 2", daterad den 6 oktober 2025, (Bilaga § 7). Fastighetschefen Anton Leigard lämnade en redogörelse. Reservationer Peter Jönsson (M), Jonas Nilsson (M) och Kriistina Katajikko (M) lämnade en reservation enligt följande. "Förslag till beslut att avslå VD:s förslag till beslut att därutöver anföra Det är glädjande att byggnationen av nya lägenheter på i Primusområdet på Lilla Essingen har påbörjats och vi ser positivt på att hyresrätter byggs i ett område som annars kommer att domineras av bostadsrätter. Blandningen av upplåtelseformer skapar ett visst mått av valfrihet i en annars svårtillgänglig bostadsmarknad. Svenska Bostäder, AB Protokoll nr 5/2025 Sida 3 (3) 2025-10-16 Det har under flera år varit svårt för Svenska Bostäder, och andra byggherrar, att starta nyproduktionsprojekt då byggkostnaderna ökat kraftigt under inflationsåren i samband med pandemin. Samtidigt har även finansieringskostnaderna ökat då räntan stigit dramatiskt. Hos hyresgästerna har det dock inte funnits den betalningsvilligheten för de bruks- eller presumtionshyror som krävs för att projekten ska visa sig lönsamma. Nu kanske vi ser en vändning där betalningsvilligheten har ökat för premiumlägenheter i centrala och sjönära lägen. Vi anser dock inte att det är Svenska Bostäder och allmännyttans uppgift att på bostadsmarknaden erbjuda de allra dyraste hyreslägenheterna i premiumsegmentet. Vi anser istället att allmännyttan kan bygga standardiserade Stockholmshus där byggkostnaden och därmed hyran kan hållas ned. Då Svenska Bostäders investeringsbudget är begränsad, tycker vi dock hellre att den ska prioriteras till det befintliga beståndet. Svenska Bostäder har t ex ett stort bestånd på Järva med stora renoveringsbehov men där investeringarna blir lönsamma då värdet på fastigheten ökar, samtidigt som drift-och underhållskostnaderna går ned och hyran kan höjas något. Välskötta fastigheter i det befintliga beståndet borde alltid prioriteras samtidigt som vi kan erbjuda stockholmarna lägre hyra än i det nyproducerade. På så sätt blir allmännyttans hyreslägenheter tillgängliga för fler stockholmare. Vidare anser vi att Svenska Bostäders skuldbörda på 12,5 miljarder kronor inte ska öka ytterligare. Istället för att Svenska Bostäder finansierar ytterligare ett nyproduktionsprojekt, denna gång med 457 miljoner kronor, tycker vi att projektet ska säljas till ett privat hyresfastighetsbolag och att köpeskillingen används för att betala ned på bolagets rekordhöga skuld." Patrik Ståhlgren (C) och Jan-Eric Lundqvist (KD) lämnade ett ersättaryttrande enligt ovan. Handlingar i ärendet • SB 2024/232-5 (Signerad) Genomförandebeslut Fotogenköket 2. • SB 2024/232-3 (Signerad) Bilaga 1 Kalkylinformation Fotogenköket